ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ PHẠM THANH HẢI QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH Hà Nội - 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ PHẠM THANH HẢI QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 60 34 04 10 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN XUÂN THIÊN XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG XÁC NHẬN CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN PGS.TS Lê Danh Tốn PGS.TS Nguyễn Xuân Thiên Hà Nội - 2015 LỜI CAM KẾT Tôi xin cam kết Luận văn tốt nghiệp hoàn toàn kết học tập, nghiên cứu thân Nếu có sai, xin chịu hoàn toàn trách nhiệm Hà Nội, ngày 25 tháng năm 2015 Học viên Phạm Thanh Hải LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình nghiên cứu thực luận văn vừa qua, nhận nhiều quan tâm đóng góp ý kiến, động viên, giúp đỡ từ phía gia đình, người thân, thầy cô, bạn bè, … Chính thế, trang luận văn này, xin gửi lời cảm ơn trân trọng chân thành đến tất người Đầu tiên, xin cảm ơn đến Quý thầy cô Khoa Kinh tế trị, Trường Đại học Kinh tế, Quý thầy cô thính giảng thuộc Trường Đại học Kinh tế trường khác, truyền đạt kiến thức bổ ích suốt trình học tập theo chương trình cao học Tiếp đến, xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Xuân Thiên, người hướng dẫn khoa học, với lòng nhiệt tâm, tận tụy đầy trách nhiệm giúp đỡ thực luận văn Xin chân thành cảm ơn đến anh chị em lớp cao học Quản lý kinh tế khóa 21 sát cánh, chia sẻ giúp đỡ suốt trình học tập thực luận văn Tôi không quên cảm ơn đồng chí lãnh đạo, cán quan UBND tỉnh Nghệ An, UBND thành phố Vinh đồng nghiệp, đồng chí UBND phường Vinh Tân giúp đỡ hoàn thành luận văn Do thời gian lực hạn chế nên trình nghiên cứu tránh khỏi thiếu sót, kính mong Quý thầy cô người góp ý để tiếp tục bổ sung, chỉnh lý để luận văn hoàn thiện Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, người thân giúp đỡ, động viên nhiều suốt trình học tập nghiên cứu khoa học Xin chân thành cảm ơn! Phạm Thanh Hải MỤC LỤC MỤC LỤC i DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT .iv DANH MỤC CÁC BẢNG .iv DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ iv PHẦN MỞ ĐẦU 1 Về tính cấp thiết đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu .2 2.1 Mục đích .2 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Error! Bookmark not defined Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu: Error! Bookmark not defined Đóng góp đề tài Error! Bookmark not defined Kết cấu luận văn Error! Bookmark not defined Chƣơng Error! Bookmark not defined TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢNError! Bookmark not defined 1.1 Tình hình nghiên cứu đề tài Error! Bookmark not defined 1.2 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu: Error! Bookmark not defined 1.2.1 Tổng quan TTBĐS: Error! Bookmark not defined 1.2.2 Quản lý nhà nước thị trường bất động sảnError! Bookmark not defined 1.2.3 Vai trò Nhà nước TTBĐS Error! Bookmark not defined 1.3 Kinh nghiệm quản lý TTBĐS số địa phƣơng học kinh nghiệm Error! Bookmark not defined 1.3.1 Kinh nghiệm quản lý TTBĐS số địa phươngError! Bookmark not defined 1.3.2 Bài học kinh nghiệm Error! Bookmark not defined Tiểu kết Chƣơng Error! Bookmark not defined Chƣơng Error! Bookmark not defined i PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ KHUNG KHỔ PHÂN TÍCH Error! Bookmark not defined 2.1 Phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc áp dụng: Error! Bookmark not defined 2.2 Khung khổ phân tích: Error! Bookmark not defined 2.3 Nguồn thông tin tƣ liệu số liệu: Error! Bookmark not defined Tiểu kết chƣơng Error! Bookmark not defined Chƣơng Error! Bookmark not defined THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN Error! Bookmark not defined 3.1 Địa điểm nghiên cứu Error! Bookmark not defined 3.1.1 Đặc điểm tự nhiên thành phố Vinh Error! Bookmark not defined 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Vinh: Error! Bookmark not defined 3.2 Quá trình phát triển thực trạng TTBĐS địa bàn thành phố Vinh Error! Bookmark not defined 3.2.1 Tổng quan trình phát triển TTBĐS thành phố Vinh Error! Bookmark not defined 3.2.2 Thực trạng TTBĐS thành phố Vinh Error! Bookmark not defined 3.3 Thực trạng quản lý Nhà nƣớc TTBĐS địa bàn thành phố Vinh Error! Bookmark not defined 3.3.1 Hệ thống quan quản lý TTBĐS địa bàn thành phố Vinh Error! Bookmark not defined 3.3.2 Thực trạng quản lý Nhà nước thị trường đất đai địa bàn thành phố Vinh Error! Bookmark not defined 3.3.3 Thực trạng quản lý Nhà nước thị trường nhà địa bàn thành phố Vinh Error! Bookmark not defined 3.4 Một số kết đạt đƣợc, tồn tại, hạn chế nguyên nhân tồn hạn chế quản lý Nhà nƣớc TTBĐS địa bàn thành phố Vinh Error! Bookmark not defined 3.4.1 Một số kết đạt quản lý Nhà nước TTBĐS địa bàn thành phố Vinh Error! Bookmark not defined ii 3.4.2 Những tồn tại, hạn chế quản lý Nhà nước TTBĐS địa bàn thành phố Vinh Error! Bookmark not defined 3.4.3 Nguyên nhân tồn tại, hạn chế Error! Bookmark not defined Tiểu kết Chƣơng Error! Bookmark not defined Chƣơng Error! Bookmark not defined KIẾN NGHỊ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ TTBĐS TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN Error! Bookmark not defined 4.1 Bối cảnh ảnh hƣởng đến phát triển TTBĐS địa bàn thành phố Vinh Error! Bookmark not defined 4.1.1 Sự bất ổn kinh tế khủng hoảng tài khủng hoảng nợ công, nợ xấu Error! Bookmark not defined 4.1.2 Nhà nước tăng cường biện pháp kích cầu, giải cứu TTBĐS Error! Bookmark not defined 4.2 Quan điểm định hƣớng quản lý TTBĐS địa bàn thành phố Vinh Error! Bookmark not defined 4.2.1 Quan điểm định hướng chung phát triển Kinh tế - Xã hội thành phố Vinh Error! Bookmark not defined 4.2.2 Quan điểm định hướng phát triển TTBĐS địa bàn thành phố Vinh Error! Bookmark not defined 4.2.3 Quan điểm định hướng quản lý TTBĐS địa bàn thành phố Vinh Error! Bookmark not defined 4.3 Các giải pháp chủ yếu để hoàn thiện quản lý TTBĐS địa bàn thành phố Vinh Error! Bookmark not defined 4.3.1 Các giải pháp UBND tỉnh Nghệ An Error! Bookmark not defined 4.3.2 Các giải pháp UBND thành phố Vinh Error! Bookmark not defined Tiểu kết Chƣơng Error! Bookmark not defined PHẦN KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined TÀI LIỆU THAM KHẢO iii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT Chữ viết tắt/ký hiệu Cụm từ dầy đủ BĐS Bất động sản ĐKKD Đăng ký kinh doanh HHBĐS Hàng hóa bất động sản NXB Nhà xuất QLNN Quản lý Nhà nước QSDĐ Quyền sử dụng đất TTBĐS Thị trường bất động sản UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng Tổng hợp trạng phân kỳ sử dụng đất thành phố Vinh phân theo mục đích sử dụng đến năm 2020 Error! Bookmark not defined Bảng 2: Quy hoạch đất đến năm 2020 Error! Bookmark not defined Bảng 3: Giá đất số dự án địa bàn thành phố Vinh.Error! Bookmark not defined Bảng 4: Quy mô số dự án khu đô thị địa bàn thành phố Vinh Error! Bookmark not defined DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 1: Tăng trưởng GDP năm gần (đơn vị: %).Error! Bookmark not defined Hình 2: Chỉ số giá tiêu dùng Việt Nam Error! Bookmark not defined Hình 3: Tín dụng lãi vay bình quân Error! Bookmark not defined Hình 4: Tăng trưởng tín dụng lạm phát Error! Bookmark not defined Hình 5: Tăng trưởng tín dụng tỷ lệ nợ xấu Error! Bookmark not defined iv Hình 6: Tỷ lệ doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ (đơn vị: %)Error! not defined v Bookmark PHẦN MỞ ĐẦU Về tính cấp thiết đề tài Từ kinh tế nước ta bước vào công đổi mới, nhiều loại thị trường hình thành phát triển, chúng góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội có tiến rõ rệt mặt chất lượng Tuy nhiên, TTBĐS nước ta tồn nhiều hạn chế khiếm khuyết hoạt động thị trường lẫn công tác quản lý Nhà nước Thực tế cho thấy, bên cạnh thị trường quy, hoạt động thị trường phi quy "nổi lên" thách thức công tác quản lý nhà nước (QLNN) lĩnh vực toàn xã hội; thị trường phi thức nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ công xã hội, loạt tượng tiêu cực tham nhũng, rửa tiền… Hơn nữa, kinh tế nước ta hướng tới tăng trưởng, xóa đói, giảm nghèo công xã hội Do đó, việc tăng cường QLNN để hạn chế tiêu cực, đưa TTBĐS phát triển hướng xuất đòi hỏi thiết Thành phố Vinh trung tâm trị kinh tế, văn hoá - xã hội tỉnh Nghệ An, có vị trí phía Đông - Nam tỉnh, phía Bắc Đông giáp huyện Nghi Lộc, phía Nam giáp huyện Nghi Xuân tỉnh Hà Tĩnh, phía Tây giáp huyện Hưng Nguyên Vinh cách thủ đô Hà Nội khoảng 295km phía Bắc, cách thành phố Hồ Chí Minh khoảng 1.447 km phía Nam, tổng diện tích tự nhiên 104,97 km2, quy mô dân số khoảng 435.208 người, gồm 16 phường xã (22) Theo Nghị số 26-NQ/TW ngày 30/7/2013 Bộ Chính trị phương hướng, nhiệm vụ phát triển tỉnh Nghệ An đến năm 2020 ngày 14/01/2015, Thủ tướng Chính phủ có Quyết định số 52/QĐ-TTg Phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An đến năm 2030, tầm nhìn 2050 Vinh xác định trung tâm trị, kinh tế, văn hóa xã hội đầu mối giao lưu tỉnh Nghệ An Đầu tàu tăng trưởng giải nhiệm vụ trọng yếu phát triển kinh tế tỉnh Nghệ An vùng Bắc Trung bộ; trung tâm vùng Bắc Trung Bộ lĩnh vực: tài chính, thương mại, du lịch, khoa học - công nghệ, công nghệ thông tin, công nghiệp công nghệ cao, y tế, văn hóa, thể thao, giáo dục - đào tạo Có vị trí quan trọng an ninh - quốc phòng, đầu mối giao thông quốc gia, quốc tế Với định hướng phát triển phát triển đó, thành phố Vinh đứng trước sức ép phát triển kinh tế, mở cửa hội nhập, xuất nhiều vấn đề gia tăng dân số học, việc làm, nhà ở, "tác nhân" làm cho TTBĐS bước hình thành phát triển Thật vậy, dân cư đô thị tăng lên, có nhiều việc làm, thu nhập cao, nhu cầu nhà ở, đất tất yếu tăng tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển Tuy nhiên, công tác quản lý sử dụng đất đai hoạt động TTBĐS thức nhiều yếu Các văn pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu đồng Hệ thống quan QLNN lĩnh vực nhiều bất cập Khi thực giao dịch BĐS thức gặp nhiều khó khăn thủ tục rườm rà chi phí cao Thông tin thị trường bất đối xứng nên thường gây "cơn sốt" nhà, đất Các đơn vị đầu tư kinh doanh nhà, đất, BĐS địa bàn thành phố Vinh yếu Tất tồn cho thấy cần có can thiệp Nhà nước để nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế, hình thành phát triển TTBĐS, bao gồm quyền sử dụng đất theo quy định pháp, từ tạo điều kiện cho TTBĐS kinh tế thành phố Vinh phát triển bền vững; tác giả sâu vào nghiên cứu vấn đề để trả lời cho câu hỏi: làm để hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước TTBĐS địa bàn thành phố Vinh? Với lý để trả lời cho câu hỏi nghiên cứu nêu trên, tác giả chọn đề tài: “Quản lý TTBĐS địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An” để làm luận văn Thạc sĩ kinh tế, chuyên ngành Quản lý kinh tế Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 2.1 Mục đích Nghiên cứu thực trạng quản lý nhà nước TTBĐS từ đưa giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước, thúc đẩy hình thành phát triển TTBĐS thành phố Vinh thời gian tới TÀI LIỆU THAM KHẢO Vũ Anh, 2004 Một số vấn đề pháp luật thị trường bất động sản Việt Nam, Tạp chí Nhà nước pháp luật, Viện nghiên cứu Nhà nước pháp luật, Số 02/2004 Đinh Văn Ân đồng nghiệp, 2009 Chính sách phát triển thị trường bất động sản Đề tài cấp nhà nước KX-01-13/06-10 Bộ Xây dựng, 2013 Báo cáo tình hình phát triển nhà xã hội (NƠXH) thực Chiến lược Phát triển nhà Quốc gia Nghị 02/NQ - CP Chính phủ Chính phủ, 2014 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, Quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Chính phủ, 2010 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Hướng dẫn thi hành Luật Nhà Chính phủ, 2013 Nghị định 11/2013/NĐ-CP, Về việc quản lý đầu tư, phát triển đô thị Chính phủ, 2005 Quyết định số 239/QĐ-TTg, Phê duyệt Đề án phát triển thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An trở thành Trung tâm kinh tế, văn hóa vùng Bắc Trung Bộ Chi Cục Thống kê thành phố Vinh, 2011 Niên giám thống kê thành phố Vinh 2011 Thành phố Vinh: NXB Nghệ An Trần Kim Chung, 2010 Thị trường bất động sản Việt Nam triển vọng ngắn hạn, Tạp chí Tài chính, Bộ Tài Số1 (543)/2010 10 Nguyễn Hồng Sơn, Phan Huy Đường, 2013 Giáo trình Khoa học quản lý Hà Nội: NXB Đại học Quốc gia Hà Nội 11 Phan Huy Đường, 2012 Giáo trình Quản lý nhà nước kinh tế Hà Nội: NXB Đại học Quốc gia Hà Nội 12 Nguyễn Điển, 2013 Sách chuyên khảo: Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh – Thực trạng giải pháp Hà Nội: NXB Chính trị quốc gia - Sự thật 13 Nguyễn Tuấn Kiệt, 2007 Các giải pháp Tài để phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế năm, Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh 14 Nguyễn Đức Minh, 2005 Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt nam, Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai - Bộ Tài Nguyên & Môi Trường 15 Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga, 2011 Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam Hà Nội: NXB Chính trị quốc gia - Sự thật 16 Hoàng Xuân Nghĩa, Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, nhà cho người thu nhập thấp Hà Nội, Nghiên cứu lập pháp Văn phòng quốc hội, Số4 (141)2009 17 Quốc Hội khóa 11, 2003 Luật đất đai 18 Quốc Hội khóa 13, 2013 Luật đất đai 19 Quốc Hội khóa 11, 2005 Luật Nhà 20 Quốc Hội khóa 11, 2006 Luật Kinh doanh bất động sản 21 Lê Đình Thắng, Quản lý nhà nước thị trường bất động sản, Tạp chí Quản lý nhà nước, Học viện Hành quốc gia, Số 3/2004 22 Nguyễn Đình Thọ, 2011 Phương pháp nghiên cứu khoa học kinh doanh, Hà Nội: NXB Lao động - Xã hội 23 Thủ tướng Chính phủ, 2011 Quyết định 2127/QĐ-TTg, Phê duyệt chiến lược phát triển nhà Quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 24 Thủ tướng Chính phủ, 2015 Phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Vinh tỉnh Nghệ An đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 25 Thành ủy Vinh, 2015 Báo cáo trị đại hội Đảng thành phố Vinh nhiệm kỳ 2015 - 2020 26 Tổng điều tra dân số Nhà Việt Nam năm 2009: Kết toàn bộ, 2009 Hà Nội: NXB Thống kê 27 Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An, 2010 Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất thành phố Vinh đến năm 2015 28 Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An, 2007 Chương trình phát triển nhà địa bàn tỉnh Nghệ An đến năm 2010, định hướng đến năm 2020 29 Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An, 2009 Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Vinh đến năm 2020 30 Ủy ban nhân dân thành phố Vinh, 2010 Báo cáo đánh giá kết thực kế hoạch năm giai đoạn 2006 - 2010 phương hướng kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2011 - 2015 31 Ủy ban nhân dân thành phố Vinh, 2013 Báo cáo tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất khu chung cư, khu đô thị địa bàn thành phố Vinh 32 Ủy ban nhân dân thành phố Vinh, 2013 Tình hình thực kế hoạch kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh năm 2013; Mục tiêu, nhiệm vụ giải pháp phát triển năm 2014 33 Ủy ban nhân dân thành phố Vinh, 2014 Công tác quản lý đất đai địa bàn thành phố Vinh (giai đoạn 2006 - 2013) 34 Nguyễn Văn Hoàng, 2008 Nâng cao lực quản lý nhà nước thị trường nhà ở, đất đô thị (ứng dụng Hà Nội), Luận án Tiến sỹ kinh tế, Trường Đại học Kinh tế quốc dân 35 Website: www.cafeland.vn Báo cáo thị trường bất động sản năm 2011, http://cafeland.vn/phan-tich/bao-cao-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-nam-201120713.html> [Ngày truy cập: tháng 11 năm 2014] 36 Website: www.cafeland.vn Báo cáo thị trường bất động sản năm 2012, [Ngày truy cập: tháng 11 năm 2014] 37 Website: www.cafeland.vn Báo cáo thị trường bất động sản quý năm 2013,.[Ngày truy cập: tháng 11 năm 2014] 38 Website: www.cafeland.vn Báo cáo thị trường bất động sản năm 2014,.[Ngày truy cập: 23 tháng 02 năm 2015]