Đang tải... (xem toàn văn)
Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh (LV thạc sĩ)
1 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ HOÀNG DŨNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ MÓNG CÁI, TỈNH QUẢNG NINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Trần Thị Phả PHÒNG QLĐTS ĐH KHOA QLTN Thái Nguyên, 2016 GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Cẩm Phả, ngày tháng năm 2016 TÁC GIẢ Vũ Hoàng Dũng ii LỜI CẢM ƠN Trong trình hoàn thành luận văn này, quan tâm, giúp đỡ quý báu thầy cô giáo Khoa Quản lý Tài Nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, quan tâm giúp đỡ bạn bè, đồng nghiệp, giúp đỡ phối hợp nhân dân địa phương nơi nghiên cứu Đặc biệt giúp đỡ, dẫn tận tình TS Trần Thị Phả, người hướng dẫn khoa học, giúp đỡ hoàn thành luận văn vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất Trước hết xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, giúp đỡ, bảo ân cần thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên suốt thời gian học tập trường Đặc biệt xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo TS Trần Thị Phả trực tiếp hướng dẫn bảo tận tình cho suốt thời gian thực luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân thành phố Móng Cái, Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Móng Cái, Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Móng Cái, hộ tham gia đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu nhiệt tình giúp đỡ suốt thời gian thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, cán đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện mặt cho trình thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn quan tâm, giúp đỡ, động viên quý báu kịp thời đó! Cẩm Phả, ngày tháng năm 2016 TÁC GIẢ Vũ Hoàng Dũng iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể .2 Ý nghĩa đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.3 Một số khái niệm khác 1.2 Giá đất, định giá đất thị trường bất động sản giới .6 1.2.1 Khái quát giá đất 1.2.2 Hồ sơ đấ u giá quyề n sử du ̣ng đấ t 1.2.3 Quy trình đấ u giá quyề n sử du ̣ng đấ t 1.2.4 Quyề n và nghiã vu ̣ của các bên tham gia đấ u giá quyề n sử du ̣ng đấ t 20 1.2.5 Khái quát định giá đất Bất động sản 21 1.2.6 Đấu giá đất số nước 22 1.3 Đất đai, nhà thị trường bất động sản việt nam 24 1.3.1 Khái quát trình hình thành giá đất nước ta 24 1.3.2 Thực trạng thành tựu thị trường Bất động sản Việt Nam 26 1.3.3 Đánh giá nhu cầu Bất động sản Việt Nam 27 1.3.4 Những quy đinh ̣ về thi ̣trường bấ t đô ̣ng sản .28 iv 1.4 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất việt nam .28 1.4.1 Căn pháp lý 28 1.4.2 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá Việt Nam 31 1.4.3 Đặc điểm giá đất thực đấu giá quyền sử dụng đất 33 1.4.4 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 38 1.4.5 Thực tra ̣ng về đấ u giá quyề n sử du ̣ng đấ t ở tin̉ h Quảng Ninh 41 Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 42 2.1 Đố i tươ ̣ng và pha ̣m vi ̣nghiên cứu 42 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 42 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 42 2.2 Thời gian và điạ điể m nghiên cứu 42 2.2.1 Thời gian nghiên cứu 42 2.2.2 Điạ điể m nghiên cứu 42 2.3 Nô ̣i dung nghiên cứu 42 2.4 Phương pháp nghiên cứu 44 2.4.1 Phương pháp kế thừa tài liệu liên quan 44 2.4.3 Phương pháp xử lý số liệu phần mềm máy tính 45 2.4.4 Phương pháp phân tích tổng hợp 45 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 46 3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất thành phố Móng Cái (năm 2014) 46 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên .46 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 53 3.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh 59 3.2.1 Quy chế đấu giá sử dụng đất .59 3.2.2 Công tác đấu giá quyền SDĐ địa bàn giai đoạn 2012 - 2014 62 3.2.3 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất cho đối tượng trúng đấu giá QSD đất .64 3.3 Kết công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án nghiên cứu địa bàn thành phố Móng Cái .65 v 3.3.1 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu dân cư đô thị phường Hòa Lạc, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh 65 3.3.2 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu dân cư đô thị Km3, Km4 phường Hải Yên, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh 70 3.3.3 Kết thu từ phiếu điều tra hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá 75 3.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Móng Cái 77 3.4.1 Ưu điểm hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 77 3.4.2 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất .80 3.5 Đề xuất số giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Móng Cái 83 3.5.1 Giải pháp sách 83 3.5.2 Giải pháp kỹ thuật 84 3.5.3 Giải pháp chế tài 84 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85 Kết luận 85 Kiến nghị 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ, cụm từ Nghĩa từ, cụm từ GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QLNN : Quản lý nhà nước UBND : Ủy ban nhân dân NĐ – CP : Nghị định Chính Phủ QĐ-UBND : Quyết định Ủy ban nhân dân TT- BTNMT : Thông tư Bộ Tài Nguyên Môi Trường QĐ - BTNMT : Quyết định Bộ Tài Nguyên Môi Trường KH-UBND : Kế hoạch Ủy ban nhân dân CV-UBND : Công văn Ủy ban nhân dân CV- TN&MT : Công văn Tài Nguyên Môi Trường ĐKQSDĐ : Đăng ký quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất TN&MT : Tài Nguyên Môi Trường QCVN : Quy chuẩn kỹ thuật Việt Nam TTHC : Thủ tục hành CNQSD : Chứng nhận quyền sử dụng vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Bảng thu phí đấu giá trường hợp bán đấu giá QSD đất 65 Bảng 3.2 Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Móng Cái giai đoạn 2012 – 2014 66 Bảng 3.3 Tổng hợp tiến độ cấp giấy chứng nhận QSD đất cho trường hợp trúng đấu giá QSD đất hàng năm 67 Bảng 3.4 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu dân cư đô thị phường Hòa Lạc, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh 70 Bảng 3.5 Danh sách đất đấu giá không thành công thuộc Khu dân cư đô thị phường Hòa Lạc, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh 72 Bảng 3.6 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu dân cư đô thị Km3, Km4 phường Hải Yên, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh 74 Bảng 3.7 Danh sách đất đấu giá không thành công thuộc Khu dân cư đô thị Km3, Km4 phường Hải Yên, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh 76 Bảng 3.8 Bảng tổng hợp kết phiếu điều tra hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá Khu dân cư đô thị phường Hòa Lạc, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh 77 Bảng 3.9 Bảng tổng hợp kết phiếu điều tra hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá Khu dân cư đô thị Km3, Km4 phường Hải Yên, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh 78 viii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 1.1 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất Hình 3.1 Sơ đồ hành thành phố Móng Cái 50 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý thiên nhiên ban tặng cho người, thành phần quan trọng thiếu môi trường sống Đất tư liệu sản xuất đặc biệt, có vị trí cố định số lượng định, địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng Do có giá trị đặc biệt mà không tư liệu sản xuất sánh Nhiều hệ nhân dân ta phải đánh đổi xương máu, tốn nhiều công sức, cải để bảo vệ, giữ gìn đất đai cho Tổ quốc Đất nước ngày phát triển, nhu cầu người ngày cao người tìm cách sử dụng đất hiệu đất đai trở nên quý giá Ở nước ta đất đai coi hàng hoá từ lâu, nơi phát triển đất đai quý giá đem lại giá trị kinh tế cao Cùng với phát triển kinh tế, hoàn thiện chế pháp lý, đặc biệt chủ sử dụng đất biết rõ vai trò quan trọng đất đai kinh tế nên việc mua bán đất đai có nhiều phức tạp, thị trường ngầm diễn ra, bán đất trái thẩm quyền với giá rẻ cho người nhu cầu mà mua đất để bán giá cao thu lời cho than xảy nhiều địa phương dẫn đến thất thoát nguồn thu cho ngân sách Nhà nước hội để tham nhũng nảy sinh Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hoá đại hoá đất nước Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng đạt số thành làm thay đổi mặt nhiều địa phương, tồn số việc việc giá đất không cụ thể, toán tiền không chặt chẽ dẫn đến bán đất với giá thấp Để khắc phục tồn đó, năm gần Nhà nước dùng chế lấy quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất hướng cho thị trường bất động sản để đảm bảo 77 - Nhận xét: + Về thành phần tham gia đấu giá: Các hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá gồm nhiều độ tuổi, nhiều thành phần ngành nghề khác + Nhận xét phiên đấu giá hộ gia đình cá nhân tham gia: 100% hộ gia đình, cá nhân trúng đấu vấn thể hài lòng có nhận xét tích cực từ phiên đấu giá, ghi nhận công tác tổ chức đấu giá diễn công bằng, dân chủ công khai 3.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Móng Cái 3.4.1 Ưu điểm hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.4.1.1 Ưu điểm - Đấu giá QSDĐ nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng Công tác đấu giá quyền SDĐ hình thức giao đất cho người SDĐ mang lại hiệu kinh tế cao, đóng góp không nhỏ vào nguồn thu ngân sách Nhà nước (khoản chênh lệch tổng số tiền thu sau đấu giá số tiền ước tính thu được) Đây yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển - Đấu giá QSDĐ tạo mặt giá cả, góp phần ổn định giá đất Đấu giá QSDĐ tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau, người tham gia đấu giá nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa, để cân nhắc, lựa chọn trớc tham gia đấu giá Từ đó, người tham gia đấu giá đưa mức trả giá sát với giá trị thực tế mảnh đất Mức giá trúng đấu giá tạo mặt giá chung cho thị trường QSDĐ, làm sở cho việc xác định giá sàn dự án đấu giá khác địa phương, khu vực Với giá đất công bố đấu giá QSDĐ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động giá đất chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” BĐS, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững Đấu giá QSDĐ không mang ý nghĩa kinh tế mà mang ý nghĩa xã hội sâu sắc, hình thức khai thác, SDĐ hiệu quả, tiết kiệm Nhà nước cần nhanh chóng ban hành hệ thống văn pháp lý hoàn thiện, tạo chế pháp lý đồng để mô hình áp dụng rộng rãi phạm vi nước, góp phần nâng cao hiệu công tác quản lý SDĐ đai, huy động tối đa nguồn tài từ đất đai, phát huy đầy đủ vai trò đất đai, phục vụ tiến trình phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, đại hoá - Đấu giá QSDĐ tạo sở cho phát triển thị trường BĐS 78 Trong thị trường BĐS, giao dịch chuyển quyền SDĐ (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, chấp giá trị QSDĐ) hoạt động chủ yếu Đấu giá quyền SDĐ hình thức chuyển quyền SDĐ Nhà nước tham gia bên giao dịch thông qua chế đấu giá công khai có mức giá sàn cố định cho vị trí để đến giá bán, giá bán thường cao giá sàn Nhà nước đưa nên ảnh hưởng trực tiếp đến phát triển thị trường BĐS - Đấu giá quyền SDĐ sở, để điều chỉnh giá đất Nhà nước sát với giá thị trường Đấu giá QSDĐ quan hệ chuyển QSDĐ đặc biệt, điểm đặc biệt Nhà nước tham gia vào thị trường BĐS với tư cách bên đối tác, Nhà nước đưa giá sàn không định giá chuyển nhượng mà để đối tượng tham gia đấu giá tự trả giá, trả giá cao người nhận QSDĐ Đấu giá QSDĐ chuyển nhượng QSDĐ thị trường có chung mục đích chuyển nhượng mảnh đất với mức giá cao nhất, đem lại giá trị kinh tế lớn Như vậy, giá trúng đấu giá đấu giá thực chất giá chuyển nhượng thực tế thị trường Giá đất tuân thủ theo quy luật thị trường, chịu chi phối chế thị trường mà không chịu chi phối, tác động chủ thể Hiện nay, chênh lệch giá đất Nhà nước quy định với giá chuyển nhượng QSDĐ thị trường gây tác động tiêu cực phát triển kinh tế, xã hội, Nhà nước bị thất thu nguồn tài từ đất Định giá đất công việc có ý nghĩa vô quan trọng, cứ, sở để Nhà nước tính thuế SDĐ, tính tiền thuê đất, giao đất, lệ phí trước bạ Mặt khác, giá đất Nhà nước quy định để định giá tài sản chấp, giá trị góp vốn liên doanh Để đảm bảo lợi ích cho Nhà nước, hạn chế thất thu tài từ đất đai, cần có phương pháp, nguyên tắc định giá đất hợp lý, thu hẹp dần khoảng cách, chênh lệch giá đất Nhà nước quy định với giá đất thị trường Đấu giá QSDĐ tiến hành thường xuyên, liên tục phạm vi nước giúp Nhà nước thống kê giá đất chuyển nhượng thực tế vùng, khu vực khoảng thời gian định Đây cứ, sở quan trọng giúp Nhà nước điều chỉnh giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế thị trường, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai 3.4.1.2 Hạn chế - Công tác tổ chức + Việc điều tra xác định nhu cầu SDĐ khu vực xây dựng giá sàn 79 đấu giá quyền SDĐ chưa khoa học, mang nặng tính hành + Việc phổ biến thông tin trước phiên đấu hoạt động đấu giá đất thiếu Mặc dù công khai việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa thực nghiêm túc, hiệu chưa cao + Thủ tục để đưa lô đất vào đấu giá có nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trương cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian + Đối với việc tránh thông thầu thực đấu giá chưa có quy định để phòng tránh, chưa có chế tài để xử phạt + Kiểm tra lực tài người tham gia đấu giá chưa thực hiện, có nhiều trường hợp người tham gia đấu giá nhiều đất, đẩy giá đất đấu giá lên cao + Quy chế đấu giá bất cập gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu người dân cần mua đất - Đối với người tham gia đấu giá + Người tham gia đấu giá phải có nguồn tài đủ để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá + Người tham gia đấu giá không hình dung phát triển khu vực đấu giá nên giá đưa đấu giá thường thấp giá thị trường; việc tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá + Hiện hầu hết dự án đấu giá đất có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất, nhà thực + Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên đ· bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên, sau bỏ tiền đặt cọc + Thời hạn toán tiền sau trúng đấu giá thời gian xây dựng, người SDĐ bị động, thương lượng lại + Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá đất để tính thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá đấu giá (giá thường cao nhiều lần so với giá quy định) - Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị + Đối với dự án đấu giá quyền SDĐ nhỏ lẻ không tạo mối liên kết hạ tầng khu vực xung quanh; thực quy hoạch không tốt dẫn đến tình trạng đô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô Trong để khắc phục tình trạng ”đô thị bị băm nhỏ” Luật Đất đai 2013 không cho phép hình thức phân lô bán trước 80 + Đối với dự án đấu giá đất thực thành công sau tạo mặt giá khu vực, điều dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục khu vực có dự án đấu giá đất 3.4.2 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.4.2.1 Hiệu kinh tế Đấu giá QSDĐ hình thức khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, tiết kiệm, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng - Đối với Nhà nước + Khai thác hợp lý quỹ đất + Sự chênh lệch giá trúng giá thị trường góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước + Huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư xây dựng + Tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền SDĐ để đầu tư cho dự án khác tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phương Nhà nước thu hồi đất để xây dựng công trình nói chung dự án đấu giá đất nói riêng Đấu giá quyền SDĐ tạo cạnh tranh lành mạnh người tham gia đấu giá, người trả giá cao người nhận quyền SDĐ Do vậy, diện tích đất sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT, áp dụng chế đấu giá mang lại hiệu kinh tế gấp nhiều lần so với chế giao đất có thu tiền sử dụng - Đối với người SDĐ Đấu giá quyền SDĐ tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác Trước đấu giá tiến hành, người tham gia đấu giá nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa tiến hành tìm hiểu thông tin thị trường khu vực đấu giá nên nhìn nhận, đánh giá giá trị thực tế mảnh đất đem đấu giá Do vậy, tham gia họ chủ động trả với giá họ xác định thường đưa giá thấp so với việc mua đất theo cách thông thường thị trường Đất để đấu giá đất phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn cao, người mua Nhà nước bảo đảm tính pháp lý lô đất, đảm bảo SDĐ hợp pháp đầy đủ giấy tờ Nếu mua đất thị trường tự do, người mua thường phải nhiều công để tìm hiểu giấy tờ hay vị trí quy hoạch đất đưa định, 81 riêng đất đem đấu giá, yếu tố đảm bảo Đấu giá quyền SDĐ thực chất hình thức chuyển nhượng quyền SDĐ đặc biệt, Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách bên đối tác giao dịch BĐS Điểm khác biệt hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền SDĐ thị trường không qua mặc mà thông qua chế đấu giá công khai để định giá bán Do vậy, người SDĐ không thêm tiền thuế chuyển quyền SDĐ 3.4.2.2 Hiệu xã hội - Thị trường BĐS thành phố Móng Cái thời gian qua có phát triển mạnh mẽ mang tính chất tự phát Sự đời hình thức đấu giá góp phần làm sôi động cho thị trường BĐS, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS thành phố Móng Cái nói riêng tỉnh Quảng Ninh nói chung - Tạo khu dân cư đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu nhà người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển địa phương - Như vậy, đấu giá quyền SDĐ góp phần làm phong phú cho hoạt động thị trường BĐS Nhà nước tham gia vào thị trường với tư cách nhà quản lý với mệnh lệnh hành cứng mà tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS với tư cách bên đối tác Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận quyền SDĐ (mua mảnh đất) thị trường người tham gia định mà Nhà nước không cần can thiệp - Công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua số dự án giúp nhà nước khai thác hợp lý quỹ đất Huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư xây dựng giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn đầu tư xây dựng sỏ hạ tầng điện, đường, trường, trạm Nguồn vốn huy động từ đấu giá quyền sử dụng đất hỗ trợ cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mô hình sản xuất nông nghiệp, góp phần nâng cao chất lượng đời sống người dân - Sự đời hình thức đấu giá góp phần thúc đẩy phát triển thị trường BĐS nước ta theo hướng lành mạnh hóa, hạn chế tình trạng đầu cơ, nâng giá, bắt chẹt người có nhu cầu nhà thực Giá hàng hoá BĐS biến động, khó kiểm soát Chính thế, hoạt động đấu giá QSDĐ xuất cần thiết, đưa lại ưu việt lớn cho thị trường BĐS vốn sôi động nay.Giá đất công bố đấu giá QSDĐ góp phần loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động giá đất chủ thể tham gia thị trường, tạo bình ổn giá đất đai, tránh sốt 82 giá ảo thị trường - Thực đấu giá quyền sử dụng đất công khai, dân chủ quy chế, tránh nghi ngờ, tạo lòng tin người tham gia Đồng thời tin tưởng vào chủ trương đổi sách quản lý, sử dụng đất đai Đảng Nhà nước, điều mà họ yên tâm họ có quyền định đoạt (mua bán, chuyển đổi, cho thuê, góp vốn ) mảnh đất Và quan trọng mảnh đất định giá thị trường họ thực hợp đồng chấp, bảo lãnh - Đấu giá đất cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ tạo nguồn vốn để giải sách xã hôi khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ gia đình sách khó khăn cải thiện chỗ ở… 3.4.2.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất Ngoài hiệu mặt kinh tế, xã hội, đấu giá quyền SDĐ mang lại hiệu việc quản lý SDĐ, thể số nội dung sau: - Đất đai tham gia vào thị trường khai thác triệt để tiềm giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nước Có thể khẳng định đấu giá quyền SDĐ biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu Kết thu từ đấu giá quyền SDĐ khẳng định vai trò đất đai kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai hàng hoá hoạt động thị trường BĐS - Đấu giá QSDĐ góp phần quản lý đất đai cách có hiệu quả, chặt chẽ hoàn thiện Sự đời phát triển hình thức bước đưa quỹ đất vào sử dụng theo quy hoạch, mục đích phát triển địa phương Mặt khác, việc hoàn thiện chế, sách pháp luật đấu giá QSDĐ góp phần hoàn thiện hệ thống quy định quản lý đất đai Nhà nước - Đấu giá quyền sử dụng đất biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu - Đấu giá quyền sử dụng đất; với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, qua nhiều cấp chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án đổi đất lấy hạ tầng, gây lãng phí thời gian, tiền của Nhà nước nhân dân - Thực đấu giá QSDĐ công khai, dân chủ, quy chế, an ninh đảm bảo; tránh nghi ngờ, tạo lòng tin cho người dân Người tham gia dự đấu giá tham gia bỏ phiếu giám sát kiểm phiếu trực tiếp - Đấu giá quyền SDĐ sở, để Nhà nước định giá đất, 83 hình thành thị trường BĐS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường BĐS - Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất không đáp ứng nhu cầu người sử dụng đất mà dựa vào Nhà nước kiểm soát giao dịch quyền sử dụng đất Đồng thời Nhà nước đảm bảo tốt nguồn thu từ đất thu đủ lợi ích - Thông qua đấu giá quyền SDĐ, công tác cấp GCN quyền SDĐ triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi quan quản lý đất đai, tạo niềm tin người SDĐ 3.5 Đề xuất số giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Móng Cái 3.5.1 Giải pháp sách - Từng bước giao công tác đấu giá đất cho đơn vị chuyên trách để người dân dễ dàng tìm hiểu thông tin, việc giao cho Sàn giao dịch BĐS thực Các quan chuyên môn Uỷ ban nhân dân cấp thực nhiệm vụ chuyên môn mình, có sách tạo điều kiện cho đơn vị giao tổ chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá - Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên Trên sở cung cầu thị trường khu vực có thể: thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác, đưa đấu giá theo phương thức khác nhau; việc xây dựng giá sàn bước giá cần điều chỉnh theo nhu cầu - Hiện nay, theo bối cảnh chung kinh tế giới nước suy thoái, thị trường BĐS trầm lắng, sức mua thị trường giảm kéo theo lượng khách hàng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất không lớn, hạn chế tính cọ sát cạnh tranh thực đấu giá Bên cạnh UBND thành phố Móng Cái cần ý số vấn đề sau: - Các quy trình dự án đấu giá QSDĐ cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đường để triển khai dự án, quy hoạch chậm không chớp thời lúc giá đất cao - Trích phần kinh phí thu từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà cho đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư 84 3.5.2 Giải pháp kỹ thuật - Đầu tư sở hạ tầng vị trí đấu giá để thu hút người mua - Nghiên cứu hoàn thiện sách quy chế đấu giá QSDĐ, áp dụng thống phạm vi toàn quốc - Giá đất Nhà nước quy định cần đủ mức chi tiết trường hợp khác nhau, đặc biệt cần sát giá thị trường tránh trường hợp thông thầu trả giá thấp - Thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá BĐS, đặc biệt đầu tư xây dựng công trình sản xuất kinh doanh, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội - Cần phải tạo chế thông thoáng thủ tục hành người tham gia đấu giá trúng đấu giá - Tăng cường tính cạnh tranh, khai thông ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh quản lý có hiệu thị trường bất động sản 3.5.3 Giải pháp chế tài - Sớm nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí liên quan đến đấu giá quyền SDĐ thị trường BĐS theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu BĐS, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường - Giảm thuế phí giao dịch thị trường BĐS mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho ngân sách Nhà nước - Có chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSDĐ rõ ràng, cụ thể, công khai,minh bạch để có hiệu sử dụng cao 85 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Trên sở nguồn số liệu thông tin thu thập được, sau thực đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh” có số kết luận sau: - Đánh giá hiệu 02 dự án đấu giá cho thấy: + Hiệu kinh tế: Kết thúc phiên đấu giá quyền sử dụng đất 02 dự án tạo giá trị thu vào ngân sách Nhà nước 23.514.219.000 đồng (hơn hai mươi ba tỷ đồng) + Hiệu xã hội: Hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá, góp phần tạo dựng khu đô thị theo hướng nông thôn mới, khu đất nông thôn theo hướng văn minh, đại góp phần thực quy hoạch chung tỉnh Quảng Ninh thành phố Móng Cái nói riêng + Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai: Đang góp phần bước ổn định công tác quản lý đất đai chặt chẽ hơn, chống việc lấn chiếm đất công giao đất trái thẩm quyền - Đấu giá quyền sử dụng đất với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, giúp cho công tác cấp GCN quyền SDĐ triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi Góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường BĐS Kiến nghị - Để giải số tồn vướng mắc có số kiến nghị sau: Cần phải có biện pháp xác minh tài người tham gia đấu giá buổi xét tư cách tham dự đấu giá xem nguồn tài có đủ để tham gia đấu giá nâng tiền đặt trước dự đấu giá lên cao để tránh tình trạng trúng lại bỏ cò mồi, gây thời gian tổ chức đấu giá dự án nhiều lần, gây thất thu ngân sách Nhà nước Thông tin người đăng ký tham gia phải bảo mật tránh móc nối với để thông thầu gây thất thu cho ngân sách Nhà nước Cần phải có chế tài xử phạt nghiêm minh trường hợp thông thầu bị phát để người tham gia đấu giá có ý thức đấu giá lành mạnh, hợp pháp, thu hiệu cao tổ chức đấu giá Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy trình đấu giá đất 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/BTNMT, Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất tư vấn xác định giá đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/BTNMT, Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất tư vấn xác định giá đất, Hà Nội; Bộ Tài (2007), Thông tư số 02/2007/TT-BTC, Sửa đổi bổ sung Thông tư số 95/2005/TT-BTC, Hướng dẫn quy định pháp luật lệ phí trước bạ Bộ Tài (2012), Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 Bộ Tài hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tài (2015), Thông tư số 02/2015/TT-BTC, Sửa đổi bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC Bộ Tài hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất, Hà Nội Bộ Tư pháp (2010), Thông tư số số 23/2010/TT-BTP, Quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản TS Trần Kim Chung (2012), Định giá đất phân cấp việc định giá đất; cập nhật, quản lý hệ thống thông tin giá đất, đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước góp phần phát triển thị trường bất động sản nước ta, Kỷ yếu Hội thảo “Thi hành pháp luật đất đai Việt Nam - Thực trạng giải pháp hoàn thiện” Viện Nghiên cứu lập pháp, NXB Đại học KTQD, 2012 Chi cục thống kê tỉnh Quảng Ninh, Niên giám thống kê 2011, 2012, 2013, 2014, 90 2015 Chính phủ (2010), Nghị định 17/2010/NĐ-CP, Về bán đấu giá tài sản 10 Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai 2013 11 Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014, Quy định giá đất 12 Chính phủ (2014), Nghị định 45/2014/NĐ-CP thay Nghị định 198/2004/NĐCP, Quy định cụ thể hóa Luật đất đai việc thu tiền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 13 Hoàng Văn Cường (2010), Giá đất sách phân phối địa tô quản lý đất đai theo chế thị trường 14 Chính phủ (2011) Nghị 30c/NQ-CP, ngày 08 tháng 11 năm 2011 ban hành “chương trình cải cách tổng thể hành từ 2011-2020” 15 Phạm Tiến Đạt (2011), Định giá hợp lý đất đai nhằm huy động vốn đầu tư sở hạ tầng Việt Nam, Hội thảo Khoa học “Động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển sở hạ tầng”, Hà Nội 16 Nguyễn Văn Hồng (2011), Đánh giá thực trạng giá đất nhà nước quy định giải pháp, Hội thảo “Tài đất đai, giá đất chế sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, Hà Nội 17 Nguyễn Thanh Lân (2011), Một số ý kiến sách giá đất bồi thường thu hồi đất Việt Nam, Hội thảo Khoa học “Động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển sở hạ tầng”, Hà Nội 18 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ Luật dân Việt Nam, Hà Nội 19 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ Luật dân Việt Nam, Hà Nội 20 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2008), Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, Hà Nội 91 21 Quy trình đấu giá đất Nhật Bản (2004), Nhật Bản http://www.total-jp.com/baibai/kyobai.html http://www.e-sellers.co.jp 22 Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Quảng Ninh (2012), Báo cáo kết rà soát công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại đất tình hình quản lý sử dụng đất lâm nghiệp địa bàn tỉnh tính đến hết ngày 06 tháng 11 năm 2012 23 Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Quảng Ninh (2015), Báo cáo tình hình sử dụng đất hoạt động ngành nông nghiệp-PTNT năm 2014 phương hướng nhiệm vụ năm 2015 24 Sở Nông nghiệp & PTNT Quảng Ninh, Báo cáo tổng kết năm 2012, 2013, 2014 25 Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định số 216/2005/ QĐ-TTg ngày 31 tháng năm 2005 Thủ tướng Chính phủ "ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất" 26 Thư viện Tỉnh Quảng Ninh (2014), Quảng Ninh - đất nước - người 92 PHIẾU ĐIỀU TRA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÚNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Tên khu đất đấu giá: Dự án:……………………… Người vấn: ………………………… Ngày vấn : ……………………………… I THÔNG TIN CHỦ HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÚNG ĐẤU GIÁ Họ tên: , Giới tính: Nam/ Nữ Tuổi: Dân tộc: Trình độ văn hoá: Ngành nghề, hoạt động sản xuất gia đình: II KẾT QUẢ THAM GIA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Các lô đất trúng đấu giá nhận đất nộp tiền trúng đấu giá Diện tích Tên dự án đấu Thửa đất (m2) giá Tên dự án đấu giá Giá sàn (đồng/m2) Tổng Chênh lệch giá trị đất so với Mức giá trả trúng trúng đấu giá giá sàn 2 đấu giá (đồng/m ) (đồng/m ) (đồng) Các lô đất trúng đấu giá không nhận đất không nộp tiền trúng đấu giá Thửa đất Diện tích (m2) Giá sàn (đồng/m2) Mức giá trả trúng đấu giá (đồng/m2) Chênh lệch so với giá sàn (đồng/m2) Tổng giá trị đất trúng đấu giá (1000đ) Lý không nhận đất, bỏ kết trúng đấu giá: ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… III HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT: Gia đình có đất sử dụng vào mục đích trước đấu giá quyền sử dụng đất: STT Địa đất Diện tích (m2 ) Loại đất Mục đích sử dụng VI Ý KIẾN CỦA HỘ GIA ĐÌNH Theo ông (bà) sách đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý chưa? Hợp lý: Chưa hợp lý: Hạ tầng kỹ thuật khu vực đấu giá có tốt hợp lý không? Có: Tương đương: Theo ông (bà) đất đấu giá phân lô hợp lý chưa? Hợp lý: Không: Chưa hợp lý: Theo ông (bà) việc tổ chức thực công tác đấu giá quyền sử dụng lô đất có công bằng, dân chủ công khai không? Có: Không: Gia đình ông (bà) có đơn thư, kiến nghị không? Có: Không: Gia đình ông (bà) có ý kiến, tâm tư nguyện vọng sách đấu giá quyền sử dụng đất: Chữ ký hộ gia đình, cá nhân vấn ... hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 77 3.4.2 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất .80 3.5 Đề xuất số giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Móng Cái... lý, sử dụng đất thành phố Móng Cái; - Đánh giá việc thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất có theo quy trình đấu giá theo quy định Nhà nước hay không; - Đánh giá kết công tác đấu giá số dự án địa. .. hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Móng Cái Mục tiêu nghiên cứu đề tài Mục tiêu đề tài: 2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn thành