Chuyên đề thực tập GVHD: Ngô Văn Phong TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN  Đề tài: “PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN Ở QUẬN PHÚ NHUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” GV hướng dẫn: Ngô Văn Phong SVTH: Lê Thị Hiền Lớp: VG02 Ngành: Kinh Tế Thẩm Định Giá Khoá: 33 MSSV: 107205210 TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2011 SVTH: Lê Thị Hiền Trang Chuyên đề thực tập GVHD: Ngô Văn Phong MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm chung bất động sản 1.1.1 Quan niệm bất động sản theo pháp luật số nƣớc 1.1.2 Quan niệm bất động sản pháp luật Việt Nam 1.1.3 Thuộc tính bất động sản 1.1.3.1 Tính bất động 1.1.3.2 Tính không đồng 1.1.3.3 Tính khan 1.1.3.4 Tính bề vững, đời sống kinh tế dài 1.1.4 Đặc trƣng bất động sản 1.1.5 Phân loại bất động sản 1.2 Giới thiệu sơ lƣợc quận Phú Nhuận: 1.3 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản quận Phú Nhuận 1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS 1.3.1.1 Nhóm yếu tố tự nhiên 1.3.1.2 Nhóm yếu tố kinh tế 14 1.3.3 Các yếu tố chung bên 15 1.3.3.1 Các yếu tố trị pháp lý 15 1.3.3.2 Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô 16 1.3.3.3 Các yếu tố xã hội 17 CHƢƠNG 2: CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ BĐS TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN PHÚ NHUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 18 2.1 Khái quát ngân hàng Kiên Long 18 SVTH: Lê Thị Hiền Trang Chuyên đề thực tập GVHD: Ngô Văn Phong 2.2 Xây dựng thang đo cho yếu tố tác động đến giá trị BĐS quận Phú Nhuận 19 2.2.1 Vị trí 19 2.2.2 Hình dáng quy mô 19 2.2.3 An ninh(AN) 20 2.2.4 Yếu tố ngập nƣớc 20 2.2.5 Lợi kinh doanh 20 2.2.6 Môi trƣờng sống(MT) 21 2.3 Mô hình hồi quy 21 2.4 Thu thập xử lý số liệu 22 2.4.1 Thu thập số liệu 22 2.4.2 Quá trình xử lý số liệu 22 2.5 Xây dựng mô hình hồi quy 24 2.5.1Xem xét ma trận hệ số tƣơng quan hạng 24 2.5.2 Lựa chọn mô hình hồi quy 27 2.5.3 Kiểm định tính xác mô hình hồi quy 33 2.5.3.1Giả định liên hệ tuyến tính 33 2.5.3.2 Giả định phƣơng sai sai số không đổi 34 2.5.3.3 Giả định phân phối chuẩn phần dƣ 35 2.5.3.4 Giả định tính độc lập sai số (không có tƣơng quan phần dƣ) 37 2.5.3.5 Giả định mối quan hệ tƣơng quan biến độc lập (hiện tƣợng đa cộng tuyến) 38 CHƢƠNG 3: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ 40 3.1 Ƣu điểm hạn chế đề tài 40 3.1.1 Ƣu điểm 40 3.1.2 Hạn chế 40 3.2 Kiến nghị 41 SVTH: Lê Thị Hiền Trang Chuyên đề thực tập GVHD: Ngô Văn Phong LỜI MỞ ĐẦU Trong giai đoạn nay, với tốc độ phát triển nhƣ vũ bão kinh tế Việt Nam vai trò Ngân hàng thƣơng mại quan trọng, đặc biệt việc thực tốt hoạt động tín dụng Nó đóng vai trò trung gian quan trọng việc dẫn vốn đến cho nhà đầu tƣ kinh doanh, góp phần không nhỏ thúc đẩy phát triển kinh tế Hầu hết ngân hàng tiến hành cho vay vốn yêu cầu khách hàng phải có tài sản chấp để hạn chế tối thiểu rủi ro có cho Ngân hàng Các tài sản chấp đa dạng chủng loại nhƣng chủ yếu bất động sản (BĐS) Đây tài sản có giá trị cao thƣờng đƣợc sử dụng chấp vay vốn Tuy nhiên, thị trƣờng BĐS Việt Nam lại thị trƣờng có nhiều biến động Bắt đầu từ năm 2007 thị trƣờng kinh doanh bất động sản nƣớc ta phát triển mạnh mẽ Các cao ốc văn phòng, chung cƣ cao cấp, … mọc lên nhƣ nấm Giới đầu tƣ đổ xô mua nhà, đất nền, … với mục đích mua bán lại, đầu tƣ sinh lời tài sản có giá trị cao hình thức đầu tƣ kiếm lời nhanh bị lỗ Chính mà công tác thẩm định để đƣa mức giá phù hợp BĐS khu vực lại vấn đề cần giải Giá trị BĐS chịu nhiều yếu tố tác động nhƣ yếu tố vị trí, hình dáng, độ rộng mặt tiền đƣờng/hẻm, ngập nƣớc… Để biết đƣợc yếu tố có tác động trực tiếp đến giá trị BĐS, xin chọn đề tài: “PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN Ở QUẬN PHÚ NHUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” SVTH: Lê Thị Hiền Trang Chuyên đề thực tập GVHD: Ngô Văn Phong Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Đề tài sâu vào nghiên cứu sở lý luận khoa học, phƣơng pháp xác định yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị BĐS thực trạng nhƣ đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá Ngân hàng Kiên Long Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu thực tế công tác định giá BĐS đảm bảo Kienlongbank, tập trung vào việc phân tích phƣơng pháp định giá BĐS mà Ngân hàng sử dụng hoạt động tìm yếu tố tác động đến giá trị BĐS quận Phú Nhuận Phạm vi nghiên cứu: Đề tài đƣợc đặt chọn nghiên cứu ngân hàng Kienlongbank Phương pháp nghiên cứu đề tài: Chuyên đề có sử dụng phƣơng pháp thống kê, phân tích tổng hợp trình nghiên cứu Chuyên đề nghiên cứu cách có hệ thống vấn đề lý luận thực tiễn định giá BĐS sở hoàn thiện hoạt động tƣơng lai Với toàn nội dung, mục tiêu, đối tƣợng đề tài phƣơng pháp nghiên cứu đề tài nhƣ trình bày chuyên đề lời mở đầu, kết luận chung, danh mục tài liệu tham khảo, có kết cấu nhƣ sau: - Chƣơng 1: sở lý luận giá trị bất động sản - Chƣơng 2: Phân tích yếu tố tác động tới giá trị BĐS quận Phú Nhuận - Chƣơng 3: Nhận xét kiến nghị SVTH: Lê Thị Hiền Trang Chuyên đề thực tập GVHD: Ngô Văn Phong CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm chung bất động sản 1.1.1 Quan niệm bất động sản theo pháp luật số nƣớc Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản (BĐS) không đất đai, cải lòng đất mà tất đƣợc tạo sức lao động ngƣời mảnh đất Bất động sản bao gồm công trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nƣớc giới thống chỗ coi BĐS gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nƣớc có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm BĐS động sản” Hầu hết nƣớc coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, đƣợc xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân Sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Cộng hòa Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS “mảnh đất” đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, đối tƣợng giao dịch dân Tuy nhiên, nƣớc lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai đƣợc coi BĐS Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chƣa gặt, trái chƣa bứt khỏi bất động sản, bứt khỏi đƣợc coi động sản” Tƣơng tự, quy định đƣợc thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đƣa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Nhƣ vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể đƣợc coi “gắn liền với đất đai”, BĐS; thứ hai, không giải thích SVTH: Lê Thị Hiền Trang Chuyên đề thực tập GVHD: Ngô Văn Phong rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” Luật Dân Nga năm 1994 quy định bất động sản có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật mặt, liệt kê tƣơng tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, đƣa khái niệm chung BĐS “những đối tƣợng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật liệt kê vật không liên quan đến đất đai nhƣ “tàu biển, máy bay, phƣơng tiện vũ trụ…” BĐS 1.1.2 Quan niệm bất động sản pháp luật Việt Nam Theo Bộ luật Dân Sự năm 2005 nƣớc Cộng hòa XHCN Việt Nam, điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn với liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Nhƣ vậy, khái niệm BĐS rộng, đa dạng cần đƣợc quy định cụ thể pháp luật nƣớc có tài sản có quốc gia cho bất động sản, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, quy định BĐS pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chƣa có quy định cụ thể danh mục tài sản 1.1.3 Thuộc tính bất động sản 1.1.3.1 Tính bất động: Ngƣời ta di chuyển BĐS hay nói cách xác di chuyển mảnh đất từ nơi sang nơi khác Điều có ý nghĩa quan trọng giá bất động sản tùy thuộc vào địa điểm cụ thể nơi mà tọa lạc mang tính chất địa phƣơng 1.1.3.2 Tính không đồng nhất: Thông thƣờng có hai BĐS có đặc điểm giống hệt Do BĐS gắn liền với đặc điểm cụ thể BĐS 1.1.3.3 Tính khan hiếm: Diện tích đất có hạn so với phát triển dân số lâu dài giá đất có xu hƣớng ngày tăng lên SVTH: Lê Thị Hiền Trang Chuyên đề thực tập GVHD: Ngô Văn Phong 1.1.3.4 Tính bề vững, đời sống kinh tế dài: BĐS đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài 1.1.4 Đặc trƣng bất động sản      Khả co giãn cung BĐS Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao Khả chuyển hóa thành tiền mặt hiệu Sự can thiệp quản lý Nhà nƣớc chặt chẽ Tài sản thực 1.1.5 Phân loại bất động sản Hiện nay, kinh nghiệm nhiều nƣớc nƣớc ta cho thấy bất động sản thƣờng phân làm loại: -Bất động sản có đầu tƣ xây dựng: BĐS có đầu tƣ xây dựng nhà nƣớc nhà đầu tƣ nhƣ: BĐS sở hạ tầng, nhà ở, nhà xƣởng, văn phòng làm việc-cho thuê… -Bất động sản không đầu tƣ xây dựng: bao gồm loại BĐS nhƣ: đất rừng, đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất làm muối, đất chƣa sử dụng… -Bất động sản đặc biệt: BĐS nhƣ nhà thờ, đền chùa, nghĩa trang, di sản văn hóa dân tộc… 1.2 Giới thiệu sơ lƣợc quận Phú Nhuận: Quận Phú Nhuận quận trung tâm thành phố, nối quận 1, 3, Bình Thạnh, Gò Vấp Tân Bình Vì có vị trí đắc địa gần với sân bay Tân Sơn Nhất, nhà ga, bến xe Miền Đông, trung tâm hành thành phố… với đƣờng độc đạo Nguyễn Văn Trỗi nối thẳng trung tâm quận đến sân bay nên quận Phú Nhuận trọng phát triển theo định hƣớng kinh tế “Dịch vụ, thƣơng mại, sản xuất” Bƣớc đầu Quận hình thành định hình số trung tâm thƣơng mại, dịch vụ cao cấp tuyến đƣờng trọng yếu nhƣ Phan Đăng Lƣu, Hoàng Văn Thụ, Nguyễn Văn Trỗi khu dân cƣ phát triển (công trình cải tạo kênh Nhiêu Lộc, Cù Lao phƣờng Rạch Miễu); đồng thời trọng đầu tƣ cho công tác quy hoạch theo hƣớng phù hợp thực tế khách quan, yêu cầu phát triển bền vững, khả thi có yếu tố khoa học dự báo Quận xây dựng tốt đề án quy hoạch phát triển ngành nghề dịch vụ, thƣơng mại, sản xuất, ngành nghề SVTH: Lê Thị Hiền Trang Chuyên đề thực tập GVHD: Ngô Văn Phong kinh doanh nhạy cảm với tệ nạn xã hội hoạt động quảng cáo trời giai đoạn 2001 - 2005, quy hoạch phát triển hệ thống chợ đến năm 2010 tạo điều kiện thuận lợi, hành lang pháp lý thông thoáng, rõ ràng để tổ chức, cá nhân yên tâm đầu tƣ kinh doanh ngành nghề, hoạt động mà pháp luật không cấm 1.3 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản quận Phú Nhuận Giá BĐS tuỳ thuộc phần lớn vào quan hệ cung-cầu thị trƣờng Khi cầu lớn cung, giá BĐS thƣờng bị đẩy cao lên; ngƣợc lại, cầu thấp cung, giá BĐS có xu hƣớng giảm xuống Tuy nhiên, giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhƣ yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trƣờng nhƣ “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có yếu tố xuất phát từ can thiệp Nhà nƣớc nhƣ đầu tƣ Nhà nƣớc vào việc nâng cấp sở hạ tầng khu dân cƣ (đƣờng giao thông, cấp thoát nƣớc, cấp điện ), tăng miễn giảm thuế cho doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nƣớc, sách nhà cho ngƣời có thu nhập thấp ; có yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen ngƣời dân nhƣ không muốn bán nhà đất cha ông để lại, không thích nhà chung cƣ, ham muốn có nhà nằm quốc lộ, tỉnh lộ Có nhóm nhân tố tác động ảnh hƣởng đến giá BĐS nói riêng nhƣ BĐS nói chung, cụ thể là: 1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS 1.3.1.1 Nhóm yếu tố tự nhiên: * Vị trí BĐS: khả sinh lời yếu tố vị trí BĐS mang lại cao giá trị BĐS lớn Mỗi BĐS đồng thời tồn loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tƣơng đối Xét phƣơng diện tổng quát, loại vị trí nói có vai trò quan trọng việc xác lập giá trị BĐS Những BĐS nằm trung tâm đô thị hay vùng có giá trị lớn bất động sản nhà đất loại nằm vùng ven trung tâm (vị trí tƣơng đối) Những BĐS nằm ngã hay ngã 3, trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao BĐS nằm vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ƣu vị trí BĐS quan trọng, đặc biệt việc xác định giá đất Chúng ta dễ dàng nhận thấy BĐS nằm mặt tiền có giá trị cao hẳn so với BĐS khu nhƣng lại nằm hẻm BĐS cấp hẻm khác khác SVTH: Lê Thị Hiền Trang Chuyên đề thực tập GVHD: Ngô Văn Phong Theo hƣớng dẫn số 7575/HD – LS áp dụng bảng giá loại đất ban hành kèm theo định số 144/2007/QĐ – UBND ngày 27 tháng 12 năm 2007 UBND thành phố: Đơn giá đất có vị trí hẻm đƣợc tính theo đơn giá đất mặt tiền đƣờng nhân với hệ số vị trí cụ thể STT Loại hẻm Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Hẻm cấp 0,5 0,4 0,3 0,2 Hẻm cấp Tính 0,8 lần giá hẻm cấp Cấp hẻm lại Tính 0,8 lần giá hẻm cấp Vị trí hẻm: - Vị trí 1: Có chiều rộng hẻm lớn 5m đƣợc trải đá, trải nhựa bê tông, xi măng - Vị trí 2: Có chiều rộng hẻm từ 3m đến 5m đƣợc trải đá, trải nhựa bê tông, xi măng - Vị trí 3: Có chiều rộng hẻm từ 2m đến dƣới 3m đƣợc trải đá, trải nhựa bê tông, xi măng - Vị trí 4: Có chiều rộng hẻm dƣới 2m đƣợc trải đá, trải nhựa bê tông, xi măng Nguyên tắc xác định vị trí hẻm: Là dựa vào chiều rộng nhỏ hẻm mà muốn vào vị trí đất phải qua (hình 1) SVTH: Lê Thị Hiền Trang 10 Chuyên đề thực tập GVHD: Ngô Văn Phong TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài Chính (11/2005) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: số 02, số 05, số 06 Quyết định số 144/2007/QĐ-UBND Hƣớng dẫn áp dụng bảng giá loại đất Quy định lộ giới quản lý đƣờng hẻm khu dân cƣ hữu thuộc địa bàn thành phố (Ban hành kèm theo Quyết định số 88/2007/QĐUBND ngày 04 tháng năm 2007 Ủy ban nhân dân thành phố) Cục quản lý giá tài (2007) Tài liệu bồi dƣỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá tập 2, Hà Nội: NXB Hà Nội Hoàng Trọng – Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005) Thống kê ứng dụng kinh tế xã hội, TPHCM: NXB Thống Kê Hoàng Trọng – Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS, TPHCM: NXB Hồng Đức Nguyễn Quỳnh Hoa (2010) Tài liệu môn học thẩm định giá bất động sản Quốc hội XI (2005) Bộ luật dân http://muabannhadat.com.vn 10 http://nhadat.thanhnien.com.vn 11 http://muabanso.net 12 http://diaoconline.vn 13 http://tuoitreonline.biz 14 http://phunhuan.hochiminhcity.gov.vn SVTH: Lê Thị Hiền Trang 42 Chuyên đề thực tập GVHD: Ngô Văn Phong Phụ lục 1: Bảng giá đất BĐS quận Phú Nhuận STT 10 11 12 13 14 Địa điểm 200/5 Nguyễn Trọng Tuyển, phƣờng 80/20 Nguyễn Văn Trỗi, phƣờng 82 Hồ Văn Huê 65A Huỳnh Văn Bánh, phƣờng 17 81/11 Hồ Văn Huê, phƣờng 34 Phùng Văn Cung, phƣờng 56/1 Thích Quảng Đức, phƣờng 373/9 Nguyễn Kiệm 68 Trần Khắc Chân, phƣờng 13 Lam Sơn, phƣờng 304/57A Hồ Văn Huê 29 Hồ Văn Huê, phƣờng 162 Đào Duy Anh, phƣờng 16 Hoa Lan, khu Miếu Nổi SVTH: Lê Thị Hiền Diện tích( m2) DTKV DTSXD Kích thƣớc(m) CR CD Lộ giới(m) Giá rao( tỷ đồng) Giá thƣơng lƣợng( tỷ đồng) Tỷ lệ CLCL Đơn giá xây dựng/m2 Đơn giá đất/m2 65 195 16.25 H8 4,500,000,000 4,250,000,000 0.8 2,500,000 58,673,913 43.1 185 90 281 6.5 10.75 28.5 H5 MT20 2,800,000,000 22,000,000,000 2,670,000,000 21,700,000,000 0.85 0.8 3,000,000 2,000,000 55,870,432 139,200,000 140.3 280 20.04 MT16 19,500,000,000 19,300,000,000 0.9 2,500,000 125,738,164 80.5 241.5 31 H6 7,200,000,000 7,100,000,000 0.7 2,000,000 60,893,548 95 640 9.5 10 H8 9,600,000,000 9,310,000,000 0.85 3,500,000 95,383,658 40.6 53.9 147.2 161.7 4.06 4.9 10 11 H6 H4 3,000,000,000 3,400,000,000 2,950,000,000 3,264,000,000 0.85 0.75 2,000,000 2,000,000 45,469,565 57,056,586 75 190.7 62.4 159 245 286 187 270 4.2 5.3 15 31.78 14.8 30 MT8 MT16 H9 MT20 7,700,000,000 21,000,000,000 5,300,000,000 17,800,000,000 7,500,000,000 20,890,000,000 5,150,000,000 17,620,000,000 0.9 0.85 0.9 0.8 3,000,000 3,000,000 2,300,000 3,000,000 90,760,714 120,130,264 73,790,584 110,515,723 120 104 240 260 6.5 20 16 MT20 MT8 11,500,000,000 12,100,000,000 11,350,000,000 12,000,000,000 0.75 0.85 2,700,000 2,200,000 99,406,250 100,031,250 Trang 43 Chuyên đề thực tập 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 608 Nguyễn Kiệm, phƣờng 176/38 Trần Huy Liệu 529/5 Huỳnh Văn Bánh, phƣờng 14 103 Lê Văn Sĩ, phƣờng 13 80 Hoàng Văn Thụ, phƣờng 71 Phan Đăng Lƣu, phƣờng 18 Ngô Thời Nhiệm, phƣờng 17 11 Hoa Hồng, phƣờng 489/24/39B Huỳnh Văn Bánh, phƣờng 102/19B Hồ Biểu Chánh, phƣờng 11 330/34 Phan Đình Phùng, phƣờng 96/1 Đỗ Tấn Phong, phƣờng 182/6C Lê Văn Sỹ, phƣờng 10 212/3 Trần Kế Xƣơng, phƣờng 373/18 Nguyễn Kiệm, phƣờng SVTH: Lê Thị Hiền GVHD: Ngô Văn Phong 231.15 70.4 231.15 360 6.9 4.6 33.5 15.3 MT40 H6 26,800,000,000 6,500,000,000 26,650,000,000 6,300,000,000 0.8 0.9 1,500,000 3,000,000 135,632,144 71,111,111 68 146 68 146 4.25 9.5 16 15.4 H6 MT30 4,800,000,000 18,000,000,000 4,670,000,000 17,890,000,000 0.85 0.75 1,500,000 1,300,000 60,440,000 130,093,966 165 247.5 27.5 MT30 25,000,000,000 24,780,000,000 0.9 3,000,000 149,538,889 150.4 150.4 6.2 24 MT30 22,000,000,000 21,850,000,000 0.9 2,000,000 136,720,707 47.7 120 137.1 360 11.93 20 H6 MT16 3,700,000,000 13,500,000,000 3,450,000,000 13,400,000,000 0.8 0.85 2,700,000 2,700,000 66,118,742 130,990,000 45 225 4.5 H4 3,200,000,000 2,850,000,000 0.9 3,000,000 57,789,272 26.1 65.5 2.9 H4 1,800,000,000 1,600,000,000 0.7 2,000,000 49,833,333 68 163.4 17 H6 5,000,000,000 4,859,000,000 0.8 2,500,000 66,650,000 51.34 51.34 3.02 17 H4 2,400,000,000 2,150,000,000 0.8 2,700,000 39,717,678 44.275 177 3.5 12.65 H8 4,000,000,000 3,880,000,000 0.75 3,000,000 76,708,075 45 135 11.25 H4 3,000,000,000 2,880,000,000 0.97 3,000,000 41,148,333 48 221.2 12 H6 4,300,000,000 4,120,000,000 0.8 3,000,000 54,773,333 Trang 44 Chuyên đề thực tập 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 270/5D Phan Đình Phùng, phƣờng 37.2 167 Đặng Văn Ngữ, phƣờng 14 107.6 96/6 Duy Tân, phƣờng 15 78 10 Cầm Bá Thƣớc, phƣờng 75.9 29/5F Phan Xích Long, phƣờng 60.48 29/1 Hoàng Diệu, phƣờng 10 90 218/6B Nguyễn Thƣợng Hiền, phƣờng 42 440/79A Nguyễn Kiệm, phƣờng 52 176A Trần Kế Xƣơng, phƣờng 150 519 Huỳnh Văn Bánh, phƣờng 14 40.5 76/17/6 Phan Tây Hồ, phƣờng 52.5 24 Phan Đăng Lƣu 88 13A Hồ Văn Huê, phƣờng 112 32 Hồ Văn Huê, phƣờng 98.235 132 Phan Đăng Lƣu, phƣờng 112 SVTH: Lê Thị Hiền GVHD: Ngô Văn Phong 132 12.4 H2.9 3,500,000,000 3,400,000,000 0.98 2,700,000 62,008,817 215 150 4.5 5.5 24 14 MT8 H3 10,300,000,000 6,000,000,000 10,170,000,000 5,780,000,000 0.8 0.95 3,000,000 2,500,000 94,794,521 59,352,273 189.75 4.1 18.5 MT8 6,200,000,000 6,100,000,000 0.8 2,000,000 85,886,144 256 3.6 16.8 H8 4,950,000,000 4,752,000,000 0.8 3,000,000 68,412,698 360 15 H6 6,500,000,000 6,400,000,000 0.7 3,000,000 65,394,737 126.1 10.5 H3.1 4,780,000,000 4,150,000,000 0.9 2,000,000 93,405,238 55 13 H5 3,600,000,000 3,420,000,000 0.6 1,500,000 64,817,308 300 7.5 20 MT8 12,500,000,000 12,300,000,000 0.9 2,000,000 72,994,403 162 4.5 MT16 6,500,000,000 6,400,000,000 0.75 2,500,000 150,524,691 88.5 352 336 247.4 3.5 4.5 15 22 18.67 21.83 H3 MT30 MT20 MT20 2,500,000,000 15,300,000,000 17,000,000,000 14,000,000,000 2,300,000,000 14,810,000,000 16,800,000,000 13,850,000,000 0.7 0.75 0.8 0.8 1,500,000 2,500,000 2,000,000 2,000,000 42,039,524 150,795,455 155,416,667 136,958,925 224 4.87 23 MT30 16,500,000,000 16,400,000,000 0.75 2,300,000 144,376,087 Trang 45 Chuyên đề thực tập 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 36 Hoàng Văn Thụ, phƣờng 15 Hồ Biểu Chánh, phƣờng 11 89 Nguyễn Thƣợng Hiền, phƣờng 35 Phùng Văn Cung, phƣờng 246 Nguyễn Trọng Tuyển, phƣờng 57 Phan Đình Phùng, phƣờng 17 12 Cù Lao, phƣờng 94 Đặng Văn Ngữ, phƣờng 14 55 Ngô Thời Nhiệm, phƣờng 17 87 Nguyễn Đình Chính, phƣờng 15 165 Huỳnh Văn Bánh, phƣờng 17 43Trần Huy Liệu, phƣờng 148 Trần Huy Liệu, phƣờng 12 39 Huỳnh Văn Bánh, phƣờng 11 251 Huỳnh Văn Bánh, SVTH: Lê Thị Hiền GVHD: Ngô Văn Phong 120 360 24 MT30 18,900,000,000 18,750,000,000 0.9 2,500,000 145,822,222 60 240 15 MT15 5,600,000,000 5,470,000,000 0.7 2,000,000 90,066,667 70 210 3.5 20 MT15 6,800,000,000 6,640,000,000 0.7 2,500,000 95,003,214 95 635 9.5 10 MT8 9,800,000,000 9,600,000,000 0.75 3,000,000 110,013,158 116.85 467.4 4.1 28.5 MT16 14,500,000,000 14,350,000,000 0.8 2,500,000 119,776,637 101.1 82 202 374 4.05 4.25 24.9 17 MT30 MT12 16,000,000,000 11,500,000,000 15,780,000,000 11,200,000,000 0.85 0.8 2,500,000 2,500,000 152,385,563 93,463,415 45.5 91 3.5 13 MT16 3,800,000,000 3,670,000,000 0.75 1,500,000 80,925,824 49.8 174.4 3.8 12 MT6 3,000,000,000 2,860,000,000 0.7 2,000,000 53,370,281 110 110 5.5 20 MT15 13,000,000,000 12,680,000,000 0.8 1,500,000 106,981,818 41.4 108 41.4 324 3.2 12 27 MT16 MT20 3,400,000,000 13,500,000,000 3,200,000,000 13,330,000,000 0.9 0.75 1,500,000 2,500,000 76,643,961 117,800,926 120 360 20 MT20 15,000,000,000 14,900,000,000 0.85 2,300,000 130,551,667 68 90 58 180 20.45 17 12 MT16 MT16 6,600,000,000 10,200,000,000 6,500,000,000 10,100,000,000 0.8 0.85 1,500,000 2,000,000 90,005,882 110,868,182 Trang 46 Chuyên đề thực tập 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 phƣờng 15 96 Huỳnh Văn Bánh, phƣờng 12 127 Huỳnh Văn Bánh, phƣờng 14 71 Hồ Văn Huê, phƣờng 47 Trần Hữu Trang, phƣờng 10 108 Đặng Văn Ngữ, phƣờng 14 29 Phan Đăng Lƣu, phƣờng 64 Trần Hữu Trang, phƣờng 10 89 Thích Quảng Đức, phƣờng 36 Đào Duy Anh, phƣờng 212 Lê Văn Sỹ, phƣờng 11 15 Đặng Thai Mai, phƣờng Lê Tự Tài, phƣờng 98 Trƣơng Quốc Dung, phƣờng 10 158 Phan Đình Phùng, phƣờng 17 244 Nguyễn Trọng Tuyển, SVTH: Lê Thị Hiền GVHD: Ngô Văn Phong 75.9 339.6 3.3 23 MT16 8,500,000,000 8,350,000,000 0.7 2,500,000 102,183,136 120 56.32 240 194.96 4.4 24 12.8 MT16 MT20 17,000,000,000 6,500,000,000 16,900,000,000 6,400,000,000 0.9 0.75 2,000,000 2,000,000 122,642,593 108,443,892 108 432 12 MT16 13,000,000,000 12,900,000,000 0.8 2,000,000 100,477,778 51.8 207.2 3.7 14 MT16 5,500,000,000 5,400,000,000 0.9 2,500,000 89,777,992 46.8 46.8 3.6 13 MT30 5,650,000,000 5,450,000,000 0.9 1,500,000 97,709,402 54 162 MT16 4,800,000,000 4,700,000,000 0.85 2,000,000 81,937,037 80 70 85.8 282 280 343 4 3.6 20 27 22 MT20 MT20 MT30 6,600,000,000 6,700,000,000 15,000,000,000 6,400,000,000 6,550,000,000 14,890,000,000 0.9 0.85 0.85 2,000,000 2,500,000 2,500,000 73,655,000 78,429,630 165,048,077 80 47.3 240 47.3 4.73 20 10 MT12 MT12 8,000,000,000 3,500,000,000 7,880,000,000 3,300,000,000 0.7 0.85 2,500,000 1,500,000 95,600,000 65,068,125 69.75 135.2 4.65 15 MT16 8,500,000,000 8,400,000,000 0.75 2,300,000 117,086,452 135 75 202.5 300 15 16 MT30 MT16 22,000,000,000 7,800,000,000 21,800,000,000 7,650,000,000 0.8 0.9 1,500,000 2,500,000 153,170,370 92,600,000 Trang 47 Chuyên đề thực tập 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 phƣờng 186 Nguyễn Trọng Tuyển, phƣờng 39 Cao Thắng 28 Hoàng Diệu 44 Trần Huy Liệu 202 Hoàng Văn Thụ, phƣờng 11 Trần Khắc Chân 72 Trần Kế Xƣơng Nguyễn Thƣợng Hiền, phƣờng 265 Lê Văn Sỹ 18 Nguyễn Đình Chiểu 67 Hồ Biểu Chánh, phƣờng 11 127/25/4G Cô Giang, phƣờng 750/1/15 Nguyễn Kiệm, phƣờng 145/20 Nguyễn Đình Chính, phƣờng 11 112/51 Chiến Thắng, phƣờng 211/89/21 Hoàng Hoa Thám, phƣờng SVTH: Lê Thị Hiền GVHD: Ngô Văn Phong 68 68 63 67.2 136 68 126 126 3.4 4.5 22.6 17 18.3 14.9 MT16 MT12 MT12 MT16 6,300,000,000 6,600,000,000 7,000,000,000 6,300,000,000 6,200,000,000 6,400,000,000 6,900,000,000 6,180,000,000 0.85 0.85 0.9 0.75 2,000,000 1,500,000 1,500,000 2,000,000 92,842,647 89,017,000 95,095,238 90,919,048 99.75 135 130 99.75 4.5 520 4.15 6.65 4.5 24 15 28.9 MT30 MT8 MT8 9,000,000,000 8,400,000,000 15,000,000,000 8,900,000,000 8,300,000,000 14,850,000,000 0.8 0.7 0.8 1,500,000 2,000,000 3,000,000 90,891,729 69,331,852 144,106,349 100 125 98 450 187.5 294 4.5 5 22.2 25 19.6 MT16 MT30 MT16 11,850,000,000 18,000,000,000 16,000,000,000 11,750,000,000 17,800,000,000 15,800,000,000 0.85 0.75 0.9 2,000,000 1,500,000 2,300,000 111,500,000 150,860,000 92,368,700 42.9 64.35 4.5 9.53 MT16 3,000,000,000 2,900,000,000 0.9 1,500,000 42,575,758 42.9 85 3.9 11 H4 2,500,000,000 2,400,000,000 0.85 2,000,000 65,684,036 62.2 124.4 4.65 13.4 H6 4,200,000,000 4,100,000,000 0.8 2,000,000 65,450,981 46.92 93.84 11.72 H6 2,500,000,000 2,400,000,000 0.85 2,300,000 45,547,528 17.5 17.5 5.8 H4 600,000,000 550,000,000 0.75 1,000,000 30,542,857 21 31.5 3.5 H3 900,000,000 820,000,000 0.8 1,000,000 36,869,048 Trang 48 Chuyên đề thực tập GVHD: Ngô Văn Phong Phụ lục 2: Dữ liệu chạy mô hình SPSS id DG X1 X2 X3 DTKV AN NN LG KC MT HD LnDG LnLG LnDTKV LnKC zpr_2 zre_1 abscuare 58,673,913 0 65 10 17.89 2.08 4.17 2.3 17.96 -0.92 17.96 -0.07 -0.919 -0.395 0.07 55,870,432 0 43.1 0 40 0 17.84 1.61 3.76 3.69 17.75 -1.5 17.75 0.085 -1.501 0.4814 0.08 139,200,000 1 185 20 0 18.75 5.22 18.75 1.338 18.75 0.005 1.338 0.0303 0.01 125,738,164 0 140.3 1 16 0 18.65 2.77 4.94 18.63 0.996 18.63 0.023 0.996 0.131 0.02 60,893,548 0 80.5 50 17.92 1.79 4.39 17.96 -0.9 17.96 -0.04 -0.903 -0.216 0.04 95,383,658 0 95 1 0 18.37 2.08 4.55 18.23 -0.13 18.23 0.141 -0.13 0.7958 0.14 45,469,565 0 40.6 1 10 0 17.63 1.79 3.7 2.3 17.77 -1.45 17.77 -0.14 -1.451 -0.785 0.14 57,056,586 53.9 1 40 17.86 1.39 3.99 3.69 17.77 -1.44 17.77 0.085 -1.442 0.484 0.09 90,760,714 0 75 150 18.32 2.08 4.32 5.01 18.32 0.121 18.32 0.003 0.121 0.0179 10 120,130,264 0 190.7 16 1 18.6 2.77 5.25 18.71 1.242 18.71 -0.11 1.242 -0.614 0.11 11 73,790,584 62.4 210 1 18.12 2.2 4.13 18.12 -0.45 18.12 -0.01 -0.448 -0.029 0.01 12 110,515,723 1 159 20 1 18.52 5.07 18.7 1.217 18.7 -0.18 1.217 -1.036 0.18 13 99,406,250 1 120 20 1 18.41 4.79 18.62 0.991 18.62 -0.21 0.991 -1.19 0.21 14 100,031,250 0 104 1 18.42 2.08 4.64 18.41 0.383 18.41 0.009 0.383 0.0503 0.01 15 135,632,144 1 231.2 1 40 0 18.73 3.69 5.44 18.94 1.89 18.94 -0.21 1.89 -1.21 0.21 16 71,111,111 0 70.4 260 1 18.08 1.79 4.25 5.56 18.08 -0.57 18.08 6E-04 -0.57 0.0034 17 60,440,000 0 68 6 0 17.92 1.79 4.22 1.79 17.92 -1.04 17.92 0.002 -1.038 0.009 18 130,093,966 0 146 0 30 0 18.68 3.4 4.98 18.76 1.367 18.76 -0.07 1.367 -0.41 0.07 19 149,538,889 1 165 30 0 18.82 3.4 5.11 18.79 1.465 18.79 0.033 1.465 0.1847 0.03 20 136,720,707 1 150.4 16 0 18.73 2.77 5.01 18.49 0.612 18.49 0.241 0.612 1.3665 0.24 SVTH: Lê Thị Hiền Trang 49 3.91 5.35 pre_1 zpr_1 pre_2 res_1 Chuyên đề thực tập GVHD: Ngô Văn Phong 21 66,118,742 0 47.7 1 18.01 1.79 3.86 17.99 -0.84 17.99 0.021 -0.837 0.1199 0.02 22 130,990,000 0 120 1 16 1 18.69 2.77 4.79 18.58 0.871 18.58 0.108 0.871 0.6106 0.11 23 57,789,272 0 45 430 17.87 1.39 3.81 6.06 17.72 -1.59 17.72 0.149 -1.587 0.8424 0.15 24 49,833,333 0 26.1 30 17.72 1.39 3.26 3.4 17.57 -2.02 17.57 0.153 -2.023 0.8673 0.15 25 66,650,000 0 68 1 480 18.01 1.79 4.22 6.17 17.92 -1.04 17.92 0.099 -1.038 0.5629 0.1 26 39,717,678 0 51.34 1 17.5 2.08 3.94 1.1 17.89 -1.11 17.89 -0.39 -1.108 -2.23 0.39 27 76,708,075 0 44.27 0 32 1 18.16 2.08 3.79 3.47 18 -0.79 18 0.152 -0.786 0.8609 0.15 28 41,148,333 0 45 1 15 17.53 1.39 3.81 2.71 17.72 -1.59 17.72 -0.19 -1.587 -1.081 0.19 29 54,773,333 48 78 17.82 1.79 3.87 4.36 17.82 -1.32 17.82 7E-04 -1.317 0.0037 30 62,008,817 0 37.2 50 1 17.94 1.1 3.62 3.91 17.77 -1.45 17.77 0.173 -1.454 0.979 0.17 31 94,794,521 0 107.6 1 1 18.37 2.08 4.68 18.42 0.41 18.42 -0.05 0.41 -0.308 0.05 32 59,352,273 0 78 0 34 0 17.9 1.1 4.36 17.82 -1.3 17.82 0.076 -1.302 0.4285 0.08 33 85,886,144 0 75.9 1 0 18.27 2.08 4.33 18.32 0.13 18.32 -0.06 0.13 -0.314 0.06 34 68,412,698 0 60.48 100 18.04 2.08 4.1 4.61 17.94 -0.98 17.94 0.104 -0.976 0.5895 0.1 35 65,394,737 0 90 1 18 1.79 4.5 2.03 18.15 -0.37 18.15 -0.15 -0.373 -0.861 0.15 36 93,405,238 0 42 0 15 1 18.35 1.1 3.74 2.71 17.8 -1.36 17.8 0.549 -1.357 3.1067 0.55 37 64,817,308 52 650 1 17.99 1.61 3.95 6.48 17.96 -0.91 17.96 0.027 -0.911 0.1535 0.03 38 72,994,403 0 150 0 18.11 2.08 5.01 18.36 0.236 18.36 -0.25 0.236 -1.443 0.25 39 150,524,691 0 40.5 1 16 0 18.83 2.77 3.7 18.12 -0.44 18.12 0.705 -0.439 3.9915 0.7 40 42,039,524 0 52.5 540 0 17.55 1.1 3.96 17.71 -1.62 17.71 -0.16 -1.619 -0.897 0.16 41 150,795,455 1 88 1 30 0 18.83 3.4 4.48 18.61 0.961 18.61 0.217 0.961 1.2288 0.22 42 155,416,667 1 112 20 1 18.86 4.72 18.61 0.936 18.61 0.256 0.936 1.4502 0.26 SVTH: Lê Thị Hiền Trang 50 3.53 6.29 Chuyên đề thực tập GVHD: Ngô Văn Phong 43 136,958,925 1 98.24 20 18.74 4.59 18.41 0.391 18.41 0.32 0.391 1.8134 0.32 44 144,376,087 1 112 1 30 0 18.79 3.4 4.72 18.68 1.155 18.68 0.106 1.155 0.6 0.11 45 145,822,222 1 120 30 0 18.8 3.4 4.79 18.7 1.21 18.7 0.097 1.21 0.5471 0.1 46 90,066,667 0 60 1 15 1 18.32 2.71 4.09 18.38 0.281 18.38 -0.06 0.281 -0.343 0.06 47 95,003,214 0 70 15 0 18.37 2.71 4.25 18.27 -0.04 18.27 0.104 -0.036 0.5864 0.1 48 110,013,158 0 95 1 0 18.52 2.08 4.55 18.39 0.31 18.39 0.129 0.31 0.7325 0.13 49 119,776,637 0 116.9 16 1 18.6 2.77 4.76 18.58 0.85 18.58 0.026 0.85 0.1459 0.03 50 152,385,563 0 101.1 1 30 0 18.84 3.4 4.62 18.65 1.073 18.65 0.189 1.073 1.0682 0.19 51 93,463,415 0 82 12 18.35 2.48 4.41 18.27 -0.03 18.27 0.085 -0.029 0.4812 0.08 52 80,925,824 0 45.5 16 0 18.21 2.77 3.82 18.31 0.094 18.31 -0.1 0.094 -0.579 0.1 53 53,370,281 0 49.8 1 17.79 1.79 3.91 18 -0.8 18 -0.21 -0.802 -1.161 0.21 54 106,981,818 0 110 15 1 18.49 2.71 4.7 18.55 0.766 18.55 -0.06 0.766 -0.329 0.06 55 76,643,961 0 41.4 16 1 18.15 2.77 3.72 18.28 0.019 18.28 -0.13 0.019 -0.737 0.13 56 117,800,926 1 108 20 0 18.58 4.68 18.6 0.907 18.6 -0.01 0.907 -0.062 0.01 57 130,551,667 1 120 0 20 0 18.69 4.79 18.62 0.991 18.62 0.062 0.991 0.3534 0.06 58 90,005,882 0 68 1 16 0 18.32 2.77 4.22 18.42 0.416 18.42 -0.11 0.416 -0.614 0.11 59 110,868,182 0 90 16 0 18.52 2.77 4.5 18.5 0.64 18.5 0.022 0.64 0.1222 0.02 60 102,183,136 0 75.9 16 1 18.44 2.77 4.33 18.45 0.504 18.45 -0.01 0.504 -0.07 0.01 61 122,642,593 0 120 16 1 18.62 2.77 4.79 18.58 0.871 18.58 0.042 0.871 0.2377 0.04 62 108,443,892 1 56.32 20 1 18.5 4.03 18.41 0.385 18.41 0.089 0.385 0.5021 0.09 63 100,477,778 0 108 16 0 18.43 2.77 4.68 18.55 0.787 18.55 -0.13 0.787 -0.724 0.13 64 89,777,992 0 51.8 1 16 1 18.31 2.77 3.95 18.35 0.198 18.35 -0.03 0.198 -0.197 0.03 SVTH: Lê Thị Hiền Trang 51 Chuyên đề thực tập GVHD: Ngô Văn Phong 65 97,709,402 1 46.8 1 30 0 18.4 3.4 3.85 18.44 0.456 18.44 -0.04 0.456 -0.227 0.04 66 81,937,037 0 54 1 16 0 18.22 2.77 3.99 18.36 0.231 18.36 -0.14 0.231 -0.78 0.14 67 73,655,000 0 80 20 18.11 4.38 18.36 0.226 18.36 -0.24 0.226 -1.374 0.24 68 78,429,630 1 70 20 1 18.18 4.25 18.47 0.56 18.47 -0.3 0.56 -1.678 0.3 69 165,048,077 0 85.8 1 30 0 18.92 3.4 4.45 18.61 0.941 18.61 0.314 0.941 1.7804 0.31 70 95,600,000 0 80 1 12 1 18.38 2.48 4.38 18.42 0.391 18.42 -0.04 0.391 -0.223 0.04 71 65,068,125 0 47.3 1 12 17.99 2.48 3.86 18.11 -0.47 18.11 -0.12 -0.47 -0.697 0.12 72 117,086,452 0 69.75 16 1 18.58 2.77 4.24 18.43 0.436 18.43 0.148 0.436 0.8354 0.15 73 153,170,370 0 135 1 30 0 18.85 3.4 4.91 18.73 1.304 18.73 0.113 1.304 0.6387 0.11 74 92,600,000 0 75 16 1 18.34 2.77 4.32 18.45 0.494 18.45 -0.11 0.494 -0.608 0.11 75 92,842,647 0 68 1 12 0 18.35 2.48 4.22 18.37 0.261 18.37 -0.02 0.261 -0.131 0.02 76 89,017,000 0 104.1 12 1 18.3 2.48 4.64 18.49 0.602 18.49 -0.18 0.602 -1.044 0.18 77 95,095,238 0 63 16 1 18.37 2.77 4.14 18.4 0.355 18.4 -0.03 0.355 -0.181 0.03 78 90,919,048 1 67.2 30 1 18.33 3.4 4.21 18.54 0.745 18.54 -0.21 0.745 -1.209 0.21 79 90,891,729 0 99.75 1 0 18.33 2.08 4.6 18.4 0.349 18.4 -0.08 0.349 -0.426 0.08 80 69,331,852 0 67.5 18.05 2.08 4.21 18.14 -0.4 18.14 -0.08 -0.404 -0.469 0.08 81 144,106,349 0 130 0 16 0 18.79 2.77 4.87 18.61 0.935 18.61 0.181 0.935 1.0241 0.18 82 111,500,000 0 100 1 30 0 18.53 3.4 4.61 18.65 1.064 18.65 -0.12 1.064 -0.684 0.12 83 150,860,000 0 125 0 16 1 18.83 2.77 4.83 18.59 0.904 18.59 0.238 0.904 1.3457 0.24 84 92,368,700 1 98 30 1 18.34 3.4 4.58 18.64 1.048 18.64 -0.3 1.048 -1.718 0.3 85 42,575,758 0 42.9 560 17.57 1.39 3.76 6.33 17.71 -1.63 17.71 -0.14 -1.625 -0.812 0.14 86 65,684,036 60.45 1 150 18 1.79 4.1 5.01 18.04 -0.69 18.04 -0.04 -0.692 -0.205 0.04 SVTH: Lê Thị Hiền Trang 52 Chuyên đề thực tập GVHD: Ngô Văn Phong 87 65,450,981 0 62.2 0 30 18 1.79 4.13 3.4 17.89 -1.11 17.89 0.106 -1.109 0.6014 0.11 88 45,547,528 0 46.92 1 240 17.63 1.39 3.85 5.48 17.74 -1.55 17.74 -0.1 -1.554 -0.572 0.1 89 30,542,857 0 17.5 650 0 17.23 1.1 2.86 6.48 17.4 -2.5 17.4 -0.17 -2.498 -0.964 0.17 90 36,869,048 0 21 51 0 17.42 1.79 3.04 3.93 17.59 -1.98 17.59 -0.16 -1.979 -0.927 0.16 SVTH: Lê Thị Hiền Trang 53 Chuyên đề thực tập GVHD: Ngô Văn Phong PHỤ LỤC 3: ĐƠN GIÁ XÂY DỰNG NHÀ Ở CỦA NGÂN HÀNG KIÊN LONG NĂM 2011 - - - Nhà cấp 1: thời hạn sử dụng 80-100 năm, từ tầng trở lên Nhà cấp 2: thời hạn sử dụng 50-80 năm, cao 3-5 tầng  Nhà hạng A1: 3.500.000 đồng  Nhà hạng A2: 3.000.000 đồng  Nhà hạng A3: 2.500.000 – 3.000.000 đồng Nhà cấp 3: thời hạn sử dụng 20-50 tầng, cao 2-3 tầng, có từ 1-2 sàn bê tông cốt thép  Nhà hạng A1: 3.000.000 đồng  Nhà hạng A2: 2.700.000 đồng  Nhà hạng A3: 2.000.000 – 2.500.000 đồng Nhà cấp 4: thời hạn sử dụng 20 năm, nhà có gác suốt, gác lửng  Nhà hạng A1: 1.500.000 đồng  Nhà hạng A2: 1.300.000 đồng  Nhà hạng A3: 1.100.000 đồng  Nhà hạng A4: 1.000.000 đồng  Nhà hạng A5: 800.000 đồng SVTH: Lê Thị Hiền Trang 54 Chuyên đề thực tập GVHD: Ngô Văn Phong Phụ lục 4: LỘ GIỚI CÁC TUYẾN ĐƢỜNG THƢƠNG MẠI – DỊCH VỤ TẠI QUẬN PHÚ NHUẬN TÊN ĐƢỜNG TỪ ÐẾN CHIỀU DÀI(m) LỘ GIỚI(m) Phan Ðình Phùng Ngã tƣ Phú Nhuận Cầu Kiệu 1.100 30 Nguyễn Kiệm Ngã tƣ Phú Nhuận Ranh quận Gò Vấp 1.650 40 Hồ Văn Huê Hoàng Văn Thụ Nguyễn Kiệm 830 20 Hoàng Văn Thụ Nguyễn Văn Trỗi Ngã tƣ Phú Nhuận 1.400 30 Phan Ðăng Lƣu Ngã tƣ Phú Nhuận Ranh quận Bình Thạnh 1.390 30 Nguyễn Trọng Tuyển Ranh quận Tân Bình Phan Ðình Phùng 1.340 16 Lê Văn Sĩ Ranh quận Tân Bình Ranh quận 790 30 Huỳnh Văn Bánh Ðặng Văn Ngữ Phan Ðình Phùng 1.660 16 Ranh quận 990 20 Trần Huy Liệu Hoàng Văn Thụ Phan Xích Long Nguyễn Ðình Chiểu Phan Ðăng Lƣu 300 20 Phan Xích Long Phan Ðăng Lƣu Khu dân cƣ Rạch Miễu 480 30 Nguyễn Ðình Chiểu Nguyễn Kiệm Phan Xích Long 170 20 Nguyễn Văn Ðậu Phan Ðăng Lƣu Ranh Bình Thạnh 250 20 Thích Quảng Ðức Nguyễn Kiệm Phan Ðăng Lƣu 900 20 Trƣơng Quốc Dung Hoàng Văn Thụ Trần Hữu Trang 620 16 Ðào Duy Anh Hồ Văn Huê Hoàng Minh Giám 590 20 Ðƣờng ven kênh 910 16 Ðặng Văn Ngữ Nguyễn Trọng SVTH: Lê Thị Hiền Trang 55 Chuyên đề thực tập GVHD: Ngô Văn Phong Tuyển Trần Hữu Trang Lê Văn Sĩ Ðƣờng sắt 300 16 * Các tuyến đƣờng lộ giới 12m đề nghị áp dụng nhƣ quy định hẻm: TÊN ĐƢỜNG TỪ ÐẾN Phùng Văn Cung Ðƣờng sắt Khu dân cƣ Rạch Miễu Ngô Thời Nhiệm Cao Thắng Ðào Duy Từ CHIỀU LỘ DÀI (m) GIỚI(m) 1.000 Rạch Thị Nghè 310 Phan Ðình Phùng Cuối đƣờng 165 Cầm Bá Thƣớc Phan Ðăng Lƣu Cuối đƣờng 295 12 Nhiêu Tứ Trần Kế Xƣơng Khu dân cƣ Rạch Miễu 210 12 Cô Bắc Phan Ðình Phùng Cuối đƣờng 50 Cô Giang Phan Ðình Phùng Cuối đƣờng 500 12 Nguyễn Trƣờng Cao Thắng Tộ Ðào Duy Từ 62 410 12 Duy Tân Huỳnh Văn Bánh Nguyễn Văn Trỗi Trần Cao Vân Hồ Biểu Chánh Huỳnh Văn Bánh Ký Con Phan Ðăng Lƣu Cầm Bá Thƣớc 120 12 Hải Nam Phan Ðăng Lƣu Trần Kế Xƣơng 105 10 Ðặng Thai Mai Phan Ðăng Lƣu Trần Kế Xƣơng 105 12 12 Nguồn: UBND quận Phú Nhuận SVTH: Lê Thị Hiền Trang 56 ... nƣớc… Để biết đƣợc yếu tố có tác động trực tiếp đến giá trị BĐS, xin chọn đề tài: “PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN Ở QUẬN PHÚ NHUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH SVTH: Lê Thị... cho yếu tố tác động đến giá trị BĐS quận Phú Nhuận Chƣơng trƣớc phân tích nhân tố vĩ mô nhân tố vi mô tác động tới giá trị BĐS, trình phân tích thấy giá trị BĐS chịu tác động nhiều nhân tố có... Đặc trƣng bất động sản 1.1.5 Phân loại bất động sản 1.2 Giới thiệu sơ lƣợc quận Phú Nhuận: 1.3 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản quận Phú Nhuận