LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực, xác chưa sử dụng để bảo vệ học vị Các thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Mọi giúp đỡ cho việc ́H U Ế hoàn thành luận văn cảm ơn TÊ Huế, ngày tháng năm 2012 K IN H Người cam đoan Đ A ̣I H O ̣C Ngô Thị Phương Thảo i LỜI CẢM ƠN Luận văn kết trình học tâp, nghiên cứu trường với nổ lực cố gắng thân Đạt kết này, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành đến quý thầy, cô giáo trường Đại học Kinh tế Huế nhiệt tình giúp đỡ, hỗ trợ cho tơi Đặc biệt tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến Thầy giáo, Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Ế Văn Phát người trực tiếp hướng dẫn khoa học dày công giúp đỡ tơi ́H U suốt q trình nghiên cứu hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn đến lãnh đạo, cán quan: Sở Tài nguyên TÊ Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch & Đầu tư, Hội đồng định giá đấu giá H đất tỉnh, Cục thuế tỉnh Thừa Thiên Huế, Hội đồng Bồi thường hỗ trợ tái định cư IN thành phố Huế, Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Huế đặc biệt Sở Tài chính, Cục thuế tỉnh giúp đỡ tạo điều kiện cho hồn thành luận văn K Cuối tơi xin cảm ơn gia đình, bạn bè người thân ln bên ̣C cạnh động viên, khích lệ tơi suốt q trình học tập hồn thành luận văn ̣I H O Mặc dù thân cố gắng luận văn không tránh khỏi khiếm khuyết, mong nhận góp ý chân thành quý thầy, giáo để luận văn Đ A hồn thiện Xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Ngơ Thị Phương Thảo ii TĨM LƯỢC LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC KINH TẾ Họ tên học viên: NGÔ THỊ PHƯƠNG THẢO Chuyên ngành: Quản trị Kinh doanh Niên khóa: 2009-2011 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN VĂN PHÁT Tên đề tài: Giải pháp tài phát triển thị trường Bất động sản địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế Tính cấp thiết đề tài Ế Thị trường Bất động sản trải qua nhiều giai đoạn thăng hoa có U thời kỳ trầm lắng Với nhiều nổ lực hoạt động quản lý, nhà nước ban hành nhiều sách để điều tiết thị trường Bất động sản Tuy nhiên tác động ́H tích cực đến thị trường Bất động sản từ sách ln địi hỏi khoảng TÊ thời gian cần thiết để phát huy hiệu quả, Do thay đổi sách khiến thị trường bất động sản tỉnh Thừa Thiên Huế từ đầu năm 2010 đến gặp H nhiều khó khăn Đứng trước thực trạng trên, việc nghiên cứu tìm các giải IN pháp tài phát triển thị trường Bất động sản địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế phát triển hoạt động lành mạnh, ổn định cần thiết thời điểm K Phương pháp nghiên cứu ̣C Trong trình nghiên cứu đề tài sử dụng tổng hợp phương pháp: O * Phương pháp thu thập số liệu: Thứ cấp (phương pháp nghiên cứu tài liệu, quan sát), Sơ cấp (điều tra chọn mẫu): ̣I H * Phương pháp phân tích xử lý số liệu: Sử dụng phần mềm SPSS, phương Đ A pháp thống kê mô tả (Frequencies), phương pháp tổng hợp, so sánh phân tích Kết nghiên cứu đóng góp Luận văn Qua phân tích sở lý luận chung bất động sản, thị trường bất động sản từ rút số kinh nghiệm quản lý, điều hành thị trường bất động sản số nước giới để Nhà nước áp dụng hồn cảnh cụ thể Việt Nam Qua phân tích thực trạng thị trường bất động sản tỉnh TTH thời gian qua để mặt tồn sách tài áp dụng từ đưa giải pháp định hướng để sửa đổi, bổ sung ban hành sách tài nhằm phát triển thị trường bất động sản tỉnh TTH lành mạnh ổn định iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT CNH-HĐH : Cơng nghiệp hóa - đại hóa UBND: Ủy ban Nhân dân BĐS: Bất động sản KH: Kế hoạch Ế TTH: Thừa Thiên Huế U USD: Đô la Mỹ ́H QL: Quản lý TÊ QSDĐ: Quyền sử dụng đất Đ A ̣I H O ̣C K IN H XHCN: Xã Hội Chủ nghĩa iv DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Tình hình đấu giá đất phịng Vật Giá- Sở Tài giai đoạn 20032004 .36 Bảng 2.2 Tình hình đấu giá đất phịng Vật Giá năm 2005 Trnng tâm thẩm định giá 37 Bảng 2.3: Tình hình giao dịch bất động sản địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế giai đoạn 2007-2010 .42 Tình hình bán đấu giá quyền sử dụng đất phân lô khu quy hoạch Ế Bảng 2.4 U Trung tâm tư vấn dịch vụ bán đấu giá tài sản DATC Huế ́H Trung tâm đấu giá đất – Sở Tư Pháp tổ chức: .45 Tổng hợp đối tượng khảo sát chuyên gia 49 Bảng 2.6 Tổng hợp đối tượng khảo sát hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị TÊ Bảng 2.5 H nhà nước thu hồi đất 50 Tổng hợp ý kiến chuyên gia giá đất UBND tỉnh quy định 52 Bảng 2.8 Tổng hợp ý kiến chun gia cơng thức tính giá thu tiền sử dụng IN Bảng 2.7 Tổng hợp ý kiến chuyên gia tỷ lệ % xác định giá thuê đất 55 ̣C Bảng 2.9 K đất Hệ số điều chỉnh K 54 O Bảng 2.10 Tổng hợp ý kiến chuyên gia sách thuê đất .57 ̣I H Bảng 2.11 Tổng hợp ý kiến chuyên gia lệ phí trước bạ .58 Bảng 2.12 Tổng hợp ý kiến chuyên gia Thuế sử dụng đất nông nghiệp .60 Đ A Bảng 2.13 Tổng hợp ý kiến chuyên gia thuế suất thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản doanh nghiệp 62 Bảng 2.14 Tổng hợp ý kiến chuyên gia thuế nhà đất 66 Bảng 2.15 Tổng hợp ý kiến đối tượng bị thu hồi bồi thường giá bồi thường đất 70 Bảng 2.16 Tổng hợp ý kiến đối tượng bị thu hồi bồi thường giá giao đất tái định cư 70 Bảng 3.1 Tổng hợp ý kiến chuyên gia giải pháp thuế sử dụng đất nông nghiệp thuế nhà đất 81 v Bảng 3.2 Tổng hợp ý kiến chuyên gia giải pháp lệ phí trước bạ thuế thu nhập cá nhân 87 Bảng 3.3 Tổng hợp ý kiến chuyên gia giải pháp thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản doanh nghiệp 88 Bảng 3.4 Tổng hợp ý kiến chuyên gia giải pháp sách thuê đất .92 Bảng 3.5 Tổng hợp ý kiến chuyên gia giải pháp sách thuê đất .94 Bảng 3.6 Tổng hợp ý kiến chuyên gia giải pháp Tạo lập tăng cung hàng Đ A ̣I H O ̣C K IN H TÊ ́H U Ế hóa cho thị trường bất động sản 96 vi MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Tóm lược luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế iii Danh mục chữ viết tắt iv Danh mục bảng biểu .v Ế Mục lục vii U MỞ ĐẦU ́H CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG TÊ BẤT ĐỘNG SẢN .4 1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỒNG SẢN VÀ THỊ H TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .4 IN 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Khái niệm hàng hóa bất động sản .4 K 1.1.3 Các đặc điểm bất động sản ̣C 1.1.4 Khái niệm thị trường bất động sản O 1.1.5 Sự đời phát triển thị trường bất động sản ̣I H 1.1.5.1 Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản .8 1.1.5.2 Đặc điểm thị trường bất động sản Đ A 1.1.5.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 11 1.1.5.4 Các phận cấu thành thị trường bất động sản 13 1.2 CÁC LOẠI HÌNH GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY .18 1.2.1 Giao dịch mua bán bất động sản .18 1.2.2 Giao dịch cho thuê bất động sản .19 1.2.3 Giao dịch chấp bất động sản 19 1.2.4 Giao dịch bất động sản góp vốn liên doanh 19 1.3 VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI NỀN KINH TẾ 19 1.3.1 Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển .19 vii 1.3.2 Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển 20 1.3.3 Phát triển thị trường bất động sản cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước 20 1.3.4 Thị trường bất động sản ảnh hưởng đến ổn định xã hội nâng cao đồi sống nhân dân 21 1.3.5 Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy đổi sách đất đai, đổi quản lý đất đai, quản lý bất động sản 21 Ế 1.4 KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG U BẤT ĐỘNG SẢN .22 ́H 1.4.1 Thị trường bất động sản Đức .22 1.4.2 Thị trường bất động sản Singapore Trung Quốc 24 TÊ 1.4.3 Thị trường bất động sản Australia 25 1.4.4 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 26 H CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA IN BÀN TỈNH THỪA THIÊN HUẾ TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY 29 K 2.1 KHÁI QUÁT QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THỪA THIÊN HUẾ 29 O ̣C 2.1.1 Khái quát chung tỉnh Thừa Thiên Huế .29 ̣I H 2.1.2.Thị trường bất động sản địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế trước có Luật đất đai năm 1993 .31 Đ A 2.1.3.Thị trường bất động sản địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 32 2.1.4.Thị trường bất động sản địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế giai đoạn từ năm 2003 đến .34 2.2 CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH CỦA NHÀ NƯỚC TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 48 2.2.1 Mô tả mẫu khảo sát 48 2.2.2 Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tỉnh Thừa Thiên Huế thơng qua sách tài 50 viii 2.2.2.1 Thu tiền sử dụng đất 50 2.2.2.2.Tiền thuê đất 55 2.2.2.3 Lệ phí trước bạ .57 2.2.2.4.Thuế sử dụng đất nông nghiệp 59 2.2.2.5 Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản 61 2.2.2.6.Thuế nhà đất 65 2.2.2.7 Chính sách giá đất 66 Ế 2.2.2.8 Đền bù thiệt hại nhà nước thu hồi đất 68 U 2.3 NHỮNG KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC, NHỮNG TỒN TẠI VÀ NGUYÊN NHÂN ́H TỒN TẠI CỦA HOẠT ĐỘNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 72 2.3.1 Những kết đạt 72 TÊ 2.3.2 Những tồn cần khắc phục 73 2.3.3 Những nguyên nhân tồn .74 H CHƯƠNG : ĐỊNH HƯỚNG VỀ CHÍNH SÁCH VÀ CÁC GIẢI PHÁP TÀI IN CHÍNH ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN K TỈNH THỪA THIÊN HUẾ .77 3.1 ĐỊNH HƯỚNG VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG O ̣C BẤT ĐỘNG SẢN .77 ̣I H 3.1.1 Về sách thuế, phí lệ phí 78 3.1.2 Về sách giá đất 79 Đ A 3.1.3 Về sách quy hoạch khai thác dự án 79 3.2 CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH CỤ THỂ 80 3.2.1 Các sách liên quan đến thuế 80 3.2.1.1 Thuế sử dụng đất 80 3.2.1.2.Thuế trước bạ 84 3.2.2 Giải pháp sách giá bất động sản .89 3.2.3 Giải pháp thu tài liên quan đến bất động sản 91 3.2.4 Các giải pháp khác .93 ix 3.2.4.1 Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà .93 3.2.4.2 Tạo lập tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản 95 3.2.4.3 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản thị trường bất động sản công khai, minh bạch 96 3.2.4.4 Đổi hồn thiện sách tín dụng liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản 97 Ế 3.2.4.5 Đổi công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hồn chỉnh cơng tác U thiết kế thị 99 ́H KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ 102 I KẾT LUẬN 102 TÊ KIẾN NGHỊ 103 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 105 Đ A ̣I H O ̣C K IN H PHỤ LỤC x * Tiền sử dụng đất Nhà nước thu tiền sử dụng đất nhằm điều tiết hoạt động sử dụng đất quy hoạch, kế hoạch, hạn chế tuỳ tiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đồng thời tăng cường quản lý hoạt động sử dụng đất trái phép, khuyến khích người sử dụng đất tiết kiệm Tuy nhiên, sách thu tiền sử dụng có vài điểm cần phải chỉnh sửa lại để tạo điều kiện phát triển thị trường bất động sản phát triển theo định hướng đề đầu chương này, sách thu Ế tài liên quan đến bất động sản thời gian tới không nên đặt nặng tăng thu U từ bất động sản, cần ổn định tăng cường quản lý nhà nước thị ́H trường Cụ thể, tiền sử dụng đất phải nộp tính tồn diện tích dự án TÊ theo quy định hành chưa hợp lý thu tiền sử dụng đất phần diện tích đất dùng để kinh doanh, cịn phần diện tích đất dùng vào việc xây dựng tiện H ích cơng cộng cho dự án nên thu tỷ lệ nhỏ không thu tiền sử dụng đất IN Còn quy định thời gian nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, theo Nghị K định 38/CP trước cho phép tổ chức, cá nhân phép chậm nộp tiền tiền sử dụng đất vòng 05 năm, theo quy định Nghị định ̣C 198/2004/NĐ-CP thời gian nộp tiền sử dụng đất có định giao đất, O điều gây khó khăn cho chủ đầu tư chịu hai áp lực tài tiền sử ̣I H dụng tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi Đồng thời cịn phải tuân thủ thời gian quy định đưa bất động sản vào kinh doanh xây dựng hoàn chỉnh Đ A sở hạ tầng Giải pháp cho vấn đề cho phép nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ kinh doanh dự án không 05 năm nhằm giảm áp lực tài cho chủ đầu tư, đồng thời khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư vào bất động sản thành phần kinh tế có vốn đầu tư nước 3.2.4 Các giải pháp khác 3.2.4.1 Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trước hết phải dựa sở hệ thống hàng hóa quan hệ giao dịch công khai, ổn định, lành mạnh 93 hợp pháp Vì việc tạo lập tính pháp lý cho hàng hóa bất động sản mà trước hết cấp giấy chứng chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà vấn đề quan trọng, cấp bách nay, 100% chuyên gia đồng ý với ý kiến Bảng 3.5 Tổng hợp ý kiến chuyên gia giải pháp sách thuê đất ĐVT: chuyên gia Giải pháp đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Ý kiến chuyên gia Cộng Tỷ lệ (%) Đồng ý 100 U Ế 39 ́H (Nguồn: Số liệu điều tra- Phụ lục 1) Tuy nhiên, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu TÊ nhà tỉnh Thừa Thiên Huế chưa quan tâm mức, việc tỉnh Thừa Thiên Huế dự kiến hoàn thành vào năm 2010, đến việc cấp H giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà chưa thực xong, IN tồn nhiều hồ sơ chưa cấp giấy chứng nhận Theo tổng hợp Sở Tài K Nguyên Môi Trường tỉnh Thừa Thiên Huế, tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tỉnh Thừa Thiên Huế thời gian qua thực cịn chậm ̣C Vì vậy, để tăng lượng hàng hóa bất động sản thị trường bất động sản, tạo O tính pháp lý cho bất động sản, hạn chế giao dịch ngầm không thông qua ̣I H quan chức năng, giải pháp thời gian tới : - Đối với nhà, đất khơng có đầy đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định Đ A hành, nhà đất sử dụng ổn định lâu dài, khơng có tranh chấp, khơng thuộc diện quy hoạch cần phải xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sở dụng đất quyền sở hữu nhà - Tỉnh (các quan ban ngành chức năng) cần phải rà sóat lại tất khu quy hoạch từ trước tới nay, khu quy hoạch khơng có tính khả thi, quy hoạch treo, quy hoạch chậm triển khai cần phải xóa quy hoạch để khơng làm ảnh hưởng lớn đến đời sống cư dân vùng - Đối với diện tích đất lấn chiếm, xây dựng nhà không phép vùng quy 94 hoạch cần phải kiên giải tỏa Trong trường hợp không nằm khu quy hoạch, khơng có tranh chấp tỉnh cần phải xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà sở có xem xét phạt hành xây dựng khơng phép truy thu khoảng thuế theo quy định Trong thời gian tới, cần phải đầy mạnh công tác kiểm tra để ngăn chặn tình trạng lấn chiếm khu quy hoạch, xây dụng không phép từ đầu để tránh lãng phí chi phí xã hội - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP Chính phủ cho phép ghi nợ tiền sử dụng Ế đất không thời hạn hộ gia đình, cá nhân chưa đủ khả tài U để nộp, nộp tiền sử dụng đất thực việc chuyển nhượng tiếp ́H theo Tuy nhiên cần phải có Thơng tư hướng dẫn cụ thể Nghị định trường hợp ghi nợ trường hợp không để tạo điều kiện thuận lợi cho TÊ việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận cho người dân - Tiếp tục đẩy mạnh công tác quản lý hành chính, xem xét giảm thiểu thủ H tục theo phương thức đơn giản cho người xin đăng ký, cần công bố công khai K thụ lý hồ sơ trao trả hồ sơ IN quy trình, thủ tục việc cấp giấy chứng nhận quy định cụ thể thời 3.2.4.2 Tạo lập tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản O ̣C Đây giải pháp quan trọng để tăng số lượng hàng hóa bất động sản, tăng ̣I H chủng loại hàng hóa để đáp ứng cho nhiều dạng đối tượng áp dụng phương thức phù hợp với đặc điểm thị trường bất động sản theo định hướng XHCN Đ A nước ta Tỉnh Thừa Thiên Huế cần phải có sách tạo quỹ phát triển nhà để chủ động phát triển quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp (sau gọi chung quỹ nhà xã hội) để đáp ứng yêu cầu đối tượng thuộc diện có thu nhập thấp, đối tượng sách chưa có điều kiện tích luỹ để tự tạo lập nhà có điều kiện thuê mua trả góp Tại khu vực đô thị, việc phát triển quỹ nhà xã hội dạng hộ phải coi trọng 95 Bảng 3.6 Tổng hợp ý kiến chuyên gia giải pháp Tạo lập tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản ĐVT: chuyên gia Giải pháp tạo quỹ phát triển nhà Ý kiến chuyên gia Cộng Tỷ lệ (%) 39 Đồng ý 100 (Nguồn: Số liệu điều tra- Phụ lục 1) Ế Đây giải pháp tạo điều kiện để thực xoá bỏ bao cấp nhà U sở tạo điều kiện để đối tượng thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận với thị trường bất động sản nhà ́H 3.2.4.3 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản thị trường bất động sản TÊ công khai, minh bạch Hệ thống thông tin đất đai, quy hoạch, tài xây dựng tỉnh Thừa H Thiên Huế chưa đầy đủ, công khai minh bạch Muốn có thị trường bất IN động sản hoạt động hiệu đối tượng tham gia thị trường phải nhận thức K thông tin loại hàng hóa giao dịch khn khổ pháp lý điều chỉnh hoạt động kinh doanh ảnh hưởng đến loại hàng hóa Việc có hệ thống ̣C thông tin minh bạch sở liệu đầy đủ điều kiện cần cho giao dịch O bất động sản Với trợ giúp kỹ thuật công nghệ thông tin đại, Cấp ̣I H quốc gia Tỉnh Thừa Thiên Huế cần phải xây dựng hệ thống sở liệu quản lý bất động sản thông qua việc đăng ký bất động sản thu thập giá giao Đ A dịch bất động sản Các thơng tin thu thập cần phải có đầy đủ thông tin mã số bất động sản, đặc điểm bất động sản địa điểm, diện tích, hình dạng, sơ đồ khu đất, chủ sở hữu đến thời điểm tại, quyền nghĩa vụ liên quan đến việc sử dụng, sở hữu bất động sản đó, giá bất động sản thời điểm giao dịch chuyển nhượng khác Riêng nhà cơng trình xây dựng đất cần lưu trữ vẽ thiết kế kiến trúc sơ đồ kết cấu điện nước … cơng trình Hệ thống thơng tin đất đai mạng kết nối đại, trao đổi thông tin cập nhật quan quản lý đất đai, thuế, ngân hàng thương mại, kho bạc 96 Nhà nước cấp nhằm giúp nhà nước kiểm soát biến động diện tích, trạng sử dụng đất chủ sử dụng đất Qua nắm vững cung – cầu thị trường có biện pháp xử lý kịp thời trước biến động thị trường bất động sản Điểm đặc biệt hệ thống người sử dụng đất bất động sản phải đăng ký giá đất sở giá giao dịch thực tế xảy thị trường khu đất đó, giá qua đấu thầu, đấu giá có, giá đất quan chuyên định giá xác định, tối thiểu phải giá đất sở khung giá đất nhà nước quy định Ế Các quan chức nhà nước vào mức giá đăng ký để U tính tiền đền bù đất đai giải phóng mặt bằng, thuế sử dụng đất, thuế chuyển ́H quyền sử dụng đất khoản phí, lệ phí khác Hệ thống nên giao cho quan chức nhà nước quản lý, trì, cập nhật định kỳ báo cáo hàng TÊ năm Hệ thống nên lập trình phân quyền tiếp cận hệ thống thông tin cho quan có liên quan nhà nước tự động ghi lại thông số truy cập H quan IN Các đối tượng doanh nghiệp, cá nhân truy cập hệ thống trả K khoản phí định để mua số thông tin bất động sản mà họ quan tâm nhằm bảo đảm tính cơng khai minh bạch thông tin Thu nhập từ việc cung O hệ thống ̣C cấp thông tin chuyển vào quỹ để trì, bảo dưỡng cập nhật thơng tin ̣I H 3.2.4.4 Đổi hoàn thiện sách tín dụng liên quan đến hoạt động kinh Đ A doanh bất động sản Trong năm qua, thị trường bất động sản tỉnh Thừa Thiên Huế có bước phát triển đáng kể, có đóng góp đáng kể hệ thống ngân hàng thơng qua hình thức hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hỗ trợ vốn cho cá nhân mua bất động sản Tuy nhiên, khả đáp ứng nguồn vốn vay tổ chức tín dụng lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhiều hạn chế nhu cầu vay chủ yếu dùng vốn trung dài hạn, nguồn vốn trung dài hạn chiếm khoảng 30-35% tổng nguồn vốn huy động Trong nhu cầu vay vốn lớn, để đáp ứng nhu cầu này, tổ chức tín dụng chủ 97 yếu cân đối nguồn vốn ngắn hạn vay kinh doanh bất động sản Như dẫn đến việc tổ chức tín dụng khơng đáp ứng nhu cầu vay dài hạn khách hàng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đồng thời dễ gặp phải rủi ro khoản, chủ yếu sử dụng nguồn vốn ngắn hạn vay trung dài hạn Bên cạnh đó, chế chấp bất động sản ban hành ngày thơng thống, giảm phiền hà cho bên chấp tổ chức tín dụng nhận chấp Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực, cịn tồn Ế số khó khăn vướng mắc pháp luật đất đai, liên quan đến bất động U sản chưa đồng bộ, nhiều quy định chưa phù hợp với thực tế, chưa thống nhất, chưa ́H rõ ràng gây khó khăn cho việc chấp; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng Vì giải pháp thời gian tới : TÊ đất chậm … - Hệ thống ngân hàng cần mở rộng quan hệ hợp tác với tổ chức tài H quốc tế để thu hút nguồn vốn từ nước tài trợ cho kinh doanh nhà đầu tư IN bất động sản khác K - Chỉ đạo tổ chức tín dụng điều chỉnh cấu tín dụng phù hợp với cấu kinh tế, bố trí khối lượng vốn hợp lý cho vay kinh doanh bất động O ̣C sản, tiếp tục đơn giản hóa thủ tục cho vay, tăng khả thẩnm định giám sát ̣I H vốn cho vay để đảm bảo an toàn, hiệu bền vững hoạt động tín dụng - Chỉ đạo tổ chức tín dụng tiếp tục cải tiến quy trình đơn giản hóa thủ Đ A tục cho vay để tiết kiệm chi phí, đảm bảo hiệu kinh doanh cho tổ chức tín dụng khách hàng vay - Tổ chức việc thống kê, theo dõi, đánh giá thường xuyên tín dụng hoạt động kinh doanh bất động sản để cảnh báo, đạo tổ chức tín dụng tổ chức tín dụng cho vay xử lý khó khăn vướng mắc - Phối hợp với ngành, địa phương xử lý khó khăn, vướng mắc liên quan đến hoạt động tín dụng, chế chấp, thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp 98 3.2.4.5 Đổi công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hồn chỉnh cơng tác thiết kế thị Cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiết kế thị có vai trị đặc biệt quan trọng, giúp cho công tác quản lý trình sử dụng đất đạt hiệu cao mà cịn tác động tích cực đến hoạt động thị trường bất động sản Từ kinh nghiệm Trung Quốc, Trung Quốc quốc gia chuyển đổi từ kinh tế tập sang kinh tế thị trường theo định hướng XHCN (năm 1980) Ế chúng ta, họ nổ lực để việc thay đổi tư lĩnh vực quy U hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiết kế đô thị Họ xây dựng thí điểm thành phố ́H Thẩm Quyến theo hướng “đặc khu kinh tế” áp dụng theo chế thị trường Thẩm Quyến có sách kêu gọi đầu tư nước vào lĩnh vực đầu tư xây TÊ dựng thị, song song Thẩm Quyến xây dựng quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết khống chế, quy hoạch chi tiết tu bổ, thiết kế đô thị … Trong công tác quy H hoạch thiết kế đô thị, Thẩm Quyến xây dựng khung kết cấu thành IN phố, bao gồm : tổ chức giao thơng, hình thái kiến trúc, nét đặc sắc khu vực, quy K hoạch khu dân cư, kinh tế, văn hóa …và coi tiêu chí để quản lý thành phố Trong thiết kế thị, Thẩm Quyến đưa quy định cụ thể từ hình thức O ̣C kiến trúc, chiều cao cơng trình, vật liệu, màu sắc, khoảng lùi cơng trình … ̣I H vẽ, hệ thống văn điều lệ quản lý kèm theo Những thiết kế quy định bắt buộc cho chủ đầu tư, đảm bảo Đ A hình thái đô thị theo quy hoạch định sẳn Kết là, sau hai mươi năm, Thẩm Quyến từ làng chày nhỏ bé trở thành thành phố phát triển đại vào bậc Trung Quốc Từ kinh nghiệm Trung Quốc, công tác quy hoạch thiết kế đô thị tỉnh Thừa Thiên Huế thời gian tới cần phát triển theo hướng : - Khu vực cận trung tâm, ven cận trung tâm: Trọng tâm khu vực cải tạo, chỉnh trang kết hợp với xây dựng Phát triển kiến trúc sở kết hợp, giữ gìn, bảo vệ di sản văn hóa cơng trình kiến trúc có giá trị; tổ chức xắp xếp lại mạng lưới giao thơng, đại hóa sở hạ tầng; xây dựng mạng 99 lưới cơng trình phúc lợi công cộng; xây dựng trung tâm kinh tế, tài chính; giải tỏa khu nhà lụp xụp kên rạch khu phố; di chuyển xí nghiệp cơng nghiệp sở gây ô nhiễm môi trường ngoại vi - Khu nội thành phát triển : Mở rộng phát triển phía phường Hương Sơ, khai thác quỹ đất hiệu nông nghiệp, phát triển khu đô thị mới, dịch vụ công nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển tỉnh, đảm bảo mật độ xây dựng, mật độ cư trú theo quy định Ế - Tại khu đô thị phát triển đầu tư xây dựng sở hạ tầng đồng bộ, U đại, đặt tảng cho phát triển đô thị bền vững tương lai ́H - Khu vực giáp ranh thành phố, Huyện, Thị xã: Trên địa bàn huyện, thị xã đặc biệt thị xã Hương Thủy, huyện Phú Vang, huyện Hương Trà, xây dựng TÊ khu đô thị gắn với khu công nghiệp tập trung, khu du lịch – nghỉ dưỡng; Các khu đô thị đô thị xây dựng theo hướng đại, có sở H hạ tầng đồng bộ, kết hợp giữ gìn di tích, cảnh quan, đảm bảo mơi trường sống chất IN lượng cao; Các khu dân cư nông thôn quy hoạch, xếp theo hướng tập K trung, đầu tư sở hạ tầng đáp ứng nhu cầu ở, làm việc tốt - Các khu công nghiệp tập trung : Cải tạo nâng cấp xếp lại khu ̣C cơng nghiệp có quy hoạch thêm khu, cụm công nghiệp theo định hướng O quy hoạch phát triển công nghiệp tỉnh Thừa Thiên Huế ̣I H Những công việc phải làm thời tới : - Tỉnh Thừa Thiên Huế cần tổ chức thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đ A địa phương, quy định thiết kế thị trình Chính phủ phê duyệt Trên sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xét duyệt, đạo việc lập xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến địa phương địa bàn quản lý - Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiết kế đô thị phải phù hợp với quy hoạch chung, đảm bảo phù hợp với tiến trình CNH-HĐH - Đối với cơng tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiết kế thị cần tổ chức lấy kiến đóng góp nhân dân Cơ quan lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổng hợp, tiếp thu ý kiến đóng góp nhân dân để hồn chỉnh dự thảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trình cấp có thẩm quyền phê duyệt 100 - Cần phải công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt trụ sở làm việc quan tài nguyên, Ủy ban Nhân dân thành phố, thị xã huyện, Ủy ban Nhân dân phường, xã website Ủy ban Nhân dân tỉnh trang thông tin điện tử Ủy ban Nhân dân tỉnh, phương tiện thông tin đại chúng - Có biện pháp kiểm tra, theo dõi việc thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thiết kế đô thị xét duyệt, kịp thời kiên xử lý trường U pháp khắc phục có hiệu tình trạng quy hoạch treo Ế hợp vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa phương, đồng thời có biện ́H Kết luận chương : Để thị trường bất động sản tỉnh Thừa Thiên Huế phát triển ổn định, bền vững, hạn chế giao dịch ngầm, ổn định nguồn thu cho ngân sách TÊ việc hồn thiện sách tài bất động sản vấn đề cấp bách Việc đề xuất giải pháp để hoàn thiện sách tài phát H triển thị trường bất động sản tỉnh Thừa Thiên Huế dựa sở phân tích IN ưu, nhược điểm sách tài từ đưa giải pháp phù hợp K Có bốn nhóm giải pháp đề nghị : Nhóm sách liên quan đến thuế; giải pháp sách giá bất động sản; giải pháp thu tài liên quan bất Đ A ̣I H O ̣C động sản; giải pháp khác liên quan đến thị trường bất động sản 101 KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ I KẾT LUẬN - Qua phân tích sở lý luận chung bất động sản, thị trường bất động sản vai trò thị trường bất động sản kinh tế để từ Nhà nước có sách phù hợp, sách tài để điều tiết thị trường bất động sản, hướng thị trường bất động sản phát triển cho phù hợp với định U Ế hướng phát triển chung kinh tế Đồng thời, rút số kinh nghiệm ́H quản lý, điều hành thị trường bất động sản số nước giới để Nhà nước áp dụng hồn cảnh cụ thể Việt Nam Đ A ̣I H O ̣C K IN H TÊ - Qua phân tích thực trạng thị trường bất động sản tỉnh Thừa Thiên Huế thời gian qua, thấy thị trường bất động sản tỉnh Thừa Thiên Huế hình thành phát triển có đóng góp định cho phát triển chung kinh tế tỉnh Bên cạnh mặt tích cực, thị trường bất động sản cịn mẽ, mang tính tự phát nhiều bất ổn Nhằm để quản lý tạo môi trường thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển, Nhà nước ban hành nhiều sách để điều tiết thị trường này, đặc biệt sách tài Trong q trình vận hành mang lại số kết khả quan, nhiên, số sách cịn bộc lộ nhiều hạn chế cần phải khắc phục Vì vậy, luận văn nghiên cứu sở lý luận phân tích thực trạng, phân tích ý kiến chuyên gia thị trường bất động sản sách tài chủ yếu tác động đến thị trường bất động sản tỉnh Thừa Thiên Huế, luận văn mặt tồn sách tài áp dụng từ đưa giải pháp định hướng để sửa đổi, bổ sung ban hành sách tài sách khác có liên quan phù hợp nhằm phát triển thị trường bất động sản tỉnh Thừa Thiên Huế lành mạnh ổn định - Hiện cấp độ phát triển thị trường bất động sản tỉnh Thừa Thiên Huế thấp, trước mắt luận văn đề giải pháp mà chủ yếu giải pháp tài nhằm phát triển thị trường bất động sản tỉnh Thừa Thiên Huế lành mạnh ổn định Các nhóm giải pháp mà luận văn đề gồm : Nhóm giải pháp 102 sách thuế : thuế sử dụng đất, thuế trước bạ, thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản; nhóm giải pháp sách giá bất động sản; giải pháp thu tài liên quan đến bất động sản; nhóm giải pháp khác Trên sở nhóm giải pháp đề nghị trên, luận văn đưa định hướng để khắc phục tồn thị trường bất động sản để tạo tiền đề cho phát triển thị trường bất động sản tỉnh Thừa Thiên Huế ổn định, bền vững theo Ế hướng văn minh, đại tương lai KIẾN NGHỊ U Nhà nước cần tiến hành sửa đổi, bổ sung sách tài liên quan ́H đến bất động sản, thị trường bất động sản ban hành sách TÊ cho phù hợp với tình hình phát triển thị trường bất động sản mục tiêu phát triển thị trường bất động sản thời gian tới H Tiếp tục rà soát, bãi bỏ văn luật liên quan đến thị trường bất động K tỉnh Thừa Thiên Huế nói riêng IN sản lỗi thời, chồng chéo không phù hợp với thực tiễn Việt Nam nói chung Cơng tác quản lý nhà nước trọng đến yếu tố pháp lý liên ̣C quan đến bất động sản mà cần phải trọng đến chất giá trị kinh tế bất O động sản để phát huy tiềm bất động sản việc phát triển quản lý thị ̣I H trường bất động sản theo quy luật kinh tế thị trường Đ A Xây dựng hệ thống thông tin, sở liệu quản lý bất động sản thông qua việc đăng ký bất động sản thu thập giá giao dịch bất động sản, kết nối đại, trao đổi thông tin cập nhật quan quản lý đất đai, thuế, ngân hàng thương mại, kho bạc Nhà nước cấp Hình thành tổ chức tư vấn bất động sản, tổ chức định giá bất động sản, tổ chức bảo hiểm bất động sản có đào tạo nhà nước cơng nhận Xây dựng sách tạo quỹ phát triển nhà để chủ động phát triển quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp (sau gọi chung quỹ nhà xã hội) để đáp ứng yêu cầu đối tượng thuộc diện có thu nhập thấp, trung bình, đối tượng 103 sách chưa có điều kiện tích luỹ để tự tạo lập nhà có điều kiện thuê mua trả góp Tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành hoạt động công chứng, đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,… Đổi công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hồn chỉnh cơng tnácn thiết kế đô thị phù hợp với quy hoạch chung, đảm bảo phù hợp với tiến trình CNHHĐH, hội nhập quốc tế kết hợp giữ gìn, bảo vệ di sản văn hố cơng tình Đ A ̣I H O ̣C K IN H TÊ ́H U Ế kiến trúc có giá trị 104 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Các tài liệu giáo khoa, văn pháp luật Bộ xây dựng (2010), Đề án phát triển thị trường bất động sản, Hà Nội Đặng Hùng Võ - Định hướng thị trường bất động sản Luật đất đai năm 1993 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Luật đất đai năm 2003 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Ế Luật kinh doanh bất động sản 2006 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ ́H U Nam TÊ nghĩa Việt Nam Luật nhà năm 2005 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Nguyễn Tấn Bình - Giáo trình Tổng quan bất động sản thị trường H IN bất động sản Nhà xuất trị quốc gia (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào Nghị định số 176/1999/NĐ-CP Chính phủ Nước Cộng hịa Xã hội ̣C K thị trường bất động sản Việt Nam, Hà Nội O Chủ nghĩa Việt Nam Lệ phí trước bạ ̣I H 10 Nghị định số 164/2003/NĐ-CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Quy định chi tiết thi hành Luật thuế thu nhập doanh Đ A nghiệp 11 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2001 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 12 Nghị định 100/2008/NĐ-CP việc quy định chi tiết số điều thuế thu nhập cá nhân 13 Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 176/1999/NĐ-CP Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/5/2003 Chính phủ 14 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 sửa đổi, bổ sung 105 số điều Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 15 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 16 Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 17 Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền Ế sử dụng đất, thuê mặt nước U 18 Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Chính phủ sửa ́H đổi, bổ sung số điều Nghị định 142/2005/NĐ-CP; 19 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ quy TÊ định phương pháp xác định giá đất khung giá đất loại đất định số 188/2004/NĐ-CP H 20 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị IN 21 Trần Thanh Bình (17/3/2007), Thị trường bất động sản : thủ tục hành K rườm rà sản trở phát triển 22 Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 09 năm 2008 Bộ Tài ̣I H nhân O ̣C việc hướng dẫn thi hành số điều Luật thuế thu nhập cá 23 Thông tư số 02/2010/TT-BTC hướng dẫn bổ sung Thông tư Đ A 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 09 năm 2008 Bộ Tài việc hướng dẫn thi hành số điều Luật thuế thu nhập cá nhân 24 Quyết định số 1778/2006/QĐ-UBND ngày 28/07/2006 quy định đơn giá cho thuê đất địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế 25 Quyết định số 47/2011/QĐ-UBND việc quy định giá loại đất năm 2011 địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế 26 Sở tài Thừa Thiên Huế, Sở Tài nguyên Môi trường: Báo cáo tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2003 đến tháng 4/2011 27 Sở Tài Thừa Thiên Huế: Báo cáo tình hình thu tiền sử dụng đất 106 dự án đổi đất lấy hạ tầng địa bàn tỉnh năm 2010, 2011 28 Viện nghiên cứu địa (2006), Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản thực trạng nguyên nhân giải pháp B Các trang web: http://www.sanbatdongsan.net.vn/Destop.aspx/Tintuc/Kienthuc-TT- Batdongsan http://www.nld.com.vn/tintuc/diaoc/227455.asp http://www.metvuong.com/thongtin/535 http://saga.vn/dictview.aspx?id=5115 http://www.vnchannel.net/news/18-dau-tu-chung-khoan-dai-oc U ́H TÊ H IN K ̣C O ̣I H Đ A 107 Ế