BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI NGUYỄN BÁ TRINH HÀ NỘI - 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI NGUYỄN BÁ TRINH CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 60380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ HÀ NỘI - 2015 LỜI CAM ĐOAN Luận văn “Pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội” kết nỗ lực cố gắng, tìm tòi sáng tạo riêng thân tác giả với hướng dẫn tận tình, trách nhiệm Thầy PGS.TS Phạm Hữu Nghị Công trình nghiên cứu chép mà trích dẫn nguồn, tác giả Tôi xin cam đoan lời hoàn toàn thật xin chịu toàn trách nhiệm lời cam đoan TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Bá Trinh LỜI CẢM ƠN Công trình nghiên cứu “Pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội” hoàn thành với nỗ lực, cố gắng thân Tôi xin gửi lời trân trọng cảm ơn biết ơn sâu sắc tới Thầy giáo hướng dẫn khoa học PGS.TS Phạm Hữu Nghị, người tận tình giúp đỡ, bảo trình triển khai đề tài viết luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo Hội đồng thẩm định quy cách luận văn, Hội đồng phản biện luận văn đánh giá, góp ý giúp hoàn thiện tốt luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn Thầy giáo, Cô giáo Viện Đại học Mở Hà Nội, Khoa Đào tạo sau đại học Viện Đại học Mở Hà Nội đào tạo tạo điều kiện tốt cho trình theo học hoàn thành luận văn MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Những vấn đề lí luận đăng kí quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất 10 1.1.3 Yêu cầu đăng ký QSD đất 13 1.1.4 Lịch sử hình thành pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất 15 1.2 Khái niệm pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất - Đặc điểm pháp luật đăng ký QSD đất 21 1.2.1 Khái niệm pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất 21 1.2.2 Đặc điểm pháp luật đăng ký QSD đất 23 1.2.3 Tiêu chí đánh giá hiệu thực pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 26 KẾT LUẬN CHƯƠNG 29 CHƯƠNG II 30 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN TẠI HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 30 2.1 Pháp luật đăng kí quyền sử dụng đất 30 2.1.1 Phân loại đăng ký 30 2.1.2 Đối tượng thực đăng ký đất đai 32 2.1.3.Trình tự, thủ tục đăng ký 32 2.1.4 Hồ sơ địa 32 2.1.5.Cơ quan lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa 33 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật đăng kí quyền sử dụng đất huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội 40 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội 40 2.2.2 Hiện trạng quản lý sử dụng đất địa bàn huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội 45 2.2.3 Thực trạng công tác đăng ký QSDĐ, QSH nhà tài sản gắn liền với đất huyện Đông Anh 56 2.2.3.1 Những để huyện thực công tác cấp GCN QSDĐ 56 2.2.3.2 Kết thực công tác đăng ký, cấp GCN QSDĐ huyện Đông Anh giai đoạn 2010 – 2014 57 2.2.4 Đánh giá chung tình hình đăng ký QSD đất huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội 67 2.2.4.1 Thuận lợi 67 2.2.4.2 Khó khăn, vướng mắc 68 3.1 Các yêu cầu công tác đăng ký quyền sử dụng đất 72 3.2 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đăng ký QSD đất địa bàn huyện Đông Anh 73 3.2.1 Nhóm giải pháp chung 73 3.2.2 Một số giải pháp cụ thể 75 KẾT LUẬN CHƯƠNG 77 KẾT LUẬN 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận HĐND Hội đồng nhân dân LĐĐ Luật Đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất TNMT Tài nguyên môi trường TTHU Thường trực Huyện uỷ UBND Uỷ ban nhân dân VP ĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất DANH MỤC BẢNG BIỂU Số hiệu Tên bảng bảng Bảng 2.1 Tổng giá trị sản xuất ngành kinh tế địa bàn thuộc huyện Đông Anh quản lý giai đoạn 2010 - 2014 Bảng 2.2 Cơ cấu ngành kinh tế địa bàn thuộc huyện Đông Anh quản lý giai đoạn 2010 - 2014 Bảng 2.6 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 (tính đến ngày 01/01/2014) Bảng 2.7 Biến động sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2013 Bảng 2.8 Kết cấp GCN QSDĐ cho đất Nông nghiệp huyện Đông Anh Bảng 2.9 Kết cấp GCN QSDĐ cho đất Nông nghiệp huyện Đông Anh giai đoạn từ 1/1/2010 đến 30/10/2014 Bảng 2.10 Kết cấp GCN QSDĐ cho đất huyện Đông Anh Bảng 2.11 Kết cấp GCN QSDĐ cho đất huyện Đông Anh giai đoạn từ 1/1/2010 đến 30/10/ 2014 Bảng 2.12 Kết phân loại trường hợp chưa cấp GCN địa bàn hyện Đông Anh từ trước 1/12/2014 Bảng 2.13 Kế hoạch cấp GCN địa bàn huyện Đông Anh năm 2015 Trang 42 43 54 55 58 59 61 62 64 66 MỞ ĐẦU Trong năm qua, pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bước hoàn thiện, hệ thống quan có thẩm quyền đăng ký thành lập tới cấp huyện, mô hình “một cửa” nhiều địa phương với số cải cách thủ tục đăng ký tạo thuận lợi cho người dân doanh nghiệp, công tác tra, kiểm tra, giám sát xử lý vi phạm pháp luật thực thường xuyên Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, việc thực pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chưa đáp ứng mục tiêu “Tổ chức vận hành hiệu hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thống nhất, công khai, minh bạch, bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch bất động sản, hoàn chỉnh quy định chấp đất đai” nêu Nghị số 08-NQ/TW ngày 05/02/2007 Hội nghị lần thứ tư Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá X1 Do vậy, nâng cao hiệu thực pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất góp phần quan trọng vào việc cụ thể hóa mục tiêu “tiếp tục đổi việc xây dựng thực thi luật pháp” “phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất động sản, ngăn chặn tình trạng đầu cơ; hoàn thiện chế vận hành sàn giao dịch bất động sản” Đại hội Đảng toàn quốc lần XI2 Đông Anh huyện ngoại thành nằm phía bắc Thủ đô Hà Nội chuyển mạnh mẽ đà phát triển công nghiệp hóa, đô thị hóa Theo quy hoạch phát triển không gian đô thị thủ đô Hà Nội đến năm 2020 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt (tại Quyết định số: 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998) phần lớn diện tích đất tự nhiên huyện Đông Anh chuyển sang xây dựng khu đô thị khu công nghiệp đại Mặc dù đô thị hóa nông thôn trình phát triển tất yếu để đảm bảo trình phát triển theo mục tiêu, chiến lược, quy hoạch lại toán không dễ Mặc dù thời gian qua Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá X: Nghị số chủ trương, sách lớn để kinh tế phát triển nhanh bền vững Việt Nam trở thành thành viên Tổ chức Thương mại giới (WTO) Đại hội Đảng toàn quốc lần XI: Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2011 - 2020 Cương lĩnh xây dựng đất nước thời kỳ độ lên chủ nghĩa xã hội (bổ sung phát triển năm 2011) quan tâm cấp, ngành song công tác đăng ký QSDĐ gặp nhiều hạn chế nhiều nguyên nhân tác động Từ thực tế nhận thức vai trò, tầm quan trọng vấn đề, tác giả luận văn tiến hành nghiên cứu đề tài: “Pháp luật đăng ký QSDĐ từ thực tiễn thực huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội” Tính cấp thiết đề tài Thực pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng việc xác lập, bảo đảm an toàn pháp lý cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, từ góp phần ngăn ngừa tranh chấp, giúp thị trường bất động sản vận động minh bạch, an toàn, công khai Mặt khác, thông qua việc kiểm soát thông tin “tình trạng pháp lý” bất động sản, hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất giúp nâng cao hiệu quản lý nhà nước bất động sản, khai thác tốt nguồn lực thị trường bất động sản, từ tạo động lực thúc đẩy kinh tế đất nước phát triển nhanh, bền vững Tuy nhiên, so với yêu cầu thực tiễn, bối cảnh nước ta đẩy mạnh thực mục tiêu hoàn thiện hệ thống pháp luật, xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa việc thực pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tồn số hạn chế, vướng mắc sau đây: Thứ nhất, tổ chức, cá nhân gặp nhiều khó khăn có nhu cầu thực quy định đăng ký quyền sử dụng đất pháp luật lĩnh vực quy định phân tán nhiều văn quy phạm pháp luật, số quy định mâu thuẫn, thiếu thống nhất; trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin bất động sản chưa thực đơn giản, nhanh chóng thuận lợi Thứ hai, tỷ lệ giao dịch mua bán, tặng cho, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bên ký kết, thực thị trường “phi thức” (giao dịch “ngầm”) chiều hướng giảm, mà tiếp tục gia tăng nên ảnh hưởng tiêu cực đến mục tiêu thúc đẩy phát triển minh bạch, bền vững thị trường bất động sản nói riêng kinh tế nước ta nói chung Thứ ba, hành vi vi phạm pháp luật quản lý, sử dụng bất động sản (đặc biệt đất đai) truy tố, xét xử với tính chất, mức độ ngày nghiêm trọng Thực Luật Đất đai năm 2003, Nghị định, thông tư Chính phủ; Quyết định số 23/2005/QĐ-UB ngày 18/02/2005, Quyết định số 23/2008/QĐUBND ngày 09/5/2008, Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009, Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 UBND thành phố Hà Nội, Phòng Tài nguyên Môi trường tham mưu cho UBND huyện cấp GCN QSD đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất địa bàn đạt tỷ lệ 90% Tuy nhiên, tồn 1.600 GCN UBND huyện ký cấp lưu VP ĐKQSDĐ, công dân chưa liên hệ để kê khai thực nghĩa vụ tài nhận GCN - Thực Luật Đất đai năm 2013, nghị định số 43/2013/NĐ-CP Chính phủ, Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 UBND Thành Phố Hà Nội, VP ĐKQSDĐ nhận 2158 hồ sơ UBND xã, thị trấn chuyển đến Trong đó, trình UBND Huyện cấp 107 GCN QSD đất; giải quyết: 345 hồ sơ; loại: 1.656 hồ sơ Việc hồ sơ UBND xã, thị trấn trình lên cấp do: + Chất lượng hộ sơ UBND xã, thị trấn chuyển lên thấp, nhiều hồ sơ UBND xã, thị trấn xác định không rõ ràng nguồn gốc đất chẳng hạn như: xã xác nhận đất sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 không xác định rõ đất ông cha để lại hay đất cấp trái thẩm quyền… nên không đủ sở để xác định nghĩa vụ tài Ngoài ra, thời điểm sử dụng vào mục đích không thống nhất… + Các đất lại đa phần giấy tờ QSDĐ, có nguồn gốc phức tạp, diện tích, kích thước sử dụng có nhiều sai lệch so với đồ, số khu vực đất giao giãn dân trạng sử dụng đất không với quy hoạch phân lô phê duyệt Việc chuyển nhượng QSDĐ trao tay hộ gia đình, cá nhân không qua quan công chứng, quyền địa phương xác nhận nên dẫn đến việc xác định nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch gặp nhiều khó khăn + Chính sách pháp luật đất đai có thay đổi nên dẫn đến khó khăn cho công tác cấp GCN Cũng hồ sơ đó, trước cấp GCN QSDĐ 69 chưa thực cấp như: trường hợp đất giao không thẩm quyền từ sau ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 xem xét cấp GCN trường hợp sau tra, kiểm tra làm rõ xử lý trách nhiệm người giao đất không thẩm quyền + Quyết định 24/2014/QĐ-UBND UBND Thành phố hà Nội ban hành quy định cấp giấy chứng nhân chưa bao quát hết trường hợp thực tế phát sinh nên chưa có quy định để thực như: chưa có quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ QSDĐ theo quy định sau ngày 15/10/1993 mà giấy tờ ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ việc chuyển nhượng QSDĐ có chữ ký bên liên quan; Trường hợp giấy tờ sử dụng ổn định đất trước ngày 15/10/1993, chia tách đất cho sau ngày 10/4/2009; Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tự chuyển đổi đất cho sau ngày 01/01/2008… - VP ĐKQSDĐ kiện toàn đội ngũ lãnh đạo quản lý với 01 đồng chí Giám đốc, 02 đồng chí phó giám đốc đội ngũ chuyên viên với 05 đồng chí viên chức, 07 đồng chí lao động hợp đồng Các đồng chí lao động hợp đồng đa phần mới, chưa có kinh nghiệm, kỹ giải công việc việc xếp, bố trí người lao động vào công việc chuyên môn tương đối khó khăn 70 KẾT LUẬN CHƯƠNG Chương luận văn qua nghiên cứu rõ, huyện Đông Anh có vị trí ngõ phía bắc thành phố Hà Nội có vị trí quan trong phát triển kinh tế giao lưu hàng hóa Nền kinh tế huyện đà phát triển đặc biệt năm gần đây, sở hạ tầng chưa hoàn thiện, đời sống vật chất tinh thần nhân dân có bước tiến lớn chưa đáp ứng kịp tiến độ đô thị hóa Trong công tác đăng kí quyền sử dụng đất, huyện đạt nhiều kết quả, nhiên bên cạnh đó, chương rõ vướng mắc, khó khăn thực công tác Việc nghiên cứu có hệ thống vấn đề lý luận thực pháp luật, phân tích, đánh giá quy định pháp luật thực trạng thực pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác định rõ nguyên nhân hạn chế, bất cập sở quan trọng để Luận văn đưa định hướng giải pháp cho việc nâng cao hiệu thực pháp luật chương 71 CHƯƠNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ĐĂNG KÍ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1 Các yêu cầu công tác đăng ký quyền sử dụng đất Ở quốc gia giai đoạn lịch sử khác nhau, yêu cầu đặt công tác đăng ký đất đai khác Tuy nhiên, khía cạnh nghiên cứu, người ta thường đề cập đến ba nguyên tắc đăng ký đất đai tiếng mà ngày trì nhiều quốc gia giới Đây ba nguyên tắc đề Theodore Ruoff (Chánh văn phòng đăng ký đất đai nước Anh từ 1963 - 1975)[9], là: (1) Nguyên tắc Mirror (“Cái gương” - ý chỉ: phản ánh) Nội dung nguyên tắc: Sổ đăng ký phải nơi phản ánh xác hoàn toàn thông tin, kiện liên quan đến đất (2) Nguyên tắc Curtain (“Cái màn” - ý chỉ: bao phủ, bao hàm) Nội dung nguyên tắc: Đăng ký phải nguồn tuyệt đối thông tin đất đai Một có giấy chứng nhận không cần tra cứu đến tài liệu phức tạp phía sau, nói cách khác, Giấy chứng nhận Nhà nước cấp cho chủ đất thay cho tất loại giấy tờ Những thông tin cần thiết liên quan đến chủ đất thể giấy chứng nhận (3) Nguyên tắc bảo hiểm: Nếu lỗi người mà thông tin đăng ký có sai sót, gây thiệt hại cho người sử dụng đất phải bồi thường Thời kỳ đầu, nước Anh, hệ thống tài liệu đăng ký đất đai “đóng”, người dân không tiếp cận10 Đến năm 1986, nước Anh có văn phòng thực việc đăng ký điện tử, việc đăng ký có hiệu lực tương tự với đăng ký truyền 10 Trước có hệ thống đăng kýđiện tử, người Anh thực việc đăng kýđất đai cách sử dụng bút lông mực in vải, kể làm tay Văn phòng đăng kýđất đai (Land Registry) giữ gốc khâu lại, sử dụng kim sợi Các giấy chứng nhận chứng chối cãi quyền chủđất việc tạo chứng giả mạo tội hình Thời điểm này, thông tin đất đai quan Nhà nước có quyền tiếp cận 72 thống Từ thời điểm đó, thông tin đăng ký đất đai “mở” cho công chúng tiếp cận Không mở rộng quyền tiếp cận công chúng thông tin đất đai, nước Anh cân nhắc việc “xã hội hóa” quản lý đất đai việc tham gia tư nhân Ngày 23/1/2014, Chính phủ Anh tiến hành tham vấn cộng đồng việc lập công ty chuyên cung cấp dịch vụ đăng ký (nghĩa người dân đăng ký quan Nhà nước hay công ty tư nhân Nhà nước trao quyền) Tuy nhiên, dự án không nhận nhiều ủng hộ tháng 7/2014, sau có kết tham vấn việc đăng ký đất đai tiến hành quan Nhà nước mà thay đổi Ở Việt Nam, thực tế, công tác đăng ký đất đai chủ yếu hướng đến việc đáp ứng yêu cầu: (1) Đảm bảo xác mặt pháp lý: việc đăng ký phải đối tượng sử dụng đất, với diện tích giao/ cho thuê/ công nhận/ chuyển quyền, mục đích, thời hạn sử dụng, trình tự thủ tục thẩm quyền (2) Đảm bảo xác mặt kỹ thuật khách quan: Các thông số liên quan đến đất diện tích, hình thể, vị trí, kích thước phải dựa kết đo đạc khách quan xác (3) Thực triệt để, kịp thời: chủ thể bắt đầu sử dụng đất hay trình sử dụng đất có biến động phải làm thủ tục đăng ký với quan Nhà nước có thẩm quyền, đảm bảo cho Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai toàn lãnh thổ với sở hệ thống hồ sơ địa phản ánh trạng sử dụng đất Nếu hai yêu cầu hoạt động quản lý tiến hành đo đạc quan Nhà nước yêu cầu thứ ba người sử dụng đất, nhiên, nhiều người dân nhận thức chưa đầy đủ vai trò đăng ký đất đai né tránh nghĩa vụ tài nên chưa chủ động thực 3.2 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đăng ký QSD đất địa bàn huyện Đông Anh 3.2.1 Nhóm giải pháp chung - Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai đến người dân nhiều hình thức người dân hiểu nắm rõ thủ tục 73 nơi thực thủ tục, tuân theo quy định pháp luật quản lý đất, hiểu tầm quan trọng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Triển khai thực đầy đủ nhanh chóng quy hoạch sử dụng đất xã đến năm 2020 quy hoạch đất nông nghiệp để hoàn thành hồ sơ địa tạo sở liệu thông tin cho công tác - Đẩy nhanh việc đo đạc thành lập đồ địa công nghệ số địa bàn để tiến tới xây dựng sở liệu địa số - Cần bổ sung kinh phí, vật tư kỹ thuật cho việc lưu trữ hồ sơ tài liệu - Cần phải nâng cao chất lượng số lượng đội ngũ cán làm công tác quản lý đất đai - Tăng cường công tác tra kiểm tra công tác cấp GCN QSDĐ, giải dứt điểm tồn vướng mắc công tác giao đất rà soát lại để cấp GCN QSDĐ cho hộ giao đất không thẩm quyền mà thực nghĩa vụ tài - Kiểm tra, rà soát lại hộ chưa cấp GCN QSDĐ địa bàn, hộ cấp trùng để có kế hoạch triển khai công việc cách hợp lý - Kiến nghị đưa mức thuế lệ phí hợp lý việc cấp GCN QSDĐ - Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin quản lý đất đai nói chung công tác cấp GCN QSDĐ nói riêng - Phải xem việc cấp GCN QSDĐ dịch vụ hành công phục vụ nhân dân, trách nhiệm quan nhà nước - Tăng cường cải cách thủ tục hành chính, hoàn thiện chế "một cửa" thành chế cửa liên thông, xây dựng văn minh công sở tạo niềm tin cho người dân làm thủ tục - Thường xuyên mở lớp bồi dưỡng nghiệp vụ, phổ biến tiến khoa học kỹ thuật lĩnh vực chuyên môn, khuyến khích cán nhân viên ứng dụng công nghệ vào công việc - Công khai hóa đầy đủ quy trình, thủ tục hành chính, thuế, lệ phí phải nộp theo quy định nhà nước để góp phần tăng hiệu trình giải yêu cầu nhân dân 74 3.2.2 Một số giải pháp cụ thể - VP ĐKQSDĐ đất viết phiếu chuyển thông tin địa toàn hộ gia đình, cá nhân UBND Huyện cấp GCN gửi Chi cục thuế huyện Đông Anh để Chi cục thuế Huyện làm xác định số tiền phải nộp thông báo nộp nghĩa vụ tài cho hộ gia đình, cá nhân Sau nhận thông báo nộp nghĩa vụ tài Chi cục thuế, VP ĐKQSDĐ thực ghi nợ lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất lên GCN QSD đất cấp hộ gia đình, cá nhân nợ lệ phí trước bạ nợ lệ phí trước bạ tiền sử dụng đất thông báo cho hộ gia đình, cá nhân liên hệ nhận GCN Đối với hộ gia đình, cá nhân phải nộp thuế thu nhập cá nhân, VP ĐKQSDĐ phân loại thông báo riêng cho UBND xã, thị trấn nơi có đất để UBND xã, thị trấn thông báo cho hộ gia đình, cá nhân liên hệ thực nghĩa vụ tài trước nhận GCN VP ĐKQSDĐ đặt lịch trả GCN QSD đất cho công dân UBND xã, thị trấn.Khi công dân có nhu cầu thực nghĩa vụ tài chính, VP ĐKQSDĐ chuyển thông báo cho công dân nộp thực xóa nợ nghĩa vụ tài ngày nhận biên lai nộp tiền - Chỉ đạo phòng Tài nguyên Môi trường tổ chức hội nghị tập huấn, hướng dẫn cụ thể, thống nội dung xác nhận cấp xã theo quy định Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Chính phủ, Quyết định 24/2014/QĐ-UBND UBND thành phố Hà Nội văn quy phạm pháp luật khác Đối với số trường hợp có vướng mắc sách, đề xuất UBND Thành phố cho hướng giải cụ thể để tháo gỡ - Bổ sung cán bộ, chuyên viên có trình độ chuyên môn phù hợp cho VP ĐKQSDĐ để đáp ứng yêu cầu công việc - Bổ sung số trang thiết bị thiết yếu phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất cho VP ĐKQSDĐ như: Máy in A3, máy phô tô, máy tính chủ để quản lý phần mềm vẽ GCN lưu trữ thông tin địa 75 Tóm lại, qua trình tìm hiểu thực tế địa phương cho thấy để đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tác giả xin đưa số kiến nghị sau: - Cần tập trung tiến hành đo đạc, chỉnh lý đồ đo lại diện tích bị biến động để làm cho việc triển khai công tác đăng ký đất đai, cấp giấy CNQSDĐ - Tăng cường bồi dưỡng hướng dẫn chuyên môn nghiệp vụ thường xuyên cho đội ngũ cán để đáp ứng yêu cầu thay đổi công tác quản lý Nhà nước đất đai - Cần có biện pháp giải dứt điểm trường hợp vi phạm quản lý sử dụng đất, tránh tình trạng người sử dụng đất coi thường pháp luật không tin vào sách Đảng Nhà nước - Cần đầu tư máy móc thiết bị tiến tới ứng dụng phần mềm tin học vào quản lý hồ sơ địa đảm bảo cho việc quản lý thống đầu từ Trung ương đến sở - Cần có quan tâm đạo cấp lãnh đạo để đẩy nhanh tiến độ kê khai đăng ký, lập hồ sơ địa chính, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhanh chóng hoàn thành Những trường hợp lấn chiếm đất công, đất nông nghiệp UBND huyện không công nhận phần đất lấn chiếm, tổ chức thống kê xử lý theo quy định yêu cầu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất viết cam kết không sử dụng phần đất lấn chiếm tiến hành đề nghị UBND huyện cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình phần đất lại Đối với hộ không cấp giấy đất có tranh chấp cán địa xuống tận sở để xác định lại diện tích giải thích thỏa đáng cho hộ để tiến hành cấp giấy cho họ Đối với hộ sử dụng đất chuyển nhượng sai thẩm quyền tiến hành xác định lại nguồn gốc đất sau tùy vào mức độ quan trọng mà giải cho thỏa đáng 76 Đối với trường hợp đất sử dụng trước ngày 15/10/1993 ổn định, lâu dài, không tranh chấp phù hợp với quy hoạch giấy tờ hợp pháp cấp giấy chứng nhận Đối với hộ chưa kê khai đăng ký; hộ cố tình không đăng ký cần có biện pháp để khuyến khích đồng thời có răn đe bắt buộc phải đến đăng ký cấp giấy chứng nhận Thường xuyên xây dựng kế hoạch triển khai cấp GCN trình huyện thông qua nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy địa bàn huyện nhằm hoàn thành tiêu đề Đối với công tác cấp GCN cho quan tổ chức, sở tôn giáo cần nhanh chóng xây dựng ban hành văn liên quan đến tiêu chí sử dụng đất phải nguyên tắc sử dụng tiết kiệm, hiệu để thuận lợi cho công tác triển khai cấp GCN Bên cạnh cần giảm bớt thủ tục phiền hà trình triển khai cấp GCN, rà soát lại nhu cầu sử dụng đất tổ chức nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCN cho đối tượng UBND xã, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Văn phòng Đăng ký QSD đất thông báo, phát mẫu tờ khai, hướng dẫn công dân kê khai tờ khai thực nghĩa vụ tài chính, nhận tờ khai, đơn đề nghị ghi nợ (đối với trường hợp ghi nợ theo quy định) đặt lịch trả GCN cho công dân KẾT LUẬN CHƯƠNG Chương luận văn, sở yêu cầu công tác đăng kí quyền sử dụng đất góc độ lí luận chung, đề giải pháp chung giải pháp cụ thể để góp phần nâng cao hiệu thực địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội Những giải pháp nêu nhìn nhận góc độ hoàn thiện pháp luật giải pháp kĩ thuật, người nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật 77 KẾT LUẬN Qua nghiên cứu, từ vấn đề từ thực tiễn huyện Đông Anh, tác giả xin rút số kết luận: + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở pháp lý quan trọng để thực quản lý Nhà nước đất đai nhiều nước, Việt Nam nói chung huyện Đông Anh nói riêng + Huyện Đông Anh có vị trí ngõ phía bắc thành phố Hà Nội có vị trí quan trong phát triển kinh tế giao lưu hàng hóa Nền kinh tế huyện đà phát triển đặc biệt năm gần đây, sở hạ tầng chưa hoàn thiện, đời sống vật chất tinh thần nhân dân có bước tiến lớn chưa đáp ứng kịp tiến độ đô thị hóa + Công tác quản lý đất đai xã từ năm 2003 trở trước nhiều bất cập Từ 2003 đến công tác quản lý sử dụng đất có nhiều chuyển biến tích cực, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội Kết công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập hồ sơ địa địa bàn xã sau: * Kết đăng ký cấp GCNQSD đất: - Đất nông nghiệp: Tính đến ngày 30/10/2014, huyện Đông anh cấp GCN cho 60.840 hộ ĐKĐĐ tổng số 61.727 hộ, chiếm 98,56% số hộ cấp GCN - Đất ở: Tính đến ngày 30/10/2014, huyện Đông anh cấp 66.191 GCN tổng số 67106 hộ ĐKĐĐ, chiếm 98,64% số hộ cấp giấy chứng nhận - Công tác cấp GCN QSDĐ huyện tương đối hoàn tất, làm sở để hoàn chỉnh hồ sơ địa chính, tạo điếu kiện cho công tác quản lý đất đai huyện ngày tốt hơn, góp phần nâng cao đời sống kinh tế xã hội, bổ sung thêm kinh nghiệm trình độ chuyên môn cho cán huyện, giúp địa phương nắm quý đất để quản lý xây dưng phương án quy hoạch sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu Tuy nhiên, địa phương cần phải giải triệt để trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa đăng 78 ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để hoàn thành công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận địa bàn huyện vào năm 2015 Theo đó, luận văn đề xuất giải pháp sau để đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tác giả xin đưa số kiến nghị sau: - Cần tập trung tiến hành đo đạc, chỉnh lý đồ đo lại diện tích bị biến động để làm cho việc triển khai công tác đăng ký đất đai, cấp giấy CNQSDĐ - Tăng cường bồi dưỡng hướng dẫn chuyên môn nghiệp vụ thường xuyên cho đội ngũ cán để đáp ứng yêu cầu thay đổi công tác quản lý Nhà nước đất đai - Cần có biện pháp giải dứt điểm trường hợp vi phạm quản lý sử dụng đất, tránh tình trạng người sử dụng đất coi thường pháp luật không tin vào sách Đảng Nhà nước - Cần đầu tư máy móc thiết bị tiến tới ứng dụng phần mềm tin học vào quản lý hồ sơ địa đảm bảo cho việc quản lý thống đầu từ Trung ương đến sở - Cần có quan tâm đạo cấp lãnh đạo để đẩy nhanh tiến độ kê khai đăng ký, lập hồ sơ địa chính, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhanh chóng hoàn thành Những trường hợp lấn chiếm đất công, đất nông nghiệp UBND huyện không công nhận phần đất lấn chiếm, tổ chức thống kê xử lý theo quy định yêu cầu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất viết cam kết không sử dụng phần đất lấn chiếm tiến hành đề nghị UBND huyện cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình phần đất lại Đối với hộ không cấp giấy đất có tranh chấp cán địa xuống tận sở để xác định lại diện tích giải thích thỏa đáng cho hộ để tiến hành cấp giấy cho họ 79 Đối với hộ sử dụng đất chuyển nhượng sai thẩm quyền tiến hành xác định lại nguồn gốc đất sau tùy vào mức độ quan trọng mà giải cho thỏa đáng Đối với trường hợp đất sử dụng trước ngày 15/10/1993 ổn định, lâu dài, không tranh chấp phù hợp với quy hoạch giấy tờ hợp pháp cấp giấy chứng nhận Đối với hộ chưa kê khai đăng ký; hộ cố tình không đăng ký cần có biện pháp để khuyến khích đồng thời có răn đe bắt buộc phải đến đăng ký cấp giấy chứng nhận Thường xuyên xây dựng kế hoạch triển khai cấp GCN QSDĐ trình huyện thông qua nhằm để nhanh tiếp độ cấp GCN QSDĐ địa bàn huyện nhằm hoàn thành tiêu đề 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2009), Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 15/9/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường Quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai 2003 Chính phủ (2008), Nghị định số 13/2008/NĐ-CP quy định tổ chức quan chuyên môn thuộc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Chính phủ (2009), Nghị định 105/2009/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Chính phủ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật đất đai Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học Luật Lao động, Luật Lao động, Tư pháp Quốc tế, Nhà xuất Công an nhân dân, Hà Nội Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất Đai, Nhà xuất Tư pháp, tr.141-147 10 Đại học luật Hà Nội (2011), Giáo trình Lý luận nhà nước pháp luật, Nhà xuất Công an nhân dân, Hà Nội 81 11 Đại học quốc gia Hà Nội (2005), Giáo trình Lý luận chung nhà nước pháp luật Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội, Nhà xuất Công an nhân dân, Hà Nội 12 Đảng cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nhà xuất Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội 13 Dũng Thế Dũng (2007), Sử dụng tài nguyên đất nông nghiệp: Phải tiết kiệm cho cháu thân chúng ta, Báo Hà Nội điện tử ngày 31/10/2007 14 Nguyễn Thị Thu Hằng (2009), Pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Nhật Bản - Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học Đại học Hà Nội 15 Đỗ Hậu - Nguyễn Đình Bồng (2010), Quản lý đất đai bất động sản đô thị, Nxb Xây dựng 16 Nguyễn Thị Trà Mi (2012), Pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học Khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội 17 Phạm Hữu Nghị (2008), Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo pháp LĐĐ Việt Nam: Thực trạng kiến nghị, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 10 18 Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật Kinh tế, Nhà xuất Đại học Quốc gia Hà Nội 19 Phạm Duy Nghĩa (2011), Giáo trình Luật Kinh tế, Nhà xuất Công an nhân dân 20 Phòng Tài nguyên môi trường huyện Đông Anh (2010 - 2014), Báo cáo tổng hợp số liệu tình hình cấp GCNQSDĐ năm 2010, 2011, 2012, 2013 2014 21 Hoàng Thị Kim Quế (Chủ biên), (2007), Giáo trình Lý luận chung Nhà nước Pháp luật, Nhà xuất Đại học Quốc gia Hà Nội 22 Quốc hội (1946, 1959, 1980,1992, 2013), Hiến pháp Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 82 23 Quốc hội (1987), Luật Ðất đai, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 24 Quốc hội (1993), Luật Ðất đai, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 25 Quốc hội (2003), Luật Ðất đai, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 26 Quốc hội (2013), Luật đất đai, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 27 Tập thể tác giả Liên Xô (1987), Thuật ngữ pháp lý phổ thông Tập II, (Người dịch: Nguyễn Quốc Việt, Đinh Thế Công, Nguyễn Bình, Dịch từ nguyên tiếng Nga Nhà xuất “Sách pháp lý” Matxcơva 1973), Nhà xuất Pháp lý, Hà Nội, tr 275-276 28 Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất Thực trạng hướng hoàn thiện, Luận án Tiến sĩ Luật học 29 Thanh tra Chính phủ (2010), Báo cáo số 2280/BC-TTCP Tổng kết việc thi hành Luật khiếu nại, tố cáo (từ năm 2005 đến tháng 6/2009), ngày 04/8/2010, tr 30 Nguyễn Ngọc Tú (2007), Thống pháp luật đăng ký bất động sản, Luận văn thạc sĩ luật học Đại học quốc gia Hà Nội 31 Ủy ban nhân dân huyện Đông Anh (2014), Báo cáo tình hình kinh tế xã hội phương hướng phát triển kinh tế - xã hội năm 2014 32 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đông Anh (2010 – 2014), Báo cáo thống kê đất đai năm 2010, 2011, 2012, 2013 2014 33 Viện Ngôn ngữ học (2000), Từ điển tiếng Việt, Nhà xuất Đà Nẵng Trung tâm Từ điển học 34 Nguyễn Cửu Việt (Chủ biên, 2002), Giáo trình Lý luận chung Nhà nước Pháp luật, Nhà xuất Đại học Quốc gia Hà Nội 35 Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý sở hữu quyền tài sản đất đai”, Nhà xuất Lao động 36 Nguyễn Như Ý (1999), Đại Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất Văn hóa Thông tin, Hà Nội 83 [...]... lục, nội dung luận văn kết cấu gồm ba chương : Chương 1: Những vấn đề lý luận về pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội Chương 3 Hoàn thiện pháp luật đăng kí quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội 7 CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG... thực hiện pháp luật; các yếu tố tác động đến hiệu quả thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất 4 Thứ hai: Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền sử dụng đất trong mối quan hệ so sánh với pháp luật về đăng ký động sản khác như đăng ký xe máy, đăng ký ô tô Thứ ba: Phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Đông Anh, thành. .. luật về đăng ký quyền sử dụng đất, 3 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu 3.1 Phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu cơ sở lý luận về đăng ký quyền sử dụng đất cũng như cơ sở lý luận và thực tiễn thực hiện pháp luật trong lĩnh vực đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội Từ đó góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng. .. thống đăng ký bất động sản tiệm cận dần với xu hướng chung của thế giới 1.2 Khái niệm pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất - Đặc điểm của pháp luật đăng ký QSD đất 1.2.1 Khái niệm pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất Thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là một biểu hiện cụ thể của thực hiện pháp luật nói chung Do vậy, trên cơ sở định nghĩa về thực hiện. .. của quyền sử dụng đất Ngoài ra, trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực trạng thực hiện pháp luật về đăng ký 3 quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất từ thực tiễn thực hiện tại huyện Đông Anh Luận văn chỉ rõ những hạn chế, bất cập trong các quy định, cũng như trong quá trình tổ chức thực hiện các quy định đó tại Việt Nam từ thực tiễn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội, ... định hướng cho việc thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội - Luận văn đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất như: Nhận diện đúng bản chất của hoạt động đăng ký; tăng cường tuyên truyền giáo dục pháp luật, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động đăng ký 7 Kết cấu của Luận... của pháp luật Việt Nam về vấn đề này - Phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội; trong đó chỉ những kết quả đạt được và những hạn chế, yếu kém trong quản lý nhà nước, trong việc thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất từ đó chỉ ra nguyên nhân dẫn đến những hạn chế, yếu kèm cần khắc phục - Từ cơ sở nghiên cứu lý luận và thực tiễn, ... gắn liền với đất trong thực tiễn Các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ có thể phát huy thực tế thông qua hành vi hợp pháp của các chủ thể pháp luật, mà cụ thể là của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật Việc thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu... thì đăng ký quyền sử dụng đất là nghĩa vụ của người sử dụng đất (đăng ký bắt buộc), còn việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là quyền của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (đăng ký theo yêu cầu) Nguyên lý này cũng đã được pháp luật Việt Nam quy định tại Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005 Thứ hai: Hệ quả pháp lý của hình thức áp dụng pháp luật trong đăng ký quyền sử dụng đất, quyền. .. Anh, thành phố Hà Nội, từ đó chỉ rõ nguyên nhân dẫn đến những hạn chế, yếu kém trong quá trình thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Thứ tư: Trên cơ sở những vấn đề lý luận và thực tiễn về thực hiện pháp luật trong lĩnh vực đăng ký quyền sử dụng đất, Luận văn tập trung kiến nghị những giải pháp tổng thể nhằm nâng cao hiệu quả, hiệu lực thực hiện pháp luật