ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGÔ HÙNG TRƯỜNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGÔ HÙNG TRƯỜNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Dân Tố tụng dân Mã số : 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: GS.TSKH ĐÀO TRÍ ÚC Hà Nội – 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn công trình nghiên cứu riêng Các kết đƣợc nêu Luận văn chƣa đƣợc công bố công trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trugn thực Tôi hoàn thành tất môn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy, viết lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN NGÔ HÙNG TRƯỜNG DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT UBND : ủy ban nhân dân QSDĐ: quyền sử dụng đất GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TTHC: Thủ tục hành BLDS: Bộ luật dân MỤC LỤC DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở Error! Bookmark not defined 1.1 KHÁI NIỆM ĐẤT Ở VÀ CĂN CỨ PHÂN LOẠI ĐẤT Ở Error! Bookmark not defined 1.1.1 Khái niệm đất Error! Bookmark not defined 1.1.2 Căn phân loại đất Error! Bookmark not defined 1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đặc trƣng quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở Error! Bookmark not defined 2.1 Các nguyên tắc chuyển nhƣợng quyến sử đụng đất Error! Bookmark not defined 2.2 Điều kiện chuyển nhƣợng quyến sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.2.1 Những yếu tố ảnh hƣởng đến quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.2.2 Điều kiện chủ thể chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.3 Trình tự thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.4 Hình thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.5 Quyền nghĩa vụ bên quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.5.1 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.5.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.6 Thời điểm hiệu lực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.7 Tính hợp pháp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phát sinh trƣớc ngày 01 tháng năm 2014 Error! Bookmark not defined 2.7.1 Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, có chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trƣớc ngày 15/10/1993 Error! Bookmark not defined 2.7.2 Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc xác lập từ sau 15/10/1993 đến trƣớc ngày 1/7/2004 Error! Bookmark not defined 2.7.3 Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc xác lập từ ngày 17/2004 đến Error! Bookmark not defined 2.8 Những trƣờng hợp hợp đồng vô hiệu chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.8.1 Hợp đồng vô hiệu chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nội dung hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm pháp luật Error! Bookmark not defined 2.8.2 Hợp đồng vô hiệu chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức Error! Bookmark not defined 2.9 Một số bất cập thủ tục hành chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.10 Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở Error! Bookmark not defined 3.1 Yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 3.1.1 Chủ trƣơng, sách Đảng nhà nƣớc xây dựng, phát triển kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa Error! Bookmark not defined 3.1.2 Yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế Error! Bookmark not defined 3.2 Những tồn tại, bất cập thực tiễn áp dụng quy định pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 3.3 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng dụng đất Error! Bookmark not defined KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 11 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai loại tài nguyên đặc biệt quốc gia vấn đề quản lý sử dụng loại tài nguyên đƣợc quốc gia coi trọng hàng đầu liên quan đến nhiều sách nhà nƣớc Thấy đƣợc vai trò quan trọng đất đai nên Đảng Nhà nƣớc ta luôn quan tâm đến sách nhƣ ban hành quy định pháp luật để điều chỉnh vấn đề liên quan đến đất đai Theo hiến pháp năm 1992 nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam nhƣ Luật đất đai 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai, tổ chức cá nhân có quyền sử dụng đất Hiện xu hƣớng phát triển đất nƣớc nói chung nhƣ trình công nghiệp hóa đại hóa đất nƣớc nói riêng làm cho tài nguyên đất ngày suy giảm số lƣợng chất lƣợng, dƣới sức ép trình gia tăng dân số tự nhiên nhƣ việc tƣợng di dân tự khiến cho tình trạng diện tích đất sử dụng vào mục đích đất ngày bị thu hẹp Trong năm qua bình quân diện tích đất ngƣời giảm, đặc biệt khu đô thị Nắm bắt đƣợc xu hƣớng trên, trình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói chung nhƣ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng diễn ngày nhiều đặc biệt năm gần trình đô thị hóa diễn nhanh làm cho giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tăng nhanh số lƣợng nhƣ hình thức chuyển nhƣợng Tuy nhiên trình độ nhận thức chủ thể tham gia giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất chƣa cao chƣa nắm rõ quy định pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng vi phạm hình thức, nội dung nhƣ quy định khác liên quan đến điều kiện, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất làm cho tranh chấp phát sinh lĩnh vực đất đai đặc biệt đất gia tăng đột biến Các tranh chấp không gây khó khăn nhƣ thiệt hại cho chủ thể thi tham quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mà gây xúc dƣ luận xã hội nhƣ tình trạng kiện tụng kéo dài gây khó khăng công tác xét xử tòa án nhƣ lợi dụng nhận thức không đầy đủ để số thành phần xã hội lừa đảo chiếm đoạt tài sản chủ thể Từ lý trên, thấy việc nghiên cứu “Chuyển nhượng quyến sử dụng đất theo pháp luật dân Việt Nam” cần thiết, có ý nghĩa mặt lý luận thực tiễn 1.2 Tình hình nghiên cứu đề tài Vấn đề chuyển quyền sử dụng đất nói chung có nhiểu công trình khoa học, báo, tạp trí, nhiều đề tài luận văn cao học đã nghiên cứu Tuy nhiên bên cạnh công trình nghiên cứu vấn đề chƣa có công trình nghiên cứu cụ thể chuyên biệt vấn đề chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Trên sở công trình khoa học có luận văn tập trung nghiên cứu chuyên sâu số vấn đề chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dƣới góc độ khoa học pháp lý hành Liên quan đến số vấn đề chuyện nhƣợng quyến sử dụng đất có số sách, viết: - Giáo trình Luật đất đai trƣờng Đại học luật Hà Nội; - Giáo trình luật dân trƣờng Đại học luật Hà Nội 2008; - Một số luận văn cao học bảo vệ liên quan đến chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất - Một số đăng tạp trí luật học số Wedsite bất động sản, luật học… sở đó, tác giả có tổng hợp kế thừa để nghiên cứu cách có hệ thống, từ phân tích đƣa nhận định, đánh giá quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nƣớc ta Tính luận văn Kết đề tài việc đóng góp để giải vấn đề thực tiễn xúc đặt nƣớc ta mà tài liệu tham khảo cho địa phƣơng có điều kiện tƣơng tự Những kết khoa học nghiên cứu thông qua thực đề tài bổ sung sở lý luận cho việc hoàn thiện pháp luật đất đai Việt Nam việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Thông quan giúp cho quyền cấp nhƣ ban ngành liên quan tổng hợp, cập nhật, nắm bắt thông tin liên quan cách kịp thời, xác đầy đủ Góp phần đẩy nhanh thủ tục hành tránh lãng phí thời gian ngƣời dân Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 4.1 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu chung Nghiên cứu thực trạng pháp luật chuyển nhƣợng đất Việt Nam Trên sở đó, đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật liên quan đến chuyển nhƣợng đất Việt Nam 4.2 Mục đích nhiệm vụ cụ thể - Tìm hiểu quy định pháp luật thời kỳ việc chuyển nhƣợng đất - Phân tích việc áp dụng pháp luật quy định Những bất cập hạn chế thƣờng thấy thời điểm - Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật đất đai chuyển nhƣợng đất Việt Nam Phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp Thu thập báo cáo, số liệu, tài liệu lịch sử thƣ viện Đại học quốc gia , thƣ viện Đại học Luật Thu thập văn quan Nhà nƣớc cấp Trung ƣơng địa phƣơng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Thu thập thông tin từ công trình nghiên cứu đƣợc công bố, báo, báo cáo, tài liệu hội thảo, thu thập thông tin từ Internet qua địa website…về chuyển nhƣợng đất Việt Nam nƣớc giới 5.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa: Tiến hành thực địa, quan sát, vấn đáp nhằm kiểm tra thông tin thu thập chuyển nhƣợng đất dự án, cá nhân 10 Phương pháp chuyên gia: Để đạt đƣợc mục đích nghiên cứu, đề tài sử dụng phƣơng pháp vấn trực tiếp ngƣời am hiểu chuyển nhƣợng đất , cụ thể luật sƣ chuyên đất đai 5.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, so sánh Phƣơng pháp đƣợc vận dụng để mô tả tổng quát địa bàn nghiên cứu thực trạng pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vùng nghiên cứu để từ phân tích, nhận định so sánh đƣa giải pháp hoàn thiện pháp luật Kết cấu, bố cục nghiên cứu Luận văn đƣợc chia làm chƣơng : CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 11 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Giáo trình luật đất đai, Trƣờng đại học luật Tp HCM, Nxb Hồng Đức- Hội luật gia Việt Nam, tr.13 2.Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 3.Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương khóa IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Doãn Hồng Nhung ( 2015), Kỹ giải tranh chấp đất đai, Nxb Tri thức, Hà Nội TS Trần Quang Huy (chủ biên), Giáo trình Luật Đất đai, 2013, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an nhân dân, tr 95, 96 TS.TP Nguyễn Văn Cƣờng, TS Nguyễn Minh Hằng, Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu - Pháp luật dân thực tiễn xét xử, Nxb Thông tin Truyền thông, 2011, tr.19, 20 TS Nguyễn Đình Bồng(2012), Quản lý đất đai Việt Nam (1945-2010), Nxb Chính trị quốc gia, tr.138 Từ điển Anh - Việt (1990), Nxb Đồng Nai, Đồng Nai Luật Đất đai Việt Nam năm 2003 Nxb Chính trị quốc gia Hà Nội 10 C.Mác (1973), Tƣ bản, tập 1, 1, Nhà xuất Sự thật, Hà Nội 11 Bộ luật Dân Việt Nam 2005 Nxb Chính trị quốc gia Hà Nội 12.C.Mác - Ph.Ăngghen (1979), Tuyển tập, tập 23, Nxb Sự thật, Hà Nội 13.Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật Kinh tế, Nxb Đại học Quốc 12 gia Hà Nội, Hà Nội 14 Luật Công chứng Việt Nam năm 2014 15.V.I Lênin (1978), Toàn tập, Tập 44, Nxb Tiến bộ, Mátxcơva 16.Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2010), Giáo trình Lý luận nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 17.Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 18.Quốc hội (1993), Luật đất đai, Hà Nội 19.Quốc hội (1998), Luật khiếu nại, tố cáo, Hà Nội 20.Quốc hội (1998), Luật quốc tịch, Hà Nội 21.Quốc hội (2003), Luật đất đai, Hà Nội 22.Quốc hội (2008), Luật Cán bộ, công chức, Hà Nội 24 Rousseau, Jean Jacques, Bàn khế ƣớc xã hội, Dg: Thanh Đạm, Nxb Tp Hồ Chí Minh, 1992 13