Đang tải... (xem toàn văn)
Mục tiêu nghiên cứu: Cập nhật thông tin đất đai cho hệ thống hồ sơ địa chính nhằm đảm bảo hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng và kịp thời hiện trạng sử dụng đất. Tạo điều kiện cho Nhà nước nắm chắc quỹ đất đai tạo cơ sở quản lý, phân bổ hợp lý và phục vụ công tác thống kê đất đai hàng năm.
Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Quốc Hiên ĐẶT VẤN ĐỀ Trong kho tàng ca dao tục ngữ Việt Nam có câu: “Tấc đất tấc vàng” Điều cho thấy rằng, từ xa xưa ông cha ta đúc kết tầm quan trọng đất đai Và ngày tầm quan trọng đất đai thể rõ Nó nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia, nguồn nguyên liệu thay lĩnh vực Quá trình khai thác, sử dụng đất gắn liền với trình phát triển kinh tế, xã hội Xã hội phát triển, nhu cầu sử dụng đất tăng, quỹ đất quốc gia có giới hạn Vấn đề đặt quản lý sử dụng quỹ đất cách hợp lý hiệu tối ưu, tránh tình trạng sử dụng không mục đích sai mục đích Để giải vấn đề này, công tác quản lý nhà nước đất đai đóng vai trò quan trọng, có công tác cập nhật biến đông đất đai Công tác chỉnh lý biến động đất đai nhà nước quan tâm ngày hoàn thiện Trong thời gian gần đây, với tốc độ phát triển đô thị hoá, công nghiệp hoá, Thành phố Hồ Chí Minh nói chung, Quận Thủ Đức nói riêng đất đai có thay đổi mạnh mẽ Bên cạnh đó, chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất Nhà nước việc đầu tư vào sở hạ tầng, công trình phục vụ cho việc phát triển công nghiệp, dịch vụ, khu dân cư địa bàn Quận có chiều hướng tăng nhanh, tạo biến động đất đai đáng kể Đặc biệt vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc giải toả đền bù gây không khó khăn công tác quản lý Nhà nước đất đai Ngoài hồ sơ địa có sai sót trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hình thửa, số thửa…Chính mà công tác chỉnh lý biến động đất đai vấn đề quan trọng quan tâm sâu sắc người dân quyền địa phương Bên cạnh việc cập nhật chỉnh lý biến động đất đai thời điểm cần thiết nhằm hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn Quận Thủ Đức Trước tình hình đó, công tác chỉnh lý biến động đất đai phải thực thường xuyên nhằm bước đưa công tác quản lý sử dụng đất Quận Thủ Đức vào nề nếp, ổn định Cập nhật biến động nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai, không kịp thời cập nhật hệ thống hồ sơ địa đồ bị lạc hậu theo thời gian không phù hợp Xuất phát từ vấn đề trên, phân công khoa Quản lý đất đai Bất động sản trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, hướng dẫn thầy Phạm Hồng Sơn, chúng em thực đề tài: “Công tác cập nhật chỉnh lý biến động đất đai địa bàn Quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh” Mục tiêu nghiên cứu: Cập nhật thông tin đất đai cho hệ thống hồ sơ địa nhằm đảm bảo hồ sơ địa phản ánh kịp thời trạng sử dụng đất Tạo điều kiện cho Nhà nước nắm quỹ đất đai tạo sở quản lý, phân bổ hợp lý phục vụ công tác thống kê đất đai hàng năm Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Tình hình biến động đất đai hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư sử dụng đất địa bàn Quận Thủ Đức, Tp.Hồ Chí Minh đến tháng 06 năm 2008 Trang Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Quốc Hiên PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 SƠ LƯỢC VỀ LỊCH SỬ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM Trang Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Quốc Hiên Đất đai tài sản vô thiên nhiên ban cho loài người; gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn từ ngàn đời xưa quốc gia, dân tộc Dưới thời đại chế độ xã hội nào, đất đai vấn đề quan tâm hàng đầu máy Nhà nước, đảm bảo cho Nhà nước quản lý chặt chẽ vốn đất, tình hình sử dụng đất, hướng việc sử dụng đất đai phục vụ trực tiếp quyền lợi trị kinh tế đất nước I.1.1.Thời kỳ phong kiến Ở Việt Nam, hồ sơ đất đai lâu đời mà ngày lưu giữ lại số nơi Bắc Trung hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (năm 1806); Nam Bộ chưa tìm thấy sổ địa bạ thời Gia Long mà có sổ địa thời Minh Mạng (năm 836) Sổ địa bạ thời Gia Long: lập cho xã; phân biệt rõ đất công điền, đất tư điền xã; ghi rõ đất ai, diện tích tứ cận, đẳn hạng để tính thuế Sổ địa bạ lập thành ba bản: “giáp” nộp Bộ Hộ, “binh” nộp Bố Chánh, đinh để xã Theo quy định, hàng năm phải tiến hành tiểu tu vòng năm năm phải tiến hành đại tu sổ lần Tuy nhiên đồ kèm theo, không dùng đơn vị đo lưòng thống địa phương nên việc sử dụng hệ thống sổ khó khăn không tu chỉnh Sổ địa bạ thời Minh Mạng: Năm 1836 triều đình cử khâm sai lập “điền bộ”, sau đổi lại “đia bộ” Nam Kỳ Hệ thống lập tới làng, xã có nhiều tiến so với sổ địa bạ thời Gia Long Sổ địa lập sở đạc điền với chứng kiến đầy đủ chức việc làng, Cháng tổng, Tri huyện điền chủ Chức việc làng lập sổ mô tả ruộng kèm theo sổ địa (có ghi diện tích loại đất), quan kinh thái viên thơ lại ký tên vào sổ mô tả Sổ địa lập thành ba bản: “giáp” nộp Bộ Hộ, “ất” nộp đinh Bố Chánh, “bính” để xã Theo quy định, hệ thống tiểu tu đại tu định kỳ thời Gia Long quy định chặt chẽ Quan phủ/huyện phải vào đơn thỉnh nguyện điền chủ cần thừa kế, cho, bán từ bỏ chủ quyền, phải xem xét trình lên quan Bố chánh ghi vào sổ I.1.2 Thời kỳ Pháp thuộc Do sách cai trị thực dân, lãnh thổ Việt Nam tồn nhiều chế độ điền địa khác nhau: Chế độ điền thổ Nam Kỳ: Chế độ địa bắt đầu thực từ cuối kỷ XIX; ban đầu kế thừa tu chỉnh hệ thống sổ thời Minh Mạng Từ năm 1911, hệ thống bắt đầu củng cố hoàn thiện, như: có đồ giải kèm theo; nội dung sổ địa phải ghi nhận đầy đủ văn kiện chuyển quyền, lập quyền, hủy quyền; sổ địa giữ phòng quản thủ địa điền chủ cấp trích lục địa Hệ thống áp dụng để quản thủ điền địa cho dân xứ Riêng đất đai nhười Pháp kiều dân đồng hóa Pháp áp dụng chế độ để đương Ty bảo thủ để đương thực Trang Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Quốc Hiên Năm 1925, Chính phủ Pháp chủ trương thiết lập chế độ bảo thủ điền thổ thống theo sắc lệnh 1925 (được gọi chế độ điền thổ) thay chế độ địa chế độ để đương tồn song hành trước Nét bật chế độ là: đồ giải đo đạc xác (theo phương pháp đại bây giờ) số điền thổ thể trang sổ cho lô đất chủ đất, ghi rõ: diện tích, nơi tọa lạc, giáp ranh, biến động tăng giảm lô đất, tên chủ đất, điều liên quan đến quyền sở hữu, cầm cố Hệ thống hồ sơ theo sắc lệnh 1925 đánh giá đủ có chất lương cao thời Pháp thuộc Chế độ quản thủ địa Trung kỳ: - Tài liệu theo chế độ bao gồm: đồ giải thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ hộ tài chủ hộ - Hệ thống sổ lập theo trình tự thủ tục chặt chẽ: + Tổ chức phân ranh giới xã (do hội đồng phân ranh gới xã thực hiện) + Phân ranh, cắm mốc giới đất vẽ lược đồ (do nhân viên địa thực hiện) + Tổ chức cho điền chủ xuất trình giấy tờ sở hữu kê khai nhận ruộng + Hội đồng cắm mốc xem xét lập biên cắm mốc để lập sổ bộ, lập danh sách đất (chưa xác định cho ai) danh sách trái quyền(đất công) Sổ địa danh sách trái quyền phải đươc Viên công sứ duyệt Chế độ quản thủ địa Bắc kỳ: Công tác đạc điền bắt đàu thực hiệ từ năm 1889 Giai đoạn từ năm 1889 đến năm 1920, việc đo đạc lập đồ chủ yếu nhằm mục đích thu thuế Từ năm 1920, nhà cầm quyền bắt đầu có chủ trương đo đạc xác lập sổ địa để thực quản thủ địa Tuy nhiên đặc thù miền Bắc, đất đai manh mún, thủ tục phân ranh cắm mốc phức tạp nên tiến độ chậm quyền cho triển khai song song hai hình thức: - Hình thức đo đạc xác: triển khai chủ yếu đô thị - Hình thức đo đạc lập lược đồ đơn giản I.1.3 Thời kỳ chế độ Việt Nam dân chủ cộng hòa chế độ Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Từ năm 1945 đến năm 1979, Nhà nước chưa có văn pháp lý làm sở nên công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa triển khai Hoạt động chủ yếu ngành giai đoạn tổ chức điều tra nhanh đất để giúp Nhà nước xây dựng kế hoạch phát triển sản xuất nông nghiệp, xây dựng hợp tác xã tập đoàn sản xuất hệ thống tài liệu đất đai giai đoạn gồm: đồ giải (đo đạc thước dây, bàn đạc cải tiến, chỉnh lý đồ cũ), sổ mục kê kiểm thống kê ruộng đất Trong thông tin người sử dụng đất sổ sách phản ánh theo trạng, không truy cứu đến sở pháp lý lịch sử sử dụng đất Ngày 01/07/1981, hội đồng phủ định 201/1980/QĐ-CP việc quản lý đất đai tăng cường công tác quản lý ruộng đất nước Trang Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Quốc Hiên Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ thị 299/TTg Thực hiên yêu cầu này, tổng cục quản lý ruộng đất ban hành văn quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo định 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 Theo định này, việc đăng ký đất có trình tự chặt chẽ Việc xét duyệt đăng ký đất phải hội đồng đăng ký thống kê ruộng đất xã thực hiện, kết xét đơn xã phải Ủy ban nhân dân Huyện duyệt đươc đăng ký va cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định đầy đủ chi tiết Sau luật đất đai năm 1993, quan hệ đất đai có thay đổi lớn, yêu cầu nhiệm vụ hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày trở nên cấp thiết Từ đây, Nhà nước ban hành nhiều văn pháp luật nhằm tiến tới hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước đất đai Đến năm 2001, kinh tế nước ta chuyển biến mạnh mẽ, nhu cầu đòi hỏi phải hội nhập với kinh tế nước khu vực giới số điều luật đất đai không phù hợp nên luật sửa đổi bổ sung luật đất đai 1993 đời có hiệu lực thi hành ngày 01/01/2001 Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 Chính phủ sửa chữa bổ sung số điều nghị định 17/1999/NĐ-CP thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất thuế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 Tổng cục Địa hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp chứng nhận quyền sử dụng đất Năm 2003, để đáp úng yêu cầu thực tế, luật đất đai năm 2003 Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2004, để cụ thể hóa luật đất đai năm 2003, văn ban hành là: Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 Bộ Tài Nguyên Môi Trường quy định vê chứng nhận quyền sử dụng đất Thông tư 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 Bộ Tài Nguyên Môi Trường hướng dẫn thực hiên thống kê, kiểm kê đất đai xây dựng đồ trạng sử dụng đất Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 Bộ Tài Nguyên Môi Trường hướng dẫn lập chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 Bộ Tài nguyên − Môi trường hướng dẫn thực thống kê, kiểm kê đất đai xây dựng đồ trạng sử dụng đất Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 Bộ Tài nguyên − Môi trường hướng dẫn lập chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa I.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU I.2.1 Cơ sở khoa học Trang Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Quốc Hiên Vấn đề đất đai sách đất đai gắn liền với giai đoạn lịch sử phát triển, đấu tranh, xây dựng Nhà nước ta Đây vấn đề quan trọng hàng đầu Nhà nước Bất kỳ Nhà nước có sách, quan điểm giải vấn đề đất đai Trước đây, công tác quản lý sử dụng đất lỏng lẻo dẫn đến nhiều trường hợp vi phạm pháp luật đất đai Pháp luật quản lý đất đai Nhà nước ban hành theo giai đoạn không đồng không theo kịp vận động, phát triển kinh tế thị trường, có thị trường bất động sản mang tính tự phát thiếu định hướng Sự đời thị trường bất động sản khẳng định giá trị đất đai quản lý thị trường yếu tạo thị trường ngầm đất đai… Do đó, Nhà nước không kiểm tra hết vi phạm pháp luật đất đai; nhiều văn chồng chéo làm cho cấp thực bị lúng túng; đất đai đồng thời cán địa cấp xã thường không ổn định nên không theo dõi biến động đất đai liên tục việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất chưa đăng ký với quan Nhà nước có thẩm quyền Biến động đất đai: trình sử dụng người sử dụng đất làm thay đổi hình thể, kích thước, diện tích, mục đích sử dụng đất so với trạng ban đầu Nguyên nhân dẫn đến biến động đất đai kinh tế phát triển mặt dẫn đến nhu cầu nhà ngày cao hơn, chẳng hạn từ đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích xây dựng nhà máy, xí nghiệp ngày nhiều; đồng thời nhu cầu đất ngày tăng cao Từ để Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ phải qua tâm trọng đến vấn đề theo dõi cập nhật trường hợp biến động đất đai cần thiết Mục đích đăng ký biến động đất đai chỉnh lý hồ sơ địa nhằm đảm bảo cho hồ sơ địa phản ánh thực trang sử dụng đất thực địa Giúp Nhà nước nắm quỹ đất thay đổi trình sử dụng đất để tiến hành loại thuế phù hợp đồng thời bảo vệ lợi ích đáng người sử dụng đất Vì vậy, quan Nhà nước có thẩm quyền phải quản ký ba loại biến động biến động hợp pháp, biến động không hợp pháp biến động chưa hợp pháp Tuy nhiên, hồ sơ địa chỉnh lý cho trường hợp biến động hợp pháp - Biến động hợp pháp: Người sử dụng đất xin đăng ký biến động đất đai quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép - Biến động không hợp pháp: Người sử dụng đất không khai báo có biến động khai báo không qui định pháp luật - Biến động chưa hợp pháp: Người sử dụng đất xin đăng ký biến động đất đai chưa quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Các hình thức biến động đất đai: Trong trình sử dụng đất, nhu cầu đời sống nhân dân yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, phát sinh nhiều hình thức thay đổi liên quan đến quyền sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký biến động Căn tính chất, mức độ thay đổi phân làm loại sau: - Biến động chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất gọi biến động quyền sử dụng đất - Biến động chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất - Biến động thay đổi hình thể đất Trang Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Quốc Hiên - Biến động chia tách quyền sử dụng đất hộ gia đình, thay đổi tên chủ sử dụng - Biến động chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất - Biến động thay đổi hạn chế quyền người sử dụng đất - Chuyển đổi hình thức từ thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Đăng ký đất đai phải tuân thủ nguyên tắc sau: - Thủ tục đăng ký biến động thực người sử dụng đất cấp chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật - Những trường hợp biến động kể từ sau cấp giấy phải làm thủ tục để đăng ký biến động - Đăng ký biến động, chỉnh lý hồ sơ địa tổ chức thực theo chế độ sau: + Tổ chức đăng ký biến động, chỉnh lý biến động thường xuyên + Định kỳ 05 năm lần, địa phương phải thực tổng kiểm tra tình hình biến động đất đai - Các quan đăng ký biến động có trách nhiệm cung cấp dịch vụ hướng dẫn người sử dụng đất kê khai, nộp hồ sơ đầy đủ, nơi qui định - Hồ sơ chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất đăng ký biến động đất đai thuộc thẩm quyền giả cấp quản lý quan Địa cấp thời gian không 12 tháng; sau phải chuyển trung tâm lưu trữ Địa để lưu trữ - Hồ sơ địa hệ thống tài liệu, đồ, sổ sách… chứa đựng thông tin cần thiết mặt tự nhiên, kinh tế xã hội, pháp lý đất đai; thiết lập trình đo đạc lập đồ địa chính, đăng ký đất đai ban đầu, đăng ký biến động đất đai, cấp chứng nhận quyền sử dụng đất Nhằm đảm bảo cho việc quản lý Nhà nước đất đai đạt hiệu hơn, Nhà nước ban hành nhiều văn quy phạm pháp luật đất đai, hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính, quy định hồ sơ địa bao gồm: + Bản đồ địa lập trước tổ chức việc đăng ký quyền sử dụng đất hoàn thành sau sở Tài Nguyên Môi Trường xác nhận Bản đồ địa thê hện xác vị trí, ranh giới, diện tích số thông tin địa đất Bản đồ địa tài liệu có tính pháp lý cao, phục vụ cho quản lý đất đai cách chặt chẽ đến đất chủ sử dụng; phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai, giải tranh chấp đất đai, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất + Sổ địa sổ lập theo đơn vị hành xã, phường, thị trấn; sổ thể thông tin người sử dụng đất, đất người sử dụng tình trạng sử dụng đất người + Sổ mục kê đất đai lập theo đơn vị hành xã, phường, thị trấn trình đo vẽ đồ địa chính; sổ thể thông tin đất, đối Trang Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Quốc Hiên tượng chiếm đất ranh giới khép kín tờ đồ thông tin liên quan đến trình sử dụng đất + Sổ theo dõi biến động đất đai lập theo theo đơn vị hành xã, phường, thị trấn; sổ lập để theo dõi trường hợp có thay đổi trình sử dụng đất gồm: thay đổi hình dạng kích thước đất, người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Trong năm gần đây, công tác cấp chứng nhận quyền sử dụng đất địa phương quan tâm, trọng nhằm xác lâp mối quan hệ pháp lý Nhà nước với người sử dụng đất; giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất để định hướng sử dụng đất đạt hiệu quả; đồng thời bảo vệ lợi ích hợp pháp người sử dụng đất I.2.2 Cơ sở pháp lý Đề tài thực vào sở pháp lý sau: - Luật số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc hội luật đất đai (viết tắc luật đất đai năm 2003) - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai - Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 Bộ Tài nguyên − Môi trường hướng dẫn lập chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa - Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 Bộ Tài nguyên − Môi trường hướng dẫn thực thống kê, kiểm kê đất đai xây dựng đồ trạng sử dụng đất - Quyết định 54 /2007/QĐ-UBND ban hành quy định trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Hồ Chí Minh Các văn sử dụng cụ thể công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai bao gồm: - Điều 47, luật đất đai 2003 quy định chung thành phần nội dung hồ sơ địa Các thành phần làm rõ điều 40, nghị định 181 quy định cụ thể khoản 2, mục I , Thông tư 09 Điều giúp quan Tài nguyên − Môi trường cấp nắm bắt thành phần cần thiết hồ sơ địa để thành lập hồ sơ địa đầy đủ thống cấp, đảm bảo đồng hồ sơ địa giúp công tác quản lý Nhà nước đất đai thông suốt hiệu - Khoản điều 38, Nghị định 181 quy định cụ thể trường hợp có thay đổi việc sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai giúp người sử dụng đất hiểu trách nhiệm phải đăng ký biến động đất đai thực biến động trình sử dụng đất mình, đồng thời quan Nhà nước có thẩm quyền có sở để kiểm tra, xử lý trường hợp làm biến Trang Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Quốc Hiên động mà không đăng ký Tuy nhiên thực tế nhiều địa phương mà tập trung chủ yếu vùng nông thôn, người dân chưa nắm luật nên thay đổi sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai Bên cạnh đó, viêc quản lý Nhà nước đất đai yếu kém, lỏng lẻo nên chưa theo dõi hết trường hợp biến động chưa đăng ký để nhắc nhở, xử lý - Tại điều 129, 133, 141, 143, 145, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 156 khoảng điều 119, Nghị định 181 quy định trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai giúp người dân hiểu thực đăng ký biến động dễ dàng quan Nhà nước có thẩm quyền không bị lúng túng việc xét duyệt biến động cho người dân Đồng thời quy định thời hạn gửi thông báo biến động đất đai giưa quan Tài Nguyên Môi Trường cấp góp phần han chế trùy tuệ việc gửi thông báo biến động để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa - Tại Quy định điều 19 mục IV Quyết định số 54/2007/QĐ-UBND UBND Thành phố Hồ Chí Minh trình tự, thủ tục xác nhận thay đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Các điều khoản tạo điều kiện thuận lợi cho công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai Tuy nhiên thực tế, việc thi hành pháp luật đất đai chưa triệt để người dân chưa nắm hết luật số cán đia thiếu trách việc quản lý Nhà nước nên hồ sơ địa chưa phản ánh trạng sử dụng đất I.2.3 Cơ sở thực tiễn Khi đề tài hoàn thành giúp có nhìn tổng quan tình hình cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai địa phương Đồng thời giải tồn tại, vướng mắc công tác quản lý quỹ đất, nắm bắt đời sống, nguyện vọng người dân Giúp cho người dân hiểu biết định luật đất đai, sử dụng quản lý tốt tài nguyên đất sử dụng, đồng thời có ý thức sống làm việc theo Pháp luật Làm sở cho việc khai thác, quản lý, sử dụng tài nguyên đất cách hiệu quả, hợp lý, công bằng, tạo tiền đề cho việc phát triển kinh tế- xã hội địa phương I.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU, PHƯƠNG PHÁP VÀ QUI TRÌNH THỰC HIỆN I.3.1 Nội dung nghiên cứu Từ sở lý luận vấn đề nghiên cứu mục tiêu đặt đề tài, đề tài cần nghiên cứu nội dung sau: Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến tình hình sử dụng đất Khái quát tình hình quản lý Nhà nước đất đai Đánh giá trạng sử dụng đất tình hình biến động đất đai làm sở để chỉnh lý hồ sơ địa Công tác chỉnh lý biến động đất đai Đánh giá chung công tác chỉnh lý biến động đất đai để rút nhũng thuận lợi khó khăn nhằm đề xuất giải pháp giúp làm tốt công tác Trang Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Quốc Hiên I.3.2 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thống kê: phương pháp dùng để kiểm tra lại diện tích khoanh đất bị biến động rà soát lại ranh giới hành đồ Từ lập biểu tổng hợp số liệu theo mẫu qui định Bộ Tài Nguyên Môi Trường Phương pháp phân tích tổng hợp: phân tích hệ thống số liệu theo giai đoạn, theo đối tượng nghiên cứu Sau tổng hợp số liệu nhằm rút tồn hạn chế Phương pháp kế thừa: tất số liệu, tài liệu, đồ sau thu thập ta tiến hành phân loại đánh giá mức độ tin cậy tài liệu, số liệu, đồ để từ xác định tài liệu kế thừa hoàn toàn, tài liệu cần phải chỉnh lý, bổ sung tài liệu khả sử dụng Phương pháp đồ: vào thực tế đồ địa khu đất để chỉnh lý, sau kiểm tra lại, đạt yêu cầu cập nhật số liệu vào sổ theo dõi chỉnh lý biến động biểu kê đồ địa Phương pháp so sánh: so sánh tình hình biến động qua giai đoạn từ rút nhận định chung I.3.3 Quy trình đăng ký biến động đất đai Người sử dụng đất công chứng hợp đồng (nếu có) quan công chứng Người sử dụng đất nộp 01 hồ sơ VPĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên − Môi trường Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; công khai hồ sơ; trích lục trích đo đô địa (nếu có); chỉnh lý GCNQSDĐ trường hợp thuộc thẩm quyền; chuyển số liệu địa đến quan thuế để xác định nghĩa vụ tài gửi thông báo thuế đến người sử dụng đất (hoặc Uỷ ban nhân dân xã để gửi đến người sử dụng đất ); chuyển hồ sơ đến Phòng Tài nguyên − Môi trường Phòng Tài nguyên − Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ lập tờ trình trình Uỷ ban nhân dân Quận phê duyệt; chỉnh lý GCNQSDĐ trường hợp thuộc thẩm quyền Trang 10 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Quốc Hiên Nếu hồ sơ chưa đủ không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: dự thảo trình ký công văn trả lời (15 ngày) Nếu hồ sơ đủ điều kiện: Lập tờ trình, dự thảo định, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phiếu chuyển thực nghĩa vụ tài Thời gian chuẩn 14 ngày Cán kiểm tra: kiểm tra tờ trình, định, đồ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phiếu chyển thực nghĩa vụ tài Thời gian chuẩn ngày Lãnh đạo Phòng: Ký tờ trình, phiếu chuyển thực nghĩa vụ tài chính, đò, ký tắt định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thời gian chuẩn ngày Lãnh đạo UBND Quận: ký định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thời gian chuẩn ngày Cán thụ lý (Phòng TN-MT): Đóng dấu phiếu chuyển, cho số, tách hồ sơ, vào sổ lưu chuyển phiếu chuyển để thực nghĩa vụ tài Tổng thời gian giải chuẩn 01 ngày Lĩnh vực: Giao dịch bảo đảm, đăng ký hoạc xóa đăng ký loại hồ sơ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Tổng thời gian giải chuẩn 01 ngày Cán thụ lý, nhóm trưởng: tiếp nhận hồ sơ theo danh mục hồ sơ cần nộp, kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy định pháp luật liên quan lập biên nhận hồ sơ chuyển khách hàng - Nếu hồ sơ chưa đầy đủ: hướng dẫn bổ túc hồ sơ - Nếu hồ sơ đủ điều kiện: Lập tờ trinh, trang bổ sung - Nếu hồ sơ không đủ điều kiện: lập Văn trả lời Tổ trưởng: Ký nháy tờ trình, trang bổ sung/ Văn trả lời Lãnh đạo Phòng: Ký tờ trình, trang bổ sung/ Văn trả lời Cán thụ lý: Nhận tờ trình, trang bổ sung/ Văn trả lời, vào sổ, đóng dấu, lưu trữ Lĩnh vực: đăng ký biến động giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tổng thời gian giả chuẩn 10 ngày Tổ tiếp nhận giao trả hồ sơ: Kiểm tra tiếp nhận hồ sơ Thời gian chuẩn 01 ngày Cán thụ lý (Phòng TN-MT): Kiểm tra tranh chấp, khiếu nại, lập tờ trình, dự thảo nội dung cập nhật biến động trang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thời gian chuẩn ngày Cán kiểm tra: Kiểm tra tờ trình trang trang biến động quyền sử dụng đất Thời gian chuẩn ngày Lãnh đạo Phòng: Ký tờ trình trang trang biến động quyền sử dụng đất Thời gian chuẩn ngày Trang 39 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Quốc Hiên Cán thụ lý (Phòng TN-MT): Cập nhật giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến tổ tiếp nhận giao trả hồ sơ Thời gian chuẩn 01 ngày II.4.2.3 Nguyên tắc chỉnh lý biến động - Thủ tục đăng ký biến động thực người sử dụng đất cấp chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật - Những trường hợp biến động kể từ sau cấp giấy phải làm thủ tục để đăng ký biến động - Đăng ký biến động, chỉnh lý hồ sơ địa tổ chức thực theo chế độ sau: + Tổ chức đăng ký biến động, chỉnh lý biến động thường xuyên + Định kỳ 05 năm lần, địa phương phải thực tổng kiểm tra tình hình biến động đất đai - Các quan đăng ký biến động có trách nhiệm cung cấp dịch vụ hướng dẫn người sử dụng đất kê khai, nộp hồ sơ đầy đủ, nơi qui định II.4.3 Công tác chỉnh lý biến động đồ địa Bản đồ địa chỉnh lý trường hợp sau: - Có thay đổi số hiệu đất - Tạo đất sạt lở tự nhiên - Thay đổi mục đích sử dụng đất - Đường giao thông, hệ thống thủy văn tạo thay đổi ranh giới - Thay đổi mốc giới đường địa giới hành cấp, địa danh ghi thuyết minh đồ - Thay đổi mốc giới hành lang an toàn công trình Phương pháp chỉnh lý đồ địa chính: - Công tác ngoại nghiệp: + Tài liệu phục vụ cho công tác ngoại nghiệp bao gồm: đồ địa chính, sổ dã ngoại, hồ sơ kỹ thuật đất, biên xác định ranh giới đất Nếu biến động hình thể, diện tích đất thực chỉnh lý trích lục đồ; biến động nhiều thực chỉnh lý đồ địa Sau hoàn thiện thủ tục đăng ký biến động tiến hành chỉnh lý đồ địa gốc + Tách thửa: trước tiến hành đo đạc, phải cắm mốc ranh gới cạnh cần đo với thỏa thuận mốc ranh bên liên quan quyền sử dụng đất Tùy theo địa hình, địa vật mà sử dụng loại mốc cộc xi măng, đinh sắt, cộc gỗ sơn Sau sử dụng phương pháp đo mặt đất máy toàn đạc điện tử để đo cạnh đất cần chia chuyển vẽ vị trí đất biến động lên đồ địa trích lục đồ địa Số thứ tự thêm số đánh cuối tờ đồ, thêm ghi lên bảng liệt kê thêm tờ đồ để dễ quản lý tìm kiếm Trang 40 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Quốc Hiên + Hợp thửa: xác định cần nhập thực địa chuyển lên đồ Dùng bút mực màu đỏ đánh dấu chéo vào đường bờ cần nhập, lấy số nhỏ làm số cho đất ghi vào liệt kê bớt tờ đồ - Công tác nội nghiệp: + Trường hợp biến động phải đo vẽ bổ sung đồ địa trích lục đồ sau đo đạc máy toàn đạc điện tử tiến hànhtrút liệu đo từ thẻ nhớ vào máy tính để xác định tọa độ đỉnh đất khoảng cách cạnh đất; kết hợp đồ địa trích lục đồ đo vẽ bổ sung để nối đỉnh đất biến động Phòng đo đạc tiến hành làm trích lục đồ địa gửi cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp để bổ sung vào hồ sơ thông báo biến động cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên − Môi trường + Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên − Môi trường sử dụng công cụ phần mềm Microstation để chỉnh lý liệu không gian phần mềm Famis để chỉnh lý liệu thuộc tính đồ địa số + Sử dụng thước tỷ lệ chia đến mm để xác định khoảng cách cạnh đất đỉnh đất đồ địa giấy, sau nối đỉnh đất ghi thông tin trước sau biến động đất vào biểu kê biến động đồ Trường hợp biến động mà đo vẽ bổ sung đồ địa trích lục đồ gạch mực đỏ lên nội dung thay đổi ghi laị thông tin mực đỏ; sau ghi thông tin biến động lên biểu kê đồ + Chỉnh lý đồ địa phải sử dụng mực đỏ để chỉnh lý Một số ví dụ chỉnh lý đồ địa chính: a Chuyển nhượng trọn thửa: Thửa 46, tờ đồ 78, phường Linh Trung Đối với trường hợp chuyển nhượng trọn không cần chỉnh lý thực địa mà cần thực hiên công tác nội nghiệp sau: Bản đồ địa giấy: Ghi C1 (ký hiệu chuyển nhượng ) mực đỏ lên đất số 46; sau ghi thông tin trước sau biến động đất 46 vào biểu kê biến động đất đai tờ đồ số 78 Bản đồ địa số: dùng công cụ place text main đặt C1 lên 46 Trang 41 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Quốc Hiên Hình II.1 Ghi loại biến động Dùng công cụ edit text main để apply tên địa Nguyễn Tấn Cường thay cho Phạm Thị Tố Nga Hình II.2 Sửa tên chủ sử dụng địa đồ Dùng phần mềm Famis ghi tên địa Nguyễn Tấn Cường Trịnh Đỗ Thị Vy thay cho Phạn Thị Tố Nga Trang 42 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Quốc Hiên Hình II.3 Sửa tên chủ sử dụng địa bảng thuộc tính b Chuyển mục đích sử dụng đất: đất số 701, tờ đồ số 43, phường Linh Chiểu Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thực công tác nội nghiệp sau: Bản đồ địa giấy: Ghi C2 (ký hiệu chuyển mục đích sử dụng đất) mực đỏ lên 701, sau chi thông tin trước sau biến động vào sau biến động đất 701 vào tờ giấy ghi biến động đất đai đồ Bản đồ địa số Dùng công cụ place text main đặt C2 lên 701 Trang 43 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Quốc Hiên Hình II.4 Ghi loại biến động Dùng công cụ edit text để sửa mục đích sử dụng đất từ “HNK” thành “HNK+ODT” Hình II.5 Sửa mục đích sử dụng đất Ghi diện tích thổ cư: “200” cho bảng sở liệu địa Trang 44 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Quốc Hiên Hình II.6 Ghi diện tích thổ cư II.4.4 Công tác chỉnh lý biến động hệ thống sổ II.4.4.1 Chỉnh lý sổ mục kê đất đai Sổ mục kê đất đai chỉnh lý trường hợp sau: - Có chỉnh lý đồ địa - Người sử dụng đất chuyển quyền đổi tên - Thay đổi mục đích sử dụng đất Các nội dung thay đổi phải gạch ngang mực đỏ Trường hợp thay đổi tên chủ sử dụng, mục đích sử dụng mà không tạo đất gạch ngang mực đỏ vào nội dung thay đổi ghi thông tin biến động vào cột ghi Trường hợp có tạo đất tách thửa, hợp gạch ngang mực đỏ vào toàn dòng đất cũ ghi số tứ tự đất vào cột ghi chú; sau ghi thông tin đất vào dòng trống trang sổ tờ đồ địa II.4.4.2 Chỉnh lý sổ địa Sổ địa chỉnh lý trường hợp sau: - Người sử dụng đất chuyển quyền đổi tên - Người sử dụng đất cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thuế chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất - Có thay đổi số hiệu, địa chỉ, diện tích đất, tên đơn vị hành nơi có đất - Có thay đổi mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất Trang 45 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Quốc Hiên - Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất - Có thay đổi hạn chế quyền người sử dụng đất nghĩa vụ người sử dụng đất - Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Khi người sử dụng đất cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; thuế chấp, bảo lãnh QSDĐ; góp vốn QSDĐ đăng ký nội dung biến động vào mục nội dung ghi biến động pháp lý Khi xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; thuế chấp, bảo lãnh QSDĐ; góp vốn QSDĐ gạch bỏ mực đỏ vào dòng đăng ký ghi xóa đăng ký vào dòng mục Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất mà không tạo đất gạch mực đỏ vào dòng đất chuyển quyền ghi vào mục nội dung ghi biến biến động pháp lý; sau đăng ký đất chuyển quyền vào trang sổ người nhận chuyển quyền, người chưa có tên sổ địa đăng ký trang cho người Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất mà tạo đất gạch mực đỏ vào dòng đất chuyển quyền ghi vào mục nội dung ghi biến động pháp lý, đăng ký đất không chuyển quyền vào dòng trống trángổ người chuyển quyền; sau đăng ký đất chuyển quyền vào trang sổ người nhận chuyển quyền, người chưa có tên sổ địa đăng ký trang cho người Trường hợp tách hợp gạch mực đỏ vào dòng ghi đất có thay đổi ghi vào mục nội dung ghi biến động pháp lý, đăng ký đất vào dòng trống trang sổ Trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, người sử dụng đất đổi tên gạch mực đỏ vào nội dung có biến động ghi vào nội dung có biến động ghi vào mục nội dung ghi biến động pháp lý II.4.4.3 Chỉnh lý sổ cấp GCNQSDĐ Trường hợp GCNQSDĐ không giá trị gạch ngang mực đỏ vào dòng ghi giấy ghi pháp lý, lý thay đổi vào cột ghi Trường hợp đất cấp GCNQSDĐ ghi số thứ tự vào sổ vào mục ghi đăng ký cho giấy vào dòng trống sổ Trường hợp GCNQSDĐ chỉnh lý gạch nội dung thay đổi theo GCNQSDĐ mực đỏ ghi nội dung biến động vào cột ghi II.4.4.4 Ghi sổ theo dõi biến động đất đai Sổ lập sau đăng ký đất đai ban đầu sở chỉnh lý biến động đồ địa chính, sổ địa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trường hợp có thay đổi tên chủ sử dụng ghi rõ tên chủ sử dụng địa thường trú, nội dung thay đổi có Trang 46 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Quốc Hiên Trường hợp có thay đổi thời hạn sử dụng đất phải ghi rõ thời hạn hết sử dụng đất theo định Trường hợp tạo đất ghi rõ số hiệu đất thông tin đất Một số ví dụ chỉnh lý hệ thống sổ bộ: a Chuyển nhượng trọn thửa: đấ số 46, tờ đồ số 78, phường Linh Trung Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Dò trang sổ cấp giấy số thứ tự vào sổ 04049, gạch mực đỏ vào tên bà Phạm Thị Tố Nga, sau ghi vào cột ghi sau: “Ông Nguyễn Tấn Cường Bà Trịnh Đỗ Thụy Vy nhận chuyển nhượng theo hợp đồng số 13418 ngày 14 19/5/2008 Phòng Công chứng số TP.HCM” Sổ mục kê: Cột tên chủ sử dụng, quản lý: Gạch Phạm Thị Tố Nga mực đỏ, sau ghi: “Chuyển quyền cho Nguyễn Tấn Cường Trịnh Đỗ Thụy Vy” vào cột nội dung thay đổi cột ghi Sổ địa chính: Quyển số 18, trang 115 mục II: Gạch mục đỏ vào dòng ghi đất 46; tạ mục III: Số thứ tự đất “46” ngày tháng năm: “18/06/2008”, nội dung biến động pháp lý: “Chuyển nhượng cho Ông Nguyễn Tấn Cường Bà Trịnh Đỗ Thị Vy theo hợp đồng số 13418 ngày 14 19/5/2008 Phòng Công chứng số TP.HCM” Đăng ký trang 202 18 cho Ông Nguyễn Tấn Cường, sinh năm 1972, số chứng minh nhân dân 022426168, cấp ngày 5/8/2005 TP.HCM Bà Trịnh Đỗ Thị Vy, sinh năm 1978, số chứng minh nhân dân 023573101, cấp ngày 17/11/1997, TP.HCM; địa chỉ: 64/22/1 Đường 17, Khu Phố 5, Linh Trung, Thủ Đức; đất 46; tờ đồ 78; diện tích sử dụng riêng 80,9 m 2; mục đích sử dụng đất “ODT”, thời hạn sử dụng “lâu dài”; số vào sổ cấp giấy chứng nhận H04049 Sổ theo dõi biến động đất đai: Cột 1: 156 Cột 2: Bà Phạm Thị Tố Nga Địa 1/2/8 Đường số 7, Khu Phố 2, Linh Trung, Thủ Đức Cột 3: 18/6/2008 Cột 4: 78 Cột 5: 46 Cột 6: Chuyển nhượng cho Ông Nguyễn Tấn Cường Bà Trịnh Đỗ Thị Vy b Chuyển mục đích sử dụng đất: đất số 701, tờ đồ số 43, phường Linh Chiểu, chuyển diện tích 200 m2 đất “HNK” thành đất “ODT” Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Dò trang sổ số thứ tự vào sổ 00249, gạch mực đỏ vào dòng ghi diện tích ghi diện tích 200 m2 đất “ODT”, 1.501,4 m2 đất “HNK” vào phần ghi Trang 47 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Quốc Hiên Sổ mục kê: Gạch mực đỏ vào “1.701,4” (diện tích HNK); ghi vào phần nội dung thay đổi: “HNK”: 1.501,4 m2, “ODT”: 200 m2 Sổ địa chính: Gạch mực đỏ vào dòng đất số 701, mục II, số 16, phường Linh Chiểu; sau đăng ký lại theo mục đích sử dụng đất Tại mục III ghi “chuyển 200 m2 đất HNK sang đất ODT” Sổ theo dõi biến động đất đai: Cột 1: 195 Cột 2: Nguyễn Văn Hóa Địa 2/9 Đường Chương Dương, Linh Chiểu, Thủ Đức Cột 3: 13/6/2008 Cột 4: 43 Cột 5: 701 Cột 6: Mục đích sử dụng sau thay đổi là: 1.501,4 m đất NHK, 200 m2 đất ODT II.4.4.5 Chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Những thay đổi sau cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi vào cột nội dung thay đổi sở pháp lý Khi chuyển đổi QSDĐ ghi thông tin người nhận chuyển đổi, đất chuyển đổi (số tờ đồ, số hiệu đất, diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, ràng buộc pháp lý có) Khi chuyển quyền sử dụng đất ghi thông tin người nhận chuyển quyền pháp lý kèm theo Trường hợp cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; thuế chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ ghi thông tin bên nhận cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; thuế chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ pháp lý kèm theo Nếu xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; thuế chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ mà không hình thành pháp nhân gạch mực đỏ vào dòng ghi nội dung biến động ghi xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; thuế chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ vào dòng trống kèm theo pháp lý Trường hợp người sử dụng đất đổi tên ghi tên người sử dụng đất pháp lý việc đổi tên Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất ghi mục đích sử dụng đất đất Trường hợp thay đổi thời hạn sử dụng đất ghi thời hạn hết sử dụng thời hạn Trường hợp chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ghi chuyển sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Trang 48 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Quốc Hiên Một số ví dụ về chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: a Chuyển nhượng trọn thửa: 46, tờ đồ 78, phường Linh Trung Ghi thông tin biến động vào cột nội dung thay đổi sở pháp lý sau: - Ông Nguyễn Tấn Cường, sinh năm: 1972, CMND: 022426168, ngày cấp: 05/08/2005, nơi cấp: Công an Tp.Hồ Chí Minh - Bà: Trịnh Đỗ Thụy Vy, sinh năm: 1978, CMND: 023573101, ngày cấp: 17/11/1997, nơi cấp: Công an Tp.Hồ Chí Minh Cùng thường trú: 64/22/1, Đường số 17, Khu phố 5, phường Linh Trung, Quận Thủ Đức, Tp.Hồ Chí Minh Nhận chuyển nhượng theo hợp đồng số 13418 ngày 14 19/05/2008 phòng Công chứng số Tp.Hồ Chí Minh b Chuyển nhượng không trọn thửa: 02, tờ đồ 57, phường Hiệp Bình Phước Ghi biến động vào cột nội dung thay đổi sở pháp lý sau: - Đăng ký thay đổi ( chuyển nhượng phần): 1/ Nhà ở: Diện tích sàn ( nhà ở, hộ): 8,9 m Kết cấu: Tường gạch, mái tôn Số tầng: 01 2/ Đất ở: Thửa đất số 02 tờ đồ: 57 Diện tích lại 29,7 m2 Căn hợp đồng mua bán nhà số 7390/ HĐ-MBN ngày 08/03/2008 Phòng Công chứng số Tp.Hồ Chí Minh c Thừa kế quyền sử dụng đất: 02, tờ đồ ( sơ đồ nền), phường Linh Đông Ghi biến động vào cột nội dung thay đổi sở pháp lý sau: - Đăng ký thừa kế di sản: - Bà: Hà Thị Muồi, sinh năm 1931, CMND: 021370673, ngày cấp:11/8/1979, nơi cấp: Công an TP.HCM Địa thường trú: 259/2 Đường Tô Ngọc Vân, Khu Phố 3, Phường Linh Đông, Quận Thủ Đức, TP.HCM Theo thỏa thuận phân chia di sản số 851 Quyển số TP/CC-SCC/CK ngày 17/5/2008 phòng Công chứng số TP.HCM - Số thứ tự đất là: 508 ( cũ: Một phần số 55, 56) - Số thứ tự tờ đồ: 13 (Tài liệu đo năm 2004 ) d Chuyển mục đích sử dụng đất: 701, tờ đồ 43, phường Linh Chiểu Ghi biến động vào cột nội dung thay đổi sở pháp lý sau: Đã chuyển mục đích sang đất đô thị diện tích 200m theo định số 1388/QĐ-UBND 15/5/2008 UBND Quận Thủ Đức ( cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 587203 ngày 13/52008) Diện tích lại 1501,4m2 e Thế chấp quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở: Thửa đất số 721 tờ đồ số 18, phường Hiệp Bình Chánh Ghi biến động vào cột nội dung thay đổi sở pháp lý sau: Thế chấp quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – SỞ GIAO DỊCH theo hợp đồng số 60569, số công chứng 10615 lập ngày 15/5/2007 Phòng Công chứng số 06 TP.HCM Trang 49 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Quốc Hiên II.5 KẾT QUẢ CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp: - Năm 2004: 346 trường hợp, diện tích chuyển nhượng 24,7 - Năm 2005: 356 trường hợp với diện tích 28,3 - Năm 2006: 310 trường hợp, diện tích 19,3 - Năm 2007: 294 trường hợp, diện tích 17,2 - Trong 06 tháng đầu năm 2008: 173 trường hợp, diện tích 12,1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng: - Năm 2004: 542 trường hợp, diện tích chuyển nhượng 11,8 - Năm 2005: 912 trường hợp với diện tích 10,5 - Năm 2006: 709 trường hợp, diện tích 10,2 - Năm 2007: 589 trường hợp, diện tích - Trong 06 tháng đầu năm 2008: 374 trường hợp, diện tích 5,8 Chuyển mục đích sử dụng đất: - Năm 2004: 532 trường hợp, diện tích chuyển mục đích: 7,9 - Năm 2005: 215 trường hợp với diện tích 3,2 - Năm 2006: 237 trường hợp, diện tích 3,5 - Năm 2007: 539 trường hợp, diện tích 8,3 - Trong 06 tháng đầu năm 2008: 297 trường hợp, diện tích 5,6 Thế chấp, giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất: - Năm 2005: 1.025 trường hợp - Năm 2006: 2.516 trường hợp - Năm 2007: 5.049 trường hợp - Trong 06 tháng đầu năm 2008: 2.510 trường hợp Đăng bộ: - Năm 2005: 352 trường hợp - Năm 2006: 1045 trường hợp - Năm 2007: 1980 trường hợp - Trong 06 tháng đầu năm 2008: 1.092 trường hợp Từ kết cho thấy, tình hình biến động đất đai diễn ngày nhiều người dân ngày ý thức quyền lợi nghĩa vụ việc đăng ký biến động đất đai Đây điều kiện thuận lợi tạo kết hợp chặt chẽ Nhà nước với người sử dụng đất để Nhà nước quản lý đất đai cách chặt chẽ sử dụng đất đạt hiệu hơn, đồng thời bảo vệ lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Trang 50 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Quốc Hiên II.6 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ CÔNG TÁC CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NHẰM LÀM TỐT CÔNG TÁC NÀY Trong trình thực đề tài, đề tài rút thuận lợi vướng mắc sau: - Trong năm gần đây, Nhà nước ban hành nhiều văn quy phạm pháp luật để điều chỉnh mối quan hệ đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho việc giải hồ sơ, thủ tục đăng ký đất đai đạt hiệu cao trước - Được Quận trang bị chương trình quản lý chất lượng ISO 9001:2000 hồ có tính chất hợp lệ tiếp nhận hồ sơ nên hồ sơ vào giải đạt tới 80 – 90% - Trình độ phần lớn cán phần lớn Đại học ngành Quản lý đất đai, trẻ - Sự phối hợp phòng ban, Sở Tài nguyên – Môi trường, Ủy ban nhân dân Quận, Ủy ban nhân dân Thành phố, Sở Tài nguyên – Môi trường, Sở Xây dựng giải hồ sơ vướng mắc - Công tác chỉnh lý biến động đất đai gặp nhiều khó khăn, vướng mắc thời gian trước công tác chưa trọng, giấy chứng nhận cấp dựa sơ đồ nền, qua năm từ 2006 đến cấp đồ địa dẫn đến việc cập nhật khó khăn phải tìm số liệu; việc phối hợp cấp thiếu đồng nên nhiều trường hợp biến động chưa cập nhật kịp thời gây khó khăn cho việc chỉnh lý đất tiếp tục có biến dộng - Tình hình kinh tế – xã hội đà phát triển mạnh, dân số tăng nhanh mà chủ yếu di dân từ nơi khác đến dẫn tới việc sử dụng đất ngày phức tạp đất đai biến động ngày nhiều Từ khó khăn gặp phải công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai, đề tài xin đề xuất giải pháp sau để nâng cao hiệu công tác này: - Cơ quan Tài nguyên – Môi trường nơi giúp Ủy ban nhân dân quản lý Nhà nước đất đai cán chuyên ngành phải thường xuyên đào tạo, nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ ổn định công tác lâu dài đặc biệt cán địa phường để nắm tình hình biến động đất đai địa phương - Cần có kiểm tra, đôn đốc cấp, ngành có liên quan đến công tác theo dõi, cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai nhằm đảm bảo thống hồ sơ địa cấp - Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, vận động, giáo dục ý thức chấp hành pháp luật quần chúng nhân dân, đảm bảo sách pháp luật Nhà nước đến với người dân giúp họ hiểu tầm quan trọng quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất đăng ký biến động đất đai - Đảm bảo thủ tục đăng ký gọn nhẹ, sách thuế phải rõ ràng, minh bạch để người sử dụng đất hiểu mà tự giác đăng ký biến động - Cần có biện pháp xử lý nghiêm túc trường hợp tự ý làm biến động Trang 51 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Quốc Hiên KẾT LUẬN Chỉnh lý, cập nhật biến động đất đai công tác đặc biệt quan trọng ngành địa Qua công tác này, Nhà quản lý nắm bắt đầy đủ, xác thông tin đất đai nhằm thiết lập sơ sở pháp lý để thực việc quản lý thường xuyên đất đai, xác lập mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất, người sử dụng đất với Qua trình tiếp cận thực tế, đề tài đạt kết sau: Về trạng sử dụng đất năm 2007: Tổng diện tích tự nhiên Quận 4.764,9 ha; rong đất nông nghiệp 1.321,82 (gồm 507,67 đất sản trồng hàng năm; 682,93 đất trồng lâu năm; 41,21 đất nuôi trồng thủy sản), đất phi nông nghiệp 3.532,41 (trong 1.558,74 đất ở; 1.522,31 đất chuyên dùng; 58 đất tôn giáo, tín ngưỡng; 66,06 đất nghĩa trang, nghĩa địa; 314,57 đất sông suối mặt nước chuyên dùng; 12,71 đất phi nông nghiệp khác), đất chưa sử dụng 0,66 Kết chỉnh lý biến động: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp: - Năm 2004: 346 trường hợp, diện tích chuyển nhượng 24,7 - Năm 2005: 356 trường hợp với diện tích 28,3 - Năm 2006: 310 trường hợp, diện tích 19,3 - Năm 2007: 294 trường hợp, diện tích 17,2 - Trong 06 tháng đầu năm 2008: 173 trường hợp, diện tích 12,1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng: - Năm 2004: 542 trường hợp, diện tích chuyển nhượng 11,8 - Năm 2005: 912 trường hợp với diện tích 10,5 - Năm 2006: 709 trường hợp, diện tích 10,2 - Năm 2007: 589 trường hợp, diện tích - Trong 06 tháng đầu năm 2008: 374 trường hợp, diện tích 5,8 Chuyển mục đích sử dụng đất: - Năm 2004: 532 trường hợp, diện tích chuyển mục đích: 7,9 - Năm 2005: 215 trường hợp với diện tích 3,2 - Năm 2006: 237 trường hợp, diện tích 3,5 - Năm 2007: 539 trường hợp, diện tích 8,3 - Trong 06 tháng đầu năm 2008: 297 trường hợp, diện tích 5,6 Thế chấp, giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất: - Năm 2005: 1.025 trường hợp - Năm 2006: 2.516 trường hợp - Năm 2007: 5.049 trường hợp - Trong 06 tháng đầu năm 2008: 2.510 trường hợp Trang 52 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Quốc Hiên Đăng bộ: - Năm 2005: 352 trường hợp - Năm 2006: 1045 trường hợp - Năm 2007: 1980 trường hợp - Trong 06 tháng đầu năm 2008: 1.092 trường hợp Từ kết cho thấy, tình hình biến động đất đai diễn ngày nhiều người dân ngày ý thức quyền lợi nghĩa vụ việc đăng ký biến động đất đai Đây điều kiện thuận lợi tạo kết hợp chặt chẽ Nhà nước với người sử dụng đất để Nhà nước quản lý đất đai cách chặt chẽ sử dụng đất đạt hiệu hơn, đồng thời bảo vệ lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Ngoài kết đạt đây, công tác cập nhật, chỉnh lý biến động gặp số khó khăn trước đây, công tác chưa trọng só cán địa chưa nắm rõ chuyên môn, nghiệp vụ nên phương pháp chỉnh lý biến động chưa thống gây khó khăn cho việc kiểm tra, tra cứu hồ sơ địa Vì vậy, đề tài xin đưa số kiến nghị sau nhằm làm tốt công tác này: - Cơ quan Tài nguyên Môi trường cần đạo rà soát lại toàn hồ sơ địa lập cấp mình, thường xuyên kiểm tra, đôn đốc công tác chỉnh lý biến động đất đai nhằm đảm bảo hồ sơ địa phản ánh trạng sử dụng đất - Thường xuyên tổ chức tập huấn cho cán ngành Địa để nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ công tác quản lý Nhà nước đất đai - Điều tra, thống kê trường hợp biến động chưa đăng ký tổ chức đăng ký cho trường hợp - Kinh phí cho công tác chỉnh lý biến động đất đai phải đảm bảo để hoạt động thực hiên thường xuyên, liên tục - Đẩy mạnh việc tuyên truyền sách, pháp luật đất đai đến người sử dụng đất qua phương tiên thông tin đại chúng báo, truyền thanh, truyền hình để người dân nắm bắt pháp luật đất đai sử dụng đất theo quy định pháp luật Trang 53