HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM THÁI MINH TUẤN NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 62 85 01 03 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ HÀ NỘI - 2016 Công trình hoàn thành tại: HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM Ngƣời hƣớng dẫn: PGS.TS NGUYỄN XUÂN THÀNH PGS.TS NGUYỄN KHẮC THỜI Phản biện 1: PGS.TS TRẦN VĂN TUẤN Trƣờng Đại học Khoa học tự nhiên Phản biện : TS TRẦN TRỌNG PHƢƠNG Học viện Nông nghiệp Việt Nam Phản biện 3: TS THÁI THỊ QUỲNH NHƢ Tổng cục Quản lý đất đai Luận án đƣợc bảo vệ hội đồng đánh giá luận án cấp Học viện họp tại: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Vào hồi giờ, ngày tháng năm 2016 Có thể tìm hiểu luận án thƣ viện: - Thƣ viện Quốc gia Việt Nam - Thƣ viện Học viện Nông nghiệp Việt Nam PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng Tính chất khan đất đai, với nhu cầu ngày cao người, đất đô thị làm nảy sinh nhiều mối quan hệ đa dạng, phức tạp trình khai thác, sử dụng đất đai Thành phố Vinh có diện tích tự nhiên 105,0 km2, quy mô dân số 314.351 người Khu vực nội thành có 16 phường với diện tích 35,4 km2, dân số 211.478 người Khu vực ngoại thành có xã với diện tích 69,6 km2, dân số 96.979 người (UBND thành phố Vinh, 2015a) Quá trình đô thị hóa thành phố Vinh diễn mạnh tạo nên áp lực ngày gia tăng nhu cầu đất đai Công tác quản lý sử dụng đất đô thị thu nhiều kết tích cực, số chế sách không theo kịp nhu cầu phát triển; tác động chế thị trường làm nẩy sinh nhiều tiêu cực bất cập quản lý sử dụng đất Vì nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An cần thiết 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Xác định số yếu tố mức độ ảnh hưởng yếu tố đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An; - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 1.3 ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.3.1 Đối tƣợng nghiên cứu - Hệ thống sách có liên quan đến quản lý sử dụng đất đô thị - Quỹ đất đô thị thành phố Vinh - Công tác quản lý sử dụng đất đô thị địa bàn thành phố Vinh - Người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình cá nhân) địa bàn thành phố Vinh 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: địa bàn thành phố Vinh gồm 25 đơn vị hành chính, có 16 phường nội thành xã ngoại thành Nghiên cứu tập trung vào nhóm đất đất sản xuất kinh doanh - Phạm vi thời gian: Biến động sử dụng đất thực trạng công tác quản lý sử dụng đất đô thị nghiên cứu từ năm 2005 đến năm 2014; số liệu kinh tế xã hội năm 2014; số liệu điều tra hộ gia đình cá nhân sử dụng đất năm 2012, 2013, 2014 1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN ÁN - Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An theo nội dung QLSDĐ đô thị ban hành tổ chức thực văn pháp luật; lập quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; giao quản lý việc thực quyền sử dụng đất; định giá đất thông tin bất động sản - Đã xác định 15 yếu tố ảnh hưởng thuận mức độ cao cao đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh, đó: Có yếu tố ảnh hưởng thuận mức độ cao đến quản lý sử dụng đất đô thị là: sách thu hút đầu tư; mức độ quan tâm đến QHSDĐ; mức độ quan tâm đến chuyển mục đích SDĐ; vai trò tổ chức kinh tế Có 11 yếu tố ảnh hưởng thuận mức độ cao đến quản lý sử dụng đất đô thị là: sách đất đai; vị trí đất; diện tích đất; sở hạ tầng; khả sinh lợi đất; thu nhập hộ gia đình; mức độ quan tâm đến quy hoạch khác; mức độ quan tâm đến thị trường BĐS; vai trò lãnh đạo địa phương; vai trò tổ chức xã hội khác vai trò truyền thông, thông tin 1.5 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 1.5.1 Ý nghĩa khoa học - Bổ sung phương pháp luận nghiên cứu quản lý sử dụng đất đô thị thông qua việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị - Góp phần vào hệ thống giải pháp để nâng cao hiệu QLSDĐ đô thị 1.5.2 Ý nghĩa thực tiễn - Kết nghiên cứu đề tài góp phần vào việc hoạch định sách, lựa chọn giải pháp QLSDĐ đô thị hợp lý, hiệu thành phố Vinh; - Kết nghiên cứu giúp cho người dân nhà đầu tư sử dụng vốn đầu tư sử dụng đất đô thị có hiệu quả, luật đất đai; - Kết nghiên cứu đề tài áp dụng cho địa phương có điều kiện tương tự thành phố Vinh; - Kết nghiên cứu đề tài làm tài liệu giảng dạy nghiên cứu khoa học quản lý sử dụng đất đô thị PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ Đất đô thị đất sử dụng dự kiến sử dụng cho hoạt động đô thị Các yếu tố cấu thành đất đô thị bao gồm: vị trí, không gian, tài sản, tính tập hợp, tính đa dạng, bất động phá hủy (Quadeer,1981) Dưới góc độ sở hữu, đất đô thị tài sản mang lại quyền định chủ sở hữu việc sử dụng (Kruse, 1939) Dưới góc độ đối tượng quản lý sử dụng đất, đất đô thị xác định bao gồm mặt đất, mặt nước khoảng không gian phía trên, nằm nội thành ngoại thành quy hoạch sử dụng quản lý đất đô thị (Phạm Sĩ Liêm, 2010) Quản lý sử dụng đất đô thị phần quan trọng nội dung quản lý đô thị có liên quan đến chế, sách nhiều cấp, nhiều ngành, từ trung ương đến địa phương (Lê Anh Ba, 2010) Quản lý sử dụng đất đô thị, phận quản lý sử dụng đất, tập trung vào cách đất sử dụng cho mục đích sản xuất, bảo tồn thẩm mỹ (Willy, 2010); kết hợp tất công cụ kỹ thuật sử dụng quyền để quản lý cách mà đất sử dụng phát triển (Worldbank, 2010) Tuy nhiên đặc điểm đặc thù đất đô thị mà quản lý sử dụng đất đô thị mang nhiều nét riêng biệt với yêu cầu đòi hỏi khắt khe, chặt chẽ cao nhiều quản lý sử dụng đất khu vực khác Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị Các nghiên cứu rằng, đặc điểm khác biệt sử dụng đất đô thị như: Đất đô thị có tính khan tương đối sử dụng vào nhiều mục đích; vị trí đất đô thị có ý nghĩa đặc biệt lựa chọn khu dân cư khu vực sản xuất kinh doanh, phụ thuộc nhiều vào điều kiện giao thông sở hạ tầng; giá đất đô thị phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng, vị trí đất gắn với tình trạng giao thông kết cấu hạ tầng với mức độ phát triển kinh tế xã hội khu vực quanh đó; đất đô thị không tài nguyên, mà tài sản có giá trị quyền sử dụng đất; việc định giá đất đô thị theo phương pháp luận thống thích ứng với chế thị trường (Phạm Sỹ Liêm 2009b) Chính đặc điểm mà yếu tố có ảnh hưởng lớn đến quản lý sử dụng đất chia thành nhóm: nhóm yếu tố chế sách, nhóm yếu tố tự nhiên sở hạ tầng, nhóm yếu tố kinh tế - xã hội, nhóm yếu tố vai trò cộng đồng 2.2 QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI - Mỹ: Sự tăng trưởng đô thị với tốc độ cao nước Mỹ tạo tượng hai cực khu đô thị có nhân tập trung cao khu ngoại ô hoá Về đất đai, đô thị, Mỹ có sách lược để đạt mục tiêu trì cân nhà có tính địa phương tính khu vực ổn định giá nhà; Nâng cao hiệu sử dụng đất bố trí thiết bị công cộng, cải thiện cảnh quan đô thị chất lượng sống (Nguyễn Đình Bồng, 2008) - Vƣơng quốc Anh: năm 1947 phủ Anh sửa đổi công bố Luật Quy hoạch đô thị nông thôn Quy định loại đất phải đưa vào chế độ quản lý, người muốn khai thác đất đai, trước hết phải quan quy hoạch địa phương cho phép, chế độ cho phép khai thác trở thành biện pháp chủ yếu chế độ quản lý quy hoạch đất đai (Nguyễn Đình Bồng, 2008) - Malaysia: Các Bang bán đảo Malaysia phải tuân thủ Luật Quy hoạch đô thị nông thôn 1976 (Luật 172) Malaysia đặc biệt quan tâm đến phát triển đô thị bền vững, đặc biệt thành phố lớn Bên cạnh đó, Malaysia cố gắng thực mục tiêu cung cấp nhà cho công dân từ nông thôn đến thành thị, đặc biệt đề án "Ngôi nhà đầu tiên" dành cho người có thu nhập thấp (Kwongwah, 2010) 2.3 QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ Ở VIỆT NAM Trước 1975 công tác quản lý sử dụng đất đô thị bắt đầu quan tâm, thực theo mệnh lệnh hành Thời kỳ 1976-1986 nhà nước sách đất đô thị Thời kỳ Đổi 1986-2003 quản lý sử dụng đất đô thị quan tâm với đời Pháp lệnh thuế nhà đất 1992, Luật Đất đai năm 1993, Nghị định số 88/CP quản lý sử dụng đất đô thị nhiều văn hướng dẫn thi hành, tạo nên khung pháp lý đầy đủ Từ 2003 đến nay, phân loại đất đô thị không Luật đất đai văn thi hành luật này, Luật Xây dựng (2003), Luật Nhà (2005), Luật Kinh doanh Bất động sản (2006) Luật Quy hoạch đô thị (2009) quy định nhiều nội dung nguyên tắc quản lý sử dụng đất đô thị như: Các loại đất đô thị phải sử dụng mục đích, chức xác định đồ án quy hoạch đô thị phê duyệt; việc quản lý đất đô thị phải tuân thủ quy định Luật, pháp luật đất đai văn pháp luật khác có liên quan 2.4 ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI Từ sở khoa học quản lý sử dụng đất, quản lý sử dụng đất đô thị cho thấy có nội dung quản lý sử dụng đất đô thị là: ban hành tổ chức thực văn pháp luật liên quan đến quản lý sử dụng đất; lập quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao quản lý việc thực quyền sử dụng đất; định giá đất thông tin bất động sản Đây nội dung mà người sử dụng đất phổ biến chịu tác động trực tiếp quan quản lý trình sử dụng đất mình, nhận biết hiệu lực, hiệu vấn đề tồn góc độ người sử dụng đất Lựa chọn loại đất theo mục đích sử dụng đặc trưng cho đất đô thị thành phố Vinh đất đất sản xuất kinh doanh Đây loại đất người sử dụng có đầy đủ quyền theo quy định; loại đất có diện tích lớn, sử dụng với cường độ cao, đa mục đích, thường xuyên có thay đổi đối tượng sử dụng, kiến trúc bề mặt, tăng nhanh trình đô thị hóa Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị Tuy nhiên phạm vi nghiên cứu, yếu tố sau đáp ứng yêu cầu người sử dụng đất nhận biết mối quan hệ, ảnh hưởng nội dung quản lý sử dụng đất đô thị, bao gồm: Nhóm yếu tố chế sách: sách đất đai, sách thu hút đầu tư, sách hỗ trợ, sách xã hội khác Nhóm yếu tố tự nhiên sở hạ tầng: vị trí đất; diện tích đất; sở hạ tầng Nhóm yếu tố KTXH: Thu nhập hộ gia đình, khả sinh lợi đất; mức độ quan tâm đến quy hoạch sử dụng đất, mức độ quan tâm đến chuyển mục đích sử dụng đất, mức độ quan tâm đến thị trường BĐS Nhóm yếu tố cộng đồng: Vai trò Lãnh đạo địa phương, Các tổ chức kinh tế, Các tổ chức xã hội, Vai trò truyền thông thông tin PHẦN NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trƣờng thành phố Vinh - Điều kiện tự nhiên - Điều kiện kinh tế xã hội - Cảnh quan môi trường 3.1.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh - Biến động sử dụng đất đô thị thành phố Vinh năm 2005-2014 - Công tác quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh + Ban hành tổ chức thực văn pháp luật liên quan đến quản lý sử dụng đất đô thị + Lập quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất + Giao quản lý việc thực quyền người sử dụng đất + Định giá đất + Thông tin bất động sản 3.1.3 Xác định yếu tố ảnh hƣởng mức độ ảnh hƣởng đến quản lý sử dụng đất đô thị địa bàn thành phố Vinh - Nhóm yếu tố chế sách - Nhóm yếu tố kinh tế xã hội - Nhóm yếu tố tự nhiên sở hạ tầng - Nhóm yếu tố vai trò cộng đồng 3.1.4 Đề xuất giải pháp nhằm tăng cƣờng hiệu quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh - Nhóm giải pháp ban hành tổ chức thực văn pháp luật liên quan đến quản lý sử dụng đất đô thị - Nhóm giải pháp lập quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Nhóm giải giao quản lý việc thực quyền sử dụng đất - Nhóm giải pháp định giá đất - Nhóm giải pháp quản lý cung cấp thông tin bất động sản 3.2 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.2.1 Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu a) Điều tra, thu thập số liệu thứ cấp Số liệu thứ cấp điều tra có nội dung phản ánh thực trạng công tác quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh thu thập từ quan hành chính, sở ngành tỉnh Nghệ An; 25 phường xã từ nghiên cứu trước có liên quan đến đề tài b) Điều tra, thu thập số liệu sơ cấp Số liệu sơ cấp phục vụ cho nghiên cứu đề tài thông tin đánh giá, phản hồi từ người sử dụng đất hiệu lực, hiệu thực thi công tác quản lý sử dụng đất đô thị Nhà nước thực tế; quan điểm người sử dụng đất quản lý sử dụng đất đô thị ảnh hưởng yếu tố đến sử dụng đất họ Số liệu sơ cấp thu thập phiếu điều tra hộ gia đình cá nhân Dung lượng hộ điều tra: xác định theo công thức (Hair et al., 1998): t ( p  q) n0  e2 Trong đó: n0 = cỡ mẫu; t = giá trị phân phối tương ứng với độ tin cậy lựa chọn; p = ước tính tỷ lệ % tổng thể, q==1 - p; e = sai số cho phép (± 3%, ± 4,% ± 5% ) Với độ tin cậy 95% (giá trị phân phối tương tứng 1,96) sai số cho phép e = ± 5% Giả định (p x q) lớn xẩy (0,5x0,5) tính cỡ mẫu tối thiểu (hợp lệ) cần điều tra là: 385 mẫu Nghiên cứu thực điều tra 400 hộ gia đình cá nhân 3.2.2 Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu chọn hộ điều tra Chọn điểm nghiên cứu đảm bảo tính đại diện đầy đủ cho khu vực với mức độ phát triển khác thành phố Vinh Khu vực nội thành chọn phường (Lê Mao - khu vực trung tâm; Quán Bàu - khu vực giáp với ngoại thành); khu vực ngoại thành chọn xã (Nghi Phú - giáp với nội thành, Nghi Liên - khu vực xa trung tâm, sáp nhập vào thành phố Vinh muộn nhất) Thu thập 400 phiếu điều tra (mỗi phường/xã thu thập 100 phiếu), theo phương pháp lấy mẫu ngẫu nhiên 3.2.3 Phƣơng pháp phân tích, xử lý số liệu Số liệu tiến hành phân tích, xử lý thông qua bước: (i) Nghiên cứu định tính việc xây dựng phát triển hệ thống khái niệm/thang đo; (ii) Nghiên cứu định lượng việc ứng dụng phương pháp phân tích T-test để kiểm định mức độ khác vùng theo nhóm yếu tố quan sát; (iii) Xác định mối tương quan biến quan sát với để xác định yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị 3.2.3.1 Xây dựng thang đo Sử dụng phương pháp phân tích định lượng định tính (thống kê mô tả) SPSS để thống kê đặc tính đối tượng điều tra theo nhhóm Thống kê theo vùng, theo nhóm đối tượng, tính trung bình trọng số, tần suất xuất Thang đo Likert sử dụng để đánh giá nhóm yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị theo mức độ từ 1-5 Chỉ số đánh giá chung số bình quân gia quyền số lượng người trả lời theo mức độ áp dụng hệ số mức độ gán hệ số đến Phân cấp đánh giá công tác quản lý sử dụng đất đô thị tính toán theo nguyên tắc: Xác định giá trị thấp (min) giá trị cao (max) dãy số quan sát Tính độ lớn khoảng chia (a): a = Max  Min , n bậc n thang đo Trong nghiên cứu sử dụng thang đo bậc: Rất cao: >=4,20; Cao: Từ 3,40 đến 4,19; Trung bình: từ 2,60 đến 3,39; Thấp: từ 1,80 đến