BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH  MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN LÊ THỊ PHƢƠNG THẢO MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG XÂY DỰNG QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Tài doanh nghiệp Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC PGS TS PHAN THỊ BÍCH NGUYỆT DANH MỤC CÁC HÌNH PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1.TỔNG QUAN VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Phân loại REIT 10 1.1.2.1 Phân loại theo đối tượng đầu tư .10 1.1.2.2 Phân loại theo tổ chức 13 1.1.2.3 Phân loại theo cấu trúc vận hành 17 1.1.3 Một số quy tắc hoạt động REIT 20 1.1.3.1 REIT tham gia nhiều tổ chức cá nhân với trách nhiệm riêng biệt .20 1.1.3.2 Tính độc lập .21 1.1.3.3 Ngăn ngừa lạm quyền 21 1.1.3.4 Quản lý rủi ro 21 1.1.3.5 Tính minh bạch 22 1.2 TP.HỒ CHÍ MINH – 2008 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 SỰ KHÁC NHAU GIỮA REIT VÀ CÁC CÔNG TY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN KHÁC 22 Chứng REIT có tính chất trái phiếu 22 Chi trả cổ tức 22 Thuế 23 Quản lý 24 Hoạt động kinh doanh chủ yếu 24 1.3 LỢI ÍCH CỦA REIT 25 1.3.1 Lợi ích REIT nhà đầu tư 25 1.3.2 Lợi ích REIT kinh tế 26 1.3.2.1 Mở nhiều hội đầu tư .26 1.3.2.2 Tạo điều kiện an toàn chuyên nghiệp cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 26 1.3.2.3 Hỗ trợ cung cấp nhiều sản phẩm đa dạng cho thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường tài sản cho thuê mua 27 1.3.2.4 Giúp phát triển lĩnh vực chun mơn chương trình phát triển kinh tế xã hội 27 BÀI HỌC KINH NGHIỆM TỪ QUÁ TRÌNH XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN REIT Ở CÁC NƢỚC 28 1.4.1 Giới thiệu số REIT giới 28 1.4.1.1 Mỹ 28 1.4.1.2 Nhật Bản 30 1.4.1.3 Singapore 31 1.4.1.4 Tây Ban Nha 32 1.4.1.5 Anh Quốc 33 1.4.2 Sự thành công REIT nước 34 1.4.3 Bài học kinh nghiệm 35 1.4 CHƢƠNG HOẠT ĐỘNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC NGUỒN TÀI TRỢ CHO KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 37 HOẠT ĐỘNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 37 2.1.1 Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam 37 2.1.2 Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 39 2.1.2.1 Dự án đất 40 2.1.2.2 Căn hộ .41 2.1.2.3 Cao ốc văn phòng 42 2.1.2.4 Khách sạn 44 2.1.2.5 Các trung tâm mua sắm 45 2.1.2.6 Khu công nghiệp, khu chế xuất .47 2.1.2.7 Dịch vụ quản lý bất động sản 48 2.2.1.2 Phát hành trái phiếu 51 2.2.1.3 Tài trợ từ Quỹ Đầu tư .52 2.2.1.4 Hợp tác kinh doanh 54 2.2.2 Các nguồn vốn chủ yếu thị trường bất động sản sơ cấp 55 2.2.3 Những khó khăn tài trợ cho dự án bất động sản 57 2.2.3.1 Giới hạn khoản vay dài hạn ngân hàng .57 2.2.3.2 Hoạt động mua bán tài sản nợ chứng khốn hóa nợ vay thị trường tài thứ cấp chưa phát triển mạnh 59 2.2.3.3 Thiếu sách hợp lý kênh huy động vốn từ khoản tiết kiệm cá nhân cho thị trường bất động sản 60 2.2.4 Những bất lợi kinh doanh bất động sản thiếu nguồn tài trợ thích hợp 61 2.2.4.1 Khó hồn tất dự án bất động sản dài hạn 61 2.2.4.2 Khó thâm nhập vào phân khúc thị trường hàng hóa cao cấp sang trọng cao ốc, văn phịng, khu mua sắm giải trí 62 2.2.4.3 Khó phát triển dự án nhà cho thuê hay chấp 63 NGHIÊN CỨU MƠ HÌNH REIT VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI XÂY DỰNG REIT Ở THÀNH HỒ CHÍ MINH 64 2.3.1 Sự tồn mơ hình hoạt động REIT Việt Nam 64 2.3.1.1 REIT với cấu trúc Công ty 64 2.3.1.2 REIT với mô Quỹ Đầu tư 65 2.3.1.3 REIT nước Việt Nam 65 2.3.2 Sự khác REIT Quỹ đầu tư khác Việt Nam 65 2.3.3 Sự cần thiết phải thí điểm xây dựng REIT thành phố Hồ Chí Minh 66 2.3 2.1 2.2 CÁC NGUỒN TÀI TRỢ CHO KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 49 2.2.1 Tổng quan hình thức tài trợ cho kinh doanh bất động sản 49 2.2.1.1 Vay ngân hàng 49 CHƢƠNG GIẢI PHÁP THÀNH LẬP QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 68 3.1 ĐỀ XUẤT MƠ HÌNH REIT Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 68 3.1.1 Các loại REIT nên thiết lập 68 3.1.1.1 REIT đại chúng (Public REIT) 68 3.1.1.2 REIT thành viên (Private REIT) 69 3.1.1.3 Mối quan hệ REIT đại chúng REIT thành viên 69 3.1.2 Cơ cấu tổ chức 70 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 CƠ SỞ HÌNH THÀNH VÀ NGUYÊN TẮC VẬN HÀNH 72 Cơ sở hình thành Cơng ty REIT 73 Một số nguyên tắc vận hành Công ty REIT 74 Vận hành Công ty REIT (tổng quát) 75 DANH MỤC CÁC BẢNG 3.3 CÁC GIẢI PHÁP HỖ TRỢ 75 3.3.1 Củng cố thị trường bất động sản 75 3.3.2 Củng cố thị trường chứng khoán tạo điều kiện phát triển nghiệp vụ chứng khốn hóa 76 3.3.3 Xây dựng ban hành luật Quỹ REIT 77 Bảng 1a : Thống kê thị trường hộ cho thuê (6/2007) 41 Bảng 1b : Thống kê thị trường hộ bán (6/2007) 42 PHẦN KẾT LUẬN 84 Bảng : Thống kê thị trường cao ốc văn phòng (6/2007) 43 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bảng 3: Thống kê thị trường khách sạn 3-5 (6/2007) .45 PHỤ LỤC Bảng : Thống kê trung tâm bán lẻ khu thương mại cao cấp (6/2007) 46 Bảng : Tình hình dư nợ cho vay bất động sản so với tổng dư nợ tín dụng tồn Thành 50 Bảng : Một số đặc điểm hoạt động REIT đại chúng REIT thành viên .79 DANH MỤC CÁC HÌNH PHẦN MỞ ĐẦU a) Giới thiệu Hình 1: Mơ hình REIT tổ chức quỹ 15 Với chuyển dịch kinh tế từ kế hoạch tập trung sang kinh tế theo Hình 2: Mơ hình REIT truyền thống 17 chế thị trường, hiểu biết nhận thức việc quản lý đất đai, phát triển Hình 3: Mơ hình UPREIT 19 nhà thị trường bất động sản Việt Nam thay đổi nhiều Thị trường bất Hình 4: Mơ hình DOWNREIT 20 động sản đạt bước phát triển đáng kể năm gần Hình 5a: Biểu đồ cấu nguồn vốn đầu tư .55 nhờ vào phát triển Kinh tế - xã hội Việt Nam sách phát triển nhà, sử dụng đất đai phủ Hình 5b: Biểu đồ nhu cầu vốn đầu tư (2008-2010) 56 Hình 6: Mơ hình Cơng ty REIT 70 Hình 7: Mơ hình Quỹ REIT Việt Nam 71 Theo số liệu Cục Thống kê dân số trung bình thành phố Hồ Chí Minh năm 2007 6,6 triệu người Thành phố Hồ Chí Minh trung tâm kinh tế lớn động Việt Nam với GDP hàng năm chiếm 20% GDP quốc gia tốc độ tăng trưởng GDP 12% năm Thành phố Hồ Chí Minh thu hút lượng lớn nhà đầu tư nước, doanh nghiệp người nhập cư năm qua Vì vậy, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh thị trường sôi động vào bậc Việt Nam Thực tế, nhà nước có nhiều nỗ lực thị trường bất động sản giai đoạn khởi đầu với rủi ro tiềm tàng, bất ổn không tương xứng định hướng chiến lược sử dụng đất, quy hoạch tổng thể với khung pháp lý công cụ hỗ trợ cho thị trường Về bản, thị trường bất động sản Việt Nam tập trung chủ yếu vào kinh doanh chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngoài nhu cầu thực bất động sản cư dân bất động sản để kinh doanh mua bán, có nhiều nhu cầu đầu tư vào đất đai người đầu Những người đầu tư vào đất thường nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vùng ngoại thành để kiếm phần chênh lệch đất tăng người đầu Theo Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2000 đến cuối năm 2006, có 2.500 dự án đầu tư bất động sản với tổng diện tích đất sử dụng lên tới 13.500 hecta (tương đương với điện tích 12 quận nội thành thành phố Hồ Chí Minh) Tuy nhiên, đa số dự án chưa nhà đầu tư thực trọn vẹn Nói cách khác, nghĩa khơng có sản phẩm bất động sản hồn chỉnh sở hạ tầng, nhà bất động sản khác tiến hành để tạo lợi nhuận thị trường sơ cấp Chẳng qua thực tế thời gian qua, thị trường bất động sản, hoạt động chủ yếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất để kinh doanh thị trường thứ cấp Thành Phố Hồ Chí Minh giảm 28% năm 2005, giảm 68% vào năm 20061 Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư bất động sản thay đổi dần chiến lược kinh doanh để đầu tư vào thị trường sơ cấp với mục đích dài hạn nhà đầu tư tin thị trường bất động sản tiếp tục sôi động hứa hẹn triển vọng tốt đẹp thời gian tới b) Đặt vấn đề Mối quan tâm nhà đầu tư bất động sản nguồn vốn tài trợ Các doanh nghiệp kinh doanh lãnh vực thường cần có lượng vốn lớn Tình hình làm nảy sinh rủi ro tiềm tàng trầm trọng thị trường dài hạn Tuy nhiên, thực lực nhà đầu tư vào thị trường bất động sản non trẻ, tình hình dẫn tới giá bất động động sản cao đa số khơng đủ lực tài để tự thực dự án nhằm khơng thực tế, vượt ngồi khả tốn người có nhu cầu nhà tạo sản phẩm hoàn chỉnh cho thị trường sơ cấp Phần lớn chủ đầu thực doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Sẽ rủi tư thực dự án có quy mơ nhỏ, có khả thực ro nhiều nhà đầu tư pháp nhân thể nhân lao vào đầu tư bất giai đoạn chuẩn bị đầu tư, đền bù đất nơng nghiệp Cịn nguồn vốn để động sản khơng có chiến lược kinh doanh phù hợp thận trọng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật xã hội, xây dựng nhà để bán phải dựa vào nguồn vốn nguồn đất đai có giới hạn Hơn nữa, vài năm gần đây, người ứng trước người mua nguồn tín dụng ngân hàng thương mại Thơng có khuynh hướng thay đổi cách thức để dành tiền nhàn rỗi, tiền tiết kiệm từ thường, đa số dự án bất động sản tài trợ từ (i) vốn nhà đầu tư vàng tiền mặt sang đầu tư địa ốc với kỳ vọng kiếm nhiều lợi – nhỏ, (ii) nguồn vốn ứng trước người mua (iii) nguồn tín nhuận để tiết kiệm Chính điều làm cho thị trường “nóng” lên dụng trung ngắn hạn từ ngân hàng thương mại Tuy nhiên, nguồn tài vào năm 1995, 2000, 2002, 2007 ln có giới hạn nhu cầu vốn khơng ngừng tăng Hơn nữa, thị trường vốn chưa giữ vai trò trọng yếu việc phát triển thị Từ năm 2004, phủ ban hành số sách quy định để giúp thị trường bất động sản nhiều năm qua, thiếu cơng cụ tài hỗ trường bất động sản phát triển mạnh mẽ hạn chế rủi ro co thể xảy trợ hoạt động kinh doanh bất động sản Từ có thị 08/2002/CT-UB ngày 22/04/2002 Ủy Ban nhân dân thành phố đặc biệt Nghị Định 181/NĐ-CP Chính Phủ ngày 29/10/2004 với quy định liên quan đến việc cấm phân lô bán nền, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nhiều địa phương khác có dấu hiệu chững lại, giá đất giảm, đặc biệt giá đất nông nghiệp, trường hợp chuyển nhượng bất Chúng ta nhận thấy nhà đầu tư chưa có đủ lực tài để hồn thành dự án bất động sản Khi Chính phủ ban hành sách quy định nêu trên, nhà đầu tư bất động sản giải toán vốn nan giải để thực dự án hợp pháp giảm hẳn Số lượng hồ sơ mua bán chuyển nhượng địa bàn Nguồn: Trung tâm Thông tin Tài nguyên - Môi trường Đăng ký Nhà đất Thực tế có nhiều nhà đầu tư pháp nhân thể nhân mong muốn đầu tư vào thị trường bất động sản khơng đủ tài để mua trọn vẹn sản phẩm đơn lẻ mặt khác, nhà đầu tư quan tâm đến tính khoản kinh doanh bất động sản nhu cầu đa dạng hóa đầu tư vào tài sản khác Vì vậy, chúng tơi cho rằng, giải pháp tích cực giải tốn vốn thị trường bất động sản phải tìm chế, cơng cụ huy động vốn hữu hiệu kết nối thị trường bất động sản với kênh dẫn vốn Khu vực nghiên cứu: thành phố Hồ Chí Minh Hoạt động kinh doanh bất động sản (bao gồm: thực trạng thị trường bất động sản, nhu cầu phát triển sản phẩm, nguồn vốn tài trợ…) mảng thị trường bất động sản sơ cấp chủ yếu thành phố Hồ Chí Minh Đề tài không bao gồm nghiên cứu thị trường bất động sản thứ cấp, quy định pháp luật, sách liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản từ thị trường tài Vì lý đó, muốn đề cập đến việc xem xét mô hình REIT với chiến lược huy động vốn rộng rãi cơng chúng có nhu cầu Các ngân hàng nhà nước cổ phần, quỹ đầu tư nước nhà đầu tư bất động sản có số vốn định góp phần hạn chế rủi nước, công ty bất động sản tư nhân nước hoạt động thành ro liên quan đến việc đầu nhà đất rủi ro liên quan đến tín phố Hồ Chí Minh dụng ngân hàng lĩnh vực tài trợ đầu tư bất động sản Chúng mong muốn thông qua đề tài “Xây dựng Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Thành Một số kiểu mẫu REIT tiêu biểu châu Á, châu Mỹ châu Âu phố Hồ Chí Minh” gợi mở nghiên cứu sâu để tìm kiếm giải pháp Góc độ nhà đầu tư kinh doanh bất động sản số nguồn tài trợ huy động nguồn vốn tài trợ cho thị trường bất động sản Thành phố Hồ sẵn có nước, không sâu vào kỹ thuật nghiệp vụ chứng Chí Minh khốn hóa c) Mục đích nghiên cứu Đề tài tập trung trả lời 02 câu hỏi lớn sau: i Cơng cụ thích hợp để huy động vốn rộng rãi công chúng nhằm đáp ứng nhu cầu vốn dài hạn thị trường bất động sản? ii Đề tài nghiên cứu nhằm nhận biết mơ hình đầu tư thích hợp để trả lời vấn đề đặt Các kiến nghị giải pháp thành lập REIT nghiên cứu ý tưởng mang tính chiến lược Việc đề xuất nên hình thành REIT thành phố Hồ Chí Minh xem giải pháp huy động vốn tài trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản Vì vậy, phạm vi nghiên cứu Xác định điều kiện nguyên tắc để xây dựng mơ đề tài bao gồm việc đưa giải pháp mơ hình, ngun tắc vận thành phố Hồ Chí Minh bối cảnh nay? hành REIT thành phố Hồ Chí Minh biện pháp hỗ trợ Các khuyến nghị d) Phạm vi nghiên cứu Do loại hình Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cịn lạ với Việt Nam, thật ứng dụng nhiều quốc gia giới Mỹ, Anh, Nhật, Singapore …nên đề tài nghiên cứu tập trung vào : cần có nghiên cứu chuyên sâu nhiều phương diện để áp dụng thực tiễn e) Phƣơng pháp nghiên cứu Đây nghiên cứu định tính lý thuyết có sở vững trước Các lý thuyết tìm kiếm khai thác sở liệu tập Chƣơng “Hoạt động thị trƣờng bất động sản nguồn tài trợ cho hợp cách có hệ thống Dựa việc thiết lập mục tiêu nghiên cứu cụ kinh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh” Trong chương này, thể, sử dụng nhiều phương pháp khác Trong đó, phương pháp chúng tơi đề cập đến thực trạng thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích nhằm làm rõ nhu cầu Minh nhu cầu phát triển thị trường tương lai Đồng thời, phân tích sản phẩm bất động sản xác định mơ hình cơng cụ huy động vốn để đáp nguồn tài trợ cho thị trường bất động sản, khó khăn ứng nhu cầu vốn đầu tư bất động sản Mặt khác, phân tích làm rõ lợi ích nguồn tài trợ bất lợi thiếu công cụ huy động vốn phù hợp Từ đó, kênh đầu tư để nhà đầu tư sử dụng muốn đầu tư kinh doanh khảo sát nghiên cứu mô hình REIT xác định cần thiết phải thí điểm lập bất động sản REIT thành phố Hồ Chí Minh Ngồi ra, đề tài nghiên cứu sử dụng phương pháp so sánh nhằm so sánh REIT quốc gia giới để rút học thực tiễn áp dụng vào Việt Nam Các phương pháp hỗ trợ khác khảo sát kinh nghiệm, vấn chuyên sâu sử dụng nhằm làm sáng tỏ vấn đề thực tiễn nghiên cứu Trong nghiên cứu này, phần lớn sử dụng nguồn liệu thứ cấp – tức liệu có khứ Những liệu sử dụng chủ yếu chương chương luận văn này, bao gồm tài liệu lý thuyết từ tác giả nước liệu nước từ tư liệu chun mơn, báo chí, website … f) Kết cấu luận văn Luận văn kết cấu thành 03 chương (không kể phần mở đầu phần kết luận) sau: Chƣơng “Tổng quan Quỹ Tín thác đầu tƣ bất động sản (REITs)” phác họa vị trí REIT thị trường tài bất động sản; mang đến hiểu biết REIT cho người đọc đúc kết nguyên tắc hoạt động REIT lợi ích REIT mang lại; Đồng thời nêu khác biệt REIT với Công ty đầu tư kinh doanh bất động sản thông thường Chƣơng “Giải pháp thành lập Quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản thành phố Hồ Chí Minh” Qua kết phân tích chương 01 02, chúng tơi đưa mơ hình đề nghị, sở pháp lý vận hành biện pháp hỗ trợ cần thiết để xây dựng REIT điều kiện CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) 1.1.1 Khái niệm REIT phải tuân thủ nhiều tiêu chuẩn, hạn chế điều kiện bao gồm tiêu chuẩn cổ đông, tài sản lợi tức… Hiện tại, REIT thường hiểu theo cách sau đây: i Một loại hình kinh doanh mà nhà đầu tư mua cổ phiếu từ tín nhiệm nhà đầu tư vào khả chuyên nghiệp, kinh nghiệm uy tín REIT (Real Estate Investment Trust) tên gọi Quỹ tín thác đầu tư bất REIT, ủy thác cho REIT đầu tư vào bất động sản để kiếm lời động sản loại hình cơng ty đầu tư chun mua, phát triển, quản lý bán bất động sản dựa việc quản lý chuyên nghiệp danh mục đầu tư bất ii Quy định pháp luật áp dụng cho loại hình doanh nghiệp đề cập mục (i) động sản Đây hình thức đầu tư kinh doanh thị trường bất động gọi gọi Quy chế REIT Ngày nay, đề cập đến sản thông qua loại tài sản sở hữu tài sản đảm bảo nợ mà tổ chức Quy chế REIT REIT hiểu định chế pháp luật cá nhân tham gia cách mua bán cổ phần điều chỉnh, REIT có chức giúp huy động vốn dài hạn phát triển thị trường bất động sản thơng qua ưu đãi có điều kiện Các REIT thường đầu tư vào khu mua sắm, cao ốc văn phòng, hộ, thuế kho hàng khách sạn Một số REIT chuyên đầu tư vào hay nhiều lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhiều nơi nước iii REIT doanh nghiệp tồn đáp ứng yêu cầu điều chỉnh Quy chế REIT đề cập ngòai nước Các hoạt động kinh doanh REIT nói chung thường tạo thu nhập từ Tóm lại, phần nghiên cứu REIT, từ ngữ liên quan hiểu việc cho thuê bất động sản lãi thu bán bất động sản Một sau: mạnh đầu tư REIT khả khoản (chuyển tài sản thành tiền mặt) dễ dàng so với chủ sở hữu bất động sản cá nhân Một lý cho tính khoản đầu tư REIT cổ phiếu REIT chủ yếu mua bán sàn giao dịch tập trung Tại đây, cổ phiếu REIT mua bán dễ dàng mua bán tài sản thị trường bất động sản Một lợi ích đầu tư vào REIT nhà đầu tư tái đầu tư cổ tức để làm tăng thêm lợi nhuận đầu tư REIT hoạt động tổ chức trung gian phân phối phần lớn lợi Thị trường bất động sản: bất động sản (BĐS) hiểu tài sản không di dời được, bao gồm đất đai; nhà ở; cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất Thị trường BĐS nơi mua bán diễn giao dịch khác BĐS Hoạt động kinh doanh bất động sản: hoạt động bao gồm kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản tức cho nhà đầu tư mà chịu thêm thuế doanh nghiệp (miễn đáp Kinh doanh bất động sản: việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận ứng điều kiện cụ thể) Để hưởng chế độ thuế đặc biệt này, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, 10 cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Kinh doanh dịch vụ bất động sản: hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất 11 hành cổ phiếu tạo lập quỹ vốn chung (blind-pool) nhằm mục đích đầu tư nhiều lĩnh vực khơng định hình thành bất động sản khoảng thời gian khơng xác định Từ đó, REIT thu lợi nhuận từ tiền cho thuê bất động sản phân phối lại lợi tức cổ tức cho cổ đông động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất Một REIT nghĩa theo lý thuyết đầu tư vào bất động sản tài động sản sản đảm bảo nợ vay (sau gọi tắt tài sản đảm bảo) thể chi Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust – REIT): tiết cáo bạch REIT phát hành cổ phiếu Các khoản đầu tư loại công ty đầu tư nguồn tiền bán cổ phần công ty để mua, phát không thay đổi theo thời gian Nhờ đó, nhà đầu tư thực triển, quản lý bán bất động sản nhằm thu lợi nhuận cho cổ việc đánh giá chất lượng bất động sản danh mục trước đông REIT đầu tư vào danh mục bất động sản quản lý cách định đầu tư vào REIT Ngược lại, quỹ vốn chung tín thác chuyên nghiệp Kết hoạt động kinh doanh REIT thường lợi huy động vốn ban đầu trước sau tìm kiếm bất động sản tài tức cho thuê tài sản Các cổ đông nhận lợi tức giá trị tăng thêm sản đảm bảo để đầu tư vốn đầu tư bất động sản đem bán thu lợi nhuận Chứng khoán REIT phát hành mua bán thị trường chứng khoán, đem lại mức sinh lời cho nhà đầu tư bán lại danh mục đầu tư bất động sản (theo Investopedia.com and Barron’s Business Terms – 2004) Một số REIT tổ chức quỹ đầu tư quỹ tín thác chuyên biệt Khác với quỹ vốn chung tín thác, quỹ tín thác bán – cho thuê lại đầu tư vào phần đất cơng trình cao ốc sau cho người bán th trở lại Các REIT đặc thù đạt lợi tức cao từ tiền cho bên thuê tài sản giá trị tăng thêm từ việc tái đầu tư cao ốc 1.1.2 Phân loại REIT 1.1.2.1 Phân loại theo đối tượng đầu tư Có dạng REIT: REIT khai thác bất động sản (equity REIT), Trên thực tế, REIT thường thuê công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp để quản lý tài sản tạo thu nhập từ tiền cho thuê cung cấp dịch vụ liên quan cho bên thuê bất động sản REIT cho vay (mortgage REIT) dạng REIT kết hợp hai dạng (hybrid REIT) REIT khai thác bất động sản (Equity REIT - Equity trust) Phần lớn REIT thuộc loại Các REIT đầu tư trực tiếp vào bất động sản REIT nhận lợi tức cho thuê bất động sản khoản toán từ cho thuê bất động sản từ việc bán tài sản REIT phát Dựa theo kiểu REIT Mỹ REIT cho vay (Mortgage REIT - Mortgage trust) REIT cho vay đầu tư tiền thu từ việc bán cổ phần vào tài sản đảm bảo bảo đảm bất động sản chứng thư chuyển quyền sở hữu nghĩa vụ toán (mortgage-backed pass-through certificates) Các REIT nhạy cảm với chất lượng tín dụng người vay Một số REIT cho vay hạn chế khoản đầu tư REIT vào xây dựng tài 12 sản đảm bảo ngắn hạn; số khác đầu tư vào tài sản đảm bảo dài hạn vĩnh viễn, số REIT cho vay đầu tư vào hai loại tài sản đảm bảo 13 tăng nhờ khoản đầu tư tăng thêm Các REIT hỗn hợp phân biệt dựa mức độ kỳ hạn hoạt động REIT Các quỹ tín thác có xác định thời hạn hoạt động Một dạng quỹ cho vay khác – quỹ cho vay chuyên dụng – tổ chức để thành lập công cụ đầu tư tự khoản; tài sản quỹ phải cung cấp cho đơn vị chuyên phát triển dự án bất động sản khoản vay lý phân phối lại lợi tức cho cổ đơng thời điểm xác có đảm bảo dự án xác định trước định Trong trường hợp đó, tài sản phải thu nhiều Tóm lại, mortgage REIT cho chủ sở hữu bất động sản người khai thác bất động sản vay tiền, ví dụ REIT cho vay để mua lại quyền khai thác khách sạn vòng số năm định khoảng thời gian khác nhau, thường từ khoảng đến 15 năm, sau tài sản bán lợi tức phân phối cho cổ đơng quỹ tất tốn Theo lý thuyết, lợi quỹ tín thác có thời hạn xác định giá cổ phần REIT phù hợp với giá trị tài sản nhà đầu tư có Trong năm gần đây, nhiều quỹ REIT cho vay bắt đầu phát hành thể ước lượng xác trị giá số dư tài sản tương ứng Các REIT loại trái phiếu đảm bảo khoản vay có cầm cố chấp bất động sản không xác định thời hạn có thời gian tồn vĩnh viễn đặc điểm tái (Collateralized Mortgage Obligations - CMOs) với lãi suất thấp lãi suất đầu tư vào hoạt động kinh doanh tài cho tài sản cho vay có tài sản đảm bảo chứng thư chuyển quyền sở hữu nghĩa vụ hữu Nhằm trì trạng thái , REIT tồn vĩnh viễn phải toán REIT yêu cầu phát hành để đảm bảo cho CMOs tương ứng phân phối hầu hết dòng tiền thu từ cho thuê bất động sản khoản lãi REIT hỗn hợp (Hybrid REIT - Hybrid trust) Các REIT hỗn hợp thành lập để đầu tư vào bất động sản sở hữu tài sản đảm bảo toán cho cổ đơng Các REIT hỗn hợp phân biệt dựa “tác động đòn bẩy” Khi REIT đòn bẩy mua lại tài sản, REIT tìm khoản nợ tài trợ cho tài sản mua lại Thơng thường, khoản tiền tài trợ lên tới 90% trị giá tài Các REIT loại phân biệt đặc điểm khác, REIT sản mua Ngược lại, REIT khơng địn bẩy khơng tận dụng đóng hay REIT mở Đối với REIT đóng, số cổ phần phát hành công chúng khoản tài trợ nợ để đầu tư vào tài sản có Khi đó, REIT mua tài sản lần chào bán giới hạn nhằm bảo vệ cổ đông không bị sụt tiền mặt đầu tư quỹ REIT vào tài sản đảm bảo giảm cổ tức cổ phiếu phổ thông giá trị cổ phiếu tương lai Thực 1.1.2.2 Phân loại theo tổ chức tế đưa lại kết phương án thu lợi nhuận dễ dự đoán giảm biến động giá cổ phiếu Trái lại, REIT mở, REIT tổ chức dạng công ty (REIT pháp nhân) REIT phát hành bán cổ phần khám phá hội đầu tư REIT loại thành lập theo luật doanh nghiệp công ty với Mặc dù cổ phần làm giảm lợi tức cổ đông hữu, Ban giám đốc Người ủy quyền (Trustees) cổ đông bầu Cổ nhà quản lý cổ đông tin tổng giá trị cổ phần phiếu REIT mua bán sàn giao dịch chứng khoán lớn, 64 2.3 NGHIÊN CỨU MƠ HÌNH REIT VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI XÂY DỰNG REIT Ở THÀNH HỒ CHÍ MINH 2.3.1 Sự tồn mơ hình hoạt động REIT Việt Nam 2.3.1.1 REIT với cấu trúc Cơng ty 65 khốn CII (đầu tháng 2/2008, giá cổ phiếu CII gấp 5,6 lần mệnh giá) Như đề cập trên, việc điều hành công ty tương tự REIT (Loại hình cấu trúc Công ty) Thực ra, cho dù chưa có quy định pháp lý phù hợp với hỗ Cho dù đến Việt Nam chưa có quy định pháp lý thức nào, trợ từ quyền Tp Hồ Chí Minh năm qua, CII thành hình thức REIT với mơ hình cấu trúc cơng ty công việc điều hành REIT tồn Việt Nam Đó Cơng ty CII (Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh) – Cơng ty cổ phần, hình thành theo Luật Doanh nghiệp Việt Nam 2.3.1.2 REIT với mơ Quỹ Đầu tư Loại REIT với mơ hình UPREIT DOWNREIT chưa xuất Việt Nam Với chế huy động vốn rộng rãi công chúng qua hình thức bán cổ phần, hình thành cơng ty đại chúng có 900 cổ đơng, thu hút nguồn vốn nhàn rỗi công chúng thành phần kinh tế khác Vốn huy động từ việc bán cổ phần dùng để mua quyền thu phí đường Hùng Vương Điện Biên Phủ 13 năm theo hợp đồng chuyển nhượng CII Ủy ban nhân dân Tp.Hồ Chí Minh Bằng nhượng quyền này, quyền Tp.Hồ Chí Minh thu hồi nhanh chóng tất khoản vốn đầu tư đường dùng khoản tiền thu hồi để đầu tư vào cơng trình khác Trong đó, cổ đơng CII thu lợi nhuận từ việc thu phí đường nói 2.3.1.3 REIT nước ngồi Việt Nam Gần đây, có nhiều REIT nước ngồi thành lập (như VINA Land, Indochina) hoạt động Việt Nam với tổng số vốn lên tới 300 triệu Các REIT đầu tư vào số dự án lớn Việt Nam cao ốc phức hợp, resort sang trọng 2.3.2 Sự khác REIT Quỹ đầu tƣ khác Việt Nam Ở Việt nam, có vài Quỹ đầu tư nhà nước liên quan tới thị trường bất động sản thực tế phần lớn quỹ cấp vốn có phần hạn chế từ ngân sách nhà nước, mà từ nhà đầu tư khác Thông qua việc bán cổ phần công ty công chúng, tạo điều kiện để Hoạt động đầu tư quỹ tiến hành thông qua số chương người dân đóng góp hưởng lợi ích từ hoạt động đầu tư khai thác trình phát triển đặc biệt phủ Chính đặc điểm làm cho sở hạ tầng công ty Quỹ đầu tư khác với REIT CII niêm yết Trung tâm Giao dịch chứng khoán Tp.Hồ Từ năm 2002, theo Luật Chứng khốn Việt nam, ngồi quỹ đó, Chí Minh (nay Sở Giao dịch chứng khốn Tp.Hồ Chí Minh - HOSE) từ quỹ đầu tư chứng khốn cơng ty quản lý quỹ thành lập ngày năm 2006 Do đó, cổ phiếu CII mua bán dễ dàng thị trường nhiều, ví dụ VF1, VF2, VOF, PBF1, đưa chứng quỹ cơng chứng khốn cổ đơng hưởng lợi từ việc tăng giá chứng chúng Tuy nhiên, theo quy định luật hành quỹ khơng đầu tư q 10 % tổng giá trị tài sản quỹ đóng vào bất động sản 66 đầu tư vốn quỹ mở vào bất động sản Hiện nay, tất quỹ đa dạng hóa danh mục vốn đầu tư vào cổ phiếu niêm yết không niêm yết tập trung vào việc kinh doanh cổ phiếu Trong đó, REIT yêu cầu đầu tư phần lớn vốn vào dự án bất động sản sinh lời từ tiền thuê hay khai thác tài sản thời gian dài Vì vậy, thực tế, mơ hình quỹ đầu tư 67 thành phố Hồ Chí Minh Có nhiều tổ chức tài trung gian tầm cỡ cung cấp vốn hạn mức tín dụng lớn ngắn trung hạn để khởi động dự án bất động sản theo Luật Chứng khốn Việt nam khơng thể hồn toàn đáp ứng để phát triển Người dân thành phố Hồ Chí Minh dường quen thuộc với việc REIT Việt nam kinh doanh kinh tế thị trường Những quỹ động REIT mặt tham gia vào việc quản lý Chính phủ cho phép thành phố Hồ Chí Minh phát triển số chế kinh doanh công ty đầu tư vào Ngược lại, REIT tham mức độ thí điểm gia xây dựng hay mua lại cho thuê toàn tài sản quản lý tài sản để kiếm lợi nhuận Kết luậnChương 2: Về vấn đề thuế, quỹ chứng khoán nộp thuế phần Tiềm lực tài hầu hết doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thu nhập Thuế thu nhập chuyển sang nhà đầu tư họ Hiện hạn chế nên chưa thể tự tạo sản phẩm hồn chỉnh, dồi nay, cá nhân khơng phải trả thuế thu nhập lãi cổ tức khoản thu để cung cấp cho thị trường bất động sản Mặt khác, Việt Nam chưa có từ vốn (capital gain) tổ chức bị đánh thuế chế tài phù hợp để thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển Thị trường bất động sản cần phải liên thông với thị trường vốn, 2.3.3 Sự cần thiết phải thí điểm xây dựng REIT thành phố Hồ Chí Minh hệ thống ngân hàng chưa sẵn sàng cho vay dài hạn, lãi suất cho vay Ở thành phố Hồ Chí Minh, có điều kiện nhân tố trung hạn cịn cao Vì vậy, cần có cơng cụ huy động vốn dựa vào thuận lợi để áp dụng thí điểm mơ hình REIT Đó là: nguồn lực dồi từ phía nhà đầu tư nhỏ lẻ Qua đó, mở hội đầu tư cho mong muốn tham gia thị trường bất động sản để Có nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, công ty quản lý tài sản, thu lợi nhuận có tính khoản Một giải pháp xây cơng ty quản lý quỹ chuyên nghiệp so với tỉnh, thành phố dựng REIT sớm tốt khác nước Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh lên với triển vọng đầy hứa hẹn tương lai Thị trường chứng khoán phát triển với chiều hướng tăng trưởng tốt địa phương khác Có thể nói, sàn giao dịch chứng khốn 68 CHƯƠNG 69 tài sản sau đem cho thuê tài sản GIẢI PHÁP THÀNH LẬP QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Thu nhập chủ yếu loại REIT hình thành từ tiền cho thuê tài sản đầu tư Cổ tức chi trả tối thiểu 90% tổng thu nhập từ 3.1 ĐỀ XUẤT MƠ HÌNH REIT Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH việc cho thuê tài sản 3.1.1 Các loại REIT nên thiết lập Thiết lập quy định chặt chẽ bao gồm quy tắc chung hoạt Nhà đầu tư cá nhân hay pháp nhân thường định đầu tư bất động sản động REIT (đã đề cập mục 1.1.3 chương 1) thông qua REIT 05 yếu tố: REIT th cơng ty quản lý tài sản chuyên nghiệp để quản lý Giảm thiểu rủi ro nhờ đa dạng hóa danh mục đầu tư hoạt động cho thuê bất động sản Tiết kiệm chi phí đạt yêu cầu lợi nhuận Niêm yết Sở Giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh Được quản lý chuyên nghiệp (HOSE) sớm tốt Giám sát chặt chẽ quan thẩm quyền đơn vị chuyên nghiệp Tính động, đa dạng quỹ đầu tư 3.1.1.2 REIT thành viên (Private REIT) REIT thành viên có đặc điểm sau: Huy động vốn riêng lẻ từ nhà đầu tư chuyên nghiệp, chiến lược, đặc Mỗi nhà đầu tư tham gia đầu tư vào quỹ sở hữu phần tổng danh biệt từ định chế tài chánh (như ngân hàng, công ty bảo mục đầu tư REIT Việc nắm giữ thể thông qua việc sở hữu hiểm…) chứng khoán REIT phát hành Các thành viên tham gia vừa thể Phần lớn tiền từ phát hành cổ phần dùng để đầu tư xây dựng tài nhân, vừa cá nhân có mức độ đóng góp vào REIT khác sản để bán sau cơng trình hồn thành; cho th nguồn tài chính, kinh nghiệm quản lý… Thiết lập quy tắc chung hoạt động REIT (đã đề cập Vì vậy, chúng tơi đề nghị xây dựng loại REIT (chia theo tính chất nguồn mục 1.1.3 chương 1) vốn huy động) dựa đặc tính riêng có loại để phân REIT thuê công ty quản lý chuyên nghiệp để quản lý hoạt khúc thị trường cách tương đối sau: 3.1.1.1 động xây dựng tiếp thị REIT đại chúng (Public REIT) Không cần niêm yết Sở giao dịch Chứng khốn thành phố Hồ Chí REIT đại chúng có đặc điểm sau: Minh Huy động vốn đại chúng từ nhà đầu tư nhỏ trung bình (gồm cá nhân cơng ty) Tiền huy động thu từ việc phát hành cổ phần sử dụng để mua 3.1.1.3 Mối quan hệ REIT đại chúng REIT thành viên Về bản, so với REIT đại chúng REIT thành viên có nhiều thuận 70 71 lợi tham gia vào dự án bất động sản thị trường sơ cấp Các Về tương lai, cần có quy định pháp lý riêng dành cho REIT, REIT nên REIT thành viên đầu tư vốn vào bất động sản mà sau đó, REIT đại chúng tổ chức quỹ chuyên đầu tư bất động sản theo mơ sau: mua lại th dài hạn sau bất động sản xây dựng hoàn tất Một điều quan REIT thành viên chuyển thành REIT Hình 7: Mơ hình Quỹ REIT Việt Nam Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đại chúng sau IPO (phát hành lần đầu công chúng) 3.1.2 Cơ cấu tổ chức Về mặt pháp lý, dựa điều kiện môi trường kinh tế REIT thí điểm nên thiết lập theo mơ hình tổ chức kiểu Cơng ty Đây Nhà tài trợ Công ty Quản lý Quỹ Nhà đầu tư REIT sở để xây dựng REIT tương lai theo mơ hình Quỹ với đầy đủ quy Ngân hàng giám sát tắc hoạt động REIT Hình 6: Mơ hình Cơng ty REIT Định giá Tài sản Cổ đông REIT Lợi nhuận Đầu tư Thu nhập cho thuê, sử dụng REIT Xây dựng, mua, sở hữu, nhận quyền khai thác Kiểm toán Công ty Quản lý tài sản Hợp đồng quản lý tài sản Quản lý, khai thác Bất động sản Tư vấn Bất động sản Công ty Quản lý tài sản Hợp đồng Tiền thuê thuê sử dụng (phí) Bên thuê sử dụng tài sản Mơ hình có tham gia chủ thể sau: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền: quan cho phép thành lập có trách nhiệm quản lý chun mơn Cơng ty Quản lý Quỹ, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Cơ quan Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (bổ sung thêm chức năng) quan nhà nước chuyên trách REIT theo mơ hình Cơng ty (Cơng ty REIT) vừa người tài trợ, vừa chứng khốn hóa người quản lý quỹ Công ty REIT phát hành cổ phần để huy động động Công ty Quản lý quỹ: phải cấp phép hoạt động theo quy định độc vốn Mỗi công ty REIT huy động vốn tự quản lý quỹ lập với Ngân hàng giám sát Toàn giao dịch kinh doanh REIT thời điểm công ty quản lý quỹ thay mặt cho REIT tiến hành theo thẩm quyền 72 cho phép theo Điều lệ Quỹ 73 3.2.1 Cơ sở hình thành Cơng ty REIT Ngân hàng giám sát: Công ty Quản lý Quỹ lựa chọn Đại Với quan điểm nhà đầu tư, thấy : chưa có khung pháp hội Nhà đầu tư thơng qua Ngân hàng giám sát phải có giấy phép lưu ký lý riêng cho mơ hình hạn chế mơ hình quỹ đầu tư theo chứng khốn Ủy ban chứng khốn cấp, khơng sở hữu tài sản luật chứng khoán lĩnh vực kinh doanh bất động sản, trước mắt có Quỹ khơng có liên quan đến Cơng ty Quản lý Quỹ thể thành lập REIT dạng Công ty theo Luật Doanh nghiệp REIT Tổ chức định giá tài sản, kiểm toán, tư vấn: việc lựa chọn Cơng ty hình thức Cơng ty Cổ phần (là pháp nhân thành lập theo Luật Quản lý Quỹ đề xuất Đại hội Nhà đầu tư thơng qua Các tổ chức Doanh nghiệp, có đại hội đồng cổ đông, hội đồng quản trị Ban kiểm sốt hồn tồn độc lập, khơng có liên quan đến Công ty Quản lý Quỹ cổ đông bầu ra) với mơ hình hoạt động vận dụng theo mơ hình REIT đại phải cấp phép hoạt động theo quy định chúng thành viên nêu mục 3.1.1 Theo đó, cổ phiếu REIT Nhà tài trợ: công ty quản lý đồng thời nhà tài trợ hỗ trợ thành lập REIT Nhà đầu tư: thể nhân pháp nhân đầu tư vốn vào REIT chia cổ tức, mua bán thị trường chứng khốn sơ cấp thứ cấp Vì vậy, tên gọi REIT dạng Cơng ty là: Cơng ty tín thác đầu tư bất động sản Các cổ đơng sáng lập nên bao gồm cá nhân, tổ chức có tiềm lực tài kinh nghiệm điều hành, quản lý kinh Công ty Quản lý tài sản: việc lựa chọn Công ty Quản lý Quỹ đề doanh bất động sản Đây tiền đề quan trọng tạo nên uy tín xuất Đại hội Nhà đầu tư thông qua Công ty Quản lý tài sản định để hấp dẫn công chúng muốn đầu tư thông qua Công ty REIT trực tiếp quản lý, trì, cho thuê tài sản Các tổ chức hoàn toàn độc lập, khơng có liên quan đến Cơng ty Quản lý Quỹ phải cấp phép hoạt động theo quy định 3.2 CƠ SỞ HÌNH THÀNH VÀ NGUYÊN TẮC VẬN HÀNH Theo đề xuất nêu trên, mơ hình REIT thành viên chuyển thành REIT đại chúng sau IPO (phát hành lần đầu công chúng) Hoạt động Cơng ty tín thác đầu tư bất động sản (Cơng ty REIT) có liên quan đến lãnh vực kinh doanh có điều kiện đầu tư, kinh doanh bất động Với tình hình thị trường bất động sản việc hình thành Quỹ sản nên chịu chi phối Luật kinh doanh bất động sản Theo REIT lại cấp thiết hết để tạo nguồn vốn đầu tư dài hạn vào điều Nghị định 153/2007NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết thị trường bất động sản Việc phát triển mơ hình REIT với chiến lược huy hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản doanh nghiệp kinh động vốn rộng rãi cơng chúng có nhu cầu đầu tư bất động sản có doanh bất động sản phải có vốn pháp định (sáu) tỷ đồng Việt Nam số vốn định góp phần hạn chế rủi ro liên quan đến việc đầu Ngồi ra, Cơng ty REIT chịu tác động Luật khác, chủ yếu bao nhà đất rủi ro liên quan đến việc tín dụng ngân hàng gồm: Luật đầu tư, Luật chứng khoán, Luật dân sự, Luật đất đai… lĩnh vực tài trợ đầu tư bất động sản Trước mắt, bối cảnh khung công ty cổ phần Công ty niêm yết Sở/Trung tâm giao dịch chứng pháp lý nay, xúc tiến thành lập Cơng ty REIT dựa khốn điều kiện nguyên tắc sau: 74 3.2.2 Một số nguyên tắc vận hành Công ty REIT Hoạt động kinh doanh: Công ty REIT dùng vốn thu qua việc bán cổ phần để: 75 Niêm yết chứng khoán (đối với REIT công chúng): đủ điều kiện điều 8, Nghị định 14/2007/NĐ-CP ngày 19/01/2007 Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Chứng khốn 3.2.3 Vận hành Cơng ty REIT (tổng quát) - Mua xây dựng bất động sản cho thuê bán Sau phát hành cổ phần, REIT dùng vốn huy động để đầu tư vào - Mua quyền khai thác bất động sản khoảng thời gian bất động sản thể chi tiết cáo bạch REIT phát - Hợp tác với chủ sở hữu bất động sản hữu để nâng cấp, phát triển bất động sản khai thác hành cổ phiếu Các khoản đầu tư khơng thay đổi theo thời gian REIT đầu tư xây dựng mua bất động sản thuê, Công ty REIT phát hành thêm cổ phần cần huy động vốn cho dự mua lại quyền khai thác bất động sản khoảng thời gian, hợp tác án bất động sản xác định trước với điều kiện phải thông qua đại hội với chủ sở hữu bất động sản hữu để nâng cấp, phát triển bất động đồng cổ đông công ty cổ phần thông thường sản khai thác Quản lý điều hành: Hội đồng quản trị (HĐQT) Đại hội đồng cổ đông bầu chọn, Ban Giám Đốc (điều hành hoạt động hàng ngày) HĐQT bổ nhiệm thuê đơn vị chuyên nghiệp kinh doanh bất động sản để quản lý hoạt động thay phải xây dựng máy điều hành tác nghiệp hàng ngày Nếu REIT đầu tư xây dựng hợp tác phát triển bất động sản hữu: REIT thuê Công ty chuyên xây dựng, Công ty Giám sát thi công triển khai xây dựng bất động sản Sau bất động sản xây dựng xong, REIT ký hợp đồng thuê Công ty Quản lý tài sản thay REIT quản lý, khai thác tài sản chuyển nguồn tiền thu từ tài sản cho REIT Công ty quản lý tài Thực nghĩa vụ thuế: Vì theo Công ty cổ phần thành lập theo Luật sản tổ chức máy chuyên nghiệp để quán lý, khai thác tài sản doanh nghiệp nên Công ty chịu tác động thuế thu nhập doanh REIT nghiệp Chế độ kế tốn: Cơng ty cổ phần thơng thường Nguồn tiền thu REIT sau trừ chi phí phân phối cho cổ đơng năm theo tỷ lệ nêu Điều lệ Đại hội cổ đông thông qua Đây khoản cổ tức REIT toán theo Phân phối lợi nhuận: Cổ phiếu Cơng ty REIT khơng có lãi suất cố định trái phiếu Tùy theo mục đích hoạt động REIT cơng chúng REIT thành viên mà chi trả phần lớn (thường 90%) thu nhập hàng năm sau đóng thuế tiếp tục giữ lại phần thu nhập kiếm cam kết 3.3 CÁC GIẢI PHÁP HỖ TRỢ 3.3.1 Củng cố thị trƣờng bất động sản để tái đầu tư REIT thành viên Điều cần nêu rõ REIT công cụ để nối kết thị trường bất động sản Điều lệ Công ty REIT với thị trường tài nơi mà cơng chúng tham gia vào để 76 77 đầu tư cho thị trường bất động sản Theo đó, thị trường bất động sản cần ý để chi phí khơng trở thành rào cản ảnh hưởng đến khả phải dần vào quỹ đạo thị trường kinh doanh chuyên nghiệp có khoản chứng khốn tổ chức Vì vậy, quan chức cần rà soát văn quy phạm Mặt khác, REIT sử dụng nghiệp vụ chứng khốn hóa vận hành pháp luật hành liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản để REIT thiết lập để chuyên đầu tư (sở hữu) bất động sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với quy định Luật Kinh doanh bất động sản Đa phần bất động sản vào hoạt động tạo thu sản Cụ thể, cần ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức nhập tương đối cố định Vì vậy, REIT có mức độ rủi ro thấp cổ phiếu môi giới, định giá bất động sản, quản lý điều hành sàn giao dịch bất động công ty chuyên đầu tư phát triển bất động sản Tuy sản phổ biến, giáo dục pháp luật, bồi dưỡng kiến thức pháp luật nhiên, Việt Nam chưa có quy định hướng dẫn thực nghiệp kinh doanh bất động sản, tổ chức hệ thống thông tin thị trường bất động vụ chứng khốn hóa Trong chứng khốn hóa địi hỏi phải có điều sản, hoạt động kinh doanh bất động sản thiết lập dịch vụ môi giới kiện khung pháp lý, tham gia nhà đầu tư, tổ chức định mức tín bất động sản chuyên nghiệp trật tự nhiệm, phát triển thị trường chứng khoán… Thực chất, chứng khoán 3.3.2 Củng cố thị trƣờng chứng khoán tạo điều kiện phát triển nghiệp vụ hóa có Việt Nam khơng xa lạ nước khác Hiện nay, có nhiều ý kiến khác xoay quanh khái niệm chứng khốn hóa Vì chứng khốn hóa REIT cơng cụ mà nhà đầu tư với số vốn ít, trực tiếp đầu tư sở hữu (một phần tỷ lệ tương ứng) số dự án bất động sản có quy mơ lớn cực lớn Chứng REIT chuyển nhượng thị trường chứng khốn Yếu tố cung cấp tính khoản cho phần vốn đầu tư vào bất vậy, cần có khái niệm thống chứng khốn hóa quy trình kỹ thuật chứng khốn hóa Việt Nam làm sở cho tổ chức trung gian REIT hoạt động dễ dàng Đồng thời, nên có quan nhà nước chun trách chứng khốn hóa để quản lý mặt chuyên môn 3.3.3 Xây dựng ban hành luật Quỹ REIT động sản Năm 2007, Các phân tích làm nảy sinh nhu cầu cần phải có khung pháp lý đầy đủ cho REIT Thực tế cho thấy, số mơ hình xây Một thị trường thiếu ổn định, điều có nghĩa làm giảm tính dựng thí điểm (như Quỹ Đầu tư Phát triển địa phương) sau nhiều năm khoản chứng REIT Để giảm rủi ro giao dịch chứng hoạt động mà chưa có hẳn khung pháp lý điều chỉnh hoạt động, thường REIT, thành phố nên trọng đến việc cải tiến hệ thống giao dịch phải vay mượn quy định pháp lý tổ chức, doanh nghiệp toán thị trường Việc thiết lập thị trường OTC thức cho tương tự để hoạt động ln gặp khó khăn định hướng hoạt động chứng REIT cho phép REIT phát hành giao dịch sàn tổ chức máy, hay áp dụng sách lao động tiền giao dịch chứng khốn địa phương khuyến khích việc đưa cơng nghệ lương… đại vào thị trường chứng khốn, qua tăng tính khoản cho Do việc thiếu quy định pháp lý cho việc hình thành quỹ đầu tư, chứng REIT Chi phí phát sinh giao dịch chứng khoán cần ngoại trừ quỹ đầu tư chứng khốn có quy định hành 78 79 áp dụng cho REIT Đối với quỹ đầu tư chứng khốn quỹ; Quỹ thành viên có tối đa ba mươi thành viên góp vốn và cơng ty quản lý quỹ thành lập theo Luật Chứng khoán Việt nam bao gồm thành viên pháp nhân khơng đầu tư 10 % tổng giá trị tài sản quỹ đóng vào bất động - sản đầu tư vốn quỹ mở vào bất động sản; Hiện nay, tất quỹ Giá trị chứng quỹ đăng ký chào bán 300 (ba trăm) tỷ đồng Việt Nam đa dạng hóa danh mục vốn đầu tư vào cổ phiếu niêm yết không niêm yết - tập trung vào việc kinh doanh cổ phiếu Có phương án phát hành phương án đầu tư số vốn thu từ đợt chào bán chứng quỹ; Về lâu dài, để REIT tồn phát triển Việt Nam thu hút - nhà đầu tư, Chính phủ Việt Nam nên sớm ban hành luật quỹ REIT, Có quy trình nghiệp vụ quản lý quỹ, quy trình kiểm sốt nội bộ, quy trình quản lý rủi ro phù hợp luật khác liên quan đến thị trường chứng khoán, thuế cần điều chỉnh cho phù hợp với đặc tính riêng có REIT Đồng thời, cần có Các quy định đầu tư: Một số đặc điểm làm tảng hoạt động luật để bảo vệ nhà đầu tư tham gia vào REIT Điều quan trọng Quỹ REIT sau: luật phải đảm bảo tính minh bạch thông tin ưu đãi Bảng : Một số đặc điểm hoạt động REIT đại chúng REIT thành viên thuế Tiêu chí REIT đại chúng REIT thành viên REIT, trước mắt ban hành Nghị định riêng dành cho REIT Hoạt động kinh Đầu tư, sở hữu cho thuê Xây dựng phát triển bất động Sau số đề xuất nội dung bản: doanh bất động sản sản để bán Nhà đầu tư Cá nhân công ty cỡ nhỏ Công ty tổ chức tài lớn Tuy đề tài nghiên cứu đưa kiến nghị cần xây dựng ban hành luật Đối tượng, phạm vi điều chỉnh: Nghị định quy định tổ chức trung bình hoạt động Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Quỹ thành viên Quỹ đại chúng) thành lập Công ty quản lý Quỹ Niêm yết Cần thiết Không cần Điều kiện thủ tục thành lập: Thời hạn hoạt Xác định điều lệ Xác định điều lệ Quỹ Việc thành lập chào bán chứng quỹ công chúng Công ty động Quỹ Ít năm Ít năm quản lý quỹ thực phải đăng ký với Ủy ban Chứng khoán Nhà Các hoạt động Mua tài sản để bán cho Mua tài sản để bán nước kinh doanh khác thuê Điều kiện phát hành chứng quỹ lần đầu công chúng: - Quỹ đại chúng thành lập có trăm nhà đầu tư, không kể nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp mua chứng 80 Tiêu chí 81 REIT đại chúng REIT thành viên Tiêu chí REIT đại chúng REIT thành viên Hợp tác với chủ sở hữu Hợp tác với chủ sở hữu bất Ưu tiên đầu tư - Các dự án nâng cấp thị - Các tịa nhà văn phịng bất động sản hữu để cải động sản hữu để cải tiến - Cơ sở hạ tầng có thu - Trung tâm thương mại tiến nâng cấp tài sản nâng cấp tài sản đó thuê Các đối tác thuê Các đối tác hữu có - Các dự án nhà ở, hộ - Cơ sở hạ tầng có thu hữu trao đổi thể trao đổi tài sản tài sản để lấy - Các dự án nhà ở, hộ tài sản tài sản để lấy cổ phần cổ phần Quỹ, tiền mặt - Bệnh viện, trường học Quỹ tiền mặt cho thuê Đầu tư vào việc xây dựng Đầu tư vào việc xây dựng cơng cơng trình bất động sản để trình bất động sản thuê Không cho vay cho thuê bán Các hoạt động Tham gia vào dự án bất kinh doanh khác động sản với điều kiện Một số yêu cầu REIT: Tham gia vào giai đoạn dự án bất động sản để Phải có Ban Đại diện Quỹ Đại hội nhà đầu tư bầu chọn Phải minh bạch báo cáo cơng bố thơng tin REIT nắm giữ phân chia lợi nhuận, phân chia 30% tổng số cổ phần để nắm sản phẩm, nắm quyền kiểm quyền kiểm soát hoạt soát tất bất động sản thu Phải quy định số cổ phần tối đa mà cổ đơng nắm giữ nhằm động để bán cho thuê ngăn ngừa lạm quyền Đầu tư tối đa 15% tổng vốn Đầu tư tối đa 15% tổng vốn hoạt hoạt động Quỹ vào chứng động Quỹ vào chứng khoán khoán doanh nghiệp kinh doanh nghiệp kinh doanh bất Thực sách thuế thu nhập theo quy định (Việc miễn, giảm doanh bất động sản khác động sản khác thuế phải phù hợp với quan điểm phát triển kinh tế đất nước, luật Không đầu đất Không đầu đất Thực dịch vụ quản lý bất Thực dịch vụ quản lý bất động sản động sản Cung cấp dịch vụ cho người Cung cấp dịch vụ cho người thuê thuê bất động sản bất động sản Có sách đánh giá, thẩm định tài sản giao dịch kinh doanh Các thành viên tham gia REIT phải độc lập lợi ích nhằm đảm bảo tính độc lập hoạt động REIT pháp Việt Nam thông lệ quốc tế) Các bên tham gia kiểm tra, giám sát REIT: Cơ quan có thẩm quyền phủ: chịu trách nhiệm cấp phép kiểm tra Các nhà đầu tư thể nhân pháp nhân đầu tư vốn vào REIT 82 83 Công ty quản lý: công ty cổ phần công ty trách nhiệm hữu hạn PHẦN KẾT LUẬN đủ điều kiện tiến hành dịch vụ quản lý quỹ Toàn giao dịch kinh doanh REIT công ty thay mặt REIT tiến Trong năm qua, phát triển mạnh mẽ kinh tế xã hội Việt Nam hành chuẩn bị danh mục đầu tư, triển khai kế hoạch đầu tư… nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng mở hội kinh Một cơng ty quản lý quỹ thiết lập quản lý nhiều quỹ khác doanh lớn tạo điều kiện thuận lợi cho thành phần kinh tế phát triển thời điểm năm qua Trong xu này, thị trường bất động sản xuất Nhà tài trợ: thông thường, công ty quản lý đồng thời phát triển mạnh mẽ nhà tài trợ hỗ trợ thành lập REIT Tuy nhiên, phát triển thị trường bất động sản biểu lộ nhiều Ngân hàng giám sát: chịu trách nhiệm giám sát bảo vệ tài sản, lợi hạn chế, vướng mắc gây tác động tiêu cực, ảnh hưởng ích nhà đầu tư khơng tốt cho sư phát triển thị trường bất động sản Đó xuất Kiểm tốn, định giá hay thẩm định viên nguyên nhân sau: người đầu tư cá nhân có tiền nhàn rỗi REIT cần khung pháp lý để thừa nhận Vì vậy, quan chức từ địa phương đến ngành phủ cần có nghiên cứu để sớm có sách riêng dành cho REIT, nhân rộng mơ hình Cơng ty REIT thay đổi hình thức tiết kiệm sang đầu tư nên đầu tư mức vào bất động sản; chưa có nguồn tài trợ phù hợp cho dự án bất động sản vốn dự án ln có nhu cầu vốn lớn dài hạn… tạo điều kiện tiền đề cho REIT hình thành theo cấu Do thị trường bất động sản có vị trí định kinh tế quốc gia, Quỹ đại chúng Quỹ thành viên quản lý Công ty Quản lý Quỹ nên cần có giải pháp để thúc đẩy thị trường bất động sản không ngừng phát nhằm phát huy hết ưu Quỹ REIT thực Đồng thời, triển phát triển bền vững cần có luật bảo vệ nhà đầu tư (tương tự quy định bảo vệ nhà đầu tư Quỹ đầu tư chứng khốn) Một giải pháp nghiên cứu với mong muốn chứng thực Quỹ Tín thác Bất động sản mơ hình hồn tồn phổ biến thơng dụng nước phát triển Mơ hình REIT trả lời câu hỏi chủ yếu sau : (1) Làm để huy động nguồn vốn lớn, dài hạn từ nguồn tài tiềm xã hội cho dự án đầu tư bất động sản? (2) Kênh đầu tư thích hợp cho người muốn đầu tư vào dự án bất động sản để có lợi nhuận tính khoản cao? Để mơ hình quản lý kinh doanh chấp nhận Việt Nam phải khắc phục trở ngại lớn - phải có khung pháp lý phù hợp để bảo vệ quyền lợi 84 85 nhà đầu tư Thành phố cần có thêm nhiều thời gian để chuẩn bị đầy đủ hệ TÀI LIỆU THAM KHẢO thống điều kiện tiền đề cho việc thành lập REIT Trong đó, hỗ trợ luật pháp vấn đề cốt lõi Trong khuôn khổ hạn hẹp luận văn Tiếng Việt này, chưa thể đề cập sâu vấn đề pháp lý Đề tài CB Richard Ellis, Thơng cáo báo chí Thị trường bất động sản Việt Nam – Tổng dừng chỗ đưa vấn đề mô hình REIT - hoạt động cách có hiệu việc thực dự án bất động sản xét quan điểm tài trợ dự án Chúng tơi hiểu cịn có nhiều khía cạnh cần nghiên cứu thêm, góc độ chi tiết để khẳng định tính khả thi cho việc xây dựng REIT, nghiên cứu sâu pháp lý, sách thuế, chế tài giải pháp vận hành, quản lý hoạt động REIT bối cảnh thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh quan 2007 dự báo 2008 Tình hình thành phố Hồ Chí Minh năm tới Cục thống kê thành phố Hồ Chí Minh, Tình hình kinh tế xã hội (năm 2005, 2006, 2007) Ngân hàng nhà nước Việt Nam – chi nhánh Tp.Hồ Chí Minh, Báo cáo tổng kết cho vay bất động sản năm 2006 Nguyễn Thị Tuyết Như, Quỹ Tín thác đầu tư bất động sản châu Á – Cơ hội thách thức, Tạp chí nghiên cứu phát triển 7-2007, 34 Hiệp hội bất động sản, Báo cáo phát triển thị trường bất động sản, 2005 Luật đất đai, 2003 Luật doanh nghiệp, 2005 Luật chứng khoán, 2006 Ủy ban Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, Định hướng phát triển thành phố Hồ Chí Minh đến 2010 10 Ủy Ban Nhân dân TP.HCM, Tài liệu hội thảo “Giải pháp huy động vốn phát triển thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh”, tháng 08/2005 Tiếng Anh William B Brueggeman, Jeffrey D Fisher, Real estate finance and Investment, Mc Graw Hill, 2004 Brody, Michael J., and David S Raab, A Primer on Real Estate Investment Trusts and Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts, Real Estate Finance Journal, 1994 Savills, Hotel Briefing; Retail Briefing; Office Briefing; Apartment for sale Briefing, Quarter 2- 2007 European Public Real Estate Association, EPRA Global REIT Survey, 8-2007 Franklin Templeton Investments, Franklin Global REIT Fund, 12-2007 86 PHỤ LỤC 87 Úc Các quỹ tín thác cơng cụ nắm giữ bất động sản ưa chuộng Úc Một số REIT giới Đây thị trường REIT hình thành sau thị trường Mỹ Các Quỹ tín thường lập dạng quỹ cơng chúng có niêm yết quỹ đóng khơng niêm yết (nghĩa nhà đầu tư đóng góp tiền vào quỹ đóng) Bulgaria Hiện nay, quỹ tín thác chi phối Luật Quỹ tín thác Vốn cổ REIT xuất Bulgaria vào năm 2003 với luật Công ty đầu tư đặc phần ban hành năm 1985 Để lập quỹ tín thác bất động sản khơng cần biệt (Special Purpose Investment Companies Act) REIT chịu phải có yêu cầu đặc biệt, cần thực thủ tục theo quy định quản thuế thu nhập doanh nghiệp có nhiều giới hạn hoạt động lý đầu tư cần phải có cơng ty ủy thác quản lý quỹ Năm 2004, REIT thành lập theo mơ hình Mỹ Pháp, đầu tư vào nhà ở, văn phòng trung tâm bán lẻ Canada Ở Cannada, REIT thành lập năm 1993 REIT quy định định chế ủy thác không bị đánh thuế REIT phân phối thu nhập chịu thuế cho tất cổ đông Ưu đãi thuế sửa đổi quyền bảo thủ hết hiệu lực vào năm 2011 Ấn Độ Ấn Độ trình cố hệ thống pháp lý cho việc hình thành hoạt động REIT thị trường bất động sản Ấn Độ Ấn Độ tạo lập giới thiệu cho công chúng REIT (dạng I-REITs) để giúp nhà đầu tư cá nhân thu hưởng quyền lợi từ lợi tức thị trường bất động sản chứng khoán hóa Đây cách nhà đầu tư thu lợi nhanh khoản dễ dàng khoản đầu tư thị trường bất động sản, không giống lối kinh doanh bất động sản truyền thống Chính phủ Đức Ủy ban chứng khoán Ấn Độ (SEBI) chủ trương tiến trình làm lắng Năm 2006, Đức có kế hoạch để hình thành REIT nhằm tạo dịu tình hình đầu tư bất động sản trực tiếp gián tiếp vốn phương tiện đầu tư bất động sản Chính phủ Đức lo ngại đầu tư nước ngồi, thơng qua cơng ty bất động sản niêm yết, việc tạo lập REIT thất bại gây tổn thất đáng kể đến vốn đầu tư cho quỹ hỗ tương…Với lên thị trường bất động sản tràn nước khác Dù có sóng phản đối từ đảng dân chủ xã hội, ngập đợt phát hành công chúng lần đầu công ty niêm vào tháng 6/2006, trưởng tài tuyên bố phủ yết thị trường chứng khoán thời điểm tốt cho nhà đầu hình thành REIT Các sở pháp lý gần chấp nhận phần lớn quy tư sở hữu cổ phiếu bất động sản tìm kiếm nhiều lợi nhuận Khung pháp lý định mơ hình REIT kiểu Anh (về thuế, niêm yết…) Đến năm 2007, quy định đầu tư sửa đổi, nhiều hội đầu tư đầy hứa hẹn mở Đức có G-REIT thành lập theo dạng Cơng ty sách thuế rõ ràng, thơng thống tạo hội đầu tư nghĩa thật hữu ích cho công chúng thời gian tới 88 89 HongKong/Trung Quốc PHỤ LỤC Ban đầu, Trung Quốc có cơng ty tín thác bất động sản hoạt động Thống kê số liệu số REIT giới (8-2007) quỹ tín thác chấp Các cơng ty tín thác bất động sản pháp nhân không niêm yết, huy động vốn thông qua thỏa thuận riêng Hoạt động công ty tín thác chịu chi phối quản lý Nƣớc – Tên Ngân hàng nhân dân Trung Hoa Các cơng ty tín thác động viết tắt – việc cho vay khoản vay ngắn hạn, thông qua trình tương tự Luật chi phối chứng khốn hóa, sở để phát triển Quỹ REIT vào năm 2007 (năm) (số Yêu cầu Giới hạn nhuận hoạt động phân lƣợng) phối - Được Ủy ban Giám sát Riêng đặc khu Hồng Kơng thành lập REIT từ tháng 06 năm tài cấp phép hoạt 2005 Thị trường có REIT, tốc độ phát triển 100%/năm Việc niêm yết thành cơng quỹ REIT thị trường chứng khốn Hồng Lợi Loại Bulgari – SPIC – Kông, đưa Hồng Kơng đứng vị trí thứ sau Nhật Singapore thị Luật Công ty đặc phần thị trường REIT châu Á Một quỹ REIT GZI biệt (2003) Công động ty cổ - Nếu niêm yết, phải phần phép Sở giao (45) dịch chứng khốn Bulgari - Khơng đầu tư q 10% vào chứng khoán 90% nợ thu nhập - Chỉ đầu tư vào BĐS Bulgari REIT xuyên quốc gia bất động sản Quảng Châu - Vốn tối thiểu: 255.646 EUR - Đăng ký với Phòng đăng ký thương mại Đức– G-REIT – Luật REIT (2007) 90% Công ty cổ phần - Chịu tác động luật 75% vào nhà đất công ty cổ phần thu nhập - Vốn tối thiểu: 15 triệu EURO - Phải tán thành Bộ Xây dựng - Đầu tư 70% vốn vào - REIT dạng Công ty cổ bất động sản Cơng phần lập theo luật - 80% tài sản bất ty (8) thương mại Hàn Quốc động sản, chứng khoán thu REICA bất động sản tiền nhập - Vốn tối thiểu: 25 tỷ mặt Hàn Quốc – KREIT – Luật Công ty đầu tư bất động sản (REICA 2001) KRW Tối thiểu 90% 90 Nƣớc – Tên viết tắt – Luật chi phối (năm) Lợi Loại (số Yêu cầu Vốn cổ phần Giới hạn nhuận PHỤ LỤC hoạt động phân Thống kê quốc gia có luật REIT (12-2007) lƣợng) phối Úc – ALPT – Luật Quỹ tín thác 91 - Đầu tư bất động sản Quỹ Không có yêu cầu đặc chủ yếu cho thuê biệt Quỹ Đầu tư Quỹ (1989) thu nhập (1981) Chilê – FII – Luật 100% - Phải đồng ý - Đầu tư vào bất động Ủy Ban chứng khoán sản ChiLê - Được phép phát triển - Được công ty bất động sản ChiLê quản lý - Được lập cơng ty Ít 30% lợi nhuận hàng năm - Phải phép Ủy ban chứng khoán Hong HongKong(Trung Kong Quốc) – HK- Quỹ REIT – Luật (6) REIT (2003) - Phải đầu tư vào BĐS giữ - Được Công ty quản lý năm Quỹ đề xuất thiết lập - Được đầu tư vào - Không quy định vốn tối thiểu tài sản nước 90% lợi tức sau thuế 92 PHỤ LỤC Danh sách chuyên gia đƣợc vấn STT Họ tên Th.s Hà Ngọc Lâm Trần Xuân Nam Th.s Nguyễn Mai Bảo Trâm Th.s Trần Thị Mỹ Hạnh Nguyễn Ngọc Thạch TS Nguyễn Văn Sơn Trương Quang Minh Cơ quan Chức vụ Công ty Quản lý Quỹ Trưởng phịng Prudential Đầu tư Cơng ty Chứng khốn thành phố Hồ Chí Minh Giám đốc khối Tư vấn doanh nghiệp Công ty cổ phần đầu tư Giám đốc đầu tư hạ tầng kỹ thuật Kinh doanh Quỹ Đầu tư Phát triển Phó phịng Đơ thị Đầu tư Quỹ Phát triển nhà Phó Tổng Giám đốc Trung tâm đầu tư nước Trưởng phịng ngồi phía Nam – Bộ hành kế hoạch Đầu tư quản trị Vietcombank Tân Bình Trưởng phịng quản lý rủi ro