1 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống địa bàn phân bổ khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng Trong kinh tế thị trường, đất đai hàng hoá đặc biệt, trở thành yếu tố thiếu trình sản xuất đời sống Đặc biệt, đất đai mang giá trị lịch sử- xã hội; khó lấy thước đo để xác định đầy đủ giá trị đất đai Tuy nhiên, đất đai tài nguyên hữu hạn, người làm sản sinh thêm diện tích tự nhiên vốn có, nhu cầu sử dụng đất ngày tăng lên Do đó, cần phải quản lý đất đai cách chặt chẽ nhằm phát huy tốt hiệu sử dụng đất đai, bảo đảm vẹn toàn lãnh thổ tạo nguồn tài cho phát triển kinh tế đất nước Theo quy định pháp luật đất đai hành nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai bao gồm: tiền sử dụng đất trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất từ đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất; chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tiền thuê đất đất Nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Thuế thu nhập doanh nghiệp chuyển nhượng bất động sản; thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai Hiện quản lý đất đai đặc biệt quản lý nguồn thu từ đất lĩnh vực phức tạp nhạy cảm Công tác quản lý đất đai ảnh hưởng trực tiếp tới phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ môi trường phát triển bền vững Làm tốt công tác quản lý đất đai nói chung quản lý khoản thu từ đất nói riêng góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đảm bảo lợi ích nhà đầu tư ổn định đời sống người dân Trong năm qua lãnh đạo Đảng nhà nước công tác quản lý nhà nước khoản thu từ đất đạt kết quan trọng góp phần tích cực công phát triển kinh tế đất nước như: Chính sách, pháp luật đất đai nói chung khoản thu từ đất nói riêng bước hoàn thiện, đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế, góp phần giữ vững ổn định trị, đảm bảo an sinh xã hội; thu hẹp phân biệt nhà đầu tư nước nước việc tiếp cận đất đai; khắc phục bất cập bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất; đổi công tác giải tranh chấp, khiếu nại thực nghĩa vụ tài đối vơi việc sử dụng đất Thị trường bất động sản có quyền sử dụng đất tạo lập chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ; bước hoàn thiện sách tài đất đai theo hướng tiếp cận chế thị trường, huy động nguồn vốn xã hội cho thị trường, thu hút đầu tư cho phát triển, đưa đất đai trở thành nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển đất nước Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất triển khai đồng cấp; công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quan tâm đạo thực hiện; cải cách thủ tục hành công tác quản lý nhà nước khoản thu từ đất đẩy mạnh Công tác quản lý nhà nước khoản thu từ đất có nhiều chuyển biến, hệ thống tổ chức máy quản lý nhà nước thuế nói chung khoản thu từ đất nói riêng bước củng cố, cán làm công tác quản lý khoản thu từ đất tăng cường Tuy nhiên, trước yêu cầu công nghiệp hoá, đại hoá đất nước tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, công tác quản lý nhà nước khoản thu từ đất tồn sau: Pháp luật đất đai pháp luật khác có liên quan đến đất đai quy định thiếu đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn dẫn đến việc áp dụng khó khăn Mặt khác, pháp luật tài khoản thu từ đất số nội dung chưa rõ ràng, chưa phù hợp Việc phân cấp thẩm quyền quản lý khoản thu từ đất chưa đôi với quy định chế bảo đảm quản lý thống Trung ương Công tác tra, giám sát thi hành pháp luật chưa nghiêm, chế tài xử lý vi phạm pháp luật khoản thu từ đất thiếu chưa đủ mạnh để ngăn chặn hành vi vi phạm Nguồn lực tài đất đai chưa khai thác phát huy đầy đủ để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước Việc sử dụng đất nhiều nơi lãng phí, hiệu thấp Nhiều diện tích đất thu hồi để thực dự án đầu tư tiến độ sử dụng chậm, để hoang phí đất đai, gây nhiều xúc xã hội Nhiều địa phương chưa quan tâm thực chế tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá quyền sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Công tác quản lý nhà nước khoản thu từ đất hạn chế, bất cập Quy hoạch sử dụng đất chất lượng chưa cao, chưa đồng với quy hoạch chuyên ngành, tính kết nối liên vùng, liên tỉnh quản lý quy hoạch yếu Đăng ký đất đai, đặc biệt đăng ký biến động làm chưa tốt Các quy định pháp luật chưa làm rõ chế thực quyền định đoạt Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai, chưa giải hài hòa lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất nhà đầu tư Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất chưa quy định đầy đủ, điều kiện thực quyền Việc chấp hành kỷ luật, kỷ cương quản lý, sử dụng đất chưa nghiêm Quy định pháp luật giải khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai nói chung quản lý nhà nước khoản thu từ đất nói riêng chưa đáp ứng yêu cầu dẫn đến nhiều vụ việc phải giải qua nhiều cấp, kéo dài; nhiều án, định có hiệu lực pháp luật chưa thi hành; tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp lĩnh vực tài đất đai diễn biến phức tạp Thị trường bất động sản có quyền sử dụng đất bộc lộ yếu kém, không ổn định, phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” phổ biến Tình trạng đầu đất đai xảy đẩy giá đất tăng cao có tác động không nhỏ đến ổn định kinh tế vĩ mô Chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở, đất đối tượng sách xã hội, cán công chức, người có thu nhập thấp Việc cấp giấy chứng nhận đất đô thị chậm Chính sách thuế chưa thực tốt vai trò điều tiết thị trường bất động sản Thủ tục hành phục vụ công tác hành thu khoản thu từ đất rườm rà, thời gian giải dài; số địa phương quy định thêm thủ tục, giấy tờ, chưa cung cấp thông tin đầy đủ, kịp thời cho người dân doanh nghiệp; chưa gắn việc thực quy trình giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với thủ tục đầu tư xây dựng; phối hợp quan có liên quan việc thực thủ tục chưa tốt Tổ chức máy, lực đội ngũ cán quản lý khoản thu từ đất chưa đáp ứng yêu cầu thực thi nhiệm vụ, cấp sở Đầu tư xây dựng sở vật chất kỹ thuật phục vụ công tác quản lý khoản thu từ đất hạn chế Để khắc phục tồn thời gian tới công tác quản lý nhà nước khoản thu từ đất cần phải giải vấn đề như: Sửa đổi sách pháp luật tài khoản thu từ đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nước; phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa hội nhập quốc tế; khai thác, sử dụng tiết kiệm có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội Nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước khoản thu từ đất; tăng cường vai trò quan quản lý nhà nước khoản thu từ đất từ Trung ương đến sở Thực cải cách thủ tục hành trình tổ chức hành thu khoản thu từ đất vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ, hiệu tài nguyên đất vừa bảo đảm dân chủ, công khai, minh bạch, thuận tiện cho người sử dụng đất thực quyền giám sát việc thực quan nhà nước nhằm hạn chế tham nhũng, lãng phí quản lý, sử dụng đất đai Tăng cường công tác tra, kiểm tra tập trung giải vướng mắc, bất cập quản lý khoản thu từ đất, giảm khiếu kiện lĩnh vực thực nghĩa vụ tài khoản thu từ đất Như vậy, điều kiện thực tế việc quản lý khoản thu từ đất nhà nước quan tâm trở thành nhiệm vụ cấp bách Việt Nam thời gian tới Vì thế, chọn đề tài “Quản lý nhà nƣớc khoản thu từ đất Việt Nam” để thực Luận án Tiến sĩ Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu * Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu luận án đề xuất hệ thống giải pháp có tính khoa học thực tiễn nhằm hoàn thiện quản lý nhà nước khoản thu từ đất Việt Nam đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2025 * Nhiệm vụ nghiên cứu Về lý luận: Luận án tập trung làm rõ sở lý luận việc quản lý nhà nước khoản thu từ đất Việt Nam giai đoạn bao gồm: Xây dựng ban hành sách thu từ đất; Thiết lập máy thu triển khai thực sách thu; Thanh tra giám sát xử lý hành vi vi phạm sách thu từ đất Về thực tiễn: Luận án phân tích thực trạng kết quản lý nhà nước khoản thu từ đất Việt Nam giai đoạn nay, vấn đề hạn chế, bất cập sách thu từ đất hành công tác quản lý nhà nước khoản thu từ đất đề xuất giải pháp hoàn thiện sách công tác quản lý nhà nước khoản thu từ đất Để đạt mục đích trên, luận án phải trả lời câu hỏi nghiên cứu sau: Nội dung quản lý nhà nước khoản thu từ đất? Có tiêu chí để đánh giá hoạt động quản lý? Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động quản lý? Thực trạng quản lý nhà nước khoản thu từ đất Việt Nam mức độ nào? Có bất cập? Nguyên nhân đâu? Những quan điểm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước khoản thu từ đất Việt Nam thời gian tới? 4.Giải pháp cần triển khai thực để hoàn thiện quản lý nhà nước khoản thu từ đất Việt Nam? Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu * Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận án quản lý nhà nước khoản thu từ đất liên quan đến trình sử dụng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam giai đoạn 2007-2015, nội dung quản lý như: hoạch định sách, tổ chức máy phân cấp quản lý, tra giám sát xử lý vi phạp pháp luật quan thuế cấp, tiêu chí đánh giá chất lượng, hiệu quản lý nhân tố ảnh hưởng * Phạm vi nghiên cứu: Về sách: Luận án phân tích làm rõ sách quản lý nhà nước khoản thu từ đất gồm sách thu Do sách thu từ đất đa dạng nên luận án tập trung nghiên cứu sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thuê mặt nước, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ đăng ký quyền sở hữu, sử dụng tài sản nhà, đất; không nghiên cứu sách thuế phí khác Về chủ thể quản lý nhà nước: Tham gia quản lý nhà nước khoản thu từ đất có nhiều chủ thể: Quốc hội, Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên Môi trường, UBND cấp… Do phạm vi nghiên cứu rộng, luận án điều kiện nghiên cứu sâu (chỉ nghiên cứu tổng quan) hoạt động quản lý tất chủ thể, sở đó, tập trung nghiên cứu sâu công tác quản lý nhà nước ngành thuế khoản thu từ đất thông qua việc thực thi sách thu nêu Điều xuất phát từ quan điểm tiếp cận: quan quản lý thuộc ngành thuế quan trực tiếp tham gia soạn thảo sách quản lý nhà nước trình quan có thẩm quyền định ban hành sách; quan trực tiếp tổ chức thực hoạt động quản lý thu nộp khoản thu từ đất tra, giám sát xử lý hành vi vi phạm pháp luật Về nội dung quản lý: Luận án tập trung nghiên cứu nhóm nội dung lớn: hoạch định sách, tổ chức máy phân cấp quản lý, tra giám sát xử lý vi phạm pháp luật Trong hoạt động quản lý quan thuế, luận án sâu nghiên cứu, phân tích ba mảng hoạt động chính: quản lý đăng kí cấp mã số thuế, quản lý kê khai thu nộp khoản thu từ đất hoạt động tra giám sát Về thời gian nghiên cứu: Do Luật quản lý thuế có hiệu lực hành kể từ ngày 1/7/2007 theo quy định Luật quản lý thuế người nộp thuế chuyển sang chế tự khai, tự nộp tự chịu trách nhiệm trước pháp luật nên phần thực trạng NCS nghiên cứu cho giai đoạn 2007-2015 phần phương hướng đề xuất quản lý nhà nước khoản thu từ đất áp dụng cho định hướng đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2025 Về không gian: Luận án nghiên cứu thực trạng quản lý nhà nước khoản thu từ đất Việt Nam giai đoạn 2007-2015, bao gồm quản lý khoản thu từ đất việc ban hành sách, quản lý thực thi sách Những đóng góp luận án Luận án đóng góp mặt khoa học thực tiễn sau: Về lý luận: Phân tích rõ nội dung quản lý nhà nước khoản thu từ đất; xây dựng tiêu chí đánh giá chất lượng, hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước khoản thu từ đất nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước lĩnh vực thu thuế lệ phí liên quan đến sử dụng, chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất Trên sở kinh nghiệm công tác quản lý khoản thu từ đất số nước giới luận án rút số học kinh nghiệm cho Việt Nam Về thực tiễn: Phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý nhà nước khoản thu từ đất (theo tiêu chí đánh giá xác lập) sở liệu thu thập từ Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên Môi trường, Tổng cục Thuế, Tổng cục Thống kê liệu sơ cấp thu thập qua trình điều tra Luận án rút điểm mạnh kết đạt được, hạn chế nguyên nhân dẫn đến hạn chế công tác quản lý nhà nước khoản thu từ đất Việt Nam giai đoạn Đề xuất hoàn thiện số sách khoản thu từ đất Việt Nam sách thu tiền sử dụng đất; sách thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; sách thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản; sách thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản Đề xuất thay sách thu Lệ phí trước bạ Luật thuế tài sản Đề xuất hoàn thiện tổ chức máy nhà nước để thuận tiện công tác hành thu khoản thu từ đất Kết nghiên cứu luận án sở để nhà hoạch định sách Vịêt Nam tham khảo trình hoạch định sách hoàn thiện công tác quản lý khoản thu từ đất Kết cấu Luận án Ngoài trang bìa, mục lục, danh mục bảng số liệu, từ viết tắt đồ thị, phần mở đầu kết luận danh mục công trình công bố liên quan đến luận án, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, luận án chia thành chương sau: Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu phương pháp nghiên cứu Chương 2: Cơ sở lý luận quản lý nhà nước khoản thu từ đất Chương 3: Thực trạng quản lý nhà nước khoản thu từ đất Việt Nam Chương 4: Định hướng giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nước khoản thu từ đất Việt Nam CHƢƠNG TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án 1.1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 1.1.1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu nƣớc Trong thời gian qua có nhiều công trình nghiên cứu đất đai sách khoản thu từ đất Các công trình nghiên cứu chủ yếu tập trung việc huy động nguồn lực tài từ đất, giải pháp giá đất, sách thuế đối với thị trường bất động sản * Các nghiên cứu quản lý khai thác nguồn lực tài từ đất Các nghiên cứu điển hình vấn đề gồm: Nguyễn Đình Bồng (tháng 12/2011) kỷ yếu Hội thảo khoa học động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển hạ tầng sở “Chính sách bồi thường thu hồi đất, bất cập, vướng mắc kiến nghị”[11]; Lê Cao Đoàn (tháng 12/2011) kỷ yếu Hội thảo khoa học động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển hạ tầng sở “Đất đai kinh tế thị trường[16]; Trần Đức Thắng (Luận án tiến sĩ năm 2012) “Khai thác nguồn lực tài từ đất đai Việt Nam”[42] Tác giả Nguyễn Đình Bồng khái quát sách bồi thường Nhà nước thu hồi đất giai đoạn từ năm 1954 đến đặc biệt giai đoạn từ năm 2003 đến nay, tức từ sau luật đất đai năm 2003 sách đền bù, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất vào bước hoàn thiện, có tác dụng việc đảm bảo cân đối ổn định cho phát triển, khuyến khích nhà đầu tư tương đối giữ nguyên tắc công bằng, người bị thu hồi đất đặt vào vị trí trung tâm để giải xung đột, lợi ích phi vật thể bắt đầu quan tâm, hiệu xã hội … Trong viết tác giả đưa tình hình thực sách bồi thường nhà nước thu hồi đất; bất cập sách, pháp luật hành bồi thường nhà nước thu hồi đất; giải pháp hoàn thiện sách bồi thường nhà nước thu hồi đất cuối tác giả đưa kinh nghiệm quốc tế sách bồi thường thu hồi đất Tuy nhiên, tác giả đề cập đến công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư chưa đề cập đến Quản lý nhà nước từ khoản thu từ đất Việt Nam giai đoạn Theo tác giả Lê Cao Đoàn để sử dụng cách có hiệu quản lý đất đai với tính cách yếu tố, nguồn lực đặc thù phát triển kinh tế, cần phải hiểu đất đai kinh tế thị trường Khi kinh tế thị trường xác lập, cải mang hình thái hàng hoá trao đổi, mua bán trở thành quan hệ, trình định tất kinh tế thị trường, đất đai tất yếu phải mang quan hệ giá trị, quan hệ hàng hoá Là sản phẩm tự nhiên có nhiều chức gắn với đất đai nên hàng hoá đặc biệt hàng hoá không sản xuất được, hàng hoá đặc biệt nên thị trường đất đai thị trường đặc biệt Theo tác giả đất đai nguồn lực, tư vốn, cụ thể: Đất đai nguồn lực, yếu tố hợp thành trình sản xuất, trình làm tăng thêm giá trị, vậy, thân đất đai kinh tế thị trường tất nguồn lực khác, mang hình thái tư bản, hình thái vốn tài Từ hai yêu tố tác giả đưa vấn đề cốt yếu đất đai phát triển kinh tế xã hội Việt Nam sau: Cần phát triển kinh tế thị trường phù hợp với phát triển đại làm sở đất đai hoá vận động với tính nguồn lực, động lực cho phát triển kinh tế xã hội; Có thể chế luật phản ánh làm sở pháp lý cho trình đất đai chuyển hoá thành hàng hoá, thành nguồn vốn, thành lĩnh vực đầu tư kinh doanh thực tốt chức chấp hệ thống thị trường vốn; Thay đổi tư sử dụng đất quản lý đất; Xác định rõ chủ thể sở hữu đất đai; Đất đai đối tượng vật chất hàng hoá đặc biệt Như vậy, viết tác giả đưa lý luận đất đai kinh tế thị trường đưa kiến nghị để đất đai trở thành hàng hoá, nguồn lực để thúc đẩy phát triển kinh tế Tuy nhiên, viết chưa đề cập đến vấn đề quản lý nhà nước khoản thu từ đất Việt Nam giai đoạn Trong luận án tiến sĩ Trần Đức Thắng tác giả đưa số quan điểm, định hướng đề xuất hệ thống giải pháp nhằm tăng cường khai thác nguồn lực tài từ đất đai thời gian tới với 03 nhóm giải pháp từ quy hoạch hoàn thiện chế sách giải pháp hỗ trợ, tác giả đặc biệt quan tâm đến giải pháp giá đất, tài đất đai, khai thác quỹ đầu tư phát triển sở hạ tầng Trên sở đó, tác giả mạnh dạn có kiến nghị cụ thể nhà nước liên quan đến sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 2003; Quy định xếp, xử lý nhà đất thuộc sở hữu, nhà nước; quy định quản lý khai thác, sử dụng đất đai tổng công ty, tập đoàn kinh tế nhà nước Về sở lý luận thực tiễn vấn đề liên quan đến tài đất đai tác giả sử dụng phương pháp hệ thống, tổng hợp, phân tích, thống kê số liệu giai đoạn từ 2000-2010 để nghiên cứu cho đề tài Tuy nhiên, Luận án đề cập đến việc khai thác nguồn lực tài từ đất đai chưa đề cập đến quản lý nhà nước khoản thu từ đất cụ thể chưa đề cập đến sách thu chuyển nhượng bất động sản tổ chức cá nhân khoản lệ phí phải đóng góp đăng ký quyền sở hữu, sử dụng tài sản nhà, đất * Các nghiên cứu sách thuế, phí liên quan đến sử dụng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Về sách thu thuế phí liên quan đến sử dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công trình nghiên cứu sau: Chu Thị Thuỷ Chung (Luận án tiến sĩ năm 2009) “Hoàn thiện sách thu đất đai Việt Nam”[14]; Nguyễn Văn Phụng (tháng 9/2011) kỷ yếu Hội thảo khoa học kiểm toán thu sử dụng đất với việc tăng cường quản lý thu ngân sách Nhà nước nâng cao hiệu lực quản lý đất đai tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương “ Hệ thống sách thu tài liên quan đến đất đai thị trường bất động sản”[34]; Trịnh Hải Hà (tháng 9/2011) kỷ yếu Hội thảo khoa học kiểm toán thu sử dụng đất với việc tăng cường quản lý thu ngân sách Nhà nước nâng cao hiệu lực quản lý đất đai tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương “ Các giải pháp hoàn thiện quy định thu ngân sách nhà nước từ đất đai Việt Nam”[19]; Đinh Văn Hải (Tạp chí tài số 10/2012) “Chính sách tài đất đai: Kết đạt số kiến nghị”[20]; Vương Đình Huệ (Tạp chí tài số 10/2012) “Đổi sách pháp luật tài đất đai phục vụ phát triển kinh tế” theo tác giả với trình thực “đổi mới”[24]; Ngô Xuân Thanh (Tạp chí tài số 10/2012) “Hoàn thiện sách giá tính khoản thu từ bất động sản Việt Nam” [41]; Đặng Hùng Võ (Tạp chí tài số 10/2012) “Đổi pháp luật tài đất đai” [52]; Vũ Sỹ Cường (tháng 12/2011) kỷ yếu Hội thảo khoa học động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển hạ tầng sở “ Nguồn thu từ đất đai với ngân sách địa phương ”[15]; Trong Luận án tiến sĩ tác giả Chu Thị Thuỷ Chung tác giả đưa sở lý luận đất đai, nguồn tài từ đất đai, chất nguồn thu NSNN từ đất đai sách thu đất đai Phần thực trạng tác giả hệ thống sách thu từ đất Việt Nam giai đoạn 2001-2008 nêu lên thực trạng sách thu từ đất, thực trạng quỹ đất, tồn sách Từ tác giả đề xuất giải pháp hoàn thiện sách thu đất cho giai đoạn 2010-2015 Trong công trình nghiên cứu tác giả hệ thống hoá vấn đề nghiên cứu giai đoạn 2001-2008 mặt lý luận thực tiễn để phục vụ công tác nghiên cứu Tuy nhiên, Luận án dừng lại việc hệ thống sách nêu lên tồn sách đề xuất phương án hoàn thiện sách thu mà 10 chưa đề cập đến công tác quản lý nhà nước khoản thu Mặt khác, với đề xuất giải pháp tác giả đưa giải pháp cho giai đoạn 2010-2015 Theo tác giả Nguyễn Văn Phụng quy định hành pháp luật đất đai đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý pháp luật Nhà nước ban hành sách pháp luật tài nhằm động viên nguồn thu từ đất đai vào ngân sách nhà nước Các tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích khác tham gia vào thị trường bất động sản thực nghĩa vụ tài hành vi cụ thể sử dụng đất, giao dịch quyền sử dụng đất Theo quy định hành hệ thống sách liên quan đến đất đai gồm có khoản thuế, lệ phí theo quy định pháp luật khoản thu ban hành hình thức Nghị định Chính phủ khuôn khổ quy định Luật đát đai, Luật ngân sách nhà nước Tác giả xét trình vận động đất đai thị trường bất động sản bao gồm khoản thu: Khi xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng thu đăng ký quyền sở hữu, sử dụng nhà, đất có khoản thu: Tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; tiền bán nhà thuộc sở hữu nhà nước; lệ phí trước bạ Trong trình sử dụng đất có Thuế sử dụng đất nông nghiệp; Thuế nhà đất (từ năm 2012 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp) Khi chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng có Thuế thu nhập cá nhân thuế thu nhập doanh nghiệp (đối với tổ chức) Tác giả hệ thống lại toàn hệ thống sách Tuy nhiên, tác giả chưa đề cập đến vấn đề quản lý nhà nước khoản thu từ đất Việt Nam giai đoạn Theo tác giả Trịnh Hải Hà với quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý sách thu giai đoạn mang tính chất tượng trưng để thể vai trò quản lý nhà nước chưa thực phản ánh giá trị đem lại nguồn thu cho NSNN thể hiệu việc sử dụng đất Mặt khác, xét góc độ kinh tế xã hội thời kỳ này, kinh tế lấy nông nghiệp làm gốc nên xác định tiêu chí để làm xây dựng sách thu từ đất, sách bản, đem lại nguồn thu thuế SDĐNN, thuế nhà đất sử dụng tiêu chí thuế SDĐNN, tức tiêu chí để xác định hiệu sử dụng đất phải xuất phát từ chất đất, hạng đất, độ phì, độ màu đất… yếu tố định mức thuế SDĐNN Các sách khác thu tiền SDĐ, tiền TĐ, lệ phí trước bạ đất tính đến yếu tố lợi thương mại vị trí đất, nhiên, thời kỳ kinh tế vận hành theo chế bao cấp, quản lý nhà nước đất đai không tập trung, không rõ 147 thôn, đất hẻm thuộc vị trí 4, vị trí đất đô thị), diện tích tính thuế 70 m2 nên sau giảm thuế theo quy định, số thuế SDĐPNN phải nộp 5.000 đồng, nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân có số thuế phải nộp chưa tới 1.000 đồng Số thu thấp Chi cục Thuế phải phát hành thông báo thuế SDĐPNN, tổ chức thu nộp, toán nhiều công sức, hiệu không cao Chi phí để tổ chức thu như: in thông báo thuế, phát hành thông báo thuế, thu nộp, toán, chi phí thu cao số thuế thu Nếu quy định người nộp thuế SDĐPNN có số thuế phải nộp năm 50.000 đ/năm miễn nộp thuế SDĐPNN giảm chi phí, công tác quản lý thuế SDĐPNN lớn Do đó, đề nghị sửa luật theo hướng cho ngưỡng có mức thuế phải nộp từ 50.000đ trở xuống miễn thuế (như ngưỡng phải nộp thuế GTGT), chi phí quản lý cao Đề nghị thu hẹp đối tượng miễn, giảm thuế sử dụng đất PNN, nhiều đối tượng miễn, giảm gây khó khăn cho công tác quản lý quan thuế Về đối tượng nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Đề nghị sửa đổi Luật cần quy định dự án thuê đất, nộp tiền thuê đất hàng năm thuộc đối tượng nộp thuế sử dụng đất PNN Vì Luật thuế sử dụng đất PNN số thu không lớn với mục đích quản lý đất đai, đơn vị thuê đất quản lý chặt thông qua Quyết định Hợp đồng thuê đất Đề nghị sửa đổi quy định khoản Điều Nghị định số 53/2011/NĐ-CP; Điều 10 Thông tư số 153/2011/TT-BTC sau: “ địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thực theo quy định Luật đầu tư ” đề nghị sửa thành “ địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thực theo quy định Chính phủ ” để phù hợp với trường hợp danh mục Luật đầu tư có Quyết định Thủ tướng Chính phủ Đề nghị sửa đổi Nghị định số 53/2011/NĐ-CP, Thông tư 153/2011/TT-BTC theo hướng yêu cầu người nộp thuế thực khai thuế tổng hợp theo địa thường trú, tiện công tác quản lý xử lý thuế NNT sai phạm thuế Như vậy, phần mềm ứng dụng cần phải nâng cấp tương ứng để người dùng lựa chọn đất có lợi cho người nộp thuế thực nhập tờ khai thuế Tổ chức hướng dẫn, triển khai thực Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Quốc hội thông qua có hiệu lực thi hành từ 01/01/2012; kịp thời có hướng dẫn, điều chỉnh nhằm khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu nguồn tài nguyên đất đai, ưu đãi vùng khó khăn, vùng nông thôn; điều tiết trường hợp sử dụng đất diện tích lớn, không hợp lý, trường 148 hợp có tính chất đầu cơ; nghiên cứu xây dựng sách thuế điều tiết với nhà, tài sản có giá trị lớn cần điều tiết thời điểm thích hợp; thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, đảm bảo động viên nguồn thu hợp lý cho ngân sách nhà nước Chính sách miễn, giảm hộ nghèo theo văn hướng dẫn trường hợp hộ nghèo phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất miễn giảm, hộ nghèo thường giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc miễn giảm cho hộ nghèo khó Đề nghị bỏ quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xem xét miễn, giảm hộ nghèo (trong hạn mức) Việc quy định NNT tự khai tự nộp chưa phù hợp với thực tế người nông dân Một số lớn NNT có đất đồng thời nhiều quận, huyện, lựa chọn khai nhiều quận, huyện kê khai không chọn khai tổng hợp đâu, dẫn đến triển khai, theo dõi đôn đốc khai trùng lặp Chi cục Số lượng NNT phải khai tổng hợp lớn số thuế phải nộp theo khai tổng hợp lại không nhiều chi phí quản lý lĩnh vực khai tổng hợp lớn kể với quan thuế, quyền xã, thôn NNT Đề nghị tiếp tục nâng cao hỗ trợ ứng dụng thuế SDĐPNN việc chuẩn hóa giữ liệu ứng dụng thuế TNCN ứng dụng đất PNN 4.2.2.4 Hoàn thiện sách thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản * Đối với thuế thu nhập doanh nghiệp Theo quy định Luật thuế TNDN văn hướng dẫn thi hành thì: Thu nhập tính thuế (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) khoản lỗ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm trước (nếu có) Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản xác định doanh thu thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn bất động sản khoản chi phí trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản Theo qui định cách tính nêu trên, giá vốn bất động sản xác định dựa vào giá ghi hợp đồng chuyển nhượng bất động sản Tuy nhiên, số trường hợp bất động sản mua từ lâu nên giá mua tính vàng, USD, trường hợp mua tiền đến thời giá thay đổi, giá vàng, giá USD tăng mạnh thời gian gần đây, tiền đồng Việt Nam bị tác động tỷ lệ lạm phát năm nên không phản ánh giá trị chi phí giá vốn Do đó, trường hợp chuyển nhượng bất động sản, giá vốn 149 trừ không đáng kể, dẫn đến nghĩa vụ thuế cao Trước thực trạng nêu trên, để hoạt động chuyển nhượng bất động sản diễn công nghĩa vụ thuế doanh nghiệp không bị thiệt cần sửa Luật thuế TNDN văn hướng dẫn thi hành theo hướng nên đưa số giá vào để điều chỉnh giá vốn bất động sản Theo đó,thu nhập chịu thuế xác định sau: Thu nhập chịu thuế = Giá BĐS thực tế chuyển nhượng trừ (–) Giá vốn bất động sản nhân (x) số giá trừ (-) Chi phí đầu tư, cải tạo khoản thuế, phí, lệ phí nộp Chỉ số giá đưa vào điều chỉnh giá vốn bất động sản số giá tiêu dùng nhà nước công bố hàng năm Đối với trường hợp giá mua bất động sản vàng, USD qui thành tiền đồng Việt Nam theo giá thống kê bình quân hàng tháng thời điểm mua, sau điều chỉnh giá vốn theo số giá Trường hợp không xác định giá vốn bất động sản ấn định giá UBND cấp tỉnh ban hành thời điểm mua Đối với bất động sản có nguồn gốc trước luật đất đai năm 1993 có hiệu lực (trước ngày 15/10/1993), không thực xác định giá vốn, lúc thị trường bất động sản chưa thức thừa nhận Về miễn, giảm thuế: Theo quy định Luật thuế TNDN văn hướng dẫn thi hành hoạt động chuyển nhượng bất động sản không hưởng ưu đãi thuế trừ dự án nhà cho sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp dạy nghề thuê, cho công nhân lao động khu công nghiệp, cho người thu nhập thấp khu vực đô thị Tuy nhiên, có đơn vị thuê đất trực tiếp Nhà nước hưởng ưu đãi Thực tế khu công nghiệp gặp nhiều khó khăn dự án xây dựng nhà cho công nhân doanh nghiệp khu Công nghiệp thuê lại đất công ty kinh doanh kết cấu hạ tầng Vì vậy, thuê trực tiếp đất nhà nước nên không hưởng ưu đãi miễn tiền thuế TNDN, tiền thuê đất tiền sử dụng đất Để tháo gỡ khó khăn khuyến khích doanh nghiệp cần có quy định trường hợp hưởng ưu đãi không thuê trực tiếp đất nhà nước Về giá đất: Bảng giá loại đất địa bàn tỉnh UBND tỉnh ban hành hàng năm (đơn giá đất UBND tỉnh quy định) có khống chế Khung giá đất Chính phủ quy định, số trường hợp thấp đơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường (đơn giá đất thị trường điều kiện bình thường) Do khung giá đất Nhà nước ban hành chưa sát với giá thị trường nên thực sách đền bù cho dân, doanh nghiệp phải thuê đơn vị tư vấn để tiến hành xác định lại giá đất, dẫn đến tốn chi phí, thời gian Theo đó, trước ban hành bảng giá quan liên ngành cần phải khảo sát xây dựng để bảng giá ban hành sát với giá thị trường tránh tình trạng gian lận thuế 150 Về đơn giá bồi thường đất, thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng, theo quy định chủ đầu tư dự án bồi thường đất theo đơn giá đất thị trường điều kiện bình thường nêu trên, nhiên người bị thu hồi đất thường không đồng ý, yêu cầu bồi thường theo đơn giá đất thị trường điều kiện “không bình thường”, cụ thể điều kiện sau quy hoạch, sau hoàn thành dự án (giá tăng cao đột biến) Nhiều trường hợp công tác bồi thường, giải phóng mặt kéo dài nhiều năm, doanh nghiệp ước tính chi phí đền bù sách thay đổi giá thị trường BĐS biến động liên tục Vì vậy, cần có sách phù hợp để tháo gỡ dự án sách hỗ trợ người dân hợp lý tránh tình trạng khiếu kiện xảy Trong thực tế, chủ đầu tư người bị thu hồi đất phải nhiều lần trao đổi, thỏa thuận, điều chỉnh đơn giá bồi thường đất, có trường hợp đạt thỏa thuận, dẫn đến phương án bồi thường, giải phóng mặt phải thay đổi, phê duyệt nhiều lần, chậm tiến độ kể phải giảm diện tích đất, dự án lớn (khu công nghiệp, khu dân cư, ) Một số chủ đầu tư có khả tài muốn triển khai dự án đảm bảo tiến độ thường thực chi đơn giá bồi thường, hỗ trợ đất lớn nhiều lần so với đơn giá đất thị trường “trong điều kiện bình thường” Tuy nhiên, theo quy định trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phần chi phí mà có phương án phê duyệt cấp có thẩm quyền Các khoản chi phí: Theo Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp khoản chi phí trừ vào thu nhập từ chuyển bất động sản với thực tế số doanh nghiệp có khoản chi phí lớn cho thị trường bị đóng băng khả khoản qua nhiều năm giải được; lúc doanh nghiệp phải trả lãi suất tiền vay ngân hàng Vì có khoản chi phí chứng từ để cộng vào khoản chi phí nhằm giảm bớt doanh thu chịu thuế * Đối với thuế thu nhập cá nhân Hiện đối tượng nộp thuế người nước người nước qui định phương pháp tính thuế khác Trong xu hướng hội nhập kinh tế giới khu vực ngày đa số sách thuế nước không phân biệt đối xử người nước người nước ngoài, thống phương pháp thu thuế hai đối tượng tránh tình trạng trốn thuế, tránh thuế, lách thuế Việt Nam Theo quy định Luật thuế TNCN văn hướng dẫn thi hành đối tượng nộp thuế TNCN hành chưa thực thu thuế TNCN trường hợp góp vốn đầu tư quyền sử dụng đất, mua cổ phần quyền sử dụng đất, nhận tiền bồi thường đất Vì vậy, cần bổ sung đối tượng vào đối tượng nộp thuế, vì: 151 Thứ nhất: Đối với trường hợp góp vốn đầu tư quyền sử dụng đất mua cổ phần quyền sử dụng đất xem chủ sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất để sở hữu tài sản khác, kỳ vọng có lợi nhuận cao Khi góp vốn đầu tư quyền sử dụng đất sử dụng quyền sử dụng đất để mua cổ phiếu, người chủ sử dụng đất không “quyền” đất Về mặt thủ tục pháp lý thay đổi chủ sử dụng đất Vì vậy, giá trị góp vốn mua cổ phần cao giá vốn chi phí liên quan khác đất, phần giá trị gia tăng đất, cần điều chỉnh sắc thuế thu nhập Thứ hai: Đối với trường hợp nhận tiền bồi thường đất, đề xuất Luận án trên, giá đất UBND cấp tỉnh ban hành sát với giá thị trường chuyển nhượng đất, nên chủ sử dụng đất nhận tiền bồi thường mà cao giá vốn chi phí khác liên quan đến quyền sử dụng đất phần giá trị gia tăng đất nhà nước điều chỉnh thuế thu nhập Cần có qui định thống nghĩa vụ thuế cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng vốn có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Vì sách thuế TNCN thu thuế TNCN cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm trường hợp chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai Theo quy định pháp luật miễn thuế TNCN cá nhân có nhà Tuy nhiên, việc chứng minh cá nhân có nhà lại dựa sở cá nhân tự khai, tự chịu trách nhiệm trước pháp luật Vì vậy, kiểm soát người có nhà nhà mà hình thức đầu nhà để bán Do đó, đề xuất bãi bỏ quy định miễn thuế TNCN nhà ở, đất chưa phù hợp với thực tế Đối với phần miễn thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS, thừa kế, quà tặng BĐS người có quan hệ gia đình, xuất phát từ sống thực tiễn, tính chất truyền thống gia đình Việt Nam, việc chia tách nhân phân chia tài sản gia đình thường xảy ra, phần miễn thuế cần phải xác định lộ trình cho miễn thuế, sau thu thuế nước làm (thường nước phát triển mức thu thuế thừa kế quà tặng cao: Nhật 70%, Hàn Quốc 50%, Mỹ 46%, Pháp 40% ) phần nhằm tăng thu NSNN, phần khác nhằm khỏa lấp khe hở pháp luật mà ngày đối tượng nộp thuế lợi dụng nhằm trốn thuế, lách thuế Theo đó, thời gian miễn thuế đề xuất năm kể từ qui định pháp luật có hiệu lực, khoảng thời gian đủ để thực việc chia tách tài sản hộ gia đình (nếu cần thiết), thời hạn qui định nêu trên, khoản thu nhập phát sinh từ đối tượng bị thuế điều tiết trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng khác Trường hợp tài sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng BĐS 152 có nguồn gốc trước ngày 15/10/1993 đối tượng có quan hệ gia đình nêu miễn thuế, thực chất hành vi chia tách tài sản, không mục đích kinh doanh 4.2.2.5 Hoàn thiện sách lệ phí trƣớc bạ Về giải pháp trước mắt: Theo quy định Nghị định số 45/2011/NĐ-CP Chính phủ định “Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với quan nhà nước có thẩm quyền” Theo quy định tổ chức, cá nhân có tài sản phải nộp LPTB đăng ký quyền sở hữu, sử dụng với quan nhà nước có thẩm quyền Theo quy định Luật đất đai năm 2013 “Người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất có Giấy chứng nhận” Theo quy định người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận chuyển nhượng, cho thuê lại, tặng cho, mua, bán Như vậy, quy định Nghị định số 45/2011/NĐ-CP trái với Luật đất đai năm 2013 Về quy định Khoản 3c, Điều 4, Nghị định số 45/2011/NĐ-CP quy định “Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê, không phân biệt đất hay khu công nghiệp, khu chế xuất; đầu tư xây dựng nhà để kinh doanh Các trường hợp chuyển nhượng tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ; cho thuê tự sử dụng tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất phải nộp lệ phí trước bạ” Quy định khoản mâu thuẫn theo quy định tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê, không phân biệt đất hay khu công nghiệp, khu chế xuất; đầu tư xây dựng nhà để kinh doanh nộp LPTB Tuy nhiên, đoạn sau lại quy định tổ chức, cá nhân cho thuê tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất phải nộp lệ phí trước bạ Vì vậy, cần sửa đổi, bổ sung Nghị định số 45/2011/NĐ-CP cho phù hợp với quy định pháp luật đất đai tránh tình trạng tổ chức, cá nhân khiếu kiện Về giải pháp lâu dài: Do LPTB khoản thu lệ phí mang tính chất thuế nên chế độ thu phức tạp công tác thu phải giải thích động viên để thu cho NSNN khoản thu có tên lệ phí chất khoản thu quan quản lý nhà nước thực thủ tục hành để cấp GCN quyền sở hữu, sử dụng tài sản cho tổ chức, cá nhân, công việc hồ sơ cấp GCN quy trình thực chi phí thực nhau, việc quy định thu theo tỷ lệ % giá trị tài sản dẫn tới số thu tài sản khác có chênh lệch không nhỏ 153 Thực tế Chính phủ sử dụng sách LPTB để điều tiết thu NSNN lý khác điều tiết chống ùn tắc giao thông nên phải thu theo tỷ lệ phần trăm (khoản thu mang tính chất thuế) Vì vậy, đề nghị nâng khoản thu thành Luật thuế tài sản để thể chất, tăng cường tính pháp lý, tạo thuận lợi công tác thu Việc chuyển thành Luật thuế tài sản số nguyên nhân sau: Lệ phí khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp cho quan nhà nước, tổ chức nhà nước uỷ quyền cung cấp thủ tục hành chính, pháp lý mà Nhà nước đảm nhận, gắn với chức quản lý Nhà nước, nhằm xác định quyền sở hữu tài sản hợp pháp Về chất khoản thu lệ phí trước bạ khoản phí nhằm mục đích thực chức quản lý Nhà nước, không nhằm mục đích bù đắp NSNN không dùng sách lệ phí để điều tiết Tuy nhiên, thực tế khoản thu lại có tính chất thuế mức thu không hoàn toàn dựa vào chi phí liên quan đến việc cung cấp dịch vụ hành chính, pháp lý Nhà nước mà mức thu xác định theo tỷ lệ phần trăm tính giá trị bất động sản đăng ký trước bạ Thực tế nước ta thời gian qua sách lệ phí trước bạ áp dụng từ lâu người dân thực cách quen thuộc thừa nhận khoản thuế phải nộp thuế đăng ký quyền sở hữu, sử dụng tài sản người dân gọi thuế trước bạ Theo thông lệ quốc tế giới có nhiều Quốc gia áp dụng hình thức thuế thu vào hoạt động đăng ký tài sản Do đó, Việt Nam hoàn toàn áp dụng hình thức thuế Bên cạnh đó, việc xây dựng Luật thuế tài sản có ưu điểm kết hợp cách hợp lý tính chất lệ phí tính chất thuế lệ phí trước bạ hình thành sắc thuế thống Với chất sách thu lệ phí trước bạ nay, cần thiết ban hành sách thu lệ phí trước bạ thành Luật thuế tài sản sở kế thừa, sửa đổi, bổ sung nội dung qui định sách thu lệ phí trước bạ, nâng cao tính pháp lý sách thu lệ phí trước bạ Mặt khác, theo quy định Luật đất đai văn hướng dẫn thi hành đất đai sở hữu toàn dân thuộc danh mục Nhà nước quản lý đồng thời công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cho người có quyền sử dụng đất, nhà Theo đó, thuế đăng ký bất động sản thu lần vào thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản nhằm thực xác nhận mặt pháp lý quyền sở hữu quyền sử dụng bất động sản mua sắm mới, xây dựng mới, nhận chuyển nhượng (bao gồm bất động sản chịu thuế tạo dựng nên hình thức biếu tặng, thừa kế) Điều đảm 154 bảo cho chủ sở hữu, chủ sử dụng có đầy đủ quyền bất động sản, Nhà nước đứng công nhận bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp cho chủ sở hữu Do đó, chủ sở hữu, chủ sử dụng phải thực đóng góp phần thu nhập cho Nhà nước thông qua việc nộp thuế đăng ký tài sản 4.3 Các giải pháp hỗ trợ khác 4.3.1 Hoàn thiện sách quản lý đất đai Tiếp tục đổi sách quản lý đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất thị trường quan hệ cung - cầu; đảm bảo xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường có điều tiết nhà nước Tập trung xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, đảm bảo tính đồng bộ, thúc đẩy lành mạnh quản lý có hiệu thị trường BĐS Hoàn thành việc xây dựng hệ thống thông tin đăng ký BĐS thống nhất, công khai, minh bạch để chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực quản lý đất đai Minh bạch hoá việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất việc tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Quy định giao dịch chuyển nhượng BĐS bắt buộc phải thực thông qua sàn giao dịch, tạo thuận lợi cho công tác quản lý Nhà nước tránh thất thu cho ngân sách nhà nước Giá giao dịch thực tế sàn giao dịch BĐS giá trúng đầu giá (trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất) sử dụng làm tính thuế, lệ phí trước bạ Đẩy mạnh thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá quyền sử dụng đất Thực đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế tối đa tình trạng giao đất, cho thuê đất theo phương thức định Áp dụng hình thức nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm lần cho thời gian thuê đất sản xuất kinh doanh, không phân biệt tổ chức nước, nước thành phần kinh tế Thu hẹp đối tượng giao đất không thu tiền sử dụng đất, nghiên cứu việc chuyển dần đơn vị nghiệp công lập tự chủ toàn tài hoạt động doanh nghiệp sang hình thức thuê đất Hoàn thiện sách thu tiền thuê đất phần mặt đất để xây dựng công trình ngầm nhằm mục đích sản xuất kinh doanh Khi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng, chỉnh trang đô thị phải quy hoạch tổ chức khai thác quỹ đất hai bên đường, vùng phụ cận để tạo nguồn lực từ đất đai đầu tư cho công trình Đồng thời, nghiên cứu chế đền bù, giải phóng mặt phù hợp mở rộng phạm vi thu hồi đất để đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng giao thông Nghiên cứu xây dựng sách thực điều tiết cách hợp lý giá trị tăng thêm từ đất không đầu tư người sử dụng đất đem lại; trước mắt nhà 155 nước đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng, chỉnh trang đô thị Hoàn thiện chế sách để xử lý bong bóng BĐS phát sinh Vì đầu hạn chế đầu BĐS chủ đề nhận nhiều quan tâm nước ta Gần đây, thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 2196/CT-TTg ngày 6/12/2011 số giải pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS Để hạn chế đầu BĐS, kinh nghiệm nhiều nước cho thấy cần thực đồng nhiều giải pháp bao gồm: (1) Tăng cường quản lý nhà nước nhà, đất thị trường BĐS đẩy mạnh công tác quy hoạch đất đai, quy hoạch đô thị hình thành hệ thống sở liệu quản lý thống nhất, đồng nhà, đất tạo điều kiện cho công tác quản lý nhà nước nhà, đất hỗ trợ công tác quản lý thuế thu thuế giao dịch chuyển nhượng; (2) Thực sách tín dụng phù hợp nhằm sử dụng hợp lý nguồn vốn đầu tư xã hội vào phát triển thị trường BĐS, tạo điều kiện cho đối tượng có nhu cầu thực vay mua nhà để không tạo bong bóng BĐS ; (3) Sử dụng công cụ sách thuế nhằm điều tiết thu nhập từ việc sử dụng, chuyển nhượng BĐS vào ngân sách nhà nước gián tiếp điều chỉnh hành vi đầu BĐS Thực tiễn kinh nghiệm nhiều nước cho thấy sắc thuế ban hành riêng để hạn chế đầu BĐS mà nội dung liên quan đến hạn chế đầu BĐS thường lồng ghép vào nhiều sắc thuế khác (đánh thuế mua BĐS, thuế nắm giữ BĐS, đánh thuế đất công trình xây dựng, đất bỏ hoang cao đất có công trình xây dựng, đánh thuế thu nhập lợi nhuận từ chuyển nhượng BĐS,…) Tuy nhiên, sắc thuế liên quan đến BĐS (thuế nhà, đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS…) xây dựng hợp lý tạo nguồn thu quan trọng cho ngân sách quốc gia ngân sách địa phương, mặt khác có tác dụng góp phần hạn chế đầu BĐS Nghiên cứu IMF (2011) có chứng cho thấy thuế suất cao nhà đất hạn chế bong bóng BĐS tăng giá nhanh BĐS Thực tái cấu hàng hóa bất động sản cho phù hợp với nhu cầu thị trường, đồng thời đẩy mạnh phát triển loại hình nhà xã hội có tham gia, điều tiết Nhà nước để đáp ứng nhu cầu nhà cho đối tượng khó khăn nhà ở, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội Nâng cao lực hiệu hoạt động hệ thống định giá đất công cụ hỗ trợ tài ; tiến tới chuyên môn hoá công tác đền bù, giải toả nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất để đưa đấu giá giao đất, cho thuê đất Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành đất đai, tập trung tháo gỡ vướng mắc khâu tổ chức thực việc giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá đất, nghĩa vụ tài đất đai bồi thường, hỗ trợ tái 156 định cư nhà nước thu hồi đất Rà soát lại việc quản lý sử dụng đất, đất để trống nhanh chóng đưa vào sử dụng, đất giao khả đầu tư đưa vào sử dụng chuyển sang mục đích khác có hiệu đặc biệt khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; thực nghiêm việc thu hồi đất bị sử dụng lãng phí, sai mục đích theo quy định pháp luật đất đai có phương án cụ thể để khai thác, sử dụng có hiệu đất sau thu hồi Bên cạnh chế tài xử lý trường hợp chậm trễ việc khai thác, sử dụng đất đai cần phải có chế khuyến khích, động viên tổ chức, cá nhân giao đất sử dụng đất khẩn trương đưa đất đai vào khai thác sử dụng từ tăng hiệu kinh tế xã hội đất đai 4.3.2 Nâng cao lực tổ chức thực nhiệm vụ quản lý nhà nƣớc đất đai Xây dựng, hoàn thiện tổ chức thực hiện, sách pháp luật đất đai; xây dựng hoàn thiện hệ thống sách pháp luật đất đai phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thời kỳ công nghiệp hoá đại hoá đất nước Đổi nâng cao chất lượng công tác phố biển, giáo dục sách pháp luật đất đai nói chung khoản thu từ đất nói riêng cho đội ngũ cán bộ, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư, ưu tiên vùng sâu vùng xa, vùng đồng bào dân tộc thiểu số để người hiểu có ý thức chấp hành pháp luật Tăng cường đạo, tổ chức triển khai kiểm tra việc thi hành pháp luật đất đai; đánh giá tác động sách, pháp luật đất đai phát triển kinh tế, xã hội cộng đồng Tăng cường hợp tác, phối hợp với quan thuế nước, tổ chức quốc tế việc trao đổi thông tin, kinh nghiệm, hỗ trợ kỹ thuật tìm kiếm nguồn vốn vay, vốn tài trợ cải cách đại hóa công tác thuế Quản lý chặt chẽ khai thác tối đa, hiệu nguồn vốn vay, vốn tài trợ với hỗ trợ tổ chức quốc tế vào công tác cải cách đại hóa ngành thuế Tập trung điều tra bản, đánh giá tiềm chất lượng tài nguyên đất đai toàn quốc Trong trọng việc điều tra vùng đặc thù thoái hoá, xâm nhập mặn, ngập úng, khô hạn, hoang mạc hoá, xói mòn, rửa trôi, ô nhiễm đất phục vụ quản lý, sử dụng đất bền vững thích ứng với biến đổi khí hậu Đổi phương pháp thực ứng dụng công nghệ tiên tiến công tác thống kê, kiểm kê đất đai định kỳ theo chuyên đề nhằm cung cấp số liệu xác phục vụ công tác quản lý nhà nước đất đai phát triển kinh tế xã hội 157 Xây dựng hoàn thiện nội dung phương pháp theo công nghệ tiến tiến việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất lồng ghép với yếu tố môi trường biến đổi khí hậu Xây dựng chế triển khai ứng dụng công nghệ đại giám sát biến động tài nguyên đất đai thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đổi quy trình công nghệ việc lập hồ sơ địa chính; đẩy mạnh việc thực đăng ký cập nhật biến động đất đai, chỉnh lý hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Tổ chức việc quản lý, khai thác, vận hành hệ thống thông tin đất đai, cập nhật, chỉnh lý kịp thời liệu địa chính, điều tra đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất, thống kê, kiểm kê đất đai liệu khác thuộc sở liệu đất đai Hoàn thiện nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo vùng giá trị triển khai xây dựng đồ giá đất, giá đất vùng giáp ranh, sở liệu giá đất toàn quốc phục vụ quản lý nhà nước phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Thường xuyên định kỳ tổ chức việc tra, kiểm tra quản lý, sử dụng đất đai, tài đất đai quan quản lý người sử dụng đất, nhằm bảo đảm hiệu lực, hiệu quản lý sử dụng đất đai, khắc phục hạn chế, yếu kém, tham nhũng lĩnh vực đất đai, giảm bớt khiếu kiện người dân Thực cải cách thủ tục hành lĩnh vực đất đai vừa đảm bảo yêu cầu quản lý chặt chẽ Nhà nước, vừa thuận tiện cho người dân doanh nghiệp Tiếp tục cắt giảm thủ tục hành liên quan đến giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng đơn giản hoá đảm bảo trình tự thủ tục theo quy định pháp luật Thực rà soát lại chế phối hợp Bộ, ngành quy định rõ trách nhiệm, rút ngăn thời hạn luân chuyển hồ sơ quan thuế, quan tài chính, quan tài nguyên môi trường, quan kho bạc việc xác định nghĩa vụ tài đất đai Xác định rõ vai trò, trách nhiệm người đứng đầu quan, đơn vị xây dựng, tổ chức thực công tác cải cách thủ tục hành coi công tác cải cách thủ tục hành nhiệm vụ trọng tâm, xuyên suất, quán triệt rõ trách nhiệm thủ trưởng đơn vị phải trực tiếp đạo, xây dựng tổ chức triển khai thựch công tác cải cách thủ tục hành đơn vị Từng bước thực tin học hoá, ứng dụng công nghệ thông tin việc giải thủ tục hành liên quan đến việc thực nghĩa vụ tài chính, 158 công tác giao đất, cho thuế đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, bất động sản thực nghĩa vụ tài đất đai có liên quan Việt Nam chưa có hệ thống sở liệu quản lý nhà đất thống Do đó, công tác quản lý nhà nước nhà, đất thị trường BĐS nói chung công tác quản lý thuế, hành thu giao dịch chuyển nhượng BĐS nói riêng gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến hiệu sách thuế Kinh nghiệm nước cho thấy, để quản lý thị trường BĐS đảm bảo hành thu thuế BĐS, quan quản lý nhà, đất quan thuế phải nắm rõ số lượng diện tích nhà mà cá nhân sở hữu, số diện tích đất mà cá nhân sử dụng phạm vi toàn quốc Theo đó, Chính phủ cần đạo quan chức sớm xây dựng hệ thống sở liệu quản lý nhà, đất thống nhất, ứng dụng công nghệ thông tin đảm bảo hiệu thực thi pháp luật thuế tăng cường quản lý nhà nước nhà, đất thị trường BĐS Cần sớm hoàn thành hệ thống thông tin đăng ký BĐS thống nhất, công khai, minh bạch để tạo bước ngoặt cải cách thủ tục hành chính, người dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật, có công cụ tích cực chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực quản lý đất đai, minh bạch hoá việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất việc tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Áp dụng đồng biện pháp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Thực toán không dùng tiền mặt giao dịch bất động sản; thực giao đất, cho thuê đất công khai, minh bạch Tăng cường công tác quản lý, kiểm soát thị trường bất động sản; nâng cao vai trò, trách nhiệm quan quản lý nhà nước trung ương việc kiểm tra, thẩm định việc đầu tư, vay vốn ngân hàng dự án phát triển nhà ở, đầu tư bất động sản để đảm bảo nhà đầu tư có đủ lực thực dự án TÓM TẮT CHƢƠNG Để khoản thu từ đất trở thành nguồn thu ổn định phục vụ phát triển kinh tế đất nước trở thành nguồn thu ngân sách địa phương vững thời gian tới, chương Luận án, NCS đề xuất định hướng giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nước khoản thu từ đất Việt Nam Cụ thể sau: Đưa mục tiêu, quan điểm định hướng hoàn thiện quản lý nhà nước khoản thu từ đất hoàn thiện sách thu, hoàn thiện công tác 159 hành thu, hoàn thiện mô hình quản lý khoản thu, hoàn thiện công tác tra, kiểm tra, hoàn thiện công nghệ thông tin, hoàn thiện nguồn nhân lực Đề xuất giải pháp quản lý nhà nước khoản thu từ đất giải pháp hoàn thiện quy trình ban hành sách, giải pháp hoàn thiện mô hình tổ chức máy ngành thuế, phát triển nâng cao chất lượng nguồn nhân lực quan quản lý khoản thu từ đất (cơ quan thuế cấp), hoàn thiện sở liệu nâng cấp công nghệ thông tin, sở vật chất tăng cường phối hợp quan thuế với quan quản lý nhà nước có thẩm quyền Ngoài giải pháp chung, NCS đề xuất giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện sách thu từ đất sách thu tiền sử dụng đất, sách thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, sách thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản, sách thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản, sách lệ phí trước bạ số giải pháp hỗ trợ khác 160 KẾT LUẬN Đất đai giữ vị trí quan trọng đời sống kinh tế, xã hội quốc gia Trong năm qua sách tài Việt Nam đất đai không ngừng hoàn thiện, góp phần khơi dậy nguồn thu tiềm từ đất đai không ngừng tăng lên nhằm phục vụ cho phát triển công nghiệp hoá đại hoá đất nước Tuy nhiên, đất đai chưa khai thác, sử dụng cách hiệu quả, tiết kiệm Hoạt động quản lý khoản thu từ đất nhiều bất cập, đặt yêu cầu cấp bách cần tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện Trên sở vận dụng tổng hợp phương pháp nghiên cứu luận án “Quản lý nhà nước khoản thu từ đất Việt Nam” tập trung nghiên cứu thực mục tiêu đặt ra: Thứ nhất, tổng quan công trình nghiên cứu để rút khoảng trống nghiên cứu đặt câu hỏi luận án làm rõ sở khoa học quản lý nhà nước khoản thu từ đất: làm rõ khái niệm, đặc điểm, vai trò quản lý nhà nước đất đai khoản thu từ đất; xác lập nhóm tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện công tác quản lý nhà nước khoản thu từ đất; phân tích nhóm yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước khoản thu từ đất Qua kinh nghiệm quản lý thu từ đất Trung Quốc, Mỹ, Pháp NCS rút học kinh nghiệm áp dụng quản lý thu từ đất Việt Nam Thứ hai, đánh giá thực trạng quản lý nhà nước khoản thu từ đất Việt Nam giai đoạn 2007-2015 theo nội dung quản lý tiêu chí đánh giá xác lập chương lý luận Thứ ba, ba nhóm hạn chế sách quản lý khoản thu từ đất; hạn chế máy tổ chức mô hình quản lý thu; hạn chế công tác tra, kiểm tra xử lý khiếu nại tố cáo; ba nhóm nguyên nhân hạn chế, bất cập công tác quản lý nhà nước khoản thu từ đất Việt Nam thuộc nhóm nguyên nhân: chủ thể quản lý, khách thể quản lý nguyên nhân khác Thứ tư, sở phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý nhà nước khoản thu từ đất, mục tiêu quản lý nhà nước khoản thu từ đất đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2025, luận án đề xuất định hướng hoàn thiện hệ thống sách pháp luật nhà nước khoản thu từ đất; xây dựng máy quản lý thuế đại; tăng cường công tác tra, kiểm tra tổ chức, cá nhân quan quản lý nhà nước sử dụng đất; phát huy tối đa nguồn lực để thúc đẩy thị trường bất động sản; phê duyệt thực dự án quy hoạch đưa giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước 161 khoản thu từ đất Việt Nam đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2025 Là cán làm công tác sách, qua luận án này, NCS mong muốn đóng góp phần kiến thức việc đề xuất giải pháp có tính khả thi nhằm hoàn thiện nâng cao hiệu quả, hiệu lực công tác quản lý nhà nước khoản thu từ đất Việt Nam thời gian tới Do hạn chế lực nghiên cứu, phạm vi đề tài rộng, quy mô mẫu khảo sát nhiều chưa bao quát hết đại diện đối tượng khảo sát nên kết luận nghiên cứu luận án không tránh khỏi khiếm khuyết NCS mong nhận góp ý nhà quản lý, nhà khoa học tổ chức, cá nhân khác để công trình nghiên cứu trở nên hoàn thiện hơn, giúp NCS lĩnh hội kiến thức sâu rộng chủ đề nghiên cứu hoàn thiện tư để góp phần công sức nhỏ bé xây dựng đất nước