Header Page of 161 đại học quốc gia hà nội khoa luật phan hồng điệp PHP LUT V TH CHP QUYN S DNG T TRONG CC T CHC TN DNG THC TIN P DNG V KIN NGH HON THIN PHP LUT Công trình đ-ợc hoàn thành Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Ng-ời h-ớng dẫn khoa học: TS Nguyễn Ngọc Khánh Phản biện 1: Phản biện 2: Chuyên ngành : Luật dân : 60 38 30 Mã số Luận văn đ-ợc bảo vệ Hội đồng chấm luận văn, họp Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Vào hồi ., ngày tháng năm 2012 tóm tắt luận văn thạc sĩ luật học hà nội - 2012 Footer Page of 161 Header Page of 161 2.3.1 MC LC CA LUN VN Trang Trang ph bỡa Li cam oan Mc lc 2.3.3 M U Chng 1: NHNG VN CHUNG V TH CHP QUYN S DNG T - MT BIN PHP BO M THC HIN HP NG 1.1 1.1.1 1.1.2 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 Nhng khỏi nim c bn Th chp ti sn Th chp quyn s dng t Vit Nam V trớ, vai trũ ca th chp quyn s dng t i sng kinh t - xó hi núi chung v i vi cỏc t chc tớn dng núi riờng Th chp quyn s dng t l mt nhng bin phỏp khai thỏc t cú hiu qu Th chp quyn s dng t to iu kin cho ngi cú quyn s dng t gii quyt nhu cu v quỏ trỡnh s dng t Thụng qua th chp quyn s dng t, cỏc t chc tớn dng va thc hin phũng nga cú hiu qu ri ro, va thc hin chc nng chuyn cho nn kinh t Chng 2: QUY NH CA PHP LUT V TH CHP 8 13 17 2.1.2 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.3 iu chnh phỏp lut v th chp quyn s dng t Khỏi nim v c cu iu chnh phỏp lut v th chp quyn s dng t Ni dung c bn ca iu chnh phỏp lut v th chp quyn s dng t Quy nh ca phỏp lut v hp ng th chp quyn s dng t Ch th ca hp ng th chp quyn s dng t i tng ca hp ng th chp quyn s dng t Phm vi th chp quyn s dng t Quyn v ngha v ca cỏc bờn hp ng th chp quyn s dng t X lý quyn s dng t c th chp Nhng tn ti thc tin ỏp dng phỏp lut v th Footer Page of 161 2.4 2.4.1 2.4.2 2.5 19 21 3.1 3.1.1 3.1.2 26 3.1.3 3.1.4 26 26 3.2 27 3.2.1 32 33 37 40 41 42 46 46 56 59 73 73 79 82 89 QUYN S DNG T TRONG CC T CHC TN DNG VIT NAM 17 QUYN S DNG T TRONG CC T CHC TN DNG VIT NAM V TN TI TRONG THC TIN P DNG 2.1 2.1.1 2.3.2 chp quyn s dng t cỏc t chc tớn dng Vit Nam Hn ch v ch th xỏc lp Hp ng th chp quyn s dng t Nhng tr ngi phỏt sinh trờn thc t ỏp dng cỏc iu kin ca phỏp lut v i tng ca hp ng th chp quyn s dng t Nhng bt cp v hỡnh thc xỏc lp v hiu lc ca hp ng th chp quyn s dng t Nhng bt cp ca hp ng th chp quyn s dng t cỏc t chc tớn dng trờn thc tin Tha thun v quyn s dng t th chp Tha thun v quyn v ngha v ca cỏc bờn Nhng bt cp tn ti quỏ trỡnh x lý quyn s dng t thu hi n Chng 3: HON THIN PHP LUT V TH CHP 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 Yờu cu ca vic hon thin phỏp lut Hon thin phỏp lut v th chp quyn s dng t phi phự hp vi ch c thự v t Vit Nam Hon thin phỏp lut v hp ng th chp quyn s dng t phi t mi quan h vi s phỏt trin ca th trng tớn dng Hon thin phỏp lut v th chp quyn s dng t phi t tng th ca vic hon thin phỏp lut v giao dch bo m Hon thin phỏp lut v th chp quyn s dng t phi ỏp ng c yờu cu ca xu th hi nhp Gii phỏp hon thin phỏp lut v th chp quyn s dng t cỏc t chc tớn dng Vit Nam Hon thin phỏp lut v ch th tham gia Hp ng th chp quyn s dng t Hon thin cỏc quy nh v i tng th chp Hon thin cỏc quy nh ca phỏp lut v hp ng v cụng chng, chng thc, ng ký hp ng th chp quyn s dng t Hon thin cỏc quy nh v x lý quyn s dng t th chp Hon thin cỏc quy nh ca phỏp lut v th ch h tr trung gian i vi quan h th chp quyn s dng t KT LUN 89 89 91 92 93 95 95 101 105 109 113 116 Header Page of 161 DANH MC TI LIU THAM KHO Footer Page of 161 118 Header Page of 161 M U Tớnh cp thit ca ti nghiờn cu Hin nay, ti Vit Nam s phỏt trin ca nn kinh t th trng vi nhiu ngnh ngh kinh t khỏc cựng phỏt trin, úng gúp nhng vai trũ nht nh cho s phỏt trin ca t nc Cựng vi vic gia nhp T chc Thng mi Th gii (WTO), nn kinh t Vit Nam ngy mt hũa nhp vo s phỏt trin v ng chung ca nn kinh t th gii Bc phỏt trin mi m ny em li cho nn kinh t ca chỳng ta khụng ớt c hi, ng thi cng ng trc khụng ớt s cnh tranh ca th trng Ti Vit Nam, tn ti nhiu thnh phn kinh t, ú khụng ớt thnh phn kinh t nhn c s bao cp ca Nh nc, nhng c ch kinh t th trng hin cỏc thnh phn kinh t u bỡnh ng, cnh tranh cụng bng Chớnh vỡ vy, i vi mi thnh phn kinh t, mi doanh nghip, cỏ th kinh doanh u phi t mỡnh ng, tỡm hng i riờng cho mỡnh Nu mun phỏt trin, mi doanh nghip, cỏ th kinh doanh cn cú ngun di m khụng phi lỳc no cng c ỏp ng Mi cn m rng sn xut, kinh doanh thụng thng ngi ta i vay v ngun cung ch yu l cỏc t chc tớn dng (TCTD) Ngnh Ti chớnh - Ngõn hng nc ta nhng nm gn õy phỏt trin khụng ngng theo nhu cu ca xó hi T ban u ch l mt vi TCTD Nh nc thnh lp v hot ng ch yu t ngõn sỏch quc gia Nhng n nay, cỏc TCTD ó tng lờn mt cỏch ỏng k v a dng loi hỡnh hot ng t Cụng ty ti chớnh, Ngõn hng thng mi c phn, Ngõn hng u t, Ngõn hng phỏt trin, Ngõn hng chớnh sỏch, Qu tớn dng nhõn dõn, Cụng ty cho thuờ ti chớnh Mt nhng hot ng kinh doanh chớnh ca cỏc TCTD l hot ng cho vay (tớn dng) Trong th trng ti chớnh Vit Nam ng hnh cựng cỏc hp ng tớn dng l cỏc bin phỏp bo m cho vay nh: bo lónh, th chp, cm c Nhng ph bin nht hin l hỡnh thc th chp bng quyn s dng t (QSD) Cựng vi s hỡnh thnh v phỏt trin ca ngnh thng mi, s giao thng ca cỏc nc trờn th gii, nhõn loi ó sỏng to mt bin phỏp bo m Footer Page of 161 thụng dng v cú ý ngha th hin s minh ú chớnh l bin phỏp th chp bng bt ng sn õy c coi l mt bin phỏp rt quan trng h thng cỏc bin phỏp bo m thc hin ngha v phỏp lut cỏc nc thi k cn i vo ng i nc ta, th chp bt ng sn cng ó hỡnh thnh t lõu v ngy cng phỏt trin v úng vai trũ ht sc quan trng, khụng th thiu bi cnh nn kinh t th trng nh hng xó hi ch ngha (XHCN) Ti sn bt ng sn tr thnh vt bo m, lm trung gian ti chớnh, l cu ni cỏc TCTD chuyn cho nn kinh t Trong cỏc loi bt ng sn c s dng lm ti sn th chp thỡ QSD (t ai) c s dng ph bin, thụng dng v c u tiờn s dng so vi cỏc bt ng sn hoc ti sn khỏc Vit Nam, t thuc s hu ton dõn Nh nc l i din ch s hu v thng nht qun lý nhng h gia ỡnh, cỏ nhõn, t chc c Nh nc giao t, cho thuờ t vi nhng quyn rng rói Do ú, QSD ca nhng ngi s dng t chng mc nht nh cng c coi nh quyn s hu hn ch v t Cng nh nhng i tng s hu cỏc bt ng sn khỏc, QSD cha ng ú nhng quyn nng nh chim hu, s dng v nh ot QSD t cng tr thnh ti sn bo m thc hin ngha v cỏc hp ng tớn dng (hp ng th chp) Khụng cú ti sn bo m mt cỏch an ton cho ngha v tr n thỡ hoc s khụng cú giao dch cho vay, hoc cú thỡ Bờn cho vay s phi gỏnh chu ri ro rt ln, ngun vỡ th m khụng th phõn b hiu qu v an ton thụng qua th trng tin t V nh vy, th chp ti sn, ú cú th chp bng QSD l iu kin tiờn quyt m bo cho s hnh mt cỏch an ton cho th trng tin t Tuy nhiờn, l mt loi quyn ti sn, phỏi sinh t ch s hu ton dõn v t nờn vic quy nh bn thõn QSD v th chp QSD l khỏ phc tp, mang tớnh c thự cao H thng phỏp lut Vit Nam iu chnh v Th chp QSD cỏc TCTD khỏ phc tp, ú cú cỏc bn ca B Ti nguyờn Mụi trng, bn ca Ngõn hng Nh nc, B Ti chớnh Mc dự, cỏc bn cng cú s ng b, thng nht chung chu s iu chnh ca B lut Dõn s (BLDS), Lut t (L), Lut cỏc TCTD nhng cng khụng trỏnh nhng s bt cp, chng chộo dn n khú khn quỏ trỡnh thi hnh trờn thc t iu ú cựng lý gii vỡ s hnh quyn th Header Page of 161 chp bng QSD thi gian qua bc l khỏ nhiu bt cp Trờn thc t cú rt nhiu trng hp rt khú a QSD vo hnh th trng tớn dng mt cỏch trụi chy Nhiu giao dch tim n nguy c cao cú mõu thun, bt ng, th tc x lý dõy da kộo di, thi hnh ỏn khú khnó tỏc ng v nh hng tiờu cc n n nh xó hi cng nh quyn v li ớch hp phỏp ca cỏc bờn Trong bi cnh ú, vic nghiờn cu ti "Phỏp lut v th chp quyn s dng t cỏc t chc tớn dng - Thc tin ỏp dng v kin ngh hon thin phỏp lut" l rt cn thit, mang tớnh cht nghiờn cu chuyờn sõu, gn vi thc tin v cú tớnh thi s Tỡnh hỡnh nghiờn cu ti Phỏp lut v t l mt nhng lnh vc c nhiu nh khoa hc phỏp lý nghiờn cu, bỡnh lun Trong quỏ trỡnh nghiờn cu, tỡm hiu v ti, tỏc gi cng ó tip cn c mt s cụng trỡnh khoa hc nghiờn cu liờn quan n th chp QSD Vit Nam ó c cụng b Tuy nhiờn, mt cụng trỡnh nghiờn cu chuyờn sõu cp n thc tin ỏp dng phỏp lut v th chp QSD cỏc TCTD v nờu lờn nhng bt cp, tỡm hiu nguyờn nhõn v a gii phỏp hon thin phỏp lut thỡ cha cú cụng trỡnh no c cụng b Mt s bi ng trờn mt s chuyờn ngnh ó phõn tớch, ỏnh giỏ mt vi khớa cnh ca s bt cp, mõu thun ca phỏp lut hin hnh, gõy nhng khú khn, ro cn cho vic hnh quyn th chp QSD cỏc TCTD Tiờu biu l mt s bi vit nh: tỏc gi Nguyn Quang Tuyn: "Th chp quyn s dng t", Tp Nghiờn cu lp phỏp, s nm 2002; tỏc gi Nguyn Thnh Long: "Thỏo g vng mc nhn th chp quyn s dng t ca cỏc t chc kinh t", www.sbv.gov.vn, nm 2008); tỏc gi, Lut s Trng Thanh c: "10 phỏp lý vic th chp, bo lónh bng quyn s dng t", p Ngõn hng, s nm 2005; tỏc gi Lờ Duy Khỏnh: "Nhng ri ro t vic nhn th chp bt ng sn v gii phỏp phũng nga h thng ngõn hng Vit Nam", Tp Ngõn hng, s 15 nm 2009); tỏc gi Trng Lc: "Khụng c vay vỡ khụng cú s ", Thi bỏo kinh t Vit Nam, s 125 nm 2002 tm nghiờn cu cao hn l nhng cụng trỡnh nghiờn cu chuyờn khoa, cỏc ti nghiờn cu khoa hc, cỏc lun Thc s, Tin s cp n Footer Page of 161 nhng ni dung liờn quan ca lun ỏn nh: Bỡnh lun khoa hc v cỏc bin phỏp bo m thc hin ngha v dõn s, ca TS Nguyn Ngc in, Nh xut bn Tr, Thnh ph H Chớ Minh, nm 2002; S phỏt trin ca phỏp lut v bo m an ton tớn dng ca Cng hũa Liờn bang c, Lun ỏn tin s Lut hc ca Nguyn Thỳy Hin, nm 2003; Phỏp lut v cỏc bin phỏp bo m tin vay bng ti sn ca cỏc t chc tớn dng - Kinh nghim cỏc nc v thc tin Vit Nam, ti nghiờn cu c bit cp i hc quc gia, mó s: QG.04.32 TS Lờ Th Thu Thy lm ch nhim ti, thỏng 12 nm 2005 Nhng cụng trỡnh nờu trờn cng ó cp th chp QSD nhiu gúc khỏc vi ý ngha l mt bin phỏp bo m thc hin ngha v Tuy nhiờn, phm vi vi ý ngha l mt bin phỏp bo m tin vay c thự cỏc TCTD thỡ cỏc cụng trỡnh trờn cha cp n mt cỏch chi tit c phng din lý lun v thc tin, vi s kt hp hi hũa, giao thoa gia phỏp lut chung v phỏp lut chuyờn ngnh iu chnh quan h th chp gia bờn th chp (khỏch hng) vi bờn nhn th chp (TCTD), cựng nhng thc tin sinh ng v phc ca quan h ny trờn thc t Nh vy, cú th khng nh lun l cụng trỡnh khoa hc nghiờn cu chuyờn sõu v "Phỏp lut th chp quyn s dng t cỏc t chc tớn dng - thc tin ỏp dng v kin ngh hon thin phỏp lut", khụng trựng lp vi cỏc cụng trỡnh nghiờn cu khoa hc ó c cụng b nc ta Mc ớch, nhim v ca lun 3.1 Mc ớch nghiờn cu Vic nghiờn cu ti ny nhm lm sỏng t c s lý lun v thc tin ca phỏp lut v th chp QSD cỏc TCTD Vit Nam hin nay, qua ú tỡm hiu nhng bt cp cũn tn ti ca phỏp lut v nhng khú khn quỏ trỡnh trin khai thi hnh trờn thc t ca cỏc bờn quan h th chp QSD Bng kinh nghim v hiu bit ca mỡnh tỏc gi mong mun lý gii nhng nguyờn nhõn dn n tỡnh trng bt cp ca phỏp lut v mnh dn xut mt s gii phỏp nhm khc phc nhng tn ti ca phỏp lut hin hnh, ỏp ng mt cỏch tt nht nhng yờu cu thc t cuc sng t 10 Header Page of 161 3.2 Nhim v ca lun Nghiờn cu QSD chng minh cho kt lun, QSD l mt ti sn, mt loi ti sn bt ng sn, c phộp giao dch cỏc quan h dõn s, kinh t gia cỏc ch th khỏc nn kinh t th trng Nghiờn cu vai trũ ca th chp QSD t vi t cỏch l mt bin phỏp bo m quan trng v ch yu cỏc hp ng tớn dng cng nh giao dch gia TCTD v khỏch hng Nghiờn cu, ỏnh giỏ thc trng phỏp lut v th chp QSD cỏc TCTD ti Vit Nam; ỏnh giỏ cỏc thnh tu, s phỏt trin ca phỏp lut v th chp QSD cỏc bn phỏp lut v t ai, tớn dng, ngõn hng thi gian ó qua Cựng vi ú, ch cỏc bt cp cũn tn ti ch nh phỏp lut ny Nghiờn cu, phõn tớch cỏc nguyờn nhõn dn n nhng tn ti, bt cp ca h thng phỏp lut; a cỏc gii phỏp v hon thin phỏp lut v nõng cao hiu qu hnh quyn th chp QSD thc t i tng v phm vi nghiờn cu 4.1 i tng nghiờn cu - Nghiờn cu cỏc h thng lý lun, quan im, ti liu khoa hc; lun im v th chp QSD cỏc TCTD - H thng quy nh ca phỏp lut dõn s, phỏp lut t ai, phỏp lut thuc lnh vc tớn dng Ngõn hng Vit Nam v cỏc quy nh cú liờn quan v th chp QSD - Thc tin thi hnh phỏp lut v th chp QSD thi gian qua ti cỏc TCTD ang hot ng ti Vit Nam 4.2 Phm vi nghiờn cu Th chp QSD cỏc TCTD l mt phc c s iu chnh ca nhiu ngnh khỏc nhau, liờn quan n nhiu lnh vc: kinh t, chớnh tr, xó hi v phỏp lut Tuy nhiờn, lun ch trung nghiờn cu cỏc liờn quan n th chp QSD cỏc TCTD hot ng ti Vit Nam nh: s hỡnh thnh v phỏt trin th chp QSD cỏc TCTD Vit Nam, ch th v i tng ca quan h th chp, hp ng th chp; th tc Footer Page of 161 11 xỏc lp quan h th chp; thc hin th chp QSD; x lý ti sn th chp Ch th nhn th chp quan h th chp tỏc gi ch nghiờn cu nht ch l cỏc TCTD ang hot ng ti Vit Nam Phng phỏp nghiờn cu Lun s dng tng hp nhiu phng phỏp nghiờn cu khỏc nhau, tựy thuc vo mc ớch ca lun im cp lun Trong ú, lun s dng phng phỏp lun vt bin chng v vt lch s ca ch ngha Mỏc - Lờnin v t tng H Chớ Minh v Nh nc phỏp quyn, cỏc quan im, cỏc hc thuyt khoa hc phỏp lý ti Vit Nam Cỏc phng phỏp nghiờn cu nh: phõn tớch, thng kờ, so sỏnh, lch s, chng minh, tng hp, quy np c kt hp s dng trin khai thc hin ti Kt cu ca lun Ngoi phn m u, kt lun v danh mc ti liu tham kho, ni dung ca lun gm chng: Chng 1: Nhng chung v th chp quyn s dng t - Mt bin phỏp bo m thc hin hp ng Chng 2: Quy nh ca phỏp lut v th chp quyn s dng t cỏc t chc tớn dng Vit Nam v tn ti thc tin ỏp dng Chng 3: Hon thin phỏp lut v th chp quyn s dng t cỏc t chc tớn dng Vit Nam Chng NHNG VN CHUNG V TH CHP QUYN S DNG T MT BIN PHP BO M THC HIN HP NG 1.1 Nhng khỏi nim c bn 1.1.1 Th chp ti sn 1.1.1.1 Quan nim v th chp ti sn Lun ó nờu s lc v lch s hỡnh thnh ca th chp ti sn Theo ú, th chp ti sn c cp t thi La Mó, ngy cng c 12 Header Page of 161 lan rng v tr thnh bin phỏp bo m chim v trớ ch o c quy nh hu ht phỏp lut ca cỏc nc, c nc theo truyn thng Common Law v cỏc nc theo truyn thng Civil Law Th chp c hỡnh thnh trờn c s cú mt ngha v c xỏc lp trc ú Ngha v ny cú th l mt khon tin hoc mt giỏ tr ca tin m cỏc bờn ó tha thun v ký kt vi Tuy nhiờn m bo chc chn ngha v ú c thc hin c trng hp bờn cú ngha v khụng cú kh nng v iu kin thc hin nhng nguyờn nhõn khỏc thỡ bờn cú quyn yờu cu bờn cú ngha v cn phi cú mt ti sn nh "vt lm tin", cam kt thay th cho ngha v ú Khỏi nim BLDS 2005: "Th chp l vic mt bờn (sau õy gi l bờn th chp) dựng ti sn thuc s hu ca mỡnh bo m thc hin ngha v dõn s i vi bờn (sau õy gi l bờn nhn th chp) v khụng chuyn giao ti sn cho bờn nhn th chp" (iu 342) Vi khỏi nim ny cho thy, bn cht ca th chp ti sn c xỏc nh rừ l khụng cú s chuyn giao ti sn cho bờn nhn th chp Sau th chp, bờn cú ti sn tip tc chim gi, qun lý, khai thỏc ti sn ú 1.1.1.2 Bn cht ca th chp ti sn Trờn c s cỏc phõn tớch, ỏnh giỏ cỏc lun im, lun ó nờu lờn nhng bn cht c bn ca th chp ti sn nh: chỳng c phỏt sinh trờn c s mt quan h ngha v ó c xỏc lp t trc; ngha v l iu kin, l c s rng buc ngi cú ti sn th chp phi trao nhng quyn li nht nh v ti sn cho bờn nhn th chp; ti sn bo m cho ngha v ca bờn th chp cú vai trũ thay th cho ngha v trng hp th chp khụng thc hin ngha v ó cam kt; c cú ti sn bo m cho ngha v thỡ ri ro cú th xy i vi bờn nhn th chp Vỡ vy, th chp ti sn cng ch mang tớnh cht phũng nga ri ro m thụi 1.1.1.3 c im ca th chp ti sn Lun ó nờu lờn nhng c im c bn sau: th chp ti sn l bo m i vt; l bin phỏp va cú mc ớch nõng cao trỏch nhim ca bờn cú ngha v vic thc hin ỳng v y ngha v ca mỡnh, va cú Footer Page of 161 13 mc ớch giỳp bờn cú quyn cú th kim soỏt ti sn; bờn nhn th chp cú quyn eo ui i vi ti sn th chp; th chp ti sn l ngha v ph bờn cnh ngha v chớnh, ng thi l bin phỏp bo m phỏt sinh t ngha v chớnh; th chp ti sn l ngha v mang tớnh ph thuc vo ngha v chớnh; phm vi bo m ca bin phỏp th chp ti sn l ton b ngha v cỏc bờn khụng tha thun, nhng cng cú th l mt phn ngha v; bin phỏp x lý ti sn th chp ch c ỏp dng ngha v chớnh b vi phm; bin phỏp th chp ti sn phn ln phỏt sinh trờn c s s tha thun ca cỏc bờn 1.1.2 Th chp quyn s dng t Vit Nam 1.1.2.1 Khỏi nim Nhỡn mt cỏch tng th th chp QSD c phng din phỏp lý v thc t, cú th hiu khỏi nim th chp QSD nh sau: Th chp QSD l s tha thun gia cỏc bờn, theo ú bờn cú QSD (gi l bờn th chp) dựng QSD ca mỡnh bo m vic thc hin ngha v dõn s - kinh t vi bờn (gi l bờn nhn th chp); bờn th chp c tip tc s dng t thi hn th chp 1.1.2.2 c trng c bn ca th chp quyn s dng t Vit Nam Trờn c s phõn tớch c im v ch s hu t Vit Nam, lun ó nờu lờn nhng c trng c bn nht ca th chp QSD Vit Nam nh sau: i tng th chp l mt ti sn c bit c biu hin di dng quyn v khụng thuc s hu ca ngi th chp; xột v ngun gc v bn cht ca th chp ti sn thỡ hp ng th chp QSD khụng phi l hỡnh thc chuyn QSD; trỡnh t, th tc th chp QSD c quy nh cht ch hn nhiu so vi cỏc trỡnh t, th tc thc hin cỏc giao dch bo m bng ti sn khỏc 1.2 V trớ, vai trũ ca th chp quyn s dng t i sng kinh t - xó hi núi chung v i vi cỏc t chc tớn dng núi riờng 1.2.1 Th chp quyn s dng t l mt nhng bin phỏp khai thỏc t cú hiu qu QSD l ti sn cú giỏ tr c lu thụng mt cỏch linh hot, phong phỳ v a dng nn kinh t th trng, m th chp l mt nhng hỡnh thc lu thụng l cho QSD luụn c xỏc nh giỏ tr ớt nht l "gp ụi" so vi giỏ 14 Header Page of 161 tr gc m nú cú Mt khỏc, thụng qua th chp QSD, to cho t mt i sng "ng" luụn tn ti bờn mt i sng "tnh", vai trũ ca t t ch ch m nhim mt chc nng "n nht" l tha nhu cu s dng i vi mt ch th h s dng nú vo mt mc ớch nht nh ó c Nh nc xỏc lp t trc, m chỳng cũn th hin v tn ti bờn cnh chc nng ú mt tin ớch a dng khỏc theo nhu cu v nguyn vng ca ngi s dng t Cú th nhn thy v khng nh rng, giỏ tr vụ hỡnh v giỏ tr tim n bờn ca t ch cú th nhn thy v khai thỏc c chỳng thụng qua ng th chp QSD 1.2.2 Th chp quyn s dng t to iu kin cho ngi cú quyn s dng t gii quyt nhu cu v quỏ trỡnh s dng Vai trũ ca th chp QSD i vi cỏc nh u t khụng ch c biu hin khớa cnh kinh t l gii quyt nhu cu v nh ó nờu trờn, m chỳng cũn phỏt huy tỏc dng vic thỳc y ngi vay tr n tin vay Vic t nguyn thc hin ngha v tr n trc tiờn l nhm ỏp ng ca bờn cho vay theo nhng tha thun v cam kt Hp ng th chp Tuy nhiờn, thc hin ngha v tr n cng nhm ỏp ng chớnh yờu cu ca bờn vay, bi nu khụng s dng ngun vay cú hiu qu, doanh nghip s gp khú khn kinh doanh v ú l nguyờn nhõn dn n tỡnh trng mt kh nng toỏn; trng hp ny, QSD ca doanh nghip t trc nguy c ca vic x lý bờn cho vay thu hi n tỡnh th ny, chng nhng ngun vay ó khụng phỏt huy c tỏc dng m trỏi li chỳng cũn tỏc ng ngc chiu, cú kh nng lm cho cỏc doanh nghip lõm vo tỡnh trng "trng tay", "mt c chỡ ln chi" mt i ngun i vay v c ngun u t ban u - QSD, s nghip ca doanh nghip cng cú th b chm dt t ú i vi kinh t h gia ỡnh, c bit l cỏc h nụng thụn thỡ th chp QSD cũn mang ý ngha thit thc hn Vi mc thu nhp bỡnh quõn trờn u ngi c xp vo hng ca cỏc nc úi, nghốo so vi chun quc t, cuc sng ca cỏc h gia ỡnh, cỏ nhõn cỏc vựng nụng thụn l ht sc khú khn i phú vi cuc sng thng nht, ngi dõn phi xoay x vi nhiu cụng vic, nhiu ngnh ngh khỏc mu sinh, song tr ngi ln nht m h phi i mt l ngun huy ng t õu thc hin c iu ú, m kh nng cung ng ngun ca Nh nc khụng ỏp ng vi nhu cu Footer Page of 161 15 1.2.3 Thụng qua th chp quyn s dng t, cỏc t chc tớn dng va thc hin phũng nga cú hiu qu ri ro, va thc hin chc nng chuyn cho nn kinh t Xut phỏt t c thự ngun cho vay - huy ng l ch yu nờn hu ht cỏc TCTD u d tớnh trc ri ro xy ra, nhiờn trờn thc t thỡ khụng phi lỳc no bờn cho vay cng kim soỏt c ri ro ú Vỡ vy, s an ton i vi mi khon vay l cn c xem xột trc tiờn Vic cho vay cú th l th chp QSD khụng ngoi mc ớch ngn nga v gim thiu nhng tn tht v ri ro cú th xy i vi bờn cho vay Cú th khng nh rng, s ghi nhn ca phỏp lut Vit Nam cho phộp cỏc t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn cú QSD hp phỏp c dựng QSD ca mỡnh th chp vay ti cỏc TCTD l mt nhng nột c bit cú phn sỏng to v k thut lp phỏp cng nh v t phỏp lý ca cỏc nh lm lut nc ta Vi cỏch thc biu hin b ngoi dng nh cú v "cng nhc" v "khuụn mu" bi hỡnh thc s hu i din ca Nh nc i vi t l cha ng y p bờn nhng ni dung vụ cựng "sng ng" v "linh hot" ca tng mnh t c th Cho phộp ngi s dng t th chp QSD l to c hi khai thỏc v tn dng ti a nhng tim nng v nhng li th u vit ca t ai, to c hi lm ch t ca ngi s dng t trờn tng din tớch t, nhng khụng lm mt i v trớ, vai trũ, v th ca Nh nc vi t cỏch l ch s hu i din Chng QUY NH CA PHP LUT V TH CHP QUYN S DNG T TRONG CC TCTD VIT NAM V TN TI TRONG THC TIN P DNG 2.1 iu chnh phỏp lut v th chp quyn s dng t 2.1.1 Khỏi nim v c cu iu chnh phỏp lut v th chp quyn s dng t iu chnh phỏp lut v th chp QSD l vic Nh nc dựng phỏp lut (h thng quy phm phỏp lut) tỏc ng, iu chnh cỏc hnh vi x s 16 Header Page of 161 ca cỏc bờn tham gia quan h th chp QSD, nhm bo m quyn v li ớch ca bờn th chp, bờn nhn th chp v li ớch ca Nh nc, xó hi 2.1.2 Ni dung c bn ca iu chnh phỏp lut v th chp quyn s dng t Lun ó nờu nhng ni dung c bn ca iu chnh phỏp lut v th chp QSD nh sau: ch th tham gia quan h th chp QSD l cỏc bờn quan h th chp, bao gm: bờn th chp v bờn nhn th chp; iu chnh nhúm quy phm phỏp lut v i tng QSD quan h th chp; iu chnh phỏp lut v hỡnh thc v hiu lc ca giao dch th chp QSD; iu chnh phỏp lut v hỡnh thc v hiu lc ca giao dch th chp QSD; iu chnh phỏp lut v chm dt giao dch th chp QSD v x lý QSD 2.2 Quy nh ca phỏp lut v hp ng th chp quyn s dng t 2.2.1 Ch th ca hp ng th chp Theo quy nh ca phỏp lut hin hnh, ch th ca hp ng th chp QSD, bao gm: Ch th th chp, bao gm: cỏc t chc kinh t; h gia ỡnh, cỏ nhõn; ngi Vit Nam nh c nc ngoi; t chc, cỏ nhõn nc ngoi Ch th nhn th chp: l cỏc TCTD c phộp hot ng ti Vit Nam theo Lut cỏc TCTD 2010, bao gm: - Ngõn hng thng mi nc c thnh lp, t chc di hỡnh thc cụng ty c phn; - Ngõn hng thng mi Nh nc c thnh lp, t chc di hỡnh thc cụng ty trỏch nhim hu hn mt thnh viờn Nh nc s hu 100% iu l; - T chc tớn dng phi ngõn hng nc c thnh lp, t chc di hỡnh thc cụng ty c phn, cụng ty trỏch nhim hu hn; - T chc tớn dng liờn doanh, t chc tớn dng 100% nc ngoi c thnh lp, t chc di hỡnh thc cụng ty trỏch nhim hu hn; - Ngõn hng hp tỏc xó, qu tớn dng nhõn dõn c thnh lp, t chc di hỡnh thc hp tỏc xó; Footer Page of 161 17 - T chc ti chớnh vi mụ c thnh lp, t chc di hỡnh thc cụng ty trỏch nhim hu hn (iu 6, Lut cỏc TCTD nm 2010) 2.2.2 i tng ca hp ng th chp quyn s dng t Theo quy nh ca phỏp lut, iu kin v i tng th chp phi ỏp ng cỏc yờu cu sau õy: t cú GCNQSD hoc cú mt cỏc loi giy t hp l v QSD quy nh ti cỏc khon 1, v iu 50 L 2003; t khụng cú tranh chp; QSD khụng b kờ biờn m bo thi hnh ỏn; QSD phi cũn thi hn c phộp s dng t 2.2.3 Phm vi th chp quyn s dng t Phm vi th chp QSD cú hai chớnh: QSD cú th c th chp mt phn hoc ton b; th chp QSD, ngi s dng t cú th chp nh, cụng trỡnh xõy dng khỏc, rng trng, cõy v cỏc ti sn khỏc gn lin vi t hay khụng 2.2.4 Quyn v ngha v ca cỏc bờn hp ng th chp quyn s dng t Quyn v ngha v ca bờn th chp QSD c quy nh ti iu 717 v iu 718 BLDS 2005 Quyn v ngha v ca bờn nhn th chp QSD c quy nh ti iu 719 v iu 720 BLDS 2005 2.2.5 X lý quyn s dng t c th chp Lun ó nờu lờn nhng cn c x lý QSD, "ó n hn thc hin ngha v dõn s m bờn cú ngha v khụng thc hin thc hin khụng ỳng ngha v"; phng thc x lý QSD l cỏch thc, bin phỏp x lý QSDD cỏc ch th cú thm quyn tin hnh nhm toỏn n cho bờn nhn th chp hoc thc hin ngha v cho ch th khỏc cú liờn quan, gm: bỏn ti sn bo m, bờn nhn bo m nhn chớnh ti sn bo m, bờn nhn bo m nhn tin hoc ti sn thay th ca ch th th ba hoc cỏc bờn cú th tha thun phng thc x lý khỏc hoc phỏp lut ch nh; trỡnh t, th tc x lý QSD; th t u tiờn toỏn t vic x lý QSD th chp thu hi n cng c ỏp dng tng t nh th t u tiờn toỏn i vi ti sn bo m cỏc giao dch bo m núi chung 18 Header Page 10 of 161 2.3 Nhng tn ti thc tin ỏp dng phỏp lut v th chp quyn s dng t cỏc t chc tớn dng Vit Nam 2.3.1 Hn ch v ch th xỏc lp hp ng th chp quyn s dng t 2.3.1.1 Quy nh hn ch quyn ca ch th th chp Lun ó nờu lờn v chng minh rng: L 2003 cũn khỏ "dố dt" v khuụn mu vic xỏc lp quyn th chp QSD cho cỏc ch th s dng t v theo ú m QSD ca mt s ch th b hn ch Vỡ th m li th ca QSD mt s trng hp ó khụng th khai thỏc ht tim nng, thm s hn ch ú ó gay khú khn, cn tr n quỏ trỡnh s dng t C th nh: khụng cho ch th thuờ t tr tin hng nm cú quyn th chp QSD; ch cho phộp cỏc "t chc kinh t" c tham gia quan h th chp QSDD, cũn cỏc t chc khỏc khụng phi t chc kinh t thỡ khụng c thc hin cỏc quyn ny, hn ch mc ớch vay ca h gia ỡnh, cỏ nhõn s dng t 2.3.1.2 Nhng tn ti ca ch th nhn th chp Lun ó chng minh, gia L 2003 v cỏc bn phỏp lý cú liờn quan quy nh v ch th nhn th chp QSD v c bit l so sỏnh vi Biu cam kt v l trỡnh gia nhp WTO lnh vc dch v v thng mi thỡ gia cỏc bn phỏp lut quy nh cha cú s trung, thng nht v cha phự hp vi C th l, phm vi nhn th chp QSD cha phự hp vi cam kt gia nhp WTO; gia L 2003 v Lut Nh 2006 cng cha cú s thng nht 2.3.2 Nhng tr ngi phỏt sinh trờn thc t ỏp dng cỏc iu kin ca phỏp lut v i tng ca hp ng th chp quyn s dng t 2.3.3 Nhng bt cp v hỡnh thc xỏc lp v hiu lc ca hp ng th chp quyn s dng t 2.3.3.1 Hỡnh thc ca hp ng Lun ó nờu v chng minh "Hp ng th chp QSD phi c lp thnh bn, cú cụng chng, chng thc theo quy nh ca phỏp lut" Tuy nhiờn, trờn thc t cũn nhiu bt cp, hn ch ú l, quy nh v ngụn ng (ch vit) hp ng cũn cha c quy nh c th õy l iu cũn thiu sút hn ch v cn phi c quy nh Vit Nam gia nhp sõu v nn kinh t th gii, cỏc chớnh sỏch u t núi chung v chớnh sỏch t núi riờng ngy cng m rng v thụng thoỏng i vi cỏc ch th nc ngoi 2.3.3.2 Hiu lc ca hp ng th chp quyn s dng t Lun ó chng minh "Hp ng th chp QSD cú hiu lc k t thi im ng ký ti Vn phũng ng ký QSD" Tuy nhiờn, xõu chui cỏc quy nh ca phỏp lut hin hnh thỡ cỏc quy nh ca phỏp lut cũn thiu cht ch, cha phự hp v cha thng nht C th l cha rừ rng, thng nht vic quy nh v cỏch thc xỏc lp giao dch th chp QSD v thi im cú hiu lc ca giao dch th chp; cũn nhiu vng mc phỏt sinh quỏ trỡnh thc hin cụng chng, chng thc hp ng th chp QSD; quy nh ca phỏp lut hin hnh v ng ký hp ng th chp QSDD v hp ng th chp nh cũn mõu thun v nhiu bt cp; cũn nhiu vng mc khỏc phỏt sinh thc hin ng ký hp ng th chp QSD 2.4 Nhng bt cp ca hp ng th chp quyn s dng t cỏc t chc tớn dng trờn thc tin 2.4.1 Tha thun v quyn s dng t th chp Qua nghiờn cu thc tin, Lun ó nờu lờn mt s hin tng khú 2.4.1.1 Tha thun ca cỏc bờn v th chp ng thi hay tỏch ri th chp quyn s dng t cú ti sn gn lin vi t khn, bt cp nh hng n vic ỏp dng v thi hnh phỏp lut v th chp QSD C th nh sau: vic chm tin cp GCNQSD v quyn s hu nh ; ni hm ca iu kin "t khụng cú tranh chp" quy nh cũn thiu tớnh c th, rừ rng, cha xỏc nh rừ tiờu nhn bit th no l t khụng cú tranh chp ti thi im th chp Mc dự phỏp lut ghi nhn quyn tha thun gia cỏc ch th v th chp ng thi hoc th chp tỏch ri gia QSD v ti sn gn lin trờn t, song trờn thc t hu ht cỏc TCTD cho vay u yờu cu v buc bờn th chp QSD nu cú ti sn trờn t thỡ ti sn ú phi c th chp ng thi cựng vi QSD, rt him bờn nhn th chp tỏch ri gia hai Footer Page 10 of 161 19 20 Header Page 11 of 161 ti sn ny i sõu tỡm hiu thc trng ca ny, lun ó nờu lờn mt s bt cp nh sau: c ch x lý ti sn th chp thu hi n cỏc trng hp cỏc bờn th chp tỏch ri gia QSD v ti sn trờn t hoc cỏc bờn khụng cú tha thun th chp ti sn cha c quy nh c th, rừ rng v cha thc s m bo tin cy, an ton ca bờn nhn th chp vic m bo ngun vay; gia L 2003 v BLDS 2005 khụng cú s thng nht vi quy nh v th chp QSD cú ti sn gn lin vi t; cỏc bờn tham gia quan h th chp cn thn trng v cõn nhc k trc tha thun th chp ng thi hay tỏch ri gia QSD v ti sn gn lin vi t 2.4.1.2 Xỏc nh giỏ tr quyn s dng t th chp Lun ó phn ỏnh s tin b, phự hp v linh hot hn ca phỏp lut hin hnh so vi phỏp lut trc õy cú liờn quan n xỏc nh giỏ tr QSD Tuy nhiờn, bờn cnh s tin b cng cũn nhng hn ch nh vic quy nh: "cỏc bờn tha thun dựng ti sn cú giỏ tr nh hn, bng hoc ln hn tng giỏ tr c bo m" Vic xỏc nh giỏ tr ti sn bo m tin vay ln cỏc ngha v chỳng ch ỳng ti thi im nh giỏ v khụng th hin i lng "bt di bt dch" sau thi im th chp Nh vy, iu kin nờu trờn t quỏ cng nhc v xa ri thc tin 2.4.2 Tha thun v quyn v ngha v ca cỏc bờn Lun ó th hin, phỏp lut tụn trng quyn t tha thun ca cỏc bờn thit lp quan h, s tha thun ú khụng vi phm iu cm ca phỏp lut Lun cng ó nờu nhng im, ni dung tha thun cn phi cú trờn thc tin nh: tha thun v quyn tip tc thc hin cỏc giao dch v QSD thi gian th chp; tha thun rừ c ch gii quyt quyn li cho bờn nhn th chp trng hp QSD th chp b Nh nc thu hi quỏ trỡnh th chp; cỏc bờn cú th tha thun v vic chm dt giao dch th chp QSD trc thi hn nhng nguyờn nhõn khỏch quan 2.5 Nhng bt cp tn ti quỏ trỡnh x lý quyn s dng t thu hi n Lun ó nờu lờn hng lot cỏc bt cp quỏ trỡnh x lý QSD thu hi n nh: s bt cp quy nh v phng thc x lý QSD; cỏc Footer Page 11 of 161 21 phng thc x lý QSD cha c quy nh c th, gõy nhiu tranh lun trỏi chiu, l nguyờn nhõn dn n tỡnh trng ỏp dng phỏp lut trờn thc t khụng thng nht; th t toỏn n sau x lý QSD; hot ng thiu ng b, bt hp tỏc ca cỏc c quan nh nc vic h tr cỏc TCTD x lý QSD 2.6 Trng hp va th chp, va bo lónh - Nhng bt cp cũn tn ti ca phỏp lut Lun ó nờu lờn mt hin tng tn ti thc tin ú l, phỏp lut hin hnh ó khụng quy nh rừ cỏc trng hp tng i ph bin trờn thc t l, ch cú mt giao dch bo m nhng li va cú tớnh th chp, va cú tnh bo lónh Theo quy nh hin ca phỏp lut, vic bo m tin vay bng QSD ca chớnh ngi vay, thỡ gi l th chp, vic bo m tin vay bng QSD ca ngi khỏc thỡ gi l bo lónh Tuy nhiờn, trng hp QSD l ti sn chung ca hai v chng hoc ca h gia ỡnh thỡ li khụng n gin nh vy Nu ngi vay ng thi l ngi ng tờn trờn GCNQSD thỡ mi l ngi th chp; cũn v, chng hoc thnh viờn khỏc gia ỡnh h tham gia giao dch vi t cỏch l ngi bo lónh Trờn thc t, hu nh cỏc Ngõn hng ch gi loi giao dch ny l hp ng th chp QSD, m khụng gi l hp ng th chp - bo lónh Lun cng ó nờu lờn nhng khú khn ca cỏc c quan hu quan v quan im trỏi chiu ca nhiu c quan chuyờn ngnh v ny Tuy nhiờn, hin cha cú hng gii quyt c th Chng HON THIN PHP LUT V TH CHP QUYN S DNG T TRONG CC T CHC TN DNG VIT NAM 3.1 Yờu cu ca vic hon thin phỏp lut 3.1.1 Hon thin phỏp lut v th chp quyn s dng t phi phự hp vi ch c thự v t Vit Nam Lun ó nờu lờn yờu cu: cn phi thng nht ni hm v s hu t cỏc bn nh: Hin phỏp, BLDS, L; giao dch th chp QSD cng nh hp ng th chp QSD phi c xõy dng trờn c s 22 Header Page 12 of 161 m bo s nh hng v qun lý ca Nh nc vi t cỏch l ch s hu i din; phỏp lut th chp QSD phi c xõy dng trờn c s m bo hi hũa gia li ớch ca Nh nc v ngi s dng t 3.1.2 Hon thin phỏp lut v hp ng th chp quyn s dng t phi t mi quan h vi s phỏt trin ca th trng tớn dng Lun t cỏc yờu cu: m bo phỏt huy ti a quyn t kinh doanh, quyn t nh ot ca cỏc TCTD vic xỏc lp v thc hin giao dch th chp QSD, m biu hin c th l tụn trng ti a quyn t tha thun v quyn t quyt vic cho vay i vi bờn th chp; cn trao quyn c lp v t ch hn na cho bờn nhn th chp vic x lý QSD bo m vay; cn tng cng kh nng tip cn tớn dng thụng qua hai thit ch c bn v quan trng hng u l tng cng kh nng chia s thụng tin tớn dng v hon thin phỏp lut v ng ký giao dch th chp QSD 3.1.3 Hon thin phỏp lut v th chp quyn s dng t phi t tng th ca vic hon thin phỏp lut v giao dch bo m bo m c tớnh thng nht v ng b ca phỏp lut iu chnh th chp QSD thi gian ti thỡ s cn thit phi ỏp ng cỏc yờu cu c th sau õy: cn phi gii quyt nhng mõu thun, chng chộo ca cỏc bn phỏp lut hin hnh; cn xúa b tỡnh trng phỏp lý liờn quan n ngnh no ngnh no ngnh ú son tho m ũi hi phi cú s liờn kt v tham gia ca nhiu ngnh khỏc cú liờn quan Lm c iu ny, mt mt m bo c tớnh trung thng nht; mt khỏc loi b c tớnh trựng lp hoc mõu thun ca cỏc bn ban hnh; cn phi lm rừ mi quan h gia lut chung v lut chuyờn ngnh, cng nh phm vi, ranh gii gia lut chung v lut chuyờn ngnh ban hnh cỏc bn phỏp lut cựng iu chnh quan h quan h cú liờn quan n th chp QSD 3.1.4 Hon thin phỏp lut v th chp quyn s dng t phi ỏp ng c yờu cu ca xu th hi nhp Lun ó nờu lờn cỏc tiờu chớ: m bo tớnh phự hp ca phỏp lut; m bo tớnh c th v chun xỏc ca phỏp lut; phi m bo tớnh d tip cn; m bo tớnh minh bch v cụng khai Footer Page 12 of 161 23 3.2 Gii phỏp hon thin phỏp lut v th chp quyn s dng t cỏc t chc tớn dng Vit Nam 3.2.1 Hon thin phỏp lut v ch th tham gia hp ng th chp 3.2.1.1 i vi ch th th chp vic tham gia cỏc giao dch th chp QSD cú hiu qu, phỏt huy ht tỏc dng ca vic m bo ngha v thỡ thi gian ti, phỏp lut t v phỏp lut dõn s cn cú nhng iu chnh phự hp liờn quan n cỏc ch th th chp tam gia hp ng th chp QSD, c th: L 2003 cn phi ghi nhn quyn c th chp QSD thuờ vay ca ch th thuờ t tr tin hng nm; cn phi ghi nhn v b sung quy nh v quyn c th chp QSD ca cỏc t chc kinh t s dng t m t ú cú ngun gc t vic Nh nc cụng nhn QSD, ch khụng phi l t chc kinh t s dng t cú ngun gc t hỡnh thc giao, cho thuờ, nhn chuyn nhng hoc chuyn mc ớch s dng nh hin nay; i vi h gia ỡnh, cỏ nhõn th chp QSD m bo quyn li cho ch th s dng t trng hp mt cỏc thnh viờn thuc h gia ỡnh vng mt m c quan cụng chng t chi vic cụng chng hp ng th chp, phỏp lut hin hnh thi gian ti cn ni lng iu kin i vi h gia ỡnh th chp QSD; cn cho phộp ngi s dng t th chp QSD hỡnh thnh tng lai, cho phộp trng hp ngi s dng t thuc i tng c cp GCNQSD nhng quỏ trỡnh thc hin th tc cp GCNQSD thỡ c th chp QSD bo m thc hin cỏc ngha v theo tha thun, phự hp vi quy nh ca phỏp lut; nghiờn cu quy nh vic thc thi quyn i vi ngi s dng t c ghi trờn GCNQSD trng hp cỏ nhõn ú cú v hoc chng theo hng ch ngi cú tờn trờn GCNQSD mi c thc hin quyn th chp, trng hp nhp ti sn riờng v ti sn chung ca v chng cn phi c ghi nhn GCNQSD; phỏp lut cn quy nh rừ ch th cú quyn th chp QSD s dng i vi QSD ang c gúp (c trng hp ó hỡnh thnh phỏp nhõn mi v khụng hỡnh thnh phỏp nhõn mi) 3.2.1.2 i vi ch th nhn th chp Nh nc cn ỏp dng cỏc bin phỏp thit thc nhm nõng cao nng lc hot ng cho cỏc TCTD: Nh nc cn cú bin phỏp tớch cc v ch ng 24 Header Page 13 of 161 qun lý cng nh kim soỏt ngun ti chớnh ca h thng cỏc TCTD nhm nõng cao nng lc ti chớnh v m bo tớnh khon; Nh nc cn cú cỏc bin phỏp thit thc v hu hiu nhm kim soỏt ri ro v qun lý t l ri ro i vi cỏc TCTD cú tỡnh hỡnh n xu ln, vt qua quy chun cho phộp; c cu li t chc v hot ng ca cỏc TCTD gn lin vi i mi phng thc hot ng; nõng cao nng lc, trỡnh v phm cht ca cỏn b hot ng lnh vc tớn dng; cn sa i cỏc quy nh ca L 2003 v cỏc ch th nhn th chp cho phự hp vi Lut cỏc TCTD 2010 v cam kt gia nhp WTO, theo ú cn m rng phm vi nhn th chp QSD i vi mt s loi hỡnh dch v ngõn hng v cỏc dch v ti chớnh khỏc c hot ng ti Vit Nam 3.2.2 Hon thin cỏc quy nh v i tng th chp ngi s dng t cú c hi khai thỏc ngun trờn chớnh mnh t ca mỡnh, m bo cho giao dch th chp QSD c xỏc lp mt cỏch minh bch, an ton v hp phỏp, phỏp lut cú liờn quan iu chnh i tng l QSD quan h th chp cn hon thin nhng c bn sau õy: cn xỳc tin vic ban hnh Lut ng ký Bt ng sn nhm m bo cho Bt ng sn minh bch, iu kin phỏp lý d dng tr thnh ti sn giao dch th chp, Lut ng ký bt ng sn cn phi quy nh a cỏc hot ng ng ký bt ng sn quy v mt mi m bo tớnh thng nht, ng b v hot ng cú hiu qu; cn y nhanh tin cp GCNQSD v quyn s hu nh , cựng cỏc bt ng sn khỏc to iu kin cho ngi s dng t cú c hi tranh th ngun vay; cn cú nhng quy nh chi tit, rừ rng hn v iu kin "t khụng cú tranh chp", thit ngh vic xỏc nh "t khụng cú tranh chp" nờn giao cho bn nhn th chp, bi th chp QSD cng l mt giao dch dõn s m ú cao s tha thun ca cỏc bờn nht gia phỏp lut t ai, phỏp lut dõn s v Ngh nh s 163/2006/N-CP ca Chớnh ph v giao dch bo m, cn phi cú mt quy nh thng nht v cỏc phng thc xỏc lp QSD, ng thi ghi nhn c th cỏc tờn gi ca hp ng theo ỳng cỏc phng thc ó cỏc lp; cn quy nh c th v ch vit hp ng th chp QSD l quy nh cn thit Vit Nam ó gia nhp sõu vo nn kinh t th gii, cỏc chớnh sỏch t núi riờng ó ngy cng m rng v thụng thoỏng i vi cỏc ch th nc ngoi; hon thin phỏp lut v cụng chng, chng thc Hp ng th chp QSD; hon thin quy nh ca phỏp lut v ng ký th chp QSD l ni dung cú ý ngha quan trng bi ng ký th chp QSD va l c s xỏc nh thi im cú hiu lc ca hp ng th chp, va cú giỏ tr i khỏng vi ngi th ba, m bo quyn v li ớch cho cỏc bờn tham gia giao dch; i mi t chc, hot ng ca h thng c quan ng ký giao dch bo m; xõy dng v trin khai c ch kim tra, giỏm sỏt vic thc hin phỏp lut v ng ký giao dch bo m ti cỏc c quan ng ký giao dch bo m 3.2.4 Hon thin cỏc quy nh v x lý QSD th chp 3.2.3 Hon thin cỏc quy nh ca phỏp lut v hp ng cụng chng, chng thc, ng ký hp ng th chp quyn s dng t Lun nờu cỏc nh hng nh sau: hon thin cỏc quy nh v phng thc x lý ti sn th chp trờn c s trao quyn t ch cho cỏc ch th nhn th chp, ú l thng nht cỏc lớnh vc phỏp lut dõn s, t ai, ngõn hng cũn th hin s mõu thun v chng chộo; cn quy nh th tc rỳt gn x lý ti sn l QSD, bi tranh chp cỏc hp ng th chp QSD ó tri qua cụng chng, chng thc v ng ký ti c quan nh nc cú thm quyn; quy nh rừ c ch x lý ti sn th chp trng hp th chp tỏch ri gia QSD v ti sn gn lin trờn t; cn m rng gii hn vic xỏc nh th t u tiờn toỏn x lý ti sn th chp; cn b sung nhng quy nh v th tc sang tờn ti sn th chp l QSD cho ngi mua phỏp lut bo m Lun nờu cỏc yờu cu: cn thng nht phm vi iu chnh gia BLDS v L v hp ng th chp QSD, cn hy b mt s quy nh chung v chuyn nhng QSD quy nh BLDS 2005 vỡ cỏc quy nh ú L 2003 ó quy nh khỏ c th, chi tit; phự hp v thng 3.2.5 Hon thin cỏc quy nh ca phỏp lut v th ch h tr trung gian i vi quan h th chp quyn s dng t Hot ng th chp QSD s khụng th hnh trụi chy v thun li nu khụng cú s h tr ca cỏc ch th trung gian Vỡ vy, hon thin phỏp Footer Page 13 of 161 25 26 Header Page 14 of 161 lut v lnh vc ny cng cn phi chỳ trng n cỏc ni dung c bn sau õy: tin hc húa lnh vc ng ký, thi gian ti Chớnh ph cn sm nghiờn cu v trin khai dch v ng ký giao dch bo m núi chung v giao dch th chp QSD núi riờng qua mng; xỏc nh rừ trỏch nhim ca cỏc c quan chc nng quỏ trỡnh x lý ti sn th chp; quy nh c ch ba bờn: ngõn hng - ngi th chp - t chc hoc cỏ nhõn thc hin ngha v tr n m bo vic x lý nhanh chúng, thun tin v m bo an ton cho bờn nhn th chp; ng thi gi c uy tớn cho khỏch hng; quy nh rừ c ch phi hp, cú bin phỏp ch ti c th i vi ngi ng u c quan, t chc vic ch o vic thc hin phi hp v ch ti x lý trc tip i vi cỏn b c giao nhim v phi hp vi cỏc ch th khỏc vic thc thi phỏp lut v th chp QSD núi chung v tng ni dung c th núi riờng; tng cng cụng tỏc tuyn chn v o to cỏn b lnh vc qun lý nh t KT LUN i vi mt quc gia cú tc tng trng dõn s v mt dõn s trờn kilomet vuụng vo loi cao ca th gii thỡ i vi mi cỏ nhõn vic cú c mt ti sn l QSD rt cú ý ngha v mt kinh t Hot ng th chp QSD ó v ang din sụi ng v chim u th nn kinh t th trng ang ngy cng gia nhp sõu vo nn kinh t th gii nh hin Tuy nhiờn, hot ng th chp QSD ti cỏc TCTD Vit Nam l mt bin phỏp bo m thc hin ngha v dõn s c thự ch s hu ton dõn v t chi phi Vỡ vy, iu chnh phỏp lut i vi quan h th chp QSD cng th hin nhng khỏc bit so vi quan h th chp ti sn khỏc Phỏp lut thc nh v th chp QSD cỏc TCTD Vit Nam thi gian qua ó cú nhiu s thay i ỏng ghi nhn, bng chng l cỏc bn phỏp lut liờn tc c sa i, b sung v ban hnh mi iu chnh nhng nhu cu phỏt sinh t thc t Vỡ vy, cỏc bn phỏp lut ny ó to khung phỏp lý tng i hon thin gúp phn m bo an ton Footer Page 14 of 161 27 hn cho cỏc ch th tham gia quan h, quyn v li ớch ca cỏc bờn cng c m bo tt hn Mc dự ó t c nhng thnh tu kh quan, song quỏ trỡnh hnh iu chnh cỏc quan h th chp QSD trờn thc t, h thng phỏp lut ny cng cũn bc l nhiu bt cp, mõu thun, gõy nhiu khú khn, vng mc trờn thc t Chng hn, s hn ch quyn i vi cỏc ch th tham gia Hp ng th chp QSD; cỏc lnh vc phỏp lut v cụng chng, chng thc, ng ký th chp QSD cng nh x lý th chp ti sn th chp cũn nhiu hn ch, thiu sút, khiờn cng v xa ri thc t, lm gim hiu qu ca vic thc thi trờn thc t gim bt cỏc hn ch cũn tn ti, nhim v hon thin phỏp lut nhm m bo s hnh cú hiu qu th chp QSD cỏc TCTD núi riờng v ton xó hi núi chung l yờu cu cp bỏch thi gian ti Cỏc gii phỏp cn c tin hnh ng b v cú h thng, bao gm c hon thin phỏp lut v thc thi phỏp lut Trong ú, hon thin phỏp lut v th chp QSD c xỏc nh l nhim v trng tõm Cỏc gii phỏp c xut lun khụng th tin hnh thc hin mt sm mt chiu bi vỡ nú khụng ch trung cỏc quy nh v th chp QSD, m cũn liờn quan n nhiu lnh vc phỏp lut, n hot ng ca nhiu cp, nhiu ngnh v gn vi nhng iu kin phự hp v kinh t - xó hi Vỡ vy, phự hp vi mi giai on c th khỏc nhau, vi tớnh cht cp thit ca nhng ũi hi ca vic hon thin phỏp lut v th chp QSD mc khỏc v cú nhng gii phỏp phi c u tiờn thc hin trc v cp bỏch, cú nhng gii phỏp c tin hnh theo l trỡnh c th v t mi quan h tng th ca vic hon thin th ch kinh t th trng núi chung 28 ... 89 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VIỆT NAM 17 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VIỆT NAM VÀ TỒN TẠI TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG 2.1 2.1.1 2.3.2 chấp quyền sử dụng đất tổ chức. .. thể Chương HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VIỆT NAM 3.1 Yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải phù... việc hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải áp ứng yêu cầu xu hội nhập Giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng