BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CỬU LONG HUỲNH DUY KHOA PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH LONG CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH MÃ NGÀNH: 60340102 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRƯƠNG ĐÔNG LỘC Vĩnh Long, 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thực hiện, số liệu kết nghiên cứu trung thực chưa công bố công trình nghiên cứu khác Các trích dẫn số liệu tham khảo từ tài liệu khác ghi rõ nguồn gốc Tác giả Huỳnh Duy Khoa LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô nhiệt tình giảng dạy hướng dẫn suốt trình học tập nghiên cứu trường Đại học Cửu Long Cảm ơn anh chị Văn phòng công chứng Thanh Thanh, văn phòng công chứng Phương Anh, Sở Tài Nguyên Môi Trường Vĩnh Long, Cục Thống kê tỉnh Vĩnh Long cung cấp số liệu để thực nghiên cứu Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn đến thầy PGS.TS Trương Đông Lộc người trực tiếp hướng dẫn nghiên cứu hoàn thành luận văn Vĩnh Long, ngày tháng năm 2016 Tác giả Huỳnh Duy Khoa MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG ST Tên bảng T 2.1 Bảng diễn giải biến độc lập Quy hoạch nhóm đất đến năm 2020 Thành phố Vĩnh Long 4.1 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo địa bàn Tra ng 27 34 44 4.2 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo vị trí 45 4.3 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo hình dáng đất 46 4.4 Giá đất nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 48 4.5 Kết phân tích hồi quy từ mô hình 48 DANH MỤC HÌNH Số hiêu 2.1 Sơ đồ nguyên lý phương pháp so sánh trực tiếp 21 2.2 Mô hình nghiên cứu 27 3.1 Bản đồ Thành phố Vĩnh Long 31 Tên hình Trang CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU 1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Ngày với gia tăng dân số nhanh chóng với phát triển kinh tế làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày tăng Đất đai trở nên khan nên đòi hỏi người phải có biện pháp sử dụng phù hợp Thành phố Vĩnh Long đô thị loại III bao gồm phường xã trực thuộc Thời gian qua, thành phố tập trung đầu tư công trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội tạo động lực phát triển, hướng tới đô thị loại II tương lai Thành phố có tập trung đầu tư vào dự án phát triển sở hạ tầng, đường giao thông Các trục đường chủ yếu hình thành như: tuyến tránh Quốc lộ 1A qua Vĩnh Long, kè Cổ Chiên qua Phường 2, Phường xã Tân Ngãi, trục đường nội ô đường Võ Văn Kiệt, Trần Đại Nghĩa, Bạch Đàn đường giao thông xã Trước nhu Uỷ ban nhân dân Thanh phố Vĩnh Long cần có sách quản lý hoạt động, giao dịch liên quan đến đất đai: bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, chấp quyền sử dụng đất Nhiệm vụ quản lý đất đai thành phố giai đoạn quan trọng ảnh hưởng đến trình phát triển thành phố Để tạo sở nhằm thực sách quản lý đất đai hiệu phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt bằng, tính thuế, cho thuê đất Việc xác định giá đất việc làm quan trọng Việc tính thuế phi nông nghiệp (thuế nhà đất hàng năm), thuế chuyển mục đích sử dụng đất, thuế trước bạ, giá cho thuê đất dựa bảng giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định Như vậy, giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh thấp giá thực tế làm thất thu thuế lớn Thuế thu nhập cá nhân: Giá chuyển nhượng giá thực tế hợp đồng chuyển nhượng thời điểm chuyển nhượng Trường hợp, hợp đồng giá chuyển nhượng ghi hợp đồng thấp giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá chuyển nhượng xác định theo Bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm chuyển nhượng Do đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên giao dịch thường ghi giá trị hợp đồng theo giá Uỷ ban nhân dân tỉnh (thấp giá thực tế chuyển nhượng) nhằm giảm tiền thuế thu nhập cá nhân Vì vậy, cần có sở để biết yếu tố ảnh hưởng đến giá đất từ tham chiếu điều chỉnh giá đất phù hợp với thực tế nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Thị trường đất đai thị trường không hoàn hảo, thông tin giao dịch chủ thể hạn chế, nhà đầu tư cần sở khoa học để tham khảo định Khi doanh nghiệp định đầu tư địa phương yếu tố quan trọng hàng đầu ảnh hưởng đến định đầu tư doanh nghiệp giá đất để làm mặt Do đó, việc ban hành giá đất thích hợp nắm tác động yếu tố khác đến giá đất điều kiện để thu hút đầu tư Trên thực tế địa bàn Thành phố Vĩnh Long việc xác định khung giá mức giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh chênh lệch nhiều so với giá thị trường thực tế gây khó khăn cho công tác quản lý sử dụng đất nhà nước thất thu thuế, phí lệ phí Sự chênh lệch nhiều nguyên nhân: sách quy hoạch sở hạ tầng, tâm lý người dân, biến động kinh tế, đặc điểm cụ thể vị trí, hình dáng, lợi kinh doanh, môi trường, an ninh trật tự Mặc dù hàng năm Uỷ ban nhân dân tỉnh khảo sát tính toán ban hành khung giá đất để kịp thời cập nhật giá thị trường, việc xác định giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh mang tính chất tổng thể cho khu vực mà không xác định chi tiết dẫn đến chênh lệch so với giá thị trường Do việc xác định phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cần thiết Vì lý nêu chọn đề tài: “Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thành phố Vĩnh Long” để làm đề tài nghiên cứu luận văn cao học 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu chung Mục tiêu chung đề tài phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (thổ cư) địa bàn TP Vĩnh Long, sở đề xuất số sách liên quan đến định giá đất địa bàn 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Phân tích thực trạng việc định giá đất hàng năm địa bàn Thành phố Vĩnh Long; - Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thành phố Vĩnh Long; - Đề xuất số sách liên quan đến việc định giá đất địa bàn Thành phố Vĩnh Long 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.3.1 Phạm vi thời gian Giai đoạn nghiên cứu đề tài từ năm 2012 đến năm 2014 1.3.2 Phạm vi không gian Địa bàn nghiên cứu đề tài xã phường thuộc Thành phố Vĩnh Long 1.3.3 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thành phố Vĩnh Long Giá đất đề cập luận văn đất đô thị đất nông thôn địa bàn thành phố 1.4 CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN Luận văn cấu trúc thành chương, cụ thể sau: Chương 1: Giới thiệu Chương 2: Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Chương 3: Thực trạng công tác định giá đất Thành phố Vĩnh Long Chương 4: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thành phố Vĩnh Long Chương 5: Kết luận kiến nghị CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 2.1.1 2.1.1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN Tổng quan đất đai Khái niệm đất đai Đất đai khái niệm để diện tích cụ thể bề mặt trái đất, bao gồm tập hợp yếu tố theo chiều thẳng đứng: lớp đất phủ bề mặt, mặt nước, hệ động thực vật lòng đất, nước, bầu khí quyển, khoáng sản lòng đất hệ thống sở hạ tầng người để lại trình cải tạo sử dụng đất Luật đất đai 1993 nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, điạ bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều hệ, nhân dân ta tốn công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ vốn đất đai ngày !” 2.1.1.2 Đặc điểm đất đai - Vị trí cố định: đất có vị trí riêng biệt nên người thay đổi theo ý muốn chủ quan Do đó, sử dụng đất người phải lệ thuộc vào tính chất này, có nghĩa phải sử dụng chỗ tuỳ theo tính chất đất Vì đất có vị trí cố định khác nên khả sử dụng vào mục đích khác giá trị khác - Giới hạn diện tích: Đất đai hình thành trải qua hàng triệu năm vận động địa chất diện tích thay đổi Con người cải tạo tính chất đất, sở hạ tầng đất làm tăng hay giảm diện tích đất theo chủ quan - Tính lâu bền: Đất đai có độ bền vĩnh cửu, sử dụng đất người làm giảm tăng độ màu mỡ đất hay độ ổn định đất Tuy nhiên, làm hao mòn chất Do để khai thác sử dụng đất hiệu người phải có kế hoạch sử dụng hợp lý bảo vệ đất đai - Chất lượng đất khác nhau: Do đất có vị trí địa lý khác nên chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố tự nhiên khí hậu, nhiệt độ, độ ẩm, lượng mưa hay yếu tố tự nhiên đất địa chất, thực bì, thổ nhưỡng ) Do đất có chất lượng khác 2.1.2 Thị trường đất đai 2.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai Thị trường hiểu theo nghĩa đơn giản nơi gặp gỡ giao dịch người mua người bán Thị trường đất đai suy rộng từ khái niệm thị trường, nơi giao dịch mà đối tượng giao dịch đất đai Thị trường đất đai hiểu theo nghĩa rộng nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai tổng hòa mối quan hệ giao dịch đất đai diễn khu vực địa lý định, khoảng thời gian định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai 2.1.2.2 Yếu tố cấu thành thị trường đất đai Một thị trường cấu thành yếu tố sau đây: - Chủ thể thị trường: pháp nhân cá nhân có quyền lợi ích độc lập, có quyền sở hữu sử dụng đất đai, có quyền định cách sử dụng, chuyển nhượng cho thuê đất theo quy định pháp luật đất đai - Khách thể thị trường: sản phẩm hữu hình vô hình trao đổi thông qua thị trường, thị trường đất đai Việt Nam luật đất đai quy định đất đai sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện quản lý nên không cá nhân có quyền sỏ hữu mà có quyền sử dụng, khách thể thị trường quyền sử dụng đất - Giới trung gian thị trường: cá nhân tổ chức trung gian để làm cầu nối liên kết chủ thể thị trường Họ nắm nhiều thông tin thị trường đất đai sử dụng thông tin để cung cấp cho chủ thể thị trường Làm cho thị trường đất đai diễn trôi chảy 2.I.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hình thành thị trường đất đai Ở nước ta xây dựng phát triển kinh tế theo chế thị trường định hướng XNCH Thị trường đất đai chịu tác động chế thị trường Tuy nhiên, thị trường đất đai có nét đặc trưng khác biệt so với thị Xã Tân Hội Xã Tân Hoà 4.1.2 4,03 403 Cộng 124 100,00 CO cấu mẫu nghiên cứu theo vị trí Từ số liệu điều tra bảng 3.2 cho thấy có 124 mẫu quan sát chọn ngẫu nhiên từ giao dịch đất phát sinh địa bàn Thành phố Vĩnh Long thuộc vị trí hẻm mặt tiền Cách lựa chọn mẫu ngẫu nhiên theo vị trí dựa vào số lượng giao dịch đất địa bàn năm nghiên cứu, đất vị trí mặt tiền thường có giao dịch nhiều giá đất biến động sử dụng làm cửa hàng kinh doanh, trụ sở công ty đất hẻm chủ yếu dùng để ở, tâm lý người dân muốn an cư nên thường di dời bán nhà đất, lựa chọn ngẫu nhiên có 82 mẫu nghiên cứu thuộc vị trí mặt tiền chiếm 66,13% 42 mẫu nghiên cứu thuộc vị trí hẻm chiếm 33,87% Bảng 4.2 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo vị trí Vị trí Vi trí mặt tiền Vị trí hẻm Cộn g _ 4.1.3 > r rp ^ À Tân suất 82 Tỷ lệ (%) 66,13 42 124 33,87 100,00 CO cấu mẫu nghiên cứu theo hình dáng đất Từ số liệu điều tra bảng 4.3 cho thấy có 124 mẫu quan sát chọn ngẫu nhiên từ giao dịch đất phát sinh địa bàn Thành phố Vĩnh Long Cách lựa chọn mẫu ngẫu nhiên có 98 mẫu nghiên cứu có hình dáng đất cân đối chiếm 79,03% 26 mẫu nghiên cứu có hình dáng đất không cân đối, mẫu nghiên cứu loại đất nên thường có hình dáng cân đối theo hình vuông chữ nhật, từ đầu phân lô, phân để chuyển mục đích sử dụng xây dựng nhà đất Do đó, chọn mẫu nghiên cứu ngẫu nhiên tác giả không lựa chọn mẫu theo tiêu chí mà kết lựa chọn ngẫu nhiên nhận thấy phù hợp với thực tế Bảng 4.3 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo hình dáng đất Vị trí Tần suất Hình dáng cân đối 98 Hình dáng không cân đối 26 Cộ ng 124 Tỷ lệ (%) 79,03 20,97 100,00 4.1.4 Mô tả mẫu nghiên cứu Từ số liệu điều tra bảng 4.4 có biến ảnh hưởng đến giá trị đất biến liên tục như: khoảng cách đến trung tâm thành phố, khoảng cách đến trục đường chính, chiều rộng mặt đường, diện tích đất, chiều rộng mặt tiền - Khoảng cách đến trung tâm thành phố (bao gồm chợ, trung tâm thương mại, quan hành ) với mức khoảng cách cao 1.900m, thấp 10m, giá trị trung bình 564,79m độ lệch chuẩn 475,96 Qua số liệu nêu cho thấy mẫu khảo sát tập trung bán kính 2km so với trung tâm thành phố, mẫu khảo sát sàng lọc để đáp ứng tiêu chí đất thành phố - Khoảng cách đến trục đường chính: yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá trị đất, xa trục đường (hẻm sâu) giá đất giảm so với vị trí mặt tiền Giá trị lớn biến 900m, thấp 0m (mặt tiền), trung bình 61,61m, độ lệch chuẩn 150,23, cho thấy đa dạng mẫu khảo sát có vị trí đất nằm sâu hẻm đất nằm vị trí mặt tiền - Chiều rộng mặt đường: biến yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất, đường rộng thuận lợi cho việc giao thông, kinh doanh yêu cầu thiết yếu khác Giá trị lớn biến 15m đường nằm trục giao thông thành phố, mặt đường rộng, có dãi phân cách cố định, lưu lượng giao thông lớn, giá trị nhỏ hẻm với chiều rộng 1,5m hẻm cũ chưa nâng, di chuyển xe hai bánh Giá trị trung bình biến 5,82m, độ lệch chuẩn 3,54 - Diên tích đất: diện tích đất lớn thuận tiện cho việc sử dụng, nhiên diện tích lớn gặp khó khăn sử dụng vào mục đích vừa phải Và đất dùng để diện tích vừa phải lựa chọn tốt nhất, trung bình khoảng 150m2 đến 200m2 phù hợp Trong mẫu nghiên cứu mà tác giả lựa chọn cho thấy đa dạng diện tích, từ đất có diện tích nhỏ 35m nhà nằm vị trí trung tâm chợ, giá trị đất cao đến đất diện tích lớn lên đến 1.000m2 đất nằm vị trí xa với khu vực trung tâm ghép từ nhiều thành lớn chủ sử dụng Giá trị trung bình biến 204,95m2, độ lệch chuẩn 199,9 - Chiều rộng mặt tiền: theo số liệu từ mẫu nghiên cứu đất có chiều rộng mặt tiền lớn 26m, nhỏ 3,5m, trung bình 6,48m, độ lệch chuẩn 3,599 Thực tế đất có mặt tiền rộng có giá đất mặt tiền hẹp Những đất mặt tiền rộng thường có diện tích tương đối lớn - Theo số liệu từ bảng 4.4, giá đất bình quân từ mẫu điều tra địa bàn Thành phố Vĩnh Long 8.119.960 đồng/ m 2, mức giá cao số mẫu lựa chọn quan sát có số lượng vị trí mặt tiền nhiều so với mẫu vị trí hẻm khu dân cư Giá đất cao lên đến 40.000.000 đồng/m thuộc đất trung tâm thương mại, vị trí đẹp, hai mặt tiền, khả sinh lợi cao, đầu tư kinh doanh cho thuê với giá cao, mức giá thấp 1.000.000 đồng/m2 đất nằm vị trí xa thành phố nằm hẻm sâu, đường giao thông hẹp, chủ yếu để dùng để kinh doanh hay cho thuê Độ lệch chuẩn giá đất 7.987.083 đồng cho thấy giá đất khác biệt lớn đất nằm vị trí mặt tiền, trung tâm thương mại đất nằm vị trí thuận lợi hơn, giá trị cho thấy giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố nêu bảng 4.4 Bảng 4.4: Giá đất nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Số Giá Giá qua trị trị Yếu tố ảnh hưởng n nhỏ trun sát g 12 Giá đất (triệu đồng) 1,0 8,1 Khoảng cách đến TT thành phố 12 564,79 10,0 (m) Khoảng cách đến trục đường 12 0,0 61,61 (m) Chiều rộng mặt đường (m) 12 1,5 5,82 Diện tích đất (m ) 12 35,0 204,95 412 Chiều rộng mặt tiền (m) 3,5 6,48 Giá trị lớn 40,0 1.900 Độ lệch chuẩn 900 15 8,0 475,9 150,26 3,54 1.007 199,9 26 3,6 4.2 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐÉN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN TP VĨNH LONG Kết hồi quy sử dụng phương pháp ước lượng bình phương bé (OSL) để phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thành phố Vĩnh Long trình bày chi tiết bảng 4.5 Bảng 4.5 Kết phân tích hồi quy Biến độc lập Hằng số Khoảng cách đến TT thành phố (m) Khoảng cách đến trục đường (m) cân đối Hình dáng Hệ số ước lượng 7.640.808 -8.462,82 1.579,86 2.665.232 Chiều rộng mặt đường (m) 603.822,90 Diện tích đất (m ) 2.423,61 Chiều rộng mặt tiền (m) -147.251,50 Số quan sát 124 R2 0,409 *** Giá thị thống kê F 13,48 Ghi chú: * mức ý nghĩa 10%, *** mức ý nghĩa 1% Sai số chuẩn 1.933.8 49 1.399,7 4.415,4 1.479.95 178.106, 4.420,2 223.871, Giá trị thống kê t 3,95*** -6,05*** 0,36 1,80* 3,39*** 0,55 -0,66 Kết cho thấy biến đưa vào mô hình có ba biến có ý nghĩa thống kê khoảng cách đến trung tâm thành phố, chiều rộng mặt đường có mức ý nghĩa thống kê mức 1% hình dáng đất có mức ý nghĩa thống kê 10%, biến lại khoảng cách đến trục đường chính, diện tích đất chiều rộng mặt tiền ý nghĩa thống kê mô hình: - Khoảng cách đến trung tâm thành phố Kết phân tích hồi quy cho thấy biến có hệ số tương quan âm (ßi=8.462,82) với mức ý nghĩa 1%, điều có nghĩa giá đất giảm đất xa trung tâm thành phố, kết hồi quy phù hợp với ý nghĩa kinh tế ngày xã hội phát triển, thu nhập người dân tăng lên người cần nhiều thời gian cho công việc mối quan hệ xã hội, quỹ thời gian họ ngày bị nhu cầu tiết kiệm thời gian trở nên cấp thiết họ thường chọn nơi gần trung tâm để thuận lợi nhanh chóng tiếp cận tiện ích mua sắm, vui chơi giải trí, dịch vụ kinh tế tài chính, giáo dục y tế, kết hợp kinh doanh sinh lợi, gần trung tâm thành phố giá đất cao, điều với kỳ vọng mô hình Cụ thể khoảng cách tăng lên 1m giá đất giảm 8.462,82 đồng/m2 - Hình dáng cân đối Kết phân tích hồi cho thấy biến số có giá trị tương quan dương (ß2 = 2.665.323) với mức ý nghĩa 10%, điều có nghĩa đất có hình dáng cân đối (hình vuông, hình chữ nhật) có giá cao đất có hình dáng không cân đối hình thang, hình tứ giác, hình dáng không xác định Cụ thể hệ số tương quan cho thấy hai đất có điều kiện khác tương đất có hình dáng cân đối có giá chênh lệch cao 2.665.323 đồng/m2 so với đất có hình dáng không cân đối Điều phù hợp với ý nghĩa kinh tế, đất có hình dáng cân đối hay gọi “hình dáng đẹp“ thuận lợi cho việc xây dựng nhà cửa cảnh quan nhà Bên cạnh mang ý nghĩa phong thuỷ người ta tin đất hình dáng đẹp mang lại may mắn thịnh vượng cho gia chủ, ngược lại đất xấu ảnh hưởng không tốt đến việc sinh sống làm ăn gia chủ, hệ số tương quan dương với kỳ vọng mô hình - Chiều rộng mặt đường Kết phân tích hồi quy cho thấy biến số có hệ số tương quan dương (ß3 = 603.822,9) với mức ý nghĩa 1%, với kỳ vọng mô hình, điều có nghĩa lựa chọn đất để ở, người ta quan tâm đến chiều rộng đường giao thông tiếp giáp đất Bởi nhu cầu lại ngày tăng cao, phương tiện giao thông đa dạng hệ thống đường giao thông nâng cấp, đất nằm tiếp giáp đường giao thông rộng, thuận tiện cho việc lại vận chuyển hàng hoá trả giá cao đất lợi giao thông Những tuyến đường lớn đường đầu tư mở rộng, quan tâm đầu tư nhà nước sở hạ tầng, kèm với hệ thống phụ trợ hệ thống cống thoát nước, vỉa hè, xanh cảnh quan hệ thống lưới điện, hệ thống đèn chiếu sáng Hệ số tương quan cho biết chiều rộng đường tăng 1m giá đất tăng tương ứng 603.822,9 đồng Kết phân tích hồi quy thu R2 0,409 (40,9%) cho thấy biến độc lập mô hình giải thích 40,9% biến động giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Long Ngoài ra, kết phân tích nhận giá trị thống kê F 13,48 với mức ý nghĩa 1% cho thấy mô hình có độ tin cậy cao 4.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH LONG Kết nghiên cứu từ mô hình hồi quy xác định có ba yêu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Long là: khoảng cách đến trung tâm thành phố, hình dáng đất chiều rộng mặt đường Thực tế bảng giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long ban hành không phân cấp đường mà định giá đất theo đoạn đường cụ thể phân loại vị trí dựa vào chiều rộng đường hẻm chiều sâu hẻm, cách phân loại phản ánh giá đất khu vực mà không tính đến yếu tố cá biệt hình dáng đất, vị trí tiếp giáp đất với đường giao thông công cộng khoảng cách đất đến trung tâm thương mại, trung tâm hành Dựa vào kết phân tích từ mô hình hồi quy, tác giả nhận thấy yếu tố cá biệt ảnh hưởng lớn đến giá trị đất Do đó, tác giả đề xuất số giải pháp dựa vào kết phân tích sau: 4.3.1 Đối với yếu tố hình dáng đất Về hình dáng đất, nên quan tâm đến yếu tố xây dựng bảng giá đất cách tính toán đưa vào hệ số điều chỉnh giá đất dựa vào hình dáng để đảm bảo công xác định mức giá hai đất khác hình dáng, thực tế đất có hình dáng đẹp hình chữ nhật hay hình vuông phải nhân với hệ số cao đất có hình dáng xấu có nhiều “góc chết“ Qua nghiên cứu mục đích sử dụng đất dùng để nhu cầu diện tích nhà trung bình hộ gia đình, tác giả đề xuất cụ thể hệ số điều chỉnh sau: + Nếu đất có hình chữ nhật hình vuông mà chiều dài không 20m chiều rộng không 6m (diện tích ước tính đủ để xây dựng nhà tiện nghi thẩm mỹ) nhân với hệ số 1,2 + Nếu đất có hình chữ nhật hình vuông mà chiều dài không 15m chiều rộng không 5m (diện tích ước tính đủ để xây dựng nhà phố) hình thang mà cạnh ngắn nhât không 20m chiều cao hình thang không 6m nhân với hệ số 1,1 + Nếu đất có hình chữ nhật hình vuông mà chiều dài không 10m chiều rộng không 4m (diện tích ước tính đủ để xây dựng nhà phố nhỏ) hình thang mà cạnh ngắn không 15m chiều cao hình thang không 5m, có đất có hình dáng khác mà phần đất sử dụng để sau định vị theo hình vuông hình chữ nhật có cạnh dài không 20m cạnh ngang không 6m, nhân với hệ số 1,0 + Nếu đất có hình chữ nhật hình vuông mà chiều dài không 10m chiều rộng không 3m (diện tích ước tính miễn cưỡng xây dựng nhà) hình thang mà cạnh ngắn không 10m chiều cao hình thang không 4m, có đất có hình dáng khác mà phần đất sử dụng để sau định vị theo hình vuông hình chữ nhật có cạnh dài không 15m cạnh ngang không 5m, nhân với hệ số 0,9 + Các đất khác, có hình dáng không cân đối sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở, dùng để kết hợp xây dựng công trình phụ, làm lối để trồng nhân với hệ số 0,8 Ghi chú: Hệ số điều chỉnh nêu áp dụng cho đất thoả mãn hai điều kiện hệ số tương ứng, không đáp ứng hai điều kiện áp dụng mức thấp 4.3.2 Đối với yếu tố khoảng cách đến trung tâm thành phố Khoảng cách đến trung tâm thành phố bao gồm: trung tâm thương mại, trung tâm hành yếu tố nên quan tâm đến yếu tố xây dựng bảng giá đất, cụ thể cần tính toán phân loại đường theo cấp bậc loại đường phố vị trí đất Căn vào giá đất thị trường, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, lợi cho sản xuất, kinh doanh khu vực; khoảng cách đến trung tâm trị, kinh tế, thương mại khu vực và đời sống, tác giả đề xuất phân loại đường sau: + Đường loại 1: Là đường có khả sinh lợi cao, có điều kiện đặc biệt thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh sở hạ tầng đồng (cấp điện, cấp nước, thoát nước, vỉa hè, thông tin liên lạc, ); nằm trung tâm thành phố, trung tâm thương mại, trung tâm hành thuận tiện cho đời sống sinh hoạt, có giá đất thị trường cao thành phố + Đường loại 2: Là đường có khả sinh lợi cao, có điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh sở hạ tầng đồng (cấp điện, cấp nước, thoát nước, vỉa hè, thông tin liên lạc, ); nằm gần trung tâm thành phố, trung tâm thương mại, trung tâm hành thuận tiện cho đời sống sinh hoạt, có giá đất thị trường thấp giá đất đường loại + Đường loại 3: Là đường có khả sinh lợi, có điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh sở hạ tầng đồng bộ; nằm gần trung tâm thành phố, trung tâm thương mại, trung tâm hành thuận tiện cho đời sống sinh hoạt, có giá đất thị trường thấp giá đất đường loại + Đường loại 4: Là đường có điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh sở hạ tầng tương đối đồng bộ; nằm xa trung tâm thành phố, trung tâm thương mại, trung tâm hành thuận tiện cho đời sống sinh hoạt, có giá đất thị trường thấp giá đất đường loại + Đường loại 5: Là đường có điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh sở hạ tầng chưa đồng bộ; nằm xa trung tâm thành phố, trung tâm thương mại, trung tâm hành không thuận tiện cho đời sống sinh hoạt, có giá đất thị trường thấp giá đất đường loại + Đường loại 6: Là đường có điều kiện không thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh sở hạ tầng không đồng bộ; nằm vùng ven thành phố, cách xa trung tâm thương mại, trung tâm hành không cho đời sống sinh hoạt, có giá đất thị trường thấp giá đất đường loại Ngoài việc phân cấp bậc đường dựa theo mức độ thuận lợi cho việc sản xuất kinh doanh kết cấu hạ tầng, cần có hệ số tính toán điều chỉnh đất nằm đường hẻm cách tính hệ số chiều sâu hẻm, tác giả đề xuất hệ số sau: + Đất nằm vị trí hẻm cách đường phố 50m nhân hệ số 1,0 + Đất nằm vị trí hẻm cách đường phố từ 50 đến 100m nhân hệ số 0,95 + Đất nằm vị trí hẻm cách đường phố từ 100 đến 150m nhân hệ số 0,9 + Đất nằm vị trí hẻm cách đường phố từ 150 đến 200m nhân hệ số 0,85 + Đất nằm vị trí hẻm cách đường phố 200m nhân hệ số 0,8 Ghi chú: khoảng cách tính từ mép đường phố mép vỉa hè (nếu đường phố có vỉa hè) đến vị trí đất 4.3.3 Đối với yếu tố chiều rộng mặt đường tiếp giáp với đất Chiều rộng mặt tiền đường, yếu tố ảnh hưởng lớn giá trị đất, đặc biệt đất nằm hẻm, qua nghiên cứu bảng giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long quy định việc xác định vị trí đất theo chiều rộng đầu hẻm chiều sâu hẻm Tuy nhiên yếu tố chiều sâu tác giả đề xuất phẩn 4.3.2 hệ số chiều sâu, riêng phần đề cập đến yếu tố chiều rộng hẻm Theo tác giả nghiên cứu thực tế đa số đường hẻm Thành phố Vĩnh Long đầu hẻm thường rộng vào sâu hẻm hẹp hơn, số hẻm có ngách nhỏ hẹp phần hẻm chính, nên việc tính toán chiều rộng hẻm bảng giá đất chưa sát thực tế, tác giả đề xuất tính chiều rộng hẻm dựa vào nơi hẹp đường hẻm trước đến vị trí đất Và áp dụng theo vị trí đất sau: - Vị trí 1: Đất mặt tiền đường phố - Vị trí 2: Đất ven hẻm có độ - Vị trí 3: Đất ven hẻm có độ - Vị trí 4: Đất ven hẻm có độ - Vị trí 5: Đất ven hẻm có độ đường rộng từ 4,5m trở lên đường rộng từ 3m đến 4,5m đường rộng từ 1,7m đến 3m đường rộng 1,7m Với cách phân loại vị trí nêu góp phần tạo xác cho đất vị trí khác nhau, khắc phục tình trạng định giá chung cho đất khác quy định Uỷ ban nhân dân tỉnh Trên đề xuất giải pháp tác giả nhằm khắc phục điểm chưa phân loại cụ thể theo bảng giá đất quy định Về yếu tố hình dáng đất, giải pháp đề xuất xây dựng hệ số điều chỉnh hình dáng để điều chỉnh giá đất cho đất cụ thể Về yếu tố khoảng cách đến trung tâm, giải pháp đề xuất phân loại cấp bậc đường theo đoạn đường dựa vào yếu tố sở hạ tầng, lợi kinh doanh điều kiện sinh hoạt đời sống, bên cạnh xây dựng hệ số chiều sâu đất hẻm để tính đến yếu tố khoảng cách việc định giá đất Về yếu tố chiều rộng mặt đường, giải pháp phân loại vị trí đất dựa vào chiều rộng đường phố chiều rộng nhỏ đường hẻm đất hẻm để tính yếu tố chiều rộng đường định giá đất Ngoài ra, tác giả đề xuất nên xây dựng hệ số điều chỉnh với đất nằm vị trí đặc biệt mặt tiền ngã ba đường phố, mặt tiền ngã tư đường phố, hai mặt tiền đường trước sau đất, ba mặt tiền để góp phần xác định giá đất cụ thể đất giá đất chịu ảnh hưởng yếu tố chung chịu ảnh hưởng yếu tố cá biệt CHƯƠNG KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Trong nội dung trình bày luận văn chủ yếu tập trung nghiên cứu yếu tố ánh hưởng đến giá đất địa bàn Thành phố Vĩnh Long Luận văn nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng bao gồm: khoảng cách đất đến trung tâm thành phố, khoảng cách đất đên trục đường chính, hình dáng đất, chiều rộng mặt đường nơi đất tiếp giáp, diện tích đất chiều rộng mặt tiền Luận văn sử dụng nguồn số liệu sơ cấp tác giả tự thu thập xử lý gồm 124 mẫu điều tra từ giao dịch đất (đất đô thị đất nông thôn) địa bàn Thành phố Vĩnh Long bao gồm phường xã thuộc thành phố, khoảng thời gian từ năm 2012 đến hết năm 2014 Kết hồi quy sử dụng phương pháp ước lượng bình phương bé (OSL) để phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Long để phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thành phố Vĩnh Long Kết nghiên cứu cho thấy có ba yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là: khoảng cách đến trung tâm thành phố, hình dáng đất chiều rộng mặt đường nơi đất tiếp giáp, biến có quan hệ sau: - Khoảng cách từ đất đến trung tâm thành phố ảnh hưởng đến mức giá đất có mức ý nghĩa thống kê 1% dấu kỳ vọng mô hình Kết phân tích phù hợp với ý nghĩa kinh tế, có nghĩa giả sử yếu tố khác không đổi, đất có khoảng cách gần trung tâm thành phố giá cao so với đất nằm xa trung tâm thành phố - Hình dáng đất ảnh hưởng đến giá đất mức ý nghĩa thống kê 10%, dấu kỳ vọng mô hình Kết phân tích phù hợp với ý nghĩa kinh tế, có nghĩa giả sử yếu tố khác không đổi đất có hình dáng cân đối - có giá cao đất có hình dáng không cân đối Chiều rộng mặt đường có ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thành phố Vĩnh Long với mức ý nghĩa 1%, dấu kỳ vọng mô hình, kết phù hợp với ý nghĩa kinh tế, có nghĩa điều kiện khác không đổi,thửa đất tiếp giáp với đường rộng có giá cao đất lại Qua nghiên cứu phân tích yêu tố ảnh hưởng đến giá đất, tác giả có đề xuất số giải pháp để hoàn thiện công tác định giá đất địa bàn Thành phố nhằm mục đích định giá đất xác gần với giá trị thị trường để tăng nguồn thu cho ngân sách 5.2 KIẾN NGHỊ 5.2.1 Kiến nghị với phủ Xây dựng thị trường đất đai hoàn chỉnh, thông tin minh bạch, chống đầu đất thông qua công cụ thuế, cần nghiên cứu đề xuất mức thuế cá nhân tổ chức sở hữu từ hai bất động sản trở lên giao dịch mua bán lại nhiều lần thời gian ngắn Để hoàn thiện công tác định giá đất giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định phù hợp với giá thị trường, cần phải thực nhiều giải pháp đồng bước tháo gỡ vướng mắc bất cập Vấn đề quan trọng chế sách phải xây dựng thị trường đất đai thị trường công khai, minh bạch có điều tiết Nhà nước Khi tạo lập thị trường đât đai có mức giá thị trường để Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định giá đất theo khung bảng giá phục vụ cho công tác quản lý thị trường đất đai, giá đất thị trường phù hợp với giá đất quy định Uỷ ban nhân dân tỉnh Tăng cường giám sát việc thực định giá đất quan định giá đất, phân công trách nhiệm cấp trình thực định giá đất Ban hành tiêu chuẩn thống phương pháp định giá đất: Quy định chi tiết trường hợp áp dụng phương pháp định giá để xác định giá đất vị trí cụ thể; Xây dựng phổ biến quy trình công tác thu thập thông tin giá đất thị trường Quy định cụ thể việc sử dụng dịch vụ tư vấn giá đất, điều kiện, nội dung hoạt động dịch vụ tư vấn giá đất Quyền hạn nghĩa vụ tổ chức tư vấn giá đất, thực dịch vụ theo yêu cầu quan Nhà nước xây dựng Khung giá đất, Bảng giá đất xác định giá đất cụ thể - Trong hệ thống quản lý Đất đai nước ta nay, công tác tài liên quan đến Đất đai áp dụng dựa khung giá Nhà nước UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho tỉnh dựa Nghị định chung Chính phủ Một khung giá áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài Đất đai dẫn đến khó khăn cho địa phương việc giải vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước Đất đai giai đoạn như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu thuế chuyển QSDĐ, Vì vậy, Chính phủ UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu để đưa hệ số điều chỉnh vấn đề tài Đất đai liên quan đến lĩnh vực khác nhau, vận dụng hệ số điều chỉnh khác để đảm bảo hài hòa nguồn thu ngân sách Nhà nước quyền lợi tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất 5.2.2 Kiến nghị UBND tỉnh Vĩnh Long Cần nâng cao lực đội ngũ cán thực công việc định giá đất cách tổ chức thường xuyên lớp đào tạo để nâng cao nghiệp vụ định giá đất cho cán chuyên môn làm công tác định giá đất Tổ chức cho cán chuyên môn làm công tác định giá đất tham gia hội nghị hội thảo, cử cán chuyên môn đào tạo để học tập kinh nghiệm, phương pháp kỹ thuật định giá đất tiên tiến tổ chức quốc tế nước phát triển Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm công tác vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy trường đại học Đầu tư nguồn lực tài trang thiết bị đại phục vụ cho công tác định giá đất Xây dựng trang thông tin điện tử tư liệu giá đất, hướng dẫn nghiệp vụ quản lý, phổ biến kinh nghiệm, phổ biến pháp luật có liên quan đến lĩnh vực định giá đất, tổ chức diễn đàn trao đổi kinh nghiệm định giá đất đai Việc phân loại đường phố cần điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, phân loại đường phố theo khu vực trung tâm, cận trung tâm, ven đô, cần bổ sung hệ số điều chỉnh hình thể đất, bề rộng mặt tiền, khả sinh lợi, TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài Nguyên Môi Trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP, ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất Lê Khương Ninh (2009), “Đô thị hóa giá đất vùng ven đô thị Đồng Sông Cửu Long”, Nghiên cứu kinh tế (372), tr 28-39 Lê Khương Ninh (2011), “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị Đồng Sông Cửu Long”, Phát triển kinh tế (254), tr 11- 17 Mai Hữu Thược (2013), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, Thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2011 -2012, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Đại học Thái Nguyên, Thái Nguyên Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nông nghiệp Nguyễn Ngọc Tuấn, Tô Công Thành (2011), Thẩm định giá bất động sản, NXB Tài Chính, Hà Nội Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp 10 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật số 45/2013/QH, ngày 29/11/2013, Luật Đất đai 11 Nguyễn Ngọc Vinh (2014), Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá trị đất đai Việt Nam, NXB Kinh tế TPHCM, TPHCM PHU LUC 1: KET QUA PHAN TICH MO HINH HOI QUY Mean Maximum Minimum Std Dev Skewness Kurtosis Jarque-Bera Probability Sum Sum Sq Dev Observation s Y 811996 400000 00 100000 798708 1.83887 6.77865 143.654 0.00000 1.01E+ 09 7.85E+ 15 124 X5 204.946 1007.00 35.0000 199.902 2.68104 10.3963 431.199 0.00000 25413.4 491518 124 X4 5.81854 15.0000 1.50000 3.53745 1.12396 3.60174 27.9791 0.00000 721.500 1539.16 124 X2 61.6129 900.000 0.00000 150.266 3.46056 15.8942 1106.51 0.00000 7640.00 277732 124 Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 11/28/15 Time: 17:27 Sample: 124 Included observations: 124 Variable C X1 X2 X3 X4 X5 X6 R-squared (R2) Adjusted R-squared R2 d/chinh S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat Coefficie nt 764080 8462.8 1579.8 64 266523 603822 2423.6 05 147251 0.40 8770 0.3784 51 629688 4.64E+ 15 2113.6 0.5345 20 Std Error tStatisti c 1933849 1399.70 4415.39 1479954 178106 4420.19 223871 3.9510 88 6.0461 0.3578 08 1.8008 88 3.3902 40 0.5483 03 0.6577 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) P rob pval ue 000 0.00 00 0.72 11 0.07 43 0.00 10 0.58 45 0.51 20 811996 798708 34.2038 34.3630 13.4821 0.00000 X6 6.4846 77 26.000 00 3.5000 00 3.5990 07 3.1513 83 15.299 14 986.80 05 0.0000 00 804.10 00 1593.2 01 124 X1 564.79 84 1900.0 00 10.000 00 475.96 13 1.0154 40 3.2408 98 21.609 61 0.0000 20 70035 00 27864 320 124 [...]... Phương pháp phân tích Nghiên cứu thực trạng giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long theo quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long Đánh giá thực trạng các điều kiện kinh tế xã hội tương ứng + Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long + Từ kết quả nghiên cứu kết hợp với tình hình định giá đất tại Thành phố Vĩnh Long, tiến hành đánh giá những mặt mạnh và yếu trong... cạnh đó các yếu tố như mặt tiền, nguồn điện nguồn nước, chất lượng môi trường cũng có ảnh hưởng rất lớn đến đời sống sinh hoạt hằng ngày của người sử dụng thửa đất Căn cứ vào các luận điểm nêu trên và yêu cầu thực tế của vấn đề nghiên cứu, luận văn sử dụng mô hình nghiên cứu dựa trên các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở như: Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố, khoảng cách từ thửa đất đến đường... (2011), phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị tác giả đã nêu ra luận điểm rằng giá đất chịu ảnh hưởng của các yếu tố như: thu nhập từ đất, khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thương mại, khoảng cách từ thửa đất đến trường học, khoảng cách đến đường chính, vị trí mặt tiền, chất lượng nguồn điện, chất lượng nguồn nước, ô nhiễm nước, ô nhiễm không khí, an ninh, kỳ vọng giá, quy hoạch... với giá đất đều ảnh hưởng rất lớn đến sự tăng hoặc giảm của giá đất + Chính sách thuế: Chính sách thuế áp dụng cho đất đai có ảnh hưởng đến giá đất, thuế càng cao thì tích luỹ của cá nhân hoặc tổ chức càng ít nên giá đất giảm và ngược lại + Thay đổi về hành chính: yếu tố này làm cho giá cả đất ở đó tăng Việc nâng cấp đô thị hoặc phân chia lại địa giới hành chính làm cho giá đất tăng lên do cơ sở hạ... sản nhà đất, thúc đẩy việc thực hiện giá đất hợp lý + Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng mục đích khác nhau: đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp, đất ở có giá đất khác biệt nhau rất lớn + Chính sách về giá đất: có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, chính... Do đó chiều rộng cũng là yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thửa đất - Chiều sâu Chiều sâu thửa đất cũng ảnh hưởng đến tiện ích của thửa đất và đương nhiên giá trị của nó cũng tỷ lệ thuận với tiện ích sử dụng Có nghĩa là nếu thửa đất có chiều sâu quá nhiều hay quá ít so với mặt đường đều có ảnh hưởng không tốt đối với giá trị thửa đất - Hình dáng Một thửa đất được cho là có hình dáng đẹp thường cân đối theo... hình dáng thửa đất, chiều rộng mặt tiền, diện tích đất, chiều rộng mặt đường mà thửa đất tiếp giáp Mai Hữu Thược (2013) đã nghiên cứu sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất như: tình hình biến động dân số với GDP/đầu người, loại đường phố, vị trí của lô đất, chiều rộng mặt tiền, hướng thửa đất, dự án quy hoạch Do sử dụng phương pháp phân tích định tính nên tác giả chỉ kết luận được sự ảnh hưởng của... tài nguyên môi trường tỉnh Vĩnh Long, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Vĩnh Long, Uỷ ban nhân dân thành phố Vĩnh Long, Niên giám Thống kê tỉnh Vĩnh Long, Cục Thống kê tỉnh Vĩnh Long Số liệu sơ cấp: Trước tiên, số liệu được thu thập từ các hồ sơ đã giao dịch về đất trong giai đoạn từ năm 2012 đến 2014 (124 quan sát) tại các văn phòng công chứng trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long Việc chọn mẫu được áp... Nhân tố khu vực - Vị trí Vị trí khu đất là nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị thửa đất Nó phản ánh vị trí kinh tế của thửa đất, cự ly từ thửa đất đến trung tâm thành phố, trung tâm thương mại hay các công trình công cộng như bệnh viện, trường học, công viên hay các trung tâm hành chính - Điều kiện giao thông Điều kiện giao thông là các yếu tố ảnh hưởng đến việc đi lại và vận chuyển hàng hoá đến. .. định giá đất ở địa phương từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long 2.3.3 Mô hình nghiên cứu Hình 2.2: Mô hình nghiên cứu Mô hình nghiên cứu có dạng: Y= a0 + PỉX3 + p2X2 + p3X3 + pnXn Trong đó : + Y là giá đất tại địa bàn Thành phố Vĩnh Long (đồng/m2) + X; là các biến độc lập Diễn giải các biến độc lập và kỳ vọng mối quan hệ giữa các biến