I HC THI NGUYấN TRNG I HC NễNG LM HONG NGC BA TI: Nghiên cứu giá đất bồi thờng số dự án địa bàn thành phố thái nguyên, giai đoạn 2008 - 2010 LUN VN THC S CHUYấN NGNH: QUN Lí T AI M S: 60 62 16 Thỏi Nguyờn Nm 2011 I HC THI NGUYấN TRNG I HC NễNG LM HONG NGC BA TI: Nghiên cứu giá đất bồi thờng số dự án địa bàn thành phố thái nguyên, giai đoạn 2008 - 2010 CHUYấN NGNH: QUN Lí T AI M S: 60 62 16 LUN VN THC S KHOA HC NễNG NGHIP NGI HNG DN KHOA HC TS NGUYN TH HUN Thỏi Nguyờn Nm 2011 i Lời cam đoan Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực, cha sử dụng cho bảo vệ học vị Mọi giúp đỡ cho hoàn thành luận văn đ1 đợc cảm ơn Các thông tin, tài liệu trình bày luận văn đ1 đợc ghi rõ nguồn gốc Tác giả Hoàng Ngọc Ba ii Lời cảm ơn Để hoàn thành luận văn này, trớc hết, xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Thế Huấn đ& trực tiếp hớng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tôi xin cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên Môi trờng, Khoa Sau đại học - Trờng Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đ& tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên Môi trờng, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, Phòng Tài - Kế hoạch thành phố, Ban Bồi thờng GPMB thành phố phòng, ban, ngành có liên quan thành phố Thái Nguyên đ& giúp đỡ thời gian nghiên cứu, thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Hoàng Ngọc Ba iii DANH MC CC Kí HIU, CC CH VIT TT BS : Bt ng sn BTGPMB : Bi thng gii phúng mt bng BTHT : Bi thng h tr CM : Chuyn mc ớch CN - TTCN Cụng nghip - Tiu th cụng nghip CN & XD : Cụng nghip v xõy dng CNH HH : Cụng nghip húa Hin i húa TH : ụ th húa GCN : Giy chng nhn GPMB : Gii phúng mt bng HND : Hi ng nhõn dõn KHTP : K hoch thnh ph KT-XH : Kinh t - xó hi NN PTNT : Nụng nghip phỏt trin nụng thụn NTTS : Nuụi trng thy sn QH : Quy hoch QSD : Quyn s dng SD : S dng t SXKD : Sn xut kinh doanh SXNN : Sn xut nụng nghip TC : Tỏi nh c TP : Thnh ph UBND : y ban nhõn dõn XDCB : Xõy dng c bn XHCN : Xó hi ch ngha iv MC LC Trang M U 1 Tớnh cp thit ca ti Mc ớch v yờu cu ca ti 2.1 Mc ớch 2.2 Yờu cu Chng TNG QUAN TI LIU V CC VN NGHIấN CU 1.1 Cơ sở pháp lý đề tài 1.1.1 Các văn nhà nớc 1.1.2 Các văn tỉnh Thái Nguyên 1.2 Cơ sở khoa học lý luận đề tài 1.2.1 Giá đất tính bồi thờng 1.2.1.1 Nguyên tắc định giá đất 1.2.1.2 Phơng pháp định giá đất 1.2.1.3 Điều kiện chọn phơng pháp tính giá đất 17 1.2.2 Giá đất bồi thờng số nớc 18 1.2.2.1 Inđônêxia 19 1.2.2.2 Trung Quốc 21 1.2.2.3 Thái Lan 23 1.3 Một số vấn đề bồi thờng hỗ trợ tái định c Việt Nam 24 1.3.1 Trớc có Luật đất đai năm 1993 24 1.3.2 Sau ban hành Luật đất đai 1993 26 đến Luật đất đai năm 2003 1.3.3 Luật đất đai năm 2003 đến 27 1.4 Khái quát giá đất bồi thờng địa bàn thành phố Thái Nguyên 30 v 1.4.1 Khái quát chung 30 1.4.2 Những khó khăn, tồn xây dựng giá đất thành phố Thái Nguyên 31 Chơng Đối tợng nội dung phơng pháp nghiên cứu 34 2.1 Đối tợng nghiên cứu 34 2.2 Nội dung nghiên cứu 34 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - x& hội thành phố Thái Nguyên 34 2.2.2 Sơ lợc công tác quản lý đất đai 34 thành phố Thái Nguyên 2.2.3 Đánh giá công tác xác định giá đất bồi thờng địa bàn thành phố Thái Nguyên 34 2.2.4 Thuận lợi, khó khăn kiến nghị giải pháp cho công tác xác định giá đất bồi thờng Thái Nguyên 34 2.3 Phơng pháp nghiên cứu 34 2.3.1 Điều tra thu thập số liệu 34 2.3.2 Phỏng vấn trực tiếp 35 2.3.3 Phơng pháp tổng hợp, xử lý thông tin, phân tích so sánh 35 Chơng Kết nghiên cứu thảo luận 36 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 36 thành phố Thái Nguyên 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36 3.1.2 Điều kiện kinh tế - x& hội sở hạ tầng 38 3.1.2.1 Các đơn vị hành 38 3.1.2.2 Điều kiện kinh tế - x& hội 38 3.1.2.3 Điều kiện sở hạ tầng 40 3.2 Sơ lợc công tác quản lý đất đai giải phóng mặt thành phố Thái Nguyên 43 3.2.1 Sơ lợc công tác quản lý đất đai thành phố Thái Nguyên 43 vi 3.2.1.1 Tình hình sử dụng đất đai 43 3.2.1.2 Thực trạng công tác quản lý đất đai 45 3.2.2 Công tác bồi thờng giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định c 49 3.3 ỏnh giỏ cụng tỏc xỏc nh giỏ t bi thng trờn a bn thnh ph Thỏi Nguyờn 52 3.3.1 Các văn có liên quan đến công tác xác định giá đất 3.3.1.1 Các văn Trung ơng 52 3.3.1.2 Các văn địa phơng 53 3.3.1.3 Cơ chế thu hồi đất, bồi dỡng, hỗ trợ tái định c 56 3.3.2 Đánh giá thực trạng giá đất bồi thờng số dự án 59 3.3.2.1 Số lợng dự án bồi thờng phân theo nhóm 59 3.3.2.2 Các văn pháp quy liên quan đến hai dự án 60 3.3.2.3 So sánh giá bồi thờng loại đất hai dự án 63 3.3.2.4 Kết điều tra ý kiến cán ngời dân 67 3.4 Thuận lợi, khó khăn kiến nghị giải pháp cho công tác xác định giá đất bồi thờng Thái Nguyên 71 3.4.1 Thuận lợi 71 3.4.2 Khó khăn 72 3.4.3 Giải pháp 74 3.4.3.1 Các giải pháp chung 74 3.4.3.2 Các giải pháp cụ thể 75 Kết luận đề nghị 79 Kết luận 79 Đề nghị 80 Tài liệu tham khảo 81 vii DANH MC CC BNG TT Danh mc Trang Bng 1.1 So sỏnh cỏc tiờu liờn quan n cụng tỏc nh giỏ 12 Bng 1.2 Thang im cho cỏc tiờu xỏc nh giỏ t 13 Bng 3.1 Kt qu thc hin cỏc ch tiờu kinh t - xó hi ca TPTN nm 2010 39 Bng 3.2 Tỡnh hỡnh s dng t qua cỏc nm 44 Bng 3.3 S lng cỏc d ỏn c phờ duyt quy hoch v hon thnh trờn a bn thnh ph Thỏi Nguyờn giai on 20082010 52 Bng 3.4 Quy mụ hai d ỏn 62 Bng 3.5 Mc giỏ bi thng t nụng nghip ti hai d ỏn 64 Bng 3.6 Mc giỏ bi thng t ti hai d ỏn 65 Bng 3.7 Kt qu iu tra cỏn b lm cụng tỏc GPMB v giỏ t bi thng 68 Bng 3.8 Kt qu iu tra cỏc h dõn khu vc GPMB 70 viii DANH MC CC HèNH TT Danh mc Trang Hỡnh 3.1 Bn a gii hnh chớnh thnh ph Thỏi Nguyờn 36 Hỡnh 3.2 th: T l mt s loi t chớnh ca TP Thỏi Nguyờn 45 Hỡnh 3.3 th: So sỏnh s lng v din tớch gia hai nhúm d ỏn 59 Hỡnh 3.4 th: So sỏnh t l chờnh lch gia giỏ t Nh nc quy nh v giỏ thc t 66 71 - i vi cỏc h nm phm vi d ỏn: a s ngi dõn khu vc d ỏn thuc nhúm t Nh nc thc hin thu hi cha hi lũng vi mc giỏ bi thng GPMB (90% khụng ng ý) ngc li, s cỏc h dõn nm cỏc d ỏn tha thun vi cỏc ch u t hi lũng vi giỏ t ó tha thun bi thng vi doanh nghip (100% ng ý) Tuy nhiờn, kt qu iu tra cho thy, ti 02 d ỏn mc dự ý kin ca ngi dõn ti d ỏn A cho rng giỏ t bi thng cũn thp nhng v c bn li khụng ng ý vi vic khuyn khớch vic bi thng theo phng thc tha thun (64% ý kin khụng ng ý), thm trớ ti d ỏn B cng cú 16% s ý kin cho rng khụng nờn khuyn khớch cỏc d ỏn bi thng theo phng thc tha thun Qua tỡm hiu nguyờn nhõn cỏc h dõn khụng ng ý ch yu l ti cỏc d ỏn tha thun ngi dõn khụng c b trớ qu t tỏi nh c, vic b trớ sp xp tỏi sn xut gp nhiu khú khn, h tng c s khụng c quan tõm u t, mụi trng b ụ nhim (ting n, nc thi, khụng khớ ) Cỏc ý kin cng cho rng, cụng tỏc bi thng nờn a v mt u mi thc hin, giỏ t cn phi iu chnh kp thi cho phự hp thc t, c ch chớnh sỏch h tr bi thng cn c iu chnh, chớnh sỏch tỏi nh c, chớnh sỏch h tr ngi dõn n nh i sng, nõng cao mc u t c s h tng nh vy mi cú th gii quyt c trit cỏc cũn tn ti liờn quan n cụng tỏc bi thng GPMB thc hin cỏc d ỏn 3.4 THUN LI , KHể KHN V KIN NGH GII PHP CHO CễNG TC XC NH GI T BI THNG TI THI NGUYấN 3.4.1.Thun li Xỏc nh vic xõy dng giỏ t l nhim v quan trng hng u phc v cho vic phỏt trin kinh t xó hi ca a phng núi chung v c bit l cụng tỏc bi thng GPMB núi riờng, vỡ vy, nhng nm gn õy, UBND Tnh cng ó ban hnh nhng c ch, chớnh sỏch v t ai, xõy dng, 72 bi thng, h tr v tỏi nh c nhm c th húa cỏc bn ca Trung ng v lm c s cho cỏc a phng trờn a bn tnh thc hin cỏc d ỏn liờn quan n cụng tỏc bi thng, GPMB, nh: Quyt nh s 2044/2005/Q-UBND ngy 30/9/2005 Quy nh thc hin bi thng, h tr, tỏi nh c; Quyt nh s 01/2010/Q-UBND ngy 05 thỏng 01 nm 2010 ca UBND tnh Thỏi Nguyờn v vic ban hnh quy nh thc hin bi thng, h tr v tỏi nh c Nh nc thu hi t trờn a bn tnh Thỏi Nguyờn; Quyt nh ban hnh giỏ cỏc loi t hng nm; Quyt nh ban hnh n giỏ ti sn, vt kin trỳc, cõy ci hoa mu gn lin vi tphc v cụng tỏc bi thng, h tr, tỏi nh c ỳng quy nh phỏp lut - Thng xuyờn cú s ch o v gii quyt nhng khú khn, vng mc, cỏc khiu ni t cỏo ca cụng dõn liờn quan n giỏ t BTGPMB; yờu cu cỏc ngnh, cỏc cp Chớnh quyn c s nõng cao tinh thn trỏch nhim v ý thc chp hnh phỏp lut v t ai, chp hnh nghiờm cỏc quy nh ca Chớnh ph, ca UBND tnh v trỡnh t th tc gii quyt cụng vic liờn quan n thu hi t, BTGPMB nhm m bo quyn v li ớch hp phỏp ca cỏc t chc, cỏ nhõn, h gia ỡnh cú t b thu hi thc hin cỏc d ỏn Nhỡn chung, cụng tỏc xỏc nh giỏ t bi thng phc v cho nhim v gii phúng mt bng h tr tỏi nh c t sau cú Ngh nh 197/N-CP ca Chớnh ph trờn a bn tnh Thỏi Nguyờn v c bn ó ỏp ng c mc tiờu, yờu cu - Luụn c s quan tõm v ng h ca cỏc t chc xó hi nh Mt trn t quc, cỏc on th, cỏc c quan truyn thụng vic tuyờn truyn ng cỏc i tng thc hin chớnh sỏch ca ng, phỏp lut ca Nh nc tin hnh GPMB 3.4.2 Khú khn Nh chỳng tụi ó trỡnh by trờn, vic xõy dng giỏ t hng nm lm c s cho vic xỏc nh giỏ t bi thng ti cỏc d ỏn Tuy nhiờn, cụng 73 tỏc xỏc nh giỏ t trờn thc t cũn gp nhiu khú khn c th nh: - Hot ng mua bỏn, chuyn nhng quyn s dng t trờn a bn din nhiu nhng giỏ tr chuyn nhng quyn s dng t (giỏ t mua bỏn thc t) cỏc h kờ khai ti cỏc hp ng chuyn nhng phn ln l thp hn so vi giỏ tr giao dch thc t, iu ny cú nh hng rt ln n cụng tỏc iu tra giỏ t khụng bỏm sỏt c vi th trng - Vic cho phộp cỏc nhúm d ỏn c tha thun giỏ t bi thng trc tip vi ngi dõn, bờn cnh s tớch cc l mang li s hi hũa chung v giỏ tr t c bi thng gia doanh nghip vi ngi dõn cng nh to iu kin cho doanh nghip y nhanh c tin thc hin d ỏn nhng cng ó y giỏ t khu vc lin k vi d ỏn lờn cao, vt xa so vi khung giỏ t quy nh hng nm ca tnh, iu ny phỏ v h thng giỏ t bi thng chung v l nguyờn nhõn gõy nờn cỏc v vic khiu kin v giỏ t bi thng, khụng to c s thng nht v mt bng giỏ t núi chung v giỏ t bi thng núi riờng trờn a bn - S khụng ng u v h tng c s: Do tõm lý ca cỏc nh u t vi mong mun u t cỏc d ỏn ti cỏc v trớ thuc khu trung tõm hnh chớnh, cỏc khu ụng dõn c nhm hin thc húa li ớch ca doanh nghip, ú cú s khụng ng u v h tng c s, nhng ni cú d ỏn u t, h tng tt, giỏ t cú giỏ tr cao Ngc li, nhng ni khụng c u t, hoc c u t nh l v dn tri thỡ mc giỏ t cú giỏ tr thp hn iu ny to hin tng gy giỏ mc giỏ chnh lch ln, gõy khú khn cho vic xỏc nh giỏ - Lc lng cỏn b cú chuyờn mụn v cụng tỏc xỏc nh giỏ hin cũn thiu, ch yu l cỏn b kiờm nhim, ú cht lng cụng tỏc xỏc nh giỏ t cha cao, cha mang tớnh chuyờn nghip 74 3.4.3 Gii phỏp 3.4.3.1 Cỏc gii phỏp chung - Quy nh thng nht v chi tit húa h thng bn phỏp lut t ai, chớnh sỏch xỏc nh giỏ t, chớnh sỏch bi thng GPMB t Trung ng n a phng B sung cỏc quy nh cú liờn quan n chớnh sỏch bi thng, h tr v tỏi nh c m bo c ba yu t: Phự hp, thng nht v ng b Ngoi vic ban hnh bn quy phm phỏp lut c th húa chớnh sỏch thu hi t, cỏc c quan cú thm quyn phi xõy dng quy ch thu hi t cho tng loi d ỏn c th Quy ch ny phi phự hp vi iu kin, c im ca tng a phng, d ỏn nhng khụng c trỏi vi quy nh ca phỏp lut v t - Cn thnh lp c quan nghiờn cu v qun lý bt ng sn, hoc cỏc c quan, t chc hot ng lnh vc thm nh giỏ Vic thnh lp cỏc c quan ny va ỏp ng c yờu cu qun lý ca Nh nc va l cụng c Nh nc iu tit li chớnh th trng ú theo cỏc nh hng chin lc ca Nh nc Trong cụng tỏc qun lý t bi thng GPMB vic qun lý th trng bt ng sn cú tỏc dng cc k to ln, ú l xỏc nh c chớnh xỏc giỏ tr ti sn c bit l t Nh nc thc hin cỏc quyn v ngha v ca mỡnh theo Lut t v cỏc quy nh ca b Lut Dõn s (thu tin s dng t thc hin giao t, tớnh cỏ loi thu thu t t, xỏc nh giỏ t bi thng ) - Khụng nờn cú hai hỡnh thc bi thng (Bi thng theo tha thun v bi thng theo ch chớnh sỏch) bi l vic bi thng theo tha thun thng cao hn mc bi thng theo quy nh d sinh thc mc khiu kin - Giỏ t bi thng nờn quy vo mt n giỏ thng nht, ỏp dng d lm, d hiu Cỏc khon h tr u nờn quy thnh tin theo mc thng nht 75 ton a phng ngi nụng dõn khụng cm thy b phõn bit mỡnh khu vc thnh th hay nụng thụn - Vic nh giỏ t bi thng cn xỏc nh cú s tham gia ca ngi dõn v chớnh quyn a phng lp biờn bn kho sỏt giỏ vỡ cú s tham gia ca chớnh quyn a phng v ngi dõn vựng d ỏn thỡ m bo tớnh sỏt thc v tớnh cụng khai minh bch hn 3.4.3.2 Cỏc gii phỏp c th cụng tỏc xỏc nh giỏ t bi thng phc v cho cụng tỏc thu hi, bi thng, h tr v tỏi nh c trờn a bn c tt hn, chỳng tụi xin a mt s gii phỏp c th sau: * V nhn thc, t tng v ý thc chp hnh phỏp lut: - Tng cng cụng tỏc tuyờn truyn, gii thớch sõu rng trờn cỏc phng tin thụng tin i chỳng v trc tip cho ngi dõn hiu rừ v t giỏc chp hnh cỏc ch , chớnh sỏch cụng tỏc thu hi, bi thng GPMB - Trong quỏ trỡnh thc hin bi thng GPMB i vi cỏc trng hp c tỡnh chõy ỡ, khụng chp hnh cỏc quyt nh thu hi t, bi thng ca cp cú thm quyn, khụng giao t cho Nh nc thc hin quy hoch hoc li dng chớnh sỏch tha thun v bi thng, c tỡnh ũi hi hoc gõy khú khn cho cỏc t chc thc hin d ỏn thỡ cỏc cp chớnh quyn phi x lý kiờn quyt theo ỳng quy nh ca phỏp lut * V i tng v iu kin c bi thng: - y nhanh cụng tỏc cp GCN quyn SD t cho cỏc t chc, h gia ỡnh v cỏ nhõn nhm to iu kin thun li cho cụng tỏc xỏc nh giỏ t, xỏc nh i tng c bi thng hay khụng c bi thng v t - B trớ nhng cỏn b chuyờn trỏch lm cụng tỏc xõy dng giỏ t, cú iu kin lm vic n nh lõu di, cú nng lc v trỡnh chuyờn mụn nghip v cú th trc tip tham gia v gii quyt cỏc kin ngh, thc mc ca ngi dõn cụng tỏc xỏc nh giỏ t bi thng 76 - Cn cú s tham gia v phi hp cht ch gia cp y, chớnh quyn a phng vi cỏc t chc chớnh tr on th xó hi nh: Mt trn t quc, on niờn, Hi ph n, Hi nụng dõn nht l cp c s quỏ trỡnh xõy dng giỏ t cng nh vic thc hin cụng tỏc bi thng GPMB * V giỏ t bi thng, h tr: - Thng xuyờn r soỏt, iu chnh chớnh sỏch n giỏ bi thng, h tr cho phự hp vi tỡnh hỡnh thc t ca tng a phng v giỏ tr trng, m bo gim thiu nhng thit thũi cho ngi dõn v to iu kin cho ngi dõn n nh cuc sng phi thc hin bi thng GPMB - Cn phi cú k hoch xõy dng giỏ t nụng nghip khụng chờnh lch quỏ ln so vi giỏ t ; giỏ t nụng thụn khụng chờnh lch quỏ nhiu so vi giỏ t ụ th ng thi cú chớnh sỏch u ói thờm v giỏ t bi thng i vi nhng h cú v trớ tip giỏp vi khu trung tõm, ụ th, ven ng giao thụng, ven trc quc l õy l nhng i tng d b tn thng nht s chờnh lch v giỏ t thc hin bi thng * V cụng tỏc xõy dng giỏ t hng nm: - Cn thnh lp trung tõm (t chc) thm nh giỏ, hot ng mang tớnh c lp cụng tỏc xõy dng giỏ t hng nm, va m bo tớnh khỏch quan, khoa hc va sỏt vi thc tin - V lõu di, nờn xõy dng Bn giỏ t Giỏ t phi c xỏc nh n tng tha t, ng thi gn giỏ tr ca tha t vi trỏch nhim thc hin ngha v ti chớnh ca ngi dõn quỏ trỡnh qun lý s dng To th trng nh t cụng khai, lnh mnh v n nh, hũa nhp vi khu vc - UBND thnh ph Thỏi Nguyờn cn thng xuyờn bỏm sỏt c s, kp thi ch o UBND cỏc phng, xó ỏp dng ỳng ch , chớnh sỏch ca Nh nc; thc hin cụng tỏc BTHT v TC theo ỳng trỡnh t quy nh Phn 77 nh kp thi nhng bt cp, cha hp lý v giỏ t lờn c quan cú thm quyn iu chnh nhm gim thiu thit thũi cho ngi b thu hi t Cỏc c quan trờn a bn thnh ph cn trung hn na, phi hp vi ch u t gii quyt nhng vng mc, khú khn, tớch cc tuyờn truyn ng nhõn dõn y nhanh tin ca cỏc d ỏn - Quan tõm v chỳ trng n cụng tỏc xõy dng khung giỏ cỏc loi t ca a phng (ban hnh vo ngy 01/01 hng nm) phự hp vi giỏ chuyn nhng quyn s dng t thc t trờn th trng phc v cho vic ỏp giỏ bi thng, h tr v tỏi nh c Mt nguyờn tc chung ca chớnh sỏch bi thng, h tr v tỏi nh c l n giỏ bi thng v t phi phự hp vi giỏ t trờn th trng Trong thc t, vic thu hi t khụng phi ch cú mt dng nht v giỏ t ỏp dng cho vic bi thng thit hi cng c bin thiờn theo tng d ỏn v ph thuc vo loi t b thu hi Vic iu chnh giỏ t phi c tin hnh hng nm m bo sỏt vi giỏ chuyn nhng thc t trờn th trng trỏnh c s chờnh lch giỏ quỏ cao - i vi cỏc nhúm d ỏn thuc Nh nc thu hi, bi thng, h tr v tỏi nh c, UBND thnh ph cn cú nhng chớnh sỏch, c ch h tr hp lý v linh hot theo thm quyn i vi cỏc i tng b thu hi t, nõng cao giỏ tr bi thng v t thụng qua cỏc bin phỏp h tr tỏi nh c, h tr chuyn i ngh nghip, h tr n nh i sng, thng bn giao mt bng nhm to cho ngi dõn b thu hi t khụng cm thy giỏ t bi thng thp hn giỏ tr thc t ca tha t - i vi cỏc nhúm d ỏn cỏc ch u t trc tip tha thun: Quy nh rừ mc trn giỏ t m doanh nghip c phộp tha thun vi ngi dõn, nhm hn ch mc giỏ bi thng theo tha thun khụng vt quỏ cao so vi khung giỏ t hng nm ca tnh 78 - Hon thin quy hoch v phõn vựng quy hoch, giao cho cỏc Trung tõm phỏt trin qu t ca thnh ph v ca tnh thc hin cụng tỏc thu hi t, bi thng, GPMB nhm to qu t sch giao cho cỏc nh u t thuờ theo quy nh iu ny s gii quyt c mt s chớnh nh sau: + Mt l, cỏc ch u t khụng phi trc tip tha thun vi ngi dõn v giỏ bi thng v t, ú nh u t s trỏnh c vic ộp nõng giỏ bi thng cao quỏ mc giỏ tr tht ca tha t, gim thiu c chi phớ u t ban u cho doanh nghip + Hai l, Nh nc thng nht qun lý v bỡnh n c giỏ t v mt bng giỏ t bi thng chung trờn ton a bn thc hin cỏc d ỏn + Ba l, thng nht qun lý c v mt quy hoch mang tớnh n nh lõu di v thu hỳt c cỏc nh u t trin khai d ỏn vi thi gian v chi phớ thp nht 79 KT LUN V NGH KT LUN V cụng tỏc thu hi bi thng, h tr v tỏi nh c ó c thc hin theo ỳng quy trỡnh quy nh hin hnh n giỏ bi thng v t v ti sn ỏp dng theo ỳng cỏc quy nh ca tnh i vi nhúm cỏc d ỏn ch u t trc tip tha thun vi ngi dõn cụng tỏc bi thng GPMB thụng qua hỡnh thc nhn chuyn nhng quyn s dng t ó m bo thc hin ỳng cỏc quy trỡnh quy nh v th tc chuyn nhng quyn s dng t, cỏc doanh nghip ó tin hnh cỏc th tc thuờ t v trin khai d ỏn theo ỳng tin c phờ duyt Hin tn ti hai hỡnh thc bi thng gia nhúm cỏc d ỏn ú, cú s chờnh lch v giỏ t (c t v t nụng nghip) gia nhúm d ỏn Nh nc thc hin thu hi t v nhúm d ỏn ch u t c phộp tha thun v giỏ t bi thng Kt qu ó phn ỏnh thc t giỏ t xõy dng v ban hnh hng nm ca tnh cũn thp, cha phự hp vi giỏ th trng Vỡ vy cn xỏc nh giỏ t dựng BTHT v TC cho phự hp vi giỏ t thc t ca tng d ỏn i vi cỏc d ỏn tha thun, bờn cnh s tớch cc mang li cho doanh nghip v ngi dõn nh: Tin thc hin d ỏn c y nhanh hn, ngi dõn c hng mc giỏ bi thng cao hn song cng cũn tn ti nhiu mt tiờu cc, c th nh: + V phớa doanh nghip: Chi phớ ca doanh nghip b ban u ln mc giỏ tha thun bi thng s cao hn so vi giỏ Nh nc quy nh + V phớa c quan qun lý Nh nc: S chờnh lch v giỏ t bi thng trờn cựng a bn, ti cựng thi im, gõy nờn nhng khiu kin v giỏ t bi thng ca ngi dõn, gõy khú khn cho Nh nc quỏ trỡnh 80 trin khai cỏc d ỏn + V phớa ngi dõn: Mc dự ngi dõn cú th tha v hi lũng vi giỏ tr t c bi thng thụng qua s tha thun vi doanh nghip, nhiờn, ngi dõn s phi i mt vi nhiu thỏch thc v khú khn mi nh: Chuyn i ngh nghip sau b mt t canh tỏc; Tỡm ni mi doanh nghip khụng b trớ tỏi nh c; Mc u t c s h tng doanh nghip mang li l khụng ln ú ngi dõn khụng c hng li nhiu t h thng u t c s h tng mang li NGH Cn xõy dng mt quy trỡnh riờng nh giỏ t dựng BTHT, TC Vỡ bn thõn giỏ t luụn luụn thay i thm giỏ t trờn th trng thay i nhiu ln thi gian ngn Do ú vic ỏp khung giỏ t hin l cha phự hp vi thc t Khụng nờn cú hai hỡnh thc bi thng (Tha thun v bi thng theo ch chớnh sỏch) bi l vic tha thun thng cao hn mc bi thng theo quy nh d sinh thc mc khiu kin Giỏ t bi thng nờn quy vo mt n giỏ thng nht, ỏp dng d lm, d hiu Cỏc khon h tr u nờn quy thnh tin theo mc thng nht ton a phng ngi nụng dõn khụng cm thy b phõn bit mỡnh khu vc thnh th hay nụng thụn Vic nh giỏ t hng nm v giỏ t bi thng cn xỏc nh cú s tham gia ca ngi dõn v chớnh quyn a phng lp biờn bn kho sỏt giỏ vỡ cú s tham gia ca chớnh quyn a phng v ngi dõn vựng d ỏn thỡ m bo tớnh sỏt thc v tớnh cụng khai minh bch hn Thnh lp cỏc trung tõm cú chc nng thm nh giỏ, cú chớnh sỏch o to cỏn b lm cụng tỏc nh giỏ t, nhm phc v tt hn cho cụng tỏc qun lý Nh nc trờn a bn 81 TI LIU THAM KHO 1Nguyn Th Hun, Phan Thu Hng (2009), Giỏo trỡnh nh giỏ t, NXB Nụng nghip 2009; Th Lan - nh hng ca ụ th hoỏ n bin hin trng s dng t v kinh t h nụng dõn mt t nụng nghip trờn a bn thnh ph Thỏi Nguyờn; 3- Nguyn Ngc Nụng - Bi ging v ỏnh giỏ t ; 4- Nguyn Khc Thỏi Sn - Tp bi ging v phỏp lut v chớnh sỏch t ai; 5Quc hi Nc Cng ho xó hi ch ngha Vit Nam - Lut t 1987, 1993, 2003; 6Chớnh ph - Ngh nh 181/2004/N-CP Ngy 29/10/2004 v thi hnh Lut t ai; 7Chớnh ph - Ngh nh 198/2004/N-CP ngy 03/12/2004 v thu tin s dng t; 8Chớnh ph - Ngh nh 84/2007/N-CP ngy 25/5/2007 quy nh b sung v vic cp giy chng nhn quyn s dng t, thu hi t, thc hin quyn s dng t, trỡnh t, th tc bi thng, h tr Nh nc thu hi t v gii quyt khiu ni v t ai; 9Chớnh ph - Ngh nh 197/2004/N-CP ngy 03/12/2002004 quy nh v Bi thng, h tr v tỏi nh c nh nc thu hi t; 10- Chớnh ph - Ngh nh s 69/2009/N-CP ngy 13/08/2009 quy nh b sung v qui hoch s dng t, giỏ t, thu hi t bi thng, h tr v tỏi nh c; 11- Th tng Chớnh ph - Quyt nh s 278/2005/Q-TTg ngy 02/11/2005 v vic phờ duyt iu chnh quy hoch chung xõy dng thnh ph Thỏi Nguyờn, tnh Thỏi Nguyờn n nm 2020; 82 12- B Ti Chớnh - Thụng t 116/2007/TT-BTC ngy 07/12/2004 v/v hng dn thi hnh Ngh nh 197/2004/N-CP 13- B Ti nguyờn v Mụi trng (2009)- Bỏo cỏo tng kt 15 nm thi hnh Lut t (1993-2008); 14- UBND tnh Thỏi Nguyờn, Quyt nh s 2044/2005/Q-UB ngy 30 thỏng nm 2005 ban hnh qui nh v bi thng, h tr v tỏi nh c thc hin Ngh nh 197/2004/N-CP ca Chớnh ph; 15- UBND tnh Thỏi Nguyờn - Bỏo cỏo v vic thc hin cụng tỏc Bi thng GPMB cỏc nm 2006, 2007, 2008; 16- S Ti nguyờn mụi trng, phũng Ti nguyờn mụi trng - bỏo cỏo ca cỏc nm 2007, 2008, 2009; 17- HND thnh ph Thỏi Nguyờn Cỏc Ngh quyt nm 2007, 2008, 2009; 18- Bỏo cỏo quy hoch tng th kinh t - xó hi thnh ph Thỏi Nguyờn giai on 2011-2020; 19- UBND thnh ph - Bỏo cỏo ca cỏc nm 2006, 2007, 2008; 20- UBND thnh ph Thỏi Nguyờn (2007), Bỏo cỏo tng hp quy hoch tng th phỏt trin KT-XH thnh ph Thỏi Nguyờn n 2020; 21- UBND thnh ph Thỏi Nguyờn (2007), Cỏc ti liu nh hng chin lc phỏt trin KT-XH Thỏi Nguyờn nm 2000 2020; 22- UBND thnh ph Thỏi Nguyờn (2009), Qui hoch k hoch s dng t TP Thỏi Nguyờn giai on 2001-2015; 23- UBND thnh ph Thỏi Nguyờn (2006), "Bỏo cỏo quy hoch, k hoch s dng t chi tit 26 phng, xó TPTN giai on 2006 - 2010 v nh hng n nm 2020"; 24- UBND thnh ph Thỏi Nguyờn (2010) - ỏn ngh cụng nhn thnh ph Thỏi Nguyờn lờn ụ th loi I trc thuc tnh Thỏi Nguyờn; 83 25- UBND thnh ph Thỏi Nguyờn, Quyt nh phờ duyt phng ỏn bi thng, h tr GPMB khu dõn c s 3, phng Tõn Thnh; 26- Ban Bi thng gii phúng mt bng thnh ph Thỏi Nguyờn (2008), Bỏo cỏo cụng tỏc nm thc hin gii phúng mt bng thnh ph Thỏi Nguyờn (2007 - 2009); 27- Bn v quy hoch Khu dõn c s 3, phng Tõn Thnh; 28- Chng ch quy hoch xõy dng s: 56/CCQH ngy 21/9/2009 ca S Xõy dng tnh Thỏi Nguyờn cp cho Doanh nghip Hoa Xuõn; 29- H s chuyn nhng quyn s dng t ca Doanh nghip Hoa Xuõn; PH LC Mu phiu iu tra cỏn b lm cụng tỏc gii phúng mt bng v giỏ t bi thng S TT Ni dung phng Mc giỏ thc hin bi thng GPMB l phự hp Giỏ t thc hin bi thng cn phi iu chnh cho phự hp vi thc t ti thi im bi thng Cn tng thờm mc h tr ca Nh nc cho ngi dõn thc hin d ỏn Nờn thng nht giỏ bi thng (khụng giỏ bi thng chia hai nhúm nh hin nay) Nh nc nờn khuyn khớch v m rng c ch cho phộp doanh nghip c t tha thun giỏ t bi thng vi ngi dõn Cụng tỏc thu hi t nờn thng nht giao cho mt t chc chuyờn lm bi thng thc hin Nh nc nờn trung to mt bng sch giao cho cỏc nh u t thc hin d ỏn ? ng ý Khụng ng ý PH LC Mu phiu iu tra cỏc h dõn khu vc gii phúng mt bng S TT Ni dung phng Giỏ t nụng nghip l phự hp Giỏ t phự hp Khuyn khớch phng ỏn t tha thun Mc h tr bi thng l phự hp Nh nc cn iu chnh giỏ t dựng cho bi thng cho phự hp vi thc t D ỏn A Khụng ng ý ng ý D ỏn B Khụng ng ý ng ý [...]... thiết chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài : "Nghiên cứu giá đất bồi thường tại một số dự án trên địa bàn thành phố Thái Nguyên" 2 MỤC ĐÍCH VÀ YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục đích - Đánh giá thực trạng giá đất bồi thường ở một số dự án trên địa bàn thành phố Thái Nguyên (bao gồm nhóm dự án do nhà nước làm chủ đầu tư và nhóm dự án do doanh nghiệp làm đầu tư), trên cơ sở đó rút ra kết luận để đề xuất giải... thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá * Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá. .. về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau: Giá trị ước tính Giá của thửa đất, = nhượng khu đất định giá cần chuyển quyền ± Mức tiền điều chỉnh mức giá hình thành từ những yếu tố sử dụng đất của khác biệt về giá của từng thửa từng thửa đất, đất, khu đất so sánh với thửa khu đất so sánh đất, khu đất cần định giá Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh và thửa đất, ... số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Dựa trên khung giá quy định của Nhà nước, tỉnh Thái Nguyên hàng năm công bố bảng giá các loại đất trên cơ sở nghiên cứu đến yếu tố biến động giá thực tế, tuy nhiên việc thực hiện còn nhiều bất cập Do tỉnh Thái Nguyên đang trên đà phát triển, nguồn quỹ đất cần cho các dự án là rất lớn Một số chủ dự án được quyền thỏa thuận giá. .. nêu trên * Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3 Ví dụ, áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để đơn giản và dễ hiểu, ví dụ này chỉ trình bày phương pháp so sánh để xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá với một thửa đất, khu đất. .. tiến hành bồi thường TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra toà án Ví dụ: Trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều 24 dự án bồi thường TĐC lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính... xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số 72/2008/QĐ-UBND ngày 29/12/2008 của UBND tỉnh Thái Nguyên quy định tổng thể giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên - Quyết định số 37/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND tỉnh Thái Nguyên quy định tổng thể giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên - Quyết định số 47/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 của UBND tỉnh Thái Nguyên quy... tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng đã đầu tư trên đất theo công thức sau: Giá đất tại thời Tổng giá trị khu đất điểm xác định = (gồm cả giá trị của đất giá Giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, và công trình trên đất) vật kiến trúc, cây tại thời điểm xác định trồng tại thời điểm giá xác định giá 15 Trong đó: Giá trị còn lại Nguyên giá. .. dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ qui định tại Khoản 1 Điều 6 và giới hạn được phép vận dụng cho loại đất cần định giá qui định tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất 1.2.2 Giá đất bồi thường ở một số nước Đối với bất cứ một. .. Nguyên quy định tổng thể giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 6 - Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05 tháng 01năm 2010 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 1.2 CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI 1.2.1 Giá đất tính bồi thường 1.2.1.1 Nguyên tắc định giá đất Nguyên tắc là phạm