TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ Khoa Tài Nguyên Đất Và Môi Trường Nông Nghiệp ĐỀ CƯƠNG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP TÊN ĐỀ TÀI: Đánh giá tình hình công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình giai đoạn 2013 - 2015 Giảng viên hướng dẫn Sinh viên thực MSSV Lớp : Ths Nguyễn Văn Bình : Nguyễn Anh Tuấn : 1240110264 : Quản lý đất đai 46A TT.Huế, năm 2015 1 PHẦN I MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Đất đai tài nguyên vô quý giá thiên nhiên ban tặng, điều kiện sống tất yếu cho người, động thực vật trái đất đất đai nguồn cải, tài sản cố định đầu tư cố định, thước đo giàu có quốc gia Đất đai bảo hiểm cho sống, bảo hiểm tài chính, chuyển nhượng cải qua hệ nguồn lực cho mục đích tiêu dùng Đất đai địa bàn tạo lập bất động sản tài chính, nguồn lực để tạo lập tài sản gắn liền với đất Trong trình đổi kinh tế - xã hội nước ta, chế kinh tế thị trường bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu trở thành hàng hóa, đất đai ngoại lệ Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hóa – đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính Phủ cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng Hình thức thực tế đạt số thành làm thay đổi mặt số địa phương, trình thực bộc lộ số khó khăn tồn việc định giá khu đất dùng để toán chưa có sở, việc giao đất toán tiến hành không chặt chẽ… Để khắc phục tồn năm gần nhà nước thay đổi chế việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạn tầng theo hướng đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất thực hướng cho thị trường bất động sản Giá đất quy định giá đất theo thị trường xích lại gần thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất Xuất phát từ vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, nên cần thiết phải nghiên cứu hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất Do chênh lệch giá đất quy định giá thị trường nên nhiều người lợi dụng quy định chưa hoàn chỉnh pháp luật liên kết móc nối với số cán có thẩm quyền quan liêu, biến chất ʽʽmoi đất” nhà nước núp danh nghĩa ʽʽdự án” Thực chất đem đất nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời sở chênh lệch giá 2 Muốn công tác đấu giá đất đạt hiệu cao cần nghiên cứu phương pháp tổ chức thực đấu giá đất cho hợp lý Trong năm qua công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình diễn phổ biến Tuy nhiên phương pháp tổ chức thực số hạn chế việc điều tra xây dựng giá sàn chưa khoa học mang tính hành chính, quy chế đấu giá có khác số dự án Xuất phát từ vấn đề trên, đồng thời nhằm đánh giá lại tính hiệu quả, đề xuất phương pháp tổ chức thực hợp lý, góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình, tiến hành nghiên cứu đề tài ʽʽ Đánh giá tình hình công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình giai đoạn 2013 – 2015 ” 1.2 Mục đích - yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích - Tìm hiểu sách văn liên quan đến đấu giá đất, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình Qua tìm nhân tố tích cực hạn chế, tồn vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất địa phương - Đưa ý kiến kiến nghị để hoàn thiện quy trình, chế giúp công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiệu 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội địa bàn thị xã - Đánh giá tình hình trạng sử dụng quản lý đất địa bàn thị xã - Đánh giá việc tổ chức triển khai thực văn quy phạm pháp luật việc quản lý sử dụng đất địa bàn thị xã - Đánh giá tình hình kết công tác đấu giá địa bàn thị xã giai đoạn 2013 – 2015 - Đánh giá hiệu lợi ích công tác đấu giá quyền sử dụng đất đem lại cho Nhà nước người sử dụng đất 3 - Đưa số tồn hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn đề xuất giải pháp thích hợp 1.2.3 Yêu cầu - Nghiên cứu, nắm vững văn liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất Trung Ương địa phương - Số liệu điều tra phải khách quan đảm bảo độ tin cậy - Đưa ý kiến đảm bảo tính khách quan công tác đấu giá - Kết nghiên cứu phải đảm bảo sở khoa học thực tiễn 4 PHẦN II TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1.1 Bất động sản - Hiện hầu hết quốc gia giới phân chia tài sản quốc gia thành loại bất động sản động sản có khác khái niệm cụ thể Bất động sản Nhưng có chung quan điểm tương đồng bất động sản tài sản gắn liền với đất đai di dời - Ở nước ta Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “Bất Động Sản tài sản bao gồm: Đất đai, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, Các tài sản khác gắn liền với đất đai, Các tài sản khác pháp luật quy định” - Như vậy, khái niệm BĐS rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho BĐS, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, quy định BĐS pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản - Các quốc gia khác có định nghĩa bất động sản tương tự, ta tham khảo thêm sau Luật dân pháp: Điều 520 quy định “ mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi bất động sản, bứt khỏi động sản” Luật dân Thái Lan điều 100 ghi rõ “bất động sản đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn liền với đất đai” 2.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.Tính cá biệt khan Đặc điểm bất động sản xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn.Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ…v…v.Chính tính khan hiếm, tính cố định không di dời đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt.Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố 5 không giống Trên thị trường BĐS khó tồn hai BĐS hoàn toàn giống chúng có vị trí không gian khác kể hai công trình cạnh xây theo thiết kế Ngay cao ốc phòng có hướng cấu tạo nhà khác Ngoài ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư đầu quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn với khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân v.v Tính bền lâu Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc công trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu BĐS tuổi thọ vật kiến trúc công trình xây dựng Cần phân biệt “ tuổi thọ vật lý” “tuổi thọ kinh tế” BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang với lợi ích thu từ BĐS Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc công trinh bị lão hoá hư hỏng, tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Tính chịu ảnh hưởng lẫn BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng khác phổ biến tính chất khác a Tính thích ứng Lợi ích BĐS sinh trình sử dụng.BĐS trình sử dụng điều chỉnh công mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dung việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh hoạt động khác b Tính phụ thuộc vào lực quản lý Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hoá thông thường khác.Việc đầu tư xây dựng BĐS phức tạp, chi phí 6 lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tương xứng c Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Hàng hoá BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hoá thông thường khác Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu tập quán người dân sinh sống quốc gia đó.Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh.v v.chi phối nhu cầu hình thức BĐS 2.1.3 Thị trường bất động sản Khi giao dịch bất động sản xuất kèm theo khái niệm thị trường bất động sản đời nghĩa BĐS trở thành hàng hoá Thị trường BĐS phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường Thị trường BĐS hiểu theo nghĩa rộng nghĩa hẹp theo nghĩa rộng, thị trường BĐS tổng hoà mối quan hệ giao dịch BĐS diễn khu vực địa lý định , khoảng thời gian định, không bao gồm hoạt động giao dịch mà kinh doanh sản xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển BĐS Theo Nghĩa hẹp, thị trường BĐS nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường BĐS có liên quan đến lượng tài sản lớn kinh tế nước Việc phát triển thị trường BĐS tạo kích thích cho đầu tư vào đất đai Sự chuyển dịch động lao động ngành, vùng lãnh thổ, chuyển BĐS thành tài sản để thu hút huy động nguồn lực tài cho kinh tế Thực chất hàng hoá trao đổi thị trường bất động sản Việt Nam trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 2.2 GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 2.2.1 Khái niệm giá đất Những nước có kinh tế thị trường, giá đất hiểu biểu mặt giá trị quyền sở hữu đất đai Xét phương diện tổng quát, giá đất giá bán quyền sở hữu đất, mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất không gian thời gian Ở Việt Nam, giá đất mệnh giá quyền sử dụng đất 7 Gía đất loại hàng hoá khác chế thị trường hình thành vận động theo quy luật sản xuất hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu quy luật cạnh tranh Giá đất xác định cầu nối mối quan hệ đất đai- thị trườngsự quản lý nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất công cụ kinh tế để quản lý người sử dụng đất tiếp cận với chế thị trường đồng thời đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng thực theo nghĩa vụ Nhà Nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng đất pháp luật Giá đất phương nội dung kinh tế quan hệ chủ quyền sử dụng đất tính toán giá trị thu tiền giao đất cho thuê đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại đất thu hồi tính thuế đất 2.2.2 Các loại giá đất Giá đất phân thành loại chủ yếu sau: - giá chuẩn: loại giá nhà nước quy định nhằm điều tiết giá chế thị trường Trong quy định giá chuẩn có: khung giá đất phủ quy định giá tối thiểu giá tối đa; bảng giá tỉnh/thành phố Nhà nước quy định giá loại đất để phục vụ cho mục đích sau: Tính thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền giao đất cho thuê đất; tính giá trị tài sản giao đất; bồi thường thiệt hại thu hồi đất Đặc điểm giá chuẩn: Không sát với giá thị trường mang tính logic vị trí thuận lợi giá đất cao, hạng đất cao giá đất thấp - Gía thị trường: Là loại giá đất luôn biến động cao hay thấp phụ thuộc vào điều kiện mua bán, người chấp nhận qua điều tra xác định giá thị trường Gía thị trường xác định sở yếu tố sau: Do tự nguyện người bán người mua thoả thuận trí +phụ thuộc vào mục đích mua bán đất +nhu cầu đất đai người mua thị trường +tác động môi trường sống xã hội +một số yếu tố mục đích sử dụng đặc biệt 8 - giá chứng khoán: đất đai tài sản thuộc đất đai trở thành tài sản thị trường chứng khoán mua phiếu chứng khoán tạo giá chứng khoán - giá bảo hiểm: giá trị bảo hiểm xác định sở giá thị trường đất bên bảo hiểm bên tham gia bảo hiểm thoả thuận giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào thoả thuận ghi hợp đồng bảo hiểm người chủ sở hữu đất với quan bảo hiểm - giá chấp: giá trị chấp đất xác định giá thị trường đất thông thường phần lớn đất có giá trị chấp Những đất không quyền trao đổi lý ràng buộc đất có giá trị sử dụng giá trị chấp - giá cho thuê: giá cho thuê đất đai số tiền mà người thuê phải trả cho chủ đất suốt thời gian thuê đất phần lợi nhuận sử dụng đất mang lại mà người thuê trả cho chủ đất Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê xác định từ cho thuê hay xác định theo thời điểm giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị đất mức lãi suất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu 2.2.3 Cơ sở khoa học xác định giá đất Trong giai đoạn nay, giá đất định giá đất vấn đề quan tâm trọng nhiều ngành, xác định sở hình thành giá đất nhân tố quan trọng để định giá đất cụ thể xác Sự hình thành giá trị đất trình lao động sản xuất, đầu tư cải vật chất người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, sở để hình thành giá đất địa tô, lãi suất ngân hàng quan hệ cung cầu 2.2.3.1 Địa tô Địa tô phần sản phẩm thặng dư người sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với đời tồn chế độ tư hữu ruộng đất Đã tồn chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư chủ nghĩa, thời kỳ đầu chủ nghĩa xã hội.Trong chủ nghĩa tư có loại Địa tô: địa tô chênh lệch địa tô tuyệt đối, địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không tư hữu địa chủ hay nhà tư bản, sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối địa tô độc 9 quyền bị xoá bỏ, tồn địa tô chênh lệch, song thuộc sở hữu nhà nước khác chất với địa tô chênh lệch chủ nghĩa tư Có loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch địa tô chênh lệch 2.2.3.2 Lãi suất ngân hàng - Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho giá đất tăng hay giảm Lãi suất ngân hàng kết nối giá trị địa tô thời điểm khác Vì địa tô vận động cách độc lập với giá đất tách ảnh hưởng địa tô với giá đất để xem giá đất chịu ảnh hưởng yêu tố Có thể thấy lãi suất ngân hàng cao số tiền mua đất phải giảm không đem tiền gửi vào ngân hàng có lợi mua đất để có địa tô Còn lãi suất ngân hàng mà giảm xuống số tiền bỏ mua đất phải tăng lên người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu địa tô lớn thu nhập lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc giá đất phải tăng lên người bán chấp nhận Vì nhà tư kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá Trong đà tăng trưởng kinh tế xã hội lãi suất có xu hướng giảm giá đât ngày tăng lên, việc kinh doanh đất đai có lãi Người bán quyền sử dụng đất vào lãi suất ngân hàng làm sở để xác định giá đất Đương nhiên phải lãi suất phổ biến tính bình quân khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng nhân tố cá biệt Trong phạm vi kinh tế quốc dân nói lãi suất ngân hàng nhau, không kể nông thôn hay thành thị Nếu có chênh lệch không đáng kể Như vậy, lãi suất ngân hàng định giá đất đai nói chung, không định giá đất đô thị cao giá đất nông nghiệp 2.2.3.3 Quan hệ cung cầu Trong thị trương tự hoàn toàn, giá hàng hoá thông thường định điểm cân quan hệ cung cầu Cầu vượt cung giá tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu giá phải giảm xuống, nguyên tắc cân cung cầu Đất đai vậy, giá đất đai phụ thuộc mối quan hệ cung cầu định Nhưng đất đai khác loại hàng hoá thông thường có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng - Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên tính cố định vị trí địa lý, không sinh sôi tính cá biệt,nên tính độc chiếm giá tương đối mạnh, cung cầu giới hạn khu vực có tính cục bộ, lượng cung có 10 10 Quỹ Đất Thẩm định giá tối thiểu Phê duyệt giá tối thiểu, phương án đấu giá Trung tâm phát triển quỹ đất Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp Niêm yết,thông báo công khai Tổ chức phiên đấu giá Sở Tài Chủ tịch UBND Tỉnh Phê duyệt kết trúng đấu giá Ký hợp đồng chuyển nhượng, nhận quyền sử dụng đất, khai báo thuế, nộp vào ngân sách Làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau xong thủ tục Sơ đồ Quy trình mối liên hệ bên liên quan công tác đấu giá địa bàn - Khi UBND tỉnh phê duyệt phương án đấu giá trung tâm phát triển quỹ đất phối hợp với quan địa phương nơi có đất đấu giá hợp đồng với tổ chức đấu giá chuyên nghiệp bàn giao quỹ đất thành lập hội đồng đấu giá để mởi phiên đấu giá 50 50 - Tổ chức đấu giá thông báo niêm yết lô đất đưa đấu giá Thông báo cụ thể địa điểm, thời gian tổ chức đấu giá, thời gian nộp hồ sơ, số tiền đặt cọc, phí đấu đối tượng đấu giá tham gia đăng ký phải thực - Tiến hành mở phiên đấu giá gửi kết trúng đấu, biên thu tiền đặt cọc cho trung tâm quỹ đất Trung tâm quỹ đất gửi tài liệu lưu cho quan địa phương có đất đấu giá để lưu trữ Trả lại tiền đặt cọc cho đối tượng không trúng đấu theo quy định - Khi phiên đấu giá kết thúc thành công tổ chức đấu giá chuyên nghiệp phối hợp trung tâm quỹ đất chuẩn bị hồ sơ kết trình UBND Tỉnh phê duyệt - Khi kết đấu giá phê duyệt trung tâm đấu giá gửi danh sách người trúng đấu phòng TN&MT để liên hệ với đối tượng trúng đấu để hướng dẫn thủ tục thực Tiến hành bàn giao đất cho đối tượng trúng đấu nộp đầy đủ tiền vào ngân sách Nhà nước - Các đối tượng trúng đấu tiếp nhận lô đất trúng đấu làm thủ tục nhận GCNQSDĐ VPDKQSDĐ nơi có quỹ đất đấu giá Dựa vào quy trình ta thấy mối liên hệ bên quan liên quan địa bàn sau: - Trung tâm quỹ đất có mối liên hệ với tất bên liên quan: Sở tài chính, UBND Tỉnh, tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất - Sở Tài chịu trách nhiệm thẩm định giá tối thiểu - UBND Tỉnh (chủ tịch tỉnh): ký đinh phê duyệt phương án giá tối thiểu, phương án bán đấu giá kết đấu giá quyền sử dụng đất - Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp: Tổ chức phiên bán đấu giá quyền sử dụng đất - Đối tượng tham gia đấu giá: đăng ký tham gia đấu giá, tham dự phiên đấu giá Tiếp nhận lô đất trúng đấu - UBND huyện, thị xã: Các cán huyện, thị xã, phường, xã nơi đấu giá giám sát hoạt động tổ chức đấu giá tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp Trong quy trình đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Trung tâm quỹ đất đảm nhiệm vai trò quan chuyên môn lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng 51 51 đất tỉnh Mặc dù có hướng dẫn cụ thể thủ tục giúp cho người tham gia đấu giá, trúng đấu hiểu rõ để thực nhiều thủ tục rắc rối rườm rà không cần thiết như: - Tới trung tâm quỹ đất ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bán đấu giá, nhận định trúng đấu, biên nhận tiền đặt cọc Ngân hàng nhà nước - Phải nộp công chứng nhiều loại giấy tờ, nhiều bị gây nhập nhằng, khó hiểu cho người trúng đấu: hợp đồng chuyển nhượng bán đấu giá, định trúng đấu, biên tiền đặt cọc, sổ hộ khẩu, giấy chứng minh, giấy uỷ quyền…đem giấy tờ liên quan đến quan thuế (nơi có quỹ đất bán đấu giá) làm thủ tục khai báo thuế, nhận tờ giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước - Sauk hi nộp đủ tiền vào ngân sách nhà nước, đối tượng trúng đấu công chứng giấy nộp tiền để nộp cho Trung tâm quỹ đất Làm sở để bàn giao thực địa - Bước cuối đem tất giấy tờ gốc tới văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, nơi có quỹ đất bán đấu giá làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Do tính chất người dân muốn thủ tục nhanh chóng, không sử dụng nhiều thời gian họ rút gọn bỏ qua vài thủ tục hành không cần thiết vừa giúp người trúng đấu đơn giản dễ thực hơn, tiết kiệm thời gian tiền bạc vừa giúp tăng uy tín trách nhiệm quan đấu giá từ thu hút đông đảo người mua đất qua hình thức đấu giá 4.3.3 Căn để xác đinh giá sàn - Gía sàn làm đấu giá quyền sử dụng đất xác định sở giá sàn tối thiểu thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực - Gía sàn tối thiểu làm đấu giá quyền sử dụng đất lâu dài tổng chi phí giải phóng mặt bằng, suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tiền sử dụng đất theo khung giá quy định đối vơi m2 đất sử dụng - Gía sàn tối thiểu làm đấu giá thuê đất tổng chi phí giải phóng mặt bằng, suất đầu tư xây dựng hạ tang kỹ thuật tiền thuê đất trả lần với thời hạn thuê tối đa 50 năm 1m2 đất sử dụng - Bước giá đấu giá phần chênh lệch mức giá trả cao vòng đấu trước trực tiếp so với mức giá hội đồng đấu giá đất công bố cho vòng đấu Mức chênh lệch 2% giá trả cao vòng đấu trực tiếp 52 52 4.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Ba Đồn 4.4.1 Kết đấu giá năm 2013 Biểu đồ 4.1 Các lô đấu giá địa bàn năm 2013 - Qua biểu đồ ta thấy tỷ lệ lô trúng đấu giá lô không trúng đấu giá gần xấp xỉ với lô trúng đấu giá đạt 51,52% lô không trúng đấu giá 48,48% Các xã đạt tỷ lệ trúng đấu giá cao chủ yếu xã nông thôn quảng Hải, Quảng Hoà, Quảng Minh, Quảng phong, Quảng thuận Đất xã chủ yếu đất ruộng giá thành thấp phù hợp với khả người dân nên tỷ lệ người tham gia đấu giá cao số lô đất trúng đấu giá cao Cùng với giá thành thấp lại đất thuộc thị xã nên phận lớn người dân cố gắng đầu mua đất giá thành đất thấp nhằm hy vọng thị xã dần phát triển giá đất tăng, người đầu kiếm lợi từ việc đầu nhà đất Ngược lại phường Ba Đồn, phường trung tâm thị xã Ba Đồn năm 2013 có đến 50 lô đất đươc đưa đấu giá có lô đất trúng đấu giá, nguyên nhân chủ yếu đất Ba Đồn chủ yếu sản xuất kinh doanh với việc Ba Đồn công nhận thị xã làm đẩy giá đất phường Ba Đồn tăng vọt lên cao, người dân khả chi trả nên số lô đất trúng đấu giá thấp - Kết đấu giá xã Quảng Tân năm 2013 Bảng 4.1 Kết đấu giá quyền sử dụng đất xã Quảng Tân năm 2013 Lô Đất STT Số Diện tích Giá Khởi Điểm (m2) (đồng) Giá Trúng Đấu Giá (đồng) Mức chênh lệch (đồng) 440 184.3 24,000,000 54,000,000 30,000,000 441 184.2 24,000,000 26,000,000 2,000,000 532 287.9 37,000,000 38,000,000 1,000,000 534 319.2 41,000,000 42,000,000 1,000,000 537 314.0 40,000,000 42,000,000 2,000,000 538 312 40,000,000 62,000,000 22,000,000 81 267 23,000,000 38,000,000 15,000,000 531 303.4 31,000,000 32,000,000 1,000,000 614 210.8 60,000,000 91,000,000 31,000,000 53 53 Tổng 2,383.3 320,000,000 425,000,000 105,000,000 (Nguồn: Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã Ba Đồn) - Tổng hợp kết số lô trúng đấu xã Quảng Tân năm 2013 Biểu đồ 4.2 Số lô trúng đấu giá địa bàn xã Quảng Văn năm 2013 Qua biểu đồ việc đưa 15 lô đất đấu giá có lô đất trúng đấu giá kết không mong đợi song kết chấp nhận xã nông thôn.Xã Quảng Tân đất chủ yếu đất nông nghiệp, người dân chủ yếu nông dân nên người có khả tài để tham gia đấu giá, xã nông thôn nên sở hạ tầng kém, mức độ phát triển thấp nên hấp dẫn nhà đầu tư đến mua đất Biểu đồ 4.3 Mức giá chênh lệch giá khởi điểm giá trúng đấu dự án bán đấu giá xã Quảng Tân năm 2013 Từ bảng biểu đồ cho thấy chênh lệch giá trúng đấu giá khởi điểm mức trung bình chí thấp cá biệt có vài lô đất có mức chênh lệch cao nằm vị trí gần đường lớn, thuận lợi cho giao thông lại kinh doanh nên Nhìn chung tổng thê mức giá khởi điểm giá trúng đấu phù hợp chấp nhận với xã nông thôn 4.4.2 Kết đấu giá năm 2014 Biểu đồ 4.4 lô đất đấu giá địa bàn năm 2014 Tổng số lô đưa đấu giá địa bàn năm 2014 227 lô có 95 lô đất trúng đấu giá đạt 41,85% có 132 lô đất không trúng đấu giá chiếm 58,15% Tỷ lệ lô đất xã/phường nông thôn cao vùng trung tâm phường Ba đồn thấp so với sô lô đưa đấu giá Nguyên nhân chủ yếu giá đất Phường Ba Đồn cao, chưa phù hợp với khả người dân, với số yếu tố khách quan khác nên người tham gia đấu giá số lô đất trúng đấu giá thấp 54 54 - Kết đấu giá Phường Ba Đồn năm 2014 TT Lô Đất Diện Tích Giá khởi điểm Giá trúng đấu (m2) (đồng) (đồng) Mức chênh lệch (đồng) 41 280.0 573,000,000 577,000,000 4.000.000 42 157.5 394,000,000 397,000,000 3.000.000 43 157.5 394,000,000 397,000,000 3.000.000 44 157.5 394,000,000 394,000,000 45 157.5 394,000,000 397,000,000 3.000.000 Tổng cộng 910 2.149.000.000 2.162.000.000 13.000.000 Bảng 4.2 kết đấu giá quyền sử dụng đất phường Ba Đồn năm 2014 Biểu đồ 4.5 số lô trúng đấu giá địa bàn phường Ba Đồn năm 2014 Trong năm 2014 phường Ba đồn đưa đấu giá 24 lô đất với tổng diện tích gần 5610 m2 với ước tính thu 14.916.000.000 kết đấu giá có lô đất trúng đấu với tổng diện tích 910 m thu 2.162.000.000 Đó kết thấp so với mong đợi, phường trung tâm phường Ba Đồn Việc giải thích việc giá đất Ba Đồn cao, nhiều yếu tố tác động nên có đối tượng người tham gia đấu giá thực có khả tài mạnh tham gia đấu giá.Mặt khác giá tiền để đầu tư sở hạ tầng lúc tăng lên cao nên nhu cầu mua đất người dân thấp Biểu đồ 4.6 mức chênh lệch giá trúng đấu giá khởi điểm dự án đấu giá phường Ba Đồn năm 2014 Từ bảng biểu đồ ta nhận thấy chênh lệch giá trúng đấu thấp trung bình đến triệu đồng cho lô đất giá khởi điểm cho lô đất cao Đặc biệt có lô đất số 44 với diện tích 157.5 bán đấu giá thành công với mức giá trúng đấu với giá khởi điểm chênh lệch Hội đồng đấu giá cần phải xem xét lại để khắc phục tình trạng xem xét giá khởi điểm xác 55 55 4.4.3 Kết đấu giá năm 2015 Biểu đồ 4.7 lô tham gia đấu giá địa bàn năm 2015 Qua việc rút kinh nghiệm từ năm trước với việc máy hành thị xã Bắt đầu vào quy củ hoạt động có hiệu nên việc tổ chức đấu giá năm 2015 diễn tốt, có dự án đấu giá đất xã phường kết tốt, tỷ lệ số lô trúng đấu cao Năm 2015 thị xã có 151 lô đưa đấu giá có 144 lô trúng đấu giá đạt 95,36%, có lô không trúng đấu giá chiếm 4,64% - Kết trúng đấu giá xã Quảng trung năm 2015 TT Lô đất số Diện tích (m2) Giá khởi điểm (đồng) Giá trúng đấu Mức chênh lệch ( đồng) 266 190.0 180,120,000 265,000,000 85.000.000 267 190.0 180,120,000 280,000,000 100.000.000 644 200.0 35,000,000 500,000,000 465.000.000 647 199.0 40,000,000 43,000,000 3.000.000 646 200.0 35,000,000 45,000,000 10.000.000 645 200.0 35,000,000 56,000,000 21.000.000 648 226.0 42,040,000 55,000,000 13.000.000 649 200.0 32,000,000 50,000,000 18.000.000 650 200.0 32,000,000 52,000,000 20.000.000 10 651 200.0 32,000,000 33,000,000 1.000.000 11 652 200.0 32,000,000 33,000,000 1.000.000 12 655 200.0 32,000,000 33,000,000 1.000.000 13 656 218.0 41,200,000 42,200,000 1.000.000 2,623 748.480.000 1.487.200.000 739.000.000 Tổng cộng Bảng kết 4.3 đấu giá quyền sử dụng đất xã quảng trung năm 2015 56 56 Biểu đồ số lô trúng đấu giá xã quảng trung năm 2015 Trong năm 2015 xã Quảng trung đưa đấu giá 15 lô đất có 13 lô đất trúng đấu giá gần đạt 100% Đây kết tốt, đạt nhiều kỳ vọng, số tiền tăng thêm từ bán đấu giá đạt 700 triệu đồng gần tổng giá khởi điểm Biểu đồ 4.8 chênh lệch giá trúng đấu giá khởi điểm - Có thể thông qua biểu đồ nhận thấy giá khởi điểm giá trúng đấu có chênh lệch lớn đóng góp phần thu lớn vào ngân sách nhà nước Có thể nói bước sang năm 2015 máy hành thị xã ba đồn ổn định hoạt động có quy củ hiệu Kết đấu giả năm tốt, đóng góp vào thu ngân sách lớn 57 57 4.5 Đánh giá tình hình thực tế đấu giá địa bàn thị xã Ba Đồn giai đoạn 2013 – 2015 BẢNG 4.4.1 SO SÁNH GIỮA GIÁ TRÚNG ĐẤU GIÁ VÀ GIÁ SÀN Năm 2013 TT Xã/ Phường 10 11 12 13 14 Ba Đồn Quảng Hải Quảng Hoà Quảng lộc Quảng long Quảng Minh Quảng phong Quảng phúc Quảng sơn Quảng Tân Quảng Thọ Quảng Thuận Quảng Thuỷ Quảng Tiên Quảng Trung 15 16 58 Quảng Văn Tổng số lô 17 52 11 17 39 11 16 Năm 2014 1.311.000 384.000 1.977.000 2.493.000 320.000 1.130.000 785.500 73.200.000 1.373.835 376.200 3.977.000 1.381.000 615.000 2.202.000 2.529.000 425.000 1.140.100 886.500 77.200.000 Tổng số lô 47 11 24 0 0 0 0 0 0 Giá sàn Giá trúng 1.366.835 307.200 3.743.000 Năm 2015 Giá sàn Giá trúng 2.149.000 13.350.700 0 0 0 2.162.000 2.306.700 1.326.000 13.439.700 0 0 0 Tổng số lô 18 0 0 0 90 0 0 0 0 13 0 23 1.745.000 1.311.000 Giá sàn Giá trúng 7.931.000 0 0 0 9.315.790 0 0 0 748.480.00 2.700.000 8.522,690 0 0 0 10.156.190 0 0 0 1.487.200 2.783.990 58 Qua năm ta thấy số lô đưa đấu giá lớn tồn động nhiều lô đất đấu giá không thành công nhu cầu đất dân lớn.Mức chênh lệch giá khởi điểm giá trúng đấu không cao, giá khởi điểm chưa sát với thực tế Năm 2013 2014 thời gian vừa công nhận thị xã, máy hành đảo lộn, thay đổi nhiều dẫn đến việc hoạt động không hiệu quả.Sang đến năm 2015 máy hành ổn định, hoạt động có nề nếp quy củ có nhiều hiệu quả, kết đấu giá đất khả quan, thu ngân sách từ đấu giá đất lớn.Tuy nhiên phận cán có tiêu cực,tổ chức bán đất “chui”, lựa chọn lô đất đẹp dành cho quan chức lớn, người giàu có, lực, người thân quen họ hàng Từ dẫn đến việc lô đất đẹp không đưa đấu có lô đất xấu, nằm kiệt, có vị trí không tốt đưa đấu giá, từ người dân nhu cầu khu đất dẫn đến việc có người tham gia đấu giá giá thu từ đấu giá thấp Việc xác định giá khởi điểm chưa sát với thực tế, chưa đánh giá mặt được, chưa được, tốt xấu lô đất, chưa xác định nhu cầu người dân đất Mặt khác thị trường bất động sản lúc có dấu hiệu “đóng băng” nên dù số lô đất đưa đấu giá nhiều số lô đất có người tham gia số lô đất trúng đấu giá Một nguyên nhân giá vật tư xây dựng cao nên người dân khó khăn việc đầu tư sở hạ tầng dẫn đến việc nhu cầu đất người dân có phần giảm 4.6 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 4.6.1 Hiệu kinh tế a Đối với nhà nước + Huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư xây dựng Nhà nước đầu tư cho vay để giải phóng mặt bằng, làm sở hạ tầng; đưa đấu giá người dân nhà đầu tư bỏ vốn để tham gia Số tiền thu sử dụng vào việc trả nợ tiền vay Nhà nước, phát triển sở hạ tầng địa phương + Tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư cho dự án khác tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân đia phương nhà nước thu hồi đất để xây dựng công trình nói chung dự án đấu giá đất nói riêng 59 59 + Đấu giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy nghiệp công nghiệp hoá đại hoá đất nước + Tạo cạnh tranh lành mạnh người tham gia đấu giá, người trả giá cao người nhận quyền sử dụng đất Do vậy, diện tích đất sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, áp dụng chế đấu giá mang lại hiệu kinh tế gấp nhiều lần so với chế giao đất có thu tiền sử dụng đất + Khai thác hợp lý quỹ đất + So với cách giao đất có thu tiền thông thường giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất có hiệu nhiều so với giao đất có thu tiền trước b Đối với người sử dụng đất + Đất để đấu giá đất phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn cao, người mua Nhà nước đảm bảo tính pháp lý lô đất, đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ Nếu mua đất thị trường tự do, người mua thường phải nhiều công để tìm hiểu giấy tờ hay vị trí quy hoạch đất đưa định riêng đất đưa đấu giá, yếu tố đảm bảo + Đấu giá QSDĐ tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả khác + Không phí hoa hồng (môi giới) loại phí khác mà trung tâm môi giới thường đặt + Trong trình nghiên cứu đề tài tiến hành vấn ý kiến người tham gia đấu giá nhiều vấn đề như: giá khởi điểm, tiền đặt cọc, mức độ hài long…về lô đất đấu giá Bảng tổng hợp ý kiến người dân tham gia đấu giá Ý kiến người dân Số phiếu Tỷ lệ Ông bà biết thông tin đấu giá qua đâu: 30 100 - Đài báo 20 66,67 - Người giới thiệu 16,67 - Trên thông báo Sở, phòng TN&MT 16,67 -Trên mạng internet 0 60 60 -Các nguồn thôn tin khác 0 Ông bà có hiểu rõ quy trình, nội quy đấu giá 30 100 - có 30 100 - không 0 Ông bà thấy thông tin lô đất đầy đủ rõ ràng hay chưa 30 100 - Đầy đủ rõ ràng 15 50% -Chưa đầy đủ rõ ràng 15 50% - Chưa có thông tin 0 Ông bà thấy tiền đặt cọc 30 100 - Cao 0 - Thấp 0 - Trung Bình 30 100 Ông bà thấy giá trúng đấu giá so với giá thị trường 30 100 - Cao 10 33,33 - Thấp 0 - Ngang 20 66,67 6.Ông bà thấy giá sàn, giá khởi điểm -Hợp lý 30 100 16,67 - Khá hợp lý 10 33,33 - Bình thường 10 - Không hợp lý 12 40 Ông bà có cảm thấy hài long với công tác thực đấu giá QSDĐ không 30 100 - Rất hài long 0 - Hài long 25 83,33 - Không hài lòng 16,67 Mục đích sử dụng lô đất sau trúng đấu giá ông bà 30 100 61 61 - Xây dựng nhà 20 66,67 - Xây dựng nhà để kinh doanh 16,67 - Cho thuê - Mục đích khác 16,67 Ông bà cảm thấy thời gian hoàn tất số tiền trúng đấu 30 100 - Khá Nhanh 26 86,67 - Hợp lý 13,33 4.6.2 Hiệu xã hội + Tạo khu dân cư đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung + Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư, xây dựng, cải tạo, nâng cấp sở hạ tầng, nguồn vốn huy động từ đấu giá quyền sử dụng đất hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mô hình sản xuất nông nghiệp + Với việc giá đất công bố đấu giá góp phần loại bỏ giá ảo thị trường, góp phần bình ổn giá đất đai từ tạo phát triển ổn định cho thị trường bất động sản 4.6.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai + Là biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu Kết thu từ đấu giá thừa nhận đất đai, QSDĐ hàng hoá hoạt động thị trường bất động sản + Là sở để Nhà nước định giá đất hình thành thị trường bất động sản góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường BĐS + Với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản nhanh gọn, không qua nhiều cấp chế giao , cấp đất thủ tục rườm rà gây lãng phí thời gian tiền bạc nhà nước nhân dân 62 62 + Công tác cấp GCNQSDĐ thông qua đấu giá triển khai thực nhanh chóng thuận lợi quan quản lý, tạo niềm tin người sử dụng đất + Là hình thức khai thác sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế tạo cạnh tranh lành mạnh đối tượng, huy động tối đa nguồn thu ngân sách nhà nước loại bỏ yếu tố tiêu cực “xin cho” tồn tại, đẩy mạnh thủ tục hành hoá, đẩy mạnh công nghiệp hoá đại hoá + giải chuyển mục đích cho khu vực đất nông nghiệp nằm xen lẫn khu dân cư, khu đất đơn vị không sử dụng… + Tiền thu từ đấu giá sử dụng để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật góp phần cho việc sử dụng đất khu vực đầu tư công trình kỹ thuật vào nề nếp, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai 4.7 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất + Việc điều tra xác định nhu cầu sử dụng đất khu vực việc đưa giá sàn đấu giá QSDĐ chưa khoa học dẫn đến tình trạng dự án đấu giá QSDĐ có người tham gia Thủ tục để đưa lô đất vào đấu giá nhiều giai đoạn phức tạp, nhiều thời gian Việc phổ biến thông tin trước phiên đấu giá thiếu, chưa rộng rãi dẫn đến việc người biết đến để tham gia đấu giá Việc giải phóng mặt chậm, người dân không hợp tác nên công tác đấu giá chậm tiến độ không đạt tiêu mà thị xã đặt 63 63 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Từ kết nghiên cứu tình hình đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã giai đoạn 2013- 2014 rút kết luận sau: Thị xã Ba đồn gồm phường 10 xã trung tâm khu vực bắc Quảng Bình Nằm trục đường quốc lộ 1A qua, có vị trí thuận lợi, giao thông phát triển tạo điều kiện cho việc thu hút nguồn đầu tư nước Từ kết nghiên cứu công tác đấu giá QSDĐ địa bàn thị xã phủ nhận lợ ích to lớn mà đấu giá đem lại không cho Nhà nước mà cho người sử dụng đất thành phần kinh tế khác địa bàn - Về hiệu xã hội Đấu giá QSDĐ tạo nguồn thu hỗ trợ lớn cho việc phát triển sở hạ tầng vật chất lĩnh vực giáo dục, y tế, nâng cấp, cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện,… Một phần khác giúp giảm sức ép nhà ở, đất ngày cao người dân địa phương 5.2 Kiến nghị Bổ sung quy đinh công khai kết đấu giá đất để làm tăng tính minh bạch quan trọng, đáng tin cậy xác định giá, định giá đất, kiểm tra, giám sát việc xác định giá, thẩm định giá, định giá đất - Thu hút tham gia ngân hàng vào dự án đấu giá đất để chia khó khăn tài người sử dụng đất tổ chức kinh tế trước dự án hoàn thiện để đấu giá - Cần tăng cường giám sát chặt chẽ, chế kiểm tra chéo quan quản lý tổ chức đấu giá qua quy trình đấu giá, tổ chức thực đấu giá để ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy 64 64