ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: XÂY DỰNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT GIỮA HẺM VỚI MẶT TIỀN ĐƢỜNG THUỘC CÁC ĐƢỜNG NGUYỄN KIM, NGUYỄN NGỌC LỘC, QUẬN 10, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GVHD : T.S HAY SINH SVTH : LÊ HỮU NGỌC TỒN LỚP Niên khóa: 2007-2011 : THẨM ĐỊNH GIÁ 1_K33 LỜI MỞ ĐẦU Hiện nay, với phát triển thị trƣờng bất động sản, công tác thẩm định giá ngày khẳng định đƣợc vai trò cần thiết vận hành ổn định thị trƣờng bất động sản Trong phƣơng pháp thẩm định giá thƣờng đƣợc áp dụng công ty thẩm định giá nay, phƣơng pháp so sánh trực tiếp sử dụng hệ số điều chỉnh thể đƣợc tính ƣu việt, dễ sử dụng so với phƣơng pháp lại Tuy nhiên, việc xây dựng sở lý thuyết để tính tốn hệ số điều chỉnh mà hệ số điều chỉnh giá đất hẻm với mặt tiền lại chƣa đƣợc công ty nhƣ chuyên gia công tác thẩm định giá bất động sản thống lại Vì vậy, tơi định chọn đề tài “XÂY DỰNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT GIỮA HẺM VỚI MẶT TIỀN ĐƢỜNG THUỘC CÁC ĐƢỜNG NGUYỄN KIM, NGUYỄN NGỌC LỘC, QUẬN 10, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” để nghiên cứu làm đề tài tốt nghiệp với hi vọng đóng góp vào việc xây dựng hệ số điều chỉnh sở lý thuyết tính tốn hệ số điều chỉnh thuyết phục công tác thẩm định giá nói riêng thị trƣờng bất động sản nói chung CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ Ý NGHĨA HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH TRONG PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 1.1 Các khái niệm 1.1.1 Tổng quan thẩm định giá 1.1.1.1 Khái niệm thẩm định giá “Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trƣờng địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam theo thông lệ quốc tế” (Điều 4, Pháp lệnh giá Việt Nam) Bên cạnh đó, lĩnh vực thẩm định giá giới cịn có số khái niệm khác nhƣ Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá (valuation) ƣớc tính giá trị tiền vật, tài sản”, “là ƣớc tính giá trị hành tài sản kinh doanh” Theo giáo sƣ W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vƣơng quốc Anh: “Thẩm định giá ƣớc tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích đƣợc xác định rõ” Theo Giáo sƣ Lim Lan Yuan - Giảng viên Trƣờng Xây dựng bất động sản Đại học quốc gia Singapore: “Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ƣớc tính giá trị cho mục đích cụ thể, tài sản cụ thể, thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản, nhƣ xem xét tất yếu tố kinh tế thị trƣờng, bao gồm loại đầu tƣ lựa chọn” Tuy có nhiều định nghĩa, khái niệm khác nhƣng nhìn chung thẩm định giá có đặc trƣng nhƣ sau: - Thẩm định giá cơng việc ƣớc tính - Thẩm định giá hoạt động địi hỏi tính chun mơn - Giá trị tài sản đƣợc tính tiền - Tài sản đƣợc định giá tài sản nào, song chủ yếu bất động sản - Xác định thời điểm cụ thể - Xác định cho mục đích định - Dữ liệu sử dụng trực tiếp gián tiếp liên quan đến thị trƣờng 1.1.1.2 Đối tƣợng thẩm định giá Theo tiêu chuẩn 12 hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đối tƣợng thẩm định giá phải tài sản hợp pháp đƣợc tham gia thị trƣờng tài sản theo quy định hành pháp luật Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích thẩm định giá tài sản vào quy định Bộ Luật dân sự, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà văn quy phạm pháp luật hành có liên quan quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá khu vực quốc tế Tài sản gắn liền với quyền tài sản thẩm định giá bao gồm 04 (bốn) loại sau đây: - Bất động sản; - Động sản; - Doanh nghiệp; - Các quyền tài sản 1.1.1.3 Mục đích thẩm định giá - Mua bán, chuyển nhƣợng, chấp, bão lãnh vay vốn ngân hàng - Cổ phần hóa, mua bán doanh nghiệp - Liên doanh, thành lập giả doanh nghiệp - Hoạch tốn, kế tốn để tính thuế doanh nghiệp - Thanh lý, phân chia, xử lý tài sản - Thực nghĩa vụ tài nhà nƣớc - Đền bù giải phóng mặt - Chứng minh tài sản bảo lãnh du học Đối với khách hang doanh nghiệp, ngành thẩm định giá hỗ trợ lĩnh vực: - Tƣ vấn giá mua sắm tƣ vấn đấu thầu - Báo cáo tin tức thị trƣờng lĩnh vực định để lập dự án, định đầu tƣ - Tƣ vấn xây dựng chiến lƣợc giá cho doanh nghiệp - Tƣ vấn xây dựng đối tác lĩnh vực đầu tƣ tài - Cung cấp kiến thức chun mơn để phân tích đánh giá lực tài doanh nghiệp, tƣ vấn cho doanh nghiệp tái cấu trúc hoạt động kinh doanh vấn đề liên quan khác 1.1.1.4 Vai trò thẩm định giá Trên giới, nghề thẩm định giá xuất từ năm 1940 đƣợc thừa nhận nghề có vai trị quan trọng kinh tế, phục vụ nhu cầu xác định giá trị thị trƣờng khoa học, thời điểm, địa điểm cụ thể cho giao dịch cần đến tính độc lập, khách quan khơng chịu ảnh hƣởng bên bán bên mua lĩnh vực xác định quyền sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, chấp … Thẩm định giá có mặt nƣớc ta từ cuối năm 90 kỷ XX, mà kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang chế thị trƣờng theo định hƣớng XHCN Trong thời kỳ đầu, thẩm định giá nƣớc ta chủ yếu phục vụ cho nhu cầu chi tiêu ngân sách nhƣ đấu thầu, mua sắm đặc biệt phục vụ cổ phần hoá doanh nghiệp NN Hiện nay, nghề Thẩm định giá Việt Nam dần vào sống, dịch vụ thẩm định giá đƣợc thành phần kinh tế xã hội quan tâm, sử dụng nhƣ cơng cụ tài phục vụ cho hoạt động giao dịch dân sự, kinh tế, tƣ pháp, tài chính, ngân hàng … đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi đáng, hợp pháp cơng dân, đáp ứng đƣợc yêu cầu đa dạng thành phần xã hội thời kỳ hội nhập Quốc tế Nhƣ vậy, thẩm định giá đời tất yếu, khách quan phù hợp với trình đổi mới, xu hội nhập quốc tế, góp phần xây dựng kinh tế thị trƣờng đầy đủ theo định hƣớng XHCN nƣớc ta 1.1.2 Tổng quan bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà tất đƣợc tạo sức lao động ngƣời mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nƣớc giới thống chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nƣớc có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Hầu hết nƣớc coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, đƣợc xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản “mảnh đất” khơng phải đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, đối tƣợng giao dịch dân Tuy nhiên, nƣớc lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai đƣợc coi BĐS Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chƣa gặt, trái chƣa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi đƣợc coi động sản” Tƣơng tự, quy định đƣợc thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gịn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đƣa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Nhƣ vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể đƣợc coi “gắn liền với đất đai”, BĐS; thứ hai, khơng giải thích rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” Luật Dân Nga năm 1994 quy định BĐS có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật mặt, liệt kê tƣơng tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, đƣa khái niệm chung BĐS “những đối tƣợng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật cịn liệt kê vật khơng liên quan đến đất đai nhƣ “tàu biển, máy bay, phƣơng tiện vũ trụ…” BĐS Theo Bộ luật Dân năm 2005 nƣớc Cộng hồ XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Nhƣ vậy, khái niệm BĐS rộng, đa dạng cần đƣợc quy định cụ thể pháp luật nƣớc có tài sản có quốc gia cho BĐS, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, quy định BĐS pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chƣa có quy định cụ thể danh mục tài sản 1.1.2.2 Đặc điểm bất động sản - Tính cá biệt khan hiếm: đặc điểm bất động sản xuất phát từ tính cá biệt khan đất đai Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phƣơng, lãnh thổ Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời đƣợc đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt Trong vùng khu vực nhỏ khó có khả tồn hai bất động sản hoàn toàn giống cho dù hai bất động sản nằm liền kề nhau, có kiến trúc xây dựng thiết kế giống tồn yếu tố khơng tƣơng đồng, tịa cao ốc phịng có hƣớng cấu tạo khác yếu tố khách quan hay chủ quan - Tính bền lâu: đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, xem nhƣ khơng thể hủy hoại Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình đất sau xây dựng sử dụng thời gian đƣợc cải tạo, nâng cấp tồn lâu Vì vậy, tính bền lâu bất động sản để tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trƣờng trạng thái hoạt động bình thƣờng mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang với lợi ích thu đƣợc từ bất động sản Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc cơng trình xây dựng bị lão hố hƣ hỏng, khơng thể tiếp tục an tồn cho việc sử dụng Chính tính chất lâu bền hàng hố BĐS đất đai không bị đi, không bị lý sau q trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hố BĐS phong phú đa dạng, khơng cạn - Tính chịu ảnh hƣởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hƣởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trƣờng hợp Nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cáo giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tƣợng phổ biến Đất có quyền sử dụng: pháp luật nƣớc Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt nam quy định đất thuộc sở hữu chung toàn dân, nhà nƣớc quản lý ngƣời dân có quyền sử dụng khơng có quyền chiếm hữu Do giao dịch bất động sản giao dịch quyền lợi - Bất động sản có tính chất đặc biệt khả chuyển hóa thánh tiền kém: bất động sản tài sản có giá trị lớn, giao dịch bất động sản thƣờng cần nhiều thời gian nên cho dù có nắm giữ bất động sản tay khả chuyển thành tiền cần nhiều thời gian phụ thuộc nhiều vào thị trƣờng - Các tính chất khác: + Tính thích ứng: Lợi ích BĐS đƣợc sinh trình sử dụng BĐS q trình sử dụng điều chỉnh công mà giữ đƣợc nét đặc trƣng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng ngƣời tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh hoạt động khác + Tính phụ thuộc vào lực quản lý: Hàng hố BĐS địi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hố thơng thƣờng khác Việc đầu tƣ xây dựng BĐS phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, bất động sản địi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tƣơng xứng + Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội: hàng hoá bất động sản chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hoá thông thƣờng khác Nhu cầu bất động sản vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán ngƣời dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngƣỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu hình thức bất động sản 1.1.2.3 Phân loại bất động sản Nhìn theo khía cạnh mà bất động sản đƣợc chia thành nhiều loại.Từ kinh nghiệm nhiều nƣớc kết nghiên cứu nƣớc ta, bất động sản phân thành ba loại: BĐS có đầu tƣ xây dựng, BĐS đầu tƣ xây dựng BĐS sản đặc biệt Bất động sản có đầu tƣ xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xƣởng công trình thƣơng mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tƣ xây dựng nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hƣởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nƣớc nhƣ phát triển thị bền vững Nhƣng quan trọng nhóm BĐS chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trƣờng BĐS nƣớc ta nhƣ nƣớc giới Bất động sản không đầu tƣ xây dựng: BĐS thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp (dƣới dạng tƣ liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chƣa sử dụng v.v Bất động sản đặc biệt BĐS nhƣ cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm loại BĐS khả tham gia thị trƣờng thấp Phân chia theo chức sử dụng bất động sản gồm loại: - Đất: gồm đất nông nghiệp, đất công nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở, đất hoang, đất sử dụng cho mục đích đặc biệt - Nhà ở: phân thành nhà thấp tầng (từ tầng trở xuống) nhà cao tầng (từ 10 tầng trở lên) - Bất động sản thƣơng mại: bất động sản phục vụ cho hoạt động thƣơng mại, buôn bán: trung tâm thƣơng mại, cửa hàng, kiot, siêu thị - Bất động sản dịch vụ: bất động sản tạo doanh thu cung ứng dịch vụ: trƣờng học, cao ốc văn phịng, khách sạn, sân bóng, vũ trƣờng, spa, khu nhà văn háo thể thao, nhà hàng - Bất động sản công: bất động sản thuộc quyền sở hữu nhà nƣớc nhƣ cơng trình an ninh quốc phòng, trƣờng học nhà nƣớc - Bất động sản sử dụng cho mục đích đặc biệt: cơng trình tơn giáo, di tích lịch sử, khu bảo tồn 1.1.3 Tổng quan thẩm định giá bất động sản 1.1.3.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản “Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trƣờng địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam theo thông lệ quốc tế” (Điều 4, Pháp lệnh giá Việt Nam) Thẩm định giá xác định mức giá tài sản địa điểm thời điểm định theo tiêu chuẩn thẩm định giá đƣợc Nhà nƣớc quy định? Kết thẩm định giá bất động sản mang tính tƣ vấn thơng thƣờng dựa sở giá thị trƣờng Định giá bất động sản thực chất định giá đất định giá tài sản gắn liền với đất (nếu có) Trong trƣờng hợp bao gồm việc định giá tài sản gắn liền với 10 KHOGIA.VN - KHOGIA.VN - KHOGIA.VN - KHOGIA.VN - KHOGIA.VN Mơc lơc Néi dung PhÇn I thuyết minh hớng dẫn sử dụng Phần II Bảng suất vốn đầu t XDCT Chơng I Suất vốn đầu t xây dựng công trình dân dụng Công trình nhà Công trình công cộng 2.1 Công trình văn hóa 2.2 Công trình trờng học 2.2.1 Nhà gửi trẻ, trờng mẫu giáo 2.2.2 Trờng học 2.2.3 Trờng đại học, cao đẳng, trờng trung học chuyên nghiệp, trờng nghiệp vụ 2.3 Công trình y tế 2.4 Công trình trụ sở quan, văn phòng làm việc 2.5 Công trình khách sạn 2.6 Công trình thể thao 2.7 Công trình thu, phát sóng truyền hình 2.8 Công trình thu, phát sóng phát 2.9 Công trình trạm BTS Chơng II Suất vốn đầu t xây dựng Công trình công nghiệp Công trình nhà máy luyện kim Công trình lợng 2.1 Công trình nhà máy nhiệt điện 2.2 Công trình nhà máy thuỷ điện 2.3 Trạm biến áp 2.4 Đờng dây tải điện 2.5 Đờng dây cáp hạ 0.4kV 2.6 Công trình đờng cáp ngầm 220kV Công trình dệt may Công trình chế biến lơng thực, thực phẩm Công trình công nghiệp vật liệu xây dựng 5.1 Nhà máy sản xuất xi măng 5.2 Nhà máy sản xuất gạch ốp lát Ceramic, gạch Granit 5.3 Nhà máy sản xuất gạch, ngói đất sét nung 5.4 Nhà máy sản xuất sứ vệ sinh 5.5 Nhà máy sản xuất kính xây dựng 5.6 Nhà máy cấu kiện bê tông đúc sẵn trạm trộn bê tông 5.7 Nhà máy sản xuất vật liệu chịu lửa Công trình nhà xởng kho thông dụng Chơng III Suất vốn đầu t xây dựng Công trình giao thông Công trình cầu đờng 74 Trang 9 11 11 13 15 17 18 20 22 25 27 30 31 32 33 33 34 35 37 39 40 41 42 43 43 44 46 47 48 49 50 51 54 55 KHOGIA.VN - KHOGIA.VN - KHOGIA.VN - KHOGIA.VN - KHOGIA.VN Công trình cầu đờng sắt Công trình đờng ô tô Công trình đờng sắt Chơng IV Suất vốn đầu t xây dựng Công trình hệ thống hạ tầng kỹ thuật Công trình nhà máy cấp nớc Các công trình hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, khu đô thị 57 58 66 68 Chơng V Suất vốn đầu t xây dựng Công trình thủy lợi Công trình thủy lợi 72 75 69 70 73 Phụ Lục 2: Hình ảnh tài sản 48 Nguyễn Kim 70 Nguyễn Kim 74/9 Nguyễn Kim 178/10 Nguyễn Kim 178/12 Nguyễn Kim: 42 Nguyễn Ngọc Lộc 74 Nguyễn Ngọc Lộc 35/2 Nguyễn Ngọc Lộc 100/33 Nguyễn Ngọc Lộc: ... hệ số điều chỉnh hẻm mặt tiền cần tìm để phần khắc phục hạn chế tính tốn hệ số điều chỉnh 2.5 Cơ sở xây dựng hệ số giá đất hẻm mặt tiền đƣờng thuộc khu vực đƣờng Nguyễn Kim Nguyễn Ngọc Lộc, quận. .. GIỮA HẺM VỚI MẶT TIỀN ĐƢỜNG THUỘC CÁC ĐƢỜNG NGUYỄN KIM, NGUYỄN NGỌC LỘC, QUẬN 10, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH? ?? để nghiên cứu làm đề tài tốt nghiệp với hi vọng đóng góp vào việc xây dựng hệ số điều chỉnh. .. trí hẻm- mặt tiền tiến hành điều chỉnh yếu tố so sánh mức giá đất bình qn bất động sản Sau lấy mức giá dẫn chia ta đƣợc hệ số điều chỉnh giá đất hẻm mặt tiền Cụ thể phần xây dựng hệ số điều chỉnh