Đang tải... (xem toàn văn)
Phân tích hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Hãy sưu tầm và phân tích một vụ việc về mua bán tài sản hình thành trong tương lai trên cơ sở quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành
Mục lục Mở đầu Đất nước Việt Nam thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa mạnh mẽ, việc người từ nông thôn thành thị làm ăn sinh sống ngày gia tăng, gây tượng đất chật người đông, thiếu thốn trầm trọng nhà Trước nhu cầu cấp thiết đó, việc xây dựng lên thêm nhiều nhà coi trọng Nhưng việc xây dựng nhà nhanh chóng cần lượng vốn lớn, nên pháp luật cho phép chủ thể mua bán nhà hình thành tương lai, nhằm đáp ứng nhu cầu huy động vốn nhanh cho chủ đầu tư Tuy nhiên, việc mua bán nhà hình thành tương lai tồn nhiều bất cập rủi ro, đặc biệt người mua Để làm rõ vấn đề này, em xin chọn đề : “Phân tích hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Hãy sưu tầm phân tích vụ việc mua bán tài sản hình thành tương lai sở quy định pháp luật dân Việt Nam hành.” Để làm tập học kỳ Nội dung I Những khái niệm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Khái niệm nhà hình thành tương lai Theo khoản điều Luật kinh doanh bất động sản 2014, ta có : “4 Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nhà, cơng trình xây dựng q trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng.” Như vậy, hiểu nhà hình thành tương lai nhà chưa xây dựng hoàn thành thời điểm thực giao dịch nhà có sở xác định nhà xây dựng hồn thành tương lai Khái niệm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Ở Việt Nam, chế định pháp luật hợp đồng ln chiếm vị trí quan trọng hệ thống pháp luật Chế định pháp luật hợp đồng vấn đề liên quan đến giao dịch dân quy định chủ yếu Bộ luật Dân năm 2005 Mục đích pháp luật hợp đồng nhằm thể quyền tự ý chí bên, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao kết hợp đồng dân Bộ luật Dân coi luật gốc quy định vấn đề chung hợp đồng Các đạo luật chuyên ngành quy định vấn đề mang tính đặc thù hợp đồng a lĩnh vực khác tùy thuộc vào tính chất riêng giao dịch Đối với quan hệ mua bán nhà hình thành tương lai, giao kết hợp đồng cách thức để thực giao dịch mua bán bên bán bên mua Hợp đồng mua bán nhà hình thức pháp lý phổ biến thể tự ý chí bên giao dịch mua bán nhà thương mại hình thành tương lai Vì nhà tài sản có giá trị lớn nên việc giao kết hợp đồng bên phải thể nội dung điều khoản hợp đồng nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên Pháp luật nhà không đưa định nghĩa cụ thể giao dịch mua bán nhà hình thành tương lai (hay gọi hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai) Theo quy định Điều 388 Điều 697 Bộ luật Dân năm 2005 thì: Hợp đồng dân sự thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dânsự Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định Bộ luật pháp luật đất đai Từ hai khái niệm ta nhận diện khái niệm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai sau: Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai thỏa thuận bên văn việc mua bán nhà hình thành tương lai mà bên bán nhằm mục đích kiếm lời Theo đó, bên bán bàn giao nhà Quyền sử dụng đất cho bên mua xây dựng hoàn thành bên mua phải toán tiền mua nhà cho bên bán theo nội dung hai bên thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai có đặc điểm pháp lý sau đây: Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai có đặc điểm hợp đồng mua bán nhà nói chung Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai hợp đồng song vụ Bên mua bê n bán nhà hình thành tương lai có quyền nghĩa vụ Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai hợp đồng có đền bù Tức bên mua có nghĩa vụ phải trả cho bên bán khoản tiền lợi ích vật chất khác theo thỏa thuận bên theo quy định pháp luật Đây b đặc điểm để phân biệt hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai với hợp đồng tặng cho nhà hình thành tương lai Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu phần nhà nhà hình thành tương lai Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai có đặc điểm riêng biệt Thứ nhất, đối tượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai loại nhà chưa hình thành hình thành Cụ thể, nhà hình thành tương lai nói nhà chưa xây dựng hoàn thành thời điểm thực giao dịch nhà có sở xác định nhà xây dựng hồn thành tương lai Thứ hai, nhà hình thành tương lai phải đáp ứng điều kiện luật định Cụ thể, theo điều 55 luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, điều kiện bất động sản hình thành tương lai nói chung nhà hình thành tương lai nói riêng để đưa vào kinh doanh : “Có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi cơng cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tịa nhà Trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư phải có văn thơng báo cho quan quản lý nhà cấp tỉnh việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua.Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận thông báo, quan quản lý nhà cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời văn cho chủ đầu tư nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.” Thứ ba, chủ thể tham gia vào hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai phải đáp ứng điều kiện riêng pháp luật quy định Hình thức hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai Tham khảo luận văn thạc sỹ luật học Nguyễn Thị Huyền Trang, đề tài HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN, trường đại học Luật Hà Nội, giao dịch mua bán nhà hình thành tương lai thực theo hình thức : Hình thức ứng tiền trước người mua nhà hình thức ký hợp đồng, văn góp vốn, có thỏa thuận việc phân chia sản phẩm nhà sở tỷ lệ góp vốn theo thỏa thuận Hình thức hợp đồng nói chung hợp đồng mua bán nhà bất động sản khác phải thể dạng văn bản, mà hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai thuộc loại hợp đồng mua bán nhà nói chung, nên hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai phải lập thành văn Đồng thời theo quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai khơng phải cơng chứng, chứng thực Thanh tốn hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Đối với hợp đồng mua bán thông thường, sau thỏa thuận xong nội dung hợp đồng mua bán, bên bán chuyển vật quyền sở hữu cho bên mua, bên mua giao tiền cho bên bán Tuy nhiên, với tính chất đặc biệt đối tượng hợp đồng, phương thức toán hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai có khác biệt lớn Việc toán hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai quy định điều 57 luật Kinh doanh bất động sản 2014 sau : “ Việc toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai thực nhiều lần, lần đầu không 30% giá trị hợp đồng, lần phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản tổng số không 70% giá trị hợp đồng chưa bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tổng số khơng q 50% giá trị hợp đồng Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bên bán, bên cho th mua khơng thu 95% giá trị hợp đồng; giá trị lại hợp đồng toán quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.” Việc nhà làm luật quy định phương thức tốn thành nhiều lần nhằm mục đích bảo vệ cho người mua, tránh trường hợp chủ đầu tư huy động lượng vốn khổng lồ khách hàng chiếm đoạt chủ đầu tư nhận tiền góp vốn khơng thực theo thỏa thuận Đồng thời, việc toán giảm bớt gánh nặng tài cho người mua, để họ thành tốn khoản tiền mua nhà xây dựng dễ dàng Thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng mua bán nhà hình thành II a b c d tương lai Theo khoản khoản điều 12 luật Nhà 2014, ta có thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai sau : “1 Trường hợp mua bán nhà mà không thuộc diện quy định khoản Điều trường hợp thuê mua nhà thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua toán đủ tiền mua, tiền thuê mua nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Trường hợp mua bán nhà chủ đầu tư dự án xây dựng nhà với người mua thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà kể từ thời điểm bên mua toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư Đối với nhà thương mại mua doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thời điểm chuyển quyền sở hữu thực theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản.” Như vậy, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai thời điểm bên bán chuyển giao nhà cho bên mua thời điểm bên mua toán đủ tiền mua nhà cho bên bán Trường hợp bên có thỏa thuận khác mà thỏa thuận khơng trái pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà áp dụng theo thỏa thuận Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Quyền nghĩa vụ bên bán Quyền bên bán Theo điều 58 điều 21 luật Kinh doanh bất động sản 2014 điều 452 luật dân 2005, bên bán nhà hình thành tương lai có quyền sau : Bên bán nhà có quyền yêu cầu bên mua nhà nhận nhà hồn thành việc xây dựng ngơi nhà hình thành tương lai u cầu bên mua toán đủ tiền theo thỏa thuận hai bên Việc toán hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nói tương đối đặc biệt Vì vậy, bên mua phải toán khoản tiền theo pháp luật quy định khơng phải tốn tồn giá trị nhà lúc giao nhà Yêu cầu bên mua phối hợp thực thủ tục mua bán thời gian thỏa thuận Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại lỗi bên mua gây e Đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng bên mua vi phạm điều kiện để f a b c d e f g a b c d e f đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng theo thỏa thuận theo quy định pháp luật Các quyền khác theo hợp đồng theo quy định pháp luật Nghĩa vụ bên bán Bên bán nhà hình thành tương lai có nghĩa vụ sau : Thơng báo cho bên mua hạn chế quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).Thực thủ tục mua bán nhà, cơng trình xây dựng theo quy định pháp luật Bảo quản nhà, cơng trình xây dựng bán thời gian chưa bàn giao cho bên mua.Bảo hành nhà, cơng trình xây dựng bán Giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua theo thời hạn, chất lượng điều kiện khác thỏa thuận hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận hợp đồng Bồi thường thiệt hại lỗi gây Thực nghĩa vụ tài với Nhà nước theo quy định pháp luật Cung cấp thông tin tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế cơng trình Các nghĩa vụ khác theo hợp đồng theo quy định pháp luật Quyền nghĩa vụ bên mua Quyền bên mua Yêu cầu bên bán hoàn thành thủ tục mua bán nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn thỏa thuận hợp đồng Yêu cầu bên bán giao nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn, chất lượng điều kiện khác thỏa thuận hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận hợp đồng Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, cơng trình xây dựng u cầu bên bán bồi thường thiệt hại việc giao nhà, cơng trình xây dựng không thời hạn, chất lượng cam kết khác hợp đồng Yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước kiểm tra thực tế cơng trình Các quyền khác theo hợp đồng theo quy định pháp luật a b c d e f III Nghĩa vụ bên mua Thanh toán đủ tiền mua nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hồ sơ có liên quan theo thời hạn thỏa thuận hợp đồng Phối hợp với bên bán thực thủ tục mua bán thời hạn thỏa thuận hợp đồng Trong trường hợp mua nhà, cơng trình xây dựng cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích bên thuê theo thỏa thuận hợp đồng thuê thời hạn thuê hiệu lực Bồi thường thiệt hại lỗi gây Các nghĩa vụ khác theo hợp đồng theo quy định pháp luật Sưu tầm phân tích vụ việc mua bán tài sản hình thành tương lai theo quy định pháp luật Vụ việc Tháng 8-2011, ông Nguyễn Thái An nộp đơn khởi kiện Công ty Quốc Cường Gia Lai TAND huyện Bình Chánh Theo ơng An trình bày, trước Cơng ty Quốc Cường Gia Lai có hợp tác với Cơng ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà đầu tư dự án hộ chung cư cao cấp tọa lạc lô số 4, khu 6B (xã Bình Hưng) Trong hai tháng 2-2008, Cơng ty Quốc Cường Gia Lai ơng An có ký tám hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng tám hộ cao cấp Để đảm bảo thực hợp đồng góp vốn trên, sau ông An đặt cọc toán trước cho Công ty Quốc Cường Gia Lai tổng cộng 4,3 tỉ đồng Tuy nhiên, trình kiểm tra thực tế, ông phát Công ty Quốc Cường Gia Lai không thực cam kết tiến độ thi cơng hồn thành dự án hợp đồng ký Cụ thể, theo thỏa thuận Cơng ty Quốc Cường Gia Lai phải giao nhà cho ông thời hạn 33 tháng kể từ ngày ký hợp đồng Nhưng đến nay, cơng ty chưa hồn thành phần hạ tầng kỹ thuật cơng trình Nhiều lần công ty gửi cam kết đến tháng 12-2011 hồn thành khơng thực Ơng An cho vào thời điểm hai bên ký kết hợp đồng, Công ty Quốc Cường Gia Lai chưa đủ điều kiện pháp lý để thực giao dịch với ông, chưa hồn thành phần móng cơng trình Mặt khác, chất hợp đồng góp vốn hợp đồng mua bán hộ hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng Từ ơng u cầu tịa tun bố hợp đồng vô hiệu buộc Công ty Quốc Cường Gia Lai trả lại số tiền mà ơng đóng Trong trình TAND huyện Bình Chánh giải vụ án, Cơng ty Quốc Cường Gia Lai khơng có văn phản hồi yêu cầu khởi kiện ông An Tháng 22013, TAND huyện Bình Chánh mở phiên xử vắng mặt phía Cơng ty Quốc Cường Gia Lai sau niêm yết giấy triệu tập luật Tòa nhận định ngun đơn trình bày, Cơng ty Quốc Cường Gia Lai hợp tác với Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà để đầu tư xây dựng dự án Theo thỏa thuận hai công ty Quốc Cường Gia Lai trọn quyền kinh doanh dự án theo giá thỏa thuận với khách hàng phải thông qua ý kiến đối tác Trong trường hợp ký hợp đồng với ông An, Công ty Quốc Cường Gia Lai chưa có thơng qua đối tác Tịa đồng tình thực chất hợp đồng mua bán hộ Thêm vào đó, thời điểm ký tám hợp đồng với ơng An, Cơng ty Quốc Cường Gia Lai chưa hồn thành phần xây dựng chưa đủ điều kiện giao dịch theo quy định Điều Luật Kinh doanh bất động sản Điều 91 Luật Nhà Như theo quy định BLDS, hợp đồng hai bên nguyên, bị vô hiệu Từ tịa chấp nhận tồn u cầu khởi kiện ơng An Phân tích giải vụ việc Trước hết ta cần xác định loại hợp đồng Hợp đồng góp vốn hay hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Theo tình tiết vụ án, Cơng ty Quốc Cường Gia Lai ơng An có ký tám hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng tám hộ cao cấp tọa lạc lô số 4, khu 6B, xã Bình Hưng, theo ơng An trả cho công ty Quốc Cường Gia Lai 4,3 tỷ đồng Như vậy, thấy hợp đồng danh nghĩa hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở, nhiên chất hợp đồng góp vốn việc mua bán hộ trên, hồn thành cơng trình ơng An sở hữu hộ đó, cịn cơng ty Quốc Cường Gia Lai nhận khoản tiền thời gian cơng trình xây dựng từ ơng An Như vậy, nói hợp đồng giao kết ơng An công ty Quốc Cường Gia Lai hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Theo lời khai ông An, quan điều tra xác thực đúng, việc ơng An công ty Quốc Cường Gia Lai ký với hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai cơng trình cịn chưa xây xong phần móng trái với quy định pháp luật Theo điều 55 luật kinh doanh bất động sản 2014, nhà tương lai phải “Có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi cơng cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tịa nhà đó” Có thể thấy trường hợp hộ ông A mua hộ thuộc nhà chung cư, giao bán, nhà đầu tư phải đảm bảo nhà chung cư hồn thành xong phần móng Như vậy, hợp đồng ký kết ông An công ty Quốc Cường Gia Lai mua bán hộ chung cư hình thành tương lai vi phạm vào điều cấm pháp luật, Tòa án tuyên hợp đồng vơ hiệu xác Tuy nhiên, hợp đồng liên quan đến bên thư ba Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà nên Tòa án cần mời đại diện Công ty đến dự phiên xét xử Bên cạnh đó, việc ơng An công ty Quốc Cường Gia Lai ký với hợp đồng bị vơ hiệu, cơng ty Quốc Cường Gia Lai phải hồn trả lại cho ơng An 4,3 tỷ đồng, nhiên ông An biết hợp đồng vi phạm điều cấm pháp luật chấp nhận ký, việc tuyên hợp đồng vơ hiệu có gây thiệt hại cho cơng ty Quốc Cường Gia Lai ơng An phải bồi thường cho công ty khoản tiền hai bên thỏa thuận ơng có lỗi việc gây thiệt hại việc tuyên bố vô hiệu Trên thực tế, cơng ty Quốc Cường Gia Lai dùng tiền góp vốn ( hay khoản trả trước ) ông An để xây dựng hộ đó, nên tất yếu có thiệt hại xảy ra, chậm tiến độ cơng trình, chất lượng cơng trình giảm sút, … Kết luận Mặc dù kinh tế xã hội phát triển nhanh, với tốc độ chóng mặt, luật pháp lại khơng vậy, pháp luật sau phát triển xã hội, nhiên pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai lại tụt nhiều so với xã hội Những vụ việc tranh chấp mua bán nhà hình thành tương lai, đặc biệt vụ mua bán nhà chung cư dự án xảy nhiều, với giá trị lớn, lên tới hàng tỷ đồng Hầu hết người phải chịu thiệt thỏi vụ tranh chấp người mua, người lao động Đối với họ, việc mua hộ việc hệ trọng đời người, có trường hợp người mua trắng số tiền trả trước nhiều lý khác 10 nhau, mua phải hộ không mong muốn, khơng đạt tiêu chuẩn Nói để thấy pháp luật Việt Nam việc mua bán nhà hình thành tương lai nhiều lỗ hổng, nhiều bất cập cần phải khắc phục cách nhanh chóng 11 Danh mục tài liệu tham khảo Trường đại học luật Hà Nội, Giáo trình luật Dân Việt Nam tập 2, Nxb Công an nhân dân, 200 Nguyễn Thị Huyền Trang, HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN, Luận văn Thạc sỹ, Trường đại học Luật Hà Nội Bộ luật Dân Việt Nam 2005 Luật nhà 2014 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Các website: • http://thuvienphapluat.vn/hopdong/153/HOP-DONG-GOP-VON • http://www.lawyer.edu.vn/kien-thuc-luat/hau-qua-phap-ly-cua-hopdong-dan-su-vo-hieu.html?print=1&tmpl=component • http://vnexpress.net/tin-tuc/phap-luat/khong-de-giai-quyet-tranh-chapcan-ho-chung-cu-2956366.html • 123tailieu.com • Vietnamnet.vn • https://luatminhgia.com.vn/hoi-dap-dan-su/tu-van-ve-mua-nha-chungcu-hinh-thanh-trong-tuong-lai.aspx 12