BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM LƯƠNG THÙY LINH NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI - 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM LƯƠNG THÙY LINH NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGHÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ : 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS HỒ THỊ LAM TRÀ HÀ NỘI - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa công bố công trình khác Tôi cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Lương Thùy Linh Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i LỜI CẢM ƠN Qua thời gian học tập rèn luyện khoa Quản lý đất đai – học viện Nông nghiệp Việt Nam, bảo giảng dạy nhiệt tình quý thầy cô truyền đạt cho em kiến thức lý thuyết thực hành suốt thời gian học trường Từ kết đạt này, em xin chân thành cám ơn: Quý thầy cô khoa giảng dạy khoa Quản lý đất đai – học viện Nông nghiệp Việt Nam, truyền đạt cho em kiến thức bổ ích thời gian qua Đặc biệt, PGS.TS Hồ Thị Lam Trà, người tận tình hướng dẫn em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn thành viên gia đình phòng Tài nguyên môi trường huyện Thanh Trì tạo hội để em theo học chương trình đào tạo Thạc sỹ trường tạo điều kiện để em hoàn thành luận văn Do kiến thức hạn hẹp nên không tránh khỏi thiếu sót cách hiểu, lỗi trình bày Em mong nhận đóng góp ý kiến quý thầy cô để luận văn đạt hoàn thiện Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Lương Thùy Linh Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt v Danh mục bảng vi Danh mục hình vii MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích nghiên cứu .3 1.3 Yêu cầu đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Khái quát đất đai .4 1.1.1 Đặc điểm đất đai 1.1.2 Quyền sở hữu đất đai .6 1.2 Khái quát giá đất .7 1.2.1 Khái niệm giá đất .7 1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 15 1.3 Định giá đất 21 1.3.1 Khái quát định giá đất 21 1.3.2 Các nguyên tắc định giá đất 22 1.3.3 Phương pháp định giá đất 25 1.4 Công tác định giá đất giới 26 1.4.1 Định giá đất Úc 26 1.4.2 Định giá đất Trung Quốc 28 1.4.3 Định giá đất Thái Lan 28 1.5 Công tác định giá đất Việt Nam 28 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 33 2.2 Nội dung nghiên cứu 33 2.3 Phương pháp nghiên cứu 33 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 33 2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 33 2.3.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 34 2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 35 2.3.5 Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính 35 Chương KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 36 3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý sử dụng đất đai huyện Thanh Trì 36 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Trì 36 3.1.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai huyện Thanh Trì 41 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất 51 3.2 Giá đất số khu vực đại diện địa bàn nghiên cứu 52 3.2.1 Giá đất quy định số khu vực đại diện địa bàn nghiên cứu 52 3.2.2 Giá đất trao đổi thị trường số khu vực đại diện địa bàn nghiên cứu 57 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực nghiên cứu 70 3.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực I: 70 3.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực II: 73 3.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực III: 76 3.3.4 Đánh giá chung yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cho toàn huyện 78 3.4 Giải pháp để giá đất quy định Nhà nước địa bàn huyện Thanh Trì phù hợp với giá đất thị trường 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 81 Kết luận 81 Kiến nghị 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 PHỤ LỤC 85 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BTNMT : Bộ Tài Nguyên Môi Trường CCRĐ : Cải cách ruộng đất ĐVT : Đơn vị tính GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LB : Liên bang ND-CP : Nghị định – Chính phủ QSH : Quyền sở hữu SHNN : Sở hữu nhà nước SHTN : Sở hữu tư nhân TNMT : Tài nguyên môi trường TT : Thông Tư UBND : Ủy ban nhân dân VNĐ : Việt nam đồng VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất XHCN Xã hội chủ nghĩa : Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v DANH MỤC BẢNG STT 3.1 Tên bảng Trang Thực trạng dân số lao động huyện Thanh Trì giai đoạn 2010 2014 40 3.2 Diện tích cấu đất đai huyện Thanh Trì năm 2014 50 3.3 Giá đất quy định huyện Thanh Trì áp dụng cho Khu vực I từ năm 2010 – 2014 53 3.4 Giá đất quy định huyện Thanh Trì áp dụng cho Khu vực II từ năm 2010 – 2014 54 3.5 Giá đất quy định huyện Thanh Trì áp dụng cho Khu vực III từ năm 2010 – 2014 55 3.6 Giá đất thị trường giá đất quy định khu vực I qua năm (2010-2014) 60 3.7 Giá đất thị trường giá đất quy định khu vực II qua năm (2010-2014) 65 3.8 Giá đất thị trường giá đất quy định khu vực III qua năm (2010-2014) 68 3.9 Giá đất thị trường đường Phan Trọng Tuệ năm 2014 71 3.10 Giá đất thị trường năm 2014 khu vực II 74 3.11 Giá đất thị trường năm 2014 khu vực III 77 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Thanh Trì 36 3.2 Biểu đồ so sánh giá đất thực tế giá đất quy định khu vực I từ năm 2010 - 2014 62 3.3 Biểu đồ so sánh giá đất thực tế giá đất quy định khu vực II từ năm 2010 - 2014 66 3.4 Biểu đồ so sánh giá đất thực tế giá đất quy định khu vực III từ năm 2010 - 2014 69 3.5 Sơ đồ vị trí hộ điều tra đường Phan Trọng Tuệ năm 2014 70 3.6 Sơ đồ vị trí hộ điều tra khu vực II năm 2014 73 3.7 Sơ đồ vị trí hộ điều tra khu vực III năm 2014 76 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Trong giai đoạn với phát triển kinh tế xã hội đất nước, công tác quản lý sử dụng đất đai ngày cố hoàn thiện nhằm tăng cường hiệu khai thác bảo vệ nguồn tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng đặc biệt môi trường sống, địa bàn xây dựng phát triển dân sinh, kinh tế xã hội, quốc phòng an ninh Theo quy định trước Luật Đất đai năm 2003, việc tính giá đất nhiều bất cập Bảng giá đất UBND cấp tỉnh xây dựng, ban hành công bố công khai vào ngày 1/1 hàng năm, sử dụng làm để thực thu nghĩa vụ tài tính bồi thường Nhà nước thu hồi đất Tuy nhiên, bảng giá đất phải đảm bảo hài hòa mục đích địa phương, chủ đầu tư người dân dẫn đến thực tế giá đất bảng giá đất thấp giá chuyển nhượng thực tế thị trường (phổ biến mức 30 - 70% giá đất thị trường), gây thất thu cho ngân sách Nhà nước thực giao đất, cho thuê đất gây khiếu kiện Nhà nước thu hồi đất Đồng thời, việc ban hành bảng giá đất hàng năm gây khó công tác bồi thường, giải phóng mặt người có đất thu hồi có tâm lý chờ đợi giá đất năm sau cao năm trước tốn kinh phí, nhân lực, khu vực có đất đai giao dịch quyền sử dụng đất biến động giá thị trường Một vấn đề quan trọng khác dễ gây khiếu kiện định giá đất dự án phải thu hồi theo Luật Đất đai 2003 định giá đất khu vực giáp ranh hai địa phương Nhất là, dự án, công trình liên tỉnh tuyến đường giao thông, đường cao tốc, đường liên tỉnh hay dự án thủy điện lớn mà việc thu hồi đất liên quan đến nhiều địa bàn, nhiều tỉnh Do giá đất tỉnh quy định khác nên khung giá đền bù khác nhau, dẫn đến nhiều hai nhà sát Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page nhượng thực tế thị trường nâng cao chất lượng bảng giá đất làm giảm chênh lệch giá đất thực tế với giá đất quy định Về trước mắt, tiếp tục lấy yếu tố vị trí yếu tố quan trọng làm xây dựng bảng giá đất địa huyện Thanh Trì Cần phải thực thu thập thông tin giá đất thị trường phương pháp vấn trực tiếp người nhận quyền sử dụng đất Trong trình thực điều tra, khảo sát phải có kết hợp chặt chẽ với cán địa xã, thị trấn, cán thôn, thị trấn để kiểm chứng, nâng cao tính xác thực thông tin giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường (đặc biệt vai trò người dân) * Tóm lại: Để giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường, đòi hỏi phải thực nhiều giải pháp đồng bước tháo gỡ vướng mắc bất cập, nhiên vấn đề đưa yếu tố ảnh hưởng tới giá đất làm xây dựng bảng giá đất Việc xác lập giá thị trường thuận lợi cập nhật thường xuyên kịp thời để Nhà nước quy định giá đất theo khung bảng giá phục vụ cho công tác quản lý thị trường đất đai, đảm bảo yêu cầu giá đất thị trường phù hợp với giá đất quy định Nhà nước Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 80 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Từ kết nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội” Chúng đưa số kết luận sau: Thanh Trì huyện ngoại thành thành phố Hà Nội, có tổng diện tích tự nhiên 6.292,71 địa hình thuận lợi để giao lưu kinh tế, trao đổi, buôn bán hàng hoá với trung tâm kinh tế, quỹ đất nông nghiệp lớn phù hợp với nhiều loại trồng để phát triển sản xuất nông sản hàng hóa theo hướng tập trung hình thành vùng chuyên canh lớn sản xuất lương thực, thực phẩm có giá trị kinh tế cao Nền kinh tế huyện năm gần có tốc độ phát triển kinh tế nhanh Giá đất quy định địa bàn huyện Thanh Trì từ năm 2010 đến năm 2014 có biến động tăng nhẹ sau giữ ổn định, đến năm 2013 năm 2014 giá đất giữ ổn định không tăng - Giá đất thị trường tăng lên qua năm, giá đất quy định Nhà nước huyện Thanh Trì nói riêng thành phố Hà Nội nói chung lại có chủ trương giữ ổn định không tăng (năm 2010, 2011, 2012 mức giá tăng nhẹ , năm 2013 năm 2014 giữ ổn định không tăng không giảm), có chênh lệch lớn so với giá Nhà nước quy định, cụ thể là: Tại Khu vực I: Giá đất thị trường chênh lệch so với giá quy định Nhà nước từ 1,30 đến 3,33 lần qua năm; Khu vực II: Giá đất thị trường chênh lệch so với giá quy định Nhà nước từ 1,00 đến 4,00 lần qua năm; Khu vực III: Giá đất thị trường chênh lệch so với giá quy định Nhà nước từ 1,60 đến 4,00 lần qua năm; Nhóm IV: Giá đất thị trường chênh lệch so với giá quy định Nhà nước từ 1,02 đến 1,33 lần qua năm Theo kết nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Thanh Trì gồm yếu tố: yếu tố ảnh kích thước mặt tiền, yếu tố khoảng cách đến đường yếu tố khoảng cách đến trung tâm huyện Khi xác định giá đất đất khu vực I ta cần thay khoảng cách đến đường yếu tố kích thước mặt tiền vào phương trình Y= 49,21 – 0,07X1 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 81 + 1,67X2; khu vực II ta cần thay yếu tố khoảng cách đến đường chính, yếu tố khoảng cách đến trung tâm huyện vào phường trình Y= 39,73 – 0,03X1 – 7,11X2; khu vực III ta cần thay yếu tố khoảng cách đến đường yếu tố khoảng cách đến trung tâm huyện vào phường trình Y= 10,33 – 0,02X1 – 0,57X2 Những đất bám tuyến đường trung tâm đường Phan Trọng Tuệ, Ngọc Hồi khu vực I, xác định giá đất cần phải đưa yếu tố kích thước mặt tiền yếu tố khoảng cách đến đường Tại tuyến đường thuộc khu vực xã Tứ Hiệp, Ngũ Hiệp, cần phải đưa yếu tố khoảng cách đến đường yếu tố khoảng cách đến trung tâm huyện Tại tuyến đường thuộc khu vực xã Duyên Hà, Vạn Phúc cần phải đưa yếu tố khoảng cách đến đường yếu tố khoảng cách đến trung tâm huyện Để nâng cao chất lượng bảng giá đất làm giảm chệnh lệch giá đất quy định với giá đất trao đổi thực tế địa bàn huyện Thanh Trì Kiến nghị Để giảm mức chênh lệch giá thực tế so với giá quy định, UBND huyện Thanh Trì cần xây dựng bảng giá đất chi tiết đảm bảo phù hợp với thực tế địa phương Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất phủ ban hành, giá đất UBND thành phố quy định phải phù hợp với thực tế phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất Đưa yếu tố ảnh hướng tới giá đất làm xây dựng bảng giá đất cho phù hợp với giá thị trường Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2004) Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2007) Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất nghị định số 123/2007/NĐ-CP Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều nghị định 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài (2010) Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 8/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Bộ Tài nguyên Môi trường (2012) “ Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai”- Bộ Tài Nguyên Môi trường Bộ Tài nguyên Môi trường (2013).Đề tài "Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp hoàn thiện sách, pháp luật nâng cao lực định giá đất xây dựng bảng giá đất" Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011) Quản lý Nhà nước thị trường Bất động sản Việt Nam, NXBchính trị Quốc gia Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ – CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2007) Nghị định số 123/2007/NĐ – CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ – CP ngày 26/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 10 Chính phủ (2009) Nghị định số 69/2009/NĐ – CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 11 Chính phủ (2014) Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất 12 Đoàn Ngọc Phương, Nguyễn Văn Truyền, Nguyễn Thị Khuy, Đỗ Xuân Hiên, Nguyễn Xuân Hoàn, Nguyễn Mạnh Khang, Hà Trọng Vĩnh (2013) Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp hoàn thiện sách, pháp luật nâng cao lực định giá đất xây dựng bảng giá đất 13 Hoàng Văn Cường (2006) Thị trường bất động sản, NXB Xây dựng, Hà Nội 14 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 83 15 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 16 Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội (2014), báo cáo kết thống kê đất đai năm 2013 17 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993) Luật Đất đai, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 18 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003) Luật Đất đai, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 19 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) Luật Đất đai, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 20 UBND thành phố Hà Nội (2009) Quyết định số 124/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 việc quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2010 21 UBND thành phố Hà Nội (2010) Quyết định số 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 việc quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2011 22 UBND thành phố Hà Nội (2011) Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 việc quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2012 23 UBND thành phố Hà Nội (2012) Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 việc quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2013 24 UBND thành phố Hà Nội (2013) Quyết định số 63/2013/QĐ-UBND ngày 25/12/2013 việc quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2014 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 84 PHỤ LỤC Phụ lục : Mô hình giá đất, yếu tố kích thước mặt tiền, yếu tố chiều sâu yếu tố khoảng cách tới đường đường Phan Trọng Tuệ SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.917345584 R Square 0.84152292 Adjusted R Square 0.809827504 Standard Error 4.546656349 Observations 19 ANOVA df Regression Residual Total Intercept Khoảng cách tới đường Kích thước mặt tiền Chiều sâu đất 15 18 SS MS F 1646.55032 548.850107 26.55030367 310.0812594 20.672084 1956.631579 Significance F 3.0047E-06 Coefficients 49.21381327 Standard Error t Stat P-value 9.468456355 5.19765962 0.000108237 Lower 95% Upper 95% 29.03227628 69.39535026 Lower 95.0% 29.03227628 Upper 95.0% 69.39535026 -0.070329653 1.670241288 -0.281642199 0.016899677 -4.1615974 0.000835289 0.80095556 2.08531081 0.05454036 0.681536772 -0.4132458 0.685273673 -0.106350462 -0.03430884 -0.036955075 3.377437652 -1.734303441 1.171019044 -0.106350462 -0.036955075 -1.734303441 -0.03430884 3.377437652 1.171019044 Phương trình hồi quy: Y= 49,21 – 0,07X1 + 1,67X2 (1) Trong đó: Y giá đất (ĐVT: Triệu đồng) X1 yếu tố Khoảng cách tới đường (ĐVT: m) Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 85 X2 yếu tố kích thươc mặt tiền (ĐVT: m) Phụ lục 2: Mô hình giá đất, yếu tố kích thước mặt tiền yếu tố khoảng cách tới đường đường Phan Trọng Tuệ SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R R Square Adjusted R Square Standard Error Observations 0.916361659 0.839718689 0.819683525 4.427269715 19 ANOVA df Regression Residual Total Intercept Khoảng cách tới đường Kích thước mặt tiền 16 18 SS 1643.020105 313.6114741 1956.631579 Coefficients 46.21915684 Standard Error 5.934029596 -0.06911005 0.016203049 1.655397434 0.779139281 MS F 821.5100524 41.91224468 19.60071713 t Stat 7.788831533 Significance F 4.35575E-07 P-value Lower 95% 7.8325E-07 33.63957605 -4.265249721 0.000592045 Upper Upper 95% Lower 95.0% 95.0% 58.7987376 33.6395761 58.79873763 -0.10345898 -0.03476112 2.124648924 0.049547466 0.003695944 3.30709892 Phương trình hồi quy: Y= 46,21 – 0,07X1 + 1,66X2 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp -0.10345898 -0.03476112 0.00369594 3.307098924 (2) Page 86 Trong đó: Y giá đất (ĐVT: Triệu đồng) X1 yếu tố Khoảng cách tới đường (ĐVT: m) X2 yếu tố Kích thước mặt tiền (ĐVT: m) Phụ lục 3: Mô hình giá đất, yếu tố kích thước mặt tiền, yếu tố chiều sâu, yếu tố khoảng cách tới đường chính, yếu tố khoảng cách đến trung tâm huyện khu vực II SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.92568615 R Square 0.856894848 Adjusted R Square 0.818733475 Standard Error 3.637467961 Observations 20 ANOVA df Regression Residual Total Intercept Kích thước mặt tiền Khoảng cách đến đường Khoảng cách đến trung tâm huyện Chiều sâu đất 15 19 SS 1188.397902 198.4675975 1386.8655 MS 297.0994756 13.23117317 F 22.45450739 Significance F 3.45312E-06 Coefficients 39.73216962 -0.117775354 Standard Error 9.141398276 0.607168918 t Stat 4.346399579 -0.193974609 P-value 0.000575556 0.84879821 Lower 95% 20.24774051 -1.411925263 Upper 95% 59.21659873 1.176374555 Lower 95.0% 20.24774051 -1.411925263 Upper 95.0% 59.21659873 1.176374555 -0.030118945 0.009402266 -3.203370976 0.005922829 -0.0501594 -0.01007849 -0.0501594 -0.01007849 -7.111961989 -0.438069675 1.419301453 0.75763514 -5.010888964 -0.578206649 0.000155064 0.571704019 -10.13713141 -2.052930742 -4.086792565 1.176791391 -10.13713141 -2.052930742 -4.086792565 1.176791391 Phương trình hồi quy: Y= 39,73 – 0,03X1 – 7,11X2 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp (3) Page 87 Trong đó: Y giá đất (ĐVT: Triệu đồng) X1 yếu tố Khoảng cách đến đường (ĐVT: m) X2 yếu tố Khoảng cách đến trung tâm huyện (ĐVT: km) Phụ lục 4: Mô hình giá đất, yếu tố khoảng cách tới đường chính, yếu tố khoảng cách đến trung tâm huyện khu vực II SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.923947604 R Square 0.853679175 Adjusted R Square 0.83646496 Standard Error 3.454981947 Observations 20 ANOVA df Regression Residual Total Intercept Khoảng cách đến đường Khoảng cách đến trung tâm huyện 17 19 Coefficients 35.11191628 0.028775222 7.401850406 SS 1183.938196 202.9273043 1386.8655 Standard Error 2.223703307 0.006375235 1.204406483 MS 591.9690978 11.93690025 F 49.59152587 Significance F 8.03715E-08 t Stat 15.78983859 4.513593954 6.145641452 P-value 1.36775E-11 Lower 95% 30.42031245 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 0.000306706 -0.042225792 1.07774E-05 -9.942925942 Upper 95% Lower 95.0% 39.80352012 30.42031245 0.015324652 0.042225792 4.860774869 9.942925942 Upper 95.0% 39.80352012 -0.015324652 -4.860774869 Page 88 Phương trình hồi quy: Y= 35,11 - 0,03X1 - 7,40X2 (4) Trong đó: Y giá đất (ĐVT: Triệu đồng) X1 yếu tố Khoảng cách đến đường (ĐVT: m) X2 yếu tố Khoảng cách đến trung tâm huyện (ĐVT: km) Phụ lục 5: Mô hình giá đất, yếu tố kích thước mặt tiền, yếu tố khoảng cách đến đường chính, yếu tố khoảng cách đến trung tâm huyện yếu tố chiều sâu khu vực III SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.879890502 R Square 0.774207296 Adjusted R Square 0.704732617 Standard Error 1.911963175 Observations 18 ANOVA df 13 17 SS 162.9482697 47.52284138 210.4711111 MS F 40.73706743 11.14373344 3.655603183 Significance F 0.00037984 Intercept Coefficients 10.32594205 Standard Error 6.818789661 t Stat P-value 1.514336498 0.153869624 Lower 95% -4.405157376 Upper 95% 25.05704148 Lower 95.0% -4.405157376 Upper 95.0% 25.05704148 Kích thước mặt tiền Chiều sâu -0.008771069 0.519572432 0.15952656 0.642839169 -0.054981873 0.956988917 0.808246382 0.433490844 -0.353407249 -0.869197157 0.335865111 1.908342021 -0.353407249 -0.869197157 0.335865111 1.908342021 Khoảng cách đến đường -0.015659342 0.002952225 -5.304250674 0.000142816 -0.022037237 -0.009281448 -0.022037237 -0.009281448 Regression Residual Total Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 89 Khoảng cách đến trung tâm huyện -0.5686329 0.251808675 -2.258194238 0.041770397 -1.112632468 -0.024633331 -1.112632468 -0.024633331 Phương trình hồi quy: Y= 10,33 – 0,02X1 – 0,57X2 (5) Trong đó: Y giá đất (ĐVT: Triệu đồng) X1 yếu tố Khoảng cách đến đường (ĐVT: m) X2 yếu tố Khoảng cách đến trung tâm huyện (ĐVT: km) Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 90 Phụ lục 6: Mô hình giá đất, yếu tố khoảng cách đến đường chính, yếu tố khoảng cách đến trung tâm huyện khu vực III SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.870934355 R Square 0.758526651 Adjusted R Square 0.726330204 Standard Error 1.840709358 Observations 18 ANOVA df 15 17 SS 159.647947 50.82316412 210.4711111 MS 79.8239735 3.388210941 F 23.55932818 Significance F 2.35244E-05 Intercept Coefficients 16.20403098 Standard Error 1.511281241 t Stat 10.72204864 P-value 1.98183E-08 Lower 95% 12.98281128 Upper 95% 19.42525067 Lower 95.0% 12.98281128 Upper 95.0% 19.42525067 Khoảng cách đến đường -0.016311478 0.002736032 -5.961728149 2.60704E-05 -0.022143192 -0.010479764 -0.022143192 -0.010479764 Khoảng cách đến trung tâm huyện -0.618668337 0.237048542 -2.609880371 0.019707401 -1.123925343 -0.113411332 -1.123925343 -0.113411332 Regression Residual Total Phương trình hồi quy: Y= 16,20 – 0,02X1 – 0,62X2 (6) Trong đó: Y giá đất (ĐVT: Triệu đồng) X1 yếu tố Khoảng cách đến đường (ĐVT: m) Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 91 Phụ lục : Mẫu phiếu điều tra X2 yếu tố Khoảng cách đến trung tâm huyện (ĐVT: km) Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 92 [...]... Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội - Phân tích chỉ ra các yếu tố chi phối đến giá đất ở - Đề xuất yếu tố đưa vào xác định giá đất ở địa phương 1.3 Yêu cầu của đề tài - Các số liệu, tài liệu phản ánh trung thực, khách quan các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở - Các yếu tố chi phối đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế Học viện... thành công của công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Xuất phát từ thực tế trên và để giúp phần làm sáng tỏ trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, chúng tôi thực hiện đề tài: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội 1.2 Mục đích nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở. .. khác nhau Trong các yếu tố ảnh hưởng Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 18 đến giá đất thì tính pháp lý của thửa đất liên quan đến quy hoạch sử dụng đất là một trong các yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất + Tính pháp lý của việc sử dụng thửa đất: Tính pháp lý của việc sử dụng thửa đất có nội hàm bao gồm các yếu tố: tính pháp lý về quyền sử dụng đất, tính pháp... ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà cho hộ gia đình (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006) 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở Từ kết quả nghiên cứu về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở nước ta trong những năm qua, nhóm nghiên cứu bước đầu khái quát các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo các nhóm sau: Học viện Nông nghiệp Việt Nam –... ngoài thửa đất: Tuy không trực tiếp cấu thành giá trị thửa đất nhưng quy mô, chất lượng của các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất ảnh hưởng rất lớn đến giá của các thửa đất lân cận Các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất có quy mô hợp lý, chất lượng tốt sẽ làm gia tăng giá trị của các thửa đất lân cận và ngược lại - Yếu tố pháp lý: Các yếu tố pháp lý gắn với mỗi thửa đất bao gồm:... trong đất đai; Thứ ba, Chi phí xây, sửa chữa các công trình trên đất (nếu có); Thứ tư, chi phí khai thác đất đai tại thành thi (đối với đất đô thị).(Đoàn Ngọc Phương, 2013) 1.2.2.2 Lãi xuất ngân hàng Lãi xuất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất. .. Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý, môi trường gắn với thửa đất - Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường - Nhóm các yếu tố liên quan đến nhà nước và pháp luật 1.2.3.1 Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý - xã hội và môi trường gắn với thửa đất - Yếu tố tự nhiên: + Vị trí thửa đất: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang lại càng cao, thì giá của thửa đất. .. thấp, cuối gió + Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ phì của đất, tính chất vật lý của tầng đất mặt, vv ): Mức độ ảnh hưởng của những yếu tố nói trên đến giá đất tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ dầy và tính chất thổ nhưỡng của lớp đất bề mặt có ảnh hướng lớn đến giá trị đất nếu đất đó được sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp nhưng sẽ ít ảnh hưởng hơn nếu đất đó được sử dụng vào... dư ở Việt Nam) và phương pháp chiết trừ Việc định giá được thực hiện theo 2 quy trình: định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ Quy trình định giá đất hàng loạt Việc định giá đất hàng loạt thực hiện với tất cả các loại đất trên địa bàn Bang, chủ yếu để phục vụ mục đích tính thuế sử dụng đất/ bất động sản, thuế thu nhập từ bán bất động sản Định giá đất hàng loạt được thực hiện đến từng thửa đất, ... mối quan hệ đó, đất đai - đối tượng nghiên cứu - Được xem xét với tư cách là một loại tài sản, có giá trị và giá trị sử dụng Khi đất đai được lưu thông trên thị trường, nó trở thành hàng hóa và cũng như bao loại hàng hóa khác, khi hàng hóa đất đai được bán trên thị trường thì cũng là lúc giá trị của đất đai được thực hiện Để bảo đảm tính nhất quán khi nghiên cứu về giá đất, định giá đất, những vấn đề