ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHAN THỊ VÂN Cơng trình hồn thành Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Đức Long SO SÁNH PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN GIỮA VIỆT NAM VÀ Phản biện 1: CỘNG HÒA LIÊN BANG ĐỨC Chuyên ngành : Luật quốc tế Mã số Phản biện 2: : 60 38 60 Luận văn bảo vệ Hội đồng chấm luận văn, họp Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Vào hồi ., ngày tháng năm 2012 HÀ NỘI - 2012 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.3 MỤC LỤC CỦA LUẬN VĂN Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục 2.3.1 2.3.2 MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ Về việc cung cấp thông tin Về nguyên tắc thực đăng ký Về nội dung đăng ký bất động sản Nhận xét, đánh giá chung hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Cộng hòa Liên bang Đức Về hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Về pháp luật đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN Khái niệm đăng ký bất động sản Khái niệm Lịch sử đăng ký bất động sản giới Mục đích đăng ký bất động sản Đặc điểm đăng ký bất động sản Thẩm quyền đăng ký Giá trị việc đăng ký Tính chất việc đăng ký Tính cơng khai hóa thơng tin đăng ký bất động sản Vai trò, ý nghĩa việc đăng ký bất động sản Đối với người dân Đối với hoạt động quản lý nhà nước Đối với thị trường bất động sản Khái quát hình thành phát triển pháp luật Việt Nam đăng ký bất động sản Chương 2: PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ ĐĂNG KÝ BẤT 7 10 12 14 14 16 16 18 19 19 20 22 23 27 ĐỘNG SẢN TRONG MỐI TƯƠNG QUAN VỚI PHÁP LUẬT CỘNG HÒA LIÊN BANG ĐỨC 2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 Một vài nét quy định đăng ký bất động sản pháp luật Việt Nam pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức Quy định đăng ký bất động sản pháp luật việt nam pháp luật Cộng hịa Liên bang Đức Về mơ hình thẩm quyền quan đăng ký 28 Về đối tượng đăng ký Về hiệu lực việc đăng ký 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.3 27 3.3.1 28 3.3.2 37 43 76 80 82 THIỆN PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRÊN CƠ SỞ THAM KHẢO PHÁP LUẬT CỘNG HÒA LIÊN BANG ĐỨC ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.3 1.3.1 1.3.2 1.3.3 1.4 50 57 60 75 Mục tiêu hoàn thiện hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản Hoàn thiện hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản phù hợp với chủ trương, đường lối, sách Đảng Nhà nước Xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản đồng bộ, thống với hệ thống pháp luật Việt Nam, gắn với mục tiêu cải cách hành Đảm bảo tương thích quy định pháp luật Việt Nam với nước khu vực giới Phương hướng hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản Hoàn thiện thủ tục đăng ký bất động sản Xây dựng hồ sơ đầy đủ tình trạng pháp lý bất động sản Hạn chế can thiệp quan hành vào thủ tục xác lập quyền dân bất động sản người dân Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản Xây dựng Luật đăng ký bất động sản - đạo luật thống quy định đăng ký bất động sản Sửa đổi, bổ sung số quy định luật nội dung có liên quan đến đăng ký bất động sản nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng hệ thống pháp luật 82 KẾT LUẬN 99 82 83 83 84 84 85 86 87 88 95 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 101 105 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Hoạt động đăng ký bất động sản có ý nghĩa quan trọng việc bảo đảm an toàn pháp lý cho bên tham gia giao dịch, ngăn ngừa tranh chấp cung cấp chứng để giải tranh chấp lĩnh vực thông qua chế công khai minh bạch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quyền khác liên quan đến bất động sản cá nhân tổ chức, từ góp phần nâng cao hiệu quản lý nhà nước thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản Trong năm vừa qua, Nhà nước Việt Nam có nhiều cố gắng việc xây dựng hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản nhằm tạo hành lang pháp lý cho việc thực đăng ký bất động sản pháp luật lĩnh vực tồn nhiều bất cập: - Đến thời điểm chưa có đạo luật riêng đăng ký bất động sản Các quy định đăng ký bất động sản nằm rải rác văn pháp luật khác như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ phát triển rừng, Luật Kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn thi hành đạo luật nêu trên; - Nhiều quy định văn luật nêu tản mạn, mâu thuẫn, chồng chéo với dẫn đến khó khăn, phiền tối khơng cho người dân mà cho quan thực thi pháp luật; - Pháp luật đăng ký bất động sản chưa đồng bộ, thiếu số quy định cần thiết quy trình đăng ký, đăng ký quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thỏa thuận số quyền khác bất động sản Ngoài ra, pháp luật lĩnh vực nêu cịn số quy định lỗi thời, khơng cịn phù hợp với tình hình thực tế, cần kịp thời sửa đổi, bổ sung Những bất cập nêu pháp luật đăng ký bất động sản gây khơng khó khăn, vướng mắc cho cá nhân, tổ chức trình thực hiện: - Về phía người dân: Thực tế cho thấy, cá nhân, tổ chức phải lập nhiều hồ sơ, đến nhiều quan để yêu cầu đăng ký tuân thủ nhiều quy trình đăng ký khác nhau, đồng thời phải nộp nhiều loại lệ phí cấp nhiều giấy chứng nhận đăng ký giao dịch có chung đối tượng bất động sản, đất đai tài sản gắn liền với đất thể thống thường đối tượng không tách rời giao dịch bất động sản; - Về phía Nhà nước: xuất phát từ chỗ người dân khơng hưởng ứng việc đăng ký, giao dịch "ngầm" tiếp tục phát sinh Trong thời gian cuối năm 2003, hầu hết báo cáo thị trường bất động sản quan quản lý điều tra xã hội học nói "thị trường ngầm" chiếm mức từ 50% đến 80 % Điều dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản ngày phát triển, Nhà nước chưa kiểm soát đầy đủ diễn biến thị trường Ngồi ra, Nhà nước khơng có đủ thơng tin để giải khiếu kiện bất động sản (theo thống kê Tòa án nhân dân tối cao, quý I năm 2008, tòa thụ lý 11045 vụ tranh chấp bất động sản số vụ giải 2355 vụ, vụ giải chiếm 21% vụ thụ lý), riêng khiếu kiện đất đai chiếm khoảng 70%, đồng thời gặp khó khăn việc phịng ngừa, chống tham nhũng thất thu thuế Do không ổn định tổ chức quan đăng ký (do thay đổi thường xuyên thẩm quyền đăng ký văn quy phạm pháp luật phân công Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chức năng, nhiệm vụ quan chịu trách nhiệm giúp Ủy ban thực công tác này) dẫn đến hệ hồ sơ quản lý không thống nhất, thông tin giao dịch bất động sản không tập trung, bị gián đoạn Nhà nước tốn nhiều chi phí cho lần thay đổi hệ thống quan đăng ký giao dịch bất động sản; - Đối với kinh tế - xã hội: Theo xếp hạng tập đoàn quản lý tiền tệ bất động sản Jones Lang LaSalle Hoa Kỳ, Việt Nam đứng cuối bảng xếp hạng 56 56 nước vùng lãnh thổ Châu Á - Thái Bình Dương năm 2006 tính minh bạch thị trường bất động sản Với thứ hạng thấp vậy, Việt Nam khó có thị trường bất động sản lành mạnh, có sức thúc đẩy phát triển kinh tế, từ khó thu hút đầu tư nước vào lĩnh vực bất động sản để phát triển kinh tế đất nước Trước tình hình trên, việc xây dựng văn pháp lý thống mang tầm Luật đăng ký bất động sản cần thiết Dự án Luật Đăng ký bất động sản đưa vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh Quốc hội khóa XI (2002-2007), Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh Quốc hội khóa XII (2007-2011) Tuy nhiên, hai năm 2005 2008, dự án Luật Đăng ký bất động sản hai lần Chính phủ thơng qua trình Ủy ban thường vụ Quốc hội thời điểm này, Quốc hội chưa cho ý kiến dự án luật Nguyên nhân tình trạng xây dựng luật, mặt thiếu tảng lý luận vững thống đăng ký bất động sản, đặc biệt pháp luật thực định nên có nhiều luồng ý kiến khác liên quan đến việc xây dựng dự án luật Mặt khác, trình soạn thảo luật cịn phát sinh khơng vấn đề gây tranh luận đối tượng, phạm vi đăng ký, giá trị pháp lý việc đăng ký, bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình, v.v… Tình hình nghiên cứu đề tài Theo tìm hiểu bước đầu học viên, Việt Nam có số cơng trình nghiên cứu lý luận thực tiễn xung quanh pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam như: "Cơ sở lý luận thực tiễn chế độ đăng ký bất động sản Việt Nam", đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ Bộ Tư pháp, năm 2004; "Đăng ký bất động sản thực tiễn phương hướng hoàn thiện", Luận văn thạc sĩ luật học Phạm Thị Kim Hiền, năm 2001 (Cao học Việt - Pháp khóa I, 1998-2001); "Thống pháp luật đăng ký bất động sản", Luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Ngọc Tú, (Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2007); "Pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Nhật Bản - Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam", Luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Thị Thu Hằng (Trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2009)… Bên cạnh đó, có nhiều báo, nghiên cứu đăng tải phương tiện thông tin đại chúng trao đổi nhiều nội dung liên quan đến đăng ký bất động sản như: giá trị pháp lý việc đăng ký, thủ tục đăng ký, cần thiết xây dựng Luật Đăng ký bất động sản, phương hướng hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản chưa có cơng trình nghiên cứu pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam tương quan so sánh với pháp luật đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức Phạm vi nghiên cứu đề tài Trong bối cảnh vậy, việc nghiên cứu pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam sở phân tích, so sánh quy định pháp luật hành với pháp luật đăng ký bất động sản số quốc gia tiêu biểu cần thiết để thấy nét tương đồng khác biệt tư pháp lý thực tiễn áp dụng pháp luật Việt Nam giới, tham khảo kinh nghiệm nước giới lĩnh vực đăng ký bất động sản, qua hồn thiện quy định pháp luật đăng ký bất động sản yêu cầu cấp bách lý luận thực tiễn Việc nghiên cứu đề tài "So sánh pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Cộng hòa Liên bang Đức" góp phần thực mục tiêu Vấn đề đăng ký bất động sản chịu điều chỉnh hệ thống quy định pháp luật, bao gồm quy định thủ tục hành chính, tổ chức máy, thuế, tố tụng,… Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ, học viên tập trung nghiên cứu, phân tích, so sánh quy định đăng ký bất động sản Việt Nam Bộ luật Dân luật chuyên ngành với quy định đăng ký bất động sản Luật đăng ký bất động sản Cộng hịa Liên bang Đức Trên sở đề xuất ý kiến tiếp thu, vận dụng kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh Việt Nam nhằm hoàn thiện quy định pháp luật nước ta lĩnh vực 10 Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu đề tài Luận văn nghiên cứu hoàn thiện sở phương pháp luận Chủ nghĩa Mác - Lênin chủ nghĩa vật biện chứng vật lịch sử Một số phương pháp khác sử dụng cách hợp lý trình nghiên cứu, giải vấn đề luận văn phương pháp lịch sử, phân tích, tổng hợp, chứng minh,… Đặc biệt, luận văn chủ yếu nghiên cứu góc độ luật so sánh: tức phương pháp phân tích, so sánh quy định đăng ký bất động sản Việt Nam quy định đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức để thấy điểm tương đồng khác biệt hai hệ thống pháp luật quy định vấn đề Việc sử dụng phương pháp so sánh luật việc nghiên cứu đề tài giúp cho người nghiên cứu có nhìn tồn diện qua đưa tranh tồn cảnh đăng ký bất động sản pháp luật nước pháp luật giới; thơng qua so sánh luật nhằm mục tiêu tìm giải pháp cải cách pháp luật quốc gia sở tham khảo pháp luật nước ngồi nhằm hài hịa hóa pháp luật thể hóa pháp luật lĩnh vực đăng ký bất động sản Mục đích, nhiệm vụ việc nghiên cứu đề tài Mục đích việc nghiên cứu đề tài làm sáng tỏ quy định pháp luật Việt Nam đăng ký bất động sản sở phân tích, so sánh quy định đăng ký bất động sản Cộng hịa Liên bang Đức, từ rút kết luận ưu điểm hạn chế pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam kiến nghị phương pháp hồn thiện Với mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài xác định sau: Thứ nhất, làm rõ sở khoa học lý luận đăng ký bất động sản để có xem xét, đánh giá thực trạng pháp luật pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức nhằm làm rõ ưu điểm thành công, nhược điểm hạn chế chế định hành Thứ ba, sở phân tích, so sánh luật, kiến nghị phương hướng giải pháp nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật đăng ký bất động sản nước ta Những kết nghiên cứu luận văn Không sâu nghiên cứu quy định hành pháp luật Việt Nam đăng ký bất động sản, luận văn đặt quy định mối tương quan so sánh với quy định pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức nhằm tìm điểm tương đồng, khác biệt hai hệ thống Trên sở đề xuất tiếp thu quy định tiên tiến, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội Việt Nam, góp phần hồn thiện quy định pháp luật hành Đây đóng góp lớn Luận văn Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung đăng ký bất động sản Chương 2: Pháp luật Việt Nam đăng ký bất động sản mối tương quan với pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức Chương 3: Phương hướng kiến nghị hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam sở tham khảo pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Thứ hai, phân tích, đánh giá quy định pháp luật hành Việt Nam sở so sánh với quy định đăng ký bất động sản Trong chương này, học viên nêu lên vấn đề mang tính lý luận đăng ký bất động sản như: khái niệm đăng ký bất động sản; đặc điểm 11 12 đăng ký bất động sản; vai trò, ý nghĩa việc đăng ký bất động sản; khái quát hình thành phát triển pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam, cụ thể sau: 1.1 Khái niệm đăng ký bất động sản Trên thực tế, hệ thống pháp luật Việt Nam chưa hình thành khái niệm chung đăng ký bất động sản, thuật ngữ hiểu cụ thể văn khác theo loại bất động sản khác Do đó, mục này, học viên khai thác từ góc độ khái niệm "đăng ký" khái niệm "bất động sản" để đưa định nghĩa ban đầu hoạt động đăng ký bất động sản sau: Đăng ký bất động sản việc quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổ đăng ký thông tin bất động sản định bao gồm thông tin trạng quyền gắn với bất động sản Các quyền bất động sản có trước thơng tin ghi vào Sổ xác lập sau quan đăng ký ghi thông tin bất động sản vào Sổ đăng ký theo quy định pháp luật 1.2 Đặc điểm đăng ký bất động sản 1.2.1 Thẩm quyền đăng ký bất động sản Tùy thuộc vào điều kiện kinh tế - trị - xã hội quốc gia mà nước có quy định khác quan đăng ký Tuy nhiên, chủ thể có thẩm quyền thực đăng ký bất động sản quan nhà nước, thực thông qua hành vi cán đăng ký Ở Việt Nam, thẩm quyền đăng ký bất động sản thuộc hệ thống quan Tài ngun mơi trường; Cộng hịa Liên bang Đức quan đăng ký lại thuộc hệ thống Tòa án 1.2.2 Giá trị việc đăng ký Trên giới, giá trị việc đăng ký bất động sản xác lập theo hai hệ thống: đăng ký nhằm xác lập quyền (Cộng hòa Liên bang Nga) đăng ký tạo hiệu lực đối kháng với người thứ ba (Nhật Bản, Hàn Quốc, Đức…) Tùy thuộc vào quan điểm lập pháp quốc gia mà 13 pháp luật nước có quy định khác giá trị pháp lý việc đăng ký bất động sản 1.2.3 Tính chất việc đăng ký Theo quy định nước, việc đăng ký bất động sản tự nguyện hay bắt buộc Tuy nhiên, dù tính chất việc đăng ký quốc gia quy định khác việc đăng ký phải thực theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định mục tiêu mà quốc gia hướng đến xây dựng hệ thống đăng ký đơn giản, thuận tiện, đảm bảo an toàn, gần gũi với người dân 1.2.4 Tính cơng khai hóa thơng tin đăng ký bất động sản Cung cấp thông tin mục tiêu quan trọng tất hệ thống đăng ký bất động sản giới Do vậy, thơng tin trạng tình trạng pháp lý bất động sản đăng ký quan có thẩm quyền lưu giữ cung cấp công khai cho tổ chức, cá nhân có yêu cầu Pháp luật đăng ký nước khẳng định quyền tiếp cận thông tin bất động sản tổ chức, cá nhân sổ đăng ký sơ sở liệu lưu giữ quan đăng ký 1.3 Vai trò, ý nghĩa việc đăng ký bất động sản 1.3.1 Đối với người dân Hoạt động đăng ký bất động sản có vai trị ý nghĩa quan trọng việc cơng khai minh bạch tình trạng pháp lý bất động sản, bật quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, giúp cho cá nhân, tổ chức có nguồn thơng tin cần thiết để xem xét, định trước tiến hành giao dịch bất động sản, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho bên tham gia giao dịch thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản 1.3.2 Đối với hoạt động quản lý nhà nước Đăng ký bất động sản giúp phục vụ tốt yêu cầu thông tin để Nhà nước kịp thời nắm tình hình bất động sản diễn biến sử 14 dụng, chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản Ngồi ra, thơng qua đăng ký giúp Nhà nước theo dõi đầy đủ chuyển dịch bất động sản để thu thuế có điều kiện để quản lý tốt thị trường bất động sản; có thêm biện pháp phịng chống tượng tiêu cực, tham nhũng việc giao đất, cho thuê đất… 1.3.3 Đối với thị trường bất động sản Lợi ích việc đăng ký bất động sản đem lại minh bạch hoạt động thị trường bất động sản, qua hạn chế tranh chấp, rủi ro việc xác lập quyền, giao dịch liên quan đến bất động sản, bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình tránh thất thu ngân sách nhà nước (do khơng thu thuế, phí, lệ phí từ giao dịch liên quan đến bất động sản) Một hệ thống đăng ký thống bất động sản giải bất cập thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động cách quy an tồn Thị trường bất động sản quy, công khai cho phép chủ sở hữu, người có quyền sử dụng bất động sản sử dụng, khai thác bất động sản cách hợp lý, tạo điều kiện cho việc đưa thiết chế quản lý thị trường bất động sản ổn định hiệu 1.4 Khái quát hình thành phát triển pháp luật Việt Nam đăng ký bất động sản Các quy định cầm cố ruộng đất quy định từ thời kỳ phong kiến, cổ luật như: Bộ luật Hồng Đức, Sắc dụ Minh Mạng thứ 20, nhiên, quy định đăng ký bất động sản chưa hình thành dù dạng sơ khai đạo luật riêng mà nằm rải rác luật chuyên ngành Mặc dù quy định hành tạo khung pháp lý đầy đủ cho hoạt động đăng ký bất động sản tình trạng tản mát dẫn đến quy định chồng chéo, có mâu thuẫn trình tự, thủ tục đăng ký Chương PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG MỐI TƯƠNG QUAN VỚI PHÁP LUẬT CỘNG HÒA LIÊN BANG ĐỨC 2.1 Một vài nét quy định đăng ký bất động sản pháp luật Việt Nam pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức Trong mục này, học viên đưa nét pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Cộng hòa Liên bang Đức, quan điểm lập pháp quốc gia, từ đó, phân tích điểm giống khác hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản mục 2.2 2.2 Quy định đăng ký bất động sản pháp luật Việt Nam pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức 2.2.1 Về mơ hình thẩm quyền quan đăng ký - Pháp luật Việt Nam quy định mơ hình đăng ký phân tán theo địa giới hành Có thể thấy hệ thống quan đăng ký bất động sản Việt Nam có đặc điểm sau đây: Đến thời kỳ Pháp thuộc, quy định đăng ký bất động sản bắt đầu hình thành phát triển, vấn đề đăng ký bất động sản phải đến Luật đất đai năm 2003 đời vấn đề đăng ký xác lập quyền đất đai việc cơng khai hóa thơng tin tình trạng pháp lý đất đai đề cập Tuy nhiên, nay, vấn đề đăng ký bất động sản Việt Nam chưa quy định Thứ nhất, tồn song song hai hệ thống quan thực đăng ký bất động sản là: hệ thống quan hành nhà nước (Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền) đứng xác lập công nhận quyền người sử dụng đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hệ thống quan đăng ký tổ chức dịch vụ công (các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nay) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quan dịch vụ cơng có chức tổ chức thực đăng ký quyền sử dụng đất 15 16 biến động quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa giúp quan tài nguyên môi trường việc thực thủ tục hành quản lý, sử dụng đất đai quy định pháp luật: Quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng, lâu năm, quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng Thứ hai, quan đăng ký bất động sản thực đăng ký bất động sản hai nội dung: đăng ký trạng bất động sản đăng ký quyền - Luật thủ tục đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức có quy định hạn chế phạm vi đối tượng đăng ký, cụ thể điều chỉnh việc đăng ký quyền liên quan đến hai loại tài sản đất cơng trình xây dựng Pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức quy định thẩm quyền đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức thuộc hệ thống Tòa án khu vực xác định theo địa hạt quản lý Hệ thống đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức tách biệt với hệ thống đăng ký, quản lý trạng bất động sản, quan đăng ký bất động sản không thực việc đăng ký trạng vật lý bất động sản Cơ quan đăng ký bất động sản thực đăng ký quyền liên quan đến bất động sản nhằm công khai hóa quyền Nhận xét: Có thể thấy điểm khác mơ hình quan đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức so với Việt Nam, thống tổ chức tập trung thẩm quyền Ở Cộng hòa Liên bang Đức, việc đăng ký tập trung quan có thẩm quyền Tịa án khu vực nơi có bất động sản quan đăng ký có thẩm quyền đăng ký theo địa hạt Trong đó, quan đăng ký bất động sản Việt Nam cịn có phân tán thẩm quyền đăng ký (phân theo cấp hành chính) tùy thuộc vào tư cách chủ thể có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản 2.2.2 Về đối tượng đăng ký Nhận xét: Như vậy, xem xét bất động sản đối tượng đăng ký theo pháp luật Việt Nam pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức ta nhận thấy điểm khác biệt sau: Thứ nhất, phạm vi đối tượng bất động sản đăng ký Cộng hòa Liên bang Đức hẹp so với quy định pháp luật Việt Nam Nếu theo quy định pháp luật Việt Nam đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng, rừng sản xuất rừng trồng, lâu năm thuộc đối tượng đăng ký bất động sản theo pháp luật Cộng hịa Liên bang Đức có đất đai cơng trình xây dựng đối tượng đăng ký Đối tượng đăng ký cơng trình xây dựng cơng trình xây dựng dạng nhà, chủ sở hữu yêu cầu lập tờ địa bạ riêng nhà Thứ hai, việc xác định đối tượng đăng ký pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức quy định rõ, đó, pháp luật Việt Nam cịn có hiểu chung chung, chưa rõ ràng không thống 2.2.3 Về giá trị pháp lý việc đăng ký Qua nghiên cứu pháp luật hành Việt Nam lĩnh vực cho thấy, có bất động sản sau thuộc diện đăng ký theo - Các văn pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam chưa có điều khoản quy định cụ thể "giá trị pháp lý đăng ký bất động sản" Tuy nhiên, qua nghiên cứu văn pháp luật hành, thấy pháp luật Việt Nam quy định giá trị pháp lý đăng ký bất động sản không theo hệ thống giới mà có đan xen hai loại giá trị pháp lý Điều này, có nghĩa đăng ký bất động sản vừa có giá trị xác lập quyền, vừa có giá trị đối kháng với người thứ ba 17 18 - Pháp luật Việt Nam chưa có đạo luật riêng quy định tổng thể nội dung đăng ký bất động sản có nội dung bất động sản đối tượng phải đăng ký nên việc xác định bất động sản đối tượng đăng ký phải dựa sở quy định pháp luật chuyên ngành Cụ thể, đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng đăng ký bất động sản sở làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản; đăng ký bất động sản nhà ở, công trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất khơng có giá trị xác lập quyền mà có giá trị cơng khai hóa thơng tin đối kháng với người thứ ba - Theo quy định pháp luật Cộng hịa Liên bang Đức việc đăng ký bất động sản khơng có giá trị xác lập quyền, có giá trị pháp lý người thứ ba Luật thủ tục đăng ký bất động sản Cộng hịa Liên bang Đức khơng quy định cụ thể giá trị pháp lý việc đăng ký, mà quy định gián tiếp thông qua thứ tự ưu tiên quyền đăng ký - Nhận xét: pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức thừa nhận sở hữu tư nhân đất đai cơng trình xây dựng, đồng thời thừa nhận việc xác lập, chuyển dịch quyền sở hữu thực sở tự ý chí chủ thể, nên hệ thống đăng ký bất động sản Cộng hịa Liên bang Đức, việc đăng ký khơng phải điều kiện để xác lập quyền bất động sản Việc đăng ký có giá trị cơng khai hóa thơng tin quyền bất động sản, qua xác định hiệu lực đối kháng với người thứ ba, đồng thời xác định thứ tự ưu tiên quyền bất động sản chủ thể khác Trong đó, Việt Nam, có nhiều văn chuyên ngành quy định bất động sản giới hạn theo loại tài sản sở thừa nhận nhà nước đất đai thuộc sở hữu tồn dân, cịn nhà ở, cơng trình xây dựng, rừng sản xuất rừng trồng thuộc sở hữu tư nhân nên loại bất động sản, việc đăng ký có giá trị pháp lý khác Đối với đất đai, đăng ký có ý nghĩa xác lập quyền Đối với nhà ở, việc "đăng ký" có giá trị điều kiện để đưa nhà vào giao dịch (Điều 91 Luật Nhà ở) 19 2.2.4 Về việc cung cấp thông tin - Ở Việt Nam, thông tin cung cấp cho người có nhu cầu tìm hiểu thơng tin giao dịch đăng ký có hiệu lực lưu giữ hồ sơ địa Với phương thức đăng ký bất động sản nước ta chủ yếu phương thức giấy, việc áp dụng công nghệ thông tin chưa nhiều, cộng với mơ hình đăng ký phân cấp thơng tin cung cấp cho người tìm hiểu khó cập nhật tình hình bất động sản Hệ thống thơng tin tình trạng pháp lý bất động sản chưa đảm bảo tính thống nhất, đồng không cập nhật thường xuyên, liên tục không lưu giữ đầy đủ qua giai đoạn phát triển lịch sử - Ở Cộng hịa Liên bang Đức, thơng tin cung cấp cho người tìm hiểu khơng thơng tin sổ địa bạ Văn mà "các đơn đề nghị đăng ký chưa thực hiện" Những thông tin giúp người tìm hiểu nắm bắt tình trạng pháp lý cách cập nhật đầy đủ - Nhận xét: phạm vi cung cấp thơng tin Việt nam so với Cộng hịa Liên bang Đức cịn có nhiều hạn chế, ảnh hưởng đến ý nghĩa thực tế việc cơng khai hóa thơng tin 2.2.5 Về nguyên tắc thực đăng ký - Theo pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam, quyền sử dụng đất giao dịch quyền sử dụng đất thuộc trường hợp đăng ký bắt buộc; bất động sản khác nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất, Nhà nước Việt Nam ghi nhận quyền sở hữu việc đăng ký thực có yêu cầu chủ sở hữu tài sản - Pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức: Luật thủ tục đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức quy định chế đăng ký tự nguyện, quan đăng ký không tự ý thực việc đăng ký - Nhận xét: Hệ thống đăng ký bất động sản Việt Nam có kết hợp hai nguyên tắc thực đăng ký nguyên tắc đăng ký tự 20 nguyện nguyên tắc đăng ký bắt buộc Đây kết việc xác định mục đích đăng ký vừa phục vụ hoạt động quản lý nhà nước vừa nhằm mục đích cơng khai hóa thơng tin.Tuy nhiên, hoạt động đăng ký bất động sản Việt Nam chưa thực nhận hưởng ứng người dân Trong đó, hệ thống đăng ký bất động sản Cộng hịa Liên bang Đức nói riêng hệ thống đăng ký bất động sản theo chế tự nguyện số nước giới nói chung, pháp luật không quy định bắt buộc phải đăng ký hoạt động đăng ký trở nên phổ biến Người dân có thói quen đăng ký trước tham gia giao dịch thường tìm hiểu nắm bắt thơng tin bất động sản đối tượng giao dịch thông qua quan đăng ký bất động sản 2.2.6 Về nội dung đăng ký bất động sản - Tại Việt Nam nay, pháp luật đăng ký bất động sản tập trung quy định hai nội dung chủ yếu đăng ký lần đầu để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đăng ký giao dịch, hợp đồng quyền sử dụng đất, nhà tài sản gắn liền với đất Ngoài ra, pháp luật có quy định nội dung đăng ký trạng bất động sản - Pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức không quy định việc đăng ký trạng vật lý bất động sản Cơ quan địa chuyên thực hoạt động mang tính kỹ thuật như: đo đạc, phân thửa, lập đồ, vị trí, kết cấu, đặc điểm…của bất động sản để quản lý hoàn toàn tách biệt với hệ thống quan đăng ký bất động sản Cơ quan đăng ký bất động sản thực đăng ký quyền liên quan đến bất động sản nhằm cơng khai hóa quyền Các quyền liên quan đến đất đai cơng trình xây dựng đối tượng việc đăng ký bất động sản quy định cách rộng rãi hệ thống đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức Cộng hịa Liên bang Đức khơng xem việc đăng ký trạng nội dung đăng ký bất động sản Thông tin trạng bất động sản quan đăng ký ghi nhận để qua xác định xác tài sản đối tượng quyền đăng ký Về phạm vi quyền đăng ký, pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức quy định quyền bất động sản đăng ký theo yêu cầu người đăng ký Các quyền đăng ký không phân biệt loại quyền đăng ký theo thủ tục quy định Luật thủ tục đăng ký bất động sản Trong đó, theo Bộ luật Dân 2005 Việt Nam, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề "quyền khác" người chủ sở hữu bất động sản đăng ký pháp luật chưa quy định cụ thể trình tự, thủ tục thực 2.3 Nhận xét, đánh giá chung hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Cộng hòa Liên bang Đức * Một số nhận xét hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam sau: - Các quy định đăng ký bất động sản phân tán nhiều đạo luật khác như: Bộ luật Dân 2005, Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà 2005, Luật Bảo vệ phát triển rừng 2004, Luật sửa đổi, bổ sung số điều luật liên quan đến đầu tư xây dựng 2009, văn hướng dẫn thi hành.; - Các quy định đăng ký bất động sản thiếu đồng bộ, thống số nội dung quy định giá trị pháp lý việc đăng ký, quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu loại động sản, quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng, giao dịch bất động sản… - Nhận xét: theo quy định pháp luật Việt Nam đăng ký trạng nội dung bắt buộc phải đăng ký pháp luật đăng ký bất động sản - Chưa có tách bạch hoạt động quản lý nhà nước hoạt động dân sự, kinh tế đăng ký bất động sản Hiện nay, hoạt động đăng ký bất động sản chưa có phân định rạch ròi việc đăng ký hoạt động thực thủ tục hành quản lý đất đai 21 22 Nhà nước việc thực hoạt động đăng ký bất động sản hoạt động dịch vụ công nhằm phục vụ người dân thực quyền dân bất động sản - Hoạt động đăng ký bất động sản chưa đáp ứng yêu cầu cải cách hành như: thẩm quyền đăng ký phân theo cấp hành theo chủ thể, nhiều trường hợp quan đăng ký gây phiền hà, sách nhiễu, * Một số nhận xét pháp luật đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức sau: - Đã có đạo luật riêng quy định thống nội dung liên quan đến đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức ban hành Luật thủ tục đăng ký bất động sản từ năm 1897 sửa đổi nhiều lần, lần sửa đổi, bổ sung năm 2004 (ngày 09 tháng 12 năm 2004) Đây coi luật thủ tục quy định nội dung quan trọng chế thiết chế đăng ký bất động sản như: Cơ quan đăng ký, công chức quản lý văn bằng, lập danh mục, lưu giữ cung cấp thông tin, thứ tự đăng ký, ghi thứ bậc, người có quyền yêu cầu đăng ký… - Việc đăng ký bất động sản thực nhằm mục đích cơng khai hóa quyền, lợi ích liên quan đến bất động sản, qua tạo điều kiện thuận tiện cho cá nhân, tổ chức tiến hành giao dịch liên quan đến bất động sản; đồng thời xác định thứ tự ưu tiên quyền liên quan đến bất động sản sở việc thực đăng ký Hệ thống đăng ký bất động sản Cộng hịa Liên bang Đức khơng có giá trị xác lập quyền - Thực đăng ký quyền bất động sản, đặc biệt, việc đăng ký quyền theo quy định Luật thủ tục đăng ký bất động sản thực bất động sản có thực tồn tại; khơng thực đăng ký các bất động sản chưa hình thành, ví dụ: nhà chưa xây, v.v… 23 Chương PHƯƠNG HƯỚNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRÊN CƠ SỞ THAM KHẢO PHÁP LUẬT CỘNG HÒA LIÊN BANG ĐỨC 3.1 Mục tiêu hoàn thiện hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản Việc hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản phải hướng đến mục tiêu sau: -Hoàn thiện hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản phù hợp với chủ trương, đường lối, sách Đảng Nhà nước; - Xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản đồng bộ, thống với hệ thống pháp luật Việt Nam, gắn với mục tiêu cải cách hành chính; - Đảm bảo tương thích quy định pháp luật Việt Nam với nước khu vực giới 3.2 Phương hướng hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản Pháp luật đăng ký bất động sản hoàn thiện theo phương hướng sau: Trước hết, cần hoàn thiện thủ tục đăng ký bất động sản: Một đòi hỏi việc đăng ký bất động sản nước ta cần văn pháp lý quy định thống đầy đủ trình tự, thủ tục đăng ký tất loại bất động sản, tránh tình trạng quy định phân tán, có chồng chéo dẫn đến khó thực quan thực đăng ký lẫn người dân Bên cạnh cần rà sốt để loại bỏ quy định pháp luật hành với thủ tục đăng ký rườm rà, bất hợp lý cản trở phát triển hệ thống đăng ký, gây phiền hà cho người dân Thứ hai, xây dựng hồ sơ đầy đủ tình trạng pháp lý bất động sản: nay, thơng tin tình trạng pháp lý bất động sản lưu giữ quan đăng ký không thực đầy đủ Những hạn chế quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản nhiều trường hợp chưa 24 đăng ký Thực tế dẫn đến thiếu tin cậy thông tin lưu giữ quan đăng ký, tình trạng pháp lý bất động sản khơng cơng khai hóa cách đầy đủ cho người có nhu cầu tìm hiểu Xây dựng hồ sơ pháp lý đầy đủ phương hướng để hoàn thiện pháp luật đăng ký với động sản qua mặt đáp ứng yêu cầu quản lý Nhà nước bất động sản, mặt khác đáp ứng u cầu cơng khai hóa thơng tin của thị trường bất động sản Thứ ba, hạn chế can thiệp quan hành vào thủ tục xác lập quyền dân bất động sản người dân: nên hiểu việc Nhà nước công nhận quyền bất động sản cần giới hạn số trường hợp mang tính đặc thù cần coi để đăng ký bất động sản thân công nhận đăng ký bất động sản quan điểm pháp luật nước ta 3.3 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản Trên sở mục tiêu, phương hướng đề tham khảo kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức, Học viên xin đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam sau: 3.3.1 Xây dựng Luật Đăng ký bất động sản - đạo luật thống quy định đăng ký bất động sản Trong luật phải giải vấn đề sau đây: minh bạch quyền giao dịch bất động sản, đồng thời cần tôn trọng quyền tự cam kết, thỏa thuận bên theo hướng quyền giao dịch bất động sản phải xác lập có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, không phụ thuộc vào việc có đăng ký hay khơng - Xây dựng mơ hình quan đăng ký tập trung, có thẩm quyền đăng ký theo địa hạt: Thứ nhất, Luật Đăng ký bất động sản cần nghiên cứu xây dựng mơ hình văn phịng đăng ký bất động sản có thẩm quyền đăng ký tập trung quyền bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng đất, giao dịch liên quan đến bất động sản sở tách biệt với hoạt động mang tính kỹ thuật liên quan đến trạng bất động sản Thứ hai, Văn phòng thành lập theo địa hạt có thẩm quyền đăng ký bất động sản địa hạt cho chủ thể có yêu cầu Quy định thẩm quyền đăng ký theo địa hạt phù hợp việc đăng ký bất động sản tập trung, thống địa bàn, nhờ đó, thơng tin bất động sản tập trung, thuận lợi cho việc quản lý cung cấp thông tin bất động sản Ngoài ra, vào nhu cầu đăng ký bất động sản nơi, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định việc thành lập Văn phịng đăng ký bất động sản, nhờ việc bố trí Văn phịng hợp lý, tiết kiệm so với thành lập đại trà theo cấp hành - Quy định thống việc đăng ký bất động sản có giá trị đối kháng với người thứ ba: mục tiêu đăng ký bất động sản công khai, - Quy định chế liên thông quan đăng ký quan quản lý bất động sản: Tuy có độc lập thẩm quyền hệ thống quan đăng ký hệ thống quan quản lý bất động sản Văn phịng đăng ký khơng hoạt động tồn độc lập mà phải có mối liên hệ chặt chẽ với quan quản lý đất đai, xây dựng, rừng thông qua chế trao đổi thông tin hướng tới mục tiêu thiết lập lý lịch đầy đủ, hồn chỉnh xác bất động sản, giúp nhà nước quản lý hiệu vận động phát triển thị trường bất động sản Mối liên hệ thể q trình đăng ký q trình cung cấp thơng tin bất động sản 25 26 - Xác định rõ bất động sản đối tượng đăng ký: Nếu quy định đăng ký tất loại bất động sản theo Bộ luật Dân không khả thi, việc đăng ký tải nhiều trường hợp khơng có ý nghĩa thực tế Theo Luật nên quy định việc đăng ký tài sản có tính ổn định, có giá trị kinh tế cao đối tượng chủ yếu tham gia vào giao dịch thị trường bất động sản như: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản xuất rừng trồng, vườn lâu năm - Xây dựng hệ thống sở liệu tập trung, thống nhất: Luật Đăng ký bất động sản nên có quy định cụ thể để tạo hành lang pháp lý cho việc thiết lập hệ thống sở liệu chế quản lý, khai thác nguồn liệu bất động sản Hệ thống sở liệu xây dựng tập trung, thống nguồn thông tin đáng tin cậy cho tổ chức, cá nhân tham khảo trước tiến hành giao dịch liên quan đến bất động sản, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp mình, dự kiến rủi ro gặp phải Việc xây hệ thống có sỡ liệu đầy đủ giúp thực mục tiêu minh bạch hóa thị trường bất động sản nước ta 3.3.2 Sửa đổi, bổ sung số quy định luật nội dung có liên quan đến đăng ký bất động sản nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng hệ thống pháp luật Để đảm bảo tính thống nhất, đồng luật thủ tục luật nội dung đảm bảo tính thống văn pháp luật liên quan đến bất động sản đăng ký bất động sản bên cạnh việc nghiên cứu ban hành Luật Đăng ký bất động sản phải tính đến việc nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung hoàn thiện văn pháp luật có liên quan luật nội dung nhằm đảm bảo đồng bộ, thống như: Bộ luật Dân 2005, Luật đất đai pháp luật khác có liên quan Nhận thức tầm quan trọng vai trò, ý nghĩa hoạt động đăng ký bất động sản việc công khai minh bạch hóa tình trạng pháp lý bất động sản, bật quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, quốc gia giới nói chung Việt Nam nói riêng có quan tâm định việc hoàn thiện hệ thống pháp luật tổ chức xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản Mặc dù có nỗ lực, cố gắng đáng kể việc hoàn thiện thể chế, song pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam nhiều bất cập, đó, cần phải kể đến việc thiếu đạo luật thống điều chỉnh đăng ký bất động sản, thiếu thống quy định luật nội dung luật thủ tục (giữa Bộ luật Dân năm 2005 luật liên quan), phân định không rõ ràng phạm vi điều chỉnh liên quan đến nội dung đăng ký đạo luật chuyên ngành Từ đó, dẫn đến thiếu đồng bộ, mâu thuẫn, chồng chéo quy định vấn đề như: giá trị pháp lý, hiệu lực đăng ký, mơ hình tổ chức, quy trình đăng ký loại bất động sản Mặc dù hệ thống đăng ký bất động sản nước giới có đặc điểm riêng, quy định khác vấn đề hoạt động đăng ký, nhìn chung, hệ thống hướng tới mục tiêu chung xây dựng hồ sơ pháp lý với đầy đủ thông tin tình trạng pháp lý bất động sản; tạo minh bạch thị trường bất động sản, qua hạn chế tranh chấp, rủi ro việc xác lập quyền, giao dịch liên quan đến bất động sản; tạo thuận lợi cho Nhà nước việc quản lý bất động sản Qua việc nghiên cứu đề tài "So sánh pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Cộng hòa Liên bang Đức" với việc làm rõ sở khoa học, lý luận thực tiễn quy định đăng ký bất động sản pháp luật Việt Nam, bao gồm quy định luật dân chung quy định pháp luật chuyên ngành, đặt mối tương quan so sánh với quy định đăng ký bất động sản luật dân luật đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức để thấy ưu điểm hạn chế pháp luật hành Từ đó, phân tích, đánh giá để rút kinh nghiệm phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội xu hướng lập pháp quốc gia, vận dụng vào việc hoàn thiện hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam thời gian tới Hướng đến việc xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản Việt Nam tiên tiến, phù hợp điều kiện kinh tế, xã hội quốc gia tương thích với hệ thống đăng ký bất động sản khu vực giới 27 28 KẾT LUẬN