Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam Trần Viết Thắng Khoa Luật Luận văn ThS Chuyên ngành: Luật dân sự; Mã số 60 38 30 Người hướng dẫn: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu Năm bảo vệ: 2014 Keywords Luật dân sự; Quyền sử dụng đất; Pháp luật Việt Nam Content MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Thế chấp bất động sản biện pháp quan trọng hệ thống biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ pháp luật dân Ở Việt Nam, chấp bất động sản diễn sôi động ngày trở nên quan trọng, thiếu bối cảnh kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Tài sản bất động sản trở thành vật bảo đảm, làm trung gian tài chính, cầu nối để tổ chức tín dụng (TCTD) luân chuyển vốn cho kinh tế Trong bất động sản sử dụng làm tài sản chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) tài sản sử dụng phổ biến Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức Nhà nước giao đất, cho thuê đất với quyền rộng rãi Cũng đối tượng sở hữu bất động sản khác, QSDĐ chứa đựng quyền như: chiếm hữu, sử dụng định đoạt QSDĐ trở thành tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ giao dịch tín dụng (giao dịch chấp) Không có tài sản bảo đảm cách an toàn giao dịch cho vay, có rủi ro bên cho vay lớn, nguồn vốn mà phân bổ hiệu an toàn thông qua thị trường tiền tệ Và vậy, chấp tài sản, chấp QSDĐ điều kiện có tính tiên đảm bảo cho vận hành cách an toàn cho thị trường tiền tệ Tuy nhiên, loại quyền tài sản phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân đất đai nên việc quy định thân QSDĐ chấp QSDĐ phức tạp, mang tính đặc thù cao Các điều kiện thủ tục chấp, quy trình xử lý QSDĐ giải chấp khó khăn phức tạp nhiều so với tài sản thông thường khác Điều lý giải vận hành chấp QSDĐ thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập Trên thực tế khó để đưa QSDĐ vào vận hành thị trường tín dụng cách trôi chảy Nhiều giao dịch tiềm ẩn nguy cao có mâu thuẫn, bất đồng, thủ tục xử lý dây dưa kéo dài, thi hành án khó khăn tác động ảnh hưởng tiêu cực đến ổn định xã hội quyền lợi ích hợp pháp bên Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu đề tài "Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam nay" cần thiết, mang tính chuyên sâu có tính thời Tình hình nghiên cứu Từ nguồn thông tin mà tác giả tiếp cận cho thấy, chưa có công trình khoa học nghiên cứu chuyên sâu chấp QSDĐ Việt Nam công bố Việc nghiên cứu chấp QSDĐ tiến hành dạng viết tạp chí, tham luận hội thảo chuyên đề nhỏ công trình nghiên cứu chung giao dịch bảo đảm Một số tạp chí phân tích, đánh giá vài khía cạnh bất cập, mâu thuẫn pháp luật hành, gây rào cản cho việc vận hành quyền chấp QSDĐ Tiêu biểu phải kể đến viết tác giả Phan Minh Ngọc: Nợ khó đòi ngành ngân hàng Trung Quốc - Một số liên hệ với Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng, số 2/2007; tác giả Nguyễn Văn Mạnh: Một số vấn đề giao dịch bảo đảm theo pháp luật hành, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 6/2007; tác giả An Đồng: Sớm tháo gỡ bất cập thủ tục vay vốn ngân hàng, Tạp chí Tài chính, tháng 8/2007 Ở tầm nghiên cứu cao công trình chuyên khảo, đề tài nghiên cứu khoa học, luận văn Thạc sĩ, Tiến sĩ đề cập nội dung liên quan luận án như: Bình luận khoa học biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân TS Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh năm 2002; Luận án tiến sĩ Luật học tác giả Nguyễn Quang Tuyến: "Quyền sử dụng đất giao dịch dân thương mại", năm 2003; Tác giả Nguyễn Văn Hoạt với luận án tiến sĩ Luật học "Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng chấp tài sản", năm 2004 Những công trình nêu tiếp cận chấp QSDĐ với ý nghĩa biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ, chúng nghiên cứu với biện pháp bảo đảm khác Vì vậy, nội dung dừng lại phác thảo khái quát nêu lên vài bất cập pháp luật hành chấp QSDĐ phạm vi nhỏ hẹp Cho đến nay, chưa có công trình xem xét vấn đề chấp QSDĐ cách tổng thể phương diện lý luận thực tiễn, kết hợp hài hòa, giao thoa pháp luật chung pháp luật chuyên ngành điều chỉnh quan hệ chấp, thực tiễn sinh động phức tạp quan hệ thực tế Như vậy, luận văn đề tài nghiên cứu chuyên sâu pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam, không trùng lặp với công trình nghiên cứu khoa học công bố Mục đích, nhiệm vụ, đối tượng phạm vi nghiên cứu * Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ sở lý luận thực tiễn pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam, qua đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ đáp ứng có hiệu yêu cầu thực tế sống đặt * Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu QSDĐ: Trong chế độ sở hữu toàn dân đất đai làm sở cho kết luận rằng, QSDĐ người sử dụng đất Việt Nam tài sản loại bất động sản - Nghiên cứu vấn đề lý luận chấp QSDĐ với tính cách biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ với tính cách loại hình chấp phổ biến chiếm ưu hình thức chấp tài sản Qua làm sở cho việc nhận diện vai trò, ý nghĩa chấp QSDĐ đời sống kinh tế, xã hội - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật chấp QSDĐ, đánh giá khái quát thành tựu mà pháp luật Việt Nam thời gian qua đạt được, đồng thời rõ vấn đề bất cập tồn chế định pháp luật - Phân tích yêu cầu, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu vận hành quyền chấp QSDĐ thực tế * Đối tượng nghiên cứu: - Hệ thống quan điểm, tài liệu khoa học chấp tài sản chấp QSDĐ - Hệ thống quy định pháp luật đất đai (PLĐĐ), pháp luật dân sự, pháp luật thuộc lĩnh vực tín dụng ngân hàng Việt Nam chấp QSDĐ - Thực tiễn thi hành pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam thời gian qua * Phạm vi nghiên cứu: Thế chấp QSDĐ vấn đề liên ngành, phức tạp, có liên quan mật thiết đến nhiều lĩnh vực: trị, kinh tế, xã hội pháp luật Tuy nhiên, luận văn tập trung nghiên cứu khuôn khổ pháp luật điều chỉnh nội dung chấp QSDĐ như: chủ thể đối tượng quan hệ chấp; hình thức thủ tục xác lập quan hệ chấp QSDĐ; thỏa thuận bên trình xác lập thực giao dịch chấp quy định việc chấm dứt QSDĐ, xử lý QSDĐ bên chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ Về chủ thể nhận chấp QSDĐ, tác giả nghiên cứu chủ thể TCTD phép hoạt động Việt Nam - chủ thể thường xuyên, phổ biến chiếm ưu Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin tư tưởng Hồ Chí Minh Nhà nước pháp quyền, quan điểm, học thuyết khoa học pháp lý Việt Nam Các phương pháp: phân tích, thống kê, so sánh, lịch sử, chứng minh, tổng hợp, quy nạp kết hợp sử dụng để triển khai thực đề tài Trong đó, phân tích, thống kê, so sánh chứng minh xác định phương pháp nghiên cứu chủ yếu Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất pháp luật điều chỉnh chấp quyền sử dụng đất Chương 2: Một số vấn đề cụ thể liên quan đến chấp quyền sử dụng đất Việt Nam Chương 3: Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam Reference DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Xuân Bang (2012), "Bàn chấp bảo lãnh theo quy định Bộ luật dân năm 2005", Nghề Luật, (5), tr 29-30 Bộ Thương mại (2000), Hiệp định Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Hợp chủng quốc Hòa Kỳ quan hệ thương mại (Phụ lục G - Bảng lộ trình cam kết thương mại dịch vụ cụ thể), (Tài liệu dịch), Hà Nội Bộ Tư pháp (2011), Thông tư số 05/2011/TT/BTP ngày 16/02/2011 hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Hà Nội Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Chính phủ (2000), Nghị định 75/2000/NĐ-CP ngày 13/8/2000 công chứng, chứng thực, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2009), Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 10 Chính phủ (2012), Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 11 Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp (2007), Báo cáo đánh giá năm thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 12 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 13 Nguyễn Ngọc Điện (2006), "Mối quan hệ đăng ký bất động sản xác lập quyền bất động sản", Nghiên cứu lập pháp, (12), tr 27-35 14 Trương Thanh Đức (2011), "Bình luận chế định giao dịch bảo đảm Bộ luật Dân sự", Tài liệu Tọa đàm: Chế định giao dịch bảo đảm Bộ luật Dân sự, Dự án Jica, Bộ Tư pháp tổ chức Hà Nội 15 FIAS (2006), Việt Nam tăng cường hội tiếp cận tín dụng thông qua cải cách giao dịch bảo đảm, Hà Nội 16 Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực hợp đồng theo quy định Pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 17 Ngô Quang Huy (2013), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất thực tiễn tỉnh Nghệ An, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 18 Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội (2004), Giáo trình Lý luận chung nhà nước pháp luật, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 19 Phạm Công Lạc (1996), Cầm cố chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, Luận án thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 20 Nguyễn Thị Nga (2008), "Những bất cập cần khắc phục pháp luật đăng ký, chấp quyền sử dụng đất", Nhà nước pháp luật, (12), tr 50-55 21 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội 22 Ngân hàng Nhà nước (2001), Quy chế cho vay Tổ chức tín dụng khách hàng (ban hành kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001), Hà Nội 23 Ngân hàng Nhà nước (2005), Quy định phân loại nợ, trích lập sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng hoạt động ngân hàng (ban hành kèm theo Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/4/2005), Hà Nội 24 Nhà Pháp luật Việt - Pháp (2011), Kỷ yếu hội thảo sửa đổi Bộ luật dân sự, ngày 1213/5/2011, Hà Nội 25 Quốc hội (1990), Bộ luật Hàng hải, Hà Nội 26 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 27 Quốc hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội 28 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 29 Quốc hội (1998), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1993, Hà Nội 30 Quốc hội (2001), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1993 sửa đổi, bổ sung theo Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, Hà Nội 31 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 32 Quốc hội (2004), Luật Phá sản, Hà Nội 33 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 34 Quốc hội (2005), Bộ luật Hàng hải, Hà Nội 35 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 36 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh Bất động sản, Hà Nội 37 Quốc hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội 38 Quốc hội (2009), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 2003, Hà Nội 39 Quốc hội (2010), Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Hà Nội 40 Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội 41 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 42 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 43 Tuấn Đạo Thanh (2012), "Thế chấp, bảo lãnh để bảo đảm nghĩa vụ bên thứ ba qua thực tiễn hoạt động công chứng", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề), tr 7-15 44 Nguyễn Thị Thu Thủy (2013), Hoàn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 45 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội 46 Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Lý luận chung nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 47 Trường Đại học Luật Hà Nội (2007), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, tập 2, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 48 Trần Anh Tuấn (2009), "Thẩm quyền Tòa án việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất", Nghiên cứu lập pháp, (7), tr 52-56 49 Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 50 Nguyễn Quang Tuyến (2004), "Bàn thêm quy định chấp quyền sử dụng đất", Luật học, (Số chuyên đề), tr 50-54 51 Đào Trí Úc (2001), "Những nội dung khái niệm hệ thống pháp luật nước ta nguyên tắc lập pháp", Nghiên cứu lập pháp, số (10), tr 48-52 52 Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Tư pháp & Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội 53 Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2009), Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2005, tập 2, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 54 Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 55 Vũ Thị Hồng Yến (2011), "Xử lý tài sản chấp số giải pháp hoàn thiện pháp luật", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề: Pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm), tr 73-84 56 Vũ Thị Hồng Yến (2012), "Bất cập chấp quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề), tr 11-14 57 Vũ Thị Hồng Yến (2012), "Xử lý tài sản chấp mối quan hệ với pháp luật phá sản", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề), tr 37-42