đại học kinh tế quốc dân khoa bất động sản & KT tN NH GI BT NG SN NI DUNG - GII THIU CHUNG V NH GI BS - NGI NH GI CHUYấN NGHIP TRONG TH TRNG BS Ngi mua Ngi bỏn Ngi Thuờ Ngi cho thuờ TH TRNG Ngi vay Ngi cp tớn dng BT NG Ngi nhn BH Ngi mua BH SN Ngi thu thu Ngi np thu Ngi gúp Ngi gúp BS KHI NIM NH GI Theo GS Lim Lan Yuan, CT HHG Theo GS Greg Mc Namara, CT Singapore: nh giỏ giỏ tr BS l mt HHG Australia: nh giỏ giỏ tr ngh thut hay khoa hc v xỏc nh giỏ BS l vic xỏc nh giỏ tr ca tr ca bt ng sn cho mt mc ớch bt ng sn ti mt thi im c th mt thi im nht nh, cú cú tớnh n bn cht ca BS tớnh n c im ca BS v nhng v mc ớch ca nh giỏ giỏ tr nhõn t tim n th trng BS ca BS Xỏc Gn vi mc ớch c th nh Ti thi im nht nh giỏ tr L mt ngh thut giá trị bất động sản ? Ln hn Mi hn Tin nghi hn Giỏ tr kt tinh Hp hn C hn K tin nghi giá trị bất động sản: Quan nim C in v giỏ tr: Giỏ tr l kt tinh ca chi phớ L tru tng Khụng cú hao phớ lao ng thỡ khụng cú giỏ tr giá trị bất động sản: Giỏ tr BS l tng cỏc chi phớ kt tinh: Chi phớ kt tinh vo t (t hoang cha khai phỏ, t ó cú h tng=> Thu s dng t, n bự da vo t NN) Chi phớ xõy dng cụng trỡnh BS giá trị bất động sản Thu nhp thp Tng thu nhp Thu nhp ln Giỏ tr th trng Quan nim th trng v: giá trị giá bất động sản Vớ d: Mt cn nh cho bỏn giỏ 10 t: Mi nm cho thuờ giỏ t? Sau 10 nm bỏn li giỏ 10 t? => Giỏ bỏn trờn l t hay r? Nm 10 Thc t T T T T T T T T T 10 T T Quy i 0,91 0,83 0,75 0,68 0,62 0,56 0,51 0,47 0,42 0,39 Giỏ tr = R/(1+r)n = 10 t Gớa tr lung thu nhp k vng mang li 10 3,9 Giỏ c l biu hin bng tin ca giỏ tr thụng qua quan h trao i trờn th trng (xoay quanh giỏ tr) yếu tố cấu thành giá bất động sản Giỏ c = Gớa tr + Cung/Cu + Tõm lý Giá trị bất động sản: Luồng thu nhập Cấu thành chi phí kết tinh yếu tố tự thân BS ịa tô đất đai lợi vị trí môi trường 10 Các nguyên tắc địNH GIá BấT động sản 5- Nguyên tắc thay đổi Giỏ tr BS luụn thay i, khụng c nh Thay i v cụng nng BS Ci to cỏc yu t cu thnh BS 64 Các nguyên tắc địNH GIá BấT động sản 5- Nguyên tắc thay đổi Thay i v v trớ v iu kin Thay i trng v th => nh giỏ cn phi d bỏo trc cỏc thay i ny 65 Các nguyên tắc địNH GIá BấT động sản 6- Nguyên tắc cân Cỏc yu t ca cụng trỡnh BS phi cõn i v tng ng vi mi phỏt huy tỏc dng: Nh v t; Cp nh vi cp thit b ni tht Cõn i vi cỏc yu t bờn ngoi ca cụng trỡnh BS Nh , Bói xe, dch v, cõy xanh 66 Các nguyên tắc địNH GIá BấT động sản 6- Nguyên tắc cân Cõn i vi cỏc yu t bờn ngoi ca cụng trỡnh BS Nh , Bói xe, dch v, cõy xanh 67 Các nguyên tắc địNH GIá BấT động sản 7- Nguyên tắc đóng góp Mc úng gúp ca mi yu t b phn vo cu thnh giỏ tr ca BS Khi thay i cỏc yu t mi thỡ giỏ tr ca BS thay i bao nhiờu theo phn úng gúp 68 Các nguyên tắc địNH GIá BấT động sản 7- Nguyên tắc đóng góp (ci to cu thang, nh v sinh, lp iu ho giỏ tr tng thờm ln hn giỏ tr kt tinh vo BS) úng gúp ca BS vo vựng, khu vc tn ti BS 69 Các nguyên tắc địNH GIá BấT động sản 8- Nguyên tắc cạnh tranh Tớnh cht cnh tranh ca th trng, cnh tranh lm gim tớnh c quyn ca BS c bit 70 Các nguyên tắc địNH GIá BấT động sản 8- Nguyên tắc cạnh tranh Cnh tranh v cỏc mc ớch s dng cú th lm tng giỏ tr BS Cỏc li th c bit ca BS lm tng giỏ tr BS 71 Các nguyên tắc địNH GIá BấT động sản 9- Nguyên tắc quán Mi BS v cỏc b phn ca nú phỏt huy tỏc dng mt mc ớch thng nht, khụng th tỏch riờng tng b phn nh giỏ cho mc ớch ca b phn ú khụng liờn quan n b phn khỏc 72 Các nguyên tắc địNH GIá BấT động sản 9- Nguyên tắc quán Nht quỏn ỏnh giỏ BS vi cỏc yu t bờn ngoi, nh: mụi trng, xu hng phỏt trin KT-XH 73 Các nguyên tắc địNH GIá BấT động sản 10- Nguyên tắc thực tế Da vo kh nng thc t ca BS cú d bỏo thay i nhng khụng suy din Da vo quỏn, quan nim thc t mua bỏn, trao i 74 Các nguyên tắc địNH GIá BấT động sản 10- Nguyên tắc thực tế (bt giỏ toỏn, phng tin toỏn) Da vo kt qu thc t ó c th trng th nhn 75 Các nguyên tắc địNH GIá BấT động sản 11- Nguyên tắc dự báo Dự báo khả nng sinh lời BS D bỏo thay i th phn tng lai 12- NGUYấN TC NGOI NG - Phõn tớch tỏc ng bờn ngoi tớch cc v tiờu cc vi BS - Phõn b tỏc ng ngoi ng gia t v cụng trỡnh 76 Các nguyên tắc địNH GIá BấT động sản 11- Nguyên tắc dự báo 12- NGUYấN TC NGOI NG - Phõn tớch tỏc ng bờn ngoi tớch cc v tiờu cc vi BS - Phõn b tỏc ng ngoi ng gia t v cụng trỡnh 77 đại học kinh tế quốc dân khoa bất động sản & địa 78 ... mãn khách hàng định mua BS, phụ thuộc vào: Thoả mãn tiêu chuẩn quan niệm xã hội Yếu tố lịch sử BS Quan niệm, c tính cá nhân Quan niệm ng cp xã hi Tâm lý đám đông ? 14 Các điều kiện để có... tr lung thu nhp k vng mang li 10 3,9 Giỏ c l biu hin bng tin ca giỏ tr thụng qua quan h trao i trờn th trng (xoay quanh giỏ tr) yếu tố cấu thành giá bất động sản Giỏ c = Gớa tr + Cung/Cu + Tõm... Ln hn Mi hn Tin nghi hn Giỏ tr kt tinh Hp hn C hn K tin nghi giá trị bất động sản: Quan nim C in v giỏ tr: Giỏ tr l kt tinh ca chi phớ L tru tng Khụng cú hao phớ lao ng thỡ khụng