ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐOÀN TRƢỜNG SƠN Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG HÕA LẠC THÀNH PHỐ MÓNG CÁI - TỈNH QUẢNG NINH” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa Môi trƣờng Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2010 – 2014 Thái Nguyên, năm 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐOÀN TRƢỜNG SƠN Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG HÕA LẠC THÀNH PHỐ MÓNG CÁI - TỈNH QUẢNG NINH” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa Môi trƣờng Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2010 – 2014 Giảng viên hƣớng dẫn: Th.S Nguyễn Huy Trung Khoa Quản lý Tài nguyên – Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Thái Nguyên, năm 2015 i LỜI CẢM ƠN Với sự giúp đỡ , tâ ̣n tin ̀ h chỉ bảo của thầ y giáo Th.S Nguyễn Huy Trung, các thầy cô giáo khoa Quản Lý Tài Nguyên trường Đa ̣i ho ̣c Nông Lâm Thái Nguyên, các cán UBND phường Hòa Lạc- Thành phố Móng Cái đã ta ̣o điề u kiê ̣n cho em hoàn thành tố t quá trình thực tâ ̣p tố t nghiê ̣p cũng hoàn thiện tốt đề tài tốt nghiệp : “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Hòa Lạc - Tp Móng Cái tỉnh Quảng Ninh” Nhân dip̣ này em xin đươ ̣c bày tỏ lòng biế t ơn sâu sắ c , gửi lời c ảm ơn chân thành tới cô giáo Th S Nguyễn Huy Trung, các thầy cô giáo khoa Quản lý tài nguyên t rường Đa ̣i ho ̣c Nông Lâm Thái Nguyên và các cán bô ̣ UBND UBND phường Hòa La ̣c - Thành phố Móng Cái Trong quá trin ̀ h thực hiê ṇ đề tài , đã có nhiề u cố gắ ng , song vố n kiế n thức của bản thân , cũng điều kiện , thời gian thực tâ ̣p còn nhiề u ̣n chế nên bài Báo cáo của em chắ c chắ n sẽ không tránh khỏi những thiế u sót Vì vậy , em rấ t mong n hâ ̣n đươ ̣c những ý kiế n đóng góp , sửa chữa của các thầ y cô giáo cùng các ba ̣n để bài Báo cáo của em đươ ̣c hoàn thiê ̣n Em xin chân thành cảm ơn! Quảng Ninh, ngày 18 tháng năm 2015 Sinh viên Đoàn Trường Sơn ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1 Tình hình biến động dân số và thu nhập bình quân đầu người 29 Bảng 4.2 Giá đất các đường phố nhóm I 31 Bảng 4.3 Giá đất các đường phố nhóm II 33 Bảng 4.4 Giá đất các đường phố nhóm III 35 Bảng 4.5 Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất tuyến đường Phường Hòa Lạc 37 Bảng 4.6 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 38 Bảng 4.7: Giá đất các khu dân cư trước và sau thực dự án 39 Bảng 4.8: Ma trận tương quan các yếu tố nghiên cứu SPSS ảnh hưởng đến giá đất 47 iii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1 Mố i quan ̣ tương quan giữa giá đấ t và các yế u tố ảnh hưởng 26 Hình 4.1 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các đường phố nhóm I 32 Hình 4.2: Biểu đồ giá đất thị trường trung bình tuyến đường thuộc nhóm II .34 Hình 4.3: Biểu đồ giá đất thị trường trung bình tuyến đường thuộc nhóm III 36 Hình 4.4: Ma trận tương quan biến vị trí và giá thực tế 40 Hình 4.5: Vị trí đất ảnh hưởng đến giá đất 41 Hình 4.6: Ma trận tương quan biến độ rộng mặt tiền và giá đất 42 Hình 4.7: Độ rộng thửa đấ t ảnh hưởng đến giá đất 43 Hình 4.8: Ma trận tương quan biến vi ̣trí và đô ̣ rô ̣ng thửa đấ t 44 Hình 4.9: Tương quan giữa đô ̣ rô ̣ng thửa đấ t và vi ̣trí ảnh hưởng đến giá đất 44 Hình 4.10: Ma trận tương quan biến quy hoạch khu dân cư và giá đất 45 Hình 4.11: Quy hoạch khu dân cư ảnh hưởng đến giá đất 46 iv DANH MỤC TƢ̀ VIẾT TẮT STT 10 11 12 13 14 15 16 17 TƢ̀ VIẾT TẮT BĐS BTC BTNMT CP FAO HĐND KT- XH NĐ NQ QĐ QSDĐ TT TTTB TW UBND WTO TƢ̀ ĐẦY ĐỦ Bấ t đô ̣ng sản Bô ̣ Tài Chiń h Bô ̣ Tài Nguyên Và Môi Trường Chính Phủ Tổ chức Lương thực và Nông nghiê ̣p Liên Hơ ̣p Quố c Hô ̣i Đồ ng Nhân Dân Kinh tế - Xã Hội Nghị Định Nghị Quyết Quyế t Đinh ̣ Quyề n Sử Du ̣ng Đấ t Thông Tư Trung biǹ h thực tế Trung Ương Ủy Ban Nhân Dân Tổ chức thương ma ̣i thế giới v MỤC LỤC Phần MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục đích nghiên cứu đề tài 1.3 Yêu cầu đề tài 1.4 Ý nghĩa đề tài Phần TỔNG QUAN TÀI LIỆU .3 2.1 Cơ sở khoa học đề tài 2.1.1 Cơ sở lý luận đề tài 2.1.2 Cơ sở thực tiễn đề tài 2.1.3 Tổng quan về phần mềm SPSS 10 2.2 Thị trường đất đai giới và Việt Nam 11 2.2.1 Thị trường đất đai giới 11 2.2.2 Thị trường đất đai Việt Nam 12 2.3 Công tác định giá đất giới và Việt Nam 14 2.3.1 Công tác định giá đất giới 14 2.3.2 Công tác định giá đất Việt Nam 15 2.3.3 Đặc điểm thị trường đất đai Việt Nam năm vừa qua .16 2.4 Cơ sở pháp lý 17 2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 18 2.5.1 Yếu tố thông thường 18 2.5.2 Yếu tố khu vực 20 2.5.3 Yếu tố cá biệt 21 Phần ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .22 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 22 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22 vi 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 22 3.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu 22 3.3 Nội dung nghiên cứu 22 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Hòa Lạc 22 3.3.2 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Hòa Lạc - Tp Móng Cái 22 3.3.3 Tổng hợp phiếu điều tra và xác định mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị phường Hòa Lạc, thành phố Móng Cái năm 2015 phần mềm SPSS 16.0 22 3.3.4 Kết luận , so sánh phương pháp phân tích các yế u tố ảnh hưởng đế n giá đấ t điạ bàn phường Hòa La ̣c 22 3.3.5 Đề xuất số giải pháp nhằ m nâng cao hiê ̣u quả công tác quản lý và định giá đất tại phường Hòa Lạc thành phố Móng Cái năm 2015 23 3.4 Phương pháp nghiên cứu 23 3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 23 3.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 23 3.4.3 Phương pháp điều tra liệu sơ cấ p 24 3.4.4 Phương pháp xử lý số liê ̣u 24 3.4.5 Phương pháp phân tić h số liê ̣u bằ ng SPSS 16.0 25 Phần KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Hòa La ̣c 27 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 27 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 28 4.2 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Hòa Lạc- Tp Móng Cái 29 4.2.1 Ảnh hưởng tình hình biến động dân số và thu nhập bình quân đầu người 29 vii 4.2.2 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất 30 4.2.3 Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất 37 4.2.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 38 4.4.5 Ảnh hưởng các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất 39 4.3 Tổng hợp phiếu điều tra và xác định mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị phường Hòa Lạc, thành phố Móng Cái năm 2015 phần mềm SPSS 16.0 40 4.3.1 Vị trí đất ảnh hưởng đến giá đất 40 4.3.2 Độ rộng đất ảnh hưởng đến giá đất 42 4.3.3 So sánh tương qu an giữa hai yế u tố đô ̣ rô ̣ng thửa đấ t và vi ̣trí ảnh hưởng đấ t giá đấ t thực tế 44 4.3.4 Dự án quy hoạch khu dân cư ảnh hưởng đến giá đất 45 4.4 Kết luận, so sánh phương pháp nghiên cứu, phân tích 46 4.4.1 Kết luận 46 4.4.2 So sánh phương pháp nghiên cứu, phân tích 47 4.5 Đề xuất số giải pháp nhằ m nâng cao hiê ̣u quả công tác quản lý và đinh ̣ giá đấ t ta ̣i phường Hòa La ̣c thành phố Móng Cái năm 2015 47 Phần KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 49 5.1 Kết luận 49 5.2 Kiến nghị 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO 51 Phần MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn lực là nguồn vốn to lớn ngân sách nhà nước, là thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, có ảnh hưởng lớn đến kinh tế, trị, xã hội đất nước Định giá đất là nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và cần thiết với nhiều mục đích khác tính thuế, bồi thường, giải tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất thị trường Do tính chất phức tạp thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường là vấn đề quan trọng Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai Phường Hòa Lạc là phường trung tâm thành phố Móng Cái, có vị trí thuận lợi quan trọng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội tỉnh thành phố Móng Cái tỉnh Quảng Ninh Trong năm gần đây, tại các phường, xã thuộc thành phố Móng Cái có tốc độ đô thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là nguyên nhân gây khó khăn vướng mắc công tác bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để thực các dự án đầu tư, người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài chính… Những bất cập dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện nhân dân việc chấp hành sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp quyền việc thực thi các sách, pháp luật về đất đai tại địa phương Xuất phát từ thực tế và đồng ý Ban giám hiệu nhà 42 Thực tế cho thấy, người dân sống vị trí lô chấp nhận môi trường sống khói bụi, tiếng ồn kéo theo đó là khả sinh lợi cao, lượng khách hàng sử dụng dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh Những phân tích khẳng định mức giá đất vị trí lô chịu ảnh hưởng lớn yếu tố vị trí 4.3.2 Độ rộng đất ảnh hưởng đến giá đất Độ rộng đất cũng góp phần quan trọng việc sinh lời cho chủ sở hữu , nó thể chiều rộng đất Tùy vào mục đích sử dụng đất khác mà độ rộng đất góp phần sinh lợi khác Trong phân ̣ng có thể phân cấ p đô ̣ rô ̣ng theo từng ngang 4m- 5m để tí nh điể m của thửa đấ t khác Khi phân tić h yế u tố ảnh hưởng của đô ̣ rô ̣ng thửa đấ t đế n giá thực tế bằ ng số liê ̣u từ phiế u điề u tra Thực tế cho thấ y, yế u tố này ảnh hưởng lớn đế n giá đấ.t Các đất có độ rộng mặtiềt n lớn đề u có giá đấ t cao ở các vi ̣trí tố t Correlations Chieu rong thua dat Chieu rong thua dat Pearson Correlation Gia thuc te Sig (2-tailed) N Gia thuc te 625 000 40 40 Pearson Correlation 625 Sig (2-tailed) 000 N 40 40 Hình 4.6: Ma trận tƣơng quan biến độ rộng mặt tiền giá đất Ta có: + Nếu r = biến mối liên hệ tuyến tính + Nếu -1< r 10 m 10: Chiều dài đất  < 10 m  15 - 20 m  10 - 15 m  > 20 m 11: Hình dạng đất  Vuông  Khác  Chữ nhật * Yếu tố kinh tế xã hội 12 Gần các công trình công cộng điển hình:  Có  Không 13 Chất lượng dịch vụ dân sinh (đánh dấu x vào ô tương ứng): Tiêu chí Tốt Trung bình Kém Điện Nước Môi trường sống An ninh trật tự Điện thoại/Internet 14 Các bất động sản khác gắn liền với đất: - Nhà: Kết cấu: Tổng diện tích xây dựng: Số tầng: 15 Ông/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay không? Đồng ý Không đồng ý Lý do: ………………………………………………………… 16 Ông/Bà có thường xuyên tiếp cận với các văn bản qui định Nhà nước về đất đai (giá đất) hàng năm hay không? Có Không * Yếu tố pháp lý (đánh dấu x vào tình trạng pháp lý đất) 17.Tình trạng pháp lý đất - Chuyển nhượng không có xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 18 Đất này thuộc sở hữu ông bà hay đất người khác (đất thuê, mượn ): …………… * Các yếu tố khác 19 Ông bà sử dụng đất này với mục đích gì? Xây dựng nhà Mặt sản xuất kinh doanh Mục đích khác: (ghi rõ mục đích)…………………… 20 Ông( bà) thấy vị trí đất này có thuận tiện cho sống không Có Tạm Không 21 Giá đất - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất cần điều tra tại thị trường:.… ……………… .tr.đ/m2 - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự điều tra tại thị trường:.……….….……….….tr.đ/m2 22 Nếu mua bán đất này ông (bà) bán với mức giá là bao nhiêu: …………………………………………… triệu đồng/m2 Tp Móng Cái, ngày … tháng … năm 2015 Ngƣời điều tra Chủ sử dụng đất Ký tên (Ký, ghi rõ họ tên) [...]... tiến hành nghiên cứu chuyên đề: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hòa Lạc - Tp Móng Cái tỉnh Quảng Ninh 1.2 Mục đích nghiên cứu của đề tài - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên trên địa bàn Thành phố Móng Cái - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hòa Lạc - Tp Móng Cái Trên cơ sở đó đề... + Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất + Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất + Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất 3.3.3 Tổng hợp phiếu điều tra và xác định mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị của phường Hòa Lạc, thành phố Móng Cái năm 2015 bằng phần mềm SPSS 16.0 + Vị trí thửa đất ảnh hưởng đến giá đất + Độ rộng mặt tiền ảnh hưởng. .. Hòa Lạc thành phố Móng Cái tỉnh Quảng Ninh 3.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu - Thời gian: Từ ngày 6 tháng 2 đến hết ngày 30 tháng 4 năm 2015 - Địa điểm: UBND Phường Hòa Lạc 3.3 Nội dung nghiên cứu 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Hòa Lạc 3.3.2 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hòa Lạc - Tp Móng Cái + Ảnh hưởng của tình hình biến động... đất, cách bao xa để đến bến xe, bệnh viện, trường học, công viên, bách hoá… thửa đất nằm ở đường hay góc phố đều có ảnh hưởng lớn đến giá đất 22 Phần 3 ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hòa Lạc - Tp Móng Cái tỉnh Quảng Ninh 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu Phường. .. định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2012 - Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND của UBND tỉnh Quảng Ninh, về việc Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013 - Quyết định số 3566/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Quảng Ninhvề việc Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014 2.5 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất Giá đất hình thành do... với giá đất được quy định theo các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh Lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đường Để tìm hiểu ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá trị thửa đất - Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số ô đất liền nhau nhưng kích thước chiều mặt tiền khác nhau nên giá thị trường khác nhau Để tìm hiểu ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 3.4.3... ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở thông qua phần mềm SPSS 16.0 Sử dụng phần mềm để cho thấy sự tương quan giữa các yếu tố nghiên cứu ảnh hưởng đến giá đất Số liệu điều tra sau khi tổng hợp được xử lý bằng phần mềm SPSS 16.0 đã thể hiện mối quan hệ giữa các yếu tố cần theo dõi và đối chiếu rất rõ Các yếu tố có mối quan hệ với nhau và quyết định đến giá đất ở trên địa. .. mặt tiền ảnh hưởng đến giá đất 3.3.4 Kết luận, so sánh giữa 2 phương pháp phân tích các y ếu tố ảnh hưởng đế n giá đấ t trên điạ bàn phường Hòa Lac̣ 23 3.3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằ m nâng cao hiê ̣u quả công tác quản lý và định giá đất tại phường Hòa Lạc thành phố Móng Cái năm2015 3.4 Phƣơng pháp nghiên cứu 3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu Thu thập các số liệu liên... trường: có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi trường nhân văn và môi trường xã hội, các điều kiện tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn - Quy hoạch đô thị: Ảnh hưởng đến giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực… 2.5.3 Yếu tố cá biệt -... giá đất giai đoạn nghiên cứu, các văn bản đến giá đất ) tại UBND phường Hòa Lạc, qua mạng Internet, qua sách báo… Dùng để thu thập các thông tin liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở đô thị khu vực nghiên cứu 3.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu - Căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh