GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa         BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN NGÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP Đề tài: “ XÂY DỰNG BẢNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN THEO YẾU TỐ CHIỀU DÀI – CHIỀU RỘNG” Giáo viên hướng dẫn: T.S Nguyễn Quỳnh Hoa Sinh viên thực hiện: Ngô Ngọc Sơn Lớp: VG02- K33 Tp Hồ Chí Minh, Tháng 04-2011  NGÔ NGỌC SƠN – VG02   Trang GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa   MỤC LỤC Lời mở đầu Lý chọn đề tài Xác định vấn đề nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu đề tài Chương : LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan thẩm định giá bất động sản 1.1.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 1.1.2 Sự cần thiết thẩm định giá 1.1.3 Mục định thẩm định giá bất động sản 1.1.4 Cơ sở thẩm định giá bất động sản 1.2 Thị trường bất động sản 1.2.1 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản 12 1.2.3 Các yếu tố tác động đến giá bất động sản 13 1.3 Phương pháp so sánh 14 1.3.1 Cơ sở lý luận 15 1.3.2 Nguyên tắc áp dụng 15 1.3.3 Các trường hợp áp dụng 1.3.4 Các bước tiến hành 15 1.3.5 Phân tích thông tin 16 1.3.6 Căn điều chỉnh 16 1.3.7 Nguyên tắc điều chỉnh 16 1.3.8 Phương thức tiến hành 17 1.3.9 Thứ tự điều chỉnh 18 1.1 Cách tiếp cận theo phương pháp chi phí 18 1.4.1 Cơ sở lý luận 18 1.4.2 Nguyên tắc áp dụng 18 1.4.3 Các trường hợp áp dụng 18 1.4.4 Các bước tiến hành 18 1.4.5 Xác định hao mòn ước tính giá trị hao mòn lũy kế 19 CHƯƠNG : THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 2.1 Những thành tựu ngành thẩm định giá đạt 22 2.2 Những bất cập hạn chế tồn 22 2.3 Thực trạng việc xác định hệ số điều chỉnh chiều dài, chiều rộng 23 2.4 Một số yếu tố ảnh hưởng tới cầu chiều dài, chiều rộng BĐS 24 CHƯƠNG : TIẾN HÀNH XÂY DỰNG BẢNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH CHIỀU DÀI, CHIỀU RỘNG NGÔ NGỌC SƠN – VG02   Trang GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa   3.1 Tiêu chí chọn mẫu để tiến hành khảo sát nghiên cứu 29 3.1.1 Tiêu chí chọn Quận 29 3.1.2 Tiêu chí chọn đường 29 3.2 Cách thức tiến hành 30 3.2.1 Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh cho Quận 10 31 3.2.1.1 Đường tháng 31 3.2.1.2 Đường Sư Vạn Hạnh ( nối dài ) 45 3.2.2 Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh cho Quận Gò Vấp 49 3.2.3 Tổng kết lập bảng hệ số điều chỉnh giá trị BĐS theo yếu tố chiều dài chiều rộng cho Quận 10 Quận Gò Vấp 53 3.2.4 Hạn chế đề tài 55 KẾT LUẬN 56 NGÔ NGỌC SƠN – VG02   Trang GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa   LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Tại thị trường Việt Nam, tất dạng tài sản cần thẩm định bất động sản tài sản thường gặp có nhu cầu cao Trong trình học nghiên cứu 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Thông tư 17/2006 TTBTC Nghị định 101/2005 NĐ-CP ban hành hướng dẫn thực công tác thẩm định giá Tuy nhiên, Tôi chưa thấy văn đề cập đến việc xây dựng bảng hệ số điều chỉnh yếu tố so sánh, có hệ số điều chỉnh chiều rộng chiều dài Mặt khác qua tìm hiểu thực tế nay, hệ số điều chỉnh yếu tố chiều rộng chiều dài chưa quan tâm mức mà thay vào điều chỉnh yếu tố quy mô Chính lẽ Tôi chọn đề tài “Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh giá trị BĐS theo yếu tố chiều dài chiều rộng”, nhằm mục đích giúp cho công tác thẩm định giá BĐS tiến hành thuận lợi nâng cao tính xác cho giá trị BĐS Xác định vấn đề nghiên cứu Từ thực tiễn cho thấy việc nghiên cứu để đưa bảng hệ số điều chỉnh giá BĐS theo yếu tố chiều dài chiều rộng, nói lên chênh lệch giá trị BĐS tương ứng với kích thước Mặt khác đề tài phải có tính ứng dụng cao kết nghiên cứu nhằm phục vụ trực tiếp cho công tác thẩm định Mục tiêu nghiên cứu Chuyên đề thực nhằm mục tiêu Thứ : Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá BĐS Việt Nam Hiện nhấn mạnh vào phần cách xác định hệ số điều chỉnh yếu tố so sánh thẩm định giá Thứ hai : Phân tích nguyên nhân dẫn đến tác động chiều rộng chiều dài đến giá trị BĐS Thứ ba : Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh giá trị BĐS theo yếu tố chiều dài chiều rộng NGÔ NGỌC SƠN – VG02   Trang GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa   Đối tượng nghiên cứu Chuyên đề chủ yếu tập trung sâu vào nghiên cứu, phân tích đánh giá hệ số điều chỉnh giá BĐS theo chiều dài chiều rộng nhà mặt tiền đường tháng 2, Sư Vạn Hạnh thuộc quận 10 đường Quang Trung, Phan Văn Trị, Nguyễn Văn Nghi thuộc quận Gò Vấp Phương pháp nghiên cứu Đây chuyên đề nghiên cứu từ lý thuyết đến việc xây dựng bảng điều chỉnh có tính ứng dụng cao vào thực tiễn công việc thẩm định giá Chính chuyên đề sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhằm tận dụng tính chất hợp lý ưu việt loại phương pháp Phương pháp nghiên cứu liệu thứ cấp sử dụng để nghiên cứu sở lý luận nhằm đặt tảng cho việc xây dựng bảng hệ số điều chỉnh giá BĐS Phương pháp thống kê mô tả phân tích đánh giá để tạo nguồn liệu cho đề tài Ngoài ra, phương pháp nghiên cứu liệu sơ cấp sử dụng nhằm thu thập phân tích thong tin lien quan đến thực trạng việc xác định hệ số điều chỉnh số công ty Thẩm định giá Việt Nam Kết cấu đề tài Chương 1: Lý luận chung thẩm định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá Việt Nam Chương 3: Tiến hành xây dựng bảng hệ số điều chỉnh chiều dài, chiều rộng BĐS NGÔ NGỌC SƠN – VG02   Trang GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa   Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan thẩm định giá bất động sản 1.1.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá BĐS ước tính giá trị quyền sở hữu BĐS cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích xác định rõ điều kiện thị trường định với phương pháp phù hợp Thẩm định giá BĐS kết hợp khoa học nghệ thuật Thẩm định giá môn khoa học dựa vào công việc phân tích đòi hỏi phải có kiến thức chuyên môn vững vàng kiến thức liên quan khác Đồng thời công việc có chứa đựng tính chất nghệ thuật phải đòi hỏi nhạy cảm tốt thị trường tính chủ quan công việc thẩm định giá cao 1.1.2 Sự cần thiết thẩm định giá Thẩm định giá có vai trò quan trọng việc giúp đưa định liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố kinh doanh tài sản cố định Sự cần thiết thẩm định giá xuất phát từ: a) Yêu cầu quản lý Nhà nước (1) Vai trò nhà nước Để khắc phục khuyết tật thị trường, thiếu va trò Nhà nước đặc điểm kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước – kinh tế điều tiết thông qua tác động “ bàn tay vô hình - thị trường “ “ bàn tay hữu hình - Nhà nước” đảm bảo cho kinh tế vận hành trơn tru phát triển lành mạnh • Đối với kinh tế nói chung thị trường BĐS nói riêng, Nhà nước có hai chức bản: Chức điều khiển: Duy trì trọng tài tất hoạt động thị trường BĐS; NGÔ NGỌC SƠN – VG02   Trang GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa   Chức phát triển: Thông qua hoạt động đầu tư tạo lập BĐS dự án, khu đô thị mới, chương trình trọng điểm quốc gia v.v doanh nghiệp BĐS Nhà nước • Vai trò Nhà nước thị trường BĐS thể mặt chủ yếu sau: Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường BĐS; Thực công cụ vĩ mô quy hoạch ( Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội), tài chính, thuế… thống quản lý BĐS theo pháp luật; Cung cấp dịch vụ công thẩm địnhg giá , tư vấn pháp luật v.v (2) Sự hữu vai trò Nhà nước yêu cầu thẩm định giá Việc xác định giá BĐS sát với giá trị thị trường giúp cho giao dịch đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, chấp thực cách trôi chảy Hoạt động định giá, thẩm định giá không cần thiết cho việc định hàng loạt quy mô lớn Nhà nước để hình thành khung giá phục vụ cho quản lý Nhà nước mà cần thiết cho định giá đất đai hay BĐS riêng lẻ Xác định xác giá đất tránh tranh chấp đất đai giá nói vấn đề phổ biến tranh chấp giá trị đất đai thống bên Một lý quan trọng việc xác định giá trị đất đai giúp cho việc phân bố đất đai – nguồn lực xã hội hiệu Nói cách khác, đất đai phân bố vào người “ sử dụng tốt hiệu nhất” Khi tất nguồn lực đất đai đánh giá theo giá trị thị trường ưu đãi đặc biệt nhóm người sử dụng cụ thể, đất đai sử dụng theo cách tốt Nếu giá BĐS sát với giá thị trường , giúp tăng nguồn thu cho ngân sách định không sát với giá thị trường gây sốt đất, không công việc quản lý, tiết kiệm,… NGÔ NGỌC SƠN – VG02   Trang GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa   b) Yêu cầu kinh tế thị trường Khi kinh tế phát triển, nhu cầu giao dịch tài sản phát triển thẩm định giá cần thiết thực theo yêu cầu thị trường : Khi tài sản cần mua bán: Trong việc mua – bán BĐS, mua bán doanh nghiệp kể loại tài sản khác… định giá xem khâu quan trọng hàng đầu trình giao dịch, khách hàng cá nhân • Giúp cho người mua người bán định mức giá hợp lý • Mục đích vay cho vay Để bảo đảm tài sản quản lý tốt tài sản: Ngoài việc kiểm toán năm doanh nghiệp thường phải đánh giá lại giá trị tài sản lần để xác định giá trị thực giúp cho công tác quản lý tài kinh doanh có hiệu quả, đáp ứng yêu cầu thị trường giá thị trường DN Những năm gần công tác thẩm địnhg giá phát triển lúc hoạt động cách khoa học Nhu cầu xã hội dịch vụ thẩm địnhg giá ngày cao, đóng góp cách tích cực vào việc lam lành mạnh hóa tài quốc gia nói chung hệ thống kế toán tài DN nói riêng 1.1.3 Mục đích thẩm định giá bất động sản Việc phải hiểu rõ mục đích thẩm định giá yếu tố sống nhà thẩm địnhg giá giá trị lợi ích cụ thể tài sản BĐS luôn giống tất mục đích Tuy nhiên, đa số trường hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu nhà thẩm định giá đánh giá giá trị thị trường ; nghĩa tổng số tiền vốn cảu cải hay tiền thuê năm yêu cầu hay phảo trả cho lợi ích cụ thể tài sản vào thời điểm cụ thể, điều kiện cụ thể tuân theo pháp luật Mục đích thẩm định giá có ảnh hưởng đến lựa chọn sở thẩm định giá Xác định xác mục đích thẩm định giá giúp thẩm định viên tránh việc lựa chọn không sở thẩm định giá, qua áp dụng phương pháp thẩm định giá không thích hợp, dẫn đến việc thẩm định giá không với mục đích yêu cầu NGÔ NGỌC SƠN – VG02   Trang GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa   Thẩm định viên xác định mục đích sở thẩm định giá dựa văn đề nghị thẩm định giá khách hàng, dựa kinh nghiệm, hiểu biết trình độ phải giải thích, trình bày rõ ràng đầy đủ báo cáo thẩm định giá Những vấn đề thẩm định viên cần nắm mục đích thẩm định giá: a Mục đích thẩm định giá tài sản xác định phạm vi • Mục đích thẩm định giá phải xác định rõ ràng • Mục đích sở thẩm định giá áp dụng phải phù hợp với quy định pháp luật; • Mục đích thẩm định giá việc lựa chọn sở để thẩm định giá phù hợp b Mục đích thẩm định giá tài sản theo đối tượng • Bất động sản: thẩm định BĐS mục đích sau: • Bảo toàn tài sản; • Mua bán, chuyển nhượng, tính tiền nộp ngân sách • Biến động chủ quyền tài sản doanh nghiệp • Thế chấp, lý • Tính thuế hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính; • Đầu tư góp vốn DN, cổ phần hóa; • Đền bù giải tỏa; • Chứng minh tài sản để du học vay vốn ngân hàng… • Nghiên cứu khả thi, định đầu tư, đề xuất kế hoạch phân vùng 1.1.4 Cở sở thẩm định giá bất động sản Trong kinh tế thị trường, giá trị hàng hóa dịch vụ tạo trì mối quan hệ yếu tố gắn liền với nhau: Tính hữu ích, tính khan hiếm, nhu cầu NGÔ NGỌC SƠN – VG02   Trang GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa   chuyển giao Thiếu yếu tố giá trị thị trường hàng hóa không tồn Trong thẩm định giá, có hai sở để làm giá trị sau a) Giá trị thị trường Khái niệm giá trị thị trường phản ánh nhận thức hành động tập hợp địa điểm thị trường sở cho thẩm định giá Điều quan trọng cần lưu ý việc ước tính giá trị thị trường thẩm định giá khách quan quyền sở hữu tài sản vào thời điểm định Nội dung giá trị thị trường [ theo Tiêu chuẩn số 01 “ Gía trị thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản” ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng năm 2005 Bộ Tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ( đợt 02) ] Định nghĩa: Gía trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường” Giá thị trường thể mức giá hình thành thị trường công khai cạnh tranh Thị trường thị trường nước thị trường quốc tế, bao gồm nhiều người mua, người bán bao gồm số lượng hạn chế người mua, người bán Giá trị thị trường thể mức giá ước tính mà sở đó, bên bán bên mua thỏa thuận thời điểm sau hai bên khảo sát, cân nhắc đầy đủ hội lựa chọn tốt cho từ thông tin thị trường trước đưa định mua định bán cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua nhiệt tình bán mức Trong tình cá biệt, giá trị thị trường nhỏ mặt chung nhiều Đó trường hợp số tài sản đặc biệt, nhà cũ mà chi phí tháo dỡ lớn tài sản gây ô nhiễm môi trường cần khắc phục NGÔ NGỌC SƠN – VG02   Trang 10 GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa   • Kích thước từ >4,8Æ5,5m 109,12% hay cao KTC 9,12% Ô Hệ số điều chỉnh chiều dài • Kích thước chiều dài từ 17Æ18m 100% • Kích thước từ 9Æ4,2Æ4,5m 105,94% hay cao KTC 5,94% • Kích thước từ 10,3Æ10,9 110,02% hay cao KTC 10,02% Mặc dù kích thước mang so sánh 10,6 tác giả lại chọn từ 10,3Æ10,9m vào lượng chênh lệch 0,3m 4,2m 4,5m Chỉ 0,3m tạo lượng chênh lệch lớn 2,15% Do để đảm bảo tính thận trọng tác giả chọn khung kích thước Ô Hệ số điều chỉnh chiều dài • Kích thước từ 17Æ18m 100% (KTC) • Kích thước từ 14Æ17m 91,45% hay kích thước chuẩn 8,55% • Kích thước từ >18Æ22m 96,8% hay kích thước chuẩn 3,2% Tương tự đường tháng 2, đoạn đường Sư Vạn Hạnh nối dài ta nhận thấy BĐS có kích thước chiều dài lớn KTC có đơn giá cao BĐS có chiều dài bé thua KTC NGÔ NGỌC SƠN – VG02   Trang 55 GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa   3.2.1.3 Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh cho Quận Gò Vấp ™ Đường Quang Trung Bảng số liệu phường 10 đường Quang Trung Đ/C Phường CR CD Đơn giá đất đồng/m2 Đ/C Phường CR CD Đơn giá đất đồng/m2 4A 10 18 85.500.000 467 10 3,6 15,3 67.000.000 190 10 4,5 12 73.000.000 338 10 17 76.000.000 190B 10 22 77.200.000 519 10 4,5 17 80.000.000 320 10 3,9 17 75.900.000 495 10 20 78.500.000 430 10 18 78.400.000 210 10 17,5 76.100.000 461 10 3,85 22 75.100.000 53 10 15,8 70.500.000 Đơn giá đất trung bình 76.100.000 ( Nguồn : Tác giả )  Hệ số điều chỉnh chiều dài Qua nghiên cứu số liệu thu thập được, tác giả nhận thấy Quận Gò Vấp kích thước phổ biến tương tự Quận 10 với kích thước chiều rộng từ 3,9Æ4m chiều dài từ 18Æ20m 430 So sánh cặp BĐS có kích thước 4x18m 4x20m 10 18 78.400.000 99,87% 495 10 20 0,13% 78.500.000 Kết bảng cho thấy chênh lệch đáng kể ( 0,13%) đơn giá đất kích thước chiều dài dao động từ 18Æ20m Do bảng so sánh tác giả lấy kích thước để làm sở so sánh NGÔ NGỌC SƠN – VG02   Trang 56 GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa   - So sánh cặp BĐS có kích thước 4x17m 4x20m 338 10 17 76.000.000 96,82% 495 10 20 3,18% 78.500.000 BĐS có kích thước chiều dài 17m có đơn giá đất BĐS có kích thước chiều dài 20m 3,18% - So sánh cặp BĐS có kích thước 4x15,8m 4x20m 53 10 15,8 72.600.000 92,48% 495 10 20 7,52% 78.500.000 BĐS có kích thước chiều dài 15,8m có đơn giá đất BĐS có kích thước chiều dài 20m 7,52% 190 So sánh cặp BĐS có kích thước 4,5x12m 4,5x17m 10 4,5 12 73.000.000 91,25% 519 10 4,5 17 8,75% 11,93% 80.000.000 BĐS có kích thước chiều dài 12m có đơn giá BĐS có kích thước chiều dài 17m 8,75% Mặt khác biết trên, BĐS có kích thước chiều dài 17m lại kích thước chuẩn 20m 3,18% Do BĐS có kích thước chiều dài 12m BĐS có kích thước 20m 11,93% = 8,75% + 3,18% 190B So sánh cặp BĐS có kích thước 4x22m 4x20m 10 22 76.200.000 97,07% 495 10 NGÔ NGỌC SƠN – VG02   20 2,93% 78.500.000 Trang 57 GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa   BĐS có kích thước chiều dài 22m có đơn giá BĐS có kích thước chiều dài 20m 2,93%  Hệ số điều chỉnh chiều rộng 320 So sánh cặp BĐS có kích thước 3,9x17m 4x17m 10 3,9 17 75.900.000 99,87% 338 10 17 0,13% 76.000.000 Kết cho thấy chênh lệch đáng kể ( 0,13%) đơn giá đất kích thước chiều rộng dao động từ 3,9Æ4m 4A So sánh cặp BĐS có kích thước 7x18m 4x18m 10 18 85.500.000 109,06% 430 10 18 9,06% 78.400.000 BĐS có kích thước chiều rộng 7m có đơn giá đất cao BĐS có kích thước chiều rộng 4m 9,06% 519 So sánh cặp BĐS có kích thước 4,5x17m 4x17m 10 4,5 17 80.000.000 105,26% 338 10 17 5,26% 76.000.000 BĐS có kích thước chiều rộng 4,5m có đơn giá đất cao BĐS có kích thước chiều rộng 4m 5,26% 461 So sánh cặp BĐS có kích thước 3,85x22m 4x22m 10 3,85 22 75.000.000 98,43% 190B 10 NGÔ NGỌC SƠN – VG02   22 1,57% 76.200.000 Trang 58 GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa   BĐS có kích thước chiều rộng 3,85m có đơn giá đất BĐS có kích thước chiều rộng 4m 1,57% 467 So sánh cặp BĐS có kích thước 3,6x15,3m 4x15,8m 10 3,6 15,3 68.500.000 94,35% 53 10 15,8 5,65% 72.600.000 Với nhận định chênh lệch đơn giá đất BĐS có chiều dài dao động từ 15,3Æ15,8m Ta có BĐS có kích thước chiều rộng 3,6m có đơn giá BĐS có kích thước chiều rộng 4m 4,96% Kết luận: Ô Hệ số điều chỉnh chiều rộng • Kích thước từ 3,9Æ4m 100% (KTC) • Kích thước từ 3,85Æ3,9m 98,43% hay KTC 1,57% • Kích thước từ 3,6Æ4Æ4,5m 105,26% hay lớn KTC 3,36% • Kích thước 6,95Æ7,05 109,06% hay lớn KTC 9,06% Ô Hệ số điều chỉnh chiều dài • Kích thước từ 18Æ20m 100% (KTC) • Kích thước từ >20Æ22m 97,07% hay KTC 2,93% • Kích thước từ 17Æ4,2Æ4,5m 106,65% >4,5Æ5,3m 109,32% 25Æ30m 94,80%  Đường Sư Vạn Hạnh nối dài Bảng hệ số điều chỉnh giá trị BĐS theo yếu tố chiều dài - chiều rộng Chiều dài Hệ số điều chỉnh Chiều rộng Hệ số điều chỉnh 17Æ18m 100% 4m 100% 14Æ17m 91,45% >4Æ4,2m 103,79% >4,2Æ4,5m 105,94% 10,3Æ10,9m 110,02% >18Æ22m 96,80% NGÔ NGỌC SƠN – VG02   Trang 61 GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa   b Quận Gò Vấp Bảng hệ số điều chỉnh giá trị BĐS theo yếu tố chiều dài - chiều rộng Chiều dài Hệ số điều chỉnh Chiều rộng Hệ số điều chỉnh 18Æ20m 100% 3,9Æ4m 100% >20Æ22m 97,07% 3,85Æ3,9m 98,43% 17Æ