ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - - NGUYỄN THỊ LOAN Nghiªn cøu sử dụng đồ địa thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất khu vực trung tâm thành phố thái nguyên LUN VN THC S KHOA HC NÔNG NGHIỆP Thái Nguyên - 2010 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - - NGUYN TH LOAN Nghiên cứu sử dụng đồ địa thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất khu vực trung tâm thành phố thái nguyªn Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.62.16 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS TRỊNH HỮU LIÊN Thái Nguyên - 2010 LờI CảM ƠN Hoàn thành luận văn em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo - TS Trịnh Hữu Liên, ngời đ, tận tình, trực tiếp hớng dẫn em suốt trình học tập nghiên cứu hoàn thành luận văn Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trờng, thầy cô giáo khoa Sau đại học, khoa Tài nguyên Môi trờng phòng ban Trờng Đại học Nông lâm đ, giúp đỡ, tạo điều kiện để em hoàn thành luận văn Qua đây, em xin đợc gửi lời cảm ơn đến cán phờng Trng Vơng, thành phố Thái Nguyên đ, giúp đỡ tạo điều kiện cho em trình thu thập tài liệu thực đề tài Cuối xin gửi lời cảm ơn tới gia đình ngời bạn, ngời đ, em chia sẻ khó khăn thời gian học tập, đặc biệt thời gian thực đề tài Thái Nguyên, tháng năm 2010 Tác giả luận văn Nguyễn ThÞ Loan LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu Luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực Luận văn cám ơn thông tin trích dẫn Luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Nguyễn Thị Loan MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt v Danh mục bảng vi Danh mục hình viii Mở đầu 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Chương Tổng quan giá đất, định giá đất lý luận phân vùng giá trị đất đai 1.1 Tổng quan giá đất 1.1.1.Khái quát chung giá đất 6 1.1.2 Các đặc trưng giá đất 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định hành 1.1.4.Các yếu tố ảnh hưởng n giỏ t 12 1.2 Tổng quan định giá đất đô thị vai trò hệ thống thông tin địa lý GIS phơng pháp CAMA 17 1.2.1 Định giá đất 17 1.2.2 Tổng quan phơng pháp xác định giá đất giới 18 1.2.3 Tổng quan phơng pháp xác định giá đất theo phơng pháp CAMA với trợ giúp hệ thống thông tin địa lý - GIS thông tin giá 20 1.3 Lý luận phân vùng giá trị đất đô thị 22 1.3.1 Lý luận đất trung tâm phân vùng đất đô thị 22 1.3.2 Các nguyên tắc mô hình hệ thống đất trung tâm 24 1.3.3 Nhân tố chủ yếu ảnh hởng đến phân vùng giá trị đất đai 24 1.3.4 Lý luận phân vùng giá trị đất đô thị sở phân hạng định cấp đất đô thị 25 1.4 Các luận điểm vùng giá đất vùng giá trị đất đai 32 1.5 Các giải pháp tìm vùng giá trị đất đai 39 1.5.1 Tìm vùng giá trị đất đai 39 1.5.2 Tính giá đất hàng loạt theo vùng giá trị ®Êt ®ai 40 1.5.3 Phân vùng yếu tố ảnh hưởng n vựng giỏ tr t 41 1.6 Bản đồ địa chính, ảnh viễn thám có độ phân giải cao khả cung cấp thông tin phục vụ phân vùng đất đô thị, định giá đất đô thị áp dụng Việt nam 44 1.6.1 Nội dung thông tin đồ địa theo quy định hành 44 1.6.2 Đặc điểm đồ địa với liệu phục vụ phân vùng 45 1.7 Hệ thống phần mềm sử dụng quản lý tính giá đất dụa vùng giá trị đất đai 46 1.7.1 Giới thiƯu vỊ HƯ thèng phÇn mỊm phÇn mỊm VICAD- GIS 46 1.7.2 Modul quản lý vùng giá trị đất đai 1.7.3 Modul tính giá trị bất động sản thuế theo vùng giá trị đất đai 47 48 1.8 Những vấn đề rút từ chơng nghiên cứu tổng quan 48 Chương 2: Đối tượng, nội dung phương pháp nghiên cứu 49 2.1 2.2 Đối tượng nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu 49 49 2.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu 49 Chương Xây dựng vùng giá trị đất đai ( vùng giá đất ) khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên 52 3.1 Vị trí địa lý tình hình phát triển kinh tế xã hội phường Trưng Vương, thành phố Thái Nguyên 52 3.2 Thực trạng đồ địa khu vực thành phố Thái Nguyên nói chung phường Trưng Vương nói riêng 60 3.2.1 Thực trạng đồ địa khu vực thành phố Thái nguyên 60 3.2.2 Thực trạng đồ địa phường Trưng Vương 61 3.3 Công tác định giá đất Tỉnh Thái Nguyên 61 3.4 Giá đất quy định địa bàn nghiên cứu 62 3.5 Sử dụng đồ địa xây dựng đồ vùng theo vị trí Khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên 62 3.6 Kết thu thập số liệu bổ trợ theo lý luận phân vùng khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên 70 3.7 Sử dụng vùng giá trị công tác định giá thực nghiêm khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên 77 3.8 Phân tích giải pháp xây dựng sử dụng vùng giá trị công tác định giá đất thành phố Thái Nguyên 85 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87 Kết luận 87 Kiến nghị 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 PHỤ LỤC 91 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong trình đổi kinh tế nước ta, chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào sản xuất kinh doanh sản phẩm đầu phải trở thành hàng hố, đất đai yếu tố quan trọng Với chuyển hướng sang kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước, dẫn đến đòi hỏi đổi công tác quản lý đất đai Sự đời Luật đất đai 1993 trình bước hồn thiện Luật Đất đai 2003 giai đoạn cần tiếp tục hoàn thiệt Luật Đất đai Nổi lên trình hoàn thiện vấn đề định giá đất Bất động sản Giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành cơng cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Việc xác định xác giá đất tránh tranh chấp đất đai giá Có thể nói vấn đề phổ biến tranh chấp giá trị đất đai khơng có thống bên Xác định giá trị đất đai giúp cho việc phân bổ đất đai nguồn lực xã hội cách hiệu quả; đất đai phân bổ ®Ĩ sử dụng tốt hiệu Với chế thị trờng, tt c ngun lc đất đai đ¸nh gi¸ theo gi¸ trị thị trường khơng có ưu đãi đặc biệt nhóm người sử dụng cụ thể, đất đai sử dụng theo cách tốt Việc giá đất xác định sát với giá thị trường, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước; mặt khác thị trường đất đai bình thường, việc xác định giá trị đất đai phù hợp, tiệm cận với giá trị thị trường việc cần thiết Sự đời Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất (sau gọi tắt Nghị định số 188/2004/NĐ-CP): Nghị định số 123/2007/NĐCP ngày 27 tháng 07 năm 2007 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất (sau gọi tắt Nghị định số 123/2007/NĐ-CP) phần giải đòi hỏi thực tế quản lý Các phương pháp định giá đưa áp dụng như: Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư Gần ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ Tài với QĐ: 129 /2008/QĐBTC V/v ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định: Tiêu chuẩn số 07: TĐGVN 07 - phương pháp so sánh; tiêu chuẩn số 08: TĐGVN 08 - phương pháp chi phí; tiêu chuẩn số 09: TĐGVN 09 - Phương pháp thu nhập; tiêu chuẩn số 10: TĐGVN 10 - Phương pháp thặng dư; tiêu chuẩn số 11: TĐGVN 11 - phương pháp lợi nhuận, mở cho công tác định giá khả tiềm Tuy nhiên nhiều bất cập, hoạt động định giá giải với số đất đơn lẻ, mà nhu cầu cần thiết việc định giá hàng loạt với quy mô lớn nhà nước để phục vụ cho công tác quản lý nhà nước đất đai Để giải tốt toán định giá công tác quản lý nhà nước đất đai đòi hỏi thị trường; đặc biệt thời kỳ cơng nghiệp hố đại hố tất yếu phải tính đến kết hợp phương pháp định giá nêu với trợ giúp hệ thống máy tính cơng nghệ đại Lời giải cho toán phải tuỳ thuộc vào điều kiện cụ thể đặc biệt phụ thuộc vào hạ tầng thông tin liên quan đến đất đai yếu tố tác động vào giá đất Ở nước ta đến thời điểm cần tính đến lời giải kết hợp phương pháp định giá nêu với trợ giúp hệ thống máy tính công nghệ đại Các nước giới sử dụng phương pháp định giá dựa vào trợ giúp máy tính hệ thống thơng tin địa lý vào cơng tác định giá Mơ hình quản lý đất đai gần với mơ hình nước ta mơ hình Trung Quốc, việc giải tốn định giá đất thị họ đưa mơ hình hệ thống phân hạng định cấp đất thành phố thị trấn Hệ thống lý luận cho đất đai thành phố thị trấn vật mang hoạt động kinh tế xã hội thành phố thị trấn Do hình thức hoạt động xã hội đa dạng đất đai thành phố thị trấn thoả mãn trình độ phương thức khác từ mà biểu thành chất lượng đất đai khác Đánh giá chất lượng đất tốt xấu khu vực định, thường lấy thành phố điểm để xem xét, số thành phố thị trấn khu vực trở thành số điểm Những thành phố thị trấn khu vực bị ảnh hưởng điều kiện cụ thể vị trí địa lý, điều kiện giao thơng, điều kiện kinh tế xung quanh điều kiện tự nhiên, cộng thêm người cải tạo đất, đầu tư vốn khác nhau, tác dụng phát huy khu vực vị trí có chênh lệch lớn Sự chênh lệch thông qua đất đai biểu chênh lệch thu lợi sản xuất đời sống, dẫn đến chênh lệch thu lợi tổng thể thành phố thị trấn Thành phố Thái Nguyên thành phố thuộc tỉnh Thái Nguyên Trong năm gần đây, phường thuộc Thành phố Thái Ngun có tốc độ thị hóa nhanh; vấn đề quản lý nhà nước đất đai nhiều bất cập, giá đất nguyên nhân gây khó khăn vướng mắc công tác bồi thường nhà nước thu hồi đất để thực dự án đầu tư, người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Những bất cập dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện nhân dân việc chấp hành sách pháp luật đất đai khó khăn cho cấp quyền việc thực thi sách, pháp luật đất đai địa phương 10 đầu ngõ 230, đoạn ngõ rộng 201; Vùng đoạn ngõ 230, đoạn ngõ 201; Vùng 5: Đoạn cuối ngõ 230 Sự khác biệt thấy điều tra chấm điểm chi tiết đoạn ngõ 230, cuối ngõ đường hẹp quanh co hệ số điểm tổng hợp giảm nên để vùng giá trị với đoạn ngõ 230 Trong ngõ 201 độ rộng khoảng sân lên đến 20X20m = 400m2 so với đoạn xếp vùng Xem so sánh hình 3.11 Vùng 2: Vùng giá trị đất đai theo vị Vùng 2: Vùng giá trị đất đai theo kết trí đường phố theo quy định điều tra chi tiết Hình: 3.11 Kết vùng giá trị xây dựng vùng giá trị theo vị trí quy định kết điều tra chi tiết vùng đường Bến Oánh Tương tự với đoạn - đường Bến Oánh 3: ( Từ rẽ Công ty TNHH KD nước TN đến rẽ bến phà Soi ); Đoạn cuối ngõ 190 đường hẹp gấp khúc, kiến trúc khơng đoạn ngồi nên xuất thêm vùng 4, ngõ 165 số đường vào hẹp tách vào vùng 80 Vùng3: vùng giá trị đất đai theo vị Vùng3: vùng giá trị đất đai theo kết trí đường phố theo quy định điều tra Hình: 3.12 Kết vùng giá trị xây dựng vùng giá trị theo vị trí quy định kết điều tra chi tiết vùng đường Bến Oánh Phân tích so sánh vùng giá trị theo kết điều tra đồ địa kết vùng giá trị theo quy định đường Bến Tượng Khác với đường Bến Oánh, kết điều tra đường Bến Tượng lại cho thấy việc phân vùng theo quy định với việc điều tra chấm điểm phân tích tương quan cục vị trí yếu tố tác động cho thấy kết trùng nhau: 81 Vùng giá trị theo quy định Vùng giá trị theo kết điều tra Hình: 3.13 Kết vùng giá trị xây dựng vùng giá trị theo vị trí quy định kết điều tra chi tiết đường Bến Tượng Có thể thấy kết tương tự tuyến đường ngõ ngõ khơng sâu gấp khúc kết gần trùng Do đặc điểm phường khơng có nhiều khu vực có ngõ phức tạp đường Bến Oánh 3.7 Sử dụng vùng giá trị công tác định giá thực nghiêm khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên 3.7.1 Sử dụng vùng giá trị công tác định giá hàng loạt khu vực thực nghiệm Như phân tích cuối chương xây dựng vùng giá trị thí việc tính giá đất dựa vào bảng giá đất cho vùng Nếu theo giá quy định ta tính giá hồng loạt theo quy định Nếu bảng giá cho vùng giá điều tra thời điểm ta có giá hàng loạt theo thực tế Vấn đề vùng giá trị bảng cập nhật giá theo vùng; Phần lại VICADGIS trợ giúp Bảng 3.5: Giá quy định theo thành phố năm 2010 TenFILE 19Thang8 BenOanh1 BenOanh2 BenOanh3 Cachmangthang8 duongbentuong1 duongbentuong2 duongbentuong3 duongbentuong4 DoiCan DuongTinhUy HungVuong GI¸ vïng 4500000 15000000 12000000 9000000 18000000 8000000 13000000 11000000 9000000 30000000 4500000 14000000 GI¸ vïng 1000000 6000000 5000000 3500000 16000000 4000000 6000000 6000000 6500000 7000000 4000000 4000000 GI¸ vïng 2000000 4500000 2000000 13000000 3000000 0.00 5000000 6000000 10000000 0.00 0.00 82 GI¸ vïng 0.00 0.00 3500000 0.00 2500000 2500000 0.00 4500000 0.00 0.00 0.00 0.00 GI¸ vïng GI¸ vïng 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4000000 3000000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 NguyenDu NhaTrang PhanDinhPhung PhungChiKien1 PhungChiKien2 PhungChiKien3 6000000 4500000 8000000 11000000 10000000 6500000 5500000 3500000 4000000 9000000 4000000 4500000 4500000 3000000 3000000 0.00 3500000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 Khi ta tính được: Bảng 3.6: Kết tính giá đất theo quy định khu phố 19 tháng 83 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 Bảng 3.7: Kết tính giá đất theo quy định Đường Bến Oánh Bảng 3.8: Kết tính giá đất theo quy định Đường Bến Oánh 84 Bảng 3.9: Kết tính giá đất theo quy định Đường Bến Oánh Bảng 3.10: Kết tính giá đất chi tiết theo quy định Đường Bến Tượng 85 Bảng 3.11: Giá điều tra năm 2010 GI¸ vïng TenFILE 19Thang8 700000.0 BenOanh1 20000000.0 BenOanh2 16000000.0 BenOanh3 16000000.0 Cachmangthang8 30000000.0 duongbentuong1 12000000.0 duongbentuong2 20000000.0 duongbentuong3 15000000.0 duongbentuong4 15000000.0 DoiCan 35000000.0 DuongTinhUy 6000000.0 HungVuong 18000000.0 NguyenDu 6000000.0 NhaTrang 4500000.0 PhanDinhPhung 15000000.0 PhungChiKien1 15000000.0 PhungChiKien2 17000000.0 PhungChiKien3 10000000.0 GI¸ vïng 2000000.0 10000000.0 10000000.0 7000000.0 24000000.0 9000000.0 10000000.0 1200000.0 6500000.0 10000000.0 6000000.0 10000000.0 5500000.0 3500000.0 8000000.0 15000000.0 8000000.0 4000000.0 GI¸ vïng 0.0 3000000.0 8000000.0 5000000.0 20000000 7000000.0 0.0 8000000.0 6000000.0 0.0 0.00 0.00 4500000.0 3000000.0 7000000.0 0.00 8000000.0 0.00 GI¸ GI¸ GI¸ vïng vïng vïng 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5000000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5000000 0.00 0.00 5000000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7000000 7000000 5000000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4000000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 Bảng 3.12: Kết tính giá đất thực tế 2010 Đường Bến Oánh 86 Bảng 3.13: Kết tính giá đất thực tế 2010 Đường Bến Oánh Bảng 3.14: Kết tính giá đất thực tế 2010 Đường Bến Oánh 87 Bảng 3.15: Kết tính giá đất chi tiết theo thực tế Đường Bến Tượng 3.7.2 KiÕn nghị giải pháp Nh quỏ trỡnh thc hin cú th thực theo giải pháp : Xem xét tác động vào vùng vị tri để tìm vùng giá trị chi tiết quy trình thực sau: Quy trình tìm vùng giá trị đất đai theo phương pháp xây dựng vùng tổ hợp vùng tác động vào giá đất vùng giá trị Về gồm bước, nhiên điều kiện quan trọng để thực phương pháp quy trình là: - Hệ thống liệu phải hồn chỉnh đồng Khi quy trình thực tìm vùng giá trị theo giải pháp sau + Tập hợp liệu bản: Bước 1: Thu thập liệu phục vụ xây dựng CSDL cấp huyện; 88 Bước 2: Thu thập thiết lập mơ hình thơng tin hệ thống giao thơng đơn vị hành huyện + Điều tra thu thập liệu cấp quận: Bước 3: Điều tra yếu tố tác động vào tuyến phố phạm vi cấp huyện Bước 4: Xây dựng vùng tác động vào vùng giá trị theo hệ thống giao thơng cấp quận Khoanh vùng có tác động trực tiếp đến vùng giá trị theo liệu điều tra theo tuyến phố phạm vi cấp huyện + Điều tra thu thập liệu cấp Phường: Bước 5: Xây dựng hệ thống giao thông chi tiến đồ địa chính; xây dựng vùng dân cư theo vị trí đường phố, ngõ Bước 6: Trên sở vùng dân cư theo vị trí đường phố, ngõ, điều tra bổ sung yếu tố làm suy giảm giá trị sử dụng Bước 7: Dựa vào vùng vùng dân cư theo vị trí đường phố lập đồ địa trợ giúp cơng nghệ GIS, phân tích vùng tác động điều tra tổng hợp phục vụ xây dựng vùng giá giá trị đất đai Bước 8: Phân tích vùng giá trị đất đai, tổ hợp xây dựng hoàn chỉnh vùng giá trị đất đai + Quản lý liệu vùng giá trị: Bước 9: Hoàn thiện CSDL đưa vào quản lý Quy trình tìm vùng giá trị đất đai theo phương pháp xây dựng vùng giá đất: Về gồm bước: Điều kiện giá đất phải tuân theo quy luật thị trường không bị méo mó tác động chủ quan - Các vùng giá đất( vùng địa lý) hai thời điểm phải tăng giảm theo tỷ lệ tương ứng, không vượt trị số coi khác biệt (Ví dụ: Sự khác biệt tỷ lệ tăng khơng q 10%.) 89 Khi quy trình thực tìm vùng giá trị theo giải pháp sau + Tập hợp liệu bản: Bước 1: Thu thập liệu phục vụ xây dựng CSDL cấp huyện; Bước 2: Thu thập thiết lập mô hình thơng tin hệ thống giao thơng đơn vị hành cấp huyện + Điều tra thu thập liệu cấp quận: Bước 3: Điều tra giá theo tuyến phố phạm vi cấp huyện ( hai thời điểm từ t1 đến t2 – khoảng thời gian xây dựng vùng giá trị đất đai) Bước 4: Xây dựng vùng giá đất theo hệ thống giao thơng cấp quận Khoanh vùng có tác động trực tiếp đến giá đất theo liệu điều tra theo tuyến phố phạm vi cấp huyện + Điều tra thu thập liệu cấp Phường: Bước 5: Xây dựng hệ thống giao thông chi tiết đồ địa chính; xây dựng vùng dân cư theo vị trí đường phố, ngõ Bước 6: Trên sở vùng dân cư theo vị trí đường phố, ngõ; điều tra bổ sung yếu tố giá hệ số suy giảm giá Bước 7: Dựa vào vùng dân cư theo vị trí đường phố lập đồ địa trợ giúp cơng nghệ GIS, phân tích vùng tác động điều tra tổng hợp phục vụ xây dựng vùng giá đất ( hai thời điểm từ t1 đến t2 – khoảng thời gian xây dựng vùng giá trị đất đai ) Bước 8: Phân tích vùng giá đất tổ hợp xây dựng hoàn chỉnh vùng giá đất giá trị + Quản lý liệu vùng giá trị: Bước 9: Hoàn thiện CSDL đưa vào quản lý 3.8 Phân tích giải pháp xây dựng sử dụng vùng giá trị công tác định giá đất thành phố Thái Nguyên 3.8.1 Xem xột phân tích giải pháp cỏc bc thc hin: 90 Trong trình thử nghiệm cho thấy giải pháp phù hợp cho việc xây dựng vùng giá trị đất đai Thành phố Thái nguyên áp dụng giải pháp 1, sở xây dựng vùng giá trị đất đai theo vị trí, sở điều tra phân tích tác động cục để chi tiết hoá vùng giá trị xây dựng thành sở liệu vùng giá trị đất Từ hàng năm kiến nghị tỉnh định thay đổi giá phù hợp với thị trường Để xác định tương quan tuyến phố phương pháp định cấp tuyến đường cho ta xác định tương quan phù hợp Tuy nhiên cần định cấp đồng toàn thành phố để xác định xác tương quan 3.8.2 Một số khuyến nghị giải pháp - Để xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác quản lý cần xây dựng dự án đồng bộ, đầu tư thích đáng - Cần xây dựng sở liệu đồng vùng giá trị nhiên cần định cấp tuyến đường để xác định tương quan vùng theo tuyến phố 91 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Qua việc nghiên cứu đề tài “ Nghiên cứu sử dụng đồ địa thơng tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất khu vực trung tâm Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên” víi mục tiêu nghiên cứu chuyên sâu: Sử dụng đồ địa cơng nghệ GIS xây dựng vùng giá trị phục vụ định giá đất đáp ứng nhu cầu thực tiễn, đến kết luận sau: Cùng với phát triển kinh tế xã hội, đất đai ngày đa dạng hố mục đích sử dụng, việc xác định vùng giá trị để đáp ứng nhu cầu sử dụng xã hội ht sc cn thit, nht l vi tỉnh Thái Nguyên đường cơng nghiệp hố đại hoá Xây dựng vùng giá trị đất đai đồ địa chính, CSDL địa chính, liệu địa lý,… coi giải pháp tối ưu để xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác quản lý Trên sở xây dựng vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố, điều tra phân tích tác động cục để chi tiết hoá vùng giá trị; xây dựng thành sở liệu vùng giá trị đất đai Hệ thống phần mềm VICADGIS giải việc quản lý vùng giá trị đất đai, tính giá đất đồng loạt theo vùng, đường phố, theo phường, tính giá đất thuế đất chi tiết cho đất theo vùng giá trị đất đai Việc xác định vùng giá trị đất đai sở để xây dựng vùng giá đất tính giá đất trường hợp cần định giá hàng loạt phục vụ công tác tinh thuế đất, đảm bảo công thực nghĩa vụ thuế Vùng giá trị đất đai thông tin hỗ trợ tin cậy phục vụ công tác định giá, kể với công tác định giá đất đơn lẻ Đồng thời dạng thông tin quan trong công tác quản 92 lý đất đô thị Việc xác định vùng giá trị đất tạo sở cho việc khai thác tiềm đất, thích ứng với vùng đất cụ thể Kiến nghị: - Xây dựng dự án đồng thiết lập sở liệu vùng giá trị đất đai, - Định cấp tuyến đường để xác định tương quan vùng theo tuyến phố - Hoàn thiện phần mềm VICADGIS phù hợp với tỉnh Thái Nguyên 93 Phụ lục Hiện trạng sử dụng đất Phường Trưng Vương, TP TN STT 1.1 1.1.1 1.1.2 1.2 1.3 2.1 2.1.2 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.3 2.4 2.5 3.1 Mục đích sử dụng đất Mã Tổng diện tích tự nhiên Đất nông nghiệp Đất sản xuất nông nghiệp Đất trồng hàng năm Đất trồng lâu năm Đất nông nghiệp khác Đất nuôi trồng thuỷ sản Đất phi nông nghiệp Đất Đất đô thị Đất chun dùng Đất trụ sở quan, cơng trình nghiệp Đất quốc phòng, an ninh Đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp Đất có mục đích cơng cộng Đất tơn giáo, tín ngưỡng Đất nghĩa trang, nghĩa địa Đất sông suối mặt nước chuyên dùng Đất chưa sử dụng Đất chưa sử dụng 94 Tổng diện tích loại đất địa giới hành năm 2010 (ha) Cơ cấu diện tích loại đất so với tổng diện tích (%) 100 3,11 2,42 1,22 1,19 NNP SXN CHN CLN LNP NTS PNN OTC ODT CDG 102,98 3,2 2,49 1,26 1,23 0,71 98,84 23,15 23,15 64,17 CTS 28,92 28,08 CQA 1,75 1,7 CSK 2,3 2,23 CCC TTN NTD 31,2 1,61 30,3 1,56 SMN 9,91 9,62 CSD BCS 0,94 0,94 0,91 0,91 0,69 95,98 22,48 22,48 62,31