KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN  CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Đề tài: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHƯỜNG 13, QUẬN GÒ VẤP, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ 24/10/2011 ĐẾN 14/11/2011 Chuyên ngành: Thẩm Định Giá GVHD: Cô LÊ MINH PHƯƠNG MAI SVTH : TRẦN KIM TUYẾN MSSV : 0913030103 Lớp : 09CTD TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011 Đề án thực hành nghề nghiệp GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN  CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Đề tài: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ PHƯỜNG 13, QUẬN GÒ VẤP, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ 24/10/2011 ĐẾN 14/11/2011 Chuyên ngành: Thẩm Định Giá TP Hồ Chí Minh – NĂM 2011 SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD Page Đề án thực hành nghề nghiệp GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai NHẬN XÉT VÀ CHO ĐIỂM CỦA GIẢNG VIÊN 1.Nhận xét giảng viên: …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………… 2.Giảng viên cho điểm: Chữ ký giảng viên SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD Page Đề án thực hành nghề nghiệp GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai MỤC LỤC  MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài 1.Mục tiêu yêu cầu nghiên cứu 2.Nội dung nghiên cứu 3.Đối tượng, phạm vi thời gian nghiên cứu 4.Bố cục đề tài .6 PHẦN 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1.Các khái niệm 1.1.1.Thẩm định giá 1.1.2.Thẩm định giá bất động sản5) 1.1.3.Bất động sản 1.1.4.Quyền tài sản bất động sản .8 1.1.5.Giá trị thị trường bất động sản10) .9 1.2.Các yếu tố tác động đến giá trị thị trường bất động sản11) 10 1.2.1.Các yếu tố bên .10 1.2.2.Các yếu tố gắn liền với đặc điểm bất động sản 11 1.2.3.Các yếu tố liên quan đến giao dịch 12 1.3.Các phương pháp nghiên cứu 13 1.3.1.Phương pháp khảo sát thực tế 13 1.3.2.Phương pháp quan sát .13 1.3.3.Phương pháp thống kê 14 1.3.4.Phương pháp phân tích tổng hợp 14 1.3.5.Phương pháp so sánh, đối chiếu .14 PHẦN 2: TÌNH HÌNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG 13, QUẬN GÒ VẤP, TPHCM 14 2.1.Giới thiệu phường 13, quận Gò Vấp, TP.HCM .14 2.1.1.Giới thiệu tổng quan quận Gò vấp 14 2.1.2.Giới thiệu tổng quan phường 13, quận Gò Vấp 19 2.5.Kiến nghị 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO .60 PHỤ LỤC .61 SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD Page Đề án thực hành nghề nghiệp GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai LỜI MỞ ĐẦU Việt Nam một nước phát triển, với tớc đợ thị hóa, đại hóa nay, nhu cầu nhà ở, phát triển sở hạ tầng, trung tâm thương mại,… trở thành một nhu cầu bức thiết Đất trống, đất ruộng, đất rừng dần chuyển thành đất để đáp ứng nhu cầu phát triển xã hội Trong kinh tế thị trường đất đai được coi hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa mối quan tâm lớn xã hội thực trạng sử dụng đất đai, đặc biệt lĩnh vực kinh doanh xây dựng thời kỳ hội nhập TP.HCM một thị trường bất đợng sản có hợi đầu tư cao tại khu vực Đông Nam Á Trong trình đó, bất đợng sản trở thành mợt thị trường béo bở để nhà đầu tư kinh doanh kiếm lời, đẩy giá bất đợng sản tăng cao Do đứng trước vấn đề này, Chính Phủ ban hành nghị định liên quan đến đất đai, thơng tư, định, hướng dẫn thực Từ đó, phát sinh nhu cầu thẩm định giá để đánh giá chính xác giá trị bất động sản cho nhiều mục đích khác nhau.Và từ nhu cầu đó, Thẩm định giá trở thành mợt nghề chun nghiệp, dù mẻ Việt Nam Lý chọn đề tài Đề tài “Nghiên cứu đơn giá bất đợng sản tại Quận12 quận Gị Vấp, thành phố Hồ Chí Minh” được đưa điều kiện để sinh viên tiếp cận với thị trường bất động sản, rèn luyện kỹ thu thập thông tin thị trường bất động sản, bước đầu vận dụng kiến thức học để phân tích đánh giá tài sản thực tế Mục tiêu và yêu cầu nghiên cứu - Mục tiêu: • Hệ thớng lại kiến thức môn học thẩm định giá bản,thẩm định giá bất động sản SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD Page Đề án thực hành nghề nghiệp GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai • Giúp sinh viên ứng dụng lý thuyết học vào thực tế • Tạo điều kiện để sinh viên tiếp cận với thị trường bất động sản • Giúp rèn luyện kỹ phân tích thơng tin thu thập từ thị trường - Yêu cầu: • Bất đợng sản thu thập phải có đợ tin cậy cao • Mơ tả chi tiết vị trí, đặc điểm , quy mơ, hình dáng…của bất đợng sản • Khu vực bất động sản tọa lạc cần phải được điều tra kĩ tình hình dân cư, an ninh khu vực, mơi trường kinh doanh tại khu vực • Phân tích biến đổi giá vàng tỷ giá ngoại tệ(nếu giao dịch được thực vàng ngoại tệ) làm ảnh hưởng đến giá trị thị trường BĐS • Việc điều chỉnh chủ yếu dựa sở chứng cứ được chứng minh thị trường Nội dung nghiên cứu - Thị trường bất đợng sản tại phường 13, quận Gị Vấp, Tp.Hồ Chí Minh Thu thập thông tin giá thị trường Phân tích chênh lệch giá bán giá chào bán bất động sản Đối tượng, phạm vi và thời gian nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu đề án BĐS giao dịch khu vực - phường 13, Quận Gò Vấp, Tp Hồ Chí Minh Phạm vi nghiên cứu: Phường 13, Quận Gò Vấp, Tp Hồ Chí Minh - Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2010-2011 - Phương pháp khảo sát thực tế - Phương pháp quan sát - Phương pháp thống kê - Phương pháp phân tích, tổng hợp - Phương pháp so sánh, đối chiếu Bố cục đề tài Đề tài được trình bày hai phần: SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD Page Đề án thực hành nghề nghiệp - GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai Phần 1: Cơ sở lý luận Phần 2: Tình hình thị trường bất đợng sản tại phường 13, quận Gị Vấp PHẦN 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Các khái niệm 1.1.1 Thẩm định giá Dưới một số định nghĩa thẩm định giá giới Việt Nam: - Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mợt mục đích được xác định rõ, điều kiện - một thị trường định phương pháp phù hợp(1) Thẩm định giá một nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế - thị trường bao gồm loại đầu tư lựa chọn(2) Thẩm định giá ước tính giá trị tiền một vật, một tài sản; - ước tính giá trị hành tài sản kinh doanh(3) Thẩm định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế(4) 1.1.2 Thẩm định giá bất động sản(5) Thẩm định giá bất động sản ước tính giá trị quyền tài sản bất động sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mợt mục đích được xác định (1) Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây Dựng Bất Động Sản, Đại học Quốc gia Singapore (3) Theo từ điển Oxford (4) Theo Pháp lệnh Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTV QH 10 ngày 10/05/2002 giá (5) Theo thẩm định giá bất động sản- Ths Ngô Thảo (2) SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD Page Đề án thực hành nghề nghiệp GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai rõ, điều kiện một thị trường định phương pháp phù hợp Thẩm định giá bất đợng sản có vai trị vị trí quan trọng hoạt động thẩm định giá toàn giới nước ta Điều được thể điểm khối lượng giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn thẩm định giá tài sản Thẩm định giá bất động sản tảng cho việc phát triển thị trường tài sản tài chính toàn cầu 1.1.3 Bất động sản Bất động sản tài sản không di dời được bao gồm (6): - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định Thuật ngữ bất động sản thẩm định giá được hiểu đất đai tài sản gắn liền với đất Bất động sản bao gồm mặt vật chất pháp lý Mặt vật chất bao gồm vật thấy được, sờ nắm được đất đai, cơng trình đất Mặt pháp lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản, quyền sỡ hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế(7)) 1.1.4 Quyền tài sản bất động sản 1.1.4.1 Quyền tài sản(8) Quyền tài sản một khái niệm pháp lý bao hàm tất quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến việc sở hữu tài sản đó, nghĩa chủ sở hữu được hưởng mợt hay quyền lợi sở hữu tài sản Quyền tài sản (6) Theo khoản Điều 174 Bộ Luật dân năm 2005 Việt Nam Theo giáo trình thẩm định giá bất đợng sản Ths Ngơ Thảo (8) Theo TS Phạm Thị Ngọc Mỹ (7) SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD Page Đề án thực hành nghề nghiệp GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai bao gồm quyền tài sản như: quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền được bán, quyền cho thuê, quyền từ bỏ, quyền thừa kế, quyền thực hay không thực quyền Quyền tài sản bất động sản(9) 1.1.4.2 Theo luật đất đai nước Việt Nam, quyền tài sản bất động sản bao gồm tất quyền, quyền lợi lợi nhuận liên quan đến quyền làm chủ bất động sản như: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt (quyền ký kết hợp đồng, quyền bán, cho thuê, quyền để thừa kế, quyền cho tặng, quyền được hưởng lợi từ việc đầu tư, khai thác hay cho th bất đợng sản…) Trong đó, quyền sử dụng chịu ảnh hưởng trực tiếp từ người sử dụng đất, quyền chiếm hữu quyền định đọat nhà nước làm đại diện chủ sở hữu gián tiếp quản lý Tóm lại, quyền tài sản bất đợng sản mợt khái niệm phi vật chất Vì thẩm định viên cần xem xét chứng từ thể quyền tài sản; lợi ích, lợi nhuận mang lại từ quyền tài sản; quy định pháp luật hành liên quan đến quyền tài sản bất động sản cần thẩm định giá 1.1.5 Giá trị thị trường bất động sản(10) Giá trị thị trường bất động sản số tiền ước tính một tài sản được trao đổi vào ngày thẩm định giá, một bên người săn sàng bán một bên sẵn sàng mua một giao dịch khách quan, sau một trình tiếp thị thích hợp mà tại bên tham gia hành động một cách hiểu biết, thận trọng không chịu bất cứ áp lực (9) Theo trang web sinhvienthamdinhgia.com (10) Theo Ths Ngô Thảo SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD Page Đề án thực hành nghề nghiệp GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai 1.2 Các yếu tố tác động đến giá trị thị trường bất đợng sản(11) 1.2.1 Các yếu tớ bên ngồi - Tình hình phát triển kinh tế, thu nhập dân cư: Giá bất động sản luôn biến động tỷ lệ thuận với tình hình kinh tế Bên cạnh đó, thu nhập người dân tăng yếu tớ chuyển hóa nhu cầu bất động sản trở thành nhu cầu có khả tốn, tác đợng đến giá bất động tăng theo - Cung – cầu bất động sản: Giá bất động sản tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung - Chủ trương chính sách Nhà nước: Như việc ban hành qui định quyền sở hữu, chuyển nhượng…; qui định chính sách nghĩa vụ tài chính có liên quan đến việc sử dụng đất…; ảnh hưởng trực tiếp đến cung cầu bất động sản làm thay đổi giá bất động sản - Quy hoạch: Quy hoạch sử dụng đất tại vực bất động sản tọa lạc tác động lớn đến giá bất động sản Một bất đợng sản phù hợp với quy hoạch có giá trị cao khơng phù hợp - Tình hình thị hóa: Tác đợng khơng nhỏ đến giá bất đợng sản, khu vực có tớc đợ thị hóa nhanh, xu giá có chiểu hướng tăng cao - Về việc đầu tư sở hạ tầng nhà nước: Làm tăng đáng kể nhu cầu nhà đới với vùng trước chưa có sở hạ tầng sở hạ tầng cịn thơ sơ khả tiếp cận, dẫn đến giá bất đợng sản tại khu vực có chiều hướng tăng cao trước (11) Theo http:www.luatcongdong.com SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD Page Đề án thực hành nghề nghiệp GVHD: Cơ Lê Minh Phương Mai 2.2.7.10 Giá trị cơng trình đất Giá trị cơng trình đất = Tởng diện tích sử dụng*Đơn giá xây dựng*chất lượng lại = 81.8*4,300,000*75%= 263,805,000 đồng 2.2.7.11 Đơn giá quyền sử dụng đất đồng/m2 2.2.7.12 Nguồn thông tin: Chị Liễu, số điện thoại: 0909657539 SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD Page Đề án thực hành nghề nghiệp GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai Hình 12: Tởng quan bất đợng sản 2.2.8 Sơ đồ mô tả vị trí bất động sản khu vực khảo sát SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD Page Đề án thực hành nghề nghiệp GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai Hình 13: Sơ đồ miêu tả vị trí bất động sản 2.2.9 Bảng tổng hợp bất động sản đơn giá quyền sử dụng đất 2.2.10 Phân tích chênh lệch giá chào bán giá thương lượng 2.2.10.1 Bảng thể chênh lệch giá bán giá thương lượng Bảng 4: Bảng thể chênh lệch giá chào bán giá thương lượng Đơn vị: VNĐ STT Giá chào bán Giá thương SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD Chênh lệch Tỷ lệ chênh Page Đề án thực hành nghề nghiệp 5,500,000,000 3,500,000,000 3,200,000,000 3,900,000,000 1,500,000,000 1,500,000,000 1,650,000,000 2.2.10.2 Phân tích lượng 5,500,000,000 3,460,000,000 3,050,000,000 3,755,000,000 1,167,000,000 1,450,000,000 1,206,000,000 GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai lệch(%) 40,000,000 150,000,000 145,000,000 333,000,000 50,000,000 444,000,000 0% 1.1% 5% 3.7% 22% 3.3% 26.9% Dựa vào bảng ta thấy 5/7 bất đợng sản có chênh lệch giá chào bán giá thương lượng Theo lý thuyết giá thị trường người mua bao giờ muốn mua mức giá thấp người bán ln có tâm lý ḿn bán được mức giá cao tớt, dẫn đến xu hưởng đẩy giá chào bán lên cao Mặt khác, tâm lý ḿn việc mua bán diễn nhanh chóng, người mua người bán ln có thương lượng Trong q trình này, hai bên cớ gắng đưa giá đến mức hợp lý mà người mua người bán chấp nhận được Bên cạnh đó, bất đợng sản thu thập được rao bán chưa có giao dịch nên đề án chưa thể phản ánh được mức giá chính xác bất động sản - Bất động sản số 1: Tỷ lệ chênh lệch giá chào bán giá thương lượng bất động sản 0% chủ nhà trước đưa giá dựa giá bán giao dịch thị trường bất động sản tương tự - đường có phần giảm bớt Bất động sản số 2: Tỷ lệ chênh lệch thấp 1.1% người bán rao bán bất động sản lâu nên trình rao bán có nhiều người mua đến xem nhà có thương lượng giá với người bán nên người bán - ngày chỉnh sửa hợp lý nhận được nhiều ý kiến từ phía người mua Bất động sản số 3: Tỷ lệ chênh lệch giá chào bán giá thương lượng bất động sản không nhiều(5%) người bán trước đưa giá SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD Page Đề án thực hành nghề nghiệp GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai dựa giá bán giao dịch thị trường bất động sản tương tự - đường Bất động sản số 4: Tỷ lệ chênh lệch giá chào bán giá thương lượng thấp 3.7% người bán trước đưa giá dựa giá bán giao dịch - thị trường bất động sản tương tự đường Bất đợng sản sớ 5: Tỷ lệ chênh lệch giá chào bán giá thương lượng bất động sản tương đối cao 22% người bán có mợt nhà khác để kế bên bất đợng sản người bán khơng khó khăn việc thương lượng giá nhằm để bán được nhà hài lòng bên nên việc thương lượng - diễn dễ dàng hài lòng bên Bất động sản số 6: Tỷ lệ chênh lệch giá chào bán giá thương lượng bất động sản thấp 3.3% người bán người kinh doanh cần tiền để trả nợ ngân hàng nên q trình rao bán thăm dị giáo giao dịch thị trường nhằm để trình mua bán được thực nhanh chống để trả - nợ ngân hàng nên mức giá đưa tương đối sát với giá thị trường Bất động sản số 7: Tỷ lệ chênh lệch giá rao bán giá thương lượng bất động sản tương đối cao 26.9% tâm lý người bán muốn bán với giá cao mà không ý nhiều tới giá thị trường nên q trình thương lượng có chênh lệch nhiều 2.2.11 Phân tích nhân tố ảnh hưởng đến giá 2.2.11.1 Bảng so sánh đặc điểm bất động sản Bảng 5: Bảng so sánh đặc điểmcủa bất đọng sản Yếu tố so Đơn giá Vị trí lơ Tổng diện sánh BĐS1 đất(VNĐ) 33,163,751 đất Mặt tiền Hẻm cấp tích đất 154m2 Chiều dài 25.11m - 25.2m Hình dáng Tóp hậu BĐS2 BĐS3 BĐS4 BĐS5 23,953,423 28,145,353 28,154,522 23,010,471 1(4.5m) Mặt Tiền Mặt tiền Hẻm cấp 119m2 102m2 124m2 38m2 15.81m 23.53m - 23.68m 14.7m-16.31m 13.2m Nở hậu Nở hậu Nở hậu Tóp hậu SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD Page Đề án thực hành nghề nghiệp GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai 1(4m) Hẻm cấp BĐS6 19,167,763 1(1.5m) Hẻm cấp 57m2 8.29m - 8.47m Tóp hậu BĐS7 23,036,553 1(5m) 41m2 14.35m - 14.4m Tóp Hậu 2.2.11.2 Phân tích 2.2.11.2.1 Xét chiều dài lô đất - Dựa vào bảng ta thấy bất động sản tương đồng diện tích, vị trí hình dáng chiều dài có khác biệt Bất đợng sản sớ 10m bất động sản số 10m Do đó, mức chênh lệch đơn giá quyền sử dụng đất bất động sản số thể chênh lệch chiều dài lô đất Chênh lệch chiều dài 10m chiều dài 10m( lấy chiều dài 10m 100%) ((19,167,763 - 23,010,471)/ 19,167,763)= -20% 2.2.11.2.2 Xét vị trí lơ đất - Dựa vào bảng ta thấy bất đống sản số tương đồng diện tích, chiều dài hình dáng lơ đất vị trí có khác biệt Do đó, mức chênh lệch đơn giá quyền sử dụng đất bất động sản số thể chênh lệch vị trí lô đất Chênh lệch hẻm cấp mặt tiền( lấy mặt tiền 100%) ((23,953,423 - 28,154,522)/ 23,953,423)*100%= -17.5% 2.2.11.2.3 Xét hình dáng lơ đất - Dựa vào bảng ta thấy bất động sản tương đồng chiều dài diện tích lơ đất khác hình dáng Do đó, mức chênh lệch đơn giá quyền sử dụng đất bất động sản số thể chênh lệch hình dáng lơ đất Điều chỉnh mặt vị trí bất động sản 1: mặt tiền giảm 12.8% Chênh lệch nở hậu tóp hậu( lấy nở hậu 100%) (((33,163,751*(1-17.5%))-28,145,353)/(33,163,751*(1-17.5%))*100% = -2.9% SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD Page Đề án thực hành nghề nghiệp GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai 2.2.11.2.4 Xét tổng diện tích đất - Dựa vào bảng ta thấy bất đống sản số tương đương chiều dài vị trí khác diện tích Do đó, mức chênh lệch đơn giá quyền sử dụng đất bất động sản số thể chênh lệch diện tích lô đất Điều chỉnh hình dáng bất đợng sản sớ 7: Tóp hậu tăng 2.9% Chênh lệch diện tích 50m2 50m2( lấy 50m2 100%) ((23,953,423 - (23,036,553*(1+2.9%))/23,953,423)*100%= 1% 2.2.11.3 Bảng biểu tương quan giá đất thị trường theo vị trí, chiều dài, diện tích đất hình dáng Qua khảo sát thu thập thơng tin tính đơn giá quyền sử dụng đất tại đoạn đường từ Ủy ban nhân dân phường 13 đến ngã tư Lạng Sơn, phường 13, quận Gò Vấp thu thập được thông tin sau: Bảng 6: Bảng tỷ lệ chênh lệch yếu tố ảnh hưởng tới giá 2.3 Yếu tố Tỷ lệ mặt tiền 117.5% Vị trí Mặt tiền 100% Hẻm cấp 82.5% Trên 50m2 101% Diện tích Dưới 50m2 100% Trên 10m 100% Chiều dài Dưới 10m 80% Tóp hậu 97.1% Hình dáng Nở hậu 100% Nhận xét, đánh giá Quận Gò Vấp mợt quận có tiềm tương lai Xuất phát từ mục tiêu phát triển kinh tế xã hợi, quận Gị Vấp định hướng thay đởi cấu từ công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp, thương mại – dịch vụ du lịch sang định hướng cấu: dịch vụ - công nghiệp Đồng thời, với phương châm giáo dục – đào tạo quốc sách, nhằm thực chiến lược phát triển giáo dục đào tạo đến SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD Page Đề án thực hành nghề nghiệp GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai năm 2020: Nâng cao giáo dục tồn diện, đởi hệ thớng trường lớp, thực chuẩn hóa, đại hóa, xã hợi hóa ngành giáo dục Ngồi quận cịn định mở thêm mợt sớ tuyến đường nội bộ liên phường, tăng tiêu đất xanh, đất giao thơng Vì vậy, tương lai giá đất khu vực quận tăng thêm Phường 13, quận Bình Thạnh phường có tình hình giao dịch bất động sản tương đối nhiều, đặc biệt khu vực hẻm Các giao dịch phân bổ cho mục đích sử dụng: để (thường nằm hẻm, nhu cầu người dân khả tài chính giới hạn), kinh doanh (nằm mặt tiền đường) Các bất động sản được giao dịch chủ yếu tiền mặt Nhưng thời gian giao dịch bất động sản diễn dài nguyên nhân sau: • Người bán đưa giá cao, cịn người mua đưa giá thương lượng q thấp nên khơng có thớng vế giá cả, dẫn đến thời gian giao dịch kéo dài không thành • Tình hình lạm phát tăng cao dẫn đến giá đồng tiền gây tâm lý hoang mang cho người mua người bán, người bán người mua xác định mức giá phù hợp với giá trị thực bất đợng sản • Đa sớ sở hạ tầng hẻm cịn thấp Nhiều dự án mở rộng đường được quy hoạch chưa được thực khiến người bán ngần ngại bán tâm lý ln mong ḿn giá đất ngày tăng lên • Hoạt đợng mua bán tại khu vực mang tính tự phát phường 13, mà số 13 theo quan niệm người Việt Nam số không may mắn nên cò nhà, đất ít nhận giao dịch tài sản, dẫn đến người mua ít biết đến tình hình giao dịch phường  Qua việc tính toán phân tích ta thấy được đơn giá quyền sử dụng đất tại phường 13, quận Gò Vấp cao so với đơn giá đất quận (dựa vào bảng đơn giá đất UBND thành phố ban hành) Tuy nhiên đơn giá quyền sử dụng SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD Page Đề án thực hành nghề nghiệp GVHD: Cơ Lê Minh Phương Mai đất cho thấy giá trị đất quận Gò Vấp dần tăng lên tuyến đường lớn: Phạm Văn Chiêu Lê Đức Thọ, thuận lợi cho giao thông từ dẫn đến phát triển kinh tế, xã hợi mợt tương lai gần Nhìn chung mức giá không cao so với quận khác thành phớ Bình Thạnh, 12 2.4 Mợt sớ hạn chế thực đề án môn học - Phường 13 phường được xem có sớ khơng may mắn nên thông tin giao dịch phường khơng được phở biến khó thơng qua trung gian đẻ tìm giao dịch, chủ yếu người mua tự tìm - Kiến thức chun mơn kỹ thuật xây dựng nhà, đánh giá chất lượng lại kiến thức chuyên ngành thẩm định giá nhiều hạn chế dẫn đến khả phân tích đánh giá giá trị thị trường bất động sản mang tính chính xác logic không cao, nên gặp nhiều sai sót, chưa phản ảnh được đầy đủ tình hình giá đất tại thị trường phường 13, Quận Gò Vấp, Tp.Hồ Chí Minh 2.5 Kiến nghị Qua thời gian tiếp cận thực tế thực đề án môn học tại phường, đề án phản ánh mợt phần nhỏ thị trường bất đợng sản tại phường nhìn chung đánh giá được mặt mạnh yếu ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nhiều tiềm tương lai này, em xin có mợt sớ kiến nghị nhằm tìm giải pháp góp phần phát triển thị trường bất đợng sản tại phường 13, quận Gị Vấp • Người bán nên đăng thơng tin bất đợng sản báo, internet để người có nhu cầu mua bất đợng sản tại phường thấy tìm đến mợt cách dễ dàng • Nâng cấp sở hạ tầng ớng nước để khu vực giảm được tình hình ngập nước thủy triều lên trời mưa SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD Page Đề án thực hành nghề nghiệp GVHD: Cơ Lê Minh Phương Mai • Xóa bỏ triệt để tệ nạn xã hội, tạo môi trường lành mạnh để thu hút ngày nhiều nhà đầu tư người có nhu cầu mua nhà kinh doanh tại khu vực • Nên tiến hành nhanh chóng dự án treo để người mua lẫn người bán yên tâm xác định giá trị tài sản mình, phát triển mọi mặt lợi ích công cộng nhằm nâng cao đời sống người dân nơi • Giá trị thị trường bất động sản chịu tác động nhiều yếu tố khác chênh lệch lớn so với đơn giá đất Nhà nước ban hành Do đó, cần thường xuyên điều tra nghiên cứu đề đánh giá thị trường từ có điều chỉnh phù hợp việc đền bù giải tỏa nhằm giảm bức xúc đáp ứng mong đợi người dân KẾT LUẬN Trong kinh tế thị trường đất đai được coi hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa mối quan tâm lớn xã hội thực trạng sử dụng đất đai, đặc biệt lĩnh vực kinh doanh xây dựng thời kỳ hợi nhập Vì thẩm định giá được đánh giá một ngành quan trọng lĩnh vưc bất đợng sản Do đó, cần một đội ngũ thẩm định viên đáp ứng cầu thị trường số lượng, lẫn chất lượng Và đó, trường ĐH Tài chính - Marketing góp mợt phần khơng nhỏ vào nghiệp đào tạo đợi ngũ thẩm định viên có kiến thức, có trách nhiệm Qua đề án em làm quen được với đề tài nghiên cứu khoa học,phương pháp thu thập thông tin bất động sản vận dụng lý thuyết học vào thực tế, hiểu sâu chuyên ngành qua em chuẩn bị được cho mợt sớ hành trang để bước vào giai đoạn thực tập tới Mặc dù trình viết đề tài, kiến thức ít ỏi, chưa đủ để khái quát nhận định thị trường đánh giá mang tính chủ quan, chưa sâu sắc, chuyên nghiệp Do đó, việc mắc phải sai lầm hạn chế, SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD Page Đề án thực hành nghề nghiệp GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai thiếu sót điều khơng thể tránh khỏi Vì vậy, em kính mong thầy cô nhận xét, bảo, đóng góp ý kiến giúp em nhận điểm thiếu sót sai lầm mắc phải để em bước vào giai đoạn thực tập với mợt kiến thức chuyên ngành thật tốt để trở thành một thẩm định viên thật tương lai Em xin gửi lời cảm ơn đến quý thầy cô khoa Thẩm định giá Kinh doanh Bất Động Sản trường Đại học Tài chính – Marketing tạo điều kiện cho em thực đề án này, đặc biệt Lê Minh Phương tận tình hướng dẫn để em hoàn thành đề tài TÀI LIỆU THAM KHẢO  Tài liệu thẩm định giá bất động sản Ths Ngô Thảo Bài giảng thẩm định giá Ts Phạm Thị Ngọc Mỹ Pháp lệnh Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTV QH 10 ngày 10/05/2002 giá Từ điển Oxford Bộ Luật dân năm 2005 Việt Nam Công văn số: 734/HD-LS Thông tư số 5-BXD/ĐT Thông tư số 5-BXD/ĐT Trang web http:www.sinhvienthamdinhgia.com 10 Trang http:www.luatcongdong.com 11 http:www.govap.hochiminhcity.gov.vn SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD Page Đề án thực hành nghề nghiệp GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai PHỤ LỤC  Tờ giải thích chữ viết tắt Bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/2000 phường 13, quận Gò Vấp, TP.HCM Quyết định số 144/2007/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2007 Uỷ ban nhân dân TP.HCM Bảng giá đất quận Gò Vấp Đơn giá xây dựng bất động sản vào thời điểm nghiên cứu (tháng 05/2011) công ty TNHH Xây dựng – Tư vấn thiết kế Vạn Đại Phát số 130/14 Hồng Lạc, phường 10, quận Tân Bình Bảng phụ lục phân cấp nhà Bảng đơn giá xây dựng cơng trình năm 2011 Phiếu thu thập thông tin Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD Page Đề án thực hành nghề nghiệp SVTH: Trần Kim Tuyến – 09CTD GVHD: Cô Lê Minh Phương Mai Page