i ii BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM - - TRẦN KHẮC TRUNG TRẦN KHẮC TRUNG HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN LUẬN VĂN THẠC SỸ Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã ngành:60520320 HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN LUẬN VĂN THẠC SỸ Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã ngành:60340102 HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN TP HCM, tháng 12 năm 2013 TP HCM, tháng 12 năm 2013 iii CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM iv TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM PHÒNG QLKH – ĐTSĐH Độc lập – Tự – Hạnh phúc TP HCM, ngày tháng năm 20 Cán hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phan Đình Nguyên NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: Trần Khắc Trung Giới tính: Nam Luận văn Thạc sĩ bảo vệ Trường Đại học Công nghệ TP.HCM ngày … tháng … Ngày, tháng, năm sinh: 02/12/1981 Nơi sinh: Nam Định năm … Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh MSHV: 1241820164 Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: Tên đề tài: Huy động vốn cho dự án Bất Động Sản Công ty Cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn I Nhiệm vụ nội dung Luận văn thực nhằm mục tiêu nghiên cứu ảnh hưởng huy động vốn cho dự án bất động sản Nội dung luận văn gồm phần: Phần - Cơ sở lý luận: Lý luận vốn, huy động vốn hoạt động kinh doanh bất động sản Xác nhận chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau Luận văn chỉnh sửa (nếu có) Phần –Tình hình huy động sử dụng vốn cho dự án bất động sản tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV Phần –Giải pháp huy động vốn cho dự án bất động sản Phần –Kết luận kiến nghị II Ngày giao nhiệm vụ: 30/05/2013 III Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 02/12/2013 IV Cán hướng dẫn: PGS.TS Phan Đình Nguyên CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH i ii LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN Để thực luận văn “Huy động vốn cho dự án Bất Động Sản Công ty Cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn”, tơi tìm hiểu nghiên cứu vấn đề, vận Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy/Cô giảng viên giảng dạy lớp cao học dụng kiến thức học trao đổi với giảng viên hướng dẫn, đồng nghiệp, bạn 12SQT14 truyền đạt kiến thức quý báu, làm tảng tốt giúp cho tơi có phương pháp tư khoa học Đồng thời gửi lời cảm ơn tới bạn bè… Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, số liệu kết luận văn trung thực Các thơng tin trích dẫn rõ đồng nghiệp giúp tơi nhiều q trình tìm hiểu thực tế, thu thập liệu để thực luận văn Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn PGS.TS Phan Đình Nguyên hướng nguồn gốc dẫn tận tình, nghiêm túc, có khoa học giúp tơi hồn thành luận Học viên thực luận văn văn thạc sỹ Xin chân thành cảm ơn Trần Khắc Trung TP Hồ Chí Minh, ngày 02 tháng 12 năm 2013 Người thực luận văn Trần Khắc Trung iii iv TÓM TẮT ABSTRACT The research object "FOR RAISING CAPITAL PROJECT OF REAL Đề tài nghiên cứu “HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG ESTATE JOINT – STOCK COMPANY TRUNG DUONG - THAI SON" is done SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN” thực in the context the competitive Real Estate business, the close Real Estate market bối cảnh cạnh tranh sống doanh nghiệp Bất động sản, thị trường and the difficult economic situation The study was conducted at the TRUNG Bất động sản đóng băng tình hình kinh tế khó khăn Đề tài nghiên cứu DUONG – THAI SON joint – stock Company in Vung Tau City, Ba Ria - Vung thực Công ty Trùng Dương – Thái Sơn có trụ sở Thành phố Vũng Tàu, Tau province Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu There are three core issues of Thesis First, research the use of basic Luận văn bao gồm ba vấn đề cốt lõi Thứ nhất, đề tài nghiên cứu sử dụng knowledge of raising capital and real estate Second, understand and analyze the kiến thức huy động vốn bất động sản Thứ hai, tìm hiểu status of capital Third, improve solutions raising capital of Trung Duong – Thai phân tích thực trạng vốn huy động vốn Công ty Trùng Dương - Thái Sơn Son joint – stock company Thứ ba, sau tìm hiểu lý thuyết, thực trạng đưa giải pháp nhằm cải thiện hoạt động huy động vốn Công ty Trùng Dương – Thái Sơn Have six solutions of thesis: First, raising capital from customers for two projects The Regal Villas and cottages in The Gardens; second, raising capital from Các giải pháp luận văn đưa sau: Một là, Huy động vốn từ khách owners by issuing more shares, third, to mobilize short -term credit from banks, hàng công ty cho hai dự án Khu Biệt Thự The Regal khu nhà The Gardens fourth, mobilizing capital from commercial credit; fifth, issuing bonds on the cách ứng trước tiền theo giai đoạn dự án; hai là, huy động vốn từ chủ market with a medium-term period of less than years and sixth, listed on the stock sở hữu cách phát hành thêm cổ phiếu; ba là, huy động vốn ngắn hạn từ tín market at the Department of City Stock Exchange Ho Chi Minh City dụng Ngân hàng; bốn là, huy động vốn từ tín dụng thương mại cách chiếm dụng vốn đối tác xây dựng cung cấp vật liệu xây dựng; năm là, phát hành trái phiếu thị trường với thời gian trung hạn năm với lãi suất phù hợp; sáu là, niêm yết thị trường chứng khoán Sở Giao Dịch Chứng Khốn Tp Hồ Chí Minh v vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii 1.2.2.2 Quỹ khấu hao 20 1.2.2.3 Các quỹ 21 CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG 1.3 VỐN 21 1.3.1 ABSTRACT iv Các yếu tố bên doanh nghiệp 21 1.3.1.1 Kinh tế hội nhập quốc tê 21 MỤC LỤC v 1.3.1.2 Hệ thống Chính sách, luật pháp 21 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT xi 1.3.1.3 Tình hình kinh tế 21 DANH MỤC CÁC BẢNG xi 1.3.1.4 Sự phát triển thị trường tài nước 22 DANH MỤC HÌNH xiv 1.3.2 LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG LÝ LUẬN VỀ VỐN, HUY ĐỘNG VỐN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VỐN VÀ CÁC NGUYÊN TẮC HUY ĐỘNG VỐN 1.1 1.1.1 1.1.2 Vốn doanh nghiệp Các nguyên tắc huy động vốn 1.1.2.1 Nguyên tắc kịp thời 1.1.2.2 Nguyên tắc hiệu 1.1.2.3 Nguyên tắc số lượng thời gian 1.1.2.4 Nguyên tắc giảm thiểu chi phí giao dịch CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐANG ĐƯỢC SỬ DỤNG 1.2 PHỔ BIẾN 1.2.1 Huy động vốn Nợ phải trả 11 1.2.1.1 Nguồn tài trợ ngắn hạn 11 1.2.1.2 Nguồn tài trợ dài hạn 15 1.2.2 Huy động vốn chủ sở hữu 19 1.2.2.1 Tăng vốn điều lệ 19 Các yếu tố bên doanh nghiệp 22 1.3.2.1 Tình hình hoạt đơng kinh doanh doanh nghiệp 22 1.3.2.2 Phương thức huy động vốn doanh nghiệp 22 1.3.2.3 Uy tín doanh nghiệp 23 CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HUY ĐỘNG VỐN 23 1.4 1.4.1 Sự tăng trưởng ổn định số lượng thời gian 23 1.4.2 Lượng vốn huy động doanh nghiệp có đáp ứng hoạt động kinh doanh doanh nghiệp 24 1.4.3 Lãi suất huy động 24 1.4.4 Rủi ro nguồn vốn doanh nghiệp huy động 24 1.4.5 Lợi ích từ nguồn vốn huy động mang lại 24 HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 25 1.5 1.5.1 Bất động sản - khái niệm văn pháp lý liên quan 25 1.5.2 Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam 27 1.5.2.1 Đặc điểm ngành Bất Động Sản Việt Nam: 27 1.5.2.2 Triển vọng kinh tế Việt Nam Ngành Bất Động Sản: 28 1.5.2.3 Thực trạng ngành Bất Động Sản Việt Nam: 32 1.5.2.4 Đánh giá thị trường năm 2013 39 1.5.2.5 Xu hướng năm 2014 39 vii CHƯƠNG TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VÀ SỬ DỤNG VỐN CỦA CƠNG viii 2.3.2 2.3.2.1 Lượng vốn huy động tăng trưởng ổn định số lượng thời TY CỔ PHẦN TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN 42 2.1 Đánh giá hiệu huy động vốn doanh nghiệp 57 gian GIỚI THIỆU CÔNG TY 42 57 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 42 2.3.2.2 Vốn huy động có đáp ứng hoạt động kinh doanh 2.1.2 Sơ đồ tổ chức Công ty 42 doanh nghiệp 58 2.1.3 Chức nhiệm vụ Công ty 44 2.3.2.3 Chi phí vốn huy động 59 2.1.4 Các Dự án bất động sản tiêu biểu 44 2.3.2.4 Độ rủi ro nguồn vốn huy động 62 2.1.5.1 Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà The Gardens 45 2.4 2.1.5.3 Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Lotte 46 SỬ DỤNG VỐN HUY ĐỘNG 69 2.1.5 2.2 2.3.2.5 Lợi ích nguồn vốn huy động mang lại 65 2.1.5.2 Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự The Regal 45 Một số đặc điểm Tổ chức - Kinh tế - Kỹ thuật 46 NHẬN XÉT CHUNG VỀ SỰ HUY ĐỘNG VỐN VÀ HIỆU QUẢ 2.4.1 Điểm mạnh 69 2.1.6.1 Công tác tổ chức, nhân 46 2.4.1.1 Khả huy động Tín dụng thương mại tốt 69 2.1.6.2 Chính sách mua hàng 48 2.4.1.2 Khả huy động vốn chủ sở hữu 70 2.4.1.3 Rủi ro tín dụng thấp 70 CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN CÔNG TY ĐANG SỬ DỤNG 49 2.2.1 2.4.2 Huy động vốn chủ sở hữu 49 2.2.1.1 Vốn điều lệ 50 Điểm yếu nguyên nhân 70 2.4.2.1 Điểm yếu 70 2.4.2.2 Nguyên nhân 71 2.2.1.2 Các nguồn vốn chủ sở hữu khác 51 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT Huy động vốn từ nợ phải trả 51 ĐỘNG SẢN 74 2.2.2 XÁC ĐỊNH NHU CẦU VỐN ĐẦU TƯ CHO BẤT ĐỘNG SẢN 2.2.2.1 Tín dụng ngân hàng 52 3.1 2.2.2.2 Tín dụng thương mại 53 CỦA CÔNG TY 74 2.2.2.3 Các nguồn nợ phải trả khác 54 3.1.1 Tổng mức đầu tư dự án bất động sản 74 PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HUY ĐỘNG VỐN 3.1.1.1 Dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự The Regal 74 CỦA CÔNG TY TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN 55 3.1.1.2 Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà The Gardens 75 3.1.1.3 Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Lotte 76 2.3 2.3.1 Phân tích yếu tố tác động đến huy động vốn doanh nghiệp 55 3.1.2 Kế hoạch giải ngân 77 2.3.1.1 Các yếu tố bên doanh nghiệp 55 3.1.2.1 Tiến độ giải ngân theo dự án 78 2.3.1.2 Các yếu tố bên doanh nghiệp 56 3.1.2.2 Kế hoạch giải ngân năm 80 ix x GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN 81 3.2 3.2.1 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Kế hoạch doanh thu từ bất động sản giai đoạn 2013 - 2015 81 Bất động sản 3.2.1.1 Dự án Biệt thự The Regal 81 BĐS: 3.2.1.2 Dự án Khu nhà The Gardens 82 GS.TS: Giáo sư tiến sĩ 3.2.1.3 Tổng hợp doanh thu 82 PGS.TS: Phó giáo sư tiến sĩ Giải pháp lựa chọn Phương thức huy động vốn 83 NXB: Nhà xuất 3.2.2.1 Giải pháp huy động vốn chủ sở hữu 84 WTO: Tổ chức Thương mại Thế giới (Worrld Trade Organnization) 3.2.2.2 Giải pháp huy động vốn từ khách hàng 85 GDP: Tổng sản phẩm quốc nội 3.2.2.3 Giải pháp huy động tín dụng ngân hàng 88 3.2.2.4 Giải pháp huy động tín dụng thương mại 89 3.2.2.5 Giải pháp huy động cách phát hành trái phiếu dự án 90 3.2.2.6 Giải pháp huy động vốn thị trường chứng khoán 90 3.2.2 KẾT LUẬN 91 CAGR: Tốc độ tăng trưởng hàng năm kép (Compounded Annual Growth rate) NHNN: Ngân hàng nhà nước CTCP: Công ty cổ phần XDCB: Xây dựng BHXH: Bảo hiểm xã hội BHYT: Bảo hiểm y tế DN: Doanh nghiệp CBCNV: Cán công nhân viên IPO: Phát hành cổ phiếu công chúng lần đầu ((Initial Public Offering) xi DANH MỤC CÁC BẢNG xii Bảng 3.3: Tổng mức đầu tư dự án trung tâm thương mại Lotte 77 Bảng 3.4: Tiến độ thực tiến độ cung ứng vốn dự án The Regal 78 Bảng 1.1: Những đặc điểm Nợ phải trả Vốn cổ phần 10 Bảng 1.2: Những điểm khác biệt chủ yếu Nợ ngắn hạn dài hạn 11 Bảng 1.3: Lãi suất bình quân liên ngân hàng tháng 10/2011 34 Bảng 2.1: Số lượng CBCNV năm 2010-2012 47 Bảng 2.2: Thu nhập bình qn CBCNV Cơng ty 48 Bảng 2.3: Vốn chủ sở hữu 50 Bảng 2.4: Vốn điều lệ 50 Bảng 2.5: Nguồn vốn khác chủ sở hữu 51 Bảng 2.6: Vốn từ nợ phải trả 52 Bảng 2.7: Lượng vốn vay ngân hàng năm qua 53 Bảng 2.8: Tín dụng thương mại 54 Bảng 2.9: Các khoản nợ khác 54 Bảng 2.10: Lạm phát Việt Nam từ năm 2009-2012 55 Bảng 2.11: Tổng vốn Công ty 57 Bảng 2.12: Cơ cấu vốn chủ sở hữu 59 Bảng 2.13: Cơ cấu nợ phải trả 61 Bảng 2.14: Khả toán ngắn hạn 62 Bảng 2.15: Khả toán nhanh 63 Bảng 2.16: Hệ số nợ 64 Bảng 2.17: Hệ số thu nhập tài sản 65 Bảng 2.18: Doanh lợi tiêu thụ sản phẩm 66 Bảng 2.19: Hiệu suất sử dụng tài sản doanh nghiệp 67 Bảng 2.20: Hệ số thu nhập vốn chủ sở hữu 68 Bảng 2.21: Số nhân vốn 69 Bảng 2.22: Doanh thu lợi nhuận từ chế biến yến sào 73 Bảng 3.1: Tổng mức đầu tư dự án The Regal 75 Bảng 3.2: Tổng mức đầu tư dự án khu nhà The Gardens 76 Bảng 3.5: Tiến độ thực tiến độ cung ứng vốn dự án The Gardens 79 Bảng 3.6: Tiến độ góp vốn vào Cơng ty TNHH Trùng Dương – Lotte 80 Bảng 3.7: Lượng vốn cần thu xếp năm 80 Bảng 3.8: Kế hoạch doanh thu dự án Biệt thự The Regal 81 Bảng 3.9: Kế hoạch doanh thu dự án khu nhà The Gardens 82 Bảng 3.10: Tổng hợp doanh thu 83 Bảng 3.11: Tiến độ thu tiền doanh thu từ dự án nhà để bán 88 Bảng 3.12: Giá trị vay tín dụng ngân hàng dự ánnhà để bán 89 xiii DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH Hình 1.1: Sơ đồ nguồn vốn Hình 1.2: Những đặc điểm thỏa thuận thuê mua 16 Hình 1.3: Đồ thị Tỷ lệ thị hóa 28 Hình 1.4: Tỷ lệ vốn đầu tư/GDP (%) 29 Hình 1.5: GDP năm 2007 – 2011 30 Hình 1.6: Dịng vốn đầu tư 31 Hình 1.7: Tăng trưởng tín dụng 33 Hình 1.8: CPI nước qua tháng 34 Hình 1.9:Lượng hộ tồn kho 35 Hình 1.10: Dư nợ BĐS nợ xấu BĐS 36 Hình 1.11: Giá thị trường thứ cấp 37 Hình 1.12: Cơ cấu thị trường M&A quý 1/2013 38 Hình 2.1: Cơ cấu tổ chức Công ty Trùng Dương – Thái Sơn 43 Hình 2.2: Những rào cản doanh nghiệp tiếp cận vốn năm 2012 56 Hình 2.3: Cơ cấu Vốn chủ sở hữu Nợ 58 xiv LỜI MỞ ĐẦU Hiện vốn nhu cầu cần thiết cho dự án BĐS Trùng Dương – Thái Sơn Trong trình hoạt động kinh doanh, vốn trở thành nguồn lực cần thiết Mục tiêu nghiên cứu nhiệm vụ nghiên cứu cho doanh nghiệp lĩnh vực, việc huy động sử dụng hiệu nguồn lực Mục tiêu nghiên cứu: yếu tố định cho hưng thịnh hay suy vong doanh nghiệp Đề tài “Huy động vốn cho dự án Bất Động Sản Công ty Cổ phần Muốn thành công kinh doanh, trước hết Doanh nghiệp phải dám đương Trùng Dương – Thái Sơn” nhằm mục đích nâng cao khả huy động vốn đầu với thử thách huy động nguồn vốn cho Công ty Huy động vốn sử dụng nguồn vốn huy động cho hiêu hoạt động BĐS sử dụng nguồn vốn huy động cho hiệu tốn mà doanh nghiệp Cơng ty Trùng Dương – Thái Sơn Như để đạt mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu phải làm phải ln ln tìm cách giải Doanh nghiệp muốn phồn thịch phát triển phải có phương pháp huy động vốn hiệu Những năm qua, BĐS lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn, thu hút sau: Thứ nhất, tìm hiểu phương thức huy động vốn; nhiều vốn đầu tư doanh nghiệp nước Tuy nhiên, năm 2008 nước Thứ hai, nhận xét đánh giá thực trạnh huy động vốn công ty; ta phải đối mặt với nhiều khó khăn hậu số sai lầm Thứ ba, đánh giá đưa giải pháp hiệu giúp công ty huy động sách vĩ mơ năm trước đây, dẫn đến lạm phát tăng cao, tăng trưởng chậm lại, tín dụng thắt chặt, thị trường chứng khốn suy thối, thị trường bất động sản trầm lắng… điều tác động trực tiếp đến doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực BĐS, đặc biệt doanh nghiệp nước yếu vốn sử dựng nguồn vốn hiệu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu nghiên cứu phương thức huy động vốn cách sử dụng nguồn vốn cho hiệu Vậy tìm đâu nguồn vốn làm để giải toán vốn cách Phạm vi nghiên cứu đề tài: trước tiên phải nghiên cứu báo cáo tài hiệu nhất? Câu hỏi ln ln làm đau đầu cho nhà đầu tư lĩnh vực chính, dự án BĐS Công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn tham gia BĐS Trùng Dương – Thái Sơn doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực đầu tư; thị trường vốn để Trùng Dương – Thái Sơn tiếp cận Thời gian nghiên cứu BĐS, nhà quản trị mà đặc biệt quản trị tài doanh nghiệp liệu khứ năm 2012 đau đầu với dự án lớn cần nguồn vốn lớn để hoạt động Ý nghĩa tính cấp thiết đề tài Với đề tài “Huy động vốn cho dự án BĐS công ty cổ phần Trùng Tổng quan điểm luận văn Trên giới Việt Nam có nhiều đề tài nghiên cứu cách thức huy động vốn cho doanh nghiệp Những đề tài “Giải pháp huy động vốn sử dụng vốn đối Dương – Thái Sơn” mang ý nghĩa quan trọng công ty Đề tài cho với doanh nghiệp nhà nước hoạt động kinh doanh Việt Nam” Nguyễn Văn Tạo thấy giải pháp hiệu để huy động vốn sử dụng vốn cho công ty (2002); “Giải pháp huy động vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng kinh tế địa bàn Hiện nay, cơng ty có dự án BĐS lớn Tp Vũng Tàu, công ty cần thành phố Hà Nội” – Ngô Thị Năm (2002), “Thực trạng công tác huy động vốn nguồn vốn lớn để đáp ứng nhu cầu vốn cho dự án Chính đề tài chi nhánh Nông nghiệp phát triển nông thôn huyện Vụ Bản từ năm 2002 – 2003” thực thời điểm giúp doanh nghiệp có giải pháp hồn thiện – Triệu Ngọc Ngun (2004) cơng trình đưa giải pháp huy động nhanh chóng để huy động vốn cho Trùng Dương – Thái Sơn vốn cho cơng ty nói chung Đề tài “Giải pháp huy động vốn công ty cổ phần 63 64 lưu động Công ty vượt khả trả khoản nợ ngắn hạn Để thấy rõ 0,75 lần Khi số nhỏ điều có nghĩa Công ty không đủ khả chủ động việc toán khoản nợ ngắn hạn, ta phân tích khả tốn khoản nợ ngắn hạn, bị đòi nợ Cơng ty khả tốn nhanh Cơng ty buộc phải bán toàn hàng tồn kho mình, cho dù việc bán hàng tồn kho dẫn Khả tốn nhanh đến việc khơng đạt mức mong muốn khả bị lỗ lớn Trong Khả toán nhanh hiểu khả doanh nghiệp dùng tiền thời gian tới, Công ty cần nỗ lực hạn chế khoản mục hàng tồn kho, tăng cường tính tài sản chuyển đổi thành tiền để trả nợ đến hạn hạn khoản khoản mục tài sản ngắn hạn để đưa số khả tốn Tiền tiền gửi, tiền mặt, tiền chuyển; tài sản khoản đầu tư nhanh lý tưởng tài ngắn hạn (cổ phiếu, trái phiếu) Nợ đến hạn hạn phải trả nợ ngắn Khả cân đối vốn hạn, nợ dài hạn, nợ khác kể khoản thời hạn cam kết doanh nghiệp Trong năm gần đây, hệ số nợ Công ty liên tục cải thiện, nợ Khả tốn nhanh doanh nghiệp tính theo cơng lượng Nợ phải trả chiếm tỷ lệ khiêm tốn tổng nguồn vốn Công thức: ty Nếu hệ số nợ phần lớn Công ty hoạt động lĩnh vực xây dựng khác Khả toán nhanh = (Tài sản lưu động đầu tư ngắn hạn - Hàng tồn nằm khoảng 80% - 90%, hệ số nợ Cơng ty cổ phần Trùng Dương – Thái kho) / Nợ ngắn hạn Sơn 25,18% vào năm 2012 Với hệ số nợ thấp, cho phép Công ty chủ động (2.1) Theo công thức này, hàng tồn kho hàng hóa, thành phẩm, hàng gửi việc cân đối nguồn vốn, việc Cơng ty có nâng hệ số nợ lên hay không phụ bán, vật tư chưa thể bán nhanh, khấu trừ, đối lưu được, nên chưa thể thuộc vào hiệu kinh doanh Nếu làm ăn có hiệu quả, Cơng ty huy chuyển thành tiền Và khả toán nhanh doanh nghiệp cao động thêm vốn nợ, phần lãi phải trả cộng vào chi phí để tính thu hay thấp, tình hình tài đánh giá tốt hay xấu tùy thuộc vào lượng tiền nhập chịu thuế, làm cho lợi ích Cơng ty thu lớn Nếu Công ty làm ăn khoản đầu tư tài ngắn hạn lớn hay bé, nợ ngắn hạn nhỏ hay lớn không hiệu quả, việc sử dụng vốn tự có giúp Cơng ty khỏi khoản lãi, có thời gian điều chỉnh lại kế hoạch sản xuất kinh doanh, kiện toàn lại cấu tổ chức Bảng 2.15 Khả toán nhanh Năm Tài sản ngắn hạn khơng có hàng tồn kho ( đồng) Nợ ngắn hạn ( đồng) Khả toán nhanh ( lần) 2010 2011 để hoạt động hiệu 2012 6,253,609,000 ############ 12,136,241,000 9,811,929,000 ############ 16,150,915,000 0.64 1.37 0.75 Nguồn: Phịng Tài - Kế tốn Bảng 2.16 Hệ số nợ Năm 2010 2011 2012 Nợ phải trả ( đồng) 16,960,226,000 15,884,028,000 17,741,731,000 Tổng tài sản ( đồng) 27,163,172,000 37,275,129,000 70,465,866,000 42.61 25.18 Hệ số nơ (%) 62.44 Nguồn: Phịng Tài - Kế tốn Ta thấy khả tốn nhanh Cơng ty dần cải thiện, đặc Hệ số nợ thấp nay, tạo tin tưởng, giúp cho Công ty chủ động, biệt năm 2011 số lớn Tuy nhiên, năm 2012 lượng Nợ ngắn thuận lợi việc huy động vốn thêm vốn từ nhà đầu tư, tổ chức tín dụng hạn tăng, lượng tài sản ngắn hạn gần không đổi, lượng hàng để đầu tư vào dự án tồn kho lại tăng mạnh dẫn đến số khả toán nhanh giảm xuống 65 2.3.2.5 66 cao, lãi vay ngân hàng, Cơng ty phải xem xét lại hoạt động Lợi ích nguồn vốn huy động mang lại Với lượng vốn huy động được, Công ty đầu tư cho hoạt động sản xuất kinh doanh, chủ yếu lĩnh vực xây lắp, lĩnh vực bất động sản giai đoạn chuẩn bị đầu tư, phí phần lớn cho nhân lực, chi phí xây dựng, đất đai, tư vấn… giải ngân từ năm 2013, dự án bước vào giai đoạn Để hiểu rõ nguyên nhân làm cho ROA thấp, ta tiến hành tách tiêu ROA = TNTT&L/TTS = (TNTT&L/DT)*(DT/TTS) = PM*AU (2.3) Trong đó: đầu tư Các phân tích phản ánh tổng hợp hiệu hoạt động sản xuất TNTT&L : Thu nhập trước thuế lãi kinh doanh Công ty TTS : Tổng tài sản Hệ số thu nhập tài sản ( Return on Assets - ROA) DT : Doanh thu Đây số thể tương quan mức sinh lợi Công ty so PM : Doanh lợi tiêu thụ sản phẩm với tài sản ROA cho ta biết hiệu Công ty việc sử dụng tài AU : Hiệu suất sử dụng tài sản doanh nghiệp sản để kiếm lời ROA tính cách chia thu nhập hàng năm cho tổng tài sản, Như vậy, ROA phụ thuộc vào doanh lợi tiêu thụ sản phẩm hiệu suất sử thể số phần trăm Chỉ tiêu xác định Cơng thức tính dụng tài sản Ta phân tích tiêu sau: Doanh lợi tiêu thụ sản phẩm - PM ROA = Thu nhập sau thuế/ Tổng tài sản (2.2) Doanh lợi tiêu thụ sản phẩm = TNTT&L/DT Tính ROA theo cơng thức (1) ta Bảng 2.17 Chỉ tiêu cho biết mức lợi nhuận thu 100 đồng doanh thu, cụ thể phản ánh bảng 2.18 Bảng 2.17 Hệ số thu nhập tài sản Năm TNTT&L ( đồng) 2010 157,086,000 27,163,172,000 0.58 2011 1,059,692,000 37,275,129,000 2.84 2,249,789,000 70,465,866,000 3.19 2012 Tổng tài sản ( đồng) ROA (%) Năm Nguồn: Phịng Tài - Kế tốn Chỉ tiêu ROA Công ty ngày cải thiện, năm 2010 ROA 0,58 %, 2011 2,84% năm 2012 tăng lên 3,19%, tức sử dụng 100 đồng tài sản Cơng ty thu 3,19 đồng thu nhập trước thuế lãi Mặc dù có ROA tăng dần qua năm, số nằm mức thấp, ROA thấp lãi vay ngân hàng (lãi vay thời kỳ 2010 – 2012 khoảng 12%/ năm (trung bình năm), phí lãi vay làm giảm lợi nhuận Công ty Do Công ty thời kỳ đầu tư tích luỹ, nên lợi nhuận chưa phải vấn đề đặt hàng đầu, xét lâu dài, tiêu ROA không nâng 2010 2011 2012 Bảng 2.18 Doanh lợi tiêu thụ sản phẩm TNTT&L Doanh thu PM (%) ( đồng) ( đồng) 157,086,000 4,395,156,000 3.57 1,059,692,000 18,254,041,000 5.81 2,249,789,000 29,149,855,000 7.72 Nguồn: Phịng Tài - Kế tốn Ta thấy, Doanh lợi tiêu thụ sản phẩm có xu hướng tăng, điều có Cơng ty cải thiện giá bán hàng hóa, dịch vụ giảm chi phí sản xuất, làm cho lợi nhuận thu từ 100 đồng doanh thu tăng lên Đây nhân tố chủ yếu tác động đến tăng lên ROA Hiệu suất sử dụng tài sản doanh nghiệp - AU Hiệu suất sử dụng tài sản doanh nghiệp = DT/TTS 67 68 Chỉ tiêu cho biết lượng doanh thu thu 100 đồng tài sản, cụ thể phản ánh bảng 2.19 Bảng 2.19 Hiệu suất sử dụng tài sản doanh nghiệp Năm 2010 2011 2012 trình huy động vốn, mở rộng quy mơ Cho nên hệ số ROE cao cổ phiếu hấp dẫn nhà đầu tư Doanh thu Tổng tài sản ( đồng) ( đồng) 4,395,156,000 27,163,172,000 18,254,041,000 37,275,129,000 29,149,855,000 70,465,866,000 Nguồn: Phịng Tài - Kế toán AU (%) 16.18 48.97 41.37 Chỉ tiêu ROE Công ty năm qua thể bảng 2.20 Bảng 2.20 Hệ số thu nhập vốn chủ sở hữu Năm 2010 2011 2012 Hiệu suất sử dụng tài sản Công ty dần cải thiện, 100 đồng Lợi nhuận sau Vốn chủ sở hữu ROE (%) thuế ( đồng) ( đồng) 27,004,000 ############ 0.27 1,045,364,000 ############ 4.89 1,651,406,000 ############ 3.13 Nguồn: Phòng Tài - Kế tốn tài sản năm 2011 tạo 48,97 đồng doanh thu, năm 2012 tạo 41,37 Chỉ tiêu ROE Công ty năm qua thấp, đạt 4,89% năm 2011 đồng doanh thu Năm 2012 tiêu có giảm chút, tài sản năm 3,13% năm 2012 Chỉ tiêu thấp nhiều so với lãi suất ngân hàng, tức 2012 đầu tư tăng lớn so với năm 2011, doanh thu tăng cổ đông đem lượng vốn gửi vào ngân hàng lợi nhuận mang lại cao tương ứng Hiệu suất sử dụng tài sản cải thiện khoảng 8% – 10 % tùy theo lãi suất ngân hàng Để tìm hiểu ngun nhân cịn mức thấp, năm tới Cơng ty cần phải cải thiện tiêu ảnh hưởng đến ROE, ta tiến hành phân tích yếu tố sau: này, tức phải đưa nhiều sản phẩm thị trường, tăng doanh thu, góp phần ROE = TNST/ VCSH = (TNST/TTS)*(TTS/VCSH) = ROA*EM cải thiện tiêu ROA Trong đó: Hệ số thu nhập vốn chủ sở hữu - ROE TNST : Thu nhập sau thuế Hệ số thu nhập vốn chủ sở hữu (ROE) phản ánh mức thu nhập ròng VCSH : Vốn chủ sở hữu TTS : Tổng tài sản EM : Số nhân vốn vốn cổ phần cổ đông (hay giá trị tài sản rịng hữu hình) ROE= Lợi nhuận sau thuế / Vốn chủ sở hữu (2.4) (2.5) Trị giá ROE tính cách lấy lợi nhuận sau thuế theo niên độ kế tốn Như phân tích trên, tiêu ROA có xu hướng tăng, sau trả cổ tức cho cổ phần ưu đãi trước trả cổ tức cho cổ phần tác động làm cho ROE tăng, ROE chịu tác động nhân tố nữa, thường, chia cho toàn vốn chủ sở hữu (hay vốn cổ phần) vào lúc đầu niên độ kế tiêu số nhân vốn - EM, ta tính EM năm qua, bảng 2.21 tốn Chỉ số thước đo xác để đánh giá đồng vốn bỏ tích Chỉ tiêu EM cho thấy, tốc độ tăng tài sản không theo kịp tốc độ tăng vốn lũy tạo đồng lời Hệ số thường nhà đầu tư phân chủ sở hữu, làm cho số nhân vốn Công ty thấp, lại có xu hướng thấp tích để so sánh với cổ phiếu ngành thị trường, từ tham khảo hơn, việc EM giảm làm cho ROE giảm, để đạt tiêu ROE cao, quan trọng định mua cổ phiếu Công ty Tỷ lệ ROE cao chứng tỏ Công cải thiện tiêu ROA, bên cạnh cần phải tăng hợp lý tiêu EM ty sử dụng hiệu đồng vốn cổ đơng, có nghĩa Cơng ty cân đối cách hài hòa vốn cổ đông với vốn vay để khai thác lợi cạnh tranh 69 Bảng 2.21 Số nhân vốn Năm 2010 2011 2012 Tổng tài sản Vốn chủ sở hữu EM (lần) ( đồng) ( đồng) 27,163,172,000 ############ 2.67 37,275,129,000 ############ 1.75 70,465,866,000 ############ 1.34 Nguồn: Phịng Tài - Kế toán 70 2.4.1.2 Khả huy động vốn chủ sở hữu Là doanh nghiệp cổ phần từ năm 2004 với số vốn điều lệ tỷ đồng, tám năm sau, đến năm 2012 số vốn điều lệ Công ty tăng lên 50 tỷ đồng, tương đương tăng 10 lần so với ban đầu thành lập Để huy động vốn đầu tư cổ đông, Công ty phải chứng minh chiến lược sản xuất kinh doanh khoản đầu tư hướng, tạo lợi nhuận tương lai Với việc tăng vốn điều lệ, chứng tỏ cổ đơng nhìn thấy tiềm lợi ích khả phát triển tốt Công ty tương lai Nếu kết dài hạn ROE có lẽ Cơng ty nên xem xét lại tồn mình, nhiên, xét bối cảnh doanh nghiệp q trình đầu tư, tiêu tạm chấp nhận được, để hy vọng vào kết tốt đẹp trình đầu tư thu năm tới 2.4.1.3 Rủi ro tín dụng thấp Một thuận lợi lớn để Cơng ty có tin tưởng từ đối tác, tổ chức tín dụng, tiêu đo lường rủi ro tín dụng Cơng ty tốt, tiêu nợ phải trả tổng tài sản ngày giảm, năm 2012 25,18% 2.4 NHẬN XÉT CHUNG VỀ SỰ HUY ĐỘNG VỐN VÀ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG VỐN HUY ĐỘNG 2.4.1 Điểm mạnh 2.4.1.1 Khả huy động Tín dụng thương mại tốt Như phân tích phần trên, khoản mục tín dụng thương mại: phải trả người bán, người mua trả tiền trước… ngày chiếm tỷ trọng lớn khoản nợ phải trả Cơng ty, năm 2012 tỷ trọng tín dụng thương mại chiếm tới Khả toán hành năm 2012 đạt 1,13 lần, khả toán nhanh đạt 0,75 lần, điều chứng tỏ Cơng ty đủ khả để phản ứng lại cú sốc tiền tệ, chủ động đảm bảo khả toán Tránh rủi ro sách Cơng ty huy động nguồn vốn sở hữu lớn hạn chế nguồn nợ bên Trong tình hình kinh tế năm 2010, 2011, 2012 doanh nghiệp dùng nguồn tài trợ hợp lý Bởi lẽ thời gian hầu hết doanh nghiệp BĐS lâm vào hồn cảng khó khăn có nguy phá sản hàng loạt 45,5% tổng Nợ phải trả, cụ thể tỷ Lý việc tín dụng thương mại tăng lên, lĩnh vực xây dựng, việc mua nguyên vật liệu, th máy móc thi cơng, thường nhà cung cấp cho trả chậm, đặc điểm phổ biến ngành xây dựng Việt Nam Việc tín dụng thương mại tăng cao giúp cho Công ty giải áp lực vay vốn tổ chức tín dụng, mặt khác giúp tăng cường mối quan hệ ngày chặt chẽ, vững với khách hàng nhà cung cấp Tuy nhiên, tín dụng thương mại khoản nợ, khoản nợ khơng có thời hạn bị địi nợ lúc nào, để khơng gặp khó khăn khả tốn, Cơng ty ln phải giữ lượng tiền mặt khoản tương đương tiền khác cho khả toán nhanh phải dao động xung quanh 2.4.2 Điểm yếu nguyên nhân 2.4.2.1 Điểm yếu Qua phân tích báo cáo tài tìm hiểu Trùng Dương – Thái Sơn tác giả nhận thấy điểm yếu công tác huy động vốn sau: Thứ nhất, Doanh nghiệp Trùng Dương – Thái sơn chưa tận dụng triệt để nguồn vốn tín dụng thương mại từ nhà cung cấp vật luệ xây dựng từ khách hàng Cơng ty có dự án xây dựng khu nhà The Gardens, Công ty nên tận dụng nguồn vốn từ khách hàng đặt hàng trước 71 72 Thứ hai, Doanh nghiệp chưa tận dụng nguồn vốn từ ngân hàng, lượng vốn ngân hàng thấp so với cấu tổng vốn doanh nghiệp Tuy điều Các lĩnh vực hoạt động thu giá trị thặng dư thấp kiện kinh tế khó khăn năm qua việc vay vốn từ ngân hàng ảnh hưởng Mặc dù mở rộng đầu tư vào nhiều lĩnh vực, doanh thu chủ đến chi phí vốn yếu Công ty mang lại từ việc ni chế biến yến sào xí Thứ ba, việc sử dụng nguồn vốn huy động Trùng Dương –Thái Sơn chưa nghiệp xây dựng Chế biến yến sào xuất sử dụng nhiều nhân công, thực hiệu ROA mức 2,19% cho ba năm từ năm 2010 đến 2012 Như chiếm tới khoảng 85% tổng lượng lao động, mang lại doanh thu không lớn với vốn huy động thị trường khoảng 10% việc kinh doanh mang lại lợi nhuận, điều thể qua bảng 2.22 Trùng Dương – Thái Sơn năm 2011 3,19% năm 2012 3,13% không Bảng 2.22 Doanh thu lợi nhuận từ chế biến yến sào Lợi nhuận Doanh thu Lợi nhuận Năm / Doanh thu ( đồng) ( đồng) 2010 3,395,156,000 10,501,000 0.31 2011 15,254,041,000 325,364,000 2.13 2012 20,149,855,000 651,406,000 3.23 Nguồn: Phòng Tài - Kế tốn hiệu 2.4.2.2 Ngun nhân Ảnh hưởng kinh tế Kinh tế từ năm 2010 đến 2012 ảm đạm khó khăn, đặc biệt lại khó khăn với doanh nghiệp kinh doanh BĐS Với tình hình kinh tế khơng có khả quan rõ ràng Trùng Dương – Thái Sơn phải chịu ảnh hưởng Trong lĩnh vực thi công xây dựng, doanh thu tăng lên, chung Với kinh tế thời gian này, hàng loạt doanh nghiệp phá sản, có khoảng 70000 cịn mức thấp, chưa trọng đầu tư nhân lực máy móc thiết bị doanh nghiệp phá sản năm BĐS đóng băng từ năm 2010 ảnh nên Công ty nhận thầu cơng trình nhỏ, giá trị thấp lợi nhuận thấp Đồng thời từ năm 2010 đến BĐS đóng băng lợi nhuận từ lĩnh vực hưởng sâu sắc đến tình hình kinh doanh tình hình huy động vốn Trùng Dương – Thái Sơn khơng có, khu nhà The Gadens Doanh nghiệp tiến hành gặp khó khăn kinh doanh Lãi suất ngân hàng Đang trình đầu tư Nguyên nhân phải kể đến năm từ 2010 đến năm 2012 Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc lợi nhuận mang lại cho cổ đông thấp doanh nghiệp huy động nguồn vốn ngân hàng lại phải trả chi phí lãi vay Cơng ty q trình đầu tư: đầu tư thành lập Công ty lĩnh lớn khoảng tương tự theo năm sau, năm 2010 khoảng 20%, năm 2011 vực kinh doanh khách sạn, chăn nuôi thủy sản chim yến, dự án bất động sản khoảng 18% năm 2012 giảm xuống phải mức Việc đầu tư địi hỏi lượng vốn lớn, khơng mang lại lợi nhuận tức thì, 14% cho vốn huy động từ ngân hàng Như với đà kinh doanh Trùng Dương mà lợi ích thu tương lai Bên cạnh đó, thủ tục chuẩn bị đầu – Thái Sơn lợi nhuận mang lại đủ chi trả cho khoản vay ngân tư Việt Nam phức tạp, nhiều thời gian, công chức Sở ngành hàng chức quan liêu, tham nhũng dẫn đến việc triển khai dự án chậm tốn Với lãi suất cao làm cho doanh nghiệp khó tiếp cận với nguồn vốn lợi nhuận khơng cân xứng 73 74 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 XÁC ĐỊNH NHU CẦU VỐN ĐẦU TƯ CHO BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CƠNG TY Là Cơng ty hoạt động đa ngành, với định hướng trở thành Công ty đầu tư: đầu tư sản xuất, nuôi trồng thủy sản, chăn nuôi khai thác chim yến, bất động sản, tài chính… nên nhu cầu vốn Công ty thời gian tới lớn Lượng vốn huy động từ phát hành cổ phần, vay tổ chức tín dụng, bổ sung từ lợi nhuận… Trong lần nghiên cứu này, phạm vi Luận văn giới hạn việc đánh giá nhu cầu vốn đề xuất số giải pháp để huy động vốn đầu tư cho dự bất động sản mà Công ty triển khai cho hiệu 3.1.1 Tổng mức đầu tư dự án bất động sản Thời điểm tại, Công ty triển khai dự án bất động sản lớn Dự án nhà The Gardens để bán cho đối tượng cán quan nhà nước, dân tái định cư người thu nhập thấp Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự The Regal khu vực núi Nhỏ, phường 2, Thành phố Vũng Tàu Bên cạnh Cơng ty góp vốn đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Lotte góc đường Thi sách đường 3/2, phường 8, Thành phố Vũng Tàu Tổng lượng vốn Công ty huy động cần phải huy động thời gian tới cho dự án bất động sản cụ thể sau: 3.1.1.1 Dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự The Regal Dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự có diện tích 15.347 m2 đất Theo quy hoạch duyệt, dự án gồm chung cư cao tầng 26 biệt thự sườn núi Theo dự án đầu tư cấp có thẩm quyền phê duyệt, dự án có tổng mức đầu tư 584.004.275.000 đồng Cụ thể bảng sau: STT 1.1 1.2 1.3 2.1 2.2 75 76 Bảng 3.1 Tổng mức đầu tư dự án The Regal m2 32 biệt thự nhà vườn cao tầng với tổng diện tích sàn khoảng 7.160 m2 Khoản mục chi phí Chi phí xây dựng Chung cư San gạt hạ tầng Khu biệt thự sườn núi Chi phí thiết bị Chung cư Khu biệt thự sườn núi Chi phí GPMB Chi phí hạ tầng kỹ thuật Tiền sử dụng đất Chi phí khác Dự phịng phí Tổng mức đầu tư Giá trị (vnđ) 291,240,620,000 119,000,000,000 89,651,100,000 82,589,520,000 16,990,609,000 12,560,301,000 4,430,308,000 7,673,500,000 23,020,500,000 167,150,200,000 40,953,988,000 36,974,860,000 584,004,277,000 Nguồn: Phòng phát triển dự án Tổng mức đầu tư toàn dự án khoảng 285.613.208.000 đồng Bảng 3.2 Tổng mức đầu tư dự án khu nhà The Gardens STT 1.1 1.2 1.3 Khoản mục chi phí Chi phí xây dựng Nhà A1 cao 17 tầng Nhà A1 cao 15 tầng Khu thấp tầng Chi phí thiết bị Chi phí GPMB Chi phí hạ tầng kỹ thuật Tiền sử dụng đất Chi phí khác Dự phịng phí Tổng mức đầu tư Nhìn vào bảng liệu 3.1 thấy hạn mục Chí phí xây dựng chiếm tỷ trọng lớn tổng nguồn vốn dự án huy động, với đóng góp 50% tổng vốn dự án Tiếp đến chi phí cho sử dụng đất chiếm tỷ trọng khơng nhở, 28% tổng nguồn vốn Với chi phí sử dụng đất doanh nghiệp phải cần huy động nhanh, cịn chi phí xây dựng doanh nghiệp huy động theo giai đoạn dự án đầu tư cho phù hợp 3.1.1.2 Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà The Gardens Khu nhà The Gardens, phường 9, thành phố Vũng Tàu có diện tích 110.000 m2 Khu nhà chủ yếu xây dựng nhà để bán cho đối tượng cán quan nhà nước, dân tái định cư, người có thu nhập thấp Trong đó, Cơng ty UBND Thành phố Vũng Tàu giao 19.805 m2 đất có hạ tầng để xây dựng khu nhà chung cư biệt thự Theo quy hoạch Tổng mặt 1/500 phê duyệt dự án gồm có tồ nhà chung cư gồm Nhà A1 cao 17 tầng Nhà A2 cao 15 tầng với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 39.000 Giá trị (vnđ) 190,337,510,000 86,496,960,000 90,442,000,000 13,398,550,000 13,310,000,000 14,980,000,000 5,318,500,000 24,228,000,000 15,196,028,000 22,243,170,000 285,613,208,000 Nguồn: Phòng phát triển dự án Với bảng 3.2 thấy lượng vốn dự án nhỏ, chi phí sử dụng cho xây dựng khoảng 190 tỷ đồng Nhưng với dự án lại có lợi chi phí cho sử dụng đất nhỏ , chiếm khoảng 8,4% tổng nguồn vốn dự án Tuy dự án nhỏ so với vốn doanh nghiệp dự án có vốn gấp 5,5 lầ so với vốn chủ đầu tư có phân tích năm 2012 3.1.1.3 Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Lotte Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Lotte thực khu đất 10.500 m2 góc đường Thi sách đường 3/2, phường 8, Thành phố Vũng Tàu Theo quy hoạch Tổng mặt Phương án kiến trúc Sở Xây Dựng phê duyệt, dự án có quy mô cao tầng tầng hầm, tổng diện tích sàn phần khoảng 34.125 m2, diện tích phần hầm khoảng 11.200 m2 Dự kiến, vào hoạt động, diện tích tịa nhà chủ yếu sử dụng cho mục đích bán lẻ hàng tiêu dùng, vui chơi giải trí 78 77 Để tập hợp nguồn lực đầu tư, Cơng ty góp vốn thành lập Công ty trách nhiệm hữu hạn Trùng Dương – Lotte gồm cổ đông pháp nhân Công ty thuộc vào tiến độ triển khai công việc, để xác định cụ thể nhu cầu vốn cho năm, ta tiến hành xem xét tiến độ dự án cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn chiếm 54% vốn điều lệ; phần vốn góp cịn lại nắm giữ Công ty trách nhiệm hữu hạn Lotte Hàn Quốc Tổng mức đầu tư 3.1.2.1 toàn dự án khoảng 436.164.938.000 đồng Tiến độ giải ngân cụ thể dự án xây dựng khu biệt thựThe Regal sau: Bảng 3.3 Tổng mức đầu tư dự án Trung Tâm Thương Mại Lotte STT Khoản mục chi phí Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí khác Dự phịng phí Tổng mức đầu tư Tiến độ giải ngân theo dự án Dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự The Regal Bảng 3.4 Tiến độ thực tiến độ cung ứng vốn dự án The Regal Giá trị (vnđ) 318,829,720,000 44,163,900,000 33,519,960,000 39,651,358,000 436,164,938,000 Nguồn: Phòng phát triển dự án Tại dự án này, Hội đồng quản trị Công ty trách nhiệm hữu hạn Trùng Dương - Lotte, dự kiến huy động vốn góp từ cổ đơng chiếm khoảng 20% tổng mức đầu tư dự án, tương đương với 88.000.000.000 đồng Số vốn góp theo phân kỳ đầu tư - tiến độ dự án, huy động thông qua lần tăng vốn Đvt: 1.000đ TT T1/2010 T12/2012 Nội dung Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 1.464.664 1.1 Lập dự án đầu tư 649.664 1.2 Khảo sát địa chất 815.000 Giai đoạn thực đầu tư 2.1 Thiết kế KT, lập TDT T1/2013 T12/2013 T1/2014 T12/2014 T1/2015 T12/2015 246.375.214 134.660.238 201.504.159 7.167.851 2.2 Tiền sử dụng đất 167.150.200 điều lệ Theo đó, Cơng ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn phải góp khoảng 2.3 Chi phí GPMB, hạ tầng 30.694.000 2.4 Xây dựng + Thiết bị 20.865.537 127.450.840 159.914.850 47,25 tỷ đồng 2.5 Chi phí tư vấn, QLDA 1.007.949 4.614.449 4.614.449 19.489.677 2.594.949 246.375.214 134.660.238 Tóm lại, với tổng nguồn vốn lên đến 1305 tỷ dự án BĐS Trùng Dương – Thái Sơn, với nguồn vốn so với dự án BĐS khơng phải lớn Nhưng thật với nguồn vốn Doanh nghiệp có năm 2012 50 tỷ rõ ràng vấn đề kho khăn cho doanh nghiệp Với nguồn vốn lớn với doanh nghiệp khó khăn, kế hoạch giải ngân lại vấn đề quan không 2.6 Các chi phí khác 2.7 Dự phịng phí Tổng 36.974.860 1.464.664 201.504.159 Nguồn: Phòng Đầu tư Phát triển dự án Nhìn vào kế hoạch giải ngân dự án The Regal, ta thấy nguồn vốn cần huy động năm 2013 lớn so với năm 2012 Đây vấn đề khó khăn mà doanh nghiệp phải đối dầu Nếu trường hợp giải ngân năm 2013 tiến 3.1.2 Kế hoạch giải ngân Sau kết thúc giai đoạn chuẩn bị đầu tư, dự án bước vào giai đoạn thực đầu tư, có nghĩa thực cơng việc thiết kế kỹ thuật thi công, giao đất, xin phép xây dựng, triển khai xây dựng… Vốn giải ngân cho dự án phụ độ số lượng doanh nghiệp dễ dàng cho năm sau 79 80 Dự án Khu nhà The Gardens Tiến độ giải ngân cụ thể dự án đầu tư xây dựng khu nhà The Gardens Bảng 3.6 Tiến độ góp vốn vào Công ty trách nhiệm hữu hạn Trùng Dương - Lotte Bảng 3.5 Tiến độ thực tiến độ cung ứng vốn dự án The Gardens Đvt: 1.000đ TT Số tiền ( đồng) Năm để bán sau: T1/2010 T12/2012 Nội dung Giai đoạn chuẩn bị đầu tư T1/2013 T12/2013 T1/2014 T12/2014 T1/2015 T12/2015 461.434 Giai đoạn thực đầu tư 2.1 Thiết kế KT, lập TDT 35.687.492 146.724.096 92.254.186 2011 500.000.000 2012 1.500.000.000 2013 5.000.000.000 2014 15.000.000.000 2015 15.000.000.000 2016 10.250.000.000 Tổng 47.250.000.000 4.586.966 2.2 Tiền sử dụng đất Nguồn: Phòng phát triển dự án 24.228.000 2.3 Chi phí GPMB, hạ tầng 4.494.000 2.4 Xây dựng + Thiết bị 2.5 Các chi phí khác 131.717.960 77.248.050 2.378.526 3.884.551 3.884.551 11.121.585 11.121.585 35.687.492 146.724.096 92.254.186 2.6 Dự phịng phí Tổng 461.434 Nguồn: Phịng Đầu tư Phát triển dự án 3.1.2.2 Kế hoạch giải ngân năm Từ việc xem xét chi tiết tiến độ thực tiến độ cung ứng vốn dự án The Regal, dự án The Gardens, dự án trung tâm thương mại Lotte ta tổng hợp lại để nắm nhu cầu vốn cần thu xếp năm cho dự án Cụ thể sau: Với dự án The Gardens, năm 2013 doanh nghiệp cần nguồn vốn Bảng 3.7 Lượng vốn cần thu xếp năm tương đối chiếm 38% tương ứng với 35 tỷ đồng Tiến độ dự án cho thấy năm 2015 doanh nghiệp phải huy động nguồn vốn lớn đến 92 tỷ đồng Dự án trung tâm thương mại Lotte Tiến độ góp vốn năm dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Lotte 3.6 Đvt: vnđ Năm Dự án The Regal Dự án The Gardens Dự án Lotte Lượng tiền 2013 246.375.214 35.687.492 5.000.000 287.062.706 2014 134.660.238 146.724.096 15.000.000 296.384.334 2015 201.504.159 92.254.186 15.000.000 308.758.345 Nhìn bảng 3.6 cho ta thấy vốn chủ sở hữu góp vào cho dự án Trung 2016 Tâm Thương mai Lotte nhỏ Với tổng nguồn vốn cho dự án đến 400 tỷ đồng Tổng 582.539.611 274.665.774 10.250.000 10.250.000 45.250.000 902.455.385 mà huy động vốn trung bình từ năm 2013 đến năm 2016 tỷ đồng/ năm tích Như vậy, tổng khối lượng vốn cần huy động cho dự án bất động sản từ lũy từ năm 2013 đến 2016 45 tỷ đồng 10% so với tổng nguồn vốn cần cho năm 2013 đến năm 2016 902.455.385.000 đồng Nhìn vào bảng số liệu 3.7, cho dự án Chính thể vấn đề cịn lại doanh nghiệp phải huy động nguồn lớn từ vốn thấy nhu cầu vốn Trùng Dương – Thái Sơn năm 2013 287 tỷ, năm 2014 tín dụng lên đến 90% tổng vốn 296 tỷ năm 2015 308 tỷ, riêng năm 2016 luọng vốn huy động 10 tỷ Với lượng vốn huy động lớn cho năm 2013 đến 2015 Cơng ty phải có giải pháp huy động cho hợp lý hiệu 81 82 3.2.1.2 3.2.1 Dự án Khu nhà The Gardens Theo tính tốn Phịng Đầu tư Phát triển dự án, phương án giá bán 3.2 GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN Kế hoạch doanh thu từ bất động sản giai đoạn 2013 - 2015 hộ nhà vườn, hộ chung cư dự án The Gardens sau: Ở phần ta xác định lượng vốn cần huy động năm đầu tư Giá bán đất nhà vườn : 20.000.000 đồng/ m2 cho dự án, để xác định cụ thể nguồn vốn cần huy động lượng vốn huy Giá bán diện tích sàn nhà vườn xây thơ: 4.000.000 đồng/ m2 động từ nguồn nào, ta cần phải xác định doanh thu mang lại từ dự án Giá bán nhà chung cư: 12.000.000 đồng/ m2 năm giai đoạn 2013 - 1015 Bảng 3.9 Kế hoạch doanh thu dự án Khu nhà The Gardens TT 3.2.1.1 Dự án Biệt thự The Regal Theo tính tốn Phịng Đầu tư Phát triển dự án, phương án giá bán biệt thự, hộ chung cư dự án The Regal sau: Giá bán đất nhà vườn Nội dung Chung cư để bán 12.000.000 30.058 Đất nhà vườn để bán 20.000.000 3.844 76.880.000.000 Sàn nhà vườn để bán 4.000.000 7.165 28.660.000.000 : 27.500.000 đồng/ m2 Tổng Diện tích ( m2) Thành tiền ( đồng) 15.000.000 35.675 535.125.000.000 Đất biệt thự để bán 27.500.000 2.969 81.647.500.000 4.000.000 8.431 33.724.000.000 Tổng tổng chi phí cho dự án 285 tỷ doanh thu mạng lại lên đến 466 tỷ đồng Với doanh thu qua năm từ 2013 đến 2016 nguồn vốn huy động lớn từ khách hàng dự án nhà 3.2.1.3 tổng doanh thu Công ty, ta tổng hợp doanh thu bảng sau: Đây dự án Biệt thự hộ chung cư, nên việc bán cho khách hàng cách huy động vốn Từ số liệu ta thấy doanh thu dự án lên 650 tỷ vốn đầu tư cho toàn dự án 584 tỷ Điều cho thấy hiệu hoạt động dự án góp phần làm cho việc huy động vốn doanh nghiệp Tổng hợp doanh thu Từ phân tích doanh thu cụ thể dự án trên, để thấy tổng quan 650.496.500.000 Nguồn: Phòng Đầu tư Phát triển dự án thuận lợi 466.236.000.000 Doanh thu dự án The Gardens mang lại cho doanh nghiệp lớn, với Chung cư để bán Sàn xây dựng biệt thự để bán 360.696.000.000 Nguồn: Phòng Đầu tư Phát triển dự án Bảng 3.8 Kế hoạch doanh thu dự án Biệt thự The Regal Giá bán ( đồng) Thành tiền ( đồng) Giá bán nhà chung cư: 15.000.000 đồng/ m2 Nội dung Diện tích ( m2) Giá bán diện tích sàn nhà vườn xây thơ: 4.000.000 đồng/ m2 TT Giá bán ( đồng) Bảng 3.10 Tổng hợp doanh thu TT Nội dung Dự án The Regal Dự án The Gardens Tổng Giá trị ( đồng) 650.496.500.000 466.236.000.000 1.116.732.500.000 Nguồn: Phòng Đầu tư Phát triển dự án Với hai dự án, dự án Khu Biệt thự The Regal dự án nhà The Gardens mang lại cho Công ty lượng doanh thu 1116 tỷ Đây lượng vốn 83 84 lớn huy động từ khách hàng Với lượng vốn gần lượng vốn xây dựng trung tâm thương mại văn phòng cho thuê Các dạng đầu tư bất động sản dự án mà Công ty cần huy động 1305 tỷ khác đầu tư hạ tầng khu đô thị, hạ tầng khu công nghiệp, có tính chất Với tổng doanh thu lớn này, phần làm cho Công ty dễ dàng giống hai dạng việc huy động từ nguồn khác từ chủ sở hữu, từ khách hàng từ ngân hàng 3.2.2.1 Căn vào lý thuyết tìm hiểu phần chương tình hình hoạt động kinh Giải pháp huy động vốn chủ sở hữu Theo quy định Pháp luật, dự án bất động sản, vốn tự có doanh dự án cơng ty Trùng Dương – Thái Sơn, xin mạnh dạng đề xuất chủ đầu tư, đầu tư vào dự án phải chiếm 15% tổng mức đầu tư dự án giải pháp huy động vốn sau: Vốn tự có vốn chủ sở hữu, hình thành chủ yếu từ vốn cổ phần lợi nhuận chưa phân phối 3.2.2 Giải pháp lựa chọn Phương thức huy động vốn Để huy động vốn cho dự án đầu tư, có nhiều phương thức khác nhau, Đối với dự án phát triển nhà để bán, việc huy động vốn từ người mua nhà thuận lợi, nên Cơng ty phải sử dụng vốn chủ sở hữu giai trình bày chương Đối với dự án bất động sản, xét tính đặc đoạn chuẩn bị đầu tư dự án, như: Chi phí lập dự án đầu tư, khảo sát địa chất, chi thù, lĩnh vực đầu tư hấp dẫn, thu lại nhiều lợi nhuận nên việc huy động phí thiết kế kỹ thuật thi cơng, nộp phí xây dựng, nộp phần tiền sử dụng đất… vốn có phần thuận lợi dự án đầu tư lĩnh vực khác Các phương thức huy động vốn để đầu tư bất động sản: Huy động Số vốn hoàn lại bắt đầu thu tiền ứng trước người mua nhà vốn cổ phần, vay tín dụng ngân hàng, tín dụng thương mại, phát hành trái phiếu Nhưng dự án xây dựng trung tâm thương mại văn phòng cho doanh nghiệp, trái phiếu cơng trình, huy động tiền ứng trước người mua nhà… thuê, đầu tư vốn chủ sở hữu khó khăn, doanh nghiệp khơng chủ Tuỳ vào dự án áp dụng phương thức khác động nguồn vốn này, đầu tư vào dự án, vốn bị ứ đọng thu Đối với Công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn, dự án bất động sản hồi khoảng - năm kể từ dự án vào hoạt động Bên cạnh đó, để chủ yếu dự án phát triển nhà để bán dự án đầu tư xây dựng văn phòng, trung điều hành hoạt động tồ nhà trung tâm thương mại văn phịng cho thuê không tâm thương mại cho thuê Dự án phát triển nhà để bán có điểm thuận lợi thu đơn giản, đặc biệt trung tâm thương mại văn phòng hạng B tiền ứng trước người mua nhà, bị ứ đọng vốn, chu kỳ dự án bắt đầu hạng A Người quản lý nhà phải đào tạo từ nước ngoài, huấn luyện từ có chủ trương đầu tư đến bàn giao nhà cho người mua đưa vào sử dụng, đội ngũ nhân viên chun nghiệp, ln ln sẵn sàng cho tình để khách thời gian dự án khoảng - năm; Dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương hàng hài lịng nhất, ln nỗ lực để thu hút tổ chức, doanh mại văn phịng cho th có chu kỳ dài hơn, kéo dài đến 50 năm, lâu nghiệp quốc tế đến thuê văn phòng thu hồi vốn, doanh nghiệp có tiềm lực mạnh, có quan hệ tốt với tổ chức tín dụng đầu tư Do đó, Cơng ty nên đầu tư vào dự án xây dựng trung tâm thương mại văn phòng cho thuê thực mạnh vốn, đủ khả quản lý Tìm kiếm Để thuận lợi cho Công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn nghiên cứu, áp khu đất có vị trí đẹp: nằm khu trung tâm, thuận tiện giao thơng, diện tích dụng số giải pháp huy động vốn, tác giả trình bày chung giải pháp huy lớn, mật độ xây dựng lô đất lớn… dự án phải có tiêu tài động vốn cho dự án phát triển nhà để bán huy động vốn cho dự án đầu tư NPV, IRR cao ( tiêu IRR phải từ 28% trở lên) 85 Chỉ đáp ứng điều kiện hiệu kinh tế, khả quản lý, khả thu xếp vốn việc Cơng ty sử dụng nguồn vốn Chủ sở hữu có, huy động thêm vốn từ việc phát hành thêm cổ phiếu cổ đơng ủng hộ khơng gây khó khăn cho việc lưu chuyển tiền tệ, hạch tốn tài 86 Lần 4: Thu tiếp 20% tổng giá trị hợp đồng sau hoàn thiện nhà bàn giao cho khách hàng Lần 5: Thu hết phần lại hợp đồng sau hoàn thành nghĩa vụ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho hộ Đối với hộ nhà vườn, biệt thự, nhà liền kế, nên thu tiền thành đợt: Công ty Đối với dự án biệt thự The Regal để bán Khu vực núi nhỏ, phường 2, Lần 1: Thu toàn tiền bán đất 50% tiền xây dựng phần thô Thành phố Vũng Tàu dự án nhà The Gardens để bán phường 9, Thành phố Lần 2: Thu tiếp 45% giá trị xây dựng phần thô bàn giao nhà Vũng tàu, Cơng ty sử dụng vốn chủ sở hữu để đầu tư số chi phí Lần 3: Thu hết phần lại hợp đồng sau hoàn thành nghĩa vụ làm giai đoạn chuẩn bị đầu tư Đối với dự án Trung tâm thương mại Lotte, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cho dự án hiệu xét tất mặt, Cơng ty phát hành thêm cổ phiếu hộ để tăng vốn điều lệ, lấy tiền góp vốn vào Cơng ty trách nhiệm hữu hạn Trùng Dương - Lotte 3.2.2.2 Giải pháp huy động vốn từ khách hàng Huy động vốn từ khách hàng việc chủ đầu tư ký hợp đồng bán nhà cho thuê mặt thương mại, văn phịng dài hạn với khách hàng, quy định lần tạm ứng tiền theo tiến độ dự án kể từ dự án khởi công xây dựng hoàn thiện nhà, bàn giao cho khách hàng sử dụng Theo quy định Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà sau hoàn thành việc xây dựng hạ tầng phần móng cơng trình Tuỳ vào tiến độ, quy mơ, tính chất mà Cơng ty phân chia tiền bán nhà thành nhiều đợt khác nhau, thông thường, hộ chung cư, Công ty nên phân thành đợt thu tiền sau: Lần 1: Thu 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau hoàn thiện việc xây dựng hạ tầng phần móng cơng trình Lần 2: Thu tiếp 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau tháng kể từ lần thu tiền thứ Lần 3: Thu tiếp 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau xây xong phần thô Trong dự án Nhà Cơng ty áp dụng phương thức để thu tiền người mua nhà với tiến độ số lượng cụ thể sau: 87 88 3.11 Tiến độ thu tiền doanh thu từ dự án nhà để bán việc kinh doanh không thuận lợi bị phá sản, kết thúc dự án, chuyển văn I Dự án The Regal phòng đến nơi khác Tuy nhiên, Cơng ty thu lần tiền thuê Nhà chung cư khách hàng thời gian thuê theo cách thức sau đây: Cơng ty tìm kiếm số Thời gian Tỷ lệ thu/ GT hợp đồng Giá trị (ngđ ) Lần Lần Lần Lần Hồn thiện phần móng Sau tháng từ lần Hồn thiện phần thơ Bàn giao nhà Cấp "sổ đỏ" 25% 25% 25% 20% 5% 133,781,250 133,781,250 107,025,000 26,756,250 133,781,250 Lần Nhà thấp tầng Thời gian Tỷ lệ thu/ GT hợp đồng Giá trị (ngđ ) Tổng DT (ngđ ) Thời gian Tỷ lệ thu/ GT hợp đồng Giá trị (ngđ ) Lần Hồn thiện phần móng Tiền đất 50% tiền xây dựng 74,547,750 208,329,000 Lần Bàn giao nhà năm… 5% 36,741,375 4,082,375 170,522,625 137,863,625 3.2.2.3 107,025,000 26,756,250 thường huy động ngắn hạn để đáp ứng nhu cầu vốn tức cho việc nộp tiền sử Nhà chung cư dụng đất, toán số hợp đồng thiết kế, khảo sát địa chất, tạm ứng cho Lần Sau tháng từ lần Lần Hoàn thiện phần thô Lần Bàn giao nhà 25% 25% 25% 20% Tỷ lệ thu/ GT hợp đồng Giá trị (ngđ ) Tổng DT (ngđ ) Lần Hoàn thiện phần móng Tiền đất 50% tiền xây dựng 67,100,000 157,274,000 Giải pháp huy động tín dụng ngân hàng Việc huy động tín dụng ngân hàng cho dự án phát triển nhà để bán II Dự án The Gardens 90,174,000 90,174,000 72,139,200 Lần Cấp "sổ đỏ" 5% 18,034,800 Lần Bàn giao nhà 45% nhà thầu thi công xây dựng Phần tín dụng thương mại hoàn trả sau đợt thu tiền theo tiến độ hợp đồng từ người mua nhà Nguồn tín dụng ngân hàng chủ yếu tài trợ ngân hàng thương mại, Cơng ty tài chính, ngồi cịn huy động từ Quỹ tín dụng, có quan hệ tốt huy động từ nguồn cho vay ưu đãi Ngân hàng Phát triển Nhà thấp tầng Thời gian thời gian thuê với mức hợp lý đảm bảo lợi nhuận, đồng thời đảm bảo cho gian chuẩn bị đầu tư, thực đầu tư, tồ nhà có vị trí đẹp, giá rẻ trả tiền Cấp "sổ đỏ" Lần Hoàn thiện phần móng 90,174,000 phần tồ nhà thời gian dài (10 năm, 20 năm… đời dự án) để làm trụ sở cải tạo cho th lại Cơng ty tính tốn giá cho th, thu tiền lần khách hàng thấy lợi ích lớn việc thuê dài hạn này, như: không thời Lần 45% khách hàng lớn, cần trụ sở ổn định như: Ngân hàng, Cơng ty tài chính, Cơng ty chứng khốn, Cơng ty kinh doanh bất động sản… muốn thuê lâu dài nhà, Việt Nam Lần Trong dự án Nhà Cơng ty áp dụng phương thức để vay tiền với Cấp "sổ đỏ" tiến độ số lượng cụ thể sau: 5% 34,596,000 3,844,000 124,770,000 94,018,000 72,139,200 18,034,800 Đối với dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại văn phịng cho th, việc huy động vốn từ khách hàng khó hơn, tính chất khơng ổn định khách hàng, họ thay đổi mặt thương mại văn phòng lúc 89 90 3.12 Giá trị vay tín dụng ngân hàng dự án nhà để bán domino, có thành viên lớn chuỗi gặp khó khăn khả I Dự án The Regal Giá trị ( 1.000 đ ) Khoản mục Chi phí thiết kế Tiền sử dụng đất Chi phí GPMB, hạ tầng tốn bị phá sản Thời gian tín dụng 7,167,851 tháng 167,150,200 tháng 30,694,000 tháng II Dự án The Gardens Khoản mục Chi phí thiết kế Tiền sử dụng đất Chi phí GPMB, hạ tầng nhà hoạt động xây dựng, tiềm ẩn nguy lớn đổ vỡ Trong điều kiện tín dụng thắt chặt, huy động vốn từ người mua nhà khơng thuận lợi hình thức tốt để Công ty tiếp tục triển khai công việc dự án để sớm cung cấp sản phẩm cho thị trường 3.2.2.5 Giá trị Thời gian tín dụng ( 1.000 đ ) 4,586,966 tháng Giải pháp huy động cách phát hành trái phiếu dự án Phát hành trái phiếu dự án áp dụng chủ yếu cho dự án đầu tư xây dựng nhà để bán Theo đó, Cơng ty cần huy động vốn để đầu tư cho dự án 24,228,000 tháng nhà triển khai, Công ty tiến hành phát hành trái phiếu thị trường với thời 4,494,000 tháng gian đáo hạn khoảng từ đến năm, với lãi suất hợp lý, kèm theo quyền mua hộ dự án Đây hình thức áp dụng thời gian gần đây, Đối với dự án xây dựng trung tâm thương mại văn phịng cho th, việc tín dụng ngân hàng bị thắt chặt, hạn chế cho vay bất động sản, quy định huy động tín dụng ngân hàng bắt buộc, phần lớn dự án có Tổng nhà nước khơng cho doanh nghiệp huy động vốn từ khách hàng trước hoàn mức đầu tư lớn, tự thân doanh nghiệp khơng thể có đủ vốn để đầu tư, nhu thành việc xây dựng phần móng cầu vay vốn lớn Việc định đầu tư dự án trung tâm thương mại văn phòng cho thuê cần phải tính tốn chặt chẽ, cụ thể phương án vay vốn: lượng Đối với dự án Nhà The Gardens khu biệt thự The Regal, Công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn áp dụng hình thức vốn, lãi suất, thời gian đáo hạn… đặc biệt lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh, tiêu IRR phải lớn lãi vay nhiều, thường khoảng 28% trở lên 3.2.2.6 Giải pháp huy động vốn thị trường chứng khốn Đây hình thức huy động vốn phổ biến thị trường tài quốc tế, 3.2.2.4 Giải pháp huy động tín dụng thương mại Tín dụng thương mại dự án phát triển nhà chủ yếu việc kéo dài dần trở nên quen thuộc với thị trường Việt Nam Huy động vốn thị trường chứng khoán mục tiêu hầu hết doanh nghiệp hoạt động, thời gian tốn bên B hợp đồng kinh tế, ví dụ hợp đồng mục tiêu hướng tới Công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn Tuy nhiên, để lập dự án, khảo sát địa chất, thiết kế, đặc biệt nhà thầu thi công lắp tiến hành IPO niêm yết cổ phiếu Sở giao dịch, Công ty cần phải cải đặt thiết bị Tín dụng thương mại trở thành phổ biến hoạt động xây dựng, thiện nhiều tiêu báo cáo tài chính, có chiến lược kế hoạch kinh doanh cụ thể, đáp ứng điều kiện niêm yết… Công ty phấn đấu chuỗi tín dụng liên hồn từ chủ đầu tư nợ nhà thầu chính; nhà thầu nợ đến năm 2015 IPO niêm yết cổ phiếu Sở giao dịch chứng khoán TP Hồ nhà thầu phụ, nhà cung cấp vật liệu; nhà thầu phụ lại nợ nhà cung cấp Chí Minh vật liệu khác… Mặt tốt hình thức tín dụng tăng cường mối liên kết 91 92 KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO Với đề tài “Huy động vốn cho dự án bất động sản Công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn” tình hình kinh tế cần Với lý giúp doanh nghiệp huy động vốn từ nguồn phù hợp với chi phí vốn chấp nhận để doanh nghiệp sử dụng hiệu nguồn vốn huy động Đề tài có cấu trúc chương, chương giới thiệu lý thuyết tổng quan huy động vốn với nội dung sau: nguyên tắc huy động vốn, hình thức huy động vốn, nguồn vốn nhân tố tác động đến huy động vốn; chương hai tìm hiểu thực trạng huy động vốn doanh nghiệp đánh giá cách huy động vốn doanh nghiệp sau xem xét điểm mạnh điểm yếu Công ty; chương ba đưa giải pháp huy động vốn cho dự án BĐS lớn doanh nghiệp Sau phân tích chương phân tích nhu cầu vốn dự án Trùng Dương – Thái Sơn như: Dự án Khu Biệt Thự The Regal, dự án khu nhà The Gardens dự án khu Trung tâm Thương mại Trùng Dương – Lotte thấy nguồn vốn chủ sở hữu chưa thức tương sứng với vốn cần huy động cho dự án Nhưng với dự án Trùng Dương – Thái Sơn có đến dự án Khu Biệt Thự The Regal Khu nhà The Gardens dễ dàng cho việc huy động nguồn vốn từ khách hàng, điều thuận lợi cho Công ty công tác Huy động vốn Từ nghiên cứu lý thuyết chương 1, phân tích thực trạng Công ty chương 2, chương tác giả đưa số giải pháp huy động vốn, điều mấu chốt đề tài Những giải phải huy động vốn đưa là: Huy động vốn từ khách hàng mua nhà Biệt thự, huy động vốn từ chủ sở hữu cách phát hành thêm cổ phiếu, huy động vốn tín dụng thương mại từ doanh nghiệp khác có mối quan hệ xây dựng với Trùng Dương – Thái Sơn, huy động vốn từ ngân hàng, huy động vốn phát hàng trái phiếu cuối huy động vốn thị trường chứng khoán cách niêm yết thị trường chứng khoán Vũ Duy Hào Đàm Văn Huệ (2009), Quản trị tài doanh nghiệp, Nhà Xuất Bản Giao Thông Vận Tải Nguyễn Văn Dung (2010), Quản trị dự án đại, Nhà Xuất Bản Tài Chính Phạm Văn Dược, Huỳnh Đức Lộng Lê Thị Minh Tuyết (2011), Phân tích hoạt động kinh doanh, Nhà Xuất Bản Lao Động Nguyễn Văn Thuận (2008), Quản trị tài chính, Nhà Xuất Bản Thống Kê Trương Tuấn Anh (2008), Huy động vốn cho dự án bất động sản Công ty Cổ Phần Thanh Bình Hà Hội Luận văn thạc sĩ, Khoa Quản Trị Kinh Doanh, Đại học Kinh Tế Quốc Dân Thái Thị Tố Trinh (2012), Giải pháp tăng cường huy động vốn ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng – Chi nhánh Bình Định Luận văn thạc sĩ, Khoa Quản Trị Kinh Doanh, Đại học Đà Nẵng Trần Ngọc Thơ, Tài doanh nghiệp đại, Nhà xuất thống kê năm 2003 Trần Thị Minh Thư & Trần Quốc Khánh (2013) ‘Các số đánh giá thị trường bất động sản khả áp dụng Việt Nam’, Kinh tế phát triển, số 196, trang 55 – 66 Lê Quốc Hội (2013) ‘Đầu tư trực tiếp nước vào bất động sản bất ổn kinh tế vĩ mô Việt Nam’, Kinh tế phát triển, số 194, trang 10 – 16 10 Báo cáo tài năm từ 2010-2012, Phịng Tài kế tốn, Cơng ty Cổ Phần Trùng Dương – Thái Sơn