TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP THỰC TRẠNG NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM MỤC ĐÍCH VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHƢƠNG NAM Ở TPHCM GVHD : Nguyễn Hồng Thu SVTH : Đặng Xuân Diễm MSSV : 107211504 Lớp : VG03 _ K33 Ngành : Thẩm định giá THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 04/2011 CÁC TỪ VIẾT TẮT SỬ DỤNG TMCP : Thƣơng mại cổ phần BĐS : Bất động sản CHXHCNVN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam PNB : Phƣơng Nam Bank UOB : Ngân hàng United Overseas Bank VAT : Thuế giá trị gia tăng QLN : Quản lý nợ KTTS : Khai thác tài sản CLCL : Chất lƣợng lại UBND : Ủy ban nhân dân TSTĐ : Tài sản thẩm định TSSS : Tài sản so sánh DTSD : Diện tích sử dụng SH : Sổ hồng NH : Ngân hàng TCTS : Thế chấp tài sản CN : Chứng nhận QSH : Quyền sở hữu QSD : Quyền sử dụng CMND : Chứng minh nhân dân HK : Hộ DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ SỬ DỤNG Sơ đồ 1.1 - Tổ chức máy quản lí công ty Sơ đồ 1.2 – Bản đồ vị trí khu vực tài sản Sơ đồ 2.2 – Hình ảnh TSTĐ Sơ đồ 2.3 – Lộ giới môi trƣờng xung quanh TSTĐ Sơ đồ 2.4 – Hình ảnh TSSS Sơ đồ 2.5 – Lộ giới môi trƣờng xung quanh TSSS Sơ đồ 2.6 – Bản vẽ TSTĐ MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: Tổng quan sở lý thuyết 1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Thuộc tính đặc trưng bất động sản 1.2 Phƣơng pháp thẩm định 1.2.1 Phương pháp so sánh 1.2.2 Phương pháp chi phí 1.2.3 Phương pháp thu nhập 1.2.4 Phương pháp thặng dư 1.2.5 Phương pháp lợi nhuận 10 CHƢƠNG 2: Thực trạng hoạt động định giá BĐS Ngân hàng TMCP Phƣơng Nam Tp.HCM 11 2.1 Quá trình hình thành phát triển ngân hàng 11 2.2Cơ cấu tổ chức chức phòng ban 12 2.3 Tình hình hoạt động kinh doanh ngân hàng thời gian qua 12 2.4 Đánh giá chung hoạt động kinh doanh PNB 13 2.5 Đôi nét chi nhánh Đại Nam 13 2.6 Quy trình thực nghiệp vụ định giá bất động sản PNB 14 2.7 Thực thẩm định hồ sơ mẫu 15 CHƢƠNG 3: Quy trình xét duyệt cho vay 31 3.1 Những hồ sơ cần có hợp đồng vay 31 3.2 Quy chế cho vay PNB 31 3.3 Quy định cho vay PNB 32 3.4 Hồ sơ mẫu 32 3.5 Nhận xét hạn chế 35 KẾT LUẬN 36 PHẦN MỞ ĐẦU Mục tiêu nghiên cứu Thẩm định giá tài sản có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển đại Các nguyên tắc kỹ thuật thẩm định giá đƣợc thiết lập tƣơng tự nƣớc trƣớc năm 40 kỷ 20; nhƣng giới thẩm định giá thật phát triển hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp từ sau năm 40 kỷ 20 Sự xuất hoạt động thẩm định giá tất yếu trình vận hành phát triển kinh tế thị trƣờng hội đủ yếu tố khách quan nó; nghĩa kinh tế hàng hoá đạt đến trình độ xã hội hoá định Trong kinh tế thị trƣờng, thẩm định gía tài sản loại hình nghệ thuật hoạt động dịch vụ ngày phổ biến, cần thiết, đƣợc nhiều doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình quan tâm Tƣơng ứng với mục đích kinh tế trên, với tài sản, thời điểm thẩm định cho kết giá trị tài sản thẩm định khác Do vậy, kết thẩm định giá đƣợc sử dụng để định nhiều tình khác nhau, ví dụ nhƣ:  Mua sắm, chuyển nhƣợng, chấp vay vốn, bảo hiểm, tính thuế, đền bù, cho thuê tài sản  Làm cho phê duyệt dự án đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài, dự án đầu tƣ công trình sử dụng vốn Nhà nƣớc, đề án cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nƣớc, dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nƣớc, vay nợ Chính phủ, vay nợ nƣớc có bảo lãnh Chính phủ,…  Làm để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp  Để thực án lệnh việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến tranh chấp hợp đồng quyền lợi bên; để tƣ vấn đầu tƣ định; nghiên cứu thị trƣờng; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế;.v.v  Làm sở để đấu giá công khai … Và hoạt động thẩm định giá giới có dạng chủ yếu sau:  Thẩm định giá động sản  Thẩm định giá doanh nghiệp  Thẩm định giá lợi ích tài  Thẩm định giá nguồn tài nguyên  Thẩm định giá tài sản vô hình  Thẩm định giá thƣơng hiệu Nhƣng đề tài tài sản đƣợc chọn nhà nên ta dùng loại hình hoạt động thẩm định giá bất động sản để nghiên cứu đƣa mức giá cho tài sản nhằm mục đích chấp vay vốn Đây không đề tài phức tạp lạ lẫm sinh viên ngành định giá, nhƣng lần ta đƣợc xem xét, nhìn nhận đánh giá công tác thẩm định tài sản nhƣ thẩm định tín dụng ngân hàng mà trƣớc bạn trƣờng ta chƣa thấy thực – Ngân hàng TMCP Phƣơng Nam (Southern Bank) Phƣơng pháp nghiên cứu Dựa hồ sơ mẫu đƣợc thực định giá, ta nghiên cứu tìm đƣợc lại có mức giá nhƣ vậy, sử dụng phƣơng pháp nào, quy trình thực hiện, nhận xét, đánh giá Phạm vi nghiên cứu: loại hình nhà nhƣ nhà phố, nhà hẻm… Bố cục đề tài gồm có chƣơng - Chƣơng 1: Tổng quan sở lý thuyết - Chƣơng 2: Thực trạng hoạt động định giá BĐS Ngân hàng TMCP Phƣơng Nam Tp.HCM - Chƣơng 3: Quy trình xét duyệt cho vay CHƢƠNG I: TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1 Khái niệm  Khái niệm bất động sản Theo Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 đƣợc Quốc hội nƣớc CHXHCNVN thông qua ngày 14/06/2005 bất động sản tài sản bao gồm đất đai: nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 bất động sản đƣợc định nghĩa đất đai công trình ngƣời tạo nên gắn liền với đất  Khái niệm liên quan khác - Bản đồ trạng sử dụng đất: đồ thể phân bố loại đất thời điểm xác định, đƣợc lập theo đơn vị hành - Bản đồ quy hoạch sử dụng đất: đồ đƣợc lập thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể phân bố loại đất thời điểm cuối kỳ quy hoạch - Quyền sử dụng: quyền khai thác công dụng hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (theo Luật Dân 2005) - Quyền định đoạt: quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản từ bỏ quyền sở hữu - Quyền chiếm hữu: quyền nắm giữ, quản lý tài sản 1.1.2 Thuộc tính đặc trƣng bất động sản  Các thuộc tính bất động sản - Tính bất động: đất đai loại hàng hóa đặc biệt, dù đƣợc đem chuyển nhƣợng, bán nhƣng đƣợc quyền sử dụng khai thác, chuyển bất động sản đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống Quyền sử dụng đất nằm thị trƣờng bất động sản, vị trí đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều có tác động đến phƣơng thức sử dụng đất giá đất, nguyên nhân giá đất lại khác dù vị trí kế cận - Tính không đồng nhất: Mọi ngƣời sinh trái đất cần có chỗ ở, đất gắn liền với đời sống ngƣời, có ảnh hƣởng đến quan điểm cách nhìn vào vấn đề đối tƣợng mua, kể nhu cầu họ Trong thời kỳ bao cấp nhƣ thời kỳ mới, phát triển kinh tế thị trƣờng, hàng hóa đa dạng phức tạp nên ta khó tìm kiếm đƣợc tài sản giống hoàn toàn mà tƣơng đồng đặc điểm, giá bất động sản gắn liền với đặc điểm tài sản Giả sử hai bất động sản nằm khu vực nhƣng giá chúng phụ thuộc vào thời điểm bán nhƣ nào, ngƣời mua có thích hay không, tâm lý ngƣời mua lúc nhƣ đặc điểm cụ thể bất động sản nữa, tất điều chứng minh cho không đồng bất động sản nên kinh tế thị trƣờng - Tính khan hiếm: Diện tích đất có hạn so với phát triển dân số lâu dài giá đất có xu hƣớng ngày tăng lên Theo Tổng cục Thống kê diện tích đất nƣớc 329.314,5 km2 mật độ dân số 252 ngƣời/km2 Diện tích đất đai giảm có nhiều nguyên nhân: Do tốc độ tăng dân số nhanh (đặc biệt vùng nông thôn) Do tốc độ phát triển kinh tế thị trƣờng theo hƣớng công nghiệp hóa đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm Do nhu cầu lao động thành thị cao nông thôn dẫn đến tình trạng dân số thành phố tăng lên đột biến nên nhu cầu chỗ tăng lên phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê - Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao gồm đất đai công trình đất Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, tƣ liệu sản xuất đặc biệt mà tài sản thay đƣợc Nó đƣợc tham gia vào trình tái sản xuất xã hội nhƣng đem sử dụng cho mục đích mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên mang tính bền vững Hơn nữa, đất đai sử dụng để hƣởng quyền sở hữu đất đai hƣởng lợi ích đất mang lại thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa đất đai, bất động sản đƣợc nhân đôi Điều thể đời sống kinh tế bền vững  Đặc trƣng bất động sản - Khả co giãn cung bất động sản tƣơng đối kém: nhìn chung cung bất động sản tƣởng đối đàn hồi với thay đổi giá cả, có hạn chế định cung ứng đất đai thể mặt sau: Tổng cung toàn đất đai cố định: muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn không thay đổi Cung ứng phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn Bên cạnh mặt hạn chế tự nhiên nêu có mặt hạn chế quy hoạch hạn chế bật Bởi việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai thời kỳ nên thông thƣờng tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch Những thay đổi chiều cao, diện tích đất xây dựng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch điều lệ xây dựng quyền địa phƣơng - Thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao Do bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao việc mua, bán bất động sản phải đƣợc cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thƣờng dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Hơn nữa, giao dịch ngƣời mua ngƣời bán không trực tiếp, phải qua “cò” nhƣ nên phải trả thêm chi phí cho ngƣời môi giới, đồng thời phát triển đất nƣớc theo hƣớng công nghiệp hóa, đại hóa; sách pháp luật nhà nƣớc, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển nay, tất làm cho chi phí mua – bán giao dịch bất động sản tăng - Khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt: bất động sản hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn, việc chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt Trong nhiều trƣờng hợp chủ sở hữu có bất động sản tƣơng đối lớn, giá trị tiền cao nhƣng khẩn cấp cắt miếng để bán có tiền mặt đƣợc mà phải kéo dài, nhiều bỏ lỡ nhiều hội - Sự can thiệp quản lý nhà nƣớc chặt chẽ: bất động sản có tầm quan trọng kinh tế, xã hội trị quốc gia nên nhà nƣớc cần phải có quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển dịch bất động sản bất động sản chịu can thiệp trực tiếp Nhà nƣớc 1.2 Phƣơng pháp thẩm định 1.2.1 Phƣơng pháp so sánh  Sử dụng để thẩm định giá cho mục đích: mua bán, chấp, góp vốn, cho thuê, phân chia quyền lợi tài sản  Thích hợp loại đất trống, hộ chung cƣ, dãy nhà xây dựng kiểu, bất động sản có tính đồng cao  Giá trị thị trƣờng tài sản có quan hệ mật thiết với giá trị tài sản đƣợc mua bán trƣớc Dựa sở giá trị thị trƣờng  Mục tiêu: tìm kiếm tài sản đƣợc giao dịch trƣớc đó, tiến hành điều chỉnh khác biệt  Nguyên tắc sử dụng phƣơng pháp so sánh: thay thế, đóng góp Bƣớc 1: Khảo sát thu thập thông tin - Xác định địa điểm tài sản dùng làm so sánh: loại đất , vị trí đất, quy mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý mục đích sử dụng đất - Thời gian thu thập thông tin: phải khoảng thời gian gần với thời điểm khảo sát để xác định giá đất, khu đất cần định giá Những thông tin đƣợc đƣa phải đƣợc thu thập từ kết giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế thị trƣờng điều kiện bình thƣờng Bƣớc 2: So sánh, phân tích thông tin Căn thông tin khảo sát, thu thập đƣợc bƣớc 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn tiêu chí giống khác đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá Trên 10 TSSS 2: Nhà 453/182 Lê Văn Sỹ, P.12, Q.3, TP.HCM Diện tích 3,35x20, trệt, lửng, gác, tỷ lệ CLCL 90% DTSD 134 m2, sổ hồng, hẻm 6m Giá rao bán: 2450 triệu đồng  Tình trạng pháp lý: Giấy xác nhận quyền sở hữu nhà Tài sản không nằm khu vực quy hoạch, tranh chấp, nằm khu đô thị ổn định  Vị trí: - Bán kính đến trung tâm thành phố: khoảng 4km - Điều kiện giao thông thuận tiện - Vị trí chủ tài sản không dùng cho kinh doanh - Gần trƣờng học, chợ, thuận tiện lại - Hẻm sau  Quy hoạch - Lộ giới: 6m - Mật độ xây dựng; dày đặc - Hệ số sử dụng đất:  Đặc điểm vật chất - Kích thƣớc lô đất: 67 m2 - Hình dáng lô đất: chữ nhật - Quy mô lô đất: nhỏ - Bề rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất: 3.35 x 20 - Các đặc điểm vật chất liên quan đến công trình xây dựng đất  Môi trƣờng sống, cảnh quan: ổn định, an ninh, nhộn nhịp  Những điều kiện mua bán: hợp pháp  Cơ sở hạ tầng: tỷ lệ CLCL 90%, trệt, lửng, gác 28 29 30 TSSS 3: Địa 262/15A Lê Văn Sỹ, P.14, Q3 Nhà trệt, gác suốt, tỷ lệ CLCL 85%, hẻm nhỏ 3m (cách hẻm lớn 10m khoảng 30m) Diện tích 3x18m (nhà xây 3x12, sân rộng, thoáng mát 3x6) DTSD 60m2 Giá rao bán: 2250 triệu đồng  Tình trạng pháp lý: Giấy xác nhận quyền sở hữu nhà Tài sản không nằm khu vực quy hoạch, tranh chấp, nằm khu đô thị ổn định  Vị trí: - Bán kính đến trung tâm thành phố: khoảng 2km - Điều kiện giao thông thuận tiện - Khu vực dân trí cao, an ninh, Cách chợ Lê Văn Sỹ 200m, BV Hoàn Mỹ, Tai Mũi Họng, An Sinh khoảng 500m Ngay hẻm lớn có ngân hàng, mẫu giáo, công an, gần trƣờng Kỳ Đồng khoảng 800m Nơi thích hợp để sống, làm việc chăm sóc học - Hẻm nhỏ  Quy hoạch - Lộ giới: 3m - Mật độ xây dựng: đày đặc - Hệ số sử dụng đất: 1,11  Đặc điểm vật chất - Kích thƣớc lô đất: 54m2 - Hình dáng lô đất: chữ nhật - Quy mô lô đất: nhỏ - Bề rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất: 3m x18m - Các đặc điểm vật chất liên quan đến công trình xây dựng đất  Môi trƣờng sống, cảnh quan: đông đúc, nhộn nhịp  Những điều kiện mua bán: hợp pháp  Cơ sở hạ tầng: tỷ lệ CLCL 85%, nhà trệt, gác suốt 31 32  Điều chỉnh chênh lệch khoảng cách hẻm: