Đang tải... (xem toàn văn)
Xây dựng một tình huống quyền về lối đi qua bất động sản liền kề: Phân tích điều kiện để xác lập quyền Quyền và nghĩa vụ của bên được mở lối đi và bên dành lối đi cho bất động sản liền kề Phân tích các tình tiết trong tình huống để qua đó làm cơ sở xác định chiều dài, chiều rộng của lối đi
MỤC LỤC MỞ ĐẦU Để đảm bảo lợi ích chung cộng đồng, Bộ Luật Dân quy định chủ sở hữu có số nghĩa vụ định trường hợp cụ thể Không ngoại lệ với quy định này, việc chủ sở hữu có nghĩa vụ phải mở lối cho bất động sản liền kề bất động sản bị vây bọc không lối thuận lợi Theo yêu cầu môn Luật dân sự, để làm rõ vấn đề em xin chọn đề tài với nội dung yêu cầu đề sau: Xây dựng tình quyền lối qua bất động sản liền kề: - Phân tích điều kiện để xác lập quyền - Quyền nghĩa vụ bên mở lối bên dành lối cho bất động sản liền kề - Phân tích tình tiết tình để qua làm sở xác định chiều dài, chiều rộng lối NỘI DUNG Theo yêu cầu đề đặt ra, em xin xây dựng tình với nội dung sau: Nhà A nhà B liền kề nhau.Xung quanh nhà A bị vây bọc để có lối thuận tiện đường công cộng, A thỏa thuận miệng với B B đồng ý cho A qua sân nhà để đường công cộng (lối hai bên thỏa thuận với chiều rộng mét, chiều dài 30 mét tổng chiều dài A phải từ nhà lối công cộng 700 mét) Năm ngoái, B có nước nhượng lại toàn mảnh đất cho C Sau C trở thành chủ sở hữu mảnh đất không lâu, A có mua chó béc dê Đức nuôi yếu quý Tuy nhiên, chó lần C làm hay có người vào nhà C chơi bị chó sồ sủa nhe nanh tợn khiến người sợ hãi C nhiều lần góp ý với nhà A nên làm cũi xích chó lại A không chịu Có lần bạn tri kỉ C H tới chơi, chó sồ công bất ngờ vào chân H khiến H bị thương nặng C xúc định xây tường rào lối lại A để lại nối A ngách nhỏ phía sau nhà rộng khoảng mét, chiều dài áp sát với phía sau nhà C mét (tổng chiều dài mà A phải qua đường để lối công cộng 2,5 km lần A làm phải gửi xe ngoài, A có dự định tu sửa lại nhà mua số đồ nội thất khó khăn để vận chuyển đồ đạc vào nhà Đồng thời lối nhỏ mà A phải sử dụng lại người lại, nên không tu sửa thường xuyên, đợt mưa lầy lội, khó buổi tối lại tối tăm nguy hiểm), điều khiến việc lại A gặp nhiều khó khăn A góp ý với C C kiên không chịu Trong trường hợp này, pháp luật bảo vệ quyền lợi A nào? - Phân tích điều kiện để xác lập quyền - Quyền nghĩa vụ bên mở lối bên dành lối cho bát động sản liền kề - Phân tích tình tiết tình để qua làm sở xác định chiều dài, chiều rộng lối Dưới sơ đồ hình vẽ: I Khái niệm chung Bất động sản: Bất động sản hiểu tài sản chuyển dời Theo khoản 1, Điều 174, BLDS quy định bất động sản thì: “Bất động sản tài sản bao gồm: a, Đất đai b, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c, Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d, Các tài sản khác pháp luật quy định.” Trong phần này, ta quan tâm tới giá trị đặc biệt bất động sản đất đai, xác định yếu tố sau: Thứ nhất, bất động sản trước hết đất đai, phần quan trọng lãnh thổ quốc gia Bởi có đất đai có vùng trời, vùng biển Do đó, tất định đất đai phải quan quyền lực cao nhà nước thực Thứ hai, việc quy định sách chế độ pháp lí đất đai liên quan đến quyền lợi quốc gia (an ninh quốc gia, phân bố dân cư, tổ chức sản xuất, khai thác tài nguyên…) Bởi cần thiết phải có quy chế đặc biệt bất động sản nói chung đất đai nói riêng Bất động sản liền kề Đất đai khối liền nhau, không tách biệt mà có mảnh đất lại không tiếp giáp với mảnh đất khác Sự phân tách ranh giới dùng để phân lập bất động sản với bất động sản khác hay với bất động sản xung quanh Bất động sản liền kề hiểu bất động sản có tiếp giáp bất động sản có chung ranh giới Hai bất động sản coi liền kề với nghĩa pháp lí để thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chúng thuộc chủ sở hữu (chủ sử dụng) khác chúng có ranh giới chung II Cơ sở pháp lý Điều 273: Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu người khác để đảm bảo nhu cầu lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thong tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp lý, phải đền bù, thỏa thuận khác Điều 274 : Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập theo thoả thuận theo quy định pháp luật Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất người chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất hưởng quyền Điều 275: Quyền lối qua bất động sản liền kề Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà lối ra, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối đến đường công cộng; người yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu Người dành lối phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, thoả thuận khác Lối mở bất động sản liền kề mà coi thuận tiện hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể địa điểm, lợi ích bất động sản bị vây bọc thiệt hại gây cho bất động sản có mở lối Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao lối bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên; có tranh chấp lối có quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền xác định Trong trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản Điều mà đền bù III Giải vấn đề: Phân tích điều kiện để xác lập quyền Căn xác lập quyền lối qua bất động sản liền kề: • Xác lập theo nguyên tắc thỏa thuận: Nguyên tắc thể tự do, tự nguyện bên tham gia vào quan hệ pháp luật dân Đây nguyên tăc quan hệ pháp luật dân Các chủ sở hữu bất động sản liền kề tự thỏa thuận theo ý chí để tạo nên quyền lối qua bất động sản liền kề: - Giới hạn, kích thước bất động sản liền kề Cách thức sử dụng lối đi: Ngăn lối xuyên qua Thời hạn sử dụng lối Mức đền bù Hình thức đền bù Ngoài ra, thỏa thuận phải phù hợp với quy định pháp luật, không vi phạm điều cấm pháp luật có hiệu lực Đồng thời phải phù hợp với phong mỹ tục không trái với đạo đức xã hội Sự thỏa thuận thể tôn trọng ý chí bên tham gia quan hệ pháp luật dân Trong trường hợp không đạt thỏa thuận bên yêu cầu Tòa án can thiệp giải Đặc biệt, quyền xác lập thông qua hành vi pháp lý đơn phương chuyển quyền sử dụng đất, thừa kế lại nhà đất • Xác lập theo quy định pháp luật Có thể hiểu, quan hệ pháp luật quan hệ xã hội quy phạm pháp luật điều chỉnh, bên tham gia đáp ứng điều kiện nhà nước quy định, có quyền nghĩa vụ định nhà nước quy định nhà nước đảm bảo thực Vì vậy, quyền dân nói chung hay quyền lối qua bất động sản liền kề nói riêng phải xác lập theo quy định pháp luật Xác lập quyền lối thông qua bất động sản liền kề thông qua phương thức chuyển giao bất động sản theo quy định khoản Điều 274 BLDS : “Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất người chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất hưởng quyền đó” Căn vào quyền ta xác định chuyển giao quyền sử dụng nhà, đất quyền sử dụng lối qua bất động sản liền kề chuyển giao cho chủ sở hữu - - - Đối với người chuyển giao quyền sử dụng đất: Họ quyền sử dụng lối qua bất động sản liền kề từ chủ sở hữu mà thông qua thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề Họ người kế quyền từ người chuyển giao cách hợp pháp Chủ sở hữu bất động sản liền kề quyền ngăn cản chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc sử dụng lối qua Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề chuyển giao quyền sử dụng bất động sản chủ sở hữu phải tiếp tục thực nghĩa vụ bất động sản bị vây bọc Pháp luật tôn trọng thỏa thuận chủ sở hữu lối qua bất động sản liền kề Vì vậy, việc chuyển chủ sở hữu bất động sản không làm thay đổi quyền lối qua bất động sản lienf kề trước mà chất mối quan hệ bất động sản liền kề với Xác lập quyền lối qua bất động sản liền kề theo thời hiệu: Theo Điều 247 BLDS : “ Người chiếm hữu, người lợi tài sản pháp luật tình, liên tục, công khai thời hạn mười năm động sản, ba mươi năm bất động sản trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp quy định khoản Điều 2.Người chiếm hữu tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước pháp luật dù tình, liên tục, công khai, dù thời gian chiếm hữu trở thành chủ sở hữu tài sản đó.” Như vậy, người chiếm hữu, sử dụng lối qua bất động sản liền kề cách công khai, lien tục tình 30 năm có quyền sử dụng lối qua bất đọng sản liền kề có kiện làm chấm dứt - Xác lập quyền lối qua bất động sản liền kề thông qua phân chia bất động sản Theo khoản Điều 275 BLDS : “3 Trong trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản Điều mà đền bù.” Như vậy, trường hợp bát động sản bị phân chia thành nhiều bất động sản cho nhiều chủ sở hữu khác dẫn đến tình trạng có chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc chủ sở hữu khác Do đó, để đảm bảo khả sử dụng khai thác cách bình thường bất động sản bị vây bọc pháp luật quy định phân chia bất động sản phai r dành lối cần thiết hợp lý cho người phía theo quy định Khoản Điều 275 BLDS.l Quyền nghĩa vụ bên mở lối bên dành lối cho bát động sản liền kề 2.1 Bên mở lối Điều 273 quy định : “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu người khác để đảm bảo nhu cầu lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thong tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp lý, phải đền bù, thỏa thuận khác.” Khoản Khoản Điều 275 : “1 Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà lối ra, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối đến đường công cộng; người yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu Người dành lối phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, thoả thuận khác Lối mở bất động sản liền kề mà coi thuận tiện hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể địa điểm, lợi ích bất động sản bị vây bọc thiệt hại gây cho bất động sản có mở lối 2.Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao lối bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên; có tranh chấp lối có quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền xác định.” Kết hợp Điều 273 Khoản Khoản Điều 275, ta thấy bên mở lối có quyền nghĩa vụ sau: - - Bên mở lối có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối đến đường công cộng; Người dành lối có nghĩa vụ đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, thoả thuận khác Khi có tranh chấp lối bên mở lối có quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền xác định Như vậy, trường hợp A, việc A yêu cầu C dành cho lối thuận tiện hoàn toàn hợp lý Nếu C kiên không chịu dành lối cho A A có quyền viết đơn yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi 2.2 Bên dành lối cho bất động sản liền kề Khi bên mở lối lối lối bị hạn chế gây ảnh hưởng khó khăn cho việc sinh hoạt ngày yêu cầu bên sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối đường công cộng thuận tiện bên sở hữu bất động sản liền kề có nghĩa vụ phải mở lối cho bất động sản bị vây bọc lối phù hợp vối nhu cầu sinh hoạt người đồng thời có quyền yêu cầu bên mở lối đền bù cho giá trị tương đương với giá trị thời hạn sử dụng mà bên mở lối sử dụng Khi có tranh chấp lối bên mở lối có quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền xác định Trong trường hợp C, theo pháp luật C phải mở lại lối ban đầu cho A yêu cầu A đền bù việc lại phần bất động sản A sử dụng thời hạn A sử dụng bất động sản Đồng thời, theo quan điểm cá nhân tôi, C nên góp ý thẳng thắn với A việc trông giữ chó A để đảm bảo an toàn cho C người xung quanh Nếu A kiên không chịu, C viết đơn nhờ can thiệp quan nhà nước có thẩm quyền Phân tích tình tiết tình để qua làm sở xác định chiều dài, chiều rộng lối Thứ nhất, bất động sản A bất động sản liền kề Bất động sản A bất động sản thuộc quyền sở hữu C khối liền nhau, mảnh đất, nhà liền nhau, tiếp giáp không tách biệt Sự phân tách ranh giới dùng để phân lập bất động sản với bất động sản khác hay với bất động sản xung quanh Bất động sản thuộc quyền sở hữu A có tiếp giáp với bất động sản thuộc quyền sở hữu C có chung ranh giới Do vậy, trường hợp A góc độ pháp lý thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề bất động sản thuộc sở hữu C Thứ hai, bất động sản A ( nhà A) phải bất động sản bị vây bọc : Xung quanh bất động sản A vây bọc bất động sản thuộc quyền sở hữu người khác ( có bất động sản C) , lối thuận lợi để đường công cộng khiến việc lại A bị hạn chế nhiều Thứ ba,ngoài lối qua sân nhà C mà từ trước đến A sử dụng rộng mét dài 30 mét qua sân nhà C, tổng chiều dài từ nhà A đường công cộng 700 mét, lối A lối tắt ngách ven tường phía sau nhà C, lối hẹp nhỏ, rộng khoảng mét có chiều dài ven tường nhà C mét, tổng cộng chiều dài lối để đường công cộng 2,5 km Việc cho thấy việc C xây tường rào lối A qua sân nhà C khiến cho việc lại A gặp nhiều khó khăn, lần A làm phải gửi xe ngoài, A có dự định tu sửa lại nhà mua số đồ nội thất vận 10 chuyển đồ đạc vào nhà Đồng thời lối nhỏ mà A phải sử dụng lại người lại, nên không tu sửa thường xuyên, đợt mưa lầy lội, khó buổi tối lại tối tăm nguy hiểm Như vậy, theo quy định khoản Điều 274 BLDS : “Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất người chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất hưởng quyền đó” Căn vào quyền ta xác định chuyển giao quyền sử dụng nhà, đất quyền sử dụng lối qua bất động sản liền kề chuyển giao cho chủ sở hữu - Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề (B) chuyển giao quyền sử dụng bất động sản chủ sở hữu (C) phải tiếp tục thực nghĩa vụ bất động sản bị vây bọc Như vậy, C phải tiếp tục mở lối cho A Bởi A B có thỏa thuận miệng việc A sử dụng lối hạn chế qua nhà B Pháp luật tôn trọng thỏa thuận chủ sở hữu lối qua bất động sản liền kề Vì vậy, việc chuyển chủ sở hữu bất động sản từ B sang C không làm thay đổi quyền lối qua bất động sản liền kề A trước Giữa A B thỏa thuận việc A sử dụng lối qua sân nhà B với chiều rộng mét chiều dài 30 mét, thỏa thuận hợp pháp việc sử dụng lối phù hợp với nhu cầu sinh hoạt A (A dễ dàng việc tu sửa nhà vận chuyển só đồ nội thất vào nhà mình) Đồng thời với lối này, khoảng cách từ nhà A đến đường công cộng 700 mét, ngắn nhiều so với lối nhỏ phía mép sau nhà C Việc thuận lợi cho việc lại A Vì vậy, chiều dài chiều rộng lối thuận lợi cho A lối ban đầu mà A B thỏa thuận trước C phải tôn trọng thỏa thuận phá tường rào mở lại lối ban đầu cho A ( với chiều rộng lối mét chiều dài lối 30 mét qua sân nhà C) KẾT LUẬN Qua tình trên, em làm rõ phần điều kiện để xác lập quyền, quyền nghĩa vụ bên mở lối cho bất động sản bị vây bọc bên 11 mở lối, đồng thời phân tích tình tiết làm sở xác định chiều dài chiều rộng lối đi.Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quyền quan trọng, mang tính định phải có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khai thác công dụng tài sản thuộc quyền sở hữu Bài làm em có tham khảo, tìm tòi từ nhiều nguồn tài liệu Tuy vậy, không tránh khỏi sai xót, ý kiến mang tính chủ quan Rất mong nhận góp ý từ thầy cô Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Luật Dân Việt Nam, tập 1, NXB CÔNG AN NHÂN DÂN, Hà Nội – 2015 Bộ Luật Dân 2005 http://luanvan.co/luan-van/quyen-ve-loi-di-qua-bat-dong-san-lien-ke9912/ 12 13