ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Nguyễn Hoàng Tùng NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT TẠI DỰ ÁN ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN KHU DÂN CƢ SỐ - THỊ TRẤN THẮNG – HUYỆN HIỆP HÒA – TỈNH BẮC GIANG LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội - 2016 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Nguyễn Hoàng Tùng NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT TẠI DỰ ÁN ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN KHU DÂN CƢ SỐ - THỊ TRẤN THẮNG – HUYỆN HIỆP HÒA – TỈNH BẮC GIANG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRẦN VĂN TUẤN Hà Nội - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ học vị Tôi cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn đƣợc cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn đƣợc rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả Nguyễn Hoàng Tùng LỜI CẢM ƠN Để hồn thành luận văn này, trƣớc hết, tơi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Trần Văn Tuấn trực tiếp hƣớng dẫn suốt thời gian thực đề tài Trong thời gian nghiên cứu nhƣ thời gian hồn thành luận văn, tơi nhận đƣợc bảo tận tình thầy khoa Địa Lý mơn Địa chính, trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội Thầy cô cho kiến thức tảng kiến thức chun mơn để tơi hồn thành luận văn nhƣ cơng việc sau Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy cô Tôi xin chân thành cảm ơn anh chị Ban Quản lý dự án khu dân cƣ số thị trấn Thắng - huyện Hiệp Hịa - tỉnh Bắc Giang giúp đỡ tơi thời gian nghiên cứu, thực đề tài Tôi xin cảm ơn đồng nghiệp, bạn học, quan gia đình tạo điều kiện thuận lợi cho tơi suốt q trình học tập nghiên cứu Tơi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Học viên Nguyễn Hoàng Tùng MỤC LỤC CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU ĐÔ THỊ MỚI ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 1.1 Tổng quan giá đất Error! Bookmark not defined 1.1.1 Khái niệm giá đất Error! Bookmark not defined 1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất, đặc điểm giá đấtError! Bookmark not defined 1.1.3 Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất Error! Bookmark not defined 1.1.4 Các loại giá đất Error! Bookmark not defined 1.2 Định giá đất Việt Nam Error! Bookmark not defined 1.2.1 Nguyên tắc định giá đất Error! Bookmark not defined 1.2.2 Các phƣơng pháp định giá đất Error! Bookmark not defined 1.3 Một số vấn đề liên quan đến giá đất thực dự án đầu tƣ khu đô thị mới.Error! Bookmark 1.3.1 Khái niệm dự án khu đô thị Error! Bookmark not defined 1.3.2 Sự cần thiết việc xác định giá đất thực dự án đầu thƣ khu đô thị mới……………………………………………………………………………Erro r! Bookmark not defined 1.3.3 Đất phát triển dự án khu đô thị Error! Bookmark not defined 1.3.4 Cơ sở việc hình thành giá đất thị Error! Bookmark not defined 1.3.5 Nguyên tắc bồi thƣờng cho ngƣời bị thu hồi đất để xây dựng khu đô thịError! Bookma 1.3.6 Giá đất tính thu tiền sử dụng đất Nhà nƣớc giao đất để xây dựng khu đô thị cho nhà đầu tƣ Error! Bookmark not defined 1.4 Cơ sở pháp lý cho thay đổi xác định giá đất đầu tƣ thực dự án khu đô thị theo Luật đất đai 2013 văn dƣới luật Error! Bookmark not defined 1.4.1 Cơ sở pháp lý Error! Bookmark not defined 1.4.2 Một số thay đổi Luật đất đai 2013 việc xác định giá đất so với Luật Đất đai năm 2003 Error! Bookmark not defined CHƢƠNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT TRONG ĐẦU TƢ THỰC HIỆN DỰ ÁN KHU DÂN CƢ SỐ - THỊ TRẤN THẮNG – HUYỆN HIỆP HÒA – TỈNH BẮC GIANG ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 2.1 Khái quát chung dự án đầu tƣ phát triển khu dân cƣ số – thị trấn Thắng – huyện Hiệp Hòa – tỉnh Bắc Giang Error! Bookmark not defined 2.1.1 Các yếu tố điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội Error! Bookmark not defined 2.1.2 Dự án Khu dân cƣ số thị trấn Thắng – huyện Hiệp Hòa – tỉnh Bắc GiangError! Book 2.2 Quy định giá đất sách bồi thƣờng Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc GiangError! Bookma 2.2.1 Quy định xác định giá đất địa bàn tỉnh Bắc GiangError! Bookmark not defined 2.2.2 Quy định giá đất bồi thƣờng Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc GiangError! Bookmark 2.3 Thực trạng giá loại đất thực dự án khu dân cƣ số Thị trấn Thắng – Hiệp Hòa – Bắc Giang Error! Bookmark not defined 2.3.1 Giá đất bồi thƣờng giải phóng mặt thực dự ánError! Bookmark not defined 2.3.2 Giá đất thu tiền sử dụng đất Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang áp dụng để chủ đầu tƣ thực dự án Error! Bookmark not defined 2.3.3 Giá đất chủ đầu tƣ kinh doanh thị trƣờngError! Bookmark not defined 2.3.4 Phân tích, đánh giá mức độ chênh lệch giá đất bồi thƣờng giá thị trƣờng Error! Bookmark not defined 2.3.5 Phân tích đánh giá mức độ chênh lệch giá đất tính thu tiền sử dụng đất mà chủ đầu tƣ phải nộp cho nhà nƣớc so với giá đất xác định phƣơng pháp thặng dƣ Error! Bookmark not defined 2.3.6 Nguyên nhân có chêch lệch giá đất Nhà nƣớc quy định giá thị trƣờng Error! Bookmark not defined CHƢƠNG GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT TRONG ĐẦU TƢ THỰC HIỆN DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 3.1 Quan điểm việc xác định giá đất thực dự án đầu tƣ khu đô thịError! Bookmark not def 3.1.1 Phát triển khu đô thị trình tất yếu khách quanError! Bookmark not defined 3.1.2 Quan điểm việc xác định giá đất thực dự án đầu tƣ khu đô thịError! Bookma 3.2 Các giải pháp giá đầu tƣ tự dự án khu đô thị mớiError! Bookmark not defined 3.2.1 Giải pháp chung Error! Bookmark not defined 3.2.2 Một số giải pháp cụ thể dự án nghiên cứuError! Bookmark not defined KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Hiện trạng khu đất dự án đầu tƣ xây dựng khu dân cƣ số 3Error! Bookmark not defin Bảng 2.2: Bảng cấu tỷ lệ sử dụng đất dự án Error! Bookmark not defined Bảng 2.3: Bảng cấu tỷ lệ sử dụng đất hỗn hợp dự ánError! Bookmark not defined Bảng 2.4: Bảng giá đất nông nghiệp tỉnh Bắc Giang năm 2013.Error! Bookmark not defined Bảng 2.5: Giá chuyển nhƣợng chủ đầu tƣ kinh doanh dự án khu dân cƣ số thị trấn Thắng huyện Hiệp Hòa tỉnh Bắc Giang Error! Bookmark not defined Bảng 2.6: Chi phí để sản xuất vụ lúa/ha Error! Bookmark not defined Bảng 2.7: Tổng doanh thu dự án khu đô thị số thị trấn Thắng huyện Hiệp Hòa tỉnh Bắc Giang Error! Bookmark not defined Bảng 2.8: Tổng chi phí phát triển dự án khu dân cƣ số thị trấn Thắng huyện Hiệp Hòa – Bắc Giang Error! Bookmark not defined DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 2.1: Vị trí mối liên hệ vùng dự án khu dân cƣ số thị trấn Thắng huyện Hiệp Hòa tỉnh Bắc Giang Error! Bookmark not defined Hình 2.2: Biểu đồ cấu tỷ lệ sử dụng đất dự án khu dân cƣ số 3Error! Bookmark not defined Hình 2.3: Biểu đồ cấu tỷ lệ sử dụng đất hỗn hợp dự ánError! Bookmark not defined MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài luận văn Việt Nam q trình thị đổi mới, tốc độ thị hóa diễn nhanh Trong năm gần việc đầu tƣ dự án khu đô thị mới, tòa nhà chung cƣ cao tầng đƣợc thực khắp nơi, nhu cầu cấp thiết việc đáp ứng nhu cầu nhà phát triển sở hạ tầng phục vụ cho trình phát triển Các khu thị với sở hạ tầng phát triển mang lại diện mạo cho địa phƣơng Tuy nhiên, bên cạnh đó, hoạt động dự án đầu tƣ khu đô thị nảy sinh vấn đề bất cập, gây ảnh hƣởng đến an ninh xã hội thất thu nguồn thu ngân sách Nhà nƣớc Giá đất sách Nhà nƣớc cịn nhiều bất hợp lý nhƣ giá đền bù giải phóng mặt cho ngƣời dân cịn q thấp, sách hỗ trợ chƣa thỏa đáng nhiều bất cập chƣa giải ổn thỏa, làm hài hòa đƣợc mối quan hệ kinh tế Nhà nƣớc – Doanh nghiệp – Ngƣời dân Bắc Giang có mối quan hệ hữu với tỉnh xung quanh nhƣ Thành phố Hà Nội, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hƣng Yên, Lạng Sơn Thành phố Bắc Giang Trung tâm Hành - Văn hố - Thƣơng mại đô thị thuộc Tỉnh Bắc Giang, có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển, đầu tƣ sở hạ tầng khu đô thị Trên địa bàn tỉnh Bắc Giang có nhiều dự án đầu tƣ khu đô thị để đáp ứng nhu cầu phát triển Trong Dự án “ Khu dân cƣ số – thị trấn Thắng – Huyện Hiệp Hòa – Tỉnh Bắc Giang” ví dụ Xun suốt q trình thực dự án, việc xác định giá đất đóng vai trị quan trọng, định đến việc thành công dự án phát triển khu đô thị Giá đất chƣa cân đƣợc lợi ích ngƣời bị thu hồi đất, Nhà nƣớc Chủ sở hữu đất đai doanh nghiệp tạo mâu thuẫn xã hội phức tạp khó giải Đề tài “Nghiên cứu giá đất thực dự án đầu tƣ phát triển khu dân cƣ số – thị trấn Thắng – Huyện Hiệp Hòa – Tỉnh Bắc Giang” đánh giá thực trạng giá đất thực dự án đầu tƣ khu thị, tìm hiểu ngun nhân đề xuất giải pháp giải vấn đề Mục tiêu nghiên cứu Làm rõ thực trạng giá đất (giá đất UBND tỉnh quy định, giá đất bồi thƣờng, giá đất bán kinh doanh chủ đầu tƣ, giá đất tính thu tiền sử dụng đất) trình thực dự án khu dân cƣ số – thị trấn Thắng – Huyện Hiệp Hòa – Tỉnh Bắc Giang Phân tích ƣu điểm hạn chế việc xác định giá đất dự án, tính phù hợp hiệu vai trị điều hịa lợi ích mối quan hệ kinh tế Từ đề xuất số giải pháp, kiến nghị giá đất thực dự án đầu tƣ phát triển khu đô thị Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực bao gồm: - Thu thập, tổng hợp số liệu, tài liệu dự án nghiên cứu - Nghiên cứu giá loại đất hệ thống sách pháp luật liên quan đến đầu tƣ, giá bồi thƣờng trình thực dự án - Phân tích đánh giá thực trạng giá đất trình triển khai thực dự án khu dân cƣ số thị trấn Thắng – huyện Hiệp Hòa – Bắc Giang - So sánh giá bồi thƣờng Nhà nƣớc thu hồi đất với giá thị trƣờng - So sánh, phân tích đánh giá mức độ chênh lệch giá đất tính thu tiền sử dụng đất mà chủ đầu tƣ phải nộp cho Nhà nƣớc so với giá đất xác định phƣơng pháp thặng dƣ - Đề xuất giải pháp, kiến nghị giá đất thực dự án đầu tƣ Phạm vi nghiên cứu Luận văn đƣợc thực khu vực phạm vi thực dự án khu dân cƣ số thị trấn Thắng – Huyện Hiệp Hòa – tỉnh Bắc Giang số khu vực lân cận Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: + Dùng để thu thập tài liệu số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất khu vực nghiên cứu, báo cáo khả thi dự án khu dân cƣ số thị trấn Thắng – Hiệp Hòa – Bắc Giang,… + Thu thập văn pháp quy liên quan đến giá đất Nhà nƣớc, UBND tỉnh Bắc Giang quy định - Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu sơ cấp: Thu thập số liệu, tài liệu giá đất liên quan đến chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Phòng Tài ngun Mơi trƣờng từ cán Địa chính, trung tâm môi giới TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài (2006), Tài liệu hướng dẫn đào tạo thẩm định giá Bộ Tài nguyên môi trƣờng (2014), Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên môi trƣờng phƣơng pháp xác định giá đất Nguyễn Đình Bồng Đỗ Hậu (2012), Quản lý đất đai bất động sản đô thị, NXB Xây dựng Công ty Cổ phần bất động sản DETECH Land (2012) Thuyết minh báo cáo khả thi dự án khu dân cư số thị trấn Thắng – Hiệp Hịa – Bắc Giang Cơng ty Cổ phần bất động sản DETECH Land (2015) Báo cáo tổng hợp kinh doanh dự án khu dân cư số thị trấn Thắng – Hiệp Hòa – Bắc Giang Hội luật gia Việt Nam (2005), Những quy định giá đất, tiền sử dụng đất bồi thường NXB Lao động – Xã hội Nguyễn Bạch Nguyệt (2005), Giáo trình Lập dự án đầu tư, NXB Thống kê Nguyễn Văn Quân, Hồ Thị Lam Trà (2005), Giáo trình “Định giá đất”, trƣờng Đại học Nông nghiệp I Hà Nội Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Nghị định 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 phủ thi hành Luật đất đai 10 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Nghị định 197/2004/NĐ – CP ngày 03/12/2004 phủ bồi thƣờng hỗ trợ, tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất 11 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Nghị định 198/2004/NĐ – CP ngày 16/11/2004 phủ phƣơng pháp xác định giá đất 12 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Nghị định 123/NĐ – CP ngày 27/07/2007 phủ sửa đổi, bổ sung số điều nghị định 198/2004/NĐ - CP phủ phƣơng pháp xác định giá đất 13 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 14 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 Chính phủ quy định giá đất 15 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Nghị định số 45/2014/NĐCP ngày 15/5/2013 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 16 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc 17 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 Chính phủ quy định bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất 18 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993), Luật đất đai 1993 19 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai 2003 20 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật đất đai 2013 (Luật số 45/2013/QH13) 21 UBND tỉnh Bắc Giang (2012), Quyết định số 449/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 UBND tỉnh Bắc Giang ban hành bảng mức giá loại đất năm 2013 áp dụng địa bàn tỉnh Bắc Giang 22 UBND tỉnh Bắc Giang (2009), Quyết định số 45/2009/QĐ-UBND ngày 19 tháng 02 năm 2009 UBND tỉnh Bắc Giang việc duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị khu dân cƣ số