TRNG I HC NGOI THNG KHOA KINH T V KINH DOANH QUC T CHUYấN NGNH KINH T I NGOI - - KHO LUN TT NGHIP ti: TH TRNG BT NG SN VIT NAM V NH HNG CA Nể N TNG TRNG KINH T Sinh viờn thc hin : Phan Th Minh Tõm Lp : Anh Khoỏ : 44A - KT&KDQT Giỏo viờn hng dn : TS Nguyn Vn Minh H Ni, Thỏng 05/2009 LI CM N Hon thin lun ny, trc tiờn ngi vit xin gi li cm n chõn thnh ti thy giỏo - TS Nguyn Vn Minh, ngi ó tn tỡnh ch bo, hng dn cho ngi vit sut quỏ trỡnh thc hin v hon thnh lun ng thi, ngi vit cng xin gi li cm n n trng i hc Ngoi Thng, Khoa kinh t v kinh doanh quc t cựng vi cỏc thy cụ khoa ó tn tỡnh dỡu dt ngi vit bn nm hc va qua v ó ht sc to iu kin cho ngi vit c thc hin lun Ngi vit cng xin c gi li cm n ti s ng viờn, giỳp ca gia ỡnh v bn bố quỏ trỡnh thc hin lun ny Mc dự bn thõn ó cú nhiu c gng, song s hn ch v kin thc cng nh kinh nghim thc t, thi gian v cỏc iu kin nghiờn cu cũn hn hp nờn ni dung lun s khụng th trỏnh nhng thiu sút Ngi vit rt mong nhn c nhng ý kin úng gúp quý bỏu ca thy cụ, bn bố v nhng ngi quan tõm lun c hon thin v cú giỏ tr khoa hc cng nh thc tin hn H Ni, ngy 10 thỏng 05 nm 2009 Ngi vit Phan Th Minh Tõm i MC LC DANH MC CC CH VIT TT vii DANH MC CC BNG, BIU , TH viii LI M U CHNG I MT S VN V TH TRNG BT NG SN V TNG TRNG KINH T I MT S KHI NIM C BN V TH TRNG BT NG SN V TNG TRNG KINH T TH TRNG BT NG SN 1.1 KHI NIM TH TRNG BT NG SN 1.2 C IM CA TH TRNG BT NG SN TNG TRNG KINH T 11 2.1 KHI NIM TNG TRNG KINH T 11 2.2 CC NGUN LC CA TNG TRNG KINH T 12 MI QUAN H GIA TH TRNG BT NG SN V TNG TRNG KINH T 14 3.1 TC NG CA TH TRNG BT NG SN N TNG TRNG KINH T 14 3.2 TC NG CA TNG TRNG KINH T N TH TRNG BT NG SN 20 II NHNG NH HNG CA TH TRNG BT NG SN N TNG TRNG KINH T 22 TH TRNG BT NG SN LM TNG GI TR T AI V THC Y SN XUT PHT TRIN 22 TH TRNG BT NG SN HUY NG VN CHO NN KINH T 23 TH TRNG BT NG SN LM TNG NGUN THU CHO NGN SCH NH NC 24 TH TRNG BT NG SN GểP PHN M RNG CC TH TRNG TRONG V NGOI NC, M RNG QUAN H QUC T 25 ii TH TRNG BT NG SN GểP PHN TO CễNG N VIC LM V NNG CAO I SNG CA NHN DN 26 III Mễ HèNH NH GI NHNG NH HNG CA TH TRNG BT NG SN N TNG TRNG KINH T 27 CHNG II THC TRNG TH TRNG BT NG SN VIT NAM V NH HNG CA Nể N TNG TRNG KINH T 32 I THC TRNG TH TRNG BT NG SN CA VIT NAM 32 C S PHP Lí CHO VIC HèNH THNH V PHT TRIN TH TRNG BT NG SN NC TA 32 THC TRNG TH TRNG BT NG SN CA VIT NAM 34 2.1 GIAI ON TRC NM 1993 34 2.2 GIAI ON T 1993-2001 35 2.3 GIAI ON T 2001-2003 36 2.4 GIAI ON T 2003-2005 38 2.5 GIAI ON T 2005 N THNG 03/2009 41 II NHNG NH HNG CA TH TRNG BT NG SN N TNG TRNG KINH T 48 NH HNG N VN U T 49 TO CễNG N VIC LM 55 ểNG GểP CA NGN SCH NH NC 56 ểNG GểP VO XUT KHU RềNG 58 NH HNG N CHI TIấU CHO TIấU DNG 59 NH HNG CA TH TRNG BT NG SN N TNG TRNG GDP 61 III NH GI TNG QUT HOT NG CA TH TRNG BT NG SN I VI TNG TRNG KINH T CA VIT NAM 63 NHNG MT C CA TH TRNG BT NG SN 63 1.1 THU HT C NHIU VN U T TRONG V NGOI NC 64 1.2 TO CễNG N VIC LM V NNG CAO I SNG NHN DN 64 1.3 ểNG GểP VO NGN SCH NH NC NGY CNG TNG LấN 65 1.4 GểP PHN LM TNG XUT KHU RềNG 65 iii 1.5 NHNG MT C KHC 65 NHNG VN CN KHC PHC 66 2.1 HIU QU S DNG VN THP 66 2.2 NGUN NHN LC CHO TH TRNG BS CềN NHIU HN CH 67 2.3 ểNG GểP VO NGN SCH THP 67 2.4 TH TRNG NểNG, LNH BT THNG, GI C D BIN NG DN N NN U C 67 2.5 THễNG TIN KHễNG Y , THIU MINH BCH, KHể TIP CN 68 NGUYấN NHN NHNG HN CH TRONG HOT NG CA TH TRNG BT NG SN TI VIT NAM 68 3.1 H THNG PHP Lí CHA Y V CHA MNH 69 3.2 S PHT TRIN CA CễNG TC O TO NHN S CHA P NG C YấU CU PHT TRIN CA TH TRNG BS 69 3.3 TèNH TRNG U T BS "THEO MT" ANG NGY CNG PH BIN 70 3.4 TN DNG BS V CHNH SCH TIN T V LI SUT 71 3.5 LNG TIN CHO VAY A C GIA TNG 72 3.6 TNH MINH BCH CA TH TRNG BT NG SN CềN THP 73 CHNG III MT S KIN NGH GểP PHN QUN Lí V PHT TRIN TH TRNG BT NG SN 76 I D ON TèNH HèNH PHT TRIN CA TH TRNG BT NG SN NM 2009 76 TH TRNG NH 76 TH TRNG BS DU LCH, KHU LIấN HP, TRUNG TM THNG MI 78 TH TRNG BT NG SN BN L 78 TH TRNG CN H CAO CP V VN PHềNG CHO THUấ 79 II KINH NGHIM PHT TRIN TH TRNG BT NG SN CA MT S NC V BI HC KINH NGHIM CHO VIT NAM 80 iv PHT TRIN TH TRNG BT NG SN MT S NC TRấN TH GII 80 1.1 PHT TRIN TH TRNG BT NG SN CNG HO LIấN BANG C 80 1.2 PHT TRIN TH TRNG BT NG SN TRUNG QUC 82 1.3 QUN Lí V PHT TRIN TH TRNG BT NG SN SINGARPORE 87 1.4 QUN Lí V PHT TRIN TH TRNG BT NG SN MALAYSIA 88 1.5 QUN Lí V PHT TRIN TH TRNG BT NG SN HOA K 89 BI HC KINH NGHIM V QUN Lí V PHT TRIN TH TRNG BT NG SN CHO VIT NAM 90 III MT S XUT NHM QUN Lí V PHT TRIN TH TRNG BT NG SN P NG MC TIấU TNG TRNG KINH T BN VNG 91 CC GII PHP T PHA V Mễ 91 1.1 N NH TM Lí NGI DN, TRNH TRèNH TRNG U C BNG CC QUY NH HP Lí V S DNG Cể HIU QU HN CC CễNG C TI CHNH TRONG QUN Lí NH NC V TH TRNG BT NG SN 91 1.2 TNG CUNG BT NG SN PH HP VI CU BT NG SN HIN NAY VIT NAM 93 1.3 A DNG HO NGUN VN CHO TH TRNG BT NG SN 94 1.4 PHT TRIN H THNG THễNG TIN, CC T CHC T VN, DCH V MUA BN BS 96 1.5 O TO NGUN NHN LC CHO TH TRNG BT NG SN 96 CC GII PHP VI Mễ 97 2.1 V PHA CC NGN HNG THNG MI 97 2.2 V PHA CC DOANH NGHIP KINH DOANH BT NG SN 98 KT LUN 101 v DANH MC TI LIU THAM KHO 103 vi DANH MC CC CH VIT TT STT Ch vit tt Gii thớch BS Bt ng sn CBRE (CB Richard Ellis) Cụng ty trỏch nhim hu hn CB Richarch Ellis DN Doanh nghip FDI (Foreign Direct Investment) u t trc tip nc ngoi GDP (Gross Domestic Product) Tng sn phm quc ni GNP (Gross National Product) Tng sn phm quc dõn ICOR (Incremental Capital Output Ratio) H s gia tng u t so vi tng trng IFM (International Monetary Fund) Qu tin t quc t NSNN Ngõn sỏch nh nc 10 ODA (Official Development Assistance) Ngun H tr phỏt trin chớnh thc 11 OTC (Over The Counter) Th trng chng khoỏn phi trung 12 RETI (Real Estate Transparency Index) Ch s minh bch th trng bt ng sn 13 TCTK Tng cc thng kờ 14 TSC Ti sn c nh 15 TSL Ti sn lu ng 16 TT BS Th trng bt ng sn 17 WB (World Bank) Ngõn hng th gii 18 WTO (World Trade Organization) T chc thng mi th gii 19 XK Xut khu vii DANH MC CC BNG, BIU , TH S 1: Tỏc ng ca th trng bt ng sn n tng trng kinh t 15 Mụ hỡnh 1: C ch tỏc ng ca th trng BS n tng trng kinh t 27 th 1: Bin ng giỏ cn h cao cp nm 2007 - 2/2009 46 th 2: Ch s minh bch ca th trng BS mt s nc 71 Biu 1: Tng u t cho xó hi v u t vo th trng BS t nm 2000 -2008 48 Biu 2: Tng trng v h s ICOR ca cỏc ngnh, 1996 - 2007 52 Biu 3: Lng lao ng ca c nc v lng lao ng ca th trng BS (2000 - 2008) 54 Biu 4: úng gúp ca th trng BS vo GDP 59 Bng 1: Tng u t ton xó hi v u t cho BS 48 Bng2: S lng d ỏn v FDI vo th trng BS t nm 2000 - 2008 49 Bng3: u t cụng theo ngnh 51 Bng 4: u t ca Tp on Kinh t v cỏc Tng cụng ty 52 Bng 5: Lng lao ng ca c nc v lng lao ng ca th trng BS (2000 2008) 53 Bng 6: C cu ngun thu ca chớnh ph 55 Bng 7: úng gúp ca cỏc doanh nghip u t v kinh doanh vo ngõn sỏch nh nc 55 Bng 8: Giỏ tr xut khu ca cỏc doanh nghip FDI vo th trng BS 56 Bng 9: GDP theo tiờu dựng 58 Bảng10: Đóng góp thị tr-ờng BĐS vào GDP 59 viii LI M U Lý chn ti Th trng bt ng sn c coi l xng sng ca nn kinh t vỡ th trng ny khụng ch liờn quan trc tip n mt lng ti sn ln ca quc gia m cũn liờn quan n cỏc th trng khỏc nn kinh t Qun lý v phỏt trin tt th trng bt ng sn s xõy dng c mt c s h tng tt, t ú khụng ch tn dng v phỏt trin c ti sn sn cú ca quc gia m cũn thu hỳt c cỏc ngun v thỳc y cỏc th trng khỏc phỏt trin theo Cú th núi th trng bt ng sn l th trng ca cỏc th trng Nú hng, nn kinh t thnh; nú suy, nn kinh t sp Do ú, chỳng ta cn phi chỳ trng phỏt trin bn vng th trng ny Nm 1993, cựng vi s i ca Lut t ai, th trng bt ng sn Vit Nam chớnh thc c tha nhn Tớnh n nm 2008, th trng ny mi ch phỏt trin c 15 nm nhng ó tri qua ba ln núng, lnh vi mc trm trng ngy cng tng lờn Rừ rng th trng bt ng sn Vit Nam cũn rt non tr, phỏt trin ht sc phc v luụn tỡnh trng bt n nh c bit nhng nm gn õy, cựng vi s phỏt trin mnh m v quy mụ, th trng ny li cng th hin rừ hn s bin ng phc v bt n nh ca mỡnh: bựng n t nm 2006, bin ng mnh nm 2007 v suy gim nhanh chúng nm 2008 Thờm vo ú cng giai on ny, Vit Nam chớnh thc tr thnh thnh viờn ca T chc thng mi th gii WTO (07/11/2006) cng cú ngha l Vit Nam phi m ca th trng hi nhp vi nn kinh t th gii iu ny s khin cho th trng bt ng sn cũn non tr vi sc khỏng yu ca Vit Nam cng d b tn thng hn t nh hng ca th gii bờn ngoi, c bit l nh hng t cuc khng hong kinh t th gii ang din hin - cuc khng hong bt ngun t bong búng bt ng sn ca M Trc nhng nguy c tim tng t cuc khng hong kinh t th gii, cõu hi c t l th trng bt ng sn Vit Nam s phỏt trin nh th no, sau bao lõu cú th phc hi v nú s nh hng nh th no n i sng ngi dõn cng nh s tng trng chung ca nn kinh t? tr li cho nhng cõu hi ú thỡ trc ht chỳng ta cn phi hiu rừ th trng bt ng sn Vit Nam ó v ang nh hng nh th no n tng trng kinh t, sau ú mi cú th a nhng d oỏn v s phỏt trin ca th trng ny cng nh a nhng xut qun lý v phỏt trin tt nú c Vỡ nhng lý trờn, ngi vit ó quyt nh chn ti: TH TRNG BT NG SN VIT NAM V NH HNG CA Nể N TNG TRNG KINH T lm ti cho khoỏ lun tt nghip ca mỡnh Tỡnh hỡnh nghiờn cu Th trng bt ng sn l mt lnh vc mi i vi mt nn kinh t ang quỏ trỡnh chuyn i nh Vit Nam Cho n ó cú khỏ nhiu ti liu, cụng trỡnh nghiờn cu vit v th trng bt ng sn, cỏc gii phỏp phỏt trin th trng bt ng sn, tỡnh hỡnh u t trc tip nc ngoi vo th trng bt ng sn Vit Nam Tuy nhiờn, hin cha cú ti liu v cụng trỡnh nghiờn cu chớnh thc no v nh hng ca th trng bt ng sn n tng trng kinh t ti Vit Nam i tng v phm vi nghiờn cu Lun trung vo nghiờn cu thc trng th trng bt ng sn v nhng nh hng ca nú n tng trng kinh t ca Vit Nam Khung thi gian nghiờn cu ch yu t nm 2000 n thỏng 03/2009 Khụng gian nghiờn cu ch yu trung vo hai th trng bt ng sn ln nht l th trng bt ng sn H Ni v thnh ph H Chớ Minh vỡ hai th trng ny phỏt trin tng i sm, rt phc v luụn tỡnh trng bt n nh, thu hỳt c s chỳ ý ca cỏc nh qun lý, gii u t kinh doanh bt ng sn, cỏc ngõn hng v cú nh hng sõu sc ti nn kinh t Mc ớch nghiờn cu Thụng qua vic tỡm hiu thc trng th trng bt ng sn Vit Nam giai on t nm 1993 n thỏng 03/2009, lun ny t mc tiờu lm rừ nhng nh hng ca th trng bt ng sn i vi tng trng kinh t Trờn c s ú, ngi vit a mt s xut nhm qun lý v phỏt trin th trng bt ng sn ỏp ng mc tiờu tng trng kinh t bn vng ca Vit Nam Nhim v nghiờn cu thc hin mc ớch núi trờn, ti cú cỏc nhim v c th sau õy: - Xỏc nh v phõn tớch nh hng ca th trng bt ng sn n tng trng kinh t, sau ú xỏc nh c ch tỏc ng ny thụng qua vic xõy dng mụ hỡnh ỏnh giỏ tỏc ng ca th trng bt ng sn n tng trng kinh t; - Cung cp thụng tin v thc trng th trng bt ng sn Vit Nam thi k nghiờn cu t nm 1993 n thỏng 03/2009; - Kim chng mụ hỡnh ỏnh giỏ tỏc ng ca th trng bt ng sn n tng trng kinh t ó xõy dng c trờn da vo nhng thụng tin v thc trng ca th trng bt ng sn Vit Nam; - D oỏn s phỏt trin ca th trng bt ng sn Vit Nam nm 2009, v a mt s xut nhm qun lý v phỏt trin th trng bt ng sn ỏp ng mc tiờu tng trng kinh t bn vng ca Vit Nam Phng phỏp nghiờn cu thc hin nhim v ca ti, mt s phng phỏp sau c s dng quỏ trỡnh nghiờn cu v hon thnh lun vn: - Phng phỏp tng hp v phõn tớch ti liu; - Phng phỏp thng kờ; - Phng phỏp phõn tớch v d bỏo; - Phng phỏp so sỏnh Trong ú, phng phỏp ch yu l phng phỏp tng hp v phõn tớch ti liu, phng phỏp thng kờ Kt cu ca lun Ngoi phn li m u, kt lun, danh mc ti liu tham kho, danh mc bng biu v danh mc t vit tt, lun c b cc thnh ba chng: Chng I: Mt s v th trng bt ng sn v tng trng kinh t Chng II: Thc trng th trng bt ng sn Vit Nam v nh hng ca nú n tng trng kinh t Chng III: Mt s xut gúp phn hon thin v phỏt trin th trng bt ng sn CHNG I MT S VN V TH TRNG BT NG SN V TNG TRNG KINH T I.Mt s khỏi nim c bn v th trng bt ng sn v tng trng kinh t Th trng bt ng sn 1.1.Khỏi nim th trng bt ng sn 1.1.1 Khỏi nim bt ng sn Trong quỏ trỡnh phỏt trin ca nhõn loi, ti sn ó c chia thnh bt ng sn v ng sn S phõn loi ny cú ngun gc t lut c La Mó, theo ú bt ng sn (BS) khụng ch l t ai, ca ci lũng t m cũn l nhng gỡ c to sc lao ng ca ngi trờn mnh t Hin cú nhiu quan nim khỏc v BS, cú th cú ba khỏi nim nh sau: Khỏi nim 1: BS l t, cựng vi nh v cỏc phng tin khỏc trờn t õy l khỏi nim cha bi khụng quy nh rừ cỏc phng tin trờn t nh th no thỡ c coi l BS Khỏi nim 2: BS l i) t; ii) nh v cỏc cụng trỡnh khỏc xõy trờn t Khỏi nim ny khỏc cỏc khỏi nim trờn ch: coi nhng vt khụng di di c l BS, cú hai th khụng di di c ú l t v nh nhiờn khỏi nim ny tỏch nh t Khỏi nim 3: Theo iu 181 B lut dõn s quy nh BS l ti sn khụng di di c bao gm: i) t; ii) nh , cụng trỡnh xõy dng gn lin vi t k c ti sn xõy dng gn lin vi nh ; iii) cỏc ti sn khỏc gn lin vi t; iv) Cỏc ti sn khỏc phỏp lut quy nh. Khỏi nim th cú hai u im so vi cỏc khỏi nim trờn Mt l, BS l ti sn khụng th di di c, yu t khụng th di di c nh l yu t s mt Hai l, k th t cỏc yu t khụng di di c nh: nh xõy trờn t, vt xõy dng gn lin vi nh ngoi cũn cú cỏc ti sn c nh khỏc phỏp lut quy nh bi vỡ BS thỡ cú ti sn c nh õy khụng k ti sn c nh núi chung theo ngha k toỏn (tu thu, mỏy bay, mỏy múc thit b) l vt cú th di di c nhiờn khụng phi l BS BS ch bao gm nhng ti sn c nh gn lin vi nh m thụi Tuy nhiờn, vic phõn loi ny cng khụng ging gia cỏc quc gia i vi ti sn gn lin vi t vỡ vi nhng ti sn ny tớnh cht bt ng cng ch l tng i S phõn tớch trờn cho thy bt ng sn l mt loi hng hoỏ c bit nú khụng th di di c v vỡ vy, ngoi nhng c im chung ca nhng hng hoỏ thụng thng, BS cũn cú nhng c im riờng sau: BS l hng húa cú v trớ c nh, khụng di chuyn c Ngi ta khụng th di di t t ni ny sang ni khỏc iu ú cú ngha l t luụn c nh v v trớ, v a im v khụng th chuyn di, khụng cú kh nng tng thờm v din tớch (tr trng hp san lp thay i mc ớch s dng) Tuy nhiờn, vi tin b k thut nh ngy t khụng th di di nhng nh ca ó cú th di di mt phm vi nht nh Hng hoỏ BS l ti sn cú tớnh lõu bn Tớnh lõu bn ca hng hoỏ BS gn lin vi s trng tn ca t ai, loi ti sn thiờn nhiờn ban tng khụng th b tiờu hu (tr mt s trng hp c bit nh ng t, nỳi la, st l) Mt khỏc, cỏc cụng trỡnh kin trỳc v vt kin trỳc c xõy dng trờn t cú th tn ti hng trm nm, thm hng ngn nm Ngay nụng nghip, BS l cõy lõu nm cng cú thi gian tn ti lõu di Nhỡn chung tớnh lõu bn ca hng hoỏ BS rt khỏc nhau, tu thuc vo tng loi BS c th Hng hoỏ BS mang tớnh khan him Do s khan him v tớnh cú hn ca din tớch b mt trỏi t cng nh ca tng vựng, tng a phng, tng khu vc, tng tha t nờn hng hoỏ BS mang tớnh khan him BS l mt dng ti sn cú gii hn v quy mụ qu t dnh cho mi dng hot ng, ph thuc vo nhng v trớ nht nh nờn khụng th m rng t cú din tớch gii hn, t dựng cho u t phỏt trin cỏc cụng trỡnh xõy dng li cng gii hn hn Do yu t v trớ nờn ngi ta khụng th m rng mói khụng gian b rng ca cỏc cụng trỡnh BS Vỡ vy quan h cung cu luụn mt cõn i theo chiu hng cung nh hn cu dn n tỡnh trng u c v BS, ngi u c v lõu di thng cú li giỏ c luụn cú xu hng tng lờn Tớnh d bit ca BS Mi BS l mt ti sn riờng bit, c sn xut n chic v u cú cỏc yu t riờng bit khụng ging vi bt k mt BS no khỏc S khỏc bit ca BS l cú s khỏc v v trớ lụ t, v kt cu v kin trỳc, v cnh quan v cỏc vt ngoi cnh Hng hoỏ BS b nh hng nhiu bi yu t quỏn, th hiu v tõm lý, tớnh cng ng Giỏ c ca hng húa BS khụng ging nh hng hoỏ thụng thng, nú chu s chi phi nhiu ca cỏc thuc v khu vc a lý nh: s phỏt trin ca lng ngh, thúi quen, quỏn, dũng h, yu t tõm lý, thm c tớn ngng, tụn giỏo, tõm linh ca dõn c sinh sng ti ú Hng hoỏ BS l loi hng hoỏ cú tớnh lng kộm Do khụng th di di v tn ti lõu bn nờn thụng thng giỏ c ca BS rt cao so vi nhiu hng hoỏ thụng thng, mt khỏc hng hoỏ ny cũn chu nh hng nhiu ca cỏc yu t th hiu, quỏn nờn nhỡn chung khụng d chuyn i hng hoỏ ny thnh tin (tớnh lng kộm) Hng hoỏ BS chu nh hng ln S i hay hon thin ca BS ny l iu kin i hoc mt i, tng thờm hoc gim bt giỏ tr v giỏ tr s dng ca BS Vớ d nh vic xõy dng cỏc cụng trỡnh h tng k thut v h tng xó hi s lm tng v p, s tin li v giỏ tr ca cỏc cụng trỡnh xõy dng khu vc S i ca mt ng mi s dn n s i ca nhng t im dõn c hay cỏc khu cụng nghip, du lch, thng mi, dch v bỏm theo trc ng ú Nh vy, BS l loi ti sn cú tớnh nh hng rt mnh gia cỏc BS lin k v cú tỏc ng nh hng rt mnh n cỏc hot ng kinh t - xó hi cú liờn quan Hng hoỏ BS chu s chi phi mnh m ca phỏp lut v chớnh sỏch ca Nh nc BS l loi ti sn quan trng ca mi quc gia, mi dõn tc, mi c quan n v cng nh ca mi ngi dõn Cỏc quan h giao dch v BS thng cú tỏc ng rt mnh m n hu ht nhng hot ng kinh t - xó hi tng cng vai trũ ca mỡnh, trỡ s n nh v khai thỏc cú hiu qu cỏc ngun ni lc cho phỏt trin, Nh nc phi quan tõm n BS v th trng BS (TT BS), phi ban hnh cỏc bn phỏp lut, cỏc ch trng, chớnh sỏch nhm thc hin vai trũ v chc nng qun lý i vi hot ng ca TT BS Mt khỏc, BS gn lin vi t m t v bn cht thuc s hu ton xó hi Do vy BS chu s chi phi mnh m ca phỏp lut v s qun lý ca Nh nc Ngoi nhng c im c bn trờn, s phỏt trin ca sn xut, s tng lờn ca dõn s lm cho nhu cu v t cho sn xut v nh khụng ngng tng lờn, nờn giỏ c ca BS cú xu hng ngy cng tng cỏc hng hoỏ thụng thng khỏc, vi tin b ca khoa hc k thut thỡ giỏ c ngy cng gim xung 1.1.2 Khỏi nim th trng bt ng sn Khỏi nim TT BS c xut hin cựng vi cỏc th trng hng hoỏ khỏc iu ú cho thy mc phỏt trin ca TT BS mi nc tu thuc vo mc phỏt trin ca nn kinh t th trng ca quc gia ú nc ta, thi k bao cp (trc nm 1986), m nn kinh t hng hoỏ cha phỏt trin thỡ TT BS khụng c tha nhn mt cỏch chớnh thc Tuy nhiờn, nhu cu tt yu ca nhiu ngi dõn di cỏc hỡnh thc v mc khỏc nờn th trng ny ngm tn ti v õm thm phỏt trin, cho n cui nhng nm chớn mi ca th k trc, sau cú Lut t nm 1993, th trng ny ó sụi ng v c tha nhn cng nh mt th trng hng hoỏ khỏc Hin nay, cú khỏ nhiu quan nim khỏc v TT BS, nhiờn theo nh Cc Qun Lý Nh - B Xõy Dng thỡ cú mt khỏi nim tng hp v chung nht cho TT BS nh sau: "Th trng bt ng sn l "ni" din quỏ trỡnh giao dch hng hoỏ bt ng sn gia cỏc bờn cú liờn quan L "ni" din cỏc hot ng mua bỏn, chuyn nhng, cho thuờ, th chp v cỏc dch v cú liờn quan n bt ng sn nh trung gian, mụi gii, t gia cỏc ch th trờn th trng m ú vai trũ qun lý Nh nc cú tỏc ng quyt nh n s thỳc y phỏt trin hay kỡm hóm hot ng kinh doanh trờn th trng bt ng sn" Khỏi nim ni õy khụng ch n thun l ch a im m nú bao hm cỏc yu t khụng gian v thi gian cỏc quan h giao dch v BS din 1.2.c im ca th trng bt ng sn Hng hoỏ BS l loi hng hoỏ c bit, khỏc vi cỏc loi hng hoỏ thụng thng nờn TT BS cng cú nhng c im riờng Tớnh cỏch bit gia hng hoỏ v a im giao dch i vi hng hoỏ thụng thng, a im giao dch thng l ni hin din ca hng hoỏ giao dch, cũn i vi hng hoỏ BS, a im giao dch li cỏch bit vi hng hoỏ BS giao dch ú l c im ca hng hoỏ BS cú v trớ c nh, khụng th di di c Do vy, hot ng giao dch BS thng c tin hnh trờn cỏc ch hng hoỏ BS o Cỏc ch ny rt a dng, cú th l trung tõm giao dch ln (ch a c), cng cú th l mt a im nh hp vi cỏc vt dng n s ti thiu, hoc ti nh riờng, nh hng, quỏn nc u to nờn ch giao dch BS TT BS thc cht l th trng giao dch cỏc quyn v li ớch cha ng BS Vỡ t thuc s hu ton dõn Nh nc thng nht qun lý nờn cỏc giao dch v t trờn th trng thc cht l giao dch cỏc quyn v li ớch cú c t vic s dng nú Ngi cú quyn s dng t s thu c li ớch t vic s dng t em li Vỡ khụng b hao mũn v mt i quỏ trỡnh s dng nờn ngi s dng cú th tỡm mi bin phỏp khỏc khai thỏc ti a cỏc li ớch m din tớch t s dng cú th mang li nh xõy nh nhiu tng i vi t xõy dng, u t thõm canh, xen canh tng v i vi t canh tỏc iu ú cho thy, giỏ t (giỏ quyn s dng t) khụng phn ỏnh giỏ tr ca t ai, m giỏ t phn ỏnh kh nng thu li t vic s dng v thu li t t TT BS mang tớnh vựng v khu vc sõu sc BS l hng hoỏ khụng th di di c nờn TT BS chu nh hng nhiu bi yu t mang tớnh cht khu vc, cc b khụng ging gia cỏc a phng Cú nhng vựng, nhng khu vc, th trng hot ng khỏ nhn nhp nhng cú nhng vựng, nhng khu vc li gn nh úng bng Mt khỏc, theo c im tõm lý, quỏn ca mi vựng, mi lng, mi a phng v mt a phng cựng mt din tớch t, ch cn v trớ, hỡnh thự t, hng cú th lm nh trờn t khỏc thỡ giỏ c cng khỏc iu ú cho thy, s khỏc v trỡnh phỏt trin kinh t, hoỏ, xó hi v mt dõn s lm cho nhu cu v BS cng s khỏc v s lng, hỡnh dng, cht lng v t ú dn n s khỏc v mc phỏt trin ca TT BS S phỏt trin ca TT BS cỏc nc cng nh nc ta thi gian qua cho thy, quy mụ v mc phỏt trin ca th trng ny cỏc thnh ph, ụ th ln v cỏc vựng ven cỏc ụ th ln thng cao hn nhiu so vi cỏc ụ th nh, cỏc khu vc xa cỏc thnh ph, ụ th ln v khu vc nụng thụn TT BS l th trng khụng hon ho Mc dự TT BS cú ni dung rt phong phỳ nhng li l th trng khụng hon ho S d nh vy l cỏc thụng tin v hng hoỏ BS v TT BS khụng y v ph bin rng rói nh cỏc loi hng hoỏ khỏc S so sỏnh gia cỏc BS cựng loi khú chớnh xỏc vỡ cỏc tiờu ỏnh giỏ BS khụng chớnh xỏc nh i vi cỏc hng hoỏ khỏc (cỏc kt cu cụng trỡnh, cht lng cụng trỡnh, v p kin trỳc, v trớ a lý u c o lng mt cỏch tng i, khú chớnh xỏc) BS mang tớnh vựng v khu vc, chỳng khụng lin k v khụng phi bao gi cng tỡm c BS cựng loi so sỏnh cnh tranh mt cỏch y Hn na, s lng ngi tham gia cung v cu v mi loi BS u cú s lng nh, khụng m bo tiờu cho cnh tranh hon ho tr ca cung v cu v BS ln hn so vi cỏc hng hoỏ khỏc Khi nhu cu v mt hng hoỏ thụng thng no ú trờn th trng tng lờn thỡ cỏc nh cung cp s nhanh chúng tỡm mi bin phỏp sn xut hoc nhp khu cung cp Tuy nhiờn, vic nhanh chúng ỏp ng nhu cu ca th trng ph thuc vo c im c th ca tng sn phm v tng ngnh ngh cng nh s phỏt trin ca hot ng xut nhp khu i vi BS, khụng th sn xut hoc nhp khu t nờn cu v BS tng thỡ cung v BS trờn TT BS khụng th phn ng nhanh chúng c Vic tng cung BS ch cú th c thc hin thụng qua vic cõn nhc gim s dng mt din tớch no ú, vic ci to hoc xõy dng cỏc cụng trỡnh V tt c cỏc cụng vic ny ũi hi phi cú thi gian, t vic tỡm hiu thụng tin v t ai, xin giy phộp xõy dng, thit k, thi cụng v th tc phỏp lý chuyn nhng t TT BS l th trng khú thõm nhp S d nh vy l vỡ hng hoỏ BS khụng by bỏn trờn th trng nh cỏc loi hng hoỏ khỏc, ngi mua v bỏn BS khụng cú c hi v lng thụng tin la chn c th trng phự hp vi BS cn giao dch Hn na, vỡ BS thng cú giỏ tr ln, ngi mua v bỏn BS thng cú ớt kinh nghim vỡ h cú ớt c hi mua hoc bỏn (tr nhng ngi kinh doanh chuyờn nghip) Do vy, thc hin cỏc giao dch trờn TT BS d dng v an ton hn thỡ bờn cnh vic phi cõn nhc tớnh toỏn k lng ngi tham gia th trng BS cũn cn phi tham kho ý kin ca cỏc chuyờn gia t vn, mụi gii, nh giỏ BS cú trỡnh cao, ó qua o to, cú chuyờn mụn, kinh nghim v nm c thụng tin th trng, am hiu phỏp lut v BS TT BS chu nh hng nhiu ca yu t phỏp lut L mt nhng hng hoỏ cú giỏ tr ln, hn na vi nhng c im riờng cú ca BS nờn cỏc giao dch v BS khụng th din nh nhiu hng hoỏ thụng thng m din di s qun lý cht ch ca Nh nc S qun lý ca Nh nc i vi BS c thc hin bng phỏp lut l c s m bo an ton cho cỏc giao dch BS Mi BS u c Nh nc qun lý nh ng ký, cp giy chng nhn quyn s hu, quyn s dng, cng nh cỏc bin ng ca chỳng Mi giao dch BS u phi c thc hin di s giỏm sỏt ca Nh nc, c bit l khõu ng ký phỏp lý BS c ng ký phỏp lý theo ỳng phỏp lut s cú giỏ tr hn, chỳng c tham gia vo tt c cỏc giao dch, mua bỏn, chuyn nhng, trao i, cho thuờ, th chp, gúp liờn doanh, c phn Hn na, thụng qua kim soỏt TT BS, Nh nc tng c ngun thu ngõn sỏch t thu i vi cỏc giao dch BS TT BS cú mi liờn h mt thit vi th trng Do BS cú giỏ tr ln nờn mi giao dch u t kinh doanh BS ũi hi mt lng ln Lng ny phi c huy ng t th trng Thc t cho thy nu khụng cú mt th trng phỏt trin lnh mnh v n nh thỡ TT BS cng khụng th phỏt trin lnh mnh v n nh c Nhng cuc khng hong ti chớnh trờn th gii u dn n s khng hong ca TT BS Khi BS st giỏ nhanh s dn n s gia tng cỏc khon n khú ũi, vỡ th cú th kộo theo cỏc t chc ti chớnh tớn dng vo vũng xoỏy ca cn khng hong TT BS l th trng m vic tham gia hoc rỳt th trng l khú khn, phc v cn phi cú nhiu thi gian Do BS thng cú giỏ tr ln nờn ngi mua trờn th trng ny khụng ụng, vic mua bỏn khụng th n gin v 10 nhanh chúng nh i vi cỏc loi hng hoỏ khỏc BS l nhng yu t vt cht lõu bn, khú chuyn i cụng nng v tớnh cht, vy khụng d dng gỡ thay i nh hng u t khai thỏc cỏc cụng trỡnh BS Vỡ vy, cỏc nh u t tham gia vo TT BS phi xỏc nh hng u t di hn, ng thi phi tớnh toỏn mi quan h gia chu k kinh t v tui th vt lý quyt nh hng u t Tng trng kinh t 2.1.Khỏi nim tng trng kinh t Tng trng kinh t l mt nhng mc tiờu phỏt trin quan trng nht ca cỏc quc gia trờn th gii, c bit l nhng nc cú nn kinh t mi v ang phỏt trin t mc tiờu tng trng kinh t l iu kin tiờn quyt, khụng th thiu t c cỏc mc tiờu khỏc ca mi quc gia nh nõng cao cht lng c s h tng, tng sc hp dn ca mụi trng u t nc, theo kp v lờn trc tc phỏt trin chung ca ton th gii, gii quyt cỏc An ninh - xó hi Tng trng kinh t l khỏi nim ch s tng lờn v s lng, cht lng, tc v quy mụ sn lng ca nn kinh t mt thi k nht nh (thng l mt nm) [1, tr 38] Tng trng kinh t th hin bng s tng lờn v s lng, cht lng hng hoỏ, dch v v cỏc yu t sn xut nú, ú tng trng kinh t l tin vt cht gim bt nghốo Tng trng kinh t nhanh l cú ý ngha quyt nh i vi mi quc gia trờn ng vt lờn khc phc s lc hu, hng ti giu cú v thnh vng Tng trng kinh t hai ngun hỡnh thnh: mt l s dng y v cú hiu qu hn cỏc ngun lc hin cú, hai l nn kinh t c b sung thờm cỏc ngun lc mi Tng trng kinh t l xột di hn, ú cỏc nh kinh t thng cho rng tng trng kinh t chớnh l s gia tng sn lng tim nng, mc sn lng c to cỏc ngun lc c s dng y Theo quan nim ny ch trờn c s tng thờm c nng lc sn xut thỡ nn kinh t mi cú th sn xut mc sn lng cao hn so vi trc Nhng s dng quan im ny ụi s 11 [...]... trƣờng bất động sản Việt Nam và ảnh hƣởng của nó đến tăng trƣởng kinh tế Chƣơng III: Một số đề xuất góp phần hoàn thiện và phát triển thị trƣờng bất động sản 3 CHƢƠNG I MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TĂNG TRƢỞNG KINH TẾ I.Một số khái niệm cơ bản về thị trƣờng bất động sản và tăng trƣởng kinh tế 1 Thị trƣờng bất động sản 1.1.Khái niệm thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Trong... tác động của thị trƣờng bất động sản đến tăng trƣởng kinh tế; - Cung cấp thông tin về thực trạng thị trƣờng bất động sản Việt Nam trong thời kỳ nghiên cứu từ năm 1993 đến tháng 03/2009; - Kiểm chứng mô hình đánh giá tác động của thị trƣờng bất động sản đến tăng trƣởng kinh tế đã xây dựng đƣợc ở trên dựa vào những thông tin về thực trạng của thị trƣờng bất động sản Việt Nam; - Dự đoán sự phát triển của. .. trƣởng kinh tế tại Việt Nam 3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Luận văn tập trung vào nghiên cứu thực trạng thị trƣờng bất động sản và những ảnh hƣởng của nó đến tăng trƣởng kinh tế của Việt Nam Khung thời gian nghiên cứu chủ yếu từ năm 2000 đến tháng 03/2009 Không gian nghiên cứu chủ yếu tập trung vào hai thị trƣờng bất động sản lớn nhất là thị trƣờng bất động sản Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh vì hai thị. .. nền kinh tế đang trong quá trình chuyển đổi nhƣ Việt Nam Cho đến nay đã có khá nhiều tài liệu, công trình nghiên cứu viết về thị trƣờng bất động sản, các giải pháp phát triển thị trƣờng bất động sản, tình hình đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, hiện nay chƣa có tài liệu và công trình nghiên cứu chính thức nào về ảnh hƣởng của thị trƣờng bất động sản đến tăng. .. với tăng trƣởng kinh tế Trên cơ sở đó, ngƣời viết đƣa ra một số đề xuất nhằm quản lý và phát triển thị trƣờng bất động sản đáp ứng mục tiêu tăng trƣởng kinh tế bền vững của Việt Nam 5 Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực hiện mục đích nói trên, đề tài có các nhiệm vụ cụ thể sau đây: 2 - Xác định và phân tích ảnh hƣởng của thị trƣờng bất động sản đến tăng trƣởng kinh tế, sau đó xác định cơ chế tác động này thông... tạp và luôn trong tình trạng bất ổn định, thu hút đƣợc sự chú ý của các nhà quản lý, giới đầu tƣ kinh doanh bất động sản, các ngân hàng… và có ảnh hƣởng sâu sắc tới nền kinh tế 4 Mục đích nghiên cứu Thông qua việc tìm hiểu thực trạng thị trƣờng bất động sản Việt Nam trong giai đoạn từ năm 1993 đến tháng 03/2009, luận văn này đặt mục tiêu làm rõ những ảnh hƣởng của thị trƣờng bất động sản đối với tăng. . .kinh tế, sau đó mới có thể đƣa ra những dự đoán về sự phát triển của thị trƣờng này cũng nhƣ đƣa ra những đề xuất để quản lý và phát triển tốt nó đƣợc Vì những lý do trên, ngƣời viết đã quyết định chọn đề tài: “THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VÀ ẢNH HƢỞNG CỦA NÓ ĐẾN TĂNG TRƢỞNG KINH TẾ” làm đề tài cho khoá luận tốt nghiệp của mình 2 Tình hình nghiên cứu Thị trƣờng bất động sản là một lĩnh... ninh - xã hội… Tăng trƣởng kinh tế là khái niệm chỉ sự tăng lên về số lƣợng, chất lƣợng, tốc độ và quy mô sản lƣợng của nền kinh tế trong một thời kỳ nhất định (thƣờng là một năm) [1, tr 38] Tăng trƣởng kinh tế thể hiện bằng sự tăng lên về số lƣợng, chất lƣợng hàng hoá, dịch vụ và các yếu tố sản xuất ra nó, do đó tăng trƣởng kinh tế là tiền đề vật chất để giảm bớt đói nghèo Tăng trƣởng kinh tế nhanh là... - Dự đoán sự phát triển của thị trƣờng bất động sản Việt Nam năm 2009, và đƣa ra một số đề xuất nhằm quản lý và phát triển thị trƣờng bất động sản đáp ứng mục tiêu tăng trƣởng kinh tế bền vững của Việt Nam 6 Phƣơng pháp nghiên cứu Để thực hiện nhiệm vụ của đề tài, một số phƣơng pháp sau đƣợc sử dụng trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn: - Phƣơng pháp tổng hợp và phân tích tài liệu; - Phƣơng... kề và có tác động ảnh hƣởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế - xã hội có liên quan Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nƣớc BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng nhƣ của mỗi ngƣời dân Các quan hệ giao dịch về BĐS thƣờng có tác động rất mạnh mẽ đến hầu hết những hoạt động kinh tế - xã hội Để tăng cƣờng vai trò của