Đang tải... (xem toàn văn)
1. Phân tích giá trị pháp lí của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất? Nêu ra 2 ví dụ minh họa2. Phân tích những nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? đưa ra bình luận của nhóm về vấn đề này
MỤC LỤC A- ĐẶT VẤN ĐỀ Luật Đất đai nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khẳng định tầm quan trọng đất đai: “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng ” Cấp giấy chứng nhận vấn đề cần thiết với ngĩa vụ tài người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất, để tìm hiểu kỹ vấn đề chúng em xin chọn đề tài: “1 Phân tích giá trị pháp lí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất? Nêu ví dụ minh họa Phân tích nghĩa vụ tài người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? đưa bình luận nhóm vấn đề này.” B- I- GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ Câu 1: Phân tích giá trị pháp lí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất? Nêu ví dụ minh họa 1 Phân tích giá trị pháp lí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể, rõ ràng nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Trong có vài điểm ý sau: So với Luật Đất đai 2003 nguyên tắc bổ sung đầy đủ, cụ thể nhiều hạn chế lỗ hổng pháp luật Cụ thể: quy định việc ghi đầy đủ họ, tên người có quyền sử dụng đất giấy chứng nhân; quy định thêm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp có chênh lệch diện tích đo thực tế giấy tờ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho đất Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cấp cho người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu cấp chung Giấy chứng nhận trao cho người đại diện Trường hợp tài sản chung vợ chồng ghi tên hai vợ chồng, ghi tên người phải có giấy thỏa thận văn Tuy nhiên nguyên tắc vài điểm hạn chế Cụ thể:Tại khoản việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiều đất mà cấp chung giấy đất có vị trí cách xa giấy chứng nhận khó mà thể hết sơ đồ đất 1.2 Điều kiện cấp giấy chứng nhận Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất có giấy tờ quyền sử dụng đất quy định Điều 100 Luật Đất Đai 2013 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà giấy tờ quyền sử dụng đất quy định Điều 101 Luật Đất Đai 2013 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Tổ chức, sở tôn giáo sử dụng đất quy định Điều 102 Luật đất đai năm 2013 So với Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 bổ sung số quy định mới: Luật quy định đăng ký đất đai người sử dụng đất người giao đất để quản lý bắt buộc; đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu Bổ sung quy định trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động; quy định đăng ký đất đai thực hình thức giấy bổ sung quy định đăng ký mạng điện tử có giá trị pháp lý nhau; quy định trường hợp kê khai đăng ký ghi vào sổ địa chính, không cấp Giấy chứng nhận tạm thời sử dụng Nhà nước có định xử lý Việc quy định hình thức đăng ký điện tử góp phần tích cực vào cải cách hành tránh sách nhiễu phiền hà người dân trực tiếp đăng ký Bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tài sản chung nhiều người cấp người Giấy chứng nhận cấp chung Giấy chứng nhận; trường hợp tài sản chung vợ chồng Giấy chứng nhận ghi họ, tên vợ họ, tên chồng, Giấy chứng nhận cấp ghi họ, tên vợ chồng cấp đổi sang Giấy chứng nhận để ghi họ, tên vợ họ, tên chồng có nhu cầu Quy định cụ thể trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận; cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất có có và không có giấy tờ quyền sử dụng đất, đặc biệt là Luật đất đai năm 2013 đã giao Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 được xét cấp Giấy chứng nhận nhằm giải quyết những vướng mắc thực tiễn 1.3 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận Theo quy định Điều 105 Luật đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Việc quy định UBND cấp tỉnh ủy quyền cho quan Tài nguyên môi trường cấp cấp Giấy chứng nhận mà không yêu cầu phải quy định điều kiện ủy quyền quy định Luật Đất đai năm 2003 Luật bổ sung quy định: Cơ quan tài nguyên môi trường có thẩm quyền cấp GCN trường hợp có GCN mà thực quyền người sử dụng đất cấp đổi, cấp lại GCN; Chính phủ quy định cụ thể khoản này.Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận cấp có nội dung sau: Cơ quan thẩm quyền đính quan thẩm quyền cấp giấy chứng nhận Theo quy định Sở Tài nguyên Môi trường có trách nhiệm đính Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp, Phòng Tài nguyên Môi trường có trách nhiệm đính Giấy chứng nhận Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp, nhiên theo Luật Đất đai năm 2013 quan thẩm quyền đính quan thẩm quyền cấp GCN; Giấy chứng nhận phải UBND cấp tỉnh, cấp huyện đính (đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu không ủy quyền) Quy định cụ thể trường hợp đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận bổ sung quy định không thu hồi GCN cấp trái pháp luật trường hợp người cấp GCN thực chuyển quyền theo quy định pháp luật đất đai Giá trị pháp lí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu 1.4 nhà tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất giấy tờ có giá trị pháp lí quan trọng: + Thứ nhất, Đây chứng từ pháp lí để xác định mối quan hệ hợp pháp người sử dụng đất với Nhà nước, Nhà nước bảo vệ suốt trình dụng Chứng minh tư cách pháp lí chủ thể sử dụng đât hợp pháp Đây trình cá biệt hóa đất đai, cho phép phân biệt mảnh đất với nhau, ghi nhận mảnh đất tài sản vô hình hay nói quyền tài sản Thể vai trò quản lí Nhà nước đất đai nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai vào trật tự ổn định + Thứ hai, điều kiện để chủ sở hữu thực giao dịch dân liên quan đến vấn đề sử dụng đất mua bán, tặng cho,… Đây quyền tất chủ thể sử dụng đất hợp pháp Chủ sở hữu thực giao dịch dân liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực tế giao dịch vấn đề phát sinh từ giao dịch dân liên quan đến giấy tờ nhiều + Thứ ba, từ quyền làm phát sinh đảm bảo cho quyền khác thực như: hưởng thành đầu tư đất, quyền khiếu nại tố cáo, khỏi kiện hành vi sử dụng đất trái phép,… + Thứ tư, sở để chủ sở hữu hưởng bồi thường Nhà nước có kiện thu hồi đất,… Nêu ví dụ minh họa 2.1 Ví dụ Anh A chị B vợ chồng sở hữu mảnh đất 4000m2 mảnh 2000m2 đứng tên hai người Do mâu thuẫn nên hai người ly hôn, chia tài sản theo thỏa thuận: mảnh đất 2000m2 thuộc anh A mảnh đất 4000m2 thuộc chị B Sau đó, hai người làm lại bìa đỏ chứng nhận quyền sử dụng đất người Sau hoàn thành thủ tục, A B quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên người tương ứng với mảnh đất họ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng minh A B chủ sở hữu mảnh đất họ, bảo đảm quan trọng Nhà nước cho người sử dụng đất Loại giấy tờ điều kiện để người sử dụng đất thực quyền lợi ích theo quy định pháp luật, theo đó, A B người có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế theo quy định khoản Điều 167 Luật đất đai 2013 A B có nghĩa vụ sử dụng đất mục đích, ranh giới, độ sâu, nghĩa vụ tài chính, bảo vệ đât, bảo vệ môi trường… theo quy định Điều 170 Luật đất đai 2013 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện để người sử dụng đất Nhà nước bồi thường thiệt hại đất tài sản Nhà nước thu hồi đất, sở pháp lý để Tòa án giải có tranh chấp quyền sử dụng đất 2.2 Ví dụ Ông Nguyễn văn A có mảnh đất với diện tích 500 m Nguyễn văn B trai ông A, sau kết hôn B ông A chuyển quyền sử dụng mảnh đất 500 m2 Sau hoàn thành thủ tục mảnh đất quan có thẩm cấp cho B giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Nguyễn văn B Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất B chứng minh B chủ sở hữu hợp pháp mảnh đất đó, điều kéo theo: Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở pháp lý để nhà nước công nhận bảo hộ quyền sử dụng đất B Hay nói cách khác B có quyền sử dụng, khai thác công dụng mảnh đất bán sở giao dịch dân phù hợp với quy định pháp luật Thứ hai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác lập quan hệ đất đai, tiền đề phát triển kinh tế xã hội, giúp cho B gia đình yên tâm sử dụng đất, đầu tư phát triển kinh tế mảnh đất Thứ ba, với giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất để B yêu cầu nhà nước bồi thường thiệt hại đất bị thu hồi Thứ tư, B có giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất pháp luật bảo vệ có tranh chấp xảy Bên cạnh đó, với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để B thực số nghĩa vụ với nhà nước Ví dụ B phải thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật, phải thực biện pháp bảo vệ đất, v.v Câu 2: Phân tích nghĩa vụ tài người sử dụng đất II- cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? đưa bình luận nhóm vấn đề Phân tích nghĩa vụ tài người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nghĩa vụ tài nghĩa vụ vật chất mà người sử dụng đất phải thực nhà nước vào mục đích sử dụng đất Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực nghĩa vụ tài sau: +Thứ nhất: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Tiền sử dụng đất tiền mà người sử dụng đất phải trả trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất diện tích đất xác định Tiền sử dụng đất quy định Nghị định 45/2014/NĐ-CP Thông tư 76/2014/TT-BTC Bộ Tài Chính (có hiệu lực từ 01/8/2014) hướng dẫn số điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất Tiền thuê đất: tổ chức, cá nhân nước nước Nhà nước cho thuê đất có nghĩa vụ phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước Tiền thuê đất trả năm trả theo định kỳ nhiều năm, trả lần theo quy định pháp luật Ngày 16/6/2014, Bộ Tài ban hành Thông tư số 77/2014/TT-BTC hướng dẫn việc xác định trình tự, thủ tục xác định, thu nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước; miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước; hướng dẫn xử lý chuyển tiếp số nội dung cụ thể Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/ /2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước +Thứ hai: Lệ phí trước bạ Theo Từ điển thuật ngữ luật học lệ phí trước bạ là: nghĩa vụ tài chủ sở hữu, chủ sử dụng tài sản thuộc diện phải đăng kí quyền sở hữu, quyền sử dụng quan nhà nước có thẩm quyền Lệ phí trước bạ (về nhà đất) quan có thẩm quyền thu tuân theo quy định tại: Nghị định số 45/2011/NĐ-CP lệ phí trước bạ (Nghị định số23/2013/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 45/2011/NĐCP); Thông tư số 124/2011/TT-BTC Bộ tài hướng dẫn lệ phí trước bạ (Thông tư số 34/2013/TT-BTC sửa đổi bổ sung số điều thông tư số 124/2011/TT-BTC) + Thứ ba: Lệ phí địa Lệ phí địa khoản thu quan nhà nước có thẩm quyền thực công việc địa phục vụ cho người sử dụng đất Lệ phí địa quy định Thông tư số 02/2014/TT-BTC Bộ Tài chính, theo lệ phí địa nộp cấp giấy chứng nhận giải công việc địa trường hợp sau: +) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu; +) Cấp đổi, cấp lại; +)Đăng ký biến động (các trường hợp đăng ký biến động quy định khoản Điều 95) +)Xin trích lục đồ Đưa bình luận Có thể nói quy định nghĩa vụ tài NSDĐ xác định trách nhiệm họ Nhà nước-chủ sở hữu đại diện thực công việc phục vụ lợi ích họ Các quy định có ảnh hưởng quan trọng tới công tác cấp GCNQSDĐ, nguyên nhân hạn chế tự nguyện đăng ký đất đai người dân Nhà nước thu nguồn ngân sách không nhỏ từ Khoản thu cấp GCNQSDĐ thời kỳ từ năm 1996-2000 bình quân khoảng 973 tỷ đồng/năm Với tỷ lệ cấp đạt 16%, cấp 100% số thu hàng năm lên tới 5-6 nghìn tỷ đồng (Phát triển đồng loại thị trường-Viện nghiên cứu quản lý kinh tế) Một mục đích Nhà nước ta ban hành Luật Đất đai năm 2013 khắc phục tình trạng trên, thực tế, quy định tài tạo thuận lợi cho người dân, song để áp dụng quy định vào thực tiễn cách nhanh chóng, ổn định cần có giải pháp đồng bộ, quan trọng quy định giá đất UBND tỉnh, thành phố thuộc TW định địa phương C- KẾT THÚC VẤN ĐỀ Trên tập nghiên cứu vấn đề giá trị pháp lí giấy chứng nhận quyến sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nghĩa vụ tài người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Với kiến thức nhiều hạn chế, đôi chỗ chưa rõ rang, mạch lạc chúng em mong thầy cô bảo tận tình để chúng em hoàn thiện tốt Chúng em xin cảm ơn DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO - Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, NXB tư pháp, năm 2005 - Luật Đất đai năm 2003 - Luật đất đai năm 2013 - Nghị định số 45/2011/NĐ-CP lệ phí trước bạ (Nghị định số23/2013/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 45/2011/NĐ-CP); - Thông tư số 124/2011/TT-BTC Bộ tài hướng dẫn lệ phí trước bạ (Thông tư số 34/2013/TT-BTC sửa đổi bổ sung số điều thông tư số 124/2011/TT-BTC) - Thông tư số 02/2014/TT-BTC Bộ Tài - http://voer.edu.vn/m/su-can-thiet-cua-viec-cap-giay-chung-nhan-quyen- - su-dung-dat-o/57024b29 http://www.hcmulaw.edu.vn/hcmulaw/index.php? option=com_content&view=article&catid=104:ctc20062&id=359:mssnv - gcnqsd&Itemid=109 http://www.moj.gov.vn/vbpq/Lists/Vn%20bn%20php - %20lut/View_Detail.aspx?ItemID=23749 http://vienkiemsathaiphong.gov.vn/index.php/home/detail/744/Gia-triphap-ly-cua-Giay-chung-nhan-dang-ky-su-dung-ruong-dat-khong-so-khong-ngay thang nam 10