ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN Trang phụ bìa TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN PHƯƠNG THƯ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC GIANG, TỈNH BẮC GIANG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN PHƯƠNG THƯ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC GIANG, TỈNH BẮC GIANG Ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đặng Văn Minh Thái Nguyên - 2015 i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan số liệu, kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn ghi rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Phương Thư ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên, Khoa sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn suốt trình học tập nghiên cứu luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Đặng Văn Minh, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Bắc Giang, Phòng Tài kế hoạch thành phố Bắc Giang, Sở Tư Pháp tỉnh Bắc Giang, Sở Tài tỉnh Bắc Giang, Ủy ban nhân dân cán địa xã, phường trực thuộc thành phố Bắc Giang cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu, tư liệu trình nghiên cứu luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Hiệp Hòa giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho suốt trình học tập nghiên cứu, hoàn thành khóa luận Cuối xin trân trọng cảm ơn bạn học viên lớp, người thân gia đình bạn bè, đồng nghiệp giúp đỡ động viên trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này./ Tác giả Luận văn Nguyễn Phương Thư iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT viii DANH MỤC CÁC BẢNG ix MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu 2.1 Mục tiêu chung .2 2.2 Mục tiêu cụ thể .2 Yêu cầu đề tài Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Khái niệm bất động sản thị trường bất động sản .4 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.3 Một số khái niệm khác 1.2 Giá đất sở khoa học xác định giá đất 1.2.1 Giá đất .7 1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất .10 1.2.3 Những yếu tố xác định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 12 1.3 Cơ sở khoa học công tác đấu giá QSDĐ .13 1.3.1 Một số khái niệm công tác đấu giá QSDĐ 13 1.3.2 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 14 1.3.3 Ý nghĩa công tác đấu giá quyền sử dụng đất 15 1.4 Tình hình công tác đấu giá quyền sử dụng đất nước 16 iv 1.4.1 Công tác đấu giá QSDĐ số nước giới 16 1.4.2 Công tác đấu giá QSDĐ nước .17 1.4.3 Công tác đấu giá QSDĐ địa bàn tỉnh Bắc Giang 20 CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21 2.1 Đối tượng nghiên cứu .21 2.2 Phạm vi nghiên cứu 21 2.3 Nội dung nghiên cứu 21 2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tình hình sử dụng quản lý đất đai thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang 21 2.3.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Giang giai đoạn 2012-2014 .21 2.3.3 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 22 2.3.4 Đánh giá tình hình thực pháp luật hiểu biết đấu giá quyền sử dụng đất .22 2.3.5 Những tồn công tác đấu giá QSD đất thành phố Bắc Giang đề xuất .22 2.4 Phương pháp nghiên cứu 22 2.4.1 Phương pháp kế thừa tài liệu liên quan 22 2.4.2 Phương pháp điều tra thống kê .22 2.4.3 Phương pháp xử lý số liệu phần mềm máy tính 23 2.4.4 Phương pháp phân tích tổng hợp 23 2.4.5 Phương pháp chuyên gia 24 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 25 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tình hình sử dụng quản lý đất đai thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang 25 3.1.1 Đặc điểm tự nhiên 25 3.1.2 Các nguồn tài nguyên 27 3.1.2.1 Tài nguyên đất 27 i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan số liệu, kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn ghi rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Phương Thư vi 3.2.4 Kết đấu giá số dự án điều tra đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2012-2014 48 3.2.4.1 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất phường Xương Giang: khu dân cư số 2- Phân lô B01, B02, B03 48 3.2.4.2 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất phường Thọ Xương: khu dân cư Cống Ngóc - Bến xe - Phân lô N02 N06 .50 3.2.4.3 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Tân Mỹ: Điểm dân cư thôn Tân Phượng, thôn Ba thôn Đông Lý 54 3.2.4.4 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Dĩnh Kế: khu dân cư số - phân lô N33, N34 N35 57 3.3 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua số dự án 61 3.3.1 Hiệu kinh tế 61 3.3.2 Hiệu xã hội .63 3.3.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai 64 3.4 Đánh giá tình hình thực pháp luật hiểu biết đấu giá quyền sử dụng đất .67 3.4.1 Tình hình thực pháp luật hiểu biết công tác tổ chức, hình thức trình tự đấu giá quyền sử dụng đất .67 3.4.2 Tình hình thực pháp luật hiểu biết việc thu phí đấu giá quyền sử dụng đất .68 3.4.3 Tình hình thực pháp luật hiểu biết giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất .68 3.4.4 Tình hình thực pháp luật hiểu biết niêm yết công khai thông báo công khai đấu giá quyền sử dụng đất 69 3.4.5 Tình hình thực pháp luật ý kiến người dân vi phạm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất .70 3.5 Những tồn công tác đấu giá QSD đất thành phố Bắc Giang đề xuất .71 3.5.1 Tồn công tác tổ chức .71 vii 3.5.2 Tồn người tham gia đấu giá 73 3.5.3 Tồn công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị 73 3.5.4 Một số đề xuất công tác đấu giá QSD đất 74 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .77 Kết luận 77 Đề nghị 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO viii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải BĐS : Bất động sản CP : Cổ phần CSHT : Cơ sở hạ tầng ĐGĐ : Đấu giá đất GCN : Giấy chứng nhận GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ : Luật Đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TM : Thương Mại TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TW : Trung ương UBND : Uỷ ban nhân dân XD : Xây dựng 70 Qua điều tra, vấn 100 người có 30 cán 70 người dân, hỏi hình thức thông báo công khai đấu giá QSD đất 100% số người hỏi trả lời Tuy nhiên, hỏi thời gian thông báo công khai đấu giá QSD đất 100% cán trả lời có tới 60% (42 người) người dân chưa nắm thời gian xác thông báo công khai Còn hỏi thời gian niêm yết công khai có 54% (38 người) số người dân hỏi trả lời Khi hỏi, đa phần người dân cho biết, họ biết việc thông báo phương tiện đại chúng không để ý tới số lần thông báo, đa số người cho biết họ thường biết thông tin đấu giá QSD đất qua người quen 3.4.5 Tình hình thực pháp luật ý kiến người dân vi phạm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Vi phạm pháp luật phát đấu giá thường hành vi không thực thực không nghiêm túc quy định pháp luật trình tự, thủ tục đấu giá - Đối với tổ chức bán đấu giá thường có hành vi vi phạm việc ghi biên thể trình tự phiên đấu giá, “ghi chưa đầy đủ, chi tiết diễn biến phiên đấu giá, đặc biệt việc điểm danh người tham gia, bước giá, diễn biến việc trả giá người tham gia trả giá”, vi phạm công khai đất đưa đấu giá, có hành vi tiết lộ thông tin người tham gia đấu giá - Đối với cá nhân, hộ gia đình thường có hành vi vi phạm việc không thực nghĩa vụ thực hoạt động mà pháp luật ngăn cấm thông đồng, làm giá Các hành vi diễn phổ biến thể qua kết điều tra, vấn 100 người với câu hỏi “Việc đấu giá quyền sử dụng đất có tượng “cò đất” tham gia không?” có tới 70% (70 người) trả lời có, 19% (19 người) trả lời không 11% (11 người) trả lời Các lỗi vi phạm đấu giá QSD đất thường lỗi nhỏ, vô ý, hậu xảy nhỏ nên quan nhà nước nhắc nhở rút kinh nghiệm 71 Bảng 3.12 Kết đánh giá ý kiến người dân vi phạm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Bắc Giang theo nhóm đối tượng ĐVT: Tỷ lệ chọn (%) Nội dung điều tra vấn Mức phạt tiền hành vi vi phạm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Cơ quan nhà nước cần làm để hạn chế tình trạng “cò đất” đấu giá quyền sử dụng đất A B C 24 47 29 0 100 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra vấn) Trong câu hỏi thứ nhất: “Ông (bà) có biết mức phạt tiền hành vi vi phạm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất không?”, đáp án A “Biết” có 24% (24 người) chọn, đáp án B “Không biết” có tới 47% (47 người) chọn 29% (29 người) trả lời không quan tâm chọn đáp án C Hầu hết người dân nắm điều đấu giá QSD đất, hỏi chi tiết gặp phải lúng túng, hiểu biết chưa rõ ràng Khi hỏi trường hợp vi phạm pháp luật đấu giá QSD đất người dân chưa nắm rõ, mơ hồ Đa số người dân biết hành vi vi phạm phải nộp phạt hỏi mức phạt tiền phải nộp nhiều người không nắm Đa phần cán đấu giá QSD đất có trình độ đại học, cao đẳng mà hiểu biết công tác đấu giá QSD đất vững Những trường hợp vi phạm chủ yếu biết luật cố tình vi phạm Đối với câu hỏi thứ hai: “Cơ quan nhà nước cần làm để hạn chế tình trạng “cò đất” đấu giá quyền sử dụng đất” với đáp án A “Xử phạt thật nặng người vi phạm”, đáp án B “Nâng cao khoản tiền đặt trước, đáp án C “Cả hai phương án trên”; 100% (100 người) đồng ý chọn đáp án C Tức vừa xử phạt thật nặng người vi phạm vừa nâng cao khoản tiền đặt trước để hạn chế tình trạng “cò đất” 3.5 Những tồn công tác đấu giá QSD đất thành phố Bắc Giang đề xuất 3.5.1 Tồn công tác tổ chức - Việc điều tra xác định nhu cầu sử dụng đất khu vực xây dựng giá 72 sàn đấu giá quyền sử dụng đất chưa khoa học, mang nặng tính hành chính; Việc dẫn đến tình trạng dự án đấu giá quyền sử dụng đất thời gian gần có người đăng ký tham gia - Thủ tục để đưa lô đất vào đấu giá qua nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trương cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian Khối lượng công việc không giảm mà tăng thủ tục hành như: phê duyệt phương án đấu giá, ký kết hợp đồng thuê tổ chức đấu giá; thực chức giám sát phiên đấu giá - Đối với việc thông đồng người tham gia đấu giá thực đấu giá chưa có quy định để phòng tránh, chưa có chế tài để xử phạt; - Chưa tổ chức phương thức ĐGĐ theo lô lớn nên chưa so sánh đúc rút kinh nghiệm so với phương thức đấu giá theo lô nhỏ - Việc phổ biến thông tin trước phiên đấu hoạt động đấu giá đất thiếu Mặc dù công khai việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa thực nghiêm túc, hiệu chưa cao Người tham gia đấu giá chưa nắm bắt phân tích hết thông tin khu đất - Quy chế đấu giá có bất cập, dự án lại có quy chế đấu giá khác nhau, thành phố phê duyệt song gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu cho nhu cầu tìm hiểu người dân cần mua đất - Mặc dù danh mục chi phí, định mức chi phí toán cho phiên đấu giá quy định cụ thể Thông tư 48/2012/TT-BTC Bộ Tài chính, nhiên cách tính chi phí quy định Điều 13 Thông tư so với chi phí thực tế UBND thành phố Bắc Giang tổ chức mức cao - Theo quy định điều 15, Thông tư 48/2012/TT-BTC có quy định việc xử lý khoản đặt trước người tham gia đấu giá QSD đất, đơn vị giao thu tiền đặt trước khách hàng tham gia đấu giá Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp Hội đồng đấu giá QSD đất Riêng tổ chức đấu giá tài sản chuyên nghiệp tuỳ theo điều kiện cụ thể lưu giữ tổ chức bán đấu giá, gửi ngân hàng Thương mại gửi Kho bạc nhà nước, quyền lựa chọn Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp ẩn chưa nhiều rủi ro khoản đặt trước khách hàng đăng ký tham gia đấu giá 73 - Hầu hết tổ chức đấu giá chuyên nghiệp tổ chức thành lập, tổ chức nhân mỏng, kinh nghiệm tổ chức đấu giá QSD đất hạn chế, đặc biệt đấu giá có nhiều phân lô, nhiều lô số lượng người đăng ký tham gia đấu giá đông địa bàn thành phố Mặt khác địa điểm điều kiện tổ chức đấu giá địa bàn thành phố gặp nhiều khó khăn chưa đáp ứng yêu cầu khâu tổ chức đấu giá QSD đất có lượng người tham gia đấu giá đông 3.5.2 Tồn người tham gia đấu giá - Người tham gia đấu giá không hình dung phát triển khu vực đấu giá nên giá đưa đấu giá thường thấp giá thị trường; việc tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá - Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên, sau bỏ tiền đặt cọc - Người tham gia đấu giá phải có nguồn tài đủ để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá - Thời hạn toán tiền sau trúng đấu giá thời gian xây dựng, người sử dụng đất bị động, thương lượng lại - Hiện hầu hết dự án đấu giá đất có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất ở, nhà thực - Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá đất để tính thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá đấu giá (giá thường cao nhiều lần so với giá quy định) 3.5.3 Tồn công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị - Đối với dự án đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ không tạo mối liên kết hạ tầng khu vực xung quanh; thực quy hoạch không tốt dẫn đến tình trạng đô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô Trong để khắc phục tình trạng ”đô thị bị băm nhỏ” Luật đất đai 2003 không cho phép hình thức phân lô bán trước - Đối với dự án đấu giá đất thực thành công sau tạo mặt giá khu vực, điều dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục khu vực có dự án đấu giá đất 74 - Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích công cộng chủ đầu tư sau trúng đấu giá diễn phổ biến, tỷ lệ phép xây dựng bị vi phạm tất công trình - Hiện chưa có thống cách quản lý khu đất sau đưa đấu giá đất, việc xây dựng sai so với giấy phép, 3.5.4 Một số đề xuất công tác đấu giá QSD đất Để khắc phục tình trạng thông đồng người tham gia đấu giá với (thực tế hay gọi quân xanh, quân đỏ), phiên đấu giá phải tuyên truyền rộng rãi thông tin đấu giá khu đất trước 03 tháng, không dừng địa bàn tỉnh mà nhân rộng địa bàn nước Khi tất cá nhân, tổ chức có nhu cầu tham gia đấu giá tham dự Như vậy, số cá nhân, tổ chức kiểm soát tham gia đấu giá tình trạng quân xanh, quân đỏ khắc phục phần lớn Ngoài ra, thực tổ chức đấu giá QSD đất cần có nội quy, quy chế đưa xử phạt tình trạng xảy Ví dụ xảy tình trạng đơn vị tổ chức đấu giá có quyền xử phạt hành kinh tế Ngoài xử phạt kinh tế cần đình không cho tham gia đấu giá 02 năm tất phiên đấu giá toàn tỉnh Trích phần kinh phí thu từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà cho đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư Phương thức đấu giá Phương thức đấu giá bất cập, để tránh đấu giá có tượng thông đồng người tham gia đấu giá với người tham dự đăng ký phiên đấu giá, rút ngắn thời gian đấu giá từ 10 phút xuống phút, xây dựng giá sàn gần sát với khung giá thị trường thực vòng Thống quy chế đấu giá dự án để người dân đỡ công tìm hiểu tham gia dự án khác Khi có kế hoạch đấu giá thức phải sớm thông báo rộng rãi thông 75 tin, quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá, phát tờ rơi để người dân có thêm thông tin Giá đấu giá Thực tế cho thấy, giá sàn lô đất nhiều nơi thấp so với giá thị trường nhằm bình ổn thị trường BĐS Tuy nhiên, cần thay đổi số phương thức định giá sàn đấu giá để đảm bảo công mở rộng đối tượng tham gia Với lẻ giá sàn vừa phải, lô giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Bắc Giang cần bước tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu sử dụng đất, thông qua quy hoạch chỉnh trang đô thị thiết lập hệ thống sở hạ tầng đồng Tạo liên kết hạ tầng khu vực khác nhau, từ nâng cao giá trị quyền sử dụng đất Kiểm kê đầy đủ diện tích loại đất, đầu tư cho quy hoạch chi tiết sử dụng đất đến xã, phường, xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu Trước mắt cần khẩn trương hoàn thiện dự án để sớm thực đấu giá nhằm phục vụ nhu cầu nhà người dân Trên sở dự án phê duyệt quy hoạch, thành phố Bắc Giang tiến hành công khai thông tin quy hoạch để người dân tham khảo, công khai kế hoạch đấu giá dự kiến để người dân chuẩn bị mặt tài thực Tuy nhiên, theo báo cáo phòng Tài Nguyên môi trường tiến độ nhiều dự án đấu giá đất khó đạt theo kế hoạch đề Bởi nhiều dự án đến chưa phê duyệt quy hoạch chi tiết Bảng 3.13 Một số dự án đấu giá đất thành phố Bắc Giang thời gian tới Xã (Phường) Địa bàn thực dự án Thời gian tổ chức Xương Giang Khu dân cư số 2- Phân lô B04, B06 19/4/2015 Thọ Xương Khu dân cư Đồng Cả 26/5/2015 Song Khê Khu dân cư Đồng Dấng - Cửa Ao 12/6/2015 (Nguồn cung cấp: Phòng Tài nguyên - Môi trường thành phố Bắc Giang) 76 Đối với dự án đấu giá đất cần đầu tư hạ tầng trước đưa đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để sau trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên Trên sở cung cầu thị trường khu vực có thể: thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác, đưa đấu giá theo phương thức khác nhau; việc xây dựng giá sàn bước giá cần điều chỉnh theo nhu cầu (Ví dụ: với đất lẻ giá sàn cần xây dựng vừa phải, lô lớn giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực) Các quy trình dự án đấu giá QSDĐ cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đường để triển khai dự án b) Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 2003 - Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nghiêm cấm việc mua bán đất đai Do đó, Nhà nước không ban hành hệ thống văn pháp luật cho thị trường BĐS Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sử dụng đất không thực hiện, đất đai thuộc sở hữu toàn dân giao cho khu vực kinh tế nhà nước kinh tế hợp tác xã Thị trường BĐS thời kỳ tự phát hình thành thị trường ngầm mua bán phạm vi hẹp - Giai đoạn 1993 đến 2003 Từ sau có Luật Đất Đai 1993, thị trường BĐS nước ta khơi dậy, hình thành bước phát triển Có thể nói, với việc phát triển mạnh mẽ vững toàn kinh tế xã hội đất nước, thị trường bất động sản kết công đổi mới, kết trình xây dựng lâu dài để có thị trường bất động sản ngày hôm Thị trường BĐS không thức tồn phạm vi rộng có ảnh hưởng nhiều đến đời sống kinh tế- xã hội c) Giai đoạn từ năm 2003 đến Năm đặc điểm bật thị trường BĐS giai đoạn là: + Thứ nhất: “sốt nóng” (cuối năm 2007 đến đầu năm 2008) “sốt lạnh” (cuối năm 2003 đến năm 2006 cuối năm 2008 đến nay) hoạt động giao dịch thị trường BĐS mang tính cục bộ, địa phương gắn với nhân tố chủ quan, động thái sách quản lý đầu tư nhà nước Như vậy, nóng - lạnh thị trường BĐS nước ta đã, tiếp tục chịu ảnh hưởng đậm nét nhận thức thích ứng Chính phủ, quan quản lý Nhà nước nhân dân vai trò, chế xu hướng vận động thị trường BĐS + Thứ hai, có chênh lệch giá BĐS rõ rệt địa phương, chí khu vực + Thứ ba, thiếu cân đối đa dạng cấu phận thị trường, hàng hoá chủ thể tham gia thị trường BĐS + Thứ tư, dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS chưa phát triển thiếu tính chuyên nghiệp, thị trường ngầm, tự phát lấn át thị trường thức Những thông 78 Tình hình thực pháp luật người dân công tác đấu giá QSD đất ngày nâng cao Đấu giá đất đến với người có nhu cầu sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Giang Tuy nhiên đấu giá đất số tồn khâu tổ chức thủ tục rườm rà, thiếu thông tin, tồn người tham gia đấu giá, tồn công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị Mặc dù quan quản lý bước khắc phục khó khăn, ngày hoàn thiện công tác đấu giá đất Như vậy, đấu giá QSDĐ mô hình cần tiến hành mở rộng phạm vi nước nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo điều kiện thúc đẩy chủ trương “đổi đất lấy sở hạ tầng” Chính phủ thực triển khai cách có hiệu hơn, phục vụ nghiệp CNH, HĐH đất nước Đề nghị Tuyên truyền thông tin đấu giá QSD đất đầy đủ, giảm bớt thủ tục hành chính, giúp người tham gia đấu giá nắm rõ nội quy quy chế đấu giá Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy Tạo quỹ đất để thực đấu giá Kiểm tra rà soát tình hình sử dụng đất tổ chức, cá nhân, kiên thu hồi diện tích sử dụng không pháp luật để tạo quỹ đất đưa đấu giá Di chuyển đơn vị sản xuất gây ô nhiễm khỏi khu vực đô thị có giá trị cao để lập quỹ đất phát triển đô thị Tăng cường công tác quản lý đất đai xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm xây dựng không quy hoạch khu vực dự án đấu giá đất diễn thời gian qua TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài (2001), Giải pháp tài phát triển thị trường BĐS, Hà Nội Bộ tài (2010), Thông tư 137/2010/TT-BTC ngày 15 tháng năm 2010 quy định việc xác định giá khởi điểm tài sản nhà nước bán đấu giá chế độ tài Hội đồng bán đấu giá tài sản Bộ Tài (2012), Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn việc xác định giá thời điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2004), Tài liệu hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội Bộ xây dựng - Bộ KHĐT - Bộ TNMT - Bộ TC (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển quản lý thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ Điển đổi hệ thống địa (2002), Giáo trình định giá đất, Hà Nội Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai”, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 18/02/2003 quy định Luật thuế chuyền quyền sử dụng đất Chính phủ (2004), Nghị số 06 Chính phủ ngày 19/5/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS, Hà Nội 10 Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai 11 Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thu tiền sử dụng đất 12 Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định giá đất 13 Luật đất đai 2003, NXB trị quốc gia 14 Luật đất đai 2013, NXB trị quốc gia 15 Nguyễn Thế Huấn (2009), Định giá đất bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 16 Quốc Hội (1995), Bộ luật dân sự, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 17 Quyết định 216/2005/QĐ - TTg Thủ tướng phủ việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất, Hà Nội 18 UBND tỉnh Bắc Giang (2012), Quyết định 166/2012/QĐ-UBND ngày 14/6/2012 ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Bắc Giang 19 Viện nghiên cứu Địa (2003), Báo cáo kết nghiên cứu đề tài Nghiên cứu đánh giá hiệu việc đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội số địa phương phục vụ việc xây dựng Luật đất đai mới, Hà Nội 20 Vũ Văn Tuyến (2007), Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hải Phòng, Luận văn thạc sĩ nông nghiệp, Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội Mẫu số: 01 PHIẾU ĐIỀU TRA Đánh giá tình hình thực pháp luật hiểu biết đấu giá QSD đất (Dành cho cán tổ chức bán đấu giá thành phố Bắc Giang) Họ tên:………………………………………………………………………… Địa chỉ:…………………………………………………………………………… Cơ quan công tác: ………………………………………………………………… Xin Ông (Bà) cho biết ý kiến công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa phương cách trả lời câu hỏi Tích vào phương án mà ông (bà) cho đúng: Câu 1: Ông (bà) có nhận xét giá khởi điểm quyền sử dụng đất đưa đấu giá? Phù hợp với giá thị trường Cao so với giá thị trường Thấp so với giá thị trường Câu 2: Việc đấu giá quyền sử dụng đất có tượng ”cò đất” tham gia không? Có Không Không biết Câu 3: Theo ông (bà) quan nhà nước cần làm để hạn chế tình trạng ”cò đất” đấu giá quyền sử dụng đất? Xử phạt thật nặng người vi phạm Nâng khoản tiền đặt trước thật cao Cả phương án Câu 4: Ông (bà) có biết mức phạt tiền hành vi vi phạm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất nay? Biết Không biết Không quan tâm Câu 5: Theo ông (bà) việc thông báo đấu giá quyền sử dụng đất thông báo phương tiện thông tin đại chúng nào? Trên đài Phát Truyền hình tỉnh Trên báo Bắc Giang Trên phương tiện thông tin khác Cả phương tiện tin quy hoạch, dự án, kế hoạch đầu tư phát triển BĐS thiếu công khai minh bạch, cất giữ che dấu trở thành nguồn lợi cho người nắm giữ chúng + Thứ năm, thị trường BĐS Việt Nam thị trường có nhiều tiềm phát triển bước hoàn thiện Thị trường đất đai có vai trò quan trọng kinh tế: góp phần phân bổ sử dụng hợp lý đất đai, kích thích tăng trưởng kinh tế đầu tư vào BĐS, tác động trực tiếp tới phát triển thị trường tài chính, hình thành giá đất đai cách khách quan Qua đây, thị trường đất đai trực tiếp tác động đến công tác quản lý, khai thác tiềm đất đai Một công tác công tác đấu giá quyền sử dụng đất Thị trường đất đai phát triển, nhu cầu sử dụng đất ngày nhiều Để thị trường đất đai phát triển lành mạnh, công khai quyền sử dụng đất, đảm bảo lựa chọn chủ sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất thực đất đai mua bán với giá trị thực cần thông qua hình thức đấu giá QSD đất 1.1.3 Một số khái niệm khác - Đấu giá: Là bán hình thức người mua trả giá giá cao - Đấu thầu: đấu giá trước công chúng, nhận làm nhận bán với giá rẻ giao cho làm bán hàng - Định giá: ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định, thời điểm xác định - Định giá đất: Được hiểu ước tính giá trị quyền sử dụng đất hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, thời điểm xác định Giá cả: Là biểu thị tiền giá trị tài sản, số tiền thoả thuận người mua người bán thời điểm xác định Giá lớn nhỏ giá trị thị trường tài sản 1.2 Giá đất sở khoa học xác định giá đất 1.2.1 Giá đất Theo Điều 4, Luật Đất Đai 2013 [14] quy định: Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất Mẫu số: 02 PHIẾU ĐIỀU TRA Đánh giá tình hình thực pháp luật hiểu biết đấu giá QSD đất (Dành cho người tham gia đấu giá thành phố Bắc Giang) Họ tên: ……………………………… Địa chỉ: …………………………………………………………………………… Cơ quan công tác: ……………………………………………… Xin Ông (Bà) cho biết ý kiến công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa phương cách trả lời câu hỏi Tích vào phương án mà ông (bà) cho đúng: Câu 1: Ông (bà) có nhận xét giá khởi điểm quyền sử dụng đất đưa đấu giá? Phù hợp với giá thị trường Cao so với giá thị trường Thấp so với giá thị trường Câu 2: Việc đấu giá quyền sử dụng đất có tượng ”cò đất” tham gia không? Có Không Không biết Câu 3: Theo ông (bà) quan nhà nước cần làm để hạn chế tình trạng ”cò đất” đấu giá quyền sử dụng đất? Xử phạt thật nặng người vi phạm Nâng khoản tiền đặt trước thật cao Cả phương án Câu 4: Ông (bà) có biết mức phạt tiền hành vi vi phạm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất nay? Biết Không biết Không quan tâm Câu 5: Theo ông (bà) việc thông báo đấu giá quyền sử dụng đất thông báo phương tiện thông tin đại chúng nào? Trên đài Phát Truyền hình tỉnh Trên báo Bắc Giang Trên phương tiện thông tin khác Cả phương tiện Câu 6: Theo ông (bà) việc thông báo công khai đấu giá quyền sử dụng đất phương tiện thông tin đại chúng diễn lần ? lần lần Câu 7: Theo ông (bà) việc niêm yết thông báo công khai chậm ngày trước ngày mở đấu giá ? 30 ngày 60 ngày 90 ngày Câu 8: Theo ông (bà) phí đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hành phù hợp chưa? Phù hợp Quá cao Quá thấp Câu 9: Theo ông (bà) việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất nên theo hình thức sau đây? Đấu giá trực tiếp lời nói Đấu giá cách bỏ phiếu kín Tùy theo điều kiện, trường hợp cụ thể Câu 10: Trình tự đấu giá có rườm rà, phức tạp hay không? Có Không Câu 11: Ông (bà) cho biết ý kiến việc bỏ phiếu kín phiên đấu giá quyền sử dụng đất: Khách quan Chưa khách quan Câu 12: Người tham gia đấu giá đất bị lập biên vi phạm trường hợp ? Vi phạm nội quy đấu giá; Trả giá thấp giá khởi điểm công bố Cả hai trường hợp Không biết Câu 13: Ý kiến đóng góp ……………………………………………………………………………………… … …………………………………………………………………………………… Người điều tra Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên) Nguyễn Phương Thư K21b-QLĐĐ