ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐÀO XUÂN CƯỜNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐÀO XUÂN CƯỜNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS.TS NGUYỄN THẾ ĐẶNG Thái Nguyên - 2015 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2015 TÁC GIẢ Đào Xuân Cường ii LỜI CẢM ƠN Trong trình hoàn thành luận văn này, quan tâm, giúp đỡ quý báu thầy cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, quan tâm giúp đỡ bạn bè, đồng nghiệp, giúp đỡ phối hợp nhân dân địa phương nơi nghiên cứu Đặc biệt giúp đỡ, dẫn tận tình GS.TS Nguyễn Thế Đặng, người hướng dẫn khoa học, giúp đỡ hoàn thành luận văn vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất Trước hết xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, giúp đỡ, bảo ân cần thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên suốt thời gian học tập trường Đặc biệt xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo GS.TS Nguyễn Thế Đặng trực tiếp hướng dẫn bảo tận tình cho suốt thời gian thực luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Hà Đông, Phòng Tài nguyên Môi trường quận Hà Đông, Trung tâm Phát triển Quỹ đất quận Hà Đông, UBND phường Kiến Hưng, UBND phường Giang Biên, UBND phường Đồng Mai hộ tham gia đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu nhiệt tình giúp đỡ suốt thời gian thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, cán đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện mặt cho trình thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn quan tâm, giúp đỡ, động viên quý báu kịp thời đó! Hà Nội, ngày tháng năm 2015 TÁC GIẢ Đào Xuân Cường iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ, cụm từ Nghĩa từ, cụm từ GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QLNN : Quản lý nhà nước UBND : Ủy ban nhân dân NĐ – CP : Nghị định Chính Phủ QĐ-UBND : Quyết định Ủy ban nhân dân TT- BTNMT : Thông tư Bộ Tài Nguyên Môi Trường QĐ - BTNMT : Quyết định Bộ Tài Nguyên Môi Trường KH-UBND : Kế hoạch Ủy ban nhân dân CV-UBND : Công văn Ủy ban nhân dân CV- TN&MT : Công văn Tài Nguyên Môi Trường ĐKQSDĐ : Đăng ký quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất TN&MT : Tài Nguyên Môi Trường iv DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Cơ cấu kinh tế quận Hà Đông (2010 - 2013) 40 Bảng 3.2 Dân số quận Hà Đông năm 2014 44 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông năm 2014 47 Bảng 3.4 Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2014 57 Bảng 3.5 Danh mục đất, giá khởi điểm khu tái định cư Kiến Hưng 59 Bảng 3.6 Danh sách hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất đất thuộc nhóm 3, khu tái định cư Kiến Hưng 60 Bảng 3.7 Danh sách hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất đất thuộc nhóm 2, khu tái định cư Kiến Hưng 62 Bảng 3.8 Danh sách đất đấu giá không thành công thuộc nhóm 3, khu tái định cư Kiến Hưng 63 Bảng 3.9 Danh sách đất đấu giá không thành công thuộc nhóm 2, khu tái định cư Kiến Hưng 63 Bảng 3.10 Danh mục đất, giá khởi điểm 64 Bảng 3.11 Danh sách hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất Khu giãn dân Văn Quán, phường Văn Quán .65 Bảng 3.12 Danh sách hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất Khu đấu giá Văn Chỉ, phường Đồng Mai 65 Bảng 3.13 Bảng tổng hợp đất đấu giá không thành công 66 Bảng 3.14 Bảng tổng hợp kết phiếu điều tra hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá Khu tái định cư Kiến Hưng 68 Bảng 3.15 Bảng tổng hợp kết phiếu điều tra hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá phiên đấu giá đất nhỏ lẻ 69 v MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài .3 2.1 Mục tiêu tổng quát .3 2.2 Mục tiêu cụ thể 3 Ý nghĩa đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Đất đai thị trường đất đai .4 1.1.1 Đất đai .4 1.1.2 Thị trường đất đai (thị trường bất động sản) 1.1.3 Giá đất .8 1.2 Giá đất, định giá đất, hình thức đấu giá thị trường bất động sản Thế giới 12 1.2.1 Khái quát giá đất Thế giới 12 1.2.2 Khái quát định giá đất bất động sản 13 1.2.3 Các hình thức đấu giá đất Thế giới 13 1.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 17 1.3.1 Quy định đấu giá đất Việt Nam 17 1.3.2 Các yếu tố xác định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 24 1.3.3 Các phương pháp định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất nước ta 25 1.3.4 Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 27 1.3.5 Quy trình đấu giá tài sản Việt Nam .27 1.3.6 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 30 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .34 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 34 2.2 Nội dung nghiên cứu 34 2.2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển Kinh tế - Xã hội vi tình hình quản lý, sử dụng đất quận Hà Đông 34 2.2.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông, thành phố Hà Nội .34 2.2.3 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất .35 2.2.4 Đề xuất số giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông 35 2.3 Phương pháp nghiên cứu 35 2.3.1 Phương pháp nghiên cứu về: “Đặc điểm điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất quận Hà Đông”: 35 2.3.2 Phương pháp nghiên cứu về: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông, thành phố Hà Nội”: 35 2.3.3 Phương pháp nghiên cứu về: “Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất”: 35 2.3.4 Phương pháp nghiên cứu về: “Đề xuất giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông” .36 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .37 3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất quận Hà Đông 37 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên .37 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 40 3.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông .46 3.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 48 3.2.1 Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất 48 3.2.2 Công tác đấu giá quyền SDĐ địa bàn quận giai đoạn 2010 - 2014 57 3.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án nghiên cứu địa bàn quận Hà Đông 58 3.3.1 Đánh giá tình hình, kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 58 vii 3.3.2 Đánh giá khó khăn, vướng mắc yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông 69 3.4 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 71 3.4.1 Hiệu kinh tế 71 3.4.2 Hiệu xã hội 73 3.4.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai .73 3.5 Đề xuất số giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông 74 3.5.1 Giải pháp sách 74 3.5.2 Giải pháp kỹ thuật 75 3.5.3 Giải pháp chế tài 76 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77 Kết luận 77 Kiến nghị .78 TÀI LIỆU THAM KHẢO .79 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý thiên nhiên ban tặng cho người, thành phần quan trọng thiếu môi trường sống Đất tư liệu sản xuất đặc biệt, có vị trí cố định số lượng định, địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng Do có giá trị đặc biệt mà không tư liệu sản xuất sánh Nhiều hệ nhân dân ta phải đánh đổi xương máu, tốn nhiều công sức, cải để bảo vệ, giữ gìn đất đai cho Tổ quốc Đất nước ngày phát triển, nhu cầu người ngày cao người tìm cách sử dụng đất hiệu đất đai trở nên quý giá Ở nước ta đất đai coi hàng hoá từ lâu, nơi phát triển đất đai quý giá đem lại giá trị kinh tế cao Cùng với phát triển kinh tế, hoàn thiện chế pháp lý, đặc biệt chủ sử dụng đất biết rõ vai trò quan trọng đất đai kinh tế nên việc mua bán đất đai có nhiều phức tạp, thị trường ngầm diễn ra, bán đất trái thẩm quyền với giá rẻ cho người nhu cầu mà mua đất để bán giá cao thu lời cho than xảy nhiều địa phương dẫn đến thất thoát nguồn thu cho ngân sách Nhà nước hội để tham nhũng nảy sinh Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hoá đại hoá đất nước Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng đạt số thành làm thay đổi mặt nhiều địa phương, tồn số việc việc giá đất không cụ thể, toán tiền không chặt chẽ dẫn đến bán đất với giá thấp Để khắc phục tồn đó, năm gần Nhà nước dùng chế lấy quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất hướng cho thị trường bất động sản để đảm bảo giá đất đấu giá sát với giá đất 70 - Thủ tục để đưa lô đất vào đấu giá có nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trương cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian - Đối với việc tránh thông thầu thực đấu giá chưa có quy định cụ thể để phòng tránh, chưa có chế tài xử phạt - Hướng dẫn sở ngành Thành phố đấu giá quyền sử dụng đất chậm, chưa kịp thời, hướng dẫn khó hiểu cắt nghĩa đấu giá thành: Được hiểu kết thúc phiên đấu giá tất lô đất (thửa đất) đem đấu giá đấu giá quy định đấu hết hay phải tới thời điểm người đấu giá nộp hết tiền trúng đấu giá cho tất đất đem đấu giá, việc ký hợp đồng toán phí đấu giá cho đơn vị đấu giá chuyên nghiệp gặp nhiều khó khăn b Đối với người tham gia đấu giá - Người tham gia đấu giá không hình dung phát triển khu vực đấu giá muốn mua lô đất thấp với giá thị trường nên trả giá đấu giá thường thấp giá thị trường; việc tạo chênh lệch giá đấu sau đấu giá - Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên - Hiện hầu hết dự án đấu giá đất có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất, nhà chưa sát nhu cầu thực tế - Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá đất để tính thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá đấu giá (giá thường cao nhiều lần so với khung giá quy định Nhà nước) c Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị - Các sách đấu giá nhiều bất cập nằm rải rác nhiều quy định văn quy phạm pháp luật, thiếu tính ổn định; nhiều vấn đề phát sinh thực tiễn chậm đổi mới, dẫn đến lúng túng, khó khăn tổ chức thực 71 - Đối với dự án đấu giá đất thực thành công sau tạo mặt giá khu vực, điều dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục khu vực có dự án đấu giá - Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích công cộng chủ đầu tư sau trúng đấu giá diễn phổ biến, tỷ lệ phép xây dựng bị vi phạm tất công trình - Hiện chưa có thống cách quản lý khu đất sau đưa đấu giá đất, việc xây dựng sai so với cấp phép 3.4 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất Các phiên đấu giá thuộc dự án nghiên cứu tổ chức thành công quy trình theo quy định mang lại hiệu tích cực nhiều mặt, cụ thể sau: 3.4.1 Hiệu kinh tế a Đối với Nhà nước: - Các phiên đấu giá quyền sử dụng đất 02 dự án tạo giá trị thu vào ngân sách Nhà nước 87.061.220.000 đồng (hơn tám mươi bảy tỷ đồng) tức gấp 1,61 lần so với số tiền dự tính thu theo giá khởi điểm - Khai thác hợp lý quỹ đất mà lại thu hiệu kinh tế cao - Huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư xây dựng - Sự chênh lệch giá trúng giá thị trường góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước - Tạo nguồn vốn từ đấu giá QSDĐ để đầu tư cho dự án khác tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phương Nhà nước thu hồi đất để xây dựng công trình nói chung dự án đấu giá đất nói riêng - Đấu giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nước - Đấu giá QSDĐ tạo cạnh tranh lành mạnh người tham gia đấu giá, người trả giá cao người nhận QSDĐ So với cách giao đất có thu tiền thông thường giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất có 72 hiệu nhiều so với giao đất có thu tiền trước b Đối với người sử dụng đất: - Đất để đấu giá đất phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn cao, người mua Nhà nước bảo đảm tính pháp lý lô đất, đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ Nếu mua đất thị trường tự do, người mua thường phải nhiều công để tìm hiểu giấy tờ hay vị trí quy hoạch đất đưa định, đất đem đấu giá yếu tố đảm bảo - Đấu giá QSDĐ tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác Trước đấu giá tiến hành, người tham gia đấu giá nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa tiến hành tìm hiểu thông tin thị trường khu vực đấu giá nên nhìn nhận, đánh giá giá trị thực tế mảnh đất đem đấu giá Do vậy, tham gia họ chủ động trả với giá họ xác định thường đưa giá thấp so với việc mua đất theo cách thông thường thị trường - Người sử dụng đất phí hoa hồng loại phí cho trung tâm môi giới - Đấu giá QSDĐ thực chất hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt, Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách bên đối tác giao dịch bất động sản để thu tiền đầu tư công trình phúc lợi phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội Điểm khác biệt hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng QSDĐ thị trường không qua mặc mà thông qua chế đấu giá công khai để trả giá cao nhận Người trúng đấu giá không thêm tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất mua bán bên mà tiền lệ phí trước bạ cấp GCN QSDĐ Tóm lại, đấu giá quyền sử dụng đất bước lôi kéo ngân hàng, tổ chức tín dụng, doanh nghiệp vừa nhỏ tham gia, góp phần cho thị trường quy phát triển Thực tế chứng minh, nguồn thu từ đất vô tận, từ nguồn thu này, Nhà nước có nguồn vốn hỗ trợ cho hoạt động kinh 73 tế bền vững, bất biến tạo sở vững trình phát triển kinh tế - xã hội đưa đất nước lên, ngày phát triển 3.4.2 Hiệu xã hội - Khai thác có hiệu quỹ đất, tạo nguồn lực để thực chương trình xây dựng nông thôn mới, giải nhu cầu sử dụng đất nhân dân doanh nghiệp, tổ chức (đấu giá QSD đất tập trung), tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển địa bàn Quận, việc xây dựng hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá góp phần tạo dựng khu đô thị, khu đất nông thôn theo hướng văn minh, đại góp phần thực quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội quận Hà Đông nói riêng - Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, trường mầm non, bệnh viện, trạm y tế xã, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa, chiếu sáng Nguồn vốn huy động từ đấu giá QSDĐ hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề Nhiều ngành nghề đầu tư phát triển, ngành nghề thủ công đầu tư lượng vốn đáng kể, tạo việc làm cho lực lượng lao động dư thừa vùng ven đô thị - Đấu giá đất cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ tạo nguồn vốn để giải sách xã hôi khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ gia đình sách khó khăn cải thiện chỗ ở… Với giá đất công bố đấu giá quyền sử dụng đất loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động giá đất chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” BĐS, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững 3.4.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai Ngoài hiệu mặt kinh tế, xã hội, đấu giá quyền sử dụng đất mang lại hiệu quan trọng công tác quản lý sử dụng đất đai, thể cụ thể sau: 74 - Việc tổ chức đấu giá QSDĐ góp phần bước đưa công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn Huyện đảm bảo chặt chẽ, quy định, sử dụng mục đích, kế hoạch duyệt, kịp thời ngăn chặn việc lấn chiếm đất công, giao đất trái thẩm quyền Đấu giá quyền sử dụng đất biện pháp khai thác quỹ đất hiệu - Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường bất động sản - Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án góp phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản thủ tục hành Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, thực công tác giao đất GCNQSDĐ nhanh chóng dễ dàng, thủ tục hành đơn giản, thời gian ngắn, quan quản lý Nhà nước hoàn thành xong từ khâu giao đất đến khâu cấp GCNQSDĐ có đầy đủ sở pháp lý cần thiết theo quy định, thủ tục hành đơn giản, bỏ bớt khâu thủ tục hành không cần thiết Khi hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá cần có định phê duyệt kết trúng đấu giá, hoá đơn nộp tiền biên giao đất thực địa hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ đầy đủ, việc cấp GCNQSDĐ không vướng mắc mặt pháp lý Công tác cấp GCNQSDĐ với thủ tục đơn giản, nhanh gọn tạo niềm tin người sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho quan quản lý đất đai - Để thực việc đấu giá quyền sử dụng đất hiệu quả, đồng bộ, không chồng chéo, nhanh chóng, thuận tiện, dự án công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải thực trước bước, có tầm nhìn chiến lược có tính khả thi Chính mà quy hoạch đô thị phát triển đồng hơn, tránh tình trạng xây dựng quy hoạch 3.5 Đề xuất số giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông 3.5.1 Giải pháp sách - Từng bước giao công tác đấu giá đất cho đơn vị chuyên trách để người dân dễ dàng tìm hiểu thông tin, việc giao cho Sàn giao dịch BĐS thực Các quan chuyên môn Uỷ ban nhân dân cấp thực 75 nhiệm vụ chuyên môn mình, có sách tạo điều kiện cho đơn vị giao tổ chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá - Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên Trên sở cung cầu thị trường khu vực có thể: thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác, đưa đấu giá theo phương thức khác nhau; việc xây dựng giá sàn bước giá cần điều chỉnh theo nhu cầu - Hiện nay, theo bối cảnh chung kinh tế giới nước suy thoái, thị trường BĐS trầm lắng, sức mua thị trường giảm kéo theo lượng khách hàng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất không lớn, hạn chế tính cọ sát cạnh tranh thực đấu giá - Việc quy định đối tượng đấu giá tối thiểu trường hợp số đất nhỏ 10 có giá khởi điểm tổ chức đấu giá lượt tất đất theo quy định khoản Điều 13, Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND ngày 14/9/2011 UBND Thành phố có nhiều cách hiểu khác nhau, triển khai thực gặp không khó khăn, mà cần phải giải thích rõ ràng, ngôn từ quy định phải có nghĩa tránh nhiều nghĩa, hàm ý gây khó khăn việc áp dụng quy định Bên cạnh UBND quận Hà Đông cần ý số vấn đề sau: - Các quy trình dự án đấu giá QSDĐ cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đường để triển khai dự án, quy hoạch chậm không chớp thời lúc giá đất cao - Trích phần kinh phí thu từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà cho đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư 3.5.2 Giải pháp kỹ thuật - Đầu tư sở hạ tầng vị trí đấu giá để thu hút người mua - Nghiên cứu hoàn thiện sách quy chế đấu giá QSDĐ, áp dụng thống phạm vi toàn quốc - Giá đất Nhà nước quy định cần đủ mức chi tiết trường hợp khác 76 nhau, đặc biệt cần sát giá thị trường tránh trường hợp thông thầu trả giá thấp - Thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá BĐS, đặc biệt đầu tư xây dựng công trình sản xuất kinh doanh, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội - Cần phải tạo chế thông thoáng thủ tục hành người tham gia đấu giá trúng đấu giá - Tăng cường tính cạnh tranh, khai thông ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh quản lý có hiệu thị trường bất động sản 3.5.3 Giải pháp chế tài - Sớm nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí liên quan đến đấu giá quyền SDĐ thị trường BĐS theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu BĐS, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường - Giảm thuế phí giao dịch thị trường BĐS mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho ngân sách Nhà nước - Có chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSDĐ rõ ràng, cụ thể, công khai, minh bạch để có hiệu sử dụng cao 77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Sau nghiên cứu, tìm hiểu để đến hoàn thiện đề tài này, đưa kết luận sau: Hà Đông cửa ngõ phía Tây Nam để vào trung tâm Thủ đô, địa bàn quận có nhiều trục giao thông chạy qua Quốc lộ 6A, Quốc lộ 21B, Đường 70, Đường 72 mạng lưới giao thông đô thị phát triển tương đối hoàn thiện nối chuỗi đô thị vùng kinh tế trọng điểm Bắc đô thị Miếu Môn - Xuân Mai - Hòa Lạc- Sơn Tây vành đai vệ tinh phát triển không gian Hà Nội, điểm nhấn Hà Nội định hướng phát triển không gian vùng đô thị Hà Nội mở rộng, tác động lan tỏa vùng lân cận thành trục phát triển theo hướng công nghiệp hóa đại hóa Vị trí địa lý có lợi lớn việc phát triển kinh tế Là Quận có tiềm mạnh để thu hút thị trường, phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đông đảo nhà thầu tham gia đấu giá - Tại 02 dự án nghiên cứu cho thấy: Diện tích 02 dự án đấu giá 3.544,12 m2 tạo 54 đất đấu giá Thành công đấu giá đạt 45 đất với tổng giá trị đạt 87.061.220.000 đồng (hơn tám mươi bảy tỷ đồng) - Đánh giá hiệu 02 dự án đấu giá cho thấy: + Hiệu kinh tế: Kết thúc phiên đấu giá quyền sử dụng đất 02 dự án tạo giá trị thu vào ngân sách Nhà nước 87.061.220.000 đồng (hơn tám mươi bảy tỷ đồng) tức gấp 1,61 lần so với số tiền dự tính thu theo giá khởi điểm + Hiệu xã hội: Hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá, góp phần tạo dựng khu đô thị theo hướng nông thôn mới, khu đất nông thôn theo hướng văn minh, đại góp phần thực quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội quận Hà Đông nói riêng + Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai: Đang góp phần bước ổn định công tác quản lý đất đai chặt chẽ hơn, chống việc lấn chiếm đất công giao đất trái thẩm quyền 78 - Để làm tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án tiếp theo, đề xuất 03 nhóm giải pháp giải pháp sách, giải pháp kỹ thuật, giải pháp chế tài Kiến nghị Để giải số tồn vướng mắc có số kiến nghị sau: - Cần phải có biện pháp xác minh tài người tham gia đấu giá buổi xét tư cách tham dự đấu giá xem nguồn tài có đủ để tham gia đấu giá nâng tiền đặt trước dự đấu giá lên cao để tránh tình trạng trúng lại bỏ cò mồi, gây thời gian tổ chức đấu giá dự án nhiều lần, gây thất thu ngân sách Nhà nước - Thông tin người đăng ký tham gia phải bảo mật tránh móc nối với để thông thầu gây thất thu cho ngân sách Nhà nước Cần phải có chế tài xử phạt nghiêm minh trường hợp thông thầu bị phát để người tham gia đấu giá có ý thức đấu giá lành mạnh, hợp pháp, thu hiệu cao tổ chức đấu giá - Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy trình đấu giá đất 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2003), Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003 Cơ chế tài việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng; Bộ tài (2004), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/12/2004 Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ Phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; Bộ tài (2004), Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 Hướng dẫn việc xác định giá thời điểm chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá; Bộ Tài (2008), Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3); Bộ tài (2010), Thông tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 Hướng dẫn việc xác định giá thị trường giao dịch kinh doanh bên có quan hệ liên kết; Bộ tài (2012), Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 05/01/2012 Hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá lệ phí cấp Chứng hành nghề đấu giá tài sản; Bộ Tư pháp (2005), Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 Hướng dẫn số quy định Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 Chính phủ bán đấu giá tài sản; Các nguồn số liệu, thống kê huyện Hà Đông liên quan đến luận văn; Chính phủ(2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; 10 Chính phủ(2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Thi hành Luật đất đai; 11 Chính phủ(2004), Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Thu tiền sử dụng đất; 12 Chính phủ(2004), Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 Bán đấu giá tài sản; 80 13 Chính phủ(2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; 14 Chính phủ (2009), Nghị định số 52/2009NĐ-CP ngày 03/6/2009 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; 15 Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ Bán đấu giá tài sản; 16 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình định giá đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội; 17 Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005), Giáo trình Thị trường Bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội; 18 Quốc hội (2003), Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003; 19 Quốc hội (2006), Luật kinh doanh BĐS ngày 29/6/2006; 20 Quy hoạch tổng thể mặt phân lô khu đất đấu giá; 21 Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định số 216/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất; 22 UBND Thành phố Hà Nội (2008), Quyết định số 39/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 Ban hành quy định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư thu hồi đất, giao đất làm nhà nông thôn địa điểm dân cư nông thôn địa bàn Thành phố Hà Nội; 23 UBND Thành phố Hà Nội (2008), Quyết định số 43/QĐ-UBND ngày 23/10/2008 việc Ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn Thành phố Hà Nội; 24 UBND Thành phố Hà Nội (2011), Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND ngày 14/9/2011 việc ban hành Quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn Thành phố Hà Nội; 25 UBND quận Hà Đông(2014), Niên giám thống kê quận Hà Đông; 81 26 Mạng internet: Website cuả Cục Quản lý công sản - Bộ Tài chính, 2010 (http://Taisancong.mof.gov.vn); 27 Quyết định việc công nhận kết trúng đấu giá quyền SDĐ số 4873/QĐ – UBND ngày 26/06/2014 UBND quận Hà Đông 28 Quyết định việc công nhận kết trúng đấu giá quyền SDĐ số 5072/QĐ – UBND ngày 30/06/2014 UBND quận Hà Đông PHIẾU ĐIỀU TRA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÚNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Tên khu đất đấu giá: Dự án:……………………………………………… Người vấn: ………………………………… Ngày vấn : ………………………………… I THÔNG TIN CHỦ HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÚNG ĐẤU GIÁ Họ tên: , Giới tính: Nam/ Nữ Tuổi: Dân tộc: Trình độ văn hoá: Ngành nghề, hoạt động sản xuất gia đình: II KẾT QUẢ THAM GIA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Các lô đất trúng đấu giá nhận đất nộp tiền trúng đấu giá Chênh Tổng Mức giá lệch so với Diện Giá sàn giá trị Tên dự án Thửa trả trúng giá sàn tích (đồng/m2 đất trúng đấu giá đất đấu giá (đồng/m2 (m2 ) ) đấu giá (đồng/m2 ) ) (đồng) Các lô đất trúng đấu giá không nhận đất không nộp tiền trúng đấu giá Tên dự án đấu giá Thửa đất Chênh Mức giá Diện lệch so với Giá sàn trả trúng tích giá sàn (đồng/m2 ) đấu giá (m2 ) (đồng/m2 ) (đồng/m2 ) Tổng giá trị đất trúng đấu giá (1000đ) Lý không nhận đất, bỏ kết trúng đấu giá: ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… III HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT: Gia đình có đất sử dụng vào mục đích trước đấu giá quyền sử dụng đất: STT Địa đất Diện tích (m2 ) Loại đất Mục đích sử dụng VI Ý KIẾN CỦA HỘ GIA ĐÌNH Theo ông (bà) sách đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý chưa? Hợp lý: Chưa hợp lý: Hạ tầng kỹ thuật khu vực đấu giá có tốt hợp lý không? Có: Không: Tương đương: Theo ông (bà) đất đấu giá phân lô hợp lý chưa? Hợp lý: Chưa hợp lý: Theo ông (bà) việc tổ chức thực công tác đấu giá quyền sử dụng lô đất có công bằng, dân chủ công khai không? Có: Không: Gia đình ông (bà) có đơn thư, kiến nghị không? Có: Không: Gia đình ông (bà) có ý kiến, tâm tư nguyện vọng sách đấu giá quyền sử dụng đất: Chữ ký hộ gia đình, cá nhân vấn