BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH NGUYỄN ANH HOÀNG HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ HÀ NỘI – 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH NGUYỄN ANH HOÀNG HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG CHUYÊN NGÀNH : TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ : 60.34.02.01 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS PHẠM VĂN BÌNH HÀ NỘI - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn công trình nghiên cứu khoa học, độc lập Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng TÁC GIẢ LUẬN VĂN (ký ghi rõ họ tên) Nguyễn Anh Hoàng MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TT Chữ viết tắt BĐS VPBank QSD QSH QSDĐ TMCP TSBĐ ĐGTSBĐ CBĐG Giải nghĩa Bất động sản Ngân hàng Việt Nam ThịnhVượng Quyền sử dụng Quyền sở hữu Quyền sử dụng đất Thương mại cổ phần Tài sản bảo đảm Định giá tài sản bảo đảm Cán định giá DANH MỤC BẢNG BIỂU MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Định giá bất động sản vai trò quan trọng thị trường bất động sản mà có vai trò quan trọng thị trường tài chính, thị trường tiền tệ Nước ta bước vào trình hội nhập kinh tế quốc tế, cần tăng cường biện pháp để phát triển thị trường cách bền vững hiệu Hiện nay, kinh tế nước gặp khó khăn, yêu cầu quan trọng cấp thiết lúc đáp ứng nguồn vốn hoạt động cho thị trường Tín dụng ngân hàng kênh huy động vốn truyền thống góp phần thiết thực vào trình hoạt động phát triển thị trường Nhưng hoạt động cho vay ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro, ngân hàng cho vay đòi hỏi khách hàng vay phải có tài sản chấp, tài sản chấp có giá trị cao đảm bảo quyền bất động sản Do đó, để phục vụ tốt nhu cầu khách hàng vay gắn với nâng cao chất lượng, uy tín việc nâng cao hiệu định giá việc làm quan trọng cần thiết Vì mà hoạt động định giá tài sản đảm bảo ngân hàng thương mại trở nên quan trọng, không để ngân hàng thương mại định cấp tín dụng mà giúp ngân hàng bảo đảm an toàn hạn chế rủi ro hoạt động kinh doanh Hiện nay, công tác định giá bất động sản chấp ngân hàng Việt Nam nói chung và Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng- VPBank nói riêng tồn nhiều bất cập, hạn chế quy định, phương pháp, quy trình định giá, chất lượng đội ngũ cán bộ… làm cho hoạt động cho vay chấp bất động sản đạt hiệu chưa cao Do đó, để hạn chế thiếu sót hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng, học viên chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng” làm đề tài luận văn cao học Mục đích nghiên cứu đề tài - Nghiên cứu sở lý luận định giá bất động sản chấp - Phân tích thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng Từ đó, rút hạn chế nguyên nhân công tác định giá tài sản bảo đảm bất động sản hồ sơ tiến hành thẩm định - Trên sở thực tiễn, đưa giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng Đối tượng, phạm vi phương pháp nghiên cứu đề tài - Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng - Phạm vi nghiên cứu: Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng, thực trạng phân tích giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2014, giải pháp đề xuất định hướng đến năm 2020 Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp vật biện chứng vật lịch sử làm sở phương pháp luận Ngoài ra, luận văn sử dụng thêm: Phương pháp thu thập, Phương pháp phân tích, tổng hợp, Phương pháp khảo cứu tài liệu Luận văn xem xét thực tiễn hoạt động định giá bất động sản tại Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng tham khảo thêm số công trình nghiên cứu lĩnh vực Ý nghĩa khoa học tính thực tiễn đề tài - Hệ thống hóa vấn đề mang tính lý luận hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng - Đánh giá thành tựu, hạn chế hoạt động định giá bất động sản Từ đó, phân tích nguyên nhân gây hạn chế hoạt động định giá bất động sản ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng - Đề xuất số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản 10 đất để xác minh vị trí BĐS chưa đủ đảm bảo độ xác Vì vậy, VPBank cần có quy định bổ sung sơ đồ vị trí BĐS chấp báo cáo định giá tài sản bảo đảm để xác định vị trí tài sản, từ định giá đối tượng BĐS chấp  Quy định cách xác định giá trị nhà công trình gắn liền với đất Trong giá trị BĐS chấp, giá trị nhà thường chiếm tỷ lệ nhỏ so với giá trị QSD đất Tuy vậy, mà CBĐG đánh giá hời hợt, coi nhẹ giá trị nhà, tài sản khác gắn liền với đất Không đất, giá trị nhà công trình đất bị hao mòn giảm dần theo thời gian Vì vậy, định giá CBĐG cần quan tâm đến vấn đề Hiện cách xác định giá trị lại nhà đơn dựa vào giá trị lại cấu trúc có tuổi thọ dài, điều dẫn đến giá trị lại nhà thiếu xác Do đó, VPBank cần bổ sung thêm quy định cách xác định giá trị nhà công trình đất theo thời hạn sử dụng công trình xây dựng theo thiết kế Ngoài ra, định giá công trình gắn liền với đất, chuyên viên định giá tài sản phải vào hóa đơn chứng từ xây dựng công trình Việc VPBank quy định thời gian khấu hao công trình đất từ 10-15 năm chưa thực hợp lý Hiện nay, Nhà nước có quy định công trình BĐS thời gian khấu hao từ 30-50 năm Trên thực tế có công trình có thời gian khấu hao lâu nhiều Để xác định tỷ lệ hao mòn, cần vào thời gian mà công trình đưa vào sử dụng tuổi thọ kinh tế công trình theo thiết kế Biện pháp để giảm bớt rủi ro cho ngân hàng VPBank cộng thêm số năm mà công trình chấp vào thời gian đưa vào sử dụng chia cho tuổi thọ kinh tế để tìm tỷ lệ hao mòn phù hợp - VPBank cần có quy định cụ thể điều kiện áp dụng phương pháp tỷ lệ điều chỉnh, cách xác định nguyên giá, giá trị lại 91 công trình xây dựng… thông qua việc xác định đơn giá đất, đơn giá xây dựng cập nhật, áp dụng văn nhà nước, Bộ xây dựng có liên quan như: Quyết định 1326/2011/QĐ-BXD, Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam số 733/2006, để xác định tỷ lệ kết cấu chất lượng lại, giúp việc áp dụng phương pháp chi phí thuận lợi hơn, đưa mức giá công trình xây dựng xác 3.3.2 Hoàn thiện máy nhân thực công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng Nhân lực yếu tố hàng đầu góp phần tạo nên thành công doanh nghiệp, tổ chức Đối với ngân hàng vậy, hiệu công tác định giá phụ thuộc nhiều vào trình độ chuyên môn, lực, kinh nghiệm, đạo đức nghề nghiệp cán định giá, việc định giá BĐS chấp Trong điều kiện nay, mà hệ thống pháp lý chưa hoàn chỉnh, thị trường BĐS trầm lắng, biến động thất thường, VPBank lại phải xây dựng chiến lược đào tạo nguồn nhân lực phù hợp, đồng thời đẩy mạnh việc nâng cao kiến thức tổng hợp, trình độ chuyên môn cho cán định giá để bước nâng cao hiệu công tác định giá TSBĐ nói chung BĐS nói riêng Công tác phát triển nguồn nhân lực hành động trọng tâm chiến lược phát triển ngân hàng Tại VPBank, cán làm việc môi trường động, chuyên nghiệp, đào tạo nâng cao nghiệp vụ với hội thăng tiến mở rộng cho thành viên ngân hàng Những vấn đề trì, phát triển thực tốt đem lại hiệu cao cho công tác định giá, cho hoạt động kinh doanh ngân hàng, cho việc nâng cao thị phần, uy tín nên VPBank cần trọng, quan tâm mức, phát huy mở rộng tương lai Các hình thức đào tạo là: - Cử cán tham giá lớp tập huấn Ngân hàng nhà nước, 92 VPBank, phủ tổ chức phi phủ nhằm nâng cao lực tổ chức, quản lí điều hành nắm bắt cập nhật văn pháp quy, nghị định thông tư cấp có thẩm quyền VPBank nên cử cán học lớp nghiệp vụ kỹ thuật, xây dựng để nắm bắt thông số kỹ thuật cần thiết, phương pháp xác định giá trị công trình dở dang, giúp cán tín dụng chủ động việc thẩm định dự án đơn vị thi công công trình - Tại ngân hàng thường xuyên mở lớp đào tạo để nâng cao chuyên môn nghiệp vụ cho cán nhân viên, khóa đào tạo cần đa dạng, cụ thể hóa cho phù hợp với đối tượng cán bộ, đồng thời sâu vào kiến thức, kỹ cần thiết, tránh tình trạng dàn trải, không chuyên sâu - Tạo điều kiện cho cán công nhân viên, cán định giá tham gia khóa đào tạo chứng lĩnh vực ngân hàng, chuyên ngành định giá tài sản… sở đào tạo có uy tín trường đại học, trung tâm giáo dục nhà nước công nhận Tạo điều kiện cấp kinh phí cho nhân viên theo học khóa đào tạo thẩm định viên thi lấy thẻ thẩm định viên, chữ ký nhân viên thẩm định có giá trị pháp lý, đồng thời góp phần giúp thẩm định viên thấy vai trò trách nhiệm thân công việc - Thường xuyên tổ chức buổi toạ đàm, khuyến khích tham luận khó khăn, vướng mắc, hay kinh nghiệm quí báu, thiết thực việc thực quy chế cho vay, tuân thủ quy định đảm bảo tiền vay Từ đó, lãnh đạo cập nhật tâm tư, nguyện vọng nhân viên, tập hợp nhiều ý kiến đề xuất, đưa giải pháp kịp thời nhằm nâng cao chất luợng tín dụng hiệu công tác thẩm định - Tổ chức lớp bồi dưỡng ngắn ngày phương pháp định giá tài sản đảm bảo, tạo điều kiện tốt cập nhật thông tin thị trường giá cả, văn pháp lý cho nhân viên thẩm định, đảm bảo chuyên viên thẩm định cập nhật xu hướng biến động giá khả chuyển nhượng tài sản 93 thị trường bất động sản Thúc đẩy trao đổi thông tin, kinh nghiệm nhân viên thẩm định với nhau, người có kinh nghiệm người chưa có có kinh nghiệm - Trong bối cảnh mở rộng kinh tế nay, nhu cầu vay vốn lớn, khối lượng công việc định giá TSBĐ, BĐS nhiều Do cần phải tuyển thêm nhân viên cho phòng nên trọng tuyển người học chuyên ngành, thêm nhiều chi phí đào tạo Kết hợp đồng thời với hình thức đào tạo, VPBank cần đề cao đạo đức nghề nghiệp nhân viên: đạo đức nghề nghiệp nhân viên thẩm định cần phải đặt lên hàng đầu, nhân viên làm việc tư lợi, không khách quan làm sai lệch kết thẩm định 3.3.3 Hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản chấp Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng Trong trình làm việc, Học viên nhận thấy VPBank chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh kết hợp phương pháp so sánh phương pháp chi phí để định giá BĐS chấp Trong số trường hợp điều tỏ không phù hợp, đồng thời trình tính toán giá trị BĐS chấp tồn nhiều vấn đề cần giải quyết, VPBank cần: - Sử dụng đa dạng, linh hoạt phương pháp định giá: tiến hành định giá số BĐS khách sạn hay tài sản hình thành từ vốn vay sử dụng vào hoạt động mang lại lợi nhuận nên áp dụng kết hợp với phương pháp thu nhập, thặng dư để định giá BĐS + Đối với công trình xây dựng có mục đích sử dụng cho thuê có khả sinh lời tương lai cho chủ sở hữu cần sử dụng phương pháp thặng dư làm phương pháp định giá + Đối với tài sản hình thành từ vốn vay nên dự báo khoản lợi nhuận mà chúng mang lại cho chủ sở hữu Phải định giá dựa vào giá trị thị 94 trường, không nên ỷ lại vào số liệu kế toán theo giá toán công trình chúng bị thổi phồng mức so với thực tế Việc dự báo khoản lợi nhuận mà BĐS mang lại cách dựa vào lợi nhuận trung bình ngành mà chủ sở hữu muốn đưa BĐS vào hoạt động - Cần tìm kiếm thông tin so sánh phù hợp, đảm bảo có BĐS so sánh, BĐS so sánh phải có đặc điểm tương đồng, đảm bảo tính chất so sánh với BĐS cần định giá, tiến hành khảo sát không với BĐS cần định BĐS so sánh, không nên sử dụng nhiều thông tin rao bán mà chưa có giao dịch diễn - Khi có so sánh, điều chỉnh định, cần phân tích sâu xu hướng biến động giá khả chuyển nhượng BĐS chấp, không nêu yếu tố mà không phân tích, phục vụ cho trình lập luận, đưa mức giá - Không xem xét đến yếu tố vị trí, tình trạng pháp lý mà phải xét đến nhiều yếu tố khác như: điều kiện điều khoản giao dịch, hạ tầng kinh tế, hạ tầng kỹ thuật, môi trường, an ninh xã hội… trình xác định giá trị BĐS - Kết hợp, so sánh giá trị BĐS định giá theo quy định nhà nước giá trị BĐS có tham khảo thị trường để đưa mức giá phù hợp nhất, vừa thỏa mãn nhu cầu khách hàng, vừa hạn chế rủi ro cho ngân hàng - Quá trình định giá cần tuân thủ nguyên tắc đóng góp tức trình định giá cần đánh giá kết hợp giá trị Quyền sử dụng đất giá trị công trình xây dựng đất - Khi định giá BĐS chấp, cán định giá phải dùng nguyên tắc sử dụng tốt hiệu xuyên suốt trình định giá - Xác định đơn giá xây dựng công trình xây dựng đất phải dựa vào hóa đơn chứng từ thực tế trình xây dựng khách hàng cung cấp đối chiếu với tình hình thực tế để xác định giá công trình xác 95 - Định giá BĐS chấp phải tính đến tỷ lệ lạm phát, giá trị theo thời gian tiền - Áp dụng kỹ thuật định giá, phương tiện kỹ thuật vào trình làm việc, ước lượng, tính toán, xác định giá trị BĐS chấp - Thể khó khăn, hạn chế trình thu thập thông tin, tìm kiếm BĐS so sánh, điều kiện làm việc, áp lực thời gian nói chung yếu tố ảnh hưởng tới kết định giá báo cáo định giá 3.3.4 Hoàn thiện quy trình định giá BĐS chấp Hiện nay, trước nhu cầu vay vốn ngày nhiều đa dạng, cạnh tranh tổ chức tín dụng lớn, đòi hỏi ngân hàng phải có quy trình định giá hoàn chỉnh Định giá sở để tiến hành việc cho vay vốn, thấy hoạt động có tính chất quan trọng Quy trình định giá cần tiến hành cách nghiêm túc từ khâu tiếp nhận yêu cầu định giá hoàn thành báo cáo định giá Nếu có quy trình chuẩn giúp cho cán định giá thực công việc nhanh chóng, thuận lợi xác Quy trình định giá VPBank tương đối hoàn chỉnh, nhiên có đặc điểm cán định giá thường làm ngắn gọn bước quy trình Lập báo cáo định giá bước quan trọng để xác định giá trị BĐS, xong bước nhiều tồn phải khắc phục Để đảm bảo công tác định giá thực nhanh chóng nên việc thu thập, xử lý thông tin thị trường hạn chế, việc điều chỉnh yếu tố liên quan đến giá trị giao dịch BĐS, đặc điểm BĐS mang tính chủ quan Do vậy, để định giá xác, cán định giá cần chủ động tìm kiếm thêm thông tin thị trường sử dụng triệt để chứng thị trường để kết định giá khách quan Bên cạnh đó, xác định tỷ lệ % điều chỉnh yếu tố liên quan đến giá trị giao dịch BĐS nên quan tâm đến thời điểm giao dịch BĐS, đưa dự báo điều chỉnh dựa yếu tố CPI, lãi suất huy động… đảm bảo giá trị thị trường BĐS mục tiêu 96 Đối với tỷ lệ % điều chỉnh yếu tố liên quan đến đặc điểm BĐS nên nhìn nhận, phân tích, tính toán kỹ lưỡng Ngoài ra, việc lựa chọn phương pháp định giá, chuyên viên chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp Hai phương pháp lại phương pháp chi phí thu nhập chưa sử dụng nhiều để đối chiếu kết Để đảm bảo tính xác cho kết định giá, cần kết hợp cách phù hợp phương pháp, không nên sử dụng phương pháp 3.3.5 Một số giải pháp khác  Xây dựng, phát triển hoàn thiện kho liệu giá bất động sản Đây giải pháp cần thực toàn hệ thống ngân hàng Trong chế thị trường, thông tin BĐS thay đổi, biến động Vì vậy, để định giá xác giá trị BĐS chấp ta phải lưu trữ phân tích thông tin từ thị trường, từ chọn lọc thông tin cần thiết phục vụ cho công tác định giá Vì hồ sơ định giá nhiều, giai đoạn thị trường cần nguồn vốn nay, có hồ sơ cần định giá lại theo định kỳ, lượng thông tin nhiều có trùng lặp Để tránh việc tốn thời gian, công sức, hoạt động thẩm định ngân hàng cần thiết phải có hệ thống sở liệu phục vụ tìm kiếm thông tin cách nhanh chóng Dựa vào hệ thống thông tin này, chuyên viên định giá phân tích tình hình thị trường, đưa dự báo giá BĐS tương lai, đồng thời tra cứu, lấy thông tin nhanh, đảm bảo thông tin phong phú, xác có việc tìm kiếm internet Trên sở nhận thức tầm quan trọng thông tin hoạt động định giá cần tiến hành hệ thống sở liệu phục vụ cho hoạt động định giá Để làm cần: - Phân vùng lưu trữ liệu vùng, địa phương cụ thể Có cán kiểm tra, giám sát chất lượng thông tin, yêu cầu đơn vị phải có trách nhiệm với thông tin đưa lên - Xây dựng phần mềm quản lý thông tin hữu hiệu với tính quản lý lưu 97 trữ xử lý thông tin để hỗ trợ việc cập nhật, lưu trữ xử lý thông tin hiệu Bên cạnh đó, cần lưu ý đến việc bảo mật thông tin, tránh trường hợp phần mềm liệu bị xâm nhập, phá hoại - Các thông tin thu thập cần lưu trữ máy tính cách hệ thống, có logic để cần tra cứu để sử dụng tìm cách dễ dàng  Nâng cao chất lượng thu thập xử lý thông tin phục vụ cho hoạt động định giá Để tăng tính xác kết định giá, chuyên viên định giá cần điều tra nghiên cứu kỹ thông tin thị trường, sau phân tích xử lý thông tin thu thập thật cẩn thận, tỷ mỷ Công việc đòi hỏi chuyên viên định giá phải có kỹ năng, trình độ kinh nghiệm công tác định giá BĐS để từ đưa mức giá hợp lý, sát với giá trị thực BĐS thị trường Với thông tin khách hàng cung cấp BĐS chấp cần phải kiểm tra, tham khảo ý kiến hộ dân xung quanh đó, xem BĐS có vấn đề đáng ngại hay không xác minh lại thông tin Với thông tin cán định giá thu thập từ internet, báo chí, điều tra thực tế khu vực BĐS tọa lạc chưa xác, sai lệch, cần phải tiến hành điều chỉnh lại thông tin đó, đảm bảo thông tin thu thập xác, đầy đủ phục vụ cho trình định giá Các thông tin để so sánh BĐS cần phải thu thập từ BĐS trở lên, chuyên viên định giá cần đầu tư thời gian thu thập BĐS giao dịch thị trường thời gian gần với thời điểm định giá, thông tin BĐS giao bán dùng để tham khảo Ngoài ra, chuyên viên nên kết hợp với nguồn thông tin từ báo chí Đây nguồn thông tin bổ sung, hoàn thiện cho hệ thống thông tin tín dụng Báo chí thực chức cung cấp thông tin khách quan cho công chúng nên phản ánh đầy đủ kiện, vấn đề diễn đời sống xã hội 98  Cung cấp trang thiết bị kĩ thuật đầy đủ cho chuyên viên định giá bất động sản Ngoài nhân tố người đóng vai trò vô quan trọng hoạt động định giá máy móc thiết bị coi phần thiếu hoạt động định giá, giúp cho việc lưu trữ, xử lý thông tin cách có hệ thống xác tạo điều kiện cho việc định giá BĐS nhanh Hiện nay, công cụ tác nghiệp chưa cung cấp đầy đủ cho chuyên viên định giá, chuyên viên định giá phải sử dụng chung máy ảnh nên hình ảnh cụ thể BĐS chấp chụp qua điện thoại chưa thể rõ ràng đặc điểm BĐS Do vậy, thông tin vị trí đất, thông tin đặc điểm, cấu trúc công trình đất, sở hạ tầng, điều kiện kinh doanh…nơi BĐS tọa lạc cụ thể hồ sơ định giá Chính vậy, gây khó khăn cho người phê duyệt báo cáo kết định giá hình ảnh BĐS định giá cách trực quan Trang bị công nghệ đại, lắp đặt phần mềm tiện ích, có khả tích hợp thông tin từ phòng ban, từ nhiều nguồn khác nhau, đảm bảo vừa cung cấp thông tin cách nhanh chóng, xác, vừa tiết kiệm chi phí, thời gian, công sức cho cán định giá 3.4 KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG 3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước - Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu đưa văn hướng dẫn cụ thể hoạt động tín dụng Qua đó, ngân hàng nói chung VPBank nói riêng có sở pháp lý dễ dàng việc cho vay hình thức chấp tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng có nhu cầu vay vốn - Ngân hàng Nhà nước cần tạo môi trường hành lang pháp lý thông thoáng, đồng linh hoạt, nhanh chóng hoàn thiện văn luật, đặc biệt văn hướng dẫn tài sản bảo đảm, chấp giúp cho ngân hàng cấp thực đúng, góp phần nâng cao chất lượng hoạt động định giá 99 hoạt động cho vay ngân hàng - Nâng cao chất lượng thông tin để cung cấp cho khách hàng, giúp cho ngân hàng có sở mở rộng hoạt động tín dụng cách có hiệu hạn chế rủi ro tín dụng hơn, thông tin xác mở rộng tín dụng dễ dàng rủi ro thấp Chính lẽ mà Ngân hàng Nhà nước cần tích cực cải thiện nâng cao chất lượng thông tin Trung tâm thông tin tín dụng phát huy hiệu hoạt động trung tâm 3.3.2 Kiến nghị với quan Nhà nước khác  Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà Hiện nay, nước nhiều nhà, đất chưa cấp QSD đất QSH nhà Thực trạng nhiều nguyên nhân Sở Tài nguyên Môi trường địa phương có giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp GCNQSD đất GCNQSH nhà Ví dụ sở ủy quyền cho cấp quận/huyện có thẩm quyền việc xét cấp giấy chứng nhận, hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất trường hợp chứng minh tính hợp pháp, sử dụng ổn định tranh chấp nhà đất Đây tín hiệu đáng mừng ngành ngân hàng, tốc độ cấp giấy chứng nhận đẩy mạnh trường hợp có đủ điều kiện chấp vay vốn tăng lên, quy mô tín dụng mở rộng, ngân hàng ngày phát triển lớn mạnh  Ban hành văn pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản chấp Trong định giá BĐS chấp, văn pháp luật hành hướng dẫn: trường hợp đơn giản bên tự thoả thuận giá trị tài sản chấp, trường hợp phức tạp thuê tổ chức có thẩm quyền định giá (thường thuê quan kiểm toán, Sở địa nhà đất) tổ chức thuê chưa có phương pháp định giá thống quy định văn Nhà nước Thế chấp BĐS phận hoạt động thị trường BĐS, thị 100 trường BĐS hình thành phát triển việc có phương pháp định giá nói chung định giá BĐS nói riêng cần thiết cấp bách Đề nghị Chính phủ với bộ, ngành liên quan nghiên cứu ban hành văn pháp luật đáp ứng yêu cầu  Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Hiện nay, Nhà nước chưa có văn thức quy định rõ đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành thị trường BĐS Công tác quy hoạch sử dụng đất tập trung quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho khu vực thiếu công khai gây khó khăn cho công tác định giá việc xác định quy hoạch nơi BĐS tọa lạc Thủ tục phiền hà, thiếu quán nhận thức công tác quản lý BĐS… yếu tố cản trở giao dịch trực tiếp người mua, người bán cách quy thị trường BĐS Để quản lý thúc đẩy thị trường phát triển, trước mắt quan Nhà nước cần kiểm tra, hạn chế giao dịch mua bán trao tay BĐS, quy định giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch Xóa bỏ thị trường ảo, không cho phép chuyển đổi quản lý Nhà nước giải pháp có tính chất lâu dài toàn cục là: + Sửa đổi quyền tổ chức Nhà nước cá nhân mua bán nhà đất luật hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho Nhà nước đất + Tạo lập hàng hoá cho thị trường BĐS, điều việc tăng cường công khai công tác quy hoạch, quy hoạch khu đô thị hoá nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, nguồn đất cho thị trường BĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá BĐS chấp + Giá yếu tố quan trọng hàng đầu thị trường BĐS Nhà nước cần nghiên cứu đưa chế lãi suất phù hợp, nên quy định giao dịch phải theo chế giá, phân chia theo đối tượng sử dụng Giải pháp cho vấn đề không khác tổ chức công bố rộng rãi thông tin liên quan đến đất đai loại BĐS khác 101 Ban hành bảng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà BĐS loại hàng hoá đặc biệt, cung BĐS thường biến động chậm so với biến động cầu BĐS Trong thị trường BĐS nước ta nay, việc xác định cung, cầu BĐS thị trường việc khó khăn làm đủ thông tin, giao dịch BĐS Vì vậy, BĐS chấp ngân hàng vào khung giá Nhà nước để xác định giá trị giá trị BĐS thấp, không đáp ứng nhu cầu vốn vay khách hàng, điều khách hàng phía ngân hàng không muốn Do vậy, để cải thiện tình hình ngân hàng thường xác định giá BĐS chấp theo nhận định mình, việc tồn khung giá mới, tương ứng với thị trường để làm sở mong mỏi ngân hàng Để đảm bảo việc định giá sát với thực tiễn hơn, khung giá có biên độ dao động phù hợp giúp cho giá trị BĐS chấp không chênh lệch so với giá thị trường thời điểm định giá không thấp phát mại để thu nợ Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà bộc lộ bất cập thực tế nay, bất cập mức giá quy định thấp so với tình hình thị trường Để xoá bỏ điều này, Chính phủ, Bộ, ngành cần phối hợp với để ban hành khung giá khác phù hợp  Cải cách hành thành lập quan định giá bất động sản Hiện nay, Chính phủ quan chức nỗ lực nhiều biện pháp thúc đẩy quản lý thị trường BĐS Trong thị trường BĐS, giá BĐS quan trọng, quan trọng việc quản lý đất đai, phục vụ cho quản lý Nhà nước đất đai thông qua điều tra, xác định giá loại đất với mục đích khác thị trường Vì vậy, tồn quan chuyên định giá BĐS cần thiết Cơ quan làm tham mưu cho quan, tổ chức thường xuyên có liên quan đến vấn đề định giá, chịu trách nhiệm trước pháp luật kết luận 102 KẾT LUẬN Định giá bất động sản chấp việc làm có ý nghĩa quan trọng Ngân hàng Thẩm định giá Việt Nam nói chung hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng nói riêng xuất muộn so với nước thê giới Tiếp thu kinh nghiệm từ tổ chức thẩm định giá nước trước, vận dụng linh hoạt vào thị trường nước làm minh bạch phát triển thị trường bất động sản đồng thời góp phần tăng trưởng cho kinh tế Đặc biệt tổ chức tín dụng Ngân hàng nước, hoạt động định giá tảng sở để ngân hàng thực phê duyệt cấp tín dụng, đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng Luận văn cho thấy sở lý luận định giá BĐS chấp, thực trạng hoạt động định giá BĐS chấp, thành tựu đạt được, tồn hoạt động định giá BĐS chấp, từ đưa số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS chấp Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng Trong kinh tế nay, mà sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, hộ cá thể cá nhân kinh doanh gặp khó khăn nhu cầu vốn để phục vụ, hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh cần thiết Vì vậy, nâng cao hiệu định giá việc làm quan trọng Để làm điều cần phải xác định rõ đặc điểm, phương pháp vận dụng định giá bất động sản chấp cách logic, có hiệu Từ đó, ngân hàng có định cấp tín dụng xác đáp ứng nhu cầu khách hàng Em xin chân thành cảm ơn TS Phạm Văn Bình tận tình giúp đỡ em hoàn thành luận văn 103 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Luật dân 2015, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội Bộ tài Tài liệu bồi dưỡng chuyên ngành thẩm định giá Đại học Kinh tế quốc dân (2010) Định giá Bất động sản; chuyên đề tổng quan dịch vụ định giá Bất động sản, Quy trình phương pháp định giá Bất động sản, Định giá số Bất động sản hồ sơ định giá Nguyễn Minh Kiều Tín dụng thẩm định tín dụng ngân hàng, NXB Tài chính, năm 2007 TS Nguyễn Minh Hoàng Định giá tài sản, Học viện tài năm 2006 Luật đất đai 2013, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội Luật Giá năm 2012, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội Luật kinh doanh bất động sản 2014, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng (2011) Báo cáo thường niên 2011 10 Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng (2012) Báo cáo thường niên 2012 11 Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng (2013) Báo cáo thường niên 2013 12 Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng (2014) Báo cáo thường niên 2014 13 Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng (2014) Hướng dẫn định giá tài sản đảm bảo 14 Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng (2014) Hướng dẫn việc nhận TSBĐ Bất động sản 15 Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng (2014) Quy định bảo đảm tiền vay 16 Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng (2012) Quy trình định giá tài sản đảm bảo 17 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đăng ký giao dịch bảo đảm 18 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP giao dịch bảo đảm 19 Phòng Quản lý tài sản bảo đảm Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (2014) Danh mục tài sản bảo đảm 20 Website: a www.vpbank.com.vn b www.thamdinhgia.vn c www.vnrea.vn d www.vva.org.vn 104 105