ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN HOÀNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2015 i ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN HOÀNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH Chuyên ngành : Luật dân tố tụng dân Mã số : 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Hải An Hà nội – 2015 ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu khoa học riêng Tôi Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa công bố công trình khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN NGUYỄN HOÀNG iii MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt Mở đầu Chương 1: Lý luận chung chấp nhà hình thành tƣơng lai 1.1 Khái quát chung tài sản hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm tài sản hình thành tương lai 1.1.2 Đặc điểm tài sản hình thành tương lai 1.1.3 Phân loại tài sản hình thành tương lai 11 1.2 Nhà hình thành tương lai 13 1.2.1 Khái niệm nhà hình thành tương lai 13 1.2.2 Đặc điểm nhà hình thành tương lai 14 1.2.3 Phân loại nhà hình thành tương lai 16 1.3 Khái quát chung chấp tài sản hình thành tương lai 17 1.3.1 Khái niệm chấp tài sản hình thành tương lai 17 1.3.2 Đặc điểm chấp tài sản hình thành tương lai 21 1.3.4 Phân loại chấp tài sản hình thành tương lai 22 1.4 Thế chấp nhà hình thành tương lai 23 1.4.1 Khái niệm chấp nhà hình thành tương lai 23 1.4.2 Đặc điểm Thế chấp nhà hình thành tương lai 23 1.4.3 Phân loại chấp nhà hình thành tương lai 24 1.5 Quá trình phát triển quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai 25 1.5.1 Lịch sử phát triển quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai 25 1.5.2 Lịch sử phát triển quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai 27 Chƣơng 2: Quy định pháp luật hành chấp nhà hình thành tƣơng lai 2.1 Về chấp tài sản tài sản hình thành tương lai 31 2.1.1 Các điều kiện chấp tài sản tài sản hình thành tương lai 32 iv 2.1.2 Chủ thể tham gia chấp tài sản tài sản hình thành tương lai………………… 35 2.1.3 Hiệu lực hợp đồng chấp tài sản tài sản hình thành tương lai 38 2.1.4 Xử lý tài sản chấp tài sản hình thành tương lai chấp… 45 2.2 Quy định chấp nhà hình thành tương lai 48 2.2.1 Các điều kiện chấp nhà hình thành tương lai 48 2.2.2 Chủ thể tham gia chấp nhà hình thành tương lai 48 2.2.3 Hiệu lực hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai 53 2.2.4 Xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 59 Chƣơng 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp nhà hình thành tƣơng lai 3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật chấp nhà hình thành tương lai 66 3.1.1 Đánh giá thực trạng chấp nhà hình thành tương lai 66 3.1.2 Về thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai 67 3.1.3 Về trình tự, thủ tục chấp nhà hình thành tương lai 67 3.1.4 Về thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai 69 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp nhà hình thành tương lai 73 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện xây dựng pháp luật chấp nhà hình thành tương lai 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân TSBD Tài sản bảo đảm TSHTTTL Tài sản hình thành tương lai NƠHTTTNL Nhà hình thành tương lai vi MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong điều kiện kinh tế thị trường mà giao dịch dân sự, thương mại xác lập ngày nhiều vấn đề tạo hành lang pháp lý phù hợp việc thuận lợi công nhận loại tài sản hình thành tuơng lai để đưa vào lưu thông mối quan hệ dân sự, thương mại Thế chấp đuợc coi công cụ pháp lý hữu hiệu để hạn chế rủi ro để hạn chế quan hệ vay vốn, tín dụng Tài sản dùng để chấp đa dạng động sản, bất động sản, tài sản hữu hình, vô hình, tài sản hình thành tuơng lai…Trong chấp tài sản hình thành tương lai chấp nhà hình thành tuơng lai điển hình phổ biến Thực tiễn quy định pháp lý chưa rõ ràng chưa tạo đầy đủ hành lang pháp lý vững để bảo vệ quyền lợi bên quan hệ giao dịch chấp tài sản hình thành tuơng lai mà cụ thể chấp nhà hình thành tương lai Do nhằm tạo hành lang pháp lý đầy đủ chặt chẽ phù hợp với thực tiễn sống thúc đẩy phát triển kinh tế kinh tế thị trường Cho nên việc nghiên cứu cách có hệ thống khoa học quy định pháp luật chấp nhà hình thành truơng lai việc đưa vào thực tiễn phù hợp với giao lưu dân kinh tế cấp thiết Lựa chọn đề tài “Thế chấp nhà hình thành tƣơng lai theo pháp luật Việt Nam hành” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ, Tôi mong muốn góp phần hòan thiện quy định pháp luật hành chấp nhà hình thành tương lai, để khẳng định vai trò vị trí xứng đáng biện pháp chấp điều kiện kinh tế thị trường Tình hình nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai đã đề cập số công trình nghiên cứu báo, tạp chí như: Tạp chí ngân hàng, thời báo kinh tế Sài gòn, tạp chí đầu tư bất động sản…Hầu nghiên cứu chủ yếu tập trung vào chấp tài sản hình thành tương lai luận văn thạc sĩ Nguyễn Thị Kim Huệ với đề tài: “Giao dịch dân tài sản hình thành tương lai”, Luật sư Đỗ Hồng Thái: Tài sản hình thành tương lai đối tượng dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí ngân hàng số 7/2006, Tiến sĩ Tuấn Đạo Thanh, bàn công chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai…Chứ chưa sâu vào nghiên cứu cụ thể hình thức chấp phổ biến chấp tài sản hình thành tương lai chấp nhà hình thành tương lai Do luận văn đề tài tập trung nghiên cứu cụ thể chấp nhà hình thành tương lai theo quy định pháp luật Việt Nam hành, đánh giá thực tiễn áp dụng quy định Việt Nam đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật giải pháp bổ sung nhằm giải hiệu vấn đề vướng mắc, bất cập thực tiễn Mục đích nghiên cứu luận văn Khi nghiên cứu hoàn thiện luận văn này, tác giả xác định mục đích luận văn phân tích, đánh giá cách chi tiết có hệ thống quy định pháp luật hành điều chỉnh giao dịch dân chấp nhà hình thành tương lai, đánh giá điểm bất cập phát sinh thực tế gây khó khăn cho giao lưu dân sự, đồng thời đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật, giải vấn đề bất cập Tính đóng góp đề tài Thứ nhất: luận văn tập trung phân tích xác định thế chấp nhà hình thành tuơng lai Các đặc trưng pháp lý chấp nhà hình thành tương lai Thứ hai: Luận văn đưa cách nhìn toàn diện, đầy đủ lý luận thực tiễn chấp nhà hình thành tương lai; Thứ ba: Luận văn nêu bật tầm quan trọng việc xây dựng chế phối hợp quan công chứng, đăng ký chấp quan chức khác việc đảm bảo tính an tòan giao dịch chấp Luận văn đưa bất cập quy định pháp luật hành chấp nhà hình thành tương lai chúng nguyên nhân gây nên tranh chấp hay tắc nghẽn việc lưu thông giao dịch liên quan tới mua bán nhà hình thành tương lai Thứ tư: Luận văn mạnh dạn đưa đề xuất ban đầu nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hành chấp nhà hình thành tương lai phù hợp với điều kiện hòan cảnh kinh tế đất nước điều kiện hội nhập thương mại quốc tế Ý nghĩa lý luận thực tiễn đề tài: kết nghiêm cứu luận văn làm sáng rõ vai trò lý luận thực tiễn đề tài Xây dựng khái niệm chấp nhà hình thành tương lai, nêu lên thực trang áp dụng quy định pháp luật vấn đề Chỉ vướng mắc bất cập phương hướng hòan thiện pháp luật sở quan trọng để quan chức phạm vi, thẩm quyền sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật lĩnh vực tương ứng Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 5.1 Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn quan hệ pháp luật chấp nhà hình thành tương lai quy định văn pháp luật Việt Nam hành 5.2 Phạm vi nghiên cứu Luận văn nghiên cứu quan hệ pháp luật chấp nhà hình thành tương lai theo quy định pháp luật Việt Nam hành, đó có phân tích quy định văn pháp luật trước Cơ sở lý luận phƣơng pháp nghiên cứu 6.1 Cơ sở lý luận Luận văn dựa sở lý luận chủ nghĩa Mác – Lê Nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, văn kiện Đảng, pháp luật nhà nước Đồng thời luận văn kế thừa công trình nghiên cứu tập thể cá nhân liên quan đến đề tài 6.2 Phƣơng pháp nghiên cứu Để hoàn thành luận văn tác giả sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, đặc biệt coi trọng phương pháp sau: Thống kê xã hội học, phân tích, so sánh, tổng hợp Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương I: Lý luận chung chấp nhà hình thành tương lai Chương II: Quy định pháp luật hành chấp nhà hình thành tương lai Chương III: Thực tiễn áp dụng pháp luật giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp nhà hình thành tương lai Mục đích hoạt động tra nhằm phát sơ hở chế quản lý, sách, pháp luật để kiến nghị với quan nhà nước có thẩm quyền biện pháp khắc phục; phòng ngừa, phát xử lý hành vi vi phạm pháp luật; giúp quan, tổ chức, cá nhân thực quy định pháp luật; phát huy nhân tố tích cực; góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu hoạt động quản lý nhà nước; bảo vệ lợi ích nhà nước, quyền lợi ích hợp pháp quan, tổ chức, cá nhân Như phân tích trên, nhu cầu vốn để đầu tư kinh doanh lớn, việc cá nhân, tổ chức đầu tư mua nhà hình thành tương lai nhiều giao dịch liên quan tới chấp nhà hình thành tương lai tất yếu trở nên sôi động phổ biến việc hoàn thiện đơn giản thủ tục pháp lý liên quan nhu cầu tất yếu để thúc đẩy trình vào quỹ đạo quản lý tạo điều kiện cho cá nhân tô chức phát huy tối đa nguồn vốn để tái đầu tư kinh doanh sản xuất thúc đẩy kinh tế phát triển Nhưng để hoàn thiện quy định pháp luật cần trình hai chế định liên quan tới lại tài sản đặc biệt nhà hình thành tương lai Song song việc tăng cường giám sát kiểm tra thường xuyên sát để điều chỉnh đắn việc áp dụng pháp luật tránh sai phạm đáng tiếc xảy gây thiệt hại cho bên liên quan Nhưng giao dịch nhiều chủ thể sai phạm tăng việc răn đe cần thiết với quy định pháp luật chế tài xử lý vi phạm nhẹ chưa có quy định vược xử lý vi phạm hành vi nên quan nhà nước có thẩm quyền khó xử lý Do vậy, việc tăng cường hoạt động tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền giao dịch dân nhà hình thành tương lai vô cần thiết nhằm giải bất cập nêu trên, tạo ổn định phát triển lành mạnh kinh tế Theo tác giả, hoạt động 77 tra, giám sát cần thực bao gồm tra hành tra chuyên ngành, kiểm tra, giám sát từ bước ban hành văn pháp luật, tổ chức thực pháp luật đến xử lý vi phạm Thứ nhất: Giám sát, kiểm tra trình ban hành văn pháp luật Hoạt động kiểm tra, giám sát nhằm phát nội dung sai trái không phù hợp để kịp thời đình việc thi thành, sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ bãi bỏ phần toàn văn bản, đồng thời kiến nghị quan có thẩm quyền xác định trách nhiệm quan, cá nhân ban hành văn sai trái Nội dung giám sát, kiểm tra văn quy phạm pháp luật gồm có: - Sự phù hợp văn với Hiến pháp, luật, nghị Quốc hội văn quy phạm pháp luật quan nhà nước cấp - Sự phù hợp hình thức văn với nội dung văn - Sự phù hợp nội dung văn với thẩm quyền quan ban hành văn - Sự thống văn quy phạm pháp luật hành với văn quy phạm pháp luật ban hành quan Các văn pháp luật ban hành phải đảm bảo đồng thời ba yếu đó cần thiết, tính hợp lý tính hợp pháp Văn pháp luật ban hành phải cần thiết xã hội, giải vấn đề chưa quy định quy định mâu thuẫn văn pháp luật khác Về tính hợp lý, văn phải đảm bảo rõ ràng, cụ thể, không chồng chéo, trùng lặp quy định khác, phù hợp với trình độ phát triển kinh tế - xã hội, trình độ quản lý Văn ban hành hợp pháp tức ban hành thẩm quyền, hình thức thống nhất, đồng với quy định pháp luật hành cam kết quốc tế mà Việt Nam tham gia Hiện văn pháp luật điều chỉnh giao dịch dân chấp nhà hình thành tương lai chưa nhiều, quy 78 định phải bước hoàn thiện theo thời gian vào thực tiễn phù hợp luật luật cũ, luật nhà số 65/2014/QH13, luật kinh doanh bất động sản số: số 66/2014/ QH13, Nghị định số 71/2010/NĐ – CP, Thông tư 16/2010/TT – BXD, Thông tư liên tịch số : 01/2014/TTLT – NHNN – BXD – BTP – BTNMT…Do nhằm tránh hệ xấu văn pháp luật ban hành áp dụng thực tế từ xây dựng ban hành văn pháp luật, chũng ta cần phải chủ ý đến quy trình kiểm tra giám sát cho phù hợp Thứ hai: giám sát, kiểm tra việc tổ chức thực văn pháp luật Hiện quy định pháp luật khó bao quát giả hết tất quan hệ xã hội, vấn đề pháp luật liên quan Với phát triển không ngừng quan hệ xã hội việc luật vừa ban hành quan hệ thay đổi có vênh bất cấp văn vừa ban hành với thực tiễn thực điều bình thường để hạn chế tối đa bất cập Do cần phố hợp từ chủ thể tham gia quan hệ pháp luật quan nhà nước trực tiếp xử lý công việc, cá nhân, tổ chức trực tiếp tham gia , luật sư….để tổ chức tổng hợp bất cấp qua kiến nghị với quan nhà nước có thẩm quyền hoàn thiện quy định pháp luật liên quan cho phù hợp thuận lợi trình đưa vào sống Thứ ba: tra, giám sát việc xử lý vi phạm: Hiện nay, hành vi vi phạm liên quan đến giao dịch dân đổi với chấp nhà hình thành tương lai phổ biến Các sai phạm chủ yếu làm sai quy trình, thủ tục, giả mạo giấy tờ…Nguyên nhân chủ yếu thiếu hiểu biết, lợi dụng kẽ hở pháp luật để làm trái Ngoài chế tài xử lý vi phạm pháp luật nhẹ thiếu tính răn đe cần thiết cá nhân, tổ chức vi phạm Do quan nhà nước cần tăng cường việc tra, giám sát phát xử lý vi phạm pháp luật với loại giao dịch 79 - Xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến chấp nhà nhà hình thành tương lai: Tăng cường xử phạt hành chính: Một nguyên nhân khiến số lượng vi phạm quy định pháp luật liên quan đến giao dịch dân chấp nhà hình thành tương lai ngày nhiều chế tài xử lý vi phạm chưa đủ mạnh để răn đe đối tượng vi phạm Mức phạt vi phạm hành lĩnh vực thấp, lợi nhuận mà chủ thể thu cao Theo ý kiến tác giả thfi cần tăng mức phạt lên gấp đôi hay gấp ba lần mức cũ đồng thời thêm số mức phạt bổ sung cấm tham gia giao dịch liên quan thời hạn định nhằm tạo sức răn đe cá nhân vi phạm có ý định vi phạm tương lai Hiện mức phạt hành vi vi phạm chủ yếu quy định văn pháp luật sau : Một là: vi phạm quy định huy động vốn xây dựng dự án phát triển nhà ở: Hiện vi phạm chủ yếu liên quan đến mua bán nhà hình thành tương lai huy động vốn từ người góp vốn mua nhà chưa đủ điều kiện quy định pháp luật Chủ yếu trường hợp chủ đầu tư chưa xây xong móng giai đoạn giải phóng mặt bằng, bắt đầu xay chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà hình thức: Hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay…Nguyên nhân sai phạm phần huy động vốn từ người mua nhà mang lại nhiều lợi ích cho chủ đầu tư, thay vay vốn từ tổ chức tín dụng với quy trình hồ sơ thủ tục chặt chẽ, chế độ trả lãi theo thỏa thuận việc chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở để huy động vốn từ phía người mua nhà Khi đủ vốn để triển khai ban đầu chủ đầu tư chuyển đổi dạng hợp đồng để phù hợp theo quy định pháp luật Mặt trái hình thức số chủ đầu tư nhận tiền không dùng tiền để làm dự án 80 mà làm việc khác dẫn đến hệ lụy dự án triển khai có vấn đề xảy bên góp vốn bên chịu thiệt không thu hồi vốn Căn theo khoản 2, khoản 3, Điều 31 Nghị định số 23/2009/NĐ – CP mức phạt vi phạm hành hành vi là: “phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng” Ngoài ra, chủ đầu tư còn: “Bị buộc thực quy định điều kiện huy động vốn, tái phạm sẽ bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ năm đến ba năm không thời hạn” Hai vi phạm hoạt động công chứng: Vi phạm hoạt động công chứng liên quan đến giao dịch chấp nhà hình thành tương lai Theo quy định hành vi vi phạm thường thấy sau: “(i) Thực công chứng hợp đồng chấp bất động sản phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có số bất động sản mà tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở Mức xử phạt hành vi nêu là: “Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng” (ii) Thực không quy định công chứng quy định công chứng bất động sản chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng chấp công chứng mà sau tiếp tục công chứng để chấp bảo đảm cho nghĩa vụ khác (bằng thủ đoạn lập phụ lục hợp đồng thông đồng với cán ngân hàng để rút số đỏ ra…) Mức phạt hành vi là: „Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng” (iii)Thực việc sửu lỗi kỹ thuật văn công chứng không quy định: Một số trường hợp việc sửa chữa văn công chứng lưu tổ chức hành nghề công chứng tùy tiện (Gạch bút chì vào văn ký nhận, đóng dấu tạo lập tờ đính 81 riêng số nội dung hợp đồng mà có chữ ký công chứng viên) Mức xử phạt hành vi là: “Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng” (iv) Công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở vi phạm Điều 37 Luật công chứng số 82/2006/QH11 Mức xử phạt hành vi là: “Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng” Ngoài ra, công chứng viên có hành vi vi phạm bị áp dụng hình phạt bổ sung: “Tước thẻ công chứng viên từ 06 tháng đến 12 tháng” (v) Thực không quy định công chứng bất động sản chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng chấp công chứng mà sau tiếp tục công chứng để chấp bảo đảm cho nghĩa vụ khác” [36, Điều 18] Mức xử phạt hành vi là“Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng” Ngoài ra, công chứng viên có hành vi vi phạm bị áp dụng hình phạt bổ sung: “Tước thẻ công chứng viên từ 06 tháng đến 12 tháng” (vi) Làm giả sử dụng giấy tờ giả mạo, mạo danh chủ thể để công chứng hợp đồng giao dịch Mức xử phạt hành vi là: “phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 4.000.000 đồng” Ngoài ra, vi phạm hoạt động công chứng có hành vi phổ biến : “làm giả giấy tờ sử dụng giấy tờ giả mạo, mạo danh chủ thể để công chứng hợp đồng, giao dịch” Được quy định khoản 3, Điều 17, Nghị định số 60/2009/NĐ – CP với mức xử phạt là: “từ 2.000.000 đồng đến 4.000.000 đồng” 82 Để ngăn chặn giảm thiệt hại tình trạng làm giả hồ sơ, giấy tờ qua công chứng cần có giải pháp tổng thể Phải kiểm tra cách giấy tờ pháp lý nhà hình thành tương lai cách kĩ lưỡng, đối chiếu với thông tin chủ đầu tư để đảm bảo xác thực nhà Các phòng công chứng cần thường xuyên phối hợp với quan công an chủ thể có liên quan tổ chức tập huấn cho công chứng viên để nâng cao khả nhận biết hồ sơ, giấy tờ giả thận trọng tác nghiệp, tiếp xúc với hồ sơ người đến công chứng, chủ động phát việc giả mạo… Bốn là: vi phạm hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm Các vi phạm hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm nhà hình thành tương lai quy định Điều 38 Nghị định số 60/2009/NĐ – CP sau: “1 Phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng hành vi tự ý sửa chữa, tẩy xóa có hành vi khác làm sai lệch nội dung loại giấy chứng nhận, văn cung cấp thông tin quan đăng ký cấp, đơn yêu cầu có chứng nhận quan đăng ký Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng hành vi giả mạo chữ ký người có quyền yêu cầu đăng ký đơn yêu cầu đăng ký văn thông báo; làm giả sử dụng giấy tờ giả mạo hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng hành vi làm giả sử dụng giấy tờ giả mạo giấy chứng nhận văn cung cấp thông tin quan đăng ký cấp, đơn yêu cầu có chứng nhận quan đăng ký Hình thức xử phạt bổ sung: Tịch thu giấy tờ bị sửa chữa, tẩy xóa, bị làm sai lệch nội dung giấy tờ giả mạo hành vi quy định khoản Điều Biện pháp khắc phục hậu quả: 83 Đề nghị quan có thẩm quyền hủy đăng ký đăng ký giao dịch bảo đảm hành vi quy định khoản 1, 2, Điều này” [36, Điều 38] Tăng cƣờng tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật: Một nguyên nhân khiến cho vụ sai phạm giao dịch liên quan đến chấp nhà HTTTL diễn nhiều người dân chưa trang bị kiến thức pháp luật cần thiết để ứng phó với hành vi lừa đảo, chưa nhận biết rủi ro ký kết vào hợp đồng pháp lý Do vậy, quan ban ngành cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật liên quan đến vấn đề cho người dân hiểu, nắm rõ áp dụng hiệu vào sống Kết luận Chƣơng Với thực trạng chấp nhà hình thành tương diễn là: Vừa chủ đầu tư chấp lần thứ chấp dự án, người mua nhà có nhu cầu chấp nhà để vay vốn cần có giải pháp giải phù hợp để có chế phối hợp chủ đầu tư, ngân hàng, người mua hộ để qua tạo điều kiện cho người chủ sở hữu hộ hình thành tương lai thực quyền chấp chấp theo quy định pháp luật cho phép Đối với thủ tục để hoàn thiện chấp nhà hình thành tương lai như: thủ tục công chứng, thủ tục đăng ký chấp Việc quy định giấy tờ cần thiết để tiến hành công chứng đăng ký chấp nhà hình thành tương lai văn gây khó khăn cho bên vấn đề này, giấy tờ như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất Biên nghiệm thu nhà hoàn thành việc xây dựng xong phần móng theo quy định pháp luật xây dựng Đây giấy tờ chủ đầu tư giữ toàn dự án việc bên chủ hộ độc lập chủ đầu tư cung cấp 84 không nhiều khó khăn cho bên chấp tiến hành thủ tục đăng ký công chứng giao dịch chấp Đặc điểm quy định chấp nhà hình thành tương lai quy định chuyển tiếp chấp Trước trách nhiệm bên chấp bên nhận chấp Nhưng quy định chuyển trách nhiệm sang quan nhà nước nơi đăng ký chấp tiến hành thuận tiện cho bên tránh tranh chấp không đáng có sau Về hoàn thiện quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai giảm thiểu thủ tục không cần thiết gây khó khăn cho bên trình tham gia công chứng đăng ký chấp Khi người mua nhà có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, có đầy đủ giấy tờ phiếu thu đóng tiền vẽ thiết kế hộ chủ đầu tư xác nhận đủ cho việc chứng minh nhà đem chấp đủ sở pháp lý cần thiết để công chứng đăng ký chấp Đối với quan đăng ký chấp việc hoàn thiện sở liệu, thông tin tổng hợp giao dịch chấp tài sản nhà hình thành tương lai quan trọng nhằm kiểm soát số liệu, giao dịch liên quan tới tài sản trạng thái chấp để phòng người rủi roi cho người thứ ba Đặc biệt không ngừng nâng cao trình độ cán bộ, nhân viên phụ trách vấn đề qua giúp cho bên chủ thể tham gia chấp thuận tiện nhanh gọi tiết kiệm thời gian vật chất cho bên KẾT LUẬN Với xã hội ngày phát triển khái niệm tài sản không ngừng mở rộng quy định pháp luật không ngừng đời để phù hợp với thực tế sống điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh Việc quy định cụ thể việc chấp nhà hình thành tương lai nhằm tạo pháp lý hợp pháp nhằm thúc đẩy trình lưu thông giao dịch quan hệ 85 dân sự, kinh tế kinh tế thị trường Đây quy định mẻ cần phải có trình thử thách thời gian để biết tính phù hợp thực tiễn để rút học qua hoàn thiện chế định tạo khung pháp lý vững để bên thuận lợi trình áp dụng Hiện số bất cập bắt đầu đưa quy định chấp nhà hình thành tương lai vào thực tiễn bước đầu giải tỏa cho việc lâu bên e ngại việc chấp tài sản có giá trị lớn có giá trị tồn tài nhiều rủi ro độ tin cậy nó, nên bên dè dặt, e ngại giao dịch liên quan đặc biệt chấp Nhưng sau thời gian thử thách hoàn thiện kênh quan trọng việc huy động vốn qua thúc đẩy phát triển kinh tế tránh trường hợp lãng phí vốn đầu tư vào bất động sản Do vậy, quy định rõ thực tế quan liên quan quan đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng, ngân hàng, chủ đầu tư…phải phải có phối hợp hiệu quả, thống với để đưa phương án tốt nhằm phân chia trách nhiệm, nâng cao công tác quản lý tránh phiền hà tới chủ thể quan hệ chấp tạo điều kiện thuận lợi cho bên để bên thực đầy đủ, quy định pháp luật không rườm rà, khó khăn gây cản trở giao dịch chủ thể tham gia Những khâu thủ tục rườm ra, phức tạp gây khó dễ cho người dân tham gia giao dịch nên cắt giảm bớt Song song với đội ngũ cán chuyên môn phải sát sao, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ tháng phải rút kinh nghiệm công tác giải hồ sơ qua để tránh sai sót cách đáng tiếc xảy Do khả nghiên cứu kiến thức thực tế nhiều hạn chế nên luận văn tránh khỏi thiếu sót Em kính mong nhận góp ý, bảo thầy cô giáo, nhà chuyên môn tất quan tâm đến vấn đề để luận văn em hoàn thiện 86 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Trương Thanh Đức (2011), “Thế chấp nhà tương lai, mập mờ sai đúng”, Tạp chí Dân chủ pháp luật Nguyễn Ngọc Điện (1999), Bình luận khoa học giao dịch bảo đảm thực nghĩa vụ luật dân Việt Nam, Nxb trẻ, Hà Nội Phan Thị Thu Hà (2005), Giáo trình Quản trị Ngân hàng thương mại, Nxb Tài Chính, Hà Nội Phạm Công Lạc (1996), Cầm cố chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, Luận văn thạc sĩ Luật học, trường đại học luật Hà Nội Tuấn Đạo Thanh (2012), “ Thế chấp, bảo lãnh để bảo đảm nghĩa vụ bên thứ ba qua thực tiễn hoạt động công chứng”, Dân chủ pháp luật (Số chuyên đề), Tr -15 Tuấn Đạo Thanh Phạm Thu Hằng (2015), Bàn tài sản hình thành tương lai dự thảo luật dân sự, Tọa đàm 8/6/2015 dự án Jica Lê Thị Hoàng Thanh (2015), Đánh giá quy định dự thảo luật dân (Sửa đổi biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ, tọa đàm 8/6/2015 dự án Jica Lê Thị Thu Thủy (2005), Giáo trình luật ngân hàng Việt Nam, Nxb đại học Quốc Gia Hà Nội Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng (Sách chuyên khảo), Nxb Tư pháp, Hà Nội 10.Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án tiến sĩ luật học, Trường đại học Luật Hà Nội 87 11.Vũ Thị Hồng Yến (2011), Xử lý tài sản chấp số giải pháp hoàn thiện pháp luật, Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề: Pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm) 12.Vũ Thị Hồng Yến (2015), Các biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân theo dự thảo ngày 17/5/2015 – Một số vấn đề cần trao đổi bàn luận, Tọa đàm ngày 8/6/2015 dự án Jica 13.Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm – Bộ tư pháp (2007), Công văn số 232/ĐKGDBĐ – NV ngày 04/10 giải yêu cầu đăng ký chấp nhà chung cư chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 14.Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm – Bộ Tư pháp (2007), Báo cáo đánh giá năm thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 15.Khoa luật – Đại học quốc gia Hà Nội (2004), Giáo trình Lý luận chung nhà nước pháp luật, NXB Đại học quốc gia Hà Nội 16.Ngân hàng nhà nước (2001), Quy chế cho vay Tổ chức tín dụng khách hàng (Ban hành kèm theo định số 1627/2001/QĐ – NHNN ngày 31/12/2001) 17.Trường đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình luật dân Việt Nam tập 1, Nxb công an nhân dân 18.Trường đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình luật dân Việt Nam tập 2, Nxb công an nhân dân 19.Trường đại học luật Hà Nội (2006), Giáo trình lý luận chung nhà nước pháp luật, Nxb công an nhân dân 20.Viện khoa học pháp lý – Bộ tư pháp 2006, Từ điển luật học, Nxb Tư pháp Nxb từ điển bách khoa Hà Nội 21.Viện khoa học pháp lý – Bộ tư pháp 2009, Bình luận khoa học luật dân 2005, tập 2, Nxb trị quốc gia 88 22.Thông tư số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT 23.Thông tư số 05/2011/TT – BTP ngày 16 tháng 02 năm 2011 hướng dẫn, đăng ký cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp bưu điện, fax, thư điện tự trung tâm đăng ký giao dịch 24.Thông tư số 16/2010/TT – BXD ngày 01/9/2010 hướng dẫn chi tiết số quy định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 Chính phủ; 25.Thông tư số 10/2000/TT – NHNN ngày 31/08/2000 hướng dẫn thực giải pháp bảo đảm tiền vay, Hà Nội 26.Thông tư số 07/2003/TT – NHNN ngày 19/05/2003 quy định loại tài sản dùng để chấp vay vốn tổ chức tín dụng 27.Nghị số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam 28.Nghị định số 02/2008/NĐ – CP quy định chi tiết hướng dẫn thi thành số điều Luật công chứng 29.Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ 30.Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ 31.Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ hướng dẫn luật kinh doanh bất động sản 32.Nghị định 83/2010/NĐ-CP Chính phủ Đăng ký Giao dịch Bảo đảm 33.Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 Chính phủ hướng dẫn thi hành luật nhà 34.Nghị định số 165/1999/NĐ – CP ngày 19/11/1999 giao dịch bảo đảm 89 35.Nghị định số 178/1999/NĐ – CP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 36.Nghị định số 60/2009/NĐ – CP ngày 23/07/2009 xử phạt hành lĩnh vực tư pháp 37.Nghị định số 90/2006/NĐ – CP ngày 6/9 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà 38.Hiến pháp 2013 39.Bộ Luật dân Việt Nam năm 2005, luật số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Quốc hội 40.Bộ luật dân Việt Nam năm 1995 41.Dự thảo Bộ luật dân Việt Nam trình quốc hội 2005 42.Bộ Luật dân Pháp (Điểu 2130, Điều 2133) 43.Bộ Luật dân Nhật Bản 44.Bộ Luật dân Cộng hòa liên bang Đức 45.Luật dân Vương quốc Anh 46.Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 47.Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 48.Luật Nhà số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 49.Luật nhà số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 50.Luật kinh doanh bất động sản số: 66/2014/QH13 ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014 51.Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006 ngày 29/6/2006 52.Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006 53.Luật công chứng số 53/2014/QH13 ngày 20 tháng 06 năm 2014 54.Luật Ngân hàng nhà nước Việt Nam số 46/2010/QH12 55.Luật tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 56.Bộ luật hàng hải Việt Nam số 40/2005/QH11 ngày 14/06/2005 90 57.Luật hàng không dân dụng Việt Nam số 66/2006/QH11 ngày 29/06/2006 58.Nghị số 19/2008/QH12 91