Đang tải... (xem toàn văn)
Luận văn về thế chấp quyền sử dụng đất qua thực hiễn tại tỉnh Hà Tĩnh. Mục đích của các nhà thi hành pháp luật luôn mong muốn hướng tới đó là duy trì sự ổn định của các giao dịch dân sự. Tuy nhiên trên thực tế khi xác lập và thực hiện các giao dịch dân sự không phải lúc nào các chủ thể cũng tự giác thực hiện đầy đủ và đúng các nghĩa vụ của mình. Nhằm tạo cho bên có quyền trong các quan hệ dân sự có thể chủ động trong quan hệ dân sự, pháp luật cho phép các bên trong quan hệ dân sự có thể thoả thuận đặt ra các biện pháp bảo đảm việc ký kết hợp đồng, cũng như bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ dân sự của bên có nghĩa vụ, việc này được gọi là các giao dịch có bảo đảm.
LỜI MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài: Mục đích nhà thi hành pháp luật mong muốn hướng tới trì ổn định giao dịch dân Tuy nhiên thực tế xác lập thực giao dịch dân lúc chủ thể tự giác thực đầy đủ nghĩa vụ Nhằm tạo cho bên có quyền quan hệ dân chủ động quan hệ dân sự, pháp luật cho phép bên quan hệ dân thoả thuận đặt biện pháp bảo đảm việc ký kết hợp đồng, bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân bên có nghĩa vụ, việc gọi giao dịch có bảo đảm Giao dịch có bảo đảm thiết chế đời sớm nhiều quốc gia có hệ thống pháp luật phát triển giới Kinh nghiệm nhiều nước giới cho thấy thiết chế xây dựng tạo hành lang pháp lý an toàn cho hoạt động tín dụng nói chung phát triển kinh tế nói riêng; góp phần không nhỏ vào ổn định quan hệ dân sự, kinh tế, tránh tranh chấp phát sinh từ việc không thực có thực không nghĩa vụ dân bên có nghĩa vụ Việc xác lập giao dịch bảo đảm hướng tới mục tiêu bảo vệ quyền lợi bên tham gia giao dịch, đặc biệt quyền lợi bên có quyền giao dịch Áp dụng biện pháp bảo đảm, bên có quyền quyền theo hợp đồng buộc bên có nghĩa vụ thực nghĩa vụ mà có quyền xử lý tài sản mà bên có nghĩa vụ dùng để bảo đảm Theo quy định Điều 318 Bộ luật dân năm 2005, biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân bao gồm: Cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh tín chấp Trong chấp tài sản với đặc điểm riêng bên chấp giao tài sản chấp cho bên nhận chấp tạo điều kiện cho bên chấp việc tiếp tục khai thác công dụng tài sản tạo điều kiện cho bên nhận chấp việc bảo quản tài sản chấp Thế chấp tài sản biện bảo đảm áp dụng phổ biến hợp đồng vay tài sản, đặc biệt hợp đồng tín dụng Thế chấp quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất, đời kể từ Quốc hội nước ta ban hành Luật đất đai năm 1993 Sau Bộ luật dân năm 1995 có quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền tham gia vào giao dịch dân Các quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất BLDS đề cập chương XXX (từ điều 715 đến điều 721 BLDS) Đây sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực quyền trình sử dụng đất Mặt khác tạo sở cho ngành tín dụng, ngân hàng thực việc giải ngân cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Tuy nhiên thực tế thực quy định bộc lộ số vấn đề bất cập cần tháo gỡ Hiện nay, điều kiện phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa hội nhập quốc tế nước ta tạo nên tăng trưởng kinh tế nhanh, cải vật chất dồi Mức độ đô thị hóa, hội nhập hoá nhanh làm cho mặt đất nước nói chung tỉnh Hà Tĩnh nói riêng thay đổi ngày Đặc biệt tham gia phát triển kinh tế xã hội ngành tín dụng phát triển vượt bậc Hệ thống ngân hàng thúc đẩy kinh tế xã hội, giúp người dân có nhiều hội để đầu tư kinh doanh phát triển kinh tế, cải thiện đời sống bền vững Tuy nhiên bên cạnh yếu tố tích cực tranh chấp lĩnh vực tín dụng có tranh chấp việc chấp quyền sử dụng đất ngày nhiều Các vụ án tranh chấp chấp quyền sử dụng đất với tính chất phức tạp tài sản chấp có giá trị lớn đòi hỏi Tòa án phải áp dụng pháp luật để giải nhanh chóng, pháp luật Trong năm qua việc áp dụng pháp luật xử lý tranh chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật giải tranh chấp cá nhân với tổ chức, cá nhân với cá nhân, góp phần bảo vệ pháp chế xã hội chủ nghĩa Ở tỉnh Hà Tĩnh số vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất có quyền chấp gia tăng đáng kể Đối với loại án vụ có nội dung đa dạng tính phức tạp khác nhau, nên việc áp dụng pháp luật để giải loại án gặp không khó khăn nhận thức vận dụng pháp luật khó khăn khách quan mang lại Thông qua việc áp dụng pháp luật xét xử sơ thẩm vụ án tranh chấp chấp quyền sử dụng đất, việc đấu tranh với hành vi trái pháp luật phát sinh lĩnh vực đất đai, cải thiện thủ tục hành có ý nghĩa phổ biến tuyên truyền giáo dục ý thức pháp luật cho nhân dân, giúp nhân dân tham gia thực pháp luật, bảo vệ pháp luật, tố giác hành vi vi phạm pháp luật, đồng thời qua thực tiễn áp dụng pháp luật xét xử sơ thẩm vụ án phát thiếu sót bất cập pháp luật thủ tục tố tụng dân sự, thủ tục hành để đề xuất sửa đổi, bổ sung điều khoản cho phù hợp với thực tiễn giai đoạn cụ thể Hiện Hà Tĩnh tranh chấp liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất diễn nhiều, thể việc bất cập văn pháp luật quy định chấp quyền sử dụng đất; Cụ thể như: Hệ thống văn quy phạm pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất chưa đầy đủ, chồng chéo, nhiều quy định chưa rõ ràng, thống nhất, việc phân cấp quản lý, đăng ký chưa cụ thể, thủ tục hành rườm rà… Từ thực tiễn việc nghiên cứu mang tính hệ thống sở lý luận thực tiễn pháp luật chấp quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng, góp phần hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất nói riêng, pháp luật biện pháp bảo đảm nói chung, nhằm xây dựng hệ thống pháp luật Việt Nam thống nhất, hoàn chỉnh đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế Chính chọn đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tỉnh Hà Tĩnh” cho luận văn cao học chuyên ngành luật Tình hình nghiên cứu đề tài: Liên quan đến việc nghiên cứu quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất có số công trình nghiên cứu khoa học, luận án thạc sỹ như: Luận văn thạc sỹ Bùi Thị Thanh Hằng “Thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng nước ta nay”; Luận văn thạc sỹ Nguyễn Thị Dung “Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất vấn đề lý luận thực tiễn”; Luận văn thạc sỹ “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở” Vũ Minh Tuấn….Ngoài ra, liên quan đến nghiên cứu quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất số tác giả khác Phạm Công Lạc, Trương Thị Kim Dung, Nguyễn Quang Tuyến, Hoàng Thị Hải Yến, Nguyễn Thanh Hương…đề cập luận văn thạc sỹ nghiên cứu biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, số sinh viên làm khóa luận tốt nghiệp số viết đăng tạp chí nghiên cứu lập pháp, Luật học, Nhà nước Pháp luật… Các công trình, viết nghiên cứu vấn đề liên quan đến chấp quyền sử dụng đất, chấp tài sản, chưa sâu nghiên cứu cách tổng thể lý luận thực tiễn chấp quyền sử dụng đất, việc giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất địa phương Hà Tĩnh Phạm vi nghiên cứu đề tài: Đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tỉnh Hà Tĩnh” nghiên cứu phạm vi khái quát theo nội dung: Khái niệm, ý nghĩa, vai trò, chủ thể, đối tượng, nội dung, trình tự, thủ tục… chấp quyền sử dụng đất; đồng thời qua đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng vướng mắc hoạt động chấp quyền sử dụng đất giai đoạn Trên sở đề tài đề xuất kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Phương pháp nghiên cứu: Dựa phương pháp luận chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh Nhà nước pháp luật, luận văn sử dụng phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử Bên cạnh đó, phương pháp khoa học khác như: So sánh, phân tích, tổng hợp, thống kê sử dụng để giải vấn đề mà đề tài đặt Một số vụ án giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất sử dụng có chọn lọc để bình luận số liệu thống kê ngành Tòa án nhân dân, ngành ngân hàng, quan hành Nhà nước địa phương, văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất… tham khảo để việc nghiên cứu toàn diện sâu sắc 1.5 Mục đích nghiên cứu: Nghiên cứu đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tỉnh Hà Tĩnh” nhằm đạt mục đích sau đây: Thứ nhất: Nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam chấp quyền sử dụng đất Thứ hai: Phân tích yếu tố pháp lý quy định chấp quyền sử dụng đất Thứ ba: Tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng giải tranh chấp liên quan đến chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tỉnh Hà Tĩnh Thứ tư: Phát điểm chưa phù hợp, khó khăn, vướng mắc hoạt động chấp quyền sử dụng đất, từ đề xuất kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Những kết nghiên cứu luận văn: Luận văn với đề tài: “Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tỉnh Hà Tĩnh” công trình khoa học tiếp tục tập trung nghiên cứu sâu pháp luật chấp quyền sử dụng đất Trên sở đánh giá thực trạng pháp luật, thực tiễn áp dụng, phân tích bất cập, vướng mắc xung quanh quy định chấp quyền sử dụng đất, Luận văn đưa kiến nghị, giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất Đây đóng góp có giá trị luận văn công tác nghiên cứu khoa học, công tác lập pháp áp dụng pháp luật Việt Nam 1.7 Kết cấu luận văn : Luận văn cao học với đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tỉnh Hà Tĩnh” kết cấu ba chương, phần Lời nói đầu, Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo: Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung chấp quyền sử dụng đất Chương 2: Pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất Chương 3: Thực tiễn hoạt động chấp quyền sử dụng đất tỉnh Hà Tĩnh kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm chung chấp quyền sử dụng đất: 1.1.1 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất: 1.1.1.1 Thế chấp tài sản: Trong giao lưu dân sự, việc xác lập thực giao dịch dân trước hết thỏa thuận ý chí bên, thực tế, tham gia giao dịch có thiện chí việc thực nghiêm chỉnh nghĩa vụ Để ràng buộc bên việc thực nghĩa vụ theo cam kết thỏa thuận, pháp luật quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân bao gồm: Cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh tín chấp Các biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân biện pháp dự phòng bên chủ thể thỏa thuận để bảo đảm lợi ích bên có quyền cách cho phép bên có quyền xử lý tài sản thuộc sở hữu bên có nghĩa vụ để khấu trừ giá trị nghĩa vụ trường hợp nghĩa vụ bị vi phạm Trong chấp tài sản quy định từ điều 342 đến điều 357 Bộ luật Dân năm 2005 Từng tôn vinh “nữ hoàng” biện pháp bảo đảm, chấp lựa chọn làm biện pháp bảo đảm hầu hết giao dịch dân sự, đặc biệt quan hệ tín dụng Khoản Điều 342 BLDS 2005 quy định : “ Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên (sau gọi bên nhận chấp) không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp ” Như theo thỏa thuận bên quan hệ chấp bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu để đảm bảo thực nghĩa vụ trước bên có quyền Đặc trưng chấp bên chấp chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp, biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân khác cầm cố việc chuyển giao tài sản mang tính bắt buộc Quy định BLDS 2005 chấp tài sản có khác biệt so với quy định BLDS 1995 Theo quy định BLDS 1995 đối tượng chấp tài sản bất động sản; đối tượng chấp theo quy định BLDS 2005 động sản bất động sản miễn bên có nghĩa vụ (bên chấp) chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp Là biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân nên chấp tài sản có đặc điểm chung biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ, : - Thế chấp tài sản thỏa thuận phái sinh mang tính bổ sung cho nghĩa vụ Thế chấp tài sản không tồn độc lập mà phụ thuộc gắn liền với nghĩa vụ mà bảo đảm, thể chổ có quan hệ nghĩa vụ bên thỏa thuận thiết lập biện pháp chấp tài sản Có thể nói chấp tài sản tồn nghĩa vụ chính, nghĩa vụ phục vụ nghĩa vụ - Mục đích chấp tài sản nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ chính, bảo vệ lợi ích cho bên có quyền Có ý nghĩa quan trọng việc chuyển quan hệ chủ thể mang quyền từ tính chất đối nhân (phụ thuộc vào việc thực nghĩa vụ bên đối tác) sang quan hệ có tính chất đối vật (chỉ cần tác động trực tiếp vào tài sản bảo đảm để bảo vệ lợi ích mình) Thông qua việc áp dụng biện pháp bảo đảm bên có quyền không bị động mà trở thành chủ động việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp - Đối tượng chấp tài sản: Quan hệ nghĩa vụ quan hệ tài sản, để đảm bảo cho quan hệ tài sản đối tượng biện pháp bảo đảm nói chung, biện pháp chấp nói riêng phải tài sản trừ trường hợp đặc biệt pháp luật có quy định khác (như biện pháp tín chấp) Hơn lợi ích quan hệ nghĩa vụ vật chất nên việc dùng tài sản để đảm bảo thực nghĩa vụ đảm bảo quy luật ngang giá thực bù đắp lợi ích vật chất bị thiệt hại - Phạm vi bảo đảm chấp: Tài sản không vượt nghĩa vụ xác định nội dung quan hệ nghĩa vụ Tài sản dùng để chấp bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ mà bên thỏa thuận - Xử lý tài sản chấp có vi phạm nghĩa vụ, tức đến hạn thực nghĩa vụ dân mà bên có nghĩa vụ không thực thực không nghĩa vụ tài sản chấp xử lý theo phương thức bên thỏa thuận theo quy định pháp luật - Đặc trưng biện pháp chấp tài sản chuyển giao tài sản chấp: Trong quan hệ chấp bên chấp giao tài sản bảo đảm cho bên nhận chấp Tính chất bảo đảm xác định việc bên chấp phải giao cho bên nhận chấp giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý tài sản chấp cho bên nhận chấp Việc không chuyển giao tài sản đáp ứng linh hoạt lợi ích bên chủ thể: Đối với bên chấp: Tạo điều kiện cho bên chấp việc tiếp tục khai thác công dụng tài sản khả thu lợi nhuận để thực đúng, đầy đủ nghĩa vụ bên nhận chấp có tính khả thi cao Đối với bên nhận chấp giữ gìn bảo quản tài sản bảo đảm thời hạn chấp, không lo kho, bến bãi, người trông coi hay biện pháp bảo quản thích hợp khác Cũng chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại làm hư hỏng, mát tài sản chấp Do biện pháp chấp tài sản áp dụng phổ biến, đặc biệt hợp đồng vay tài sản Đối với nước phát triển chấp tài sản biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ hữu hiệu 1.1.1.2 Thế chấp quyền sử dụng đất : Ở Việt Nam đất đai loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu Do Nhà nước giữ quyền cao đất đai Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất ổn định Đồng thời Nhà nước quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, có quyền chấp quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất quyền tài sản hay nói cách khác loại tài sản, nên đối tượng chấp tài sản Do chấp quyền sử dụng đất có đặc điểm chung chấp tài sản Tuy nhiên đối tượng chấp quyền sử dụng đất loại “tài sản đặc biệt”, nên pháp luật có quy định cụ thể, chặt chẽ riêng biệt việc chấp quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất lần ghi nhận quy định Luật Đất đai năm 1993, tiếp BLDS năm 1995 Luật tổ chức tín dụng năm 1997 Theo người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng để vay vốn phát triển sản xuất Thế chấp quyền sử dụng đất biện pháp bảo đảm tiền vay mang tính truyền thống, phổ biến thường xuyên hoạt động tín dụng ngân hàng ưu điểm bật loại tài sản (là bất động sản có giá trị lớn tính ổn định cao) Theo bên cho vay (tổ chức tín dụng) thỏa thuận với bên vay (khách hàng vay) việc dùng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm cho khoản nợ vay Trong trường hợp khách hàng không trả khoản nợ vay hai bên thỏa thuận khác quyền sử dụng đất xử lý để thu hồi nợ 10 Theo quy định khoản Điều 716 BLDS năm 2005 nhà ở, công trình xây dựng khác, vườn tài sản khác gắn liền với đất thuộc tài sản chấp bên có thoả thuận Như bên thoả thuận chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ bên vay bên chấp quyền sử dụng đất không trả nợ việc xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ thực Vì không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu Về chất tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất đất khối tài sản thống tài sản thực có giá trị gắn liền với quyền sử dụng bề mặt đất Qua xem xét thực tiễn giải tranh chấp Toà án Toà án gặp nhiều khó khăn gặp phải tình bên chấp chấp quyền sử dụng đất mà bên không thoả thuận việc chấp tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất Nhiều vụ án xảy mà bên chấp vừa chấp quyền sử dụng đất để vay vốn vừa chấp tài sản khác đất cho tổ chức, cá nhân khác để bảo đảm thực nghĩa vụ khác Do cần thiết phải quy định: Nếu chấp quyền sử dụng đất chấp tài sản gắn liền đất - Do tác động kinh tế thị trường : Hiện với bùng nổ gia tăng dân số nhu cầu chổ ngày cao Cùng với phát triển kinh tế thị trường quyền sử dụng đất trở thành tài sản có giá trị đặc biệt lớn Nền kinh tế thị trường phát triển nhu cầu vốn để sản xuất kinh doanh ngày tăng Do để đáp ứng nhu cầu vốn để sản xuất kinh doanh việc chấp quyền sử dụng đất để vay vốn bảo đảm nghĩa vụ trả nợ hợp đồng vay tài sản chủ thể ưu tiên lựa chọn Tuy nhiên với cạnh tranh khốc liệt kinh tế thị trường, không người bị thua lỗ sản xuất, kinh 80 doanh dẫn đến bị phá sản, không trả nợ vay Khi nhà ở, đất tài sản cuối họ họ không muốn tài sản cuối này, tài sản chấp để bảo đảm cho khoản vay trước mà họ trả Do để giữ lại tài sản cuối người vay không muốn thực cam kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất giao quyền sử dụng đất cho người cho vay bán quyền sử dụng đất để thực nghĩa vụ trả nợ cho người cho vay Ngược lại người cho vay muốn thu hồi vốn lợi ích phát sinh từ việc cho vay Đây mâu thuẩn lợi ích bên nguyên nhân dẫn đến tranh chấp Qua thấy kinh tế thị trường có tác động định đến chủ thể quan hệ chấp quyền sử dụng đất nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Do hạn chế công tác hỗ trợ giải tranh chấp liên quan đến chấp quyền sử dụng đất : Đây nguyên nhân không phần quan trọng nhóm nguyên nhân khách quan Nhiều vụ án liên quan đến tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất giải bị kháng cáo, kháng nghị nhiều lần, chí sau án, định có hiệu lực pháp luật đương lại khiếu kiện nên tình hình phức tạp Sở dĩ có tình trạng thiết lập quan hệ chấp, quan Nhà nước có thẩm quyền có vai trò định hợp đồng (chứng nhận, chứng thực, đăng ký) có hạn chế thực thủ tục có liên quan đến chấp quyền sử dụng đất Ngoài phải đề cập đến trình độ cán làm công tác giải tranh chấp dân nói chung, tranh chấp liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng nhiều hạn chế 81 Tóm lại, dù không trực tiếp nguyên nhân khách quan ảnh hưởng lớn tới nội dung tranh chấp liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Đây khó khăn lớn mà phải vượt qua để đảm bảo cho quan hệ chấp quyền sử dụng đất lành mạnh 3.3.2 Nguyên nhân chủ quan: Nếu nguyên nhân khách quan tác động đến phạm vi, trình giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nguyên nhân chủ quan ảnh hưởng không nhỏ tới nội dung tranh chấp Nguyên nhân chủ quan nguyên nhân xuất phát từ chủ thể thiết lập quan hệ hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Chính nguyên nhân chủ quan làm cho tranh chấp liên quan đến chấp quyền sử dụng đất liệt phức tạp Quá trình tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật để giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có số nguyên nhân chủ quan sau đây: - Do ý thức không tuân thủ pháp luật chủ thể tham gia hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: Khi thiết lập hợp đồng chấp quyền sử dụng đất chủ có ý thức tuân thủ pháp luật họ thực quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quy định hình thức hợp đồng, tư cách chủ thể tham gia ký hợp đồng, đăng ký chấp quan Nhà nước có thẩm quyền hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực Nhà nước công nhận Tuy nhiên thực tế nhiều chủ thể không thực quy định nêu (như không lập thành văn bản, không đăng ký việc chấp ), đặc biệt việc chấp nhận chấp quyền sử dụng đất chủ thể cá nhân, hộ gia đình chủ thể ngại phải thực thủ tục hành đăng ký chấp quyền sử dụng đất quan Nhà nước có thẩm quyền chí không lập thành 82 văn mà bên chấp giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chấp giữ Do có vi phạm nghĩa vụ trả nợ hợp đồng chấp quyền sử dụng đất xác định vô hiệu bên nhận chấp từ chủ nợ bảo đảm, họ người giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nợ Ngoài vấn đề ý thức không tuân thủ pháp luật hiểu biết pháp luật nhiều hạn chế bên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nguyên nhân không phần quan trọng làm cho tranh chấp ngày có chiều hướng gia tăng phức tạp Việc sử dụng công cụ hỗ trợ (tư vấn pháp lý, tư vấn soạn thảo ký hợp đồng ) người dân vấn đề mẻ Trên thực tế thiếu hiểu biết pháp luật nên bên thường đơn giản hoá vấn đề, sau xảy tranh chấp, lợi ích không bảo đảm - Do bội tín bên chấp: Khi không khả trả nợ, thường bên chấp quyền sử dụng đất không muốn thực việc xử lý quyền sử dụng đất để trả nợ thoả thuận nguyên nhân dẫn đến việc tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên vấn đề không khó khăn bên xác lập hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hoàn toàn tuân thủ đầy đủ trình tự, thủ tục pháp luật quy định Nhưng vấn đề phức tạp nhiều bên không tuân thủ đầy đủ trình tự, thủ tục pháp luật quy định 3.4 Một số kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất: Như phân tích trình bày nguyên nhân khách quan chủ quan ảnh hưởng không nhỏ tới hiệu lực pháp lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất; khó khăn, vướng mắc việc giải 83 tranh chấp liên quan đền hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Để hạn chế đến mức thấp tranh chấp phát sinh liên quan đến chấp quyền sử dụng đất, tác giả xin đưa số giải pháp, kiến nghị sau: 3.4.1 Xác định lại phạm vi điều chỉnh Luật Đất đai: Cần nghiên cứu để sớm ban hành Luật Đăng ký bất động sản, cần xác định rõ, xác phạm vi điều chỉnh Luật Đất đai mối quan hệ với văn pháp luật khác có liên quan như: Bộ luật Dân sự, Luật Đăng ký bất động sản (được ban hành đồng thời với Luật Đât đai), theo Luật Đất đai quy định vấn đề mang tính hành quan hệ đất đai Nhà nước với người sử dụng đất (ví dụ: quan hệ giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất) 3.4.2 Về mô hình quan đăng ký chấp quyền sử dụng đất: Theo quy định Luật Đất đai năm 2003 quan đăng ký chấp quyền sử dụng đất có 02 cấp (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh cấp huyện) phân chia thẩm quyền đăng ký chấp theo chủ thể (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh thực đăng ký chấp trường hợp bên chấp tổ chức, cá nhân nước ngoài, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực đăng ký chấp trường hợp bên chấp hộ gia đình, cá nhân nước) Hệ quy định nêu thông tin tình trạng pháp lý bất động sản bị phân tán, thiếu thống nhất, cần nghiên cứu, xây dựng mô hình quan đăng ký chấp cấp, phân chia theo địa giới hành giao cho quan tư pháp thực Lý do: xét chất hoạt động đăng ký chấp liên quan trực tiếp đến tình trạng pháp lý bất động sản người thực giao dịch bất động sản 3.4.3 Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin hoạt động đăng ký chấp quyền sử dụng đất 84 Trong giai đoạn nay, giải pháp nhằm thúc đẩy đầu tư, đơn giản hóa thủ tục hành mạnh mẽ ứng dụng công nghệ thông tin hoạt động quan nhà nước có thẩm quyền Do vậy, để hạn chế tượng tiêu cực công chức, viên chức người dân, doanh nghiệp tiếp cận với hệ thống đăng ký Nhà nước cần đầu tư, tạo điều kiện cho mục tiêu tin học hóa hệ thống đăng ký, có đăng ký chấp quyền sử dụng đất Hiện số tỉnh, thành phố Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng thực việc giao dịch giải thủ tục hành theo chế cửa liên thông đại Trong có giao dịch chấp quyền sử dụng đất Việc giảm thời gian, công sức tiền bạc cho nhân dân Đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho quan quyền địa phương việc giải yêu cầu nhân dân liên quan đến quyền Hà Tĩnh thực thí điểm Trong tương lai thực toàn tỉnh mô hình cửa liên thông đại Lúc sở liệu quản lý đất đai, hồ địa tin học hoá, đại hoá, nên thời gian xử lý việc đăng ký chấp nhanh chóng thuận lợi 3.4.4 Tiếp tục rà soát để bãi bỏ quy định bất hợp lý trình tự, thủ tục thực quyền chấp người sử dụng đất; Đơn giản hoá thủ tục đăng ký chấp: Quy định hành chấp quyền sử dụng đất góp phần thúc đẩy hợp đồng quyền sử dụng đất ký kết, thực phù hợp với vận hành kinh tế, hạn chế định cần tiếp tục rà soát, khắc phục (ví dụ: chưa phân định rõ trách nhiệm quan đăng ký với tổ chức hành nghề công chứng; có lẫn lộn quan hệ 85 hành với quan hệ dân người dân thực quyền liên quan đến quyền sử dụng đất) Quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm.Việc công chứng, chứng thực không đơn công chứng, chứng thực chữ ký bên giao dịch bảo đảm mà công chứng, chứng thực toàn nội dung hợp đồng chấp Trong thực đăng ký chấp văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xem lại nội dung hợp đồng chấp Do để không ngừng cải cách hành chính, thủ tục đăng ký chấp cần tiếp tục nghiên cứu để đơn giản hoá, tránh chồng chéo chức mâu thuẩn trình thực quan có thẩm quyền Nhà nước, để tạo chế linh hoạt, thông thoáng, nhanh chóng có hiệu quả, với ý nghĩa phục vụ nhân dân, cụ thể như: - Thực đăng ký thông báo hợp đồng chấp công chứng; - Loại bỏ giấy tờ, tài liệu không cần thiết hồ sơ đăng ký Ví dụ: Không cần nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông tin tài sản chấp ghi hồ sơ địa chính; Không cần nộp giấy phép xây dựng đăng ký chấp tài sản hình thành tương lai, chứng cho việc hình thành tương lai tài sản - Không ghi việc đăng ký chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà chỉnh lý hồ sơ địa chính; - Quy định trường hợp liên thông việc thực đồng thời xoá đăng ký với đăng ký mới; - Cho phép bên nhận chấp (các tổ chức tín dụng) đăng ký thay đổi tất hợp đồng chấp đơn yêu cầu đăng ký thay đổi tên tổ chức tín dụng 86 - Trong số trường hợp, đơn yêu cầu đăng ký cần chữ ký, dấu bên nhận chấp (Ví dụ: Sữa chữa sai sót thông tin bên nhận chấp hay xoá đăng ký giao dịch bảo đảm) Ngoài quy định việc chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai cần phải nghiên cứu sửa đổi theo hướng phù hợp với thực tiễn việc đăng ký chấp trường hợp thực dạng tạm thời, nghĩa sau cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thực thủ tục đăng ký thức Quy định cần thiết, vừa bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, vừa bảo đảm tính công khai, minh bạch tài sản bảo đảm khuyến khích giao dịch bảo đảm phát triển, giúp chủ thể dễ dàng tiếp cận nguồn tín dụng xã hội 3.4.5 Hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động chấp quyền sử dụng đất - Bổ sung quy định rõ trường hợp chấp quyền sử dụng đất phục vụ mục đích khác mục đích vay vốn sản xuất kinh doanh Sửa đổi quy định khoản Điều 110, khoản Điều 113 Luật Đất đai 2003 văn quy phạm pháp luật có liên quan theo hướng cho phép chấp quyền sử dụng đất để phục vụ nhu cầu vay vốn hợp pháp đảm bảo cho nghĩa vụ hợp pháp khác - BLDS cần bổ sung quy định cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam nhằm phù hợp với quy định Luật đầu tư nước Việt Nam Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai Như tạo môi trường pháp lý bình đẳng cho thành phần kinh tế nước hoạt động sản xuất, kinh doanh 87 - Theo quy định chương II, III IV, phần thứ BLDS chủ thể quan hệ pháp luật dân tổ chức, hộ gia đình cá nhân Thế phần thứ năm BLDS lại có quy định chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân mà chưa có quy định chuyển quyền sử dụng đất cho tổ chức Do thấy quy định phần BLDS chưa có quán, chưa nói đến thống với đạo luật khác BLDS cần bổ sung quy định chuyển quyền sử dụng đất tổ chức để đảm bảo thống với quy định văn pháp luật khác - Quy định việc thực thi quyền người sử dụng đất ghi tên Giấy chứng nhận trường hợp cá nhân có vợ (chồng) theo hướng người có tên Giấy chứng nhận thực quyền chấp Trường hợp nhập tài sản riêng vào tài sản chung vợ chồng phải ghi nhận Giấy chứng nhận 3.4.6 Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Quy định rõ mẫu hợp đồng chấp mang tính tham khảo, nhằm tạo thuận lợi cho bên thỏa thuận, tránh áp đặt, gây khó dễ từ phía quan nhà nước có thẩm quyền - Quy định thống thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: Theo quy định Luật công chứng tổ chức hành nghề công chứng gồm Phòng công chứng (đơn vị dịch vụ công) Văn phòng công chứng (do tư nhân thành lập) có chức công chứng giao dịch quyền sử dụng đất Trong Luật đất đai quy định thẩm quyền công chứng giao dịch đất “công chứng Nhà nước” “chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp xã” Do để đảm bảo tính thống quy định pháp luật, luật đất đai cần thay cụm từ “công chứng Nhà nước” cụm 88 từ “công chứng tổ chức hành nghề công chứng” cần có quy định cụ thể giao dịch quyền sử dụng đất cần chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp xã 6.4.7 Hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm (nội dung liên quan đến trình tự, thủ tục đăng ký điều chỉnh Luật Đăng ký bất động sản) - Bãi bỏ quy định thời hạn nộp hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất quy định Điều 130 Luật Đất đai 2003 - Sửa đổi, bổ sung quy định thời hạn giải việc đăng ký, xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất theo tinh thần cải cách thủ tục hành - Bổ sung quy định đối tượng có quyền nộp hồ sơ yêu cầu đăng ký chấp, xóa đăng ký chấp Điều 130 Luật Đất đai 2003 - Bổ sung quy định hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất có giấy tờ chứng minh thực đầy đủ nghĩa vụ tài với nhà nước - Quy định cụ thể trường hợp đăng ký chấp tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, nêu rõ chế bảo đảm cho bên chấp giao lại Giấy chứng nhận - Bổ sung quy định cho phép chấp quyền sử dụng đất sau có Quyết định giao đất, cho thuê đất thực xong nghĩa vụ tài - Quy định cụ thể trường hợp xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất 6.4.8 Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân : Tại điều 105 Luật đất đai ghi nhận quyền lợi người sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sở dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thư pháp lý thể tính hợp pháp 89 quan hệ sử dụng đất phương tiện quan trọng để người sử dụng đất thực quyền Tuy nhiên thực tế, tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa phương chậm Tại Hà Tĩnh 9000 hộ dân chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cả đất đất sản xuất) Trong điều 106 Luật đất đai quy định điều kiện để người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định Nghị định 181/NĐ-CP thì: “kể từ ngày 01/01/2007 người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất ” Như vậy, từ ngày 01/01/2007, người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định người sử dụng đất chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất họ không thực quyền chấp Việc người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lỗi họ mà lỗi quan nhà nước Việc quy định không phù hợp với thực tế làm hạn chế quyền người sử dụng đất Do đó, Chính phủ cần đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân Ngoài cần sửa đổi Điều 184 Nghị định 181/NĐ-CP theo hướng người sử dụng đất hợp pháp thực quyền người sử dụng đất sau ngày 01/01/2007, có quyền chấp quyền sử dụng đất, việc chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lỗi quan Nhà nước Tại khoản Điều 41 Nghị định 181 quy định : “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo quy định Luât đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất theo quy định Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/7/1994 Chỉnh phủ quyền sở 90 hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị có giá trị pháp lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo Luật đất đai gọi chung Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất ” Tuy nhiên thực tế nhiều Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo quy định văn pháp luật nêu trường hợp quyền sử dụng đất tài sản chung vợ chồng, hộ gia đình thường không ghi đầy đủ chủ thể sử dụng đất, nên nguyên nhân dẫn đến việc tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói chung, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng Vì vậy, trình thực việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003 cần rà soát lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo văn nêu trên, Giấy chứng nhận không ghi đủ chủ thể sử dụng đất phải thu hồi cấp lại theo quy định pháp luật Ngoài ra, cần khắc phục bất cập việc quản lý hành Nhà nước đất đai, việc cấp Giấy chứng nhận phải thực quy định Luật đất đai năm 2003 văn hướng dẫn như: người sử dụng đất, diện tích, đất có tranh chấp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 6.4.9 Công tác tuyên truyền: Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật nói chung đặc biệt lĩnh vực pháp luật đất đai nói riêng để nhân dân hiểu rõ quy định pháp luật, qua thực quy định pháp luật tham gia quan hệ dân sự, có quan hệ dân chấp quyền sử dụng đất 6.4.10 Một số giải pháp khác: Toà án nhân dân Tối cao cần có tổng kết, rút kinh nghiệm công tác xét xử hướng dẫn cụ thể việc giải tranh chấp hợp đồng 91 chấp quyền sử dụng đất việc xác định giá trị pháp lý mối quan hệ hợp đồng vay tài sản hợp đồng chấp, trường hợp tài sản chấp tài sản chung vợ, chồng, hộ gia đình, vấn đề hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba Bên cạnh đó, cần nâng cao lực Thẩm phán cán chuyên môn ngành Toà án, từ nâng cao chất lượng xét xử, đảm bảo việc giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Thường xuyên rà soát, hệ thống hoá văn pháp luật quy định chấp quyền sử dụng đất để tránh tình trạng văn ban hành thiếu thống nhất, không đồng bộ, chưa rõ ràng, chồng chéo, bất hợp lý Cần trọng bồi dưỡng, nâng cao lực đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức làm công tác quản lý Nhà nước đất đai để hạn chế yếu lực việc thực công tác quản lý Nhà nước đất đai, đăng ký chấp quyền sử dụng đất Tóm lại, tất giải pháp cần phải thực cách đồng bộ, có vậy, việc bảo đảm an toàn cho hợp đồng chấp quyền sử dụng đất việc giải tranh chấp phát sinh từ hợp đồng đạt kết định 92 KẾT LUẬN Thế chấp quyền sử dụng đất biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, cụ thể biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ hợp đồng vay tài sản, đảm bảo cho quyền lợi chủ thể việc xác lập, thay đổi, chấp dứt hợp đồng vay tài sản Thế chấp quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất, việc chuyển quyền chuyển quyền không hoàn toàn Thông qua hình thức hợp đồng chấp, quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản qua người sử dụng đất vừa khai thác tối đa lợi ích đất, vừa đảm bảo mục đích sử dụng đất vừa bảo đảm quyền quan trọng người sử dụng đất, trực tiếp quyền sử dụng đất; Chủ thể có quyền sử dụng đất hạn chế, chủ thể định có quyền sử dụng đất Do chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có hạn chế, thực trường hợp pháp luật quy định Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất loại hợp đồng dân sự, quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quy định Bộ Luật dân năm 2005 Luật đất đai năm 2003 văn pháp luật có liên quan Tuy quy định pháp luật hành đáp ứng yêu cầu chấp quyền sử dụng đất, quy định bất cập, không phù hợp với thực tế, gây vướng mắc trình thực áp dụng để giải tranh chấp, đồng thời nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp chấp quyền sử dụng đất nói chung 93 Để đảm bảo quyền người sử dụng đất phát triển ổn định quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, Nhà nước cần có quy định pháp luật dân đất đai hợp lý phù hợp thực tế Việc nghiên cứu pháp luật hành thực tế áp dụng quy định chấp quyền sử dụng đất tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn với mong muốn đóng góp tranh sinh động, góp phần tô điểm cho “vườn hoa” pháp luật Việt Nam ngày hoàn thiện hơn, đẹp đẽ hơn./ 94 [...]... cầu sử dụng đất thì lại không được quản lý và sử dụng đất Đặc điểm này rất quan trọng đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 2.1.3.3 Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: Theo quy định của BLDS năm 2005 thì đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất chỉ trở thành đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất đó... Luật đất đai) 21 và thuật ngữ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất (quy định tại Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999) 2.1.2 Nội dung: 2.1.2.1 Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là các bên tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, bao gồm: Bên thế chấp quyền sử dụng đất và bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất Trong đó bên thế chấp quyền. .. lại: Lịch sử hình thành và quá trình phát triển của các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất song hành cùng lịch sử hình thành và quá trình phát triển của các quy định pháp luật về quyền sử dụng đất 20 Chương 2: PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Những nội dung cơ bản của pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất: Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng... tín dụng được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp giấy phép hoạt động theo các quy định của Luật tín dụng 2.1.3 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: 2.1.3.1 Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất ở của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trước bên có quyền (bên nhận thế chấp) ... Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền thế chấp của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp Hiện nay các văn bản pháp luật hiện hành đang sử dụng hai thuật ngữ thế chấp quyền sử dụng đất (quy... vốn thừa kế) thì thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không hoàn toàn Bởi vì trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không có sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất cho chủ thể khác, mà bên thế chấp chỉ dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm cho việc thanh toán và chỉ giao cho bên nhận thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tiến hành đăng ký giao... trong quan hệ nghĩa vụ Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp Trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình trước bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật 30 2.1.3.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: Thế chấp quyền sử dụng đất được áp dụng. .. 2005 quy định phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất, theo đó quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp nến có thỏa thuận Nghĩa là người sử dụng đất còn có thể thế chấp cả nhà ở, công trình xây... người sử dụng đất khi thực hiện các quyền của mình, trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 2003 đã mở rộng chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Bộ luật Dân sự năm 2005 ra đời đã có những quy định mới và cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất tại phần thứ 5, trong đó hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại. .. khác gắn liền với đất, nếu có thỏa thuận giữa họ và bên nhận thế chấp 2.1.2.3 Bên thế chấp : Các điều kiện chung của bên thế chấp quyền sử dụng đất: Theo quy định tại khoản 1, Điều 106 Luật đất đai năm 2003 thì bên thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện như sau : - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Khoản 1 Điều 105 Luật đất đai năm 2003