ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN -oOo CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ THẨM ĐỊNH GIÁ CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU ĐỂ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO MỤC ĐÍCH GÓP VỐN ĐẦU TƯ GVHD : TS NGUYỄN NGỌC VINH SVTH : NGUYỄN HOÀNG THÔNG MSSV : 107201835 LỚP : THẨM ĐỊNH GIÁ – KHÓA 33 TP HỒ CHÍ MINH, THÁNG 04/2011 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh XÁC NHẬN CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP  TP Hồ Chí Minh, ngày … tháng 04 năm 2011 Chữ ký SVTH: Nguyễn Hoàng Thông Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN  TP Hồ Chí Minh, ngày … tháng 04 năm 2011 Chữ ký SVTH: Nguyễn Hoàng Thông Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh LỜI CÁM ƠN  Em xin chân thành gửi lời cám ơn đến Ban Giám Hiệu trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh; cảm ơn Quý thầy, cô khoa Kinh Tế Phát Triển giảng dạy tạo điều kiện cho em học tập suốt năm đại học qua Chân thành cám ơn Giảng viên hướng dẫn TS Nguyễn Ngọc Vinh dìu dắt, hướng dẫn em tiến bước đường học thức, giúp em có kiến thức ngành Thẩm Định Giá, ngành tương đối mới, giúp em có tảng vững để tiến sâu ngành nghề tương lai Chân thành cám ơn Công ty TNHH Một Thành Viên Thẩm Định Giá EXIM (EXIMA) tạo điều kiện cho em thực tập Công ty Cám ơn anh chị phòng nghiệp vụ tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em, tạo điều kiện cho em tiếp xúc với công tác thực tế suốt thời gian thực tập để em có thêm nhiều kinh nghiệm không bỡ ngỡ công việc sau Em xin kính chúc TS Nguyễn Ngọc Vinh, thầy cô khoa Kinh Tế Phát Triển, anh chị Công ty TNHH Một Thành Viên Thẩm Định Giá EXIM (EXIMA) lời chúc sức khỏe, hạnh phúc sống thành đạt nghiệp Sinh viên Nguyễn Hoàng Thông SVTH: Nguyễn Hoàng Thông Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu Nội dung BĐS Bất động sản BTCT Bê tông cốt thép CNH-HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa CTXD Công trình xây dựng CP Chi phí CPHĐ Chi phí hoạt động EBT Thu nhập ròng trước thuế EXIMBANK Ngân hàng Xuất Nhập Khẩu Việt Nam GTTS Giá trị tài sản GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất IVSC Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế KH Khấu hao TNHH MTV Trách nhiệm hữu hạn thành viên TNDN Thu nhập doanh nghiệp TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh USD Đô la Mỹ VNĐ Việt Nam đồng SVTH: Nguyễn Hoàng Thông Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh DANH MỤC BIỂU ĐỒ - BẢN ĐỒ - HÌNH MINH HOẠ TRONG PHỤ LỤC Tên Nội dung Biểu đồ Nguồn cung văn phòng cho thuê giai đoạn 2004 – 2010 Biểu đồ Giá thuê trung bình hiệu suất thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM (tất hạng) Quí 4/2009 – Quí 4/2010 Biểu đồ Nguồn cung văn phòng cho thuê TP.HCM giai đoạn 20112013 Bản đồ Bản đồ phường Bến Nghé, quận 1, TP.HCM Bản đồ Vị trí xây dựng cao ốc PACIFIC số 43-43-47 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Bến Nghé, quận 1, TP.HCM Hình Bảng thông tin dự án xây dựng cao ốc PACIFIC Hình Dự án xây dựng phần móng Hình Bờ tường cũ bao quanh diện tích xây dựng cao ốc PACIFIC Hình Đoạn đường Nguyễn Thị Minh Khai chiều, hướng đường Phạm Ngọc Thạch phía trước dự án cao ốc PACIFIC Hình Góc ngã tư đường Nguyễn Thị Minh Khai giao với đường Pasteur SVTH: Nguyễn Hoàng Thông Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh DANH MỤC BẢNG BIỂU TRONG PHỤ LỤC Tên Nội dung Bảng Bố trí kiến trúc cao ốc PACIFIC Bảng Bảng khảo sát mức giá cho thuê cao ốc văn phòng hạng A phạm vi khu vực quận khu vực lân cận Bảng Ước tính doanh thu cho thuê văn phòng Bảng Ước tính doanh thu từ cho thuê tin Bảng Bảng tham khảo giá khai thác hầm xe ôtô tòa nhà Cơ quan đại diện Thông Tấn Xã Việt Nam Bảng Ước tính doanh thu từ cho thuê bãi đậu xe Bảng Ước tính tổng CP xây dựng cao ốc PACIFIC Bảng Ước tính CP hoạt động cao ốc PACIFIC Bảng Lịch khấu hao tài sản cố định Bảng 10 Lịch vay trả nợ Bảng 11 Ước tính thuế TNDN Bảng 12 Kết đấu thầu Trái phiếu Chính phủ chiều ngày 11/02/2011 Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) Bảng 13 Ước tính giá trị cao ốc PACIFIC SVTH: Nguyễn Hoàng Thông Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh LỜI MỞ ĐẦU  I Lý đề chọn đề tài Việt Nam bước gia nhập với kinh tế giới, đặc biệt từ trở thành thành viên thức WTO hình ảnh đất nước ngày xuất nhiều mắt bạn bè quốc tế Và đáng quan tâm nhà đầu tư nước ngày quan tâm đến Việt Nam nhiều nơi đầu tư đầy hấp dẫn Vốn đầu tư nước tăng theo năm, điều giống ngoại lực mạnh mẽ thúc đẩy ngành nghề kinh tế nước phát triển theo Vì nhu cầu văn phòng làm việc cho doanh nghiệp nước đô thị lớn tăng không ngừng, đặc biệt tòa cao ốc điều kéo theo hệ nhu cầu thẩm định giá cao ốc văn phòng phát triển theo Trên thực tế, công tác thẩm định giá BĐS không xa lại với mảng thẩm định giá công trình đặc biệt, công trình có đem lại lợi nhuận lâu dài tương lai cao ốc văn phòng cho thuê mẻ Các phương pháp, tài liệu hướng dẫn việc thẩm định sơ xài nhiều điều cần khắc phục, thống chung Trong qua trình học tập, em học phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) để thẩm định BĐS có đem lại thu nhập em định chọn thực đề tài: “Ứng dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu để thẩm định dự án cao ốc văn phòng PACIFIC 43-45-47 Nguyễn Thị Minh Khai, quận với mục đích góp vốn đầu tư” II Mục tiêu nghiên cứu Vận dụng kiến thức lý thuyết thẩm định giá trị BĐS đào tạo ghế nhà trường, ứng dụng vào công tác thẩm định thực tế mà cụ thể thẩm định giá trị cao ốc văn phòng III Đối tượng – phạm vi nghiên cứu CTXD cao tầng mà cụ thể cao ốc văn phòng cho thuê SVTH: Nguyễn Hoàng Thông Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh Nghiên cứu thị trường cao ốc văn phòng cho thuê khu vực TP.HCM IV Phương pháp nghiên cứu Sử dụng phương pháp nghiên cứu khảo sát thị trường, nghiên cứu định tính định lượng thông qua việc phân tích liệu sơ cấp thứ cấp, từ kết hợp với kiến thức học để áp dụng vào công tác thực tiễn V Kết cấu đề tài LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN Bất động sản Thẩm định giá BĐS Tổng quan cao ốc văn phòng cho thuê TP HCM Tóm tắt Chương I CHƯƠNG II: TỒNG QUAN VỀ CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN THẨM ĐỊNH GIÁ E XIM (EXIMA) Giới thiệu Công ty TNHH MTV Thẩm định giá E xim Quá trình hình thành phát triển công ty Điều kiện tình hình hoạt động công ty Mục tiêu – Nhiệm vụ công ty tương lai Mô hình tổ chức công ty Công tác thẩm định giá công ty Tóm tắt Chương II CHƯƠNG III: ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU (DCF) THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CAO ỐC VĂN PHÒNG PACIFIC 43-45-47 NGUYỄN THỊ MINH KHAI VỚI MỤC ĐÍCH GÓP VỐN ĐẦU TƯ Giới thiệu dự án xây dựng cao ốc văn phòng PACIFIC SVTH: Nguyễn Hoàng Thông Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh Tiến hành thẩm định giá trị cao ốc văn phòng PACIFIC 2.1 Xác định vấn đề 2.2 Các giả định tiến hành thẩm định 2.3 Áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) để thẩm định giá trị cao ốc văn phòng PACIFIC Tóm tắt Chương III KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC SVTH: Nguyễn Hoàng Thông Chuyên đề tốt nghiệp Năm Chu kì tăng giá GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh Năm 29 Năm 30 Năm 31 Năm 32 Năm 33 14 14 15 15 16 Hệ số tăng giá 1.980 1.980 2.079 2.079 2.183 Công suất 100% 100% 100% 100% 100% Doanh thu 17,482,900,922 17,482,900,922 18,357,045,968 Năm Chu kì tăng giá Năm 34 Năm 35 Năm 36 Năm 37 Năm 38 16 17 17 18 18 Hệ số tăng giá 2.183 2.292 2.292 2.407 2.407 Công suất 100% 100% 100% 100% 100% Doanh thu 19,274,898,267 20,238,643,180 20,238,643,180 Năm Chu kì tăng giá Năm 39 Năm 40 Năm 41 Năm 42 Năm 43 19 19 20 20 21 Hệ số tăng giá 2.527 2.527 2.653 2.653 2.786 Công suất 100% 100% 100% 100% 100% Doanh thu 22,313,104,106 22,313,104,106 23,428,759,311 Năm Chu kì tăng giá Năm 44 Năm 45 Năm 46 Năm 47 Năm 48 21 22 22 23 23 Hệ số tăng giá 2.786 2.925 2.925 3.072 3.072 Công suất 100% 100% 100% 100% 100% Doanh thu 24,600,197,277 25,830,207,141 25,830,207,141 Năm Chu kì tăng giá Năm 49 Năm 50 Năm 51 Năm 52 Năm 53 24 24 25 25 26 Hệ số tăng giá 3.225 3.225 3.386 3.386 3.556 Công suất 100% 100% 100% 100% 100% Doanh thu 28,477,803,373 28,477,803,373 29,901,693,541 SVTH: Nguyễn Hoàng Thông 18,357,045,968 19,274,898,267 21,250,575,339 21,250,575,339 23,428,759,311 24,600,197,277 27,121,717,498 27,121,717,498 29,901,693,541 31,396,778,219 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh Bảng 5: Bảng tham khảo giá khai thác hầm xe ôtô tòa nhà Cơ quan đại diện Thông Tấn Xã Việt Nam (đvt: đồng) Phương tiện Giá theo lượt Ô tô chỗ Ô tô chỗ 15,000 15,000 Giá ban ngày/tháng (từ 6h30-18h30) 1,200,000 1,200,000 Giá ban Giá ngày đêm/tháng (từ đêm/tháng 17h-6h30) 800,000 1,800,000 800,000 1,800,000 Ô tô 16 chỗ Xe gắn máy loại 20,000 1,500,000 1,000,000 2,200,000 3,000 90,000 90,000 180,000 Ghi Xe ô tô loại thời gian theo lượt không 4h Nguồn: thanhngoc.thongtanxavietnam@gmail.com Bảng 6: Ước tính doanh thu từ cho thuê bãi đậu xe (đvt: đồng) Năm Chu kì tăng giá Năm Năm Năm Năm Năm 1 2 Hệ số tăng giá 1.000 1.050 1.050 1.103 1.103 Công suất 80% 95% 95% 95% 98% 15,495,212,880 16,269,973,524 16,783,762,162 Doanh thu Năm Chu kì tăng giá 12,427,238,400 15,495,212,880 Năm Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 3 4 Hệ số tăng giá 1.158 1.158 1.216 1.216 1.276 Công suất 98% 98% 98% 98% 98% 18,504,097,783 18,504,097,783 19,429,302,672 Doanh thu Năm Chu kì tăng giá 17,622,950,270 17,622,950,270 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 6 7 Hệ số tăng giá 1.276 1.340 1.340 1.407 1.407 Công suất 98% 98% 98% 98% 98% 20,400,767,806 21,420,806,196 21,420,806,196 Doanh thu 19,429,302,672 20,400,767,806 SVTH: Nguyễn Hoàng Thông Chuyên đề tốt nghiệp Năm Chu kì tăng giá GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh Năm 19 Năm 20 Năm 21 Năm 22 Năm 23 8 9 10 Hệ số tăng giá 1.477 1.477 1.551 1.551 1.629 Công suất 98% 98% 98% 98% 98% 23,616,438,831 23,616,438,831 24,797,260,773 Doanh thu Năm Chu kì tăng giá 22,491,846,506 22,491,846,506 Năm 24 Năm 25 Năm 26 Năm 27 Năm 28 10 11 12 13 13 Hệ số tăng giá 1.629 1.710 1.796 1.886 1.886 Công suất 98% 98% 98% 98% 98% 27,338,980,002 28,705,929,002 28,705,929,002 Doanh thu Năm Chu kì tăng giá 24,797,260,773 26,037,123,812 Năm 29 Năm 30 Năm 31 Năm 32 Năm 33 14 14 15 15 16 Hệ số tăng giá 1.980 1.980 2.079 2.079 2.183 Công suất 98% 98% 98% 98% 98% 31,648,286,725 31,648,286,725 33,230,701,061 Doanh thu 30,141,225,452 30,141,225,452 Năm 34 Năm 35 Năm 36 Năm 37 Năm 38 16 17 17 18 18 Hệ số tăng giá 2.183 2.292 2.292 2.407 2.407 Công suất 98% 98% 98% 98% 98% 34,892,236,114 36,636,847,920 36,636,847,920 Năm Chu kì tăng giá Doanh thu Năm Chu kì tăng giá 33,230,701,061 34,892,236,114 Năm 39 Năm 40 Năm 41 Năm 42 Năm 43 19 19 20 20 21 Hệ số tăng giá 2.527 2.527 2.653 2.653 2.786 Công suất 98% 98% 98% 98% 98% 40,392,124,832 40,392,124,832 42,411,731,073 Doanh thu 38,468,690,316 38,468,690,316 SVTH: Nguyễn Hoàng Thông Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh Năm 44 Năm 45 Năm 46 Năm 47 Năm 48 21 22 22 23 23 Hệ số tăng giá 2.786 2.925 2.925 3.072 3.072 Công suất 98% 98% 98% 98% 98% 44,532,317,627 46,758,933,508 46,758,933,508 Năm Chu kì tăng giá Doanh thu Năm Chu kì tăng giá 42,411,731,073 44,532,317,627 Năm 49 Năm 50 Năm 51 Năm 52 Năm 53 24 24 25 25 26 Hệ số tăng giá 3.225 3.225 3.386 3.386 3.556 Công suất 98% 98% 98% 98% 98% 51,551,724,193 51,551,724,193 54,129,310,403 Doanh thu 49,096,880,184 49,096,880,184 Bảng 7: Ước tính tổng CP xây dựng cao ốc PACIFIC (đvt: đồng) PHẦN CP ĐÃ DUYỆT Diện tích Đơn giá CP xây dựng: Thành tiền 266,958,789,200 Sàn tầng hầm (gồm: công tác đất, móng, cọc, tường, sàn…) 9,790.14m2 16,500,000 161,537,310,000 Sàn mặt đất (khu văn phòng) 15,594.17 m2 6,000,000 93,565,020,000 Sàn mặt đất (khu kỹ thuật) 1,849.84 m2 6,000,000 11,099,040,000 Cây xanh + giao thông nội 757.42 m2 1,000,000 757,419,200 CP thiết bị: 53,391,757,840 Khoản mục GIÁ TRỊ DỰ TOÁN XÂY LẮP SAU THUẾ Gía trị xây lắp trước thuế Ký hiệu Cách tính Thành tiền Gxl Zxl + VAT(xl) 293,654,668,120 Zxl G + Gxdlt 266,958,789,200 Thuế VAT GIÁ TRỊ THIẾT BỊ SAU THUẾ (M&E) Gía trị thiết bị trước thuế VAT(xl) Zxl*10% 26,695,878,920 Gtb Gtb + VAT(tb) 58,730,933,624 Thuế VAT CP QUẢN LÝ DỰ ÁN VÀ CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VAT(tb) Ztb*10% 5,339,175,784 N Q+K 17,352,455,366 SVTH: Nguyễn Hoàng Thông Ztb 53,391,757,840 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh CP QUẢN LÝ DỰ ÁN VÀ CP KHÁC Q Q' 4,767,777,192 CP quản lý dự án (957/QĐ-BXD) Q' (Zxl+Ztb)*1.351%*1.1 4,767,777,192 CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG K k1 + … + k14 12,584,678,174 CP lập dự án đầu tư (957/QĐ-BXD) k1 (Zxl+Ztb)*0.215%*1.05 736,646,083 CP khảo sát địa chất k2 Ước tính 525,000,000 CP khảo sát địa hình k3 Ước tính 210,000,000 CP thử tải tĩnh k4 Ước tính 500,000,000 CP thiết kế (957/QĐ-BXD) k6 Zxl*1.587%*1.1 CP thẩm tra hiệu dự án đầu tư k7 Zxl*0.029%*1.1 (957/QĐ-BXD) CP thẩm tra thiết kế kỹ thuật k8 Zxl*0.076%*1.1 (957/QĐ-BXD) CP thẩm tra dự toán (957/QĐ-BXD) k9 Zxl*0.072%*1.1 CP lập hồ sơ mời thầu thi công xây k10 Zxl*0.055%*1.1 dựng (957/QĐ-BXD) CP lập hồ sơ mời thầu cung cấp thiết bị k11 Ztb*0.135%*1.1 (957/QĐ-BXD) CP giám sát thi công xây dựng k12 Zxl*1.185%*1.1 (957/QĐ-BXD) CP giám sát lắp đặt thiết bị k13 Ztb*0.455%*1.1 (957/QĐ-BXD) CP kiểm tra - chứng nhận chất lượng k14 (k12+k13)*35% công trình (11/2005/TT-BXD) CHI PHÍ KHÁC K' (k1'+… +k6') Lệ phí thẩm định thiết kế sở k1' (Gxl+Gtb+N)*0.017% (109/TT-BTC) Lệ phí thẩm định dự án đầu tư k2' (Gxl+Gtb+N)*0.009% (109/TT-BTC) CP kiểm toán (33/2007/TT-BTC) k3' (Gxl+Gtb+N)*0.122% CP thẩm tra phê duyệt toán k4' (Gxl+Gtb+N)*0.079% (33/2007/TT-BTC) CP bảo hiểm xây lắp k5' Zxl*0,125%*1,1 (33/2004/QĐ-BTC) CP bảo hiểm lắp đặt thiết bị k6' Ztb*0,25%*1,1 (33/2004/QĐ-BTC) DỰ PHÒNG PHÍ Gdp (Gxl+Gtb+N+K')*10% TỔNG ƯỚC TÍNH CP XÂY DỰNG TDT Gxl+Gtb+N+K'+Gdp LÀM TRÒN Gdp+TDT Suất đầu tư tính m sàn xây dựng 14,900,000 SVTH: Nguyễn Hoàng Thông 4,704,347,783 88,096,400 226,114,094 217,304,454 161,510,067 81,048,688 3,529,729,111 273,686,151 1,331,195,342 1,385,984,981 62,995,721 32,643,670 469,567,333 306,882,587 367,068,335 146,827,334 37,112,404,209 406,850,461,319 406,850,000,000 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh Bảng 8: Ước tính CPHĐ cao ốc PACIFIC Năm CP quản lý Năm 1,852,912,946 Năm 2,893,984,129 Năm 2,893,984,129 Năm 3,038,683,335 Năm 3,363,781,758 CP tu 926,456,473 1,446,992,064 1,446,992,064 1,519,341,668 1,681,890,879 CP quảng cáo 926,456,473 1,446,992,064 1,446,992,064 1,519,341,668 1,681,890,879 CP nhân công 926,456,473 1,446,992,064 1,446,992,064 1,519,341,668 1,681,890,879 CP mua 2,779,369,419 4,340,976,193 4,340,976,193 4,558,025,003 5,045,672,637 CP khác 463,228,236 723,496,032 723,496,032 759,670,834 840,945,439 Tổng CPHĐ 7,874,880,020 12,299,432,548 12,299,432,548 12,914,404,176 14,296,072,471 Năm CP quản lý Năm 3,531,970,846 Năm 10 3,531,970,846 Năm 11 3,708,569,388 Năm 12 3,708,569,388 Năm 13 3,893,997,857 CP tu 1,765,985,423 1,765,985,423 1,854,284,694 1,854,284,694 1,946,998,929 CP quảng cáo 1,765,985,423 1,765,985,423 1,854,284,694 1,854,284,694 1,946,998,929 CP nhân công 1,765,985,423 1,765,985,423 1,854,284,694 1,854,284,694 1,946,998,929 CP mua 5,297,956,268 5,297,956,268 5,562,854,082 5,562,854,082 5,840,996,786 CP khác 882,992,711 882,992,711 927,142,347 927,142,347 973,499,464 Tổng CPHĐ 15,010,876,094 15,010,876,094 15,761,419,899 15,761,419,899 16,549,490,894 Năm CP quản lý Năm 14 3,893,997,857 Năm 15 4,088,697,750 Năm 16 4,088,697,750 Năm 17 4,293,132,638 Năm 18 4,293,132,638 CP tu 1,946,998,929 2,044,348,875 2,044,348,875 2,146,566,319 2,146,566,319 CP quảng cáo 1,946,998,929 2,044,348,875 2,044,348,875 2,146,566,319 2,146,566,319 CP nhân công 1,946,998,929 2,044,348,875 2,044,348,875 2,146,566,319 2,146,566,319 CP mua 5,840,996,786 6,133,046,625 6,133,046,625 6,439,698,957 6,439,698,957 CP khác 973,499,464 1,022,174,438 1,022,174,438 1,073,283,159 1,073,283,159 Tổng CPHĐ 16,549,490,894 17,376,965,438 17,376,965,438 18,245,813,710 18,245,813,710 Năm CP quản lý Năm 19 4,507,789,270 Năm 20 4,507,789,270 Năm 21 4,733,178,733 Năm 22 4,733,178,733 Năm 23 4,969,837,670 CP tu 2,253,894,635 2,253,894,635 2,366,589,367 2,366,589,367 2,484,918,835 CP quảng cáo 2,253,894,635 2,253,894,635 2,366,589,367 2,366,589,367 2,484,918,835 CP nhân công 2,253,894,635 2,253,894,635 2,366,589,367 2,366,589,367 2,484,918,835 CP mua 6,761,683,904 6,761,683,904 7,099,768,100 7,099,768,100 7,454,756,505 CP khác 1,126,947,317 1,126,947,317 1,183,294,683 1,183,294,683 1,242,459,417 Tổng CPHĐ 19,158,104,396 19,158,104,396 SVTH: Nguyễn Hoàng Thông 20,116,009,616 20,116,009,616 21,121,810,096 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh Năm CP quản lý Năm 24 4,969,837,670 Năm 25 5,218,329,553 Năm 26 5,479,246,031 Năm 27 5,753,208,332 Năm 28 5,753,208,332 CP tu 2,484,918,835 2,609,164,777 2,739,623,015 2,876,604,166 2,876,604,166 CP quảng cáo 2,484,918,835 2,609,164,777 2,739,623,015 2,876,604,166 2,876,604,166 CP nhân công 2,484,918,835 2,609,164,777 2,739,623,015 2,876,604,166 2,876,604,166 CP mua 7,454,756,505 7,827,494,330 8,218,869,046 8,629,812,499 8,629,812,499 CP khác 1,242,459,417 1,304,582,388 1,369,811,508 1,438,302,083 1,438,302,083 Tổng CPHĐ 21,121,810,096 22,177,900,601 23,286,795,631 24,451,135,413 24,451,135,413 Năm CP quản lý Năm 29 6,040,868,749 Năm 30 6,040,868,749 Năm 31 6,342,912,187 Năm 32 6,342,912,187 Năm 33 6,660,057,796 CP tu 3,020,434,375 3,020,434,375 3,171,456,093 3,171,456,093 3,330,028,898 CP quảng cáo 3,020,434,375 3,020,434,375 3,171,456,093 3,171,456,093 3,330,028,898 CP nhân công 3,020,434,375 3,020,434,375 3,171,456,093 3,171,456,093 3,330,028,898 CP mua 9,061,303,124 9,061,303,124 9,514,368,280 9,514,368,280 9,990,086,694 CP khác 1,510,217,187 1,510,217,187 1,585,728,047 1,585,728,047 1,665,014,449 Tổng CPHĐ 25,673,692,183 25,673,692,183 26,957,376,793 26,957,376,793 28,305,245,632 Năm CP quản lý Năm 34 6,660,057,796 Năm 35 6,993,060,686 Năm 36 6,993,060,686 Năm 37 7,342,713,720 Năm 38 7,342,713,720 CP tu 3,330,028,898 3,496,530,343 3,496,530,343 3,671,356,860 3,671,356,860 CP quảng cáo 3,330,028,898 3,496,530,343 3,496,530,343 3,671,356,860 3,671,356,860 CP nhân công 3,330,028,898 3,496,530,343 3,496,530,343 3,671,356,860 3,671,356,860 CP mua 9,990,086,694 10,489,591,028 10,489,591,028 11,014,070,580 11,014,070,580 CP khác 1,665,014,449 1,748,265,171 1,748,265,171 Tổng CPHĐ 1,835,678,430 1,835,678,430 28,305,245,632 29,720,507,914 29,720,507,914 31,206,533,310 31,206,533,310 Năm CP quản lý Năm 39 7,709,849,406 Năm 40 7,709,849,406 Năm 41 8,095,341,876 Năm 42 8,095,341,876 Năm 43 8,500,108,970 CP tu 3,854,924,703 3,854,924,703 4,047,670,938 4,047,670,938 4,250,054,485 CP quảng cáo 3,854,924,703 3,854,924,703 4,047,670,938 4,047,670,938 4,250,054,485 CP nhân công 3,854,924,703 3,854,924,703 4,047,670,938 4,047,670,938 4,250,054,485 CP mua 11,564,774,109 11,564,774,109 CP khác Tổng CPHĐ 1,927,462,351 1,927,462,351 32,766,859,975 32,766,859,975 SVTH: Nguyễn Hoàng Thông 12,143,012,814 12,143,012,814 12,750,163,455 2,023,835,469 2,023,835,469 2,125,027,242 34,405,202,974 34,405,202,974 36,125,463,122 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh Năm CP quản lý Năm 44 8,500,108,970 Năm 45 8,925,114,418 Năm 46 8,925,114,418 Năm 47 9,371,370,139 Năm 48 9,371,370,139 CP tu 4,250,054,485 4,462,557,209 4,462,557,209 4,685,685,070 4,685,685,070 CP quảng cáo 4,250,054,485 4,462,557,209 4,462,557,209 4,685,685,070 4,685,685,070 CP nhân công 4,250,054,485 4,462,557,209 4,462,557,209 4,685,685,070 4,685,685,070 CP mua 12,750,163,455 13,387,671,628 CP khác Tổng CPHĐ 2,125,027,242 2,231,278,605 13,387,671,628 14,057,055,209 14,057,055,209 2,231,278,605 2,342,842,535 2,342,842,535 36,125,463,122 37,931,736,279 37,931,736,279 39,828,323,093 39,828,323,093 Năm CP quản lý Năm 49 9,839,938,646 Năm 50 9,839,938,646 Năm 51 Năm 52 Năm 53 10,331,935,579 10,331,935,579 10,848,532,358 CP tu 4,919,969,323 4,919,969,323 5,165,967,789 5,165,967,789 5,424,266,179 CP quảng cáo 4,919,969,323 4,919,969,323 5,165,967,789 5,165,967,789 5,424,266,179 CP nhân công 4,919,969,323 4,919,969,323 5,165,967,789 5,165,967,789 5,424,266,179 CP mua 14,759,907,970 14,759,907,970 CP khác Tổng CPHĐ 2,459,984,662 2,459,984,662 41,819,739,247 41,819,739,247 SVTH: Nguyễn Hoàng Thông 15,497,903,368 15,497,903,368 16,272,798,536 2,582,983,895 2,582,983,895 2,712,133,089 43,910,726,210 43,910,726,210 46,106,262,520 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh Bảng 9: Lịch khấu hao tài sản cố định (đvt: đồng) Năm GTTS đầu kỳ Năm - 352,385,601,744 340,639,415,019 328,893,228,294 317,147,041,570 KH kỳ - 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 KH tích luỹ - 11,746,186,725 23,492,373,450 35,238,560,174 46,984,746,899 GTTS cuối kỳ Năm GTTS đầu kỳ Năm Năm Năm Năm 352,385,601,744 340,639,415,019 328,893,228,294 317,147,041,570 305,400,854,845 Năm Năm Năm 10 Năm 11 Năm 12 305,400,854,845 293,654,668,120 281,908,481,395 270,162,294,670 258,416,107,946 KH kỳ 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 KH tích luỹ 58,730,933,624 70,477,120,349 82,223,307,074 93,969,493,798 105,715,680,523 GTTS cuối kỳ Năm GTTS đầu kỳ 293,654,668,120 281,908,481,395 270,162,294,670 258,416,107,946 246,669,921,221 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 246,669,921,221 293,654,668,120 281,908,481,395 270,162,294,670 258,416,107,946 KH kỳ 11,746,186,725 KH tích luỹ 117,461,867,248 129,208,053,973 140,954,240,698 152,700,427,422 164,446,614,147 GTTS cuối kỳ 234,923,734,496 281,908,481,395 270,162,294,670 258,416,107,946 246,669,921,221 Năm GTTS đầu kỳ Năm 18 11,746,186,725 Năm 19 11,746,186,725 Năm 20 11,746,186,725 Năm 21 11,746,186,725 Năm 22 246,669,921,221 234,923,734,496 223,177,547,771 211,431,361,046 199,685,174,322 KH kỳ 11,746,186,725 KH tích luỹ 176,192,800,872 187,938,987,597 199,685,174,322 211,431,361,046 223,177,547,771 GTTS cuối kỳ 234,923,734,496 223,177,547,771 211,431,361,046 199,685,174,322 187,938,987,597 Năm GTTS đầu kỳ Năm23 11,746,186,725 Năm 24 11,746,186,725 Năm25 11,746,186,725 Năm26 11,746,186,725 Năm27 187,938,987,597 234,923,734,496 223,177,547,771 211,431,361,046 199,685,174,322 KH kỳ 11,746,186,725 KH tích luỹ 234,923,734,496 246,669,921,221 258,416,107,946 270,162,294,670 281,908,481,395 GTTS cuối kỳ 176,192,800,872 223,177,547,771 211,431,361,046 199,685,174,322 187,938,987,597 SVTH: Nguyễn Hoàng Thông 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 Chuyên đề tốt nghiệp Năm GTTS đầu kỳ Năm 28 GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh Năm 29 Năm 30 Năm 31 Năm 32 187,938,987,597 176,192,800,872 164,446,614,147 152,700,427,422 140,954,240,698 KH kỳ 11,746,186,725 KH tích luỹ 293,654,668,120 305,400,854,845 317,147,041,570 328,893,228,294 340,639,415,019 GTTS cuối kỳ 176,192,800,872 164,446,614,147 152,700,427,422 140,954,240,698 129,208,053,973 Năm GTTS đầu kỳ Năm 33 11,746,186,725 Năm 34 11,746,186,725 Năm 35 11,746,186,725 Năm 36 11,746,186,725 Năm 37 129,208,053,973 176,192,800,872 164,446,614,147 152,700,427,422 140,954,240,698 KH kỳ 11,746,186,725 KH tích luỹ 352,385,601,744 364,131,788,469 375,877,975,194 387,624,161,918 399,370,348,643 GTTS cuối kỳ 117,461,867,248 164,446,614,147 152,700,427,422 140,954,240,698 129,208,053,973 Năm GTTS đầu kỳ 11,746,186,725 129,208,053,973 117,461,867,248 105,715,680,523 93,969,493,798 82,223,307,074 KH kỳ 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 KH tích luỹ 411,116,535,368 422,862,722,093 434,608,908,818 446,355,095,542 458,101,282,267 11,746,186,725 117,461,867,248 105,715,680,523 Năm43 Năm 44 Năm 40 11,746,186,725 Năm 42 Năm GTTS đầu kỳ Năm 39 11,746,186,725 Năm 41 GTTS cuối kỳ Năm 38 11,746,186,725 11,746,186,725 93,969,493,798 82,223,307,074 70,477,120,349 Năm 45 Năm 46 Năm 47 70,477,120,349 117,461,867,248 105,715,680,523 93,969,493,798 82,223,307,074 KH kỳ 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 KH tích luỹ 469,847,468,992 481,593,655,717 493,339,842,442 505,086,029,166 516,832,215,891 GTTS cuối kỳ 11,746,186,725 58,730,933,624 105,715,680,523 93,969,493,798 82,223,307,074 70,477,120,349 Năm 48 Năm 49 Năm 50 Năm 51 Năm 52 70,477,120,349 58,730,933,624 46,984,746,899 35,238,560,174 23,492,373,450 KH kỳ 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 KH tích luỹ 528,578,402,616 540,324,589,341 552,070,776,066 563,816,962,790 575,563,149,515 Năm GTTS đầu kỳ GTTS cuối kỳ 58,730,933,624 SVTH: Nguyễn Hoàng Thông 46,984,746,899 35,238,560,174 23,492,373,450 11,746,186,725 Chuyên đề tốt nghiệp Năm GTTS đầu kỳ GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh Năm 53 11,746,186,725 KH kỳ 11,746,186,725 KH tích luỹ 587,309,336,240 GTTS cuối kỳ Bảng 10: Lịch vay trả nợ (đvt: đồng) Năm Số tiền vay Dư nợ đầu kỳ Lãi vay kỳ Trả vốn gốc Tổng trả kỳ Dư nợ cuối kỳ Năm Số tiền vay Dư nợ đầu kỳ Lãi vay kỳ Trả vốn gốc Tổng trả kỳ Dư nợ cuối kỳ Năm - Năm 113,918,000,000 Năm 113,918,000,000 Năm 56,959,000,000 Năm - - 113,918,000,000 137,499,026,000 303,460,350,382 435,026,155,911 - 23,581,026,000 52,043,324,382 74,606,805,529 90,050,414,274 - - - - 57,660,027,797 - - - - 147,710,442,071 113,918,000,000 137,499,026,000 303,460,350,382 435,026,155,911 377,366,128,114 Năm - Năm - Năm - Năm - 377,366,128,114 307,770,474,562 223,768,520,726 122,378,162,445 78,114,788,520 63,708,488,234 46,320,083,790 25,332,279,626 69,595,653,551 84,001,953,837 101,390,358,281 122,378,162,445 147,710,442,071 147,710,442,071 147,710,442,071 147,710,442,071 307,770,474,562 223,768,520,726 122,378,162,445 - SVTH: Nguyễn Hoàng Thông Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh Bảng 11: Ước tính thuế TNDN Năm Năm Năm Năm Năm Năm Doanh thu (-)Tổng CPHĐ - - - 92,645,647,297 144,699,206,449 - - - 7,874,880,020 12,299,432,548 (-)KH kỳ - - - 11,746,186,725 11,746,186,725 (-)Lãi vay 23,581,026,000 52,043,324,382 74,606,805,529 90,050,414,274 78,114,788,520 EBT -23,581,026,000 -52,043,324,382 -74,606,805,529 -9,150,953,701 54,838,231,205 Thuế TNDN - - - -2,287,738,425 13,709,557,801 Năm Năm Năm Năm Năm Năm 10 Doanh thu (-)Tổng CPHĐ 144,699,206,449 151,934,166,771 168,189,087,888 176,598,542,283 176,598,542,283 12,299,432,548 12,914,404,176 14,296,072,471 15,010,876,094 15,010,876,094 (-)KH kỳ 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 (-)Lãi vay 63,708,488,234 46,320,083,790 25,332,279,626 EBT 69,244,531,490 93,867,896,256 131,110,621,538 164,852,355,558 164,852,355,558 Thuế TNDN 17,311,132,872 23,466,974,064 32,777,655,384 Năm Doanh thu (-)Tổng CPHĐ (-)KH kỳ 41,213,088,890 41,213,088,890 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 185,428,469,397 185,428,469,397 194,699,892,867 194,699,892,867 204,434,887,510 15,761,419,899 15,761,419,899 16,549,490,894 16,549,490,894 17,376,965,438 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 (-)Lãi vay EBT Thuế TNDN Năm Doanh thu (-)Tổng CPHĐ (-)KH kỳ 173,682,282,672 173,682,282,672 182,953,706,142 182,953,706,142 192,688,700,785 43,420,570,668 43,420,570,668 45,738,426,536 45,738,426,536 48,172,175,196 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 204,434,887,510 214,656,631,886 214,656,631,886 225,389,463,480 225,389,463,480 17,376,965,438 18,245,813,710 18,245,813,710 19,158,104,396 19,158,104,396 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 (-)Lãi vay EBT Thuế TNDN 192,688,700,785 202,910,445,161 202,910,445,161 213,643,276,755 213,643,276,755 48,172,175,196 SVTH: Nguyễn Hoàng Thông 50,727,611,290 50,727,611,290 53,410,819,189 53,410,819,189 Chuyên đề tốt nghiệp Năm Doanh thu (-)Tổng CPHĐ (-)KH kỳ GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh Năm 21 Năm 22 Năm 23 Năm 24 Năm 25 236,658,936,654 236,658,936,654 248,491,883,487 248,491,883,487 260,916,477,661 20,116,009,616 20,116,009,616 21,121,810,096 21,121,810,096 22,177,900,601 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 (-)Lãi vay EBT Thuế TNDN Năm Doanh thu 224,912,749,929 224,912,749,929 236,745,696,762 236,745,696,762 249,170,290,936 56,228,187,482 56,228,187,482 59,186,424,190 59,186,424,190 62,292,572,734 Năm 26 Năm 27 Năm 28 Năm 29 Năm 30 273,962,301,544 287,660,416,621 287,660,416,621 302,043,437,452 302,043,437,452 (-)Tổng CPHĐ 23,286,795,631 24,451,135,413 24,451,135,413 25,673,692,183 25,673,692,183 (-)KH kỳ 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 (-)Lãi vay EBT Thuế TNDN Năm Doanh thu 262,216,114,819 275,914,229,897 275,914,229,897 290,297,250,728 290,297,250,728 65,554,028,705 68,978,557,474 68,978,557,474 72,574,312,682 72,574,312,682 Năm 31 Năm 32 Năm 33 Năm 34 Năm 35 317,145,609,325 317,145,609,325 333,002,889,791 333,002,889,791 349,653,034,281 (-)Tổng CPHĐ 26,957,376,793 26,957,376,793 28,305,245,632 28,305,245,632 29,720,507,914 (-)KH kỳ 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 (-)Lãi vay EBT Thuế TNDN Năm Doanh thu 305,399,422,600 305,399,422,600 321,256,703,066 321,256,703,066 337,906,847,556 76,349,855,650 76,349,855,650 80,314,175,767 80,314,175,767 84,476,711,889 Năm 36 Năm 37 Năm 38 Năm 39 Năm 40 349,653,034,281 367,135,685,995 367,135,685,995 385,492,470,295 385,492,470,295 (-)Tổng CPHĐ 29,720,507,914 31,206,533,310 31,206,533,310 32,766,859,975 32,766,859,975 (-)KH kỳ 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 (-)Lãi vay EBT Thuế TNDN 337,906,847,556 355,389,499,270 355,389,499,270 373,746,283,570 373,746,283,570 84,476,711,889 SVTH: Nguyễn Hoàng Thông 88,847,374,818 88,847,374,818 93,436,570,892 93,436,570,892 Chuyên đề tốt nghiệp Năm Doanh thu GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh Năm 41 Năm 42 Năm 43 Năm 44 Năm 45 404,767,093,809 404,767,093,809 425,005,448,500 425,005,448,500 446,255,720,925 (-)Tổng CPHĐ 34,405,202,974 34,405,202,974 36,125,463,122 36,125,463,122 37,931,736,279 (-)KH kỳ 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 (-)Lãi vay EBT Thuế TNDN Năm Doanh thu 393,020,907,085 393,020,907,085 413,259,261,775 413,259,261,775 434,509,534,200 98,255,226,771 98,255,226,771 103,314,815,444 103,314,815,444 108,627,383,550 Năm 46 Năm 47 Năm 48 Năm 49 Năm 50 446,255,720,925 468,568,506,971 468,568,506,971 491,996,932,320 491,996,932,320 (-)Tổng CPHĐ 37,931,736,279 39,828,323,093 39,828,323,093 41,819,739,247 41,819,739,247 (-)KH kỳ 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 (-)Lãi vay EBT 434,509,534,200 456,822,320,246 456,822,320,246 480,250,745,595 480,250,745,595 Thuế TNDN 108,627,383,550 114,205,580,062 114,205,580,062 120,062,686,399 120,062,686,399 Năm Doanh thu Năm 51 Năm 52 Năm 53 516,596,778,936 516,596,778,936 542,426,617,882 (-)Tổng CPHĐ 43,910,726,210 43,910,726,210 46,106,262,520 (-)KH kỳ 11,746,186,725 11,746,186,725 11,746,186,725 (-)Lãi vay EBT 504,850,592,211 504,850,592,211 530,680,431,158 Thuế TNDN 126,212,648,053 126,212,648,053 132,670,107,789 SVTH: Nguyễn Hoàng Thông Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Vinh Bảng 12: Kết đấu thầu Trái phiếu Chính phủ chiều ngày 11/02/2011 Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) Nguồn: http://dvt.vn/2011021806035964p47c71/khoi-luong-trung-thau-trai-phieu-chinhphu-dat-84.htm SVTH: Nguyễn Hoàng Thông ... III: ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU (DCF) THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CAO ỐC VĂN PHÒNG PACIFIC 43-45-47 NGUYỄN THỊ MINH KHAI VỚI MỤC ĐÍCH GÓP VỐN ĐẦU TƯ 40 Giới thiệu dự án xây dựng cao ốc văn phòng. .. dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) thẩm định giá trị dự án xây dựng cao ốc văn phòng PACIFIC với mục đích góp vốn đầu tư phù hợp Do đặc thù CTXD cao tầng, đặc biệt cao ốc văn phòng cho. .. tập, em học phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) để thẩm định BĐS có đem lại thu nhập em định chọn thực đề tài: Ứng dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu để thẩm định dự án cao ốc văn phòng PACIFIC