CTCP TƯ VẤN QUẢN LÝ BĐS TRÀNG AN CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN GV:Ths Hoàng Minh Ngọc CEO 0913 204 158 hoangminhngoc77@gmail.com www.hoangminhngoc.com CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp chi phí Phương pháp thu nhập Phương pháp thặng dư Phương pháp lợi nhuận Phương pháp phân tích hồi quy www.hoangminhngoc.com VĂN BẢN PHÁP QUY  Nghị định số 188/2004/NS-CP, ngày 16 tháng 11 năm 2004 quy định phương pháp xác định giá khung giá loại đất  Thông tư số: 114/2004/TT-BTC, ngày 26 tháng 11 năm 2004 Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐCP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất  Thông tư 203/2009/TT-BTC Khấu hao TSCĐ, ngày 20 tháng 10 năm 2009 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP Các trường hợp áp dụng a/ Nguyên tắc áp dụng  Nguyên tắc thay thế:Một nhà đầu tư có lý trí không trả giá cho tài sản nhiều chi phí để mua tài sản lựa chọn mà có hữu ích  Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính tham gia đóng góp yếu tố hay phận tài sản tổng số giá trị thị trường www.hoangminhngoc.com b Các trường hợp áp dụng: Phương pháp so sánh trực tiếp thường sử dụng để thẩm định giá trị tài sản trường hợp sau:  Các tài sản có tính đồng như: Các hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng kiểu, nhà riêng biệt bán riêng biệt, phân xưởng, nhà kho mặt bằng, nhóm văn phòng nhóm cửa hiệu  Đất trống www.hoangminhngoc.com 1.2 Phương pháp luận bước tiếp cận a Phương pháp luận: Phương pháp thực cách so sánh giá tài sản tương đồng để xác định giá trị tài sản cần thẩm định www.hoangminhngoc.com b Các bước tiếp cận (4 bước) Bước 1: Tìm kiếm tập hợp thông tin BĐS thẩm định giá BĐS so sánh  Lựa chọn BĐS có tính hữu ích tương đương so sánh  Thu thập thông tin: • Thông tin tổng hợp • Thông tin đặc biệt • Thông tin cụ thể  Kiểm tra độ xác thông tin xem xét điều kiện giao dịch BĐS so sánh lựa chọn www.hoangminhngoc.com Bước 2: Thẩm định trạng BĐS TĐG BĐS so sánh Nội dung thẩm định     Pháp lý Kỹ thuật Kiểm tra Môi trường Giá bán (thị trường) BĐS thẩm định giá BĐS so sánh x x x x x x x www.hoangminhngoc.com Bước 3: Phân tích thực việc điều chỉnh  Phân tích sử dụng tốt hiệu nhất: Nhận dạng mức độ tiềm khả thi pháp lý, khả tài sử dụng tối đa BĐS TĐG www.hoangminhngoc.com  Phân tích BĐS TĐG BĐS so sánh pháp lý, kinh tế - kỹ thuật, môi trường, nhằm rút điểm tương đồng, khác biệt, nêu ưu nhược điểm, thuận lợi, khó khăn BĐS TĐG so với BĐS so sánh  Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – người bán tiềm  Phân tích nguồn thu thập thông tin độ tin cậy thông tin  Phân tích điều kiện giao dịch www.hoangminhngoc.com Thực việc điều chỉnh để tìm giá bán điều chỉnh Nguyên tắc điều chỉnh: Lấy BĐS TĐG làm chuẩn, yếu tố tồn BĐS TĐG mà không tồn BĐS so sánh cộng thêm vào ngược lại Thực việc điều chỉnh để tìm giá bán điều chỉnh: Xác định yếu tố làm ảnh hưởng đến giá trị BĐS www.hoangminhngoc.com Pháp lý Quy mô diện tích Kích thước hình dáng Điều kiện hạ tầng Điều kiện kinh tế Môi trường sống Quy hoạch Lợi ích tương lai www.hoangminhngoc.com Có cách điều chỉnh: Điều chỉnh gộp Điều chỉnh theo tỉ lệ www.hoangminhngoc.com Giá thị trường BĐS so sánh Điều chỉnh ± www.hoangminhngoc.com Giá bán điều chỉnh BĐS TĐG Bước 4: Ước tính giá trị thị trường Căn vào giá bán điều chỉnh, kết hợp với động thái thị trường động thái người mua tiềm thời điểm TĐG, thẩm định viên ước tính giá trị thị trường BĐS www.hoangminhngoc.com Giá thị trường BĐS so sánh Điều chỉnh ± Giá bán điều chỉnh BĐS TĐG Động thái thị trường Động thái người mua tiềm Giá thị trường BĐS TĐG www.hoangminhngoc.com Những hạn chế điều kiện cần phải có a Điều kiện cần phải có để thực  Chất lượng thông tin  Thông tin thu thập phải có khả so sánh b Các hạn chế Phương pháp  Cần phải có thông tin  Dữ liệu mang tính lịch sử www.hoangminhngoc.com [...]... www.hoangminhngoc.com Có 2 cách điều chỉnh: Điều chỉnh gộp Điều chỉnh theo tỉ lệ www.hoangminhngoc.com Giá thị trường các BĐS so sánh Điều chỉnh ± www.hoangminhngoc.com Giá bán đã được điều chỉnh BĐS TĐG Bước 4: Ước tính giá trị thị trường Căn cứ vào giá bán đã được điều chỉnh, kết hợp với động thái thị trường và động thái người mua tiềm năng tại thời điểm TĐG, thẩm định viên sẽ ước tính giá trị thị trường... của BĐS www.hoangminhngoc.com Giá thị trường các BĐS so sánh Điều chỉnh ± Giá bán đã được điều chỉnh BĐS TĐG Động thái thị trường Động thái người mua tiềm năng Giá thị trường BĐS TĐG www.hoangminhngoc.com Những hạn chế và điều kiện cần phải có a Điều kiện cần phải có để thực hiện  Chất lượng thông tin  Thông tin thu thập phải có khả năng so sánh b Các hạn chế của Phương pháp  Cần phải có thông tin...Thực hiện việc điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh Nguyên tắc điều chỉnh: Lấy BĐS TĐG làm chuẩn, những yếu tố tồn tại ở BĐS TĐG mà không tồn tại ở BĐS so sánh thì cộng thêm vào và ngược lại Thực hiện việc điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh: Xác định các yếu tố cơ bản làm ảnh hưởng đến giá trị BĐS www.hoangminhngoc.com Pháp lý Quy mô diện tích Kích thước hình dáng