Đang tải... (xem toàn văn)
Kinh tế đất dai là một môn kinh tế học độc lập, xuất hiện cách đây không lâu và đặt biệt ở Việt Nam thì chưa có một giáo trình chính thống nào. Trước đây, kiến thức về kinh tế đất đai được trình bày thứ yếu trong các bộ môn kinh tế học chuyên ngành khác như: Kinh tế nông nghiệp, Kinh tế tài nguyên, kinh tế môi trường, kinh tế đô thị,...
3/7/2016 BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KINH TẾ ĐẤT ĐAI TS Trần Thanh Hùng Email: tranthanhhung.qldd@gmail.com PHẦN PP Phần TỔNG QUAN VỀ KINH TẾ ĐẤT ĐAI 1.1 Vị trí vai trò kinh tế đất đai • Kinh tế đất đai môn kinh tế học độc lập, xuất cách không lâu đặc biệt Việt Nam chưa có giáo trình thống Trước đây, kiến thức kinh tế đất đai trình bày thứ yếu môn kinh tế học chuyên ngành khác như: kinh tế nông nghiệp, kinh tế tài nguyên, kinh tế môi trường, kinh tế đô thị, kinh tế trị,… • Có thể nhắc đến 03 giáo trình tiêu biểu xuất thời gian gần đây: Kinh tế tài nguyên đất - Đại học Kinh tế quốc dân HN Kinh tế đất - Học viện Nông nghiệp HN Kinh tế đất - Đại học Nông Lâm TP.HCM 3/7/2016 1.1 Vị trí vai trò kinh tế đất đai • Tuy nhiên, ba giáo trình không đáp ứng yêu cầu ngành Quản lý đất đai cụ thể nghiên cứu, giải vấn đề sử dụng quản lý đất đai • Hoạt động sử dụng đất đai người mặt chịu chi phối tính chất tự nhiên tính chất xã hội đất đai, chất lượng tự nhiên vị xã hội đất đai, tác động trực tiếp đến hoạt động sử dụng đất đai người, mặt khác hành vi chịu chi phối quy luật kinh tế khác 1.1 Vị trí vai trò kinh tế đất đai • Do đó, cần nghiên cứu quy luật kinh tế mối quan hệ tính chất tự nhiên tính chất xã hội đất đai biểu thông qua hành vi sử dụng đất đai, mà kết hành vi loại hình sử dụng đất đai, loại đất đai chủ thể sử dụng đất đai • Thông qua hình thức biểu phát quy luật sử dụng đất đai để làm cho việc quy hoạch sử dụng đất đai, đề xuất sách quản lý đất đai 1.1 Vị trí vai trò kinh tế đất đai • Tóm lại: Kinh tế đất đai môn kinh tế độc lập ngành quản lý đất đai, nghiên cứu vấn đề kinh tế, chất quy luật kinh tế sử dụng quản lý đất đai Bắt đầu từ vật thể Đất đai vật địa lý - kinh tế xã hội, bao gồm Đất Người có tính chất tự nhiên xã hội, có chất lượng tự nhiên vị xã hội Khoa học kinh tế đất đai nghiên cứu hành vi sử dụng đất đai người liên quan đến yếu tố đặc điểm chất lượng tự nhiên vị xã hội đất đai chịu tác động quy luật kinh tế 3/7/2016 1.2 Đối tượng khách thể nghiên cứu • Trong phương pháp luận nghiên cứu khoa học người ta phân biệt khách thể nghiên cứu với đối tượng nghiên cứu đối tượng khảo sát Khách thể nghiên cứu vật hay trình khách quan bên chủ thể nghiên cứu người nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu phần hay mặt khách thể nghiên cứu, mối quan hệ với khách thể nghiên cứu đối tượng hiểu trình nội diễn bên khách thể, thuộc khách thể 1.2 Đối tượng khách thể nghiên cứu • Vấn đề đặt ra: Tại cần phải phân biệt đối tượng khách thể nghiên cứu? Vì bị giới hạn góc nhìn, điểm • • • nhìn hay quan điểm nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu phải hiểu chất hay quy luật khách quan vật, khoa học nghiên cứu «tồn tại» mà không nghiên cứu «không tồn tại» Đối tượng nghiên cứu chất bên vật, nên đo đếm trực tiếp được xác định gián tiếp thông qua hình thức biểu nó, hình thức gọi đối tượng khảo sát Cần phải phân biệt khách thể nghiên cứu với đối tượng nghiên cứu đối tượng khảo sát 1.2 Đối tượng khách thể nghiên cứu • Khách thể nghiên cứu khoa học kinh tế đất đai xác định đất đai hiểu bao gồm đất người • Đối tượng nghiên cứu quy luật sử dụng đất đai thuộc khách thể đất đai • Đối tượng khảo sát loại đất đai, loại hình sử dụng đất đai chủ thể sử dụng đất đai, hình thức biểu quy luật sử dụng đất đai • Điều tra, thống kê xếp đối tượng khảo sát theo không gian thời gian thấy thay đổi có trật tự chúng theo không gian thời gian 3/7/2016 1.3 Cơ sở khoa học phương pháp nghiên cứu • Cơ sở khoa học tri thức kiến thức tảng quy luật khách quan phát khoa học khác người trước Để từ có cách nhìn thống xác vấn đề nghiên cứu, tổng kết vấn đề xuất tự nhiên xã hội • Kinh tế đất đai nghiên cứu hoạt động sử dụng đất đai, hành vi sử dụng đất đai, quy luật sử dụng đất đai hình thành từ tác động, mặt tính chất tự nhiên xã hội đất đai, mặt khác quy luật kinh tế 1.3 Cơ sở khoa học phương pháp nghiên cứu • • Để nghiên cứu kinh tế đất đai cần kiến thức về: Các tính chất, đặc điểm vai trò đất đai; Động học dân cư không gian; Các quy luật kinh tế Phương pháp nghiên cứu: Điều tra, thống kê; So sánh, phân tích, tổng hợp; Mô hình hóa toán học; Phương pháp tiếp cận hệ thống Phần CUNG VÀ CẦU VỀ ĐẤT ĐAI TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC DÂN 3/7/2016 2.1 Đất đai hàng hóa đất đai • Đất đai hiểu cách đơn giản đất người, có tính chất tự nhiên xã hội, mối quan hệ với người sử dụng đất, xuất hai phạm trù phản ánh tính chất mới: chất lượng tự nhiên vị xã hội • Chất lượng tự nhiên vị xã hội mang tính bất định theo tinh thần nguyên lý bất định «Tính chất chất vật tồn mối quan hệ người với vật đó» 2.1 Đất đai hàng hóa đất đai • Tính bất định hai phạm trù xuất phát từ trạng thái tình cảm hai chiều lẫn lộn người «Yêu thích Ghét bỏ», có nguồn gốc sâu xa từ tình cảnh lưỡng nan người «Phụ thuộc Tự do» • Tổ hợp yếu tố chất lượng tự nhiên vị xã hội tạo lượng lợi ích định, có khả đáp ứng nhu cầu vất chất tinh thần người • Đất đai có khả đáp ứng nhu cầu người tức có giá trị sử dụng, đem trao đổi thị trường, trở thành hàng hóa đất đai 2.1 Đất đai hàng hóa đất đai • Theo số tài liệu, hàng hóa đất đai đất đem trao đổi thị trường có đầy đủ điều kiện cụ thể như: Phải có chủ sở hữu cụ thể người sở hữu phải có lực hành vi dân sự, đất không nằm vùng quy hoạch cấm chuyển nhượng (yếu tố pháp lý); Phải có đủ tính chất tự nhiên đặc điểm kỹ thuật đặc trưng giá trị sử dụng (yếu tố kỹ thuật) • Theo cách hiểu trên, đất trở thành hàng hóa đất đai, ví dụ, đất công trình công cộng, quảng trường, công viên, đường giao thông, • Điều mặt hình thức mà không mặt nội dung 3/7/2016 2.1 Đất đai hàng hóa đất đai • Lợi ích đất đai bị chi phối đất liền kề, hàng hóa đất đai không hiểu đơn giản đất trao đổi trực tiếp mà phải hiểu lợi ích đất đai tạo từ thân đất mối liên hệ với đất xung quanh • Hàng hóa đất đai lợi ích đất đai xác định theo hàm số sau: U= f(X, Y) Trong đó: – X: Biến vị xã hội đất đai; – Y: Biến chất lượng tự nhiên đất đai 2.1 Đất đai hàng hóa đất đai U = A𝐞 – – – 𝐧 𝐢=𝟏 𝛂𝐢 𝐗 𝐢 𝛃𝐣 𝐦 𝐣=𝟏 𝐘𝐣 Trong đó: U: Lợi ích đất đai; 𝑋𝑖 : Biến vị - i (VT) đất đai; 𝑌𝑗 : Biến chất lượng - j (CL) đất đai; – A, α, β: Các tham số phương trình hồi quy 2.1 Đất đai hàng hóa đất đai • Lợi ích hiểu góc độ chung nhất, khái quát lợi ích trừu tượng, thể thông qua lợi ích cụ thể, lợi ích sử dụng đất công nghiệp, lợi ích sử dụng đất đô thị, lợi ích sử dụng đất xây dựng,… tương tự lợi ích đồng tiền • «Tiền tiên phật, sức bật lòng người, » 3/7/2016 2.1 Đất đai hàng hóa đất đai • Với cách hiểu tránh tính dị biệt đất đai Tính dị biệt đất đai điều cản trở cho việc nghiên cứu cung, cầu giá đất đai • Lợi ích đất đai xác định hàng hóa đất đai tính dị biệt Từ nghiên cứu cung, cầu giá thị trường đất đai dựa vào lý thuyết kinh tế học tân cổ điển 2.2 Cung đất đai Khái niệm cung đất đai • Cung hàng hóa nói chung cung hàng hóa đất đai nói riêng hành vi người bán (nhà đầu tư phát triển, người sở hữu đất đai,…) thể thông qua mối quan hệ lượng cung giá hàng hóa đất đai với điều kiện giả thiết yếu tố khác giả định không thay đổi • Lượng cung số lượng hàng hóa đất đai cụ thể tương ứng với mức giá xác định • Nguồn cung quỹ đất đai có, nhà đầu tư phát triển đất đai hay người sở hữu đất đai 2.2 Cung đất đai Quy luật cung • Quy luật cung phản ánh mối quan hệ lượng cung giá đất đai Đây quan hệ thuận chiều, giá tăng lượng cung tăng, giá giảm lượng cung giảm • Quy luật cung có mối liên hệ với chi phí sản xuất, mà chi phí sản xuất biên có xu hướng tăng lên theo quy luật suất biên giảm dần 3/7/2016 2.2 Cung đất đai • Mức độ thay đổi chi phí biên phản ánh độ co giãn cung theo giá • Tuy nhiên đất đai tổng cung đất đai hiểu tổng cộng cung theo thành phần, không thay đổi ngắn hạn dài hạn • Cung đất đai loại không co giãn ngắn hạn, thay đổi dài hạn • Ngắn hạn? Dài hạn? 2.3 Cầu đất đai Khái niệm nhu cầu cầu đất đai • Nhu cầu trạng thái tâm sinh lý người, động lực hành vi thúc đẩy người phải hoạt động để tìm kiếm nguồn lực thỏa mãn nhu cầu «Đói đầu gối phải bò» • Cầu xuất hình thành từ nhu cầu, hành vi mua người có động lực nhu cầu thực phương tiện công cụ tài thị trường 2.3 Cầu đất đai • Cầu sản phẩm hàng hóa nói chung hàng hóa đất đai nói riêng phụ thuộc vào nhiều yếu tố mức giá nó, thu nhập, sở thích hay thị hiếu người tiêu dùng, giá hàng hóa có liên quan, quy mô tiêu thụ thị trường, giá dự kiến tương lai sản phẩm,… • Để nghiên cứu cầu, hay thay đổi hành vi mua người tiêu dùng theo thay đổi giá sản phẩm hàng hóa giả thiết yếu tố khác không thay đổi 3/7/2016 2.3 Cầu đất đai • Cầu đất đai mô tả số lượng hàng hóa đất đai mà người tiêu dùng mua mức giá khác thời gian cụ thể điều kiện yếu tố khác không thay đổi • Cầu biểu thị đường cầu hay hàm số cầu • Cầu thị trường đất đai tổng cầu cá nhân người tiêu dùng • Đường cầu thường có dạng dốc xuống giá lượng cầu có mối quan hệ nghịch chiều • Phân biệt cầu với lượng cầu Cầu hành vi người tiêu dùng Lượng cầu số hàng hóa cụ thể tương ứng với mức giá cụ thể 2.3 Cầu đất đai Quy luật cầu • Với điều kiện giả thiết yếu tố khác không thay đổi quy luật cầu phát biểu sau: • Quy luật cầu phản ánh mối quan hệ lượng cầu giá Khi giá tăng lượng cầu giảm ngược lại Điều thể qua đồ thị sau 2.3 Cầu đất đai Theo đồ thị ta thấy đường cầu xuống, điều có liên hệ mật thiết với quy luật hữu ích biên giảm dần hay suất biên giảm dần 3/7/2016 2.3 Cầu đất đai • Quy luật hữu ích biên giảm dần quy luật tảng kinh tế học tân cổ điển, vào quy luật xây dựng mô hình kinh tế cân ổn định, mô hình cân cung cầu, mô hình cân chi phí lợi ích,… • Tuy nhiên, nhà kinh tế học hành vi phát quy luật kinh tế mới, gọi quy luật hữu ích biên tăng dần Quy luật gây nhiều tranh cãi giới học thuật 2.3 Cầu đất đai • Nếu đưa quy luật vào nghiên cứu phá vỡ hoàn toàn mô hình cân nêu • Theo lý thuyết kinh tế học tân cổ điển, giá giảm lượng cầu tăng, thực tế nhiều người nhận thấy «Giá giảm không mua, giá tăng lại có nhiều người mua» (Dan Ariely, Phi lý trí) 2.3 Cầu đất đai • Trong kinh tế quốc dân tất ngành nghề sản xuất hàng hóa cung ứng dịch vụ phải sử dụng đất đai với tư cách tư liệu sản xuất đặc biệt với tư cách sở không gian, nhu cầu tính chất đất đai (tính chất tự nhiên xã hội ) ngành lại khác • Cầu đất đai ngành kinh tế quốc dân phân thành khu vực chính: Thương mại - dịch vụ; Công nghiệp - xây dựng; Nông lâm nghiệp 10 3/7/2016 2.4 Quan hệ cung - cầu giá đất đai • Cung phân khúc thị trường thời điểm không co giãn, đường cung đường thẳng đứng • Cung cầu gặp phân khúc thị trường hình thành giá đơn vị hàng hóa đất đai phân khúc Phân khúc A có mức giá cao so với phân khúc B (PA>PB) • Cung cầu toàn thị trường gặp hình thành giá thị trường đơn vị hàng hóa đất đai (PT) Giá thị trường nằm mức giá thấp cao thị trường phân khúc 2.4 Quan hệ cung - cầu giá đất đai 2.4 Quan hệ cung - cầu giá đất đai • Hình phản ánh cung - cầu phân khúc thị trường theo thời gian (ở trạng thái động) thời điểm ta có cầu D1 ứng với cung S1 Do có thay đổi nhu cầu cầu, đường cầu dịch chuyển lên thành D2 Hai đường cầu không thiết phải có độ co giãn (D1 không song song với D2) • Tại thời điểm, cung không thay đổi, đường cung đường thẳng đứng, mức giá thiết lập P2 từ khuyến khích đầu tư phát triền đất đai, kích thích cung đường cung năm đường hs 13 3/7/2016 2.4 Quan hệ cung - cầu giá đất đai • Trong năm thứ đường cung hs1 cắt đường D2 điểm N có mức giá tương ứng P3 • Trong năm thứ đường cung hs2 lượng cung tích lũy sau năm 123,5 đơn vị có độ co giãn giống hs1 hs cung phụ thuộc vào chi phí có chi phí biên phát triển đất đai Đường hs2 cắt đường D2 tạo mức giá tương ứng P4 Phần PHÂN VÙNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI 3.1 Phân vùng sử dụng đất đai không gian Tính hướng tâm vị trí trung tâm: • Đất đai tư liệu sản xuất sở không gian bố trí lực lượng sản xuất, đất đai không gian hoạt động kinh tế xã hội • Các hoạt động kinh tế - xã hội người có tính hướng tâm, từ hình thành vị trí trung tâm với cấp độ khác • Cấp độ vị trí trung tâm phụ thuộc vào tính chất tiêu dùng loại hàng hóa dịch vụ mà cung ứng Tiêu dùng thường xuyên có mức độ tập trung thấp hơn, trung tâm cung ứng có bán kích phục vụ ngắn so với tiêu dùng không thường xuyên 14 3/7/2016 3.1 Phân vùng sử dụng đất đai không gian 3.1 Phân vùng sử dụng đất đai không gian • Các vị trí trung tâm liên kết với theo nguyên tắc thị trường, giao thông hay nguyên tắc hành mà hình thành hệ thống vị trí trung tâm 3.1 Phân vùng sử dụng đất đai không gian 15 3/7/2016 3.1 Phân vùng sử dụng đất đai không gian 3.1 Phân vùng sử dụng đất đai không gian Quá trình phân vùng sử dụng đất đai: • Do tính hướng tâm tất người tiêu dùng, nhà cung ứng hàng hóa dịch vụ mà hình thành phân vùng sử dụng đất đai khác • Cơ chế phân vùng sử dụng đất đai không gian trước tiên nghiên cứu von Thunen (1826) phân vùng sử dụng đất nông nghiệp phát triển William Alonso (1964) phân vùng sử dụng đất đô thị vào mô hình kinh tế tân cổ điển cân chi phí thuê (mua) đất đai chi phí vận chuyển ảnh hưởng khoảng cách địa lý 3.1 Phân vùng sử dụng đất đai không gian • • Hàm giá đất đai đơn giản tuyến tính có dạng: Π = P.Q – C – Q.t.L – R R = P.Q – C – Q.t.L Với điều kiện giả thiết sau đây: Giá đầu vào, đầu cố định (không kể địa tô) Toàn SPNN sản xuất vận chuyển đến thị trường trung tâm để tiêu thụ với cước phí vận chuyển t/tấn/dặm Thị trường SPNN thị trường cạnh tranh hoàn hảo Toàn đất có độ phì nhiêu nhau, chi phí sản xuất giống vị trí 16 3/7/2016 3.1 Phân vùng sử dụng đất đai không gian – – – – Trong đó: Π: Lợi nhuận kinh doanh NN; P: Giá bán SPNN; Q: Sản lượng CTNN; t: Cước phí vận chuyển SPNN cho dặm đường vận chuyển (Chi phí vận chuyển đơn vị); – L: Quãng đường vận chuyển từ nơi sản xuất đến thị trường trung tâm (dặm); – C: Chi phí sản xuất đất cho mẫu năm; – R: Chi phí thuê mẫu đất năm 3.1 Phân vùng sử dụng đất đai không gian • Đồ thị cách biểu trực quan hàm giá đất đai Trên đồ thị đường giá đất đai phản ánh mối quan hệ hàm số biến số R L có độ dốc tgφ • Độ dốc đường giá đất đai phụ thuộc vào chi phí vận chuyển đơn vị (t) tương ứng với loại SPNN, tính theo công thức sau: tgφ = dR dL = −Q t 3.1 Phân vùng sử dụng đất đai không gian 17 3/7/2016 3.1 Phân vùng sử dụng đất đai không gian • Vai trò khoảng cách địa lý chi phí vận chuyển ngày quan trọng hình thành vị trí trung tâm trình phân vùng sử dụng đất đai không gian (E Glaeser, 2000) • Các phân vùng sử dụng đất đai, theo lý thuyết Vị Chất lượng, phát triển Hoàng Hữu Phê Patrick Wakely (2000), hệ lựa chọn cạnh tranh vị xã hội chất lượng tự nhiên đất đai • Mỗi loại hình kinh doanh người có nhu cầu khác biệt vị xã hội chất lượng tự nhiên đất đai 3.1 Phân vùng sử dụng đất đai không gian • Loại hình kinh doanh thương nghiệp cung ứng dịch vụ có nhu cầu cao vị thế, kinh doanh sản xuất công nghiệp nông nghiệp có nhu cầu chất lượng tự nhiên cao • Các cá nhân người tiêu dùng đơn vị kinh doanh lựa chọn vị trí định cư nơi sản xuất có vị đất đai phù hợp với vị xã hội • Người có vị xã hội cao có mức thu nhập tương ứng cao hơn, khả chi trả cho việc thuê đất với mức giá cao 3.1 Phân vùng sử dụng đất đai không gian • GIÁ ĐẤT, MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG VÀ VỊ THẾ có mối quan hệ chặt chẽ với • Theo Hoàng Hữu Phê, yếu tố vị xã hội đất đai yếu tố định đến phân vùng sử dụng đất đai không gian • Vị đất đai (T) xác định theo công thức T = 1/t, với t thời gian lưu thông theo cách thông thường từ nơi định cư đến vị trí trung tâm • T hiểu giá trị đơn vị thời gian vật lý tính theo lợi ích thu từ lần trao đổi trung tâm với thời gian lưu thông t 18 3/7/2016 3.1 Phân vùng sử dụng đất đai không gian • Người có vị cao mức thu nhập tương ứng cao hơn, nên có giá trị đơn vị thời gian cao hơn, cạnh tranh gần vị trí trung tâm nhằm giảm thiểu chi phí thời gian lưu thông chi trả cho việc thuê đất với giá cạnh tranh cao từ khoản chi phí thời gian tiết kiệm • T, t, s có mối quan hệ mật thiết với thể qua công thức: s = vt → T = 1/t = v/s 3.1 Phân vùng sử dụng đất đai không gian • T biến số phản ánh vị đất đai Từ công thức nhận thấy để tăng vị đất đai (T) phải tăng vận tốc lưu thông (v), hay giảm thiểu khoảng cách (s) Vì vậy, hệ thống giao thông cải tạo nâng cấp giá trị đất đai tăng lên từ gia tăng vị đất đai • Từ đó, khẳng định được: Nhu cầu tạo giá Giá phản ánh vị thế, yếu tố tạo lực hút người tức tạo mong muốn, khát khao, tạo nhu cầu người 3.2 Hệ thống phân loại đất đai • • • • • • Khái niệm quỹ đất đai Nguyên tắc phân loại quỹ đất đai: Nguyên tắc tương đồng? Nguyên tắc quan hệ? Khái niệm Loại đất đai Khái niệm Loại hình sử dụng đất đai Phân biệt loại đất đai pháp lý, quy hoạch trạng? Mối quan hệ hệ thống phân loại đất đai quy luật phân vùng sử dụng đất đai? 19 3/7/2016 Phần CÁC QUAN ĐIỂM VỀ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 4.1 Giá giá trị đất đai • Trên thị trường tương tác cung cầu hàng hóa đất đai xác định giá đơn vị hàng hóa đất đai PT • Hàng hóa đất đai lợi ích tạo từ đất trao đổi thị trường mối quan hệ tương tác với đất xung quanh • Theo lý thuyết Vị - Chất lượng hàng hóa đất đai lợi ích tạo từ tổ hợp yếu tố đặc điểm vị xã hội chất lượng tự nhiên đất đai • U = f(VT, CL) 4.1 Giá giá trị đất đai • Giá thị trường đất cụ thể xác định công thức: P = PT x U • Khi tiếp tục nghiên cứu làm rõ chất giá trị ẩn chứa bên biểu tiền tệ giá thị trường lại gặp quan điểm khác giá trị • Có thể ghi nhận quan điểm giá trị tài liệu kinh tế học thống nay: Quan điểm kinh tế học trị Mác xít; Quan điểm kinh tế học tân cổ điển; Quan điểm kinh tế học hành vi 20 3/7/2016 4.2 Quan điểm kinh tế học trị Mác xít • Theo quan điểm kinh tế học trị Mác xít, giá trị lao động không phân biệt nói chung người, lao động xã hội kết tinh hàng hóa Nó hai thuộc tính hàng hóa: giá trị giá trị sử dụng • Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi giá trị nội dung giá trị trao đổi, giá trị trao đổi hình thức biểu giá trị, giá hình thái biểu tiền giá trị • Từ khẳng định đất đai giá trị đất đai sản phẩm người làm ra, lao động kết tinh đất đai 4.2 Quan điểm kinh tế học trị Mác xít • Giá đất đai P thực chất địa tô tư hoá, xác R định theo công thức: P = I , với R địa tô I tỷ lệ chiết khấu • Một số nhà kinh tế học tân Mác xít cho đất đai có giá trị, đất đai có lao động xã hội (lao động sống lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá phát triển hạ tầng đất đai, xác định theo công thức: W = C + V + M (Xagaidak A E., 1992) • Nhưng thực tế cho thấy giá thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn nhiều lần chi phí đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004) 4.3 Quan điểm kinh tế học tân cổ điển • Các nhà kinh tế học tân cổ điển lý thuyết kinh tế thị trường không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động «kết tinh sức lao động» • Bất kỳ sản phẩm có khả đáp ứng mong muốn người coi có giá trị sử dụng • Năng lực giá trị sử dụng việc trao đổi với sản phẩm hàng hóa khác gọi giá trị trao đổi • Giá giá trị tiền tệ sản phẩm giao dịch thị trường 21 3/7/2016 4.3 Quan điểm kinh tế học tân cổ điển • Theo quan điểm kinh tế học tân cổ điển đất đai có giá trị sử dụng trao đổi thị trường nên có giá trị trao đổi • Quan điểm đơn giản, dễ hiểu, lại sức mạnh mô tả tính đơn giản Hơn dễ dẫn đến nhầm lẫn giá trị trao đổi hình thức biểu tiền giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn giá trị trao đổi lớn ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995) • «Giá trị đất giá trị sử dụng thể giá cả» 4.4 Quan điểm kinh tế học hành vi • Quan điểm giá trị kinh tế học hành vi lý thuyết marketing đại, xem xét mức độ khái quát hơn: giá trị trao đổi sản phẩm hàng hóa bao gồm giá trị hữu hình giá trị vô hình • Giá trị hữu hình ứng với chất lượng vật lý sản phẩm hàng hóa, giá trị vô hình ứng với vị thương hiệu ngự trị tâm tư, nguyện vọng ước muốn người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005) • Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình tương ứng với chất lượng tự nhiên giá trị vô hình ứng với vị xã hội đất đai 4.4 Quan điểm kinh tế học hành vi • Giá trị hữu hình đất đai giá trị yếu tố đặc điểm chất lượng tự nhiên (diện tích, độ phì, độ dốc ), với giá trị đầu tư cải tạo xây dựng hạ tầng đất đai • Giá trị vô hình đất đai giá trị yếu tố đặc điểm vị xã hội Bản chất «vô hình» giá trị đất đai đến từ vị thế, mà «ngự trị» tâm tưởng, có nghĩa tâm tư, nguyện vọng, tình cảm – cá nhân người nói riêng xã hội nói chung • Giá trị trao đổi đất đai phụ thuộc vào vị xã hội Sự thay đổi giá trị trao đổi gắn liền với thay đổi vị 22 3/7/2016 4.4 Quan điểm kinh tế học hành vi • Nếu vị đất đai không khác giá trị trao đổi đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình nó, tức giá trị sử dụng đất đai • Có thể nói quan điểm giá trị trường hợp đặc biệt lý thuyết Vị - Chất lượng 4.4 Quan điểm kinh tế học hành vi 4.4 Quan điểm kinh tế học hành vi • Theo lý thuyết Vị - Chất lượng, mức giá đất đai thấp hơn, chất lượng đất đai thành phần chủ đạo, mức giá đất cao hơn, vị đất đai chiếm ưu • Với mức độ đơn giản hóa, nói đơn vị đất đai mức giá thấp đặc trưng công sử dụng chúng giá trị sử dụng, đơn vị đất đai mức giá cao đặc trưng nhiều thuộc tính làm cho chúng trở thành hàng hóa, loại hình đầu tư ưa chuộng, giá trị trao đổi 23 3/7/2016 4.4 Quan điểm kinh tế học hành vi • Thông qua đường ngưỡng thấy chuyển hóa giá trị sử dụng giá trị trao đổi Tại điểm đường ngưỡng có mức giá đất thấp giá trị sử dụng, điểm có mức giá đất cao giá trị trao đổi • Trong lý thuyết giá trị trước giá trị sử dụng giá trị trao đổi phạm trù khác nhau, tách rời nhau, mà không thấy mối quan hệ chuyển hóa với nhau, giá trị trao đổi biểu giá trị sử dụng trạng thái tiền tệ Phần CÁC ỨNG DỤNG CỦA KINH TẾ ĐẤT 5.1 Ứng dụng định giá đất đai • Ứng dụng định giá đất đai bất động sản • Xây dựng mô hình toán giá đất theo lí thuyết Vị Chất lượng phản ánh giá đất đai phụ thuộc vào yếu tố đặc điểm vị xã hội chất lượng tự nhiên đất đai bất động sản • Hàm giá bất động sản phải có dạng: P = F(X I , Yj ) = A𝐞 𝐧 𝐢=𝟏 𝛂𝐢 𝐱 𝐢 𝛃𝐣 𝐦 𝐣=𝟏 𝐲𝐣 (1) Trong đó: – X i : Biến phản ánh yếu tố vị thứ i bất động sản; – Yj : Biến phản ánh yếu tố chất lượng thứ j bất động sản 24 3/7/2016 5.2 Ứng dụng quy hoạch sử dụng đất đai • Ứng dụng quy hoạch sử dụng đất đai, vào mô hình giá đất thị trường phản ánh nhu cầu thị trường đất đai vị trí khác không gian, so sánh với giá đất theo mục đích tại, xác định chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai TÀI LIỆU THAM KHẢO Alonso W (1964) Location and Land Use Harvard University Press, Cambridge, Massachusetts Dan Ariely, (2009) Phi lý trí: Khám phá động lực vô hình ẩn sau định người NXB Lao động – Xã hội David Meen and Geoffrey Meen, (2002) Social Behaviour as a Basis for Modelling the Urban Housing Market: A Review The University of Reading Đặng Lê, (2006) Giao thông Hà Nội qua nhìn GS Seymour Papert Việt Báo, (ngày 18 tháng 12 năm 2006) TÀI LIỆU THAM KHẢO Hoàng Hữu Phê Patrick Wakely, (2000) Vị thế, chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới Lý thuyết Vị trí Dân cư Đô thị Tạp chí Đô thị học (Urban Studies) xuất Vương quốc Anh, (Vol 37, No 1, January 2000) Lê Đình Thắng, (2002) Nguyên lý thị trường nhà đất NXB Chính trị Quốc gia Mã Khắc Vỹ, (Tôn Gia Huyên cộng biên dịch), (1995) Lý luận phương pháp định giá đất đai NXB Cải cách, Bắc Kinh 25 3/7/2016 TÀI LIỆU THAM KHẢO Neil J Smelser (1998) Cái hợp lý tình cảm hai chiều khoa học xã hội, American Sociolgical Review, (Vol 63, No.1 Feb 1998, pp 1-16), (Bản dịch Bùi Thế Cường) Ngô Đức Cát, (2000) Giáo trình kinh tế tài nguyên đất NXB Nông nghiệp 10 Nhiêu Hội Lâm, (Lê Quang Lâm biên dịch), (2004) Kinh tế học đô thị NXB Chính trị Quốc gia 11 Nguyễn Khắc Minh, (2002) Các phương pháp phân tích dự báo kinh tế NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội TÀI LIỆU THAM KHẢO 12 Patricia M Hillebrandt, (Nguyễn Thanh Hiền cộng biên dịch), (2000) Lý thuyết kinh tế công nghiệp xây dựng NXB Xây dựng 13 Phạm Ngọc Côn, (1999) Kinh tế học đô thị NXB Khoa học Kỹ thuật 14 Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, (2006) Quản lý Đất đai Thị trường bất động sản NXB Bản đồ, Hà Nội 15 Tôn Thất Nguyễn Thiêm, (2005) Dấu ấn thương hiệu, Tập I, II, III NXB Trẻ TÀI LIỆU THAM KHẢO 16 Trần Hữu Dũng, (2010) Khủng hoảng kinh tế khủng hoảng kinh tế học Thời báo Kinh tế Việt Nam VnEconomy, (ngày tháng năm 2010) 17 Trần Thanh Hùng, (2010) Lý thuyết Vị - Chất lượng: Các ứng dụng nghiên cứu quản lý thị trường bất động sản Tập san HTKH kỷ niệm 65 năm ngày truyền thống ngành Quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên Môi trường 18 Trần Thanh Hùng, (2012) Mô hình toán học cho lý thuyết Vị - Chất lượng ứng dụng định giá bất động sản Tập san Hội thảo KHCN lần I Trường Đại học Tài nguyên Môi trường TP.HCM 26 3/7/2016 TÀI LIỆU THAM KHẢO 19 Việt Phương, (1998) Các học thuyết kinh tế thị trường NXB Khoa học Kỹ thuật 20 Von Thunen J H (1826) Der Isolierte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft un National Ekonomie, Hamburg English translation, C.M Wartenburg (1966) Von Thunen’s Isolated State, ed P.G.H 21 Pierre Cahuc, (Nguyễn Đôn Phước biên dịch), (2015) Kinh tế học vi mô mới.NXB Tri Thức The end! 80 27 [...]... Loại đất đai Khái niệm Loại hình sử dụng đất đai Phân biệt loại đất đai pháp lý, quy hoạch và hiện trạng? Mối quan hệ giữa hệ thống phân loại đất đai và quy luật phân vùng sử dụng đất đai? 19 3/7/2016 Phần 4 CÁC QUAN ĐIỂM VỀ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 4.1 Giá cả và giá trị đất đai • Trên thị trường sự tương tác cung cầu về hàng hóa đất đai xác định giá cả của một đơn vị hàng hóa đất đai PT • Hàng hóa đất đai là... khẳng định đất đai không có giá trị bởi vì đất đai không phải sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai 4.2 Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít • Giá cả đất đai P thực chất là địa tô tư bản hoá, được xác R định theo công thức: P = I , với R là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu • Một số nhà kinh tế học tân Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá trị, bởi vì đất đai cũng đã... động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai, được xác định theo công thức: W = C + V + M (Xagaidak A E., 1992) • Nhưng thực tế cho thấy giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần chi phí đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004) 4.3 Quan điểm kinh tế học tân cổ điển • Các nhà kinh tế học tân cổ điển trong các lý thuyết kinh tế thị trường thì không đề cập đến phạm trù... cùng chi phí biên về phát triển đất đai Đường hs2 sẽ cắt đường D2 tạo mức giá tương ứng là P4 Phần 3 PHÂN VÙNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI 3.1 Phân vùng sử dụng đất đai trong không gian Tính hướng tâm và vị trí trung tâm: • Đất đai là tư liệu sản xuất và là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất, đất đai là không gian của các hoạt động kinh tế xã hội • Các hoạt động kinh tế - xã hội của con người có tính... của đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình của nó, tức là giá trị sử dụng của đất đai • Có thể nói 2 quan điểm đầu tiên về giá trị là trường hợp đặc biệt của lý thuyết Vị thế - Chất lượng 4.4 Quan điểm kinh tế học hành vi 4.4 Quan điểm kinh tế học hành vi • Theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng, tại mức giá đất đai thấp hơn, chất lượng của đất đai là thành phần chủ đạo, trong khi tại những mức giá đất. .. Thiêm, 2005) • Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình tương ứng với chất lượng tự nhiên và giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai 4.4 Quan điểm kinh tế học hành vi • Giá trị hữu hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm chất lượng tự nhiên (diện tích, độ phì, độ dốc ), cùng với các giá trị đầu tư cải tạo và xây dựng hạ tầng trên đất đai • Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của... điểm khác nhau về giá trị • Có thể ghi nhận 3 quan điểm về giá trị trong các tài liệu về kinh tế học chính thống hiện nay: Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít; Quan điểm kinh tế học tân cổ điển; Quan điểm kinh tế học hành vi 20 3/7/2016 4.2 Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít • Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, lao... hiện của giá trị sử dụng ở trạng thái tiền tệ Phần 5 CÁC ỨNG DỤNG CỦA KINH TẾ ĐẤT 5.1 Ứng dụng trong định giá đất đai • Ứng dụng trong định giá đất đai và bất động sản • Xây dựng mô hình toán giá đất theo lí thuyết Vị thế Chất lượng phản ánh giá cả đất đai phụ thuộc vào các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai và bất động sản • Hàm giá bất động sản phải có dạng: P = F(X I... sử dụng đất đai trong không gian 3.1 Phân vùng sử dụng đất đai trong không gian • Các vị trí trung tâm liên kết với nhau theo các nguyên tắc hoặc là thị trường, giao thông hay nguyên tắc hành chính mà hình thành hệ thống vị trí trung tâm 3.1 Phân vùng sử dụng đất đai trong không gian 15 3/7/2016 3.1 Phân vùng sử dụng đất đai trong không gian 3.1 Phân vùng sử dụng đất đai trong không gian Quá trình. .. sử dụng đất đai: • Do tính hướng tâm của tất cả mọi người tiêu dùng, các nhà cung ứng hàng hóa và dịch vụ mà hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau • Cơ chế phân vùng sử dụng đất đai trong không gian trước tiên được nghiên cứu bởi von Thunen (1826) về phân vùng sử dụng đất nông nghiệp và phát triển bởi William Alonso (1964) về phân vùng sử dụng đất đô thị căn cứ vào mô hình kinh tế tân cổ