Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tại huyện cao lãnh

MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU 3 CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 5 1.1. Khái niệm và đặc điểm của tặng cho quyền sử dụng đất 5 1.1.1. Khái niệm về tặng cho quyền sử dụng đất 5 1.1.2. Đặc điểm của tặng cho quyền sử dụng đất 6 1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất và khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 8 1.2.1. Khái niệm quyền sử dụng đất 8 1.2.2. Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 12 1.3. Vai trò của việc quy định tặng cho quyền sử dụng đất 14 1.4. Lịch sử phát triển của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất 15 1.4.1. Giai đoạn trước năm 1945 15 1.4.2. Giai đoạn từ năm 1945 đến trước Luật đất đai 2003 17 1.4.3. Giai đoạn từ Luật đất đai 2003 cho đến nay 18 CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 20 2.1. Điều kiện chung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 20 2.1.1. Điều kiện về hình thức 20 2.1.2. Điều kiện về đối tượng của hợp đồng 22 2.1.2.1. Những loại loại đất được tặng cho 22 2.1.2.2. Những điều kiện để quyền sử dụng đất được phép tặng cho 27 2.1.3. Điều kiện về chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 29 2.1.3.1. Bên tặng cho 29 2.1.3.2. Bên được nhận tặng cho 35 2.2. Cơ quan quản lý về hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất 36 2.2.1. Cơ quan đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất 36 2.2.2. Cơ quan công chứng, chứng thực 37 2.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 38 2.4. Trình tự, thủ tục thực hiện việc đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất 41 CHƯƠNG 3. THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA HOẠT ĐỘNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở HUYỆN CAO LÃNH 44 3.1. Sơ lược về huyện Cao Lãnh 44 3.2. Thực trạng về hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân tại huyện Cao Lãng 44 3.3. Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân tại huyện Cao Lãnh 47 KẾT LUẬN 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO 51 LỜI NÓI ĐẦU Đất đai là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố các khu dân cư, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia… với những giá trị đặc biệt này mà con người luôn mong muốn tác động vào nó thường xuyên để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Trong đó, sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Lần đầu tiên trong Luật đất đai năm 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất, đây là một bước đột phá trong việc quy định về các quyền của người sử dụng đất, quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Ngày 26 tháng 11 năm 2003, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2003 với nhiều điểm tiến bộ hơn so với Luật Đất đai năm 1993 và các quy định về tặng cho quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm khác biệt. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển không ngừng của các quan hệ xã hội, sự phát triển của cơ chế thị trường thì các quy định pháp luật này vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu điều chỉnh các quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra hàng ngày trong cuộc sống. Ngày 29 tháng 11 năm 2013, Quốc hội thông qua Luật Đất đai mới với nhiều điểm tiến bộ hơn so với các Luật Đất đai đã ban hành trước đây và được cho là có nhiều bước tiến bộ hơn các Luật Đất đai trước đây, trong đó có các quy định về chuyển quyền sử dụng đất, để tiếp tục điều chỉnh các quan hệ về tặng cho quyền sử dụng đất đang diễn ra hàng ngày trong cuộc sống. Trong các hình thức về chuyển quyền sử dụng đất thì tặng cho quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất, theo quy định của Luật Đất đai hiện hành cũng như Bộ luật dân sự năm 2005 đã xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp, có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, có quyền tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho người khác. Nhờ đó người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác, sử dụng còn có thể tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó. Tuy nhiên, trong thời gian qua việc tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra rất phức tạp, điều đáng lo là việc người dân thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất một cách bất hợp pháp, không tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai. Các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được thực hiện thông qua hình thức hợp đồng, mặc dù rất nhiều văn bản pháp luật được ban hành để điều chỉnh về hợp đồng liên quan đến đất đai nói chung và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng. Trên thực tế, số lượng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện ngày càng nhiều, nhưng số lượng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật thì ít. Vì thế, người viết chọn đề tài “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân tại huyện Cao Lãnh” làm đề tài luận văn tốt nghiệp với mong muốn tìm hiểu những quy định pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân tại huyện Cao Lãnh, cũng như tìm hiểu thực trạng áp dụng quy định pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất, từ đó tìm ra những giải pháp để việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân tại huyện Cao Lãnh được tiến hành thuận lợi, nhanh chóng nhằm đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ của các bên khi tham gia tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài được chia thành 3 chương: Chương 1. Cơ sở lý luận về tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân. Chương 2. Quy định pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân. Chương 3. Thực trạng và một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở huyện Cao Lãnh. CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1. Khái niệm và đặc điểm của tặng cho quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm về tặng cho quyền sử dụng đất Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, nó gắn liền với chủ quyền quốc gia. Với tính ổn định của đất đai về vị trí địa lý, và cùng với các tài sản khác gắn liền với đất đai tạo thành tư liệu sản xuất quan trọng trong xã hội. Bởi vậy, đất đai được coi là tài sản rất có giá trị, chế độ chính sách về đất đai luôn được sự quan tâm đặc biệt của Nhà nước và xã hội. Thấy được tầm quan trọng đó, pháp luật Việt Nam chỉ thừa nhận “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân” Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Trong đó quyền năng sử dụng là có ý nghĩa thực tế nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Nhưng trên thực tế Nhà nước không phải chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng đất thông qua các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người trực tiếp sử dụng đất. Đồng thời quy định về quyền và nghĩa vụ của những người sử dụng đất, theo đó các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được sử dụng đất trong phạm vi Nhà nước cho phép. Với Luật đất đai năm 2013, các quyền của chủ sử dụng đất bao gồm: quyền chuyển đổi, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được Nhà nước mở rộng rất nhiều nhưng vẫn bị hạn chế nằm trong một giới hạn nhất định như : được tặng cho trong những trường hợp nào, phải sử dụng đúng mục đích, phải đúng thời hạn giao, phải làm đầy đủ các thủ tục tặng cho và nếu có sự thay đổi thì phải xin phép. Có thể nói, “Quyền sử dụng đất không còn là một quyền năng bình thường mà là một quyền sở hữu hạn chế”, là hoàn toàn đúng, so với những tài sản khác việc định đoạt quyền sử dụng đất có những hạn chế trong những quyền mà người sử dụng đất được phép thực hiện. Như vậy, quyền sử dụng đất được hiểu là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất để phục vụ cho các mục đích kinh tế và xã hội. Đồng thời, quyền sử dụng đất còn là một quyền tài sản có giá trị bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự. Từ đó có thể nhìn nhận rằng, quyền sử dụng đất là một khái niệm có nội dung rất rộng, trong đó có nhiều quyền năng khác nhau. Một trong các quyền năng cơ bản và quan trọng của người sử dụng đất là quyền tặng cho quyền sử dụng đất, đó là một quyền mới được ghi nhận trong Luật đất đai năm 2003 được sữa đổi, bổ sung năm 2009, 2010. Căn cứ Điều 722 Bộ luật dân sự “ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”. Như vậy, tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của bên tặng cho và bên được nhận tặng cho về việc chuyển quyền sử dụng đất, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất của mình cho bên được nhận tặng cho mà không yêu cầu đền bù về mặt vật chất, còn bên được nhận tặng cho đồng ý nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai. Song sự thỏa thuận đó là sự thống nhất ý chí giữa các bên trong quan hệ tặng cho không trái với quy định của pháp luật và đạo đức xã hội. Có thể nói, “ Tặng cho quyền sử dụng đất thực chất cũng chỉ là một dạng đặc biệt của tặng cho quyền sử dụng đất, nhưng việc tặng cho này có giá trị thanh toán bằng không”. Đúng vậy, trong tất cả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác mà không có đền bù về mặt vật chất. 1.1.2. Đặc điểm của tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất là một loại tặng cho tài sản, vì vậy nó cũng có đầy đủ các đặc điểm của tặng cho tài sản. Song tặng cho quyền sử dụng đất có các điểm đặc trưng sau: Tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế: Cũng như các hợp đồng tặng cho tài sản khác, tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế. Đặc điểm thực tế của hợp đồng được thể hiện khi bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được nhận tặng cho theo đúng quy định của pháp luật, thì tại thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền bên được nhận tặng cho được coi là nhận được quyền sử dụng đất từ bên tặng cho chuyển giao, khi đó hợp đồng tặng cho mới có hiệu lực và quyền của bên được nhận tặng cho phát sinh. Do đó, mọi thỏa thuận về tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi các bên đã chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau và đã đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều trường hợp mặc dù bên tặng cho quyền sử dụng đất đã lập văn bản tặng cho và đã chuyển giao đất cho cho bên được nhận tặng cho khai thác sử dụng đất nhưng chưa đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vẫn chưa có hiệu lực. Trong trường hợp này, việc tặng cho vẫn chưa hoàn tất về mặt thủ tục theo quy định của pháp luật nên chưa làm phát sinh quyền của bên được nhận tặng cho và bên được nhận tặng cho chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất do đó bên tặng cho vẫn có quyền đòi lại quyền sử dụng đã giao. Có thể nói, tặng cho quyền sử dụng đất mang tính chất hợp đồng thực tế tương đối, mà không mang tính chất thực tế tuyệt đối như hợp đồng tặng cho tài sản thông thường. Tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng đơn vụ: Tính chất đơn vụ này của tặng cho quyền sử dụng đất cũng giống như tặng cho tài sản thông thường. Nó được thể hiện ở chỗ người được nhận tặng cho quyền sử dụng đất không thực hiện một nghĩa vụ gì đối với người tặng cho. Tuy nhiên, do quyền sử dụng đất có giá trị kinh tế cao nên trên thực tế việc tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện kèm theo là thực hiện nghĩa vụ rất phổ biến như tặng cho quyền sử dụng đất gắn với nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng hay thờ cúng, hương hỏa giữa cha mẹ với con, giữa ông bà với cháu và việc thực hiện nghĩa vụ đó mang đậm tính chất tình cảm. Tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù: Dựa trên cơ sở các quan hệ tình cảm sẵn có giữa các chủ thể nên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được thiết lập, giao kết. Do đó, bản chất của quan hệ hợp đồng này không phải là phương tiện để trao đổi các lợi ích vật chất cho nhau mà là phương tiện để giúp đỡ lẫn nhau thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất. Vì vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù, theo đó bên được nhận tặng cho quyền sử dụng đất không có nghĩa vụ trả lại bất kỳ một lợi ích nào cho bên tặng cho khi được bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất. Đây là đặc điểm riêng biệt để phân biệt giữa tặng cho quyền sử dụng đất với các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khác, cũng như các hợp đồng dân sự, kinh tế khác. Tặng cho quyền sử dụng đất chịu sự giám sát và bảo đảm thực hiện bằng quyền lực Nhà nước: Nhà nước thừa nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho người khác nhưng phải tuân theo đúng các quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật đất đai hiện hành. Nếu các bên đã lập hợp đồng và hoàn tất các thủ tục về tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực, bên được nhận tặng cho được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và ngược lại. Đồng thời, sự chuyển giao quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được pháp luật quy định chặt chẽ về điều kiện, nội dung và hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Thông qua việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa các chủ thể phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Nhà nước giám sát được sự chuyển quyền sử dụng đất của các chủ thể tặng cho. Từ đó Nhà nước theo dõi, kiểm soát được các biến động về việc sử dụng đất, giúp cho việc quản lý đất đai được chặt chẽ, hiệu quả hơn. 1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất và khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 1.2.1. Khái niệm quyền sử dụng đất Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng phát triển đất nước. Ngoài ra đất đai còn có vai trò quan trọng trong nền kinh tế xã hội, đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng do nước ta là nước có nền sản xuất nông nghiệp là chính, đất đai còn là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng. Chính vì tầm quan trọng của đất đai mà Hiến pháp năm 2013 quy định “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Như vậy, khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện chủ sở hữu Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Trong các quyền năng đó, quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho người sử dụng. Nhưng Nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất là các tổ chức, cá nhân trong xã hội trực tiếp sử dụng. Trước hết chúng ta phải hiểu được quyền sử dụng đất là một quyền tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai thì họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó. Thông qua hành vi sử dụng đất mà con người tác động để khai thác những thuộc tính có lợi, từ đó có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho xã hội. Chẳng hạn: Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu. Nhờ việc thực hiện quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất đai từ đó tạo ra của cải để phục vụ cho bản thân và gia đình, ngoài ra còn góp phần vào việc vận hành xã hội, phát triển kinh tế. Nếu như không có đất đai thì lao động của con người không thể sản sinh ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu thường ngày. Bên cạnh đó, nước ta là nước nông nghiệp, nền sản xuất nông nghiệp là nền sản xuất chính, cho nên đất đai là tư liệu sản xuất hết sức quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế. Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con người, nhờ có đất đai và thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp con người mới có thể tồn tại như đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi. Nếu như không có đất đai thì không có cuộc sống của con người. Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế, chính trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, con người mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần để thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại. Quyền được tặng cho quyền sử dụng đất lần đầu được ghi nhận ở Luật Đất đai năm 1993 và được ghi nhận chính thức ở Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên trong quá trình áp dụng thì quy định về tặng cho quyền sử dụng đất đã vấp phải những bất cập nhất định, không còn phù hợp với sự phát triển của xã hội. Cho nên ngày 29 tháng 11 năm 2013, Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực pháp luật ngày 01 tháng 07 năm 2014, với những quy định mới và điều chỉnh những quy định cũ để phù hợp với sự phát triển không ngừng của xã hội. Trong đó, quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất là hai quyền khác nhau, không nên đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất, bởi lẽ giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa. Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn quyền sử dụng đất lại là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Tính không đầy đủ của quyền sử dụng đất được thể hiện ở các khía cạnh cơ bản sau đây: Thứ nhất, người sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Thứ hai, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định. Thứ ba, không phải đối với bất cứ đất nào người sử dụng đất cũng có đầy đủ các quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất. Về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ các quyền năng về chuyển quyền sử dụng đất. Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo đó, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định. Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Tùy thuộc vào các hình thức khác nhau mà Nhà nước quy định cho họ được hưởng những quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau. Từ phân tích trên, chúng ta thấy quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Đây là loại quyền phái sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước. Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác. Quá trình hình thành, vận động và phát triển của quyền sử dụng đất vừa diễn ra một cách tất yếu, khách quan, vừa gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một phạm trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau, trong đó, có quyền được chuyển quyền sử dụng đất. Các quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một khuôn khổ nhất định. Khuôn khổ đó chính là ý chí của Nhà nước được thực hiện bằng việc ban hành các quy định pháp luật bắt buộc người sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nước phải tuân theo. Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng đất đai, góp phần thúc đẩy các yếu tố tích cực khi được Nhà nước giao quyền sử dụng đất, Nhà nước đang có xu hướng ngày càng mở rộng quyền năng của người sử dụng đất. Việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất thể hiện sự quan tâm sâu sắc của Nhà nước đến người sử dụng đất, là một trong những điều kiện thúc đẩy việc khai thác tiềm năng đất đai theo hướng sản xuất hàng hóa, đồng thời có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày càng mạnh mẽ, năng động của thị trường quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc mở rộng quyền năng này không đồng nghĩa với việc Nhà nước phân phối hoặc từ bỏ quyền của chủ sở hữu, dù có mở rộng quyền đến đâu thì nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân vẫn được giữ vững. Người sử dụng đất chỉ được thực hiện những quyền năng của mình mà pháp luật ghi nhận và phải thực hiện những quyền đó trong sự ràng buộc, chi phối và kiểm soát của Nhà nước, đó là phải tuân thủ những nguyên tắc, trình tự, thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do pháp luật quy định. Tùy từng trường hợp, đối tượng sử dụng đất nhất định mà pháp luật quy định cho họ có những quyền năng pháp lý cụ thể. 1.2.2. Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Người sử dụng đất là người được Nhà nước cho phép sử dụng đất dưới các hình thức khác nhau như được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc người sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất để khai thác các thuộc tính có ích của đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Theo quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất bao gồm: Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức); Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam); Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư. Như vậy, có nhiều chủ thể khác nhau được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất trở thành người sử dụng đất. Nhưng trong phạm vi của luận văn, người viết chỉ đề cập đến người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Như vậy, vấn đề đặt ra hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được xác định như thế nào? Theo quy định tại Điều 106 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”. Theo quy định trên ở Bộ luật Dân sự thì hộ gia đình là hộ mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế, nhưng quy định này vẫn chưa thể hiện rõ được thế nào là hộ gia đình sử dụng đất. Do đó, Luật đất đai năm 2013 đã đưa ra khái niệm về hộ gia đình sử dụng đất, để có thể hiểu và xác định được thế nào là hộ gia đình sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 không có đề cập khái niệm như thế nào là cá nhân sử dụng đất, nhưng có thể hiểu cá nhân sử dụng đất là người được Nhà nước trao cho quyền sử dụng, khai thác các thuộc tính có ích của đất. Tóm lại, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất là những hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước trao cho quyền sử dụng đất thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất. Trong đó cá nhân sử dụng đất là những người có đủ điều kiện theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, và hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung tại thời điểm đang có quyền sử dụng đất. Đồng thời “hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”. Và theo quy định của pháp luật thì những người được ghi tên trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp hộ gia đình quy định như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi Hộ ông (hoặc Hộ bà), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó” Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi tặng cho quyền sử dụng đất không những phải tuân thủ những quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các quy định trong Bộ luật dân sự năm 2005 mà còn phải tuân thủ quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan. 1.3. Vai trò của việc quy định tặng cho quyền sử dụng đất Đa số các giao dịch dân sự đều mang tính chất trao đổi, có yếu tố đền bù, riêng tặng cho quyền sử dụng đất không nhằm mục đích trao đổi giá trị nên nó không có tính đặc trưng đó. Trên thực tế, tặng cho quyền sử dụng đất được xây dựng, xuất phát từ quan hệ tình cảm giữa con người với nhau như mối quan hệ họ hàng, ruột thịt giữa các thành viên trong gia đình hay mối quan hệ bạn bè, những người xa lạ với nhau nhưng lại có tình cảm gắn bó với nhau, họ tặng cho quyền sử dụng đất cho nhau nhằm thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất, giúp đỡ nhau trong sản xuất kinh doanh, trong sinh hoạt hằng ngày. Chính vì lẽ đó mà nó có ý nghĩa nhân văn và tính xã hội sâu sắc, góp phần nâng cao tinh thần đoàn kết và phát huy tinh thần tương thân, tương ái trong nhân dân. Ngoài ra, chế định tặng cho quyền sử dụng đất ra đời là bước tiến mới có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai nói riêng cũng như pháp luật nói chung. Đồng thời nó là phương tiện pháp lý quan trọng để dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, tạo điều kiện cho người có nhu cầu sử dụng đất khai thác, sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả. Mặt khác, khi Nhà nước công nhận tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực, nghĩa là, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của bên được nhận tặng cho từ đó thúc đẩy họ gắn bó hơn với đất đai mà họ sử dụng. Họ sẽ tích cực đầu tư, cải tạo đất đai, ra sức tăng gia sản xuất hoặc đẩy mạnh kinh doanh trên phần mảnh đất của mình góp phần làm cho sản xuất kinh doanh ngày càng phát triển, có ý nghĩa thiết thực trong cuộc sống. 1.4. Lịch sử phát triển của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất 1.4.1. Giai đoạn trước năm 1945 Vốn dĩ việc tặng cho tài sản chủ yếu là đất đai đã hình thành từ lâu và xuất hiện từ thời nhà nước phong kiến. Tuy chưa được quy định cụ thể như việc mua bán, cầm nợ đất đai nhưng cũng được Nhà nước thừa nhận, thông qua việc quy định và bảo vệ các hình thức sở hữu về đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân về ruộng đất. Pháp luật thời kỳ nhà Lý: Hình thư là bộ luật hình văn đầu tiên của Đại Việt và cũng là bộ luật căn bản nhất của thời Lý. “Lần đầu tiên pháp luật nhà Lý công khai thừanhận quyền sở hữu của người dân, trong đó quyền sở hữu về ruộng đất là cơ bản nhất”. Ruộng đất thuộc sở hữu Nhà nước, vua có quyền lực tối cao và quyền sở hữu ruộng đất tư nhân cũng được thừa nhận thể hiện ở việc ruộng đất đó có thể mua, bán. Ngoài ra, việc cầm cố ruộng đất cũng được pháp luật quy định và phân biệt rõ ràng với việc bán đứt. Có thể nhận thấy: “ Một điều khá lý thú là từ thời Lý nội dung quyền sở hữu với các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đã được đề cập tới mặc dù còn chưa đầy đủ và trực tiếp”. Pháp luật nhà Trần bắt đầu quy định cách thức giao kết bằng văn khế, quy định kiểu mẫu, thể thức văn khế, vay mượn, trao đổi tài sản trong dân, điều mới mẻ nhất là quy định việc lăn dấu tay trên các văn tự, hợp đồng của hai bên và người làm chứng để thể hiện ý chí tự nguyện của hai bên giao kết hợp đồng. Bên cạnh đó, luật còn quy định người chết đi nếu có tài sản có quyền để lại tài sản cho con. Nhìn chung, pháp luật thời Lý Trần chưa quy định về khế ước tặng cho đất đai. Đến thời kỳ pháp luật nhà Lê thừa nhận và bảo vệ chế độ sở hữu tư nhân đất đai, cho phép chuyển dịch quyền sở hữu đất đai thông qua lập khế ước, tuy chưa có quy định cụ thể về tặng cho đất đai, nhưng một khi người có quyền sở hữu đất đai thì đương nhiên có quyền định đoạt đối với đất đai cũng như có quyền tặng cho đất đai cho bất cứ ai. Giống như pháp luật thời kỳ nhà Lê, pháp luật thời kỳ nhà Nguyễn vẫn tiếp tục công nhận và bảo vệ chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai. Cùng với quyền định đoạt tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, việc tặng cho tài sản trong đó có đất đai là một trong các giao dịch dân sự được pháp luật nhà Nguyễn thừa nhận nếu việc tặng cho này không trái với quy định của pháp luật. Đến khi thực dân Pháp chiếm đóng Việt Nam, thì các Bộ luật dân sự được áp dụng riêng lẻ ở ba kỳ lần lượt xuất hiện. Ở Nam kỳ có Bộ luật Giản yếu Nam kỳ được sao chép một cách máy móc và không đầy đủ Bộ luật Napôlêông, chỉ quy định về quan hệ nhân thân không hề đề cập những quy định mang tính truyền thống của Việt Nam như di sản, tặng cho, hương quả, mà áp đặt những vấn đề mới chưa hề có trong tục lệ Việt Nam. Tại Bắc kỳ cho ra đời Bộ dân luật Bắc kỳ và ở Trung kỳ cũng cho ra đời Bộ dân luật Trung kỳ hay còn được gọi là Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật. Hai bộ luật này chịu ảnh lớn của Bộ luật dân sự Pháp là hai bộ luật tiêu biểu cho luật pháp Việt Nam thời kỳ Pháp thuộc. Do vậy, những quy định của pháp luật về quyền sở hữu đất đai ở miền Bắc và miền Trung gần như giống nhau cụ thể là cả hai đồng nhất đưa ra khái niệm về quyền sở hữu và đồng sở hữu. Ngoài ra, pháp luật còn quy định đất đai thuộc sở hữu tư nhân nên chủ sở hữu có đầy đủ các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, đồng nghĩa với việc Nhà nước cho phép việc tặng cho đất đai. Tặng cho đất đai được thực hiện bằng khế ước, trong đó khế ước phải được lập thành văn bản, có sự chứng nhận của viên chức thị thực trước mặt người thụ tặng và người thụ nhận phải đồng ý nhận thì khế ước mới có hiệu lực. Như vậy, Hai hình thức sở hữu cơ bản xuất hiện từ thời kỳ phong kiến vẫn được duy trì và phát triển. Mặc dù pháp luật thời kỳ này chịu ảnh hưởng khá nhiều của pháp luật Pháp nhưng vẫn phản ánh được phong tục, tập quán truyền thống dân tộc Việt Nam, có những bước phát triển mới phù hợp với xu thế phát triển và nhu cầu của cuộc sống nhất là quy định về việc tặng cho tài sản mà tài sản quan trọng ở đây là đất đai. 1.4.2. Giai đoạn từ năm 1945 đến trước Luật đất đai 2003 Ngay sau khi Cách mạng tháng Tám thành công, đất nước chỉ mới dành độc lập nên chưa có điều kiện ban hành văn bản pháp luật mới nên ba Bộ luật dân sự ở ba miền vẫn tiếp tục được áp dụng miễn sau “ những luật lệ ấy không trái với nguyên tắc độc lập của nước Việt Nam và chính thể dân chủ cộng hòa”. Vấn đề ruộng đất chưa được đặt ra một cách cụ thể, tuy nhiên “ quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được đảm bảo”. Đến khi Sắc lệnh số 85SL ngày 22051952 được ban hành quy định “Các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước bạ, rồi mới được sang tên trong địa bộ và sổ thuế”. Đồng thời, “ trước khi đem đi trước bạ, văn tự phải được Uỷ ban Hành chính xã hay thị xã nhận thực chữ ký của các người mua, bán, tặng cho, nhận đổi”. Điều đó có nghĩa Nhà nước đã đề cập đối tượng, chủ thể, hình thức của văn tự mua, bán, thừa kế, tặng cho ruộng đất và chứng tỏ Nhà nước đã thừa nhận việc tặng cho đất đai là một quyền năng của chủ sở hữu đất đai. Đến ngày 04021953, Luật cải cách ruộng đất được Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa thông qua tại khóa họp lần thứ III: “ Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu đối với ruộng đất đó, người được chia gia tài có quyền cầm, bán,cho v.v. ruộng đất được chia” (Điều31) . Thông qua đó, pháp luật cho phép chủ sở hữu đất đai được thực hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai. Lần lượt đến khi Hiến pháp năm 1959 ra đời và Thông tư số 48 TTg của Thủ tướng chính phủ được ban hành, điều cho phép chủ sở hữu ruộng đất được thực hiện các quyền năng của mình, trong đó có quyền tặng cho ruộng đất. Hiến pháp năm 1980 được Quốc hội khóa VI thông qua thay đổi căn bản về chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam từ đó đến nay. Xóa bỏ các hình thức sở hữu tư nhân đối với đất đai, khẳng định chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai đó là sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhằm cụ thể hóa thêm một bước chính sách đất đai quy định tại Điều 19 và Điều 20 trong Hiến pháp năm 1980, Luật đất đai năm 1987 đầu tiên của Nhà nước ra đời. Luật đất đai tiếp tục khẳng định “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”; đồng thời “ Nghiêm cấm việc mua bán, phát thanh thu tô dưới mọi hình thức”. Trên cơ sở đó, mọi hành vi mua bán, chuyển dịch, nhượng đổi, tặng cho đất đai đều bị nghiêm cấm. Đến khi Hiến pháp năm 1992 ra đời thay thế Hiến pháp năm 1980 phạm vi quyền sử dụng đất thay đổi căn bản. Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài được để lại thừa kế và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Từ các định hướng cơ bản đó, cùng với sự ra đời của Luật đất đai năm 1993, sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001( sau đây gọi là Luật đất đai năm 1993) chính thức ghi nhận “ hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, tặng cho, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” (khoản 2 Điều 3 Luật đất đai năm 1993), nhưng lại không cho phép tặng cho đất đai. Bên cạnh đó, Bộ luật dân sự năm 1995 ra đời, quy định cụ thể các hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ Điều 690 đến Điều 744; theo đó, Nhà nước đã cho phép người sử dụng đất hợp pháp được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật . Pháp luật đã thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản, mang tính đặc thù riêng. Ngoài ra, Bộ luật dân sự năm 1995 còn quy định phân loại tài sản thành động sản và bất động sản, đất đai được coi là bất động sản, từ đó quy định về hợp đồng tặng cho tài sản. Mặc dù pháp luật đã thừa nhận quyền sử dụng đất là tài sản và đất đai là tài sản thuộc bất động sản, chủ sở hữu bất động sản có quyền tặng cho bất động sản đó nhưng tặng cho quyền sử dụng đất lại không được quy định trong Luật đất đai năm 1993 và Bộ luật dân sự năm 1995. 1.4.3. Giai đoạn từ Luật đất đai 2003 cho đến nay Để khắc phục những vướng mắc mà Luật đất đai năm 1993 mắc phải, Luật đất đai năm 2003 ra đời, sau đó được sửa đổi, bổ sung năm 2009,2010 (sau đây gọi là Luật đất đai năm 2003) thay đổi gần như hoàn toàn chế định pháp luật về đất đai ở nước ta. Quyền của người sử dụng đất được mở rộng ngoài các quyền quyền chuyển đổi, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất nay có thêm quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Trên cơ sở Luật đất đai năm 2003, Bộ luật dân sự 2005 ra đời đã dành một chương từ điều 722 đến Điều 726 quy định chi tiết, cụ thể về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Do đối tượng của hợp đồng này là quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt nên được pháp luật quy định một cách chặt chẽ hơn nhiều so với việc tặng cho các loại tài sản thông thường khác. Không dừng lại ở đó, Luật đất đai năm 2003 tiếp tục được thay thế bằng Luật đất đai năm 2013, với nhiều đặc điểm nổi bật và đổi mới hơn phù hợp với sự phát triển của xã hội và nhu cầu của người sử dụng đất. Chế định về tặng cho quyền sử dụng đất vẫn tiếp tục được duy trì và hoàn thiện, quy định chặt chẽ về hình thức của hợp đồng, trình tự thủ tục đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất hơn nữa là các loại đất được tặng cho được mở rộng. CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 2.1. Điều kiện chung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 2.1.1. Điều kiện về hình thức Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là cách thức biểu hiện nội dung của hợp đồng ra bên ngoài, đồng thời còn là cơ sở để khẳng định các quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đã được xác lập. Thông qua hình thức của hợp đồng các chủ thể, những người khác và cơ quan nhà nước có thẩm quyền thấy rõ được nội dung mà các bên đã cam kết, thỏa thuận trong hợp đồng. Tặng cho quyền sử dụng đất thực chất là việc chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên được nhận tặng cho thông qua hình thức hợp đồng, vì vậy hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Do đó: “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản , có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và có hiệu lực tại thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Theo đó, để hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật về mặt hình thức phải thỏa mãn các điều kiện sau:  Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật: Do đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất một loại tài sản đặc biệt quan trọng, nên pháp luật quy định chặt chẽ về hình thức của hợp đồng phải được lập thành văn bản. Ngoài ra, quyền sử dụng đất còn là loại tài sản phải đăng ký quyền sử dụng cho nên bên được nhận tặng cho chỉ có thể được công nhận quyền sử dụng đất mà bên tặng cho chuyển giao khi việc tặng cho này thể hiện qua hợp đồng bằng văn bản. Nếu như trong một số trường hợp không lập thành văn bản khi có yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà các bên vẫn không chịu thực hiện quy định này trong một thời gian nhất định thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu. Vì thế, việc hợp đồng phải lập thành văn bản là điều kiện để hợp đồng có giá trị. Đồng thời, theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì: “ Hợp đồng tặng cho, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực…”. Và cũng tại khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự cũng quy định tương tự như thế. Đây là một điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tùy từng trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của chủ thể nào thì lựa chọn hình thức công chứng hoặc chứng thực. Và “ việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân cấp xã”.  Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Theo các quy định Bộ luật dân sự năm 2005: “ Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký”( khoản 2 Điều 467); “ Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”( Điều 692); “ Bên được tặng cho quyền sử dụng đất có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai”( khoản 1 Điều 725). Có nghĩa là, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, đó là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền chính thức ghi nhận việc tặng cho vào văn bản. Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có quan điểm cho rằng: “ Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu của bất động sản được tính từ khi đăng ký quyền sở hữu như trong Bộ luật dân sự năm 2005 là giải pháp tối ưu hiện nay. Vì giữa thời điểm công chứng hợp đồng và thời điểm đăng ký sang tên quyền sở hữu có một khoảng thời gian nhất định, trong thời gian đó có thể xảy ra các sự kiện pháp lý làm thay đổi quyền và nghĩa vụ của người được nhận chuyển quyền sở hữu”. Như vậy, về việc pháp luật đặt ra những điều kiện như thế một mặt để có căn cứ pháp lý vững chắc để ghi nhận những nội dung mà các bên đã thỏa thuận xác lập, từ đó tạo cơ sở để giải quyết khi xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các bên. Mặt khác, còn là căn cứ để các cơ quan nhà nước kiểm tra, giám sát việc dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể thông qua đó góp phần tăng cường công tác quản lý đất đai có hiệu quả hơn. 2.1.2. Điều kiện về đối tượng của hợp đồng 2.1.2.1. Những loại loại đất được tặng cho Luật đất đai quy định khá phức tạp tại các điều luật, chỉ có các loại đất sau đây mới được tặng cho: Đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận tặng cho, nhận tặng cho, nhận thừa kế (khoản 1 Điều 179 Luật đất đai hiện hành); Đất của hộ gia đình, cá nhân thuê lại trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (điểm a khoản 3 Điều 179 Luật đất đai hiện hành); Đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (điểm a khoản 2 Điều 180 Luật đất đai hiện hành); Đất của hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng (khoản 1 Điều 192 Luật đất đai hiện hành); Đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ (khoản 2 Điều 192 Luật đất đai hiện hành); Đất của hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước (khoản 3 Điều 192 Luật đất đai hiện hành); Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (điểm c khoản 2 Điều 174 Luật đất đai hiện hành); Đất của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (khoản 3 Điều 174 Luật đất đai hiện hành); Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm thuộc trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (khoản 1 Điều 178 Luật đất đai hiện hành); Đất của tổ chức kinh tế nhận tặng cho quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (khoản 2 Điều 176 Luật đất đai hiện hành); Đất của tổ chức kinh tế nhận tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc trường hợp nhận tặng cho và không chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nhận tặng cho và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (điểm a, b khoản 3 Điều 176 Luật đất đai hiện hành); Đất của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thuộc trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (điểm a khoản 4 Điều 174 Luật đất đai hiện hành); Đất của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, k mà đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm (điểm b khoản 1 Điều 177 Luật đất đai hiện hành); Đất của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế mà đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do nhận tặng cho quyền sử dụng đất (điểm a khoản 1 Điều 177 Luật đất đai hiện hành); Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất (điểm b khoản 1 Điều 183 Luật đất đai hiện hành); Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận tặng cho quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế ( khoản 1 Điều 185 Luật đất đai hiện hành); Đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam thuộc trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận tặng cho cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp (điểm b khoản 4 Điều 183 Luật đất đai hiện hành); Đất của doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc các trường hợp sau: + Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (điểm a khoản 1 Điều 184 Luật đất đai hiện hành); + Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do nhận tặng cho quyền sử dụng đất không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hang năm mà tiền đã trả cho việc nhận tặng cho không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (điểm b khoản 1 Điều 184 Luật đất đai hiện hành); Đất của doanh nghiệp liên doanh do doanh nghiệp Nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách Nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài ( khoản 2 Điều 184 Luật đất đai hiện hành); Đất của doanh nghiệp liên doanh được hình thành do người Việt Nam định cư ở nước ngoài đư