ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN VĂN DŨNG ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN PHỔ YÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2014 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN VĂN DŨNG ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN PHỔ YÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2014 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Tiến Sỹ Thái Nguyên - 2015 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết luận văn trung thực chưa công bố luận văn khác Tôi xin cam đoan thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Văn Dũng ii LỜI CẢM ƠN Trong trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, nỗ lực thân, nhận hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo nhà khoa học, thầy cô giáo giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo quan, đồng nghiệp nhân dân địa phương Nhân dịp này, xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Tiến Sỹ người theo sát, tận tình hướng dẫn giúp đỡ suốt trình hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể thầy giáo, cô giáo khoa Sau đại học, khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên giúp đỡ tạo điều kiện cho thời gian qua Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Phổ Yên, Phòng Tài nguyên Môi trường huyện, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện, Chi cục Thống kê huyện, Chi Cục thuế huyện Phổ Yên, phòng, Ban chuyên môn huyện, cán địa 18 xã, thị trấn nhân dân huyện Phổ Yên tạo điều kiện thuận lợi cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu trình nghiên cứu luận văn Cuối xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện mặt cho trình thực luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn! TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Văn Dũng iii MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề .1 Mục tiêu đề tài Ý nghĩa khoa học ý nghĩa thực tiễn đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU .4 1.1 Cơ sở lý luận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Đất đai thị trường đất đai 1.1.2 Quyền sở hữu quyền sử dụng đất 1.1.3 Khái quát chuyển quyền sử dụng đất chuyển nhượng QSD đất 1.2 Kinh nghiệm giới mua bán đất đai chuyển nhượng QSD đất 20 1.2.1 Mỹ 20 1.2.2 Australia 22 1.2.3 Malaysia 22 1.2.4 Singapore .24 1.2.5 Trung Quốc .26 1.3 Thực tiễn tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam .28 1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển QSD đất Việt Nam 28 1.3.2 Các văn pháp quy liên quan đến việc thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất .31 1.3.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam 33 iv Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 38 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 38 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 38 2.1.3 Thời gian địa điểm nghiên cứu 38 2.2 Nội dung nghiên cứu 38 2.3 Phương pháp nghiên cứu 38 2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 38 2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .39 2.3.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 39 2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu .40 2.3.5 Phương pháp so sánh .40 2.3.6 Phương pháp chuyên khảo 40 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 41 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phổ Yên 41 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 41 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Phổ Yên 43 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phổ Yên .46 3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Phổ Yên .47 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Phổ Yên 47 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Phổ Yên năm 2014 53 3.3 Đánh giá hồ sơ, quy trình chuyển nhượng QSDĐ so với pháp Luật đất đai .56 3.3.1 Đánh giá hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ huyện Phổ Yên so với pháp luật đất đai 56 3.3.2 Đánh giá quy trình chuyển nhượng QSDĐ huyện Phổ Yên so với pháp luật đất đai 57 3.4 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Phổ Yên giai đoạn 2010 - 2014 .62 3.4.1 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Phổ Yên theo i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết luận văn trung thực chưa công bố luận văn khác Tôi xin cam đoan thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Văn Dũng vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Ký hiệu viết tắt Nội dung ĐVT : Đơn vị tính GCN : Giấy chứng nhận HĐND : Hội đồng nhân dân QLĐĐ : Quản lý đất đai QSD : Quyền sử dụng QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân VPĐK : Văn phòng đăng ký 10 BĐS : Bất động sản vii DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 3.1 Tỷ trọng ngành kinh tế huyện Phổ Yên giai đoạn 2010 - 2014 43 Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Phổ Yên năm 2014 53 Bảng 3.3 So sánh thành phần hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Phổ Yên với quy định pháp luật đất đai 56 Bảng 3.4 Tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 đơn vị xã, thị trấn địa bàn huyện Phổ Yên giai đoạn 2010 - 2014 63 Bảng 3.5 Số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 đơn vị xã, thị trấn huyện Phổ Yên giai đoạn 2010 - 2014 .65 Bảng 3.6 Diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 đơn vị xã, thị trấn huyện Phổ Yên giai đoạn 2010 - 2014 66 Bảng 3.7 Tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Phổ Yên giai đoạn 2010 - 2014 68 Bảng 3.8 Tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp huyện Phổ Yên giai đoạn 2010 - 2014 71 Bảng 3.9 Kết thu thuế thu nhập cá nhân lệ phí trước bạ từ hoạt động CNQSDĐ huyện Phổ Yên giai đoạn 2010 - 2014 72 Bảng 3.10 Kết đánh giá hiểu biết quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ huyện Phổ Yên 74 Bảng 3.11 Đánh giá người dân hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Phổ Yên 75 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 3.1 Sơ đồ hành huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên .41 Hình 3.2 Chuyển dịch cấu kinh tế huyện Phổ Yên giai đoạn 2010 - 2014 44 Hình 3.3 Sơ đồ quy trình giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ theo quy định Luật đất đai 57 Hình 3.4 Sơ đồ quy trình giải hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Phổ Yên 59 Hình 3.5 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Phổ Yên giai đoạn 2010 - 2014 69 Hình 3.6 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp huyện Phổ Yên giai đoạn 2010 - 2014 72 75 3.5.2 Đánh giá người dân hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Phổ Yên Kết điều tra 90 hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu cho thấy (Bảng 3.11) : Bảng 3.11 Đánh giá người dân hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Phổ Yên Chỉ tiêu Lý nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1 Xây nhà 1.2 Đầu tư sản xuất, kinh doanh 1.3 Thừa kế cho Tổng số phiếu Chỉ tiêu Tổng số phiếu Tỷ lệ (%) 90 100,0 Trình tự, thủ tục CNQSDĐ 90 100,00 28 31,11 3.1 Dễ dàng 77 85,56 35 38,89 3.2 Trung bình 10,00 11 12,22 3.3 Khó khăn Thời gian hoàn thành 17,78 thủ tục CNQSDĐ 4.1 Nhanh 100,0 chóng so với quy định 4,44 90 100,00 65 72,22 19 21,11 6,67 90 100,00 78 75,56 22 24,44 1.4 Lý khác 16 Tìm kiếm thông tin thị trường 90 2.1 Dễ dàng 2.2 Có thể tìm 29 2.3 Khó tìm 36 2.4 Rất khó tìm 12 2.5 Ý kiến khác Tỷ lệ (%) 6,67 4.2 Đúng quy định 4.3 Chậm so với quy định Thái độ 40,00 cán chuyên môn 13,33 5.1 Nhiệt tình 32,22 5.2 Không nhiệt tình (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) 7,78 76 Kết điều tra cho thấy phần lớn người dân thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà (chiếm 31,11%); đầu tư, sản xuất kinh doanh (chiếm 38,89%); thừa kế cho (chiếm 12,22%), lý khác đầu nhà đất, giữ tiền, tặng cho (chiếm 17,78%) Việc tiếp cận thông tin thị trường giao dịch chuyển nhượng khó khăn, có 6,67% số hộ hỏi đánh giá thuận lợi; có 85,56% số người hỏi cho trình tự, thủ tục thực chuyển nhượng QSDĐ thuận lợi, dễ dàng, lại 14,44% số hộ đánh giá mức trung bình khó khăn Người dân hài lòng thời gian hoàn thành thủ tục giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phổ Yên với 93,33% số hộ đánh giá mức nhanh quy định, có 6,67% số hộ đánh giá mức chậm Trong trình thực giao dịch quyền sử dụng đất, phần lớn hộ điều tra cho thủ tục thực quyền chuyển nhượng dễ dàng (chiếm 83,33%), có 10,67% số hộ đánh giá mức trung bình khó khăn Qua tìm hiểu lý chủ yếu hộ cho để hoàn thành thủ tục thực quyền chuyển nhượng QSDĐ người dân phải qua nhiều cửa (UBND cấp xã, UBND cấp huyện, cán địa xã, quan địa huyện, quan tài huyện) Thái độ cán chuyên môn công tác giải thủ tục hành liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân đánh giá cao cao: 75,56% đánh giá nhiệt tình, có 24,44% số hộ đánh giá không nhiệt tình Như qua đánh giá người dân số cán có thái độ chưa nhiệt tình công việc, hướng dẫn không cụ thể, hạch sách nhân dân công tác tiếp nhận giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ Về giá chuyển nhượng QSDĐ thị trường: Mặc dù thời điểm điều tra giá đất cao biến động từ 10 - 25 triệu đồng/m2 khu vực trung tâm huyện, khu dân cư xã từ 1,2 - 7,5 triệu đồng/m2, mức giá không cao so với huyện đà phát triển huyện Phổ Yên Qua vấn số cán địa xã, thị trấn cho biết mức giá giao dịch thị trường vừa phải, chủ yếu người mua đất khu vực hộ sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, họ thấy tiềm phát triển khu vực 77 Kết vấn cán địa xã, thị trấn, cán Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quan Tài nguyên Môi trường huyện Phổ Yên cho thấy địa bàn huyện có nhiều trường hợp tham gia chuyển nhượng QSDĐ không làm thủ tục khai báo chưa làm đầy đủ thủ tục đăng ký với quan Nhà nước Một số nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng do: Một phần nhỏ người sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quy định Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 thì: Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất Trong đó, việc cấp giấy chứng nhận chậm, nhiều nhà, đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quy định Luật đất đai năm 2003 người sử dụng đất có giấy tờ quy định Khoản 1,2 Điều 50 Luật đất đai được thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất thủ tục thực quyền nêu phức tạp Qua nhiều thời kỳ lịch sử chịu nhiều tác động thiên tai nên phận người dân giấy tờ chứng minh QSDĐ bị thất lạc hay hư hỏng Một phận người sử dụng đất khác có giấy tờ chứng minh QSDĐ nhiều lý mà chưa cấp GCNQSDĐ cấp việc công nhận lại hạn mức đất từ trước ngày 18/12/1980 gặp khó khăn Trong đó, theo quy định pháp luật người có đất chuyển nhượng phải có GCNQSDĐ; trường hợp chưa có GCNQSDĐ phải làm thủ tục cấp GCNQSDĐ trước, muốn cấp GCNQSDĐ phải có giấy tờ chứng minh QSDĐ, đầy đủ giấy tờ việc xét cấp giấy chứng nhận nghiêm ngặt, khắt khe có nhiều trường hợp để cấp GCNQSDĐ phải nộp tiền sử dụng đất Từ đó, nhiều trường hợp chuyển nhượng, hai bên tự thoả thuận hợp đồng ủy quyền; giấy tờ viết tay với (có người làm chứng) mà không khai báo với quan Nhà nước đất cho tổ chức cá nhân thông qua hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất họ trở thành người có quyền sử dụng đất người có quyền sở hữu đất đai Khi chuyển giao đất cho người sử dụng đất, tùy thuộc vào hình thức sử dụng đất khác mà Nhà nước cho phép chủ thể sử dụng đất khác hưởng quyền thực nghĩa vụ Nhà nước Theo từ điển giải thích Luật học: “Quyền sử dụng đất Nhà nước quyền khai thác thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế đời sống xã hội Nhà nước thực quyền sử dụng đất cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng Các tổ chức, cá nhân sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất” [8] Theo định nghĩa quyền sử dụng đất Nhà nước không thực trực tiếp Nhà nước mà gián tiếp thực qua chủ thể người sử dụng đất, người Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua hình thức pháp lý khác trao cho họ quyền nghĩa vụ pháp lý cụ thể trình khai thác quyền sử dụng đất Và vậy, giá trị khả sinh lợi đất, thuộc tính có ích mảnh đất phạm vi toàn đất đai quốc gia có khai thác sử dụng có hiệu hay không tùy thuộc vào Người sử dụng đất - người trực tiếp thực quyền sử dụng đất theo ý đồ Nhà nước Tuy nhiên, chủ thể trở thành chủ thể sử dụng đất, đương nhiên có quyền sử dụng đất, mà quyền phụ thuộc vào cho phép Nhà nước với tư cách chủ sở hữu Đến đây, thấy quyền sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc (nếu xem xét chúng với ý nghĩa ba quyền chủ sở hữu) vừa mang tính độc lập (nếu xem xét chúng với ý nghĩa quyền khai thác trực tiếp giá trị đất chủ thể sử dụng đất cụ thể) Tuy không đồng quyền sở hữu đất đai quyền sử dụng đất quyền sở hữu đất đai chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực trở thành loại quyền tài sản thuộc người sử dụng đất 79 đai địa phương Hình thức “mua bán đất” thông qua giấy tờ viết tay mà không đến kê khai đăng ký với quan có thẩm quyền phận người dân diễn số xã địa bàn Nguyên nhân nhận thức pháp luật đất đai chưa tốt, e ngại đến làm thủ tục quan nhà nước người dân lấy tin tưởng chính, họ điều chỉnh quan hệ đất đai với mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống Trong chế thị trường với mối quan hệ phức tạp ngày mở rộng vượt khỏi quy mô làng, xã việc điều chỉnh quan hệ đất đai dựa tin tưởng lẫn không phù hợp, chí trở thành nguyên nhân làm tăng số lượng vụ tranh chấp, khiếu kiện đất đai, gây ổn định trị, xã hội - Quy định nghĩa vụ tài trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chưa hợp lý, thiếu công mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, việc tính thuế chuyển nhượng QSDĐ tính theo vụ việc mà không phân biệt trường hợp chuyển nhượng QSDĐ yêu cầu sản xuất đời sống với trường hợp đầu đất đai, kinh doanh bất động sản Do đó, chưa khuyến khích người sử dụng đất đến làm thủ tục chuyển QSDĐ quan nhà nước - Cơ chế “một cửa liên thông” thí điểm áp dụng xã, thị trấn huyện, xã thị trấn lại tiếp nhận giải hồ sơ phòng chuyên môn nên việc rút ngắn thời gian thực thủ tục hành việc chuyển QSDĐ nói chung chuyển nhượng QSDĐ nói riêng chậm, chuyển biến, việc hướng dẫn thủ tục, hồ sơ cho người dân chưa tận tình, để người dân lại nhiều lần nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định + Trong giai đoạn 2010 - 2014 địa bàn huyện Phổ Yên có nhiều công trình, dự án triển khai kéo theo việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt xã có dự án kéo theo thị trường đất đai địa bàn trở nên sôi động hơn, lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tăng vượt bậc so với năm trước gây áp lực lớn cho quan quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai - Công tác tổ chức quản lý việc thực chuyển nhượng QSDĐ, quản lý thị trường QSDĐ nhiều hạn chế Qua kết điều tra nghiên cứu số hạn chế, tồn sau: 80 + Pháp luật đất đai chưa phổ biến đến sở thường xuyên, tài liệu cung cấp thông tin đất đai thiếu, thất lạc chưa kịp thời Một số trường hợp cán địa phương không nắm bắt đầy đủ hệ thống văn pháp luật hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành + Công tác hướng dẫn kê khai, hoàn thiện hồ sơ đất đai số đơn vị sở yếu, có biểu gây khó khăn, phiền hà cho người dân, kéo dài thời gian, để nhân dân phải lại nhiều lần hoàn thiện đủ hồ sơ đất đai hợp lệ + Trình tự thủ tục khai báo để thực thủ tục QSDĐ người sử dụng đất rườm rà, phức tạp, người dân phải qua nhiều cửa, nhiều công đoạn Vai trò quan chuyên môn chưa phát huy thực hiệu quả, chưa có phối hợp quan địa quan tài huyện làm kéo dài thời gian thực nghĩa vụ tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quy trình thụ lý giải hồ sơ đất đai theo quy định địa phương 12 ngày có nhiều hồ sơ thời gian giải kéo dài so với quy định cán phụ trách địa bàn lúc phải kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ khác; khối lượng công việc lớn nguồn nhân lực hạn chế dẫn đến hiệu công việc chưa cao + Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ đội ngũ cán địa số xã, thị trấn hạn chế, lực yếu dẫn đến hiệu công việc chưa cao, việc xác nhận hồ sơ địa sai sót làm ảnh hưởng đến việc giải hồ sơ cán VPĐK QSDĐ đảm bảo thời gian quy định (Khi phát sai sót hồ sơ phải nhiều thời gian để liên hệ với người dân yêu cầu chỉnh sửa) 3.6.2 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Phổ Yên Trên sở kết chuyển nhượng QSDĐ đạt thời gian qua khó khăn, tồn gặp phải, để nâng cao hiệu công tác chuyển nhượng QSDĐ huyện Phổ Yên cần thực giải pháp cụ thể sau: - Hoàn thiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận QSDĐ Mặc dù, pháp luật đất đai quy định rõ ràng đăng ký biến động quyền sử dụng đất bắt buộc, thực tế người dân chưa nghiêm túc tuân thủ quy định 81 Do vây, UBND huyện Phổ Yên cần thường xuyên thực công tác, kiểm tra, giám sát việc chấp hành pháp luật người sử dụng đất Bên cạnh đó, Ủy ban nhân dân huyện Phổ Yên cần hoàn thiện công tác cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất để họ dễ dàng thực giao dịch quyền người sử dụng đất - Cần đầu tư việc xây dựng sở hạ tầng, trang thiết bị đại phục vụ cho công tác quản lý nhà nước đất đai, bước xây dựng sở liệu thông tin đất đai cách đầy đủ toàn diện Đây sở quan trọng để quan Nhà nước nắm tình trạng pháp lý đất với thông tin người sử dụng đất Bên cạnh đó, bước triển khai hiệu ứng dụng công nghệ thông tin quản lý đất đai; đẩy nhanh lộ trình cung cấp dịch vụ công trực tuyến lĩnh vực quản lý ngành; phát hành sổ tay điều cần biết tham gia thực quyền sử dụng đất cho người dân điều kiện truy cập trực tuyến để dễ dàng tìm kiếm thông tin có nhu cầu thực quyền sử dụng đất - Xây dựng đề xuất sách thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản hợp lý, tạo minh bạch, đảm bảo công tránh vướng mắc việc thực thủ tục thuế Theo Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định thuế thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản áp dụng cách tính 2% giá chuyển nhượng bất động sản, quy định hạn chế bất cập phương pháp tính thuế - Cần xem xét, củng cố, tăng cường lực lãnh đạo lực làm việc cho cán quản lý lĩnh vực quản lý đất đai Nâng cao tinh thần trách nhiệm, thái độ tận tình công tác tiếp dân Có phối hợp cán quản lý người dân việc hoạt động dịch vụ hành công quản lý nhà nước lĩnh vực đời sống kinh tế xã hội đạt đến độ hoàn chỉnh - Thực quy định chế quản lý, trình tự, thủ tục hành 82 việc thực quyền người sử dụng đất nhằm tạo điều kiện cho thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản địa bàn Huyện phát triển lành mạnh - UBND huyện Phổ Yên UBND xã, thị trấn địa bàn huyện cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai tới người dân thông qua nhiều hình thức khác (trang web huyện, hội nghị tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đến xã, xóm, tuyên truyền hệ thống loa đài xã, thôn, xóm, tủ sách pháp luật…), đặc biệt giúp người dân hiểu biết đầy đủ quyền sử dụng đất lợi ích đăng ký thực giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nói chung nhượng quyền sử dụng đất nói riêng quan nhà nước có thẩm quyền, hạn chế phát sinh rủi sau thực giao dịch đất đai Như vậy, chủ thể thực QSDĐ với tư cách chủ thể sử dụng đất với tư cách chủ sở hữu Với tư cách người đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thống quản lý đất đai thông qua quyền pháp luật ghi nhận đảm bảo thực hiện, là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt Tuy nhiên, tự thân nhà nước trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai để khai thác thuộc tính vốn có đất mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất sử dụng tức giao cho người sử dụng đất quyền QSDĐ Nắm tay QSDĐ diện tích đất mà nhà nước giao cho, bên cạnh QSDĐ ổn định, lâu dài, người sử dụng đất thực giao dịch QSDĐ chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, góp vốn, giá trị QSDĐ nhằm đảm bảo quyền lợi thiết thực cho Để đảm bảo quyền người sử dụng đất thực thực tế, pháp luật nước ta xác lập tiền đề điều kiện để QSDĐ người dân đảm bảo Từ đây, chế định QSDĐ hình thành Từ phân tích ta có khái niệm: QSD đất khả chủ thể thực hưởng quyền định khai thác sử dụng đất để phục vụ cho nhu cầu khác đời sống xã hội Những quyền pháp luật ghi nhận bảo đảm thực thực tế 1.1.3 Khái quát chuyển quyền sử dụng đất chuyển nhượng QSD đất 1.1.3.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất việc người có quyền sử dụng đất chuyển quyền cho người khác hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, chấp, bảo lãnh giá trị QSDĐ Chuyển QSDĐ việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất chủ thể sử dụng cho chủ thể Hay nói khác đi, chuyển QSDĐ việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất định đoạt quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật Luật đất đai năm 1993 lần ghi nhận người sử dụng đất phép chuyển quyền sử dụng Tiếp Bộ luật dân năm 1995 Bộ luật dân sửa 84 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Phổ Yên tạo niềm tin người sử dụng đất nhằm bước khuyến khích họ tự nguyện đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất nói chung chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Kết điều tra, vấn số hộ gia đình, cá nhân thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho thấy phần lớn họ đánh giá cao trình tự, thủ tục thời gian thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phổ Yên Qua vấn số cán Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cán địa xã, thị trấn thấy nhiều trường hợp chuyển nhượng “ngầm” không đăng ký với quan nhà nước Để công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phổ Yên thực tốt thời gian tới yêu cầu đặt cho UBND huyện Phổ Yên hoàn thiện công tác đăng ký đất đai, xây dựng sở liệu thông tin đất đai; tuyên truyền sách pháp luật đất đai; hoàn thiện chế quản lý, trình tự, thủ tục hành thực quyền người sử dụng đất Kiến nghị UBND huyện Phổ Yên cần tăng cường công tác tra, kiểm tra, giám sát việc thực thủ tục hành đất đai góp phần hạn chế tới mức thấp tình trạng chì trệ, gây phiền hà, nhũng nhiễu cho người dân, tạo lòng tin nhân dân quan quản lý nhà nước Đề nghị UBND xã xây dựng đưa vào hoạt động mô hình “một cửa liên thông” giải thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân đến thực thủ tục hành nói chung, đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, đảm bảo thời gian giải hồ sơ theo quy định 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tài liệu tiếng việt Bộ Tài (2012), Báo cáo tổng kết ba năm thi hành Luật thuế thu nhập cá nhân Bộ Tài nguyên Môi trường (2009) Kết nghiên cứu, khảo sát sách đất đai Trung Quốc Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 06 tháng năm 2012 tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Báo cáo tổng kết tình hình thực nhiệm vụ công tác năm 2014 kế hoạch năm 2015 ngành Tài nguyên môi trường Nguyễn Đình Bồng (2014), Mô hình quản lý đất đai đại số nước kinh nghiệm cho Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc Gia Trần Thị Minh Hà (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai Ôxtrâylia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Ngọc Hòa (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ luật học, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội Phan Thị Thanh Huyền (2014), Bài giảng giao đất, cho thuê đất, Học viện Nông nghiệp Việt Nam 10 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (1992), Hiến pháp năm 1992, Nxb Chính trị Quốc Gia 11 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2003, Luật Đất đai năm 2003, Nxb Chính trị Quốc Gia 12 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ Luật Dân 2005, Nxb Chính trị Quốc Gia 86 13 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai năm 2013, Nxb Chính trị Quốc Gia 14 Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Bài giảng pháp luật đất đai, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 15 Lưu Quốc Thái (2007), Quá trình “thị trường hóa đất đai” Trung Quốc - số đánh giá học kinh nghiệm, Tạp chí Khoa học pháp luật, số (39) 16 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình định giá đất bất động sản, Nxb Nông nghiệp 17 Chu Tuấn Tú (2000), Chính sách tình hình sử dụng đất đai liên bang Malaixia, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 18 Nguyễn Ngọc Vinh (2013), Đa dạng hóa quyền sở hữu đất đai Những vấn đề cần bàn luận Tạp chí Phát triển Hội nhập, tr 73-76 II Tài liệu trích dẫn từ INTERNET 19 Phạm Bình An (2008), Một số kinh nghiệm Singapore quản lý thị trường bất động sản, http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/12/15/2093/ [Ngày truy cập 15 tháng năm 2015] 20 Hồ Anh Hải (2014), Câu chuyện nhà đất Hoa Kỳ, http://www.hoaky.org/cauchuyen-nha-dat-o-hoa-ky.htm [Ngày truy cập 15 tháng năm 2015] 21 Phạm Trí Hùng (2015), Hệ thống pháp luật Singapore, https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-doanh-nghiep/he-thong-phap-luatsingapore.aspx [Ngày truy cập 15 tháng năm 2015] 22 Xiaoyang Zhang (1999), Real Estate Investment In China - Legal Review And Analysis Of Foreign Investors' Participation, http://www.murdoch.edu.au/elaw/issues/v6n2/zhang62_text.htm [Ngày truy cập 16 tháng năm 2015] PHIẾU ĐIỀU TRA TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN I THÔNG TIN CHUNG VỀ HỘ ĐIỀU TRA Họ tên chủ hộ: …………………… ….; Giới tính: Nam Nữ Địa chỉ: …………………, xã/thị trấn…………………… , huyện Phổ Yên Trình độ văn hóa:……………… Ngành, nghề chính: + Thuần nông + Buôn bán, kinh doanh, dịch vụ + Tiểu thủ công nghiệp + Ngành nghề khác Kinh tế gia đình: + Giàu + Khá + Nghèo + Trung Bình Tổng số nhân hộ: …………nhân Tổng số lao động:……… ; đó: + Lao động nông nghiệp:………… + Lao động phi nông nghiệp:……… II SỰ HIỂU BIẾT CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (Đánh dấu x vào ô lựa chọn) Đất tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có điều kiện gì? a Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất b Đất tranh chấp c Đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án d Đất thời hạn sử dụng e Cả a, b, c d Khi thực chuyển nhượng QSDĐ người sử dụng đất phải thực khoản nghĩa vụ tài nào? a.Thuế thu nhập cá nhân b Lệ phí trước bạ nhà đất c Lệ phí địa d Cả a, b c Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải đăng ký với quan Nhà không? Vì sao? a Có, để đảm bảo quyền người sử dụng đất b Nếu đất mua để không cần thiết phải đăng ký c Có, đăng ký để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ sử dụng d Chỉ cần bên tự thỏa thuận không cần thiết phải đăng ký với quan Nhà nước 10 đổi năm 2005 dành phần thứ Năm để quy định chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai 2003 ghi nhận hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, chấp, bảo lãnh, góp vốn giá trị QSDĐ Ngày 29 tháng 11 năm 2013, kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII thông qua Luật đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 Quốc hội thông qua kiện quan trọng đánh dấu đổi sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nước, phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập quốc tế bảo đảm giữ vững ổn định trị - xã hội đất nước Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01 tháng năm 2014 có nhiều sửa đổi, bổ sung quan trọng, quyền người sử dụng đất có thay đổi quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất [13] Theo quy định Khoản 10 Điều Luật Đất đai năm 2013: Chuyển quyền sử dụng đất việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất [13] Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phổ thông việc chuyển quyền sử dụng đất Nó việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác sở có giá trị Trong trường hợp người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng khoản tiền vật ứng với chi phí mà họ bỏ để có quyền sử dụng đất tất chi phí đầu tư làm tăng giá trị đất Khi người sử dụng đất chuyển nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không khả sử dụng để thực quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép … Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất khoản tiền ứng với chi phí họ phải bỏ để có quyền sử dụng số đầu tư tăng giá trị đất đai Đặc điểm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: Việc chuyển quyền thực giới hạn thời gian IV Ý KIẾN CỦA HỘ GIA ĐÌNH VỀ VIỆC THỰC HIỆN CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: (Đánh dấu x vào ô lựa chọn) Trình tự, thủ tục thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Dễ dàng Trung bình Khó khăn Thời gian để hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Nhanh chóng Đúng quy định Chậm so với quy định Thái độ cán chuyên môn: Nhiệt tình Gây phiền hà Không nhiệt tình Khác Tìm kiếm thông tin giao dịch: Dễ dàng Có thể tìm Khó tìm Rất khó Khác Xác nhận Chủ hộ (Ký tên) Người vấn Nguyễn Văn Dũng [...]... 3.4.2 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Phổ Yên theo loại đất .67 3.5 Đánh giá của người dân huyện Phổ Yên về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất .73 3.5.1 Đánh giá sự hiểu biết các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Phổ Yên 73 3.5.2 Đánh giá của người dân về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện. .. nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Phổ Yên giai đoạn 2010 - 2014 .62 3.4.1 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Phổ Yên theo 14 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, - Đất. .. của huyện Phổ Yên 47 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Phổ Yên năm 2014 53 3.3 Đánh giá hồ sơ, quy trình chuyển nhượng QSDĐ so với pháp Luật đất đai .56 3.3.1 Đánh giá hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Phổ Yên so với pháp luật đất đai 56 3.3.2 Đánh giá quy trình chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Phổ Yên so với pháp luật đất đai 57 3.4 Đánh giá kết quả chuyển nhượng. .. hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất .31 1.3.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam 33 8 đất cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và họ trở thành người có quyền sử dụng đất chứ không phải người có quyền sở hữu đất đai Khi chuyển giao đất cho người sử dụng. .. quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất [13] Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển. .. [13] 1.1.3.4 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trường hợp người sử dụng đất chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại điểm 2 khoản 3 Điều 1 của... những quyền nhất định khi khai thác và sử dụng đất để phục vụ cho các nhu cầu khác nhau của đời sống xã hội Những quyền đó được pháp luật ghi nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế 1.1.3 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng QSD đất 1.1.3.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền. .. đất tại huyện Phổ Yên 75 3.6 Những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Phổ Yên .78 3.6.1 Những khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Phổ Yên .78 3.6.2 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Phổ Yên ... lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay [14] b Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng... gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời [14] g Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay Do đó, những Quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp