ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - HOÀNG THỊ CHUYÊN NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG TRUNG TÂM HUYỆN LỴ YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2009 - 2012 Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số: 60.62.16 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Thanh Thuỷ Thái Nguyên - 2012 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả Hoàng Thị Chuyên ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn TS Vũ Thị Thanh Thủy trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tôi xin cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang giúp đỡ thời gian nghiên cứu, thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Hoàng Thị Chuyên iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 ĐẶT VẤN ĐỀ MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU .3 YÊU CẦU Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1 Khái quát chung giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 11 1.1.4 Các nguyên tắc định giá đất 18 1.1.5 Các phương pháp định giá đất 22 1.2 Cơ sở thực tiễn 24 1.2.1 Tổng quan thị trường đất đai 24 1.2.2 Thị trường đất đai giới 25 1.2.3 Thị trường đất đai Việt Nam 27 1.2.4 Công tác định giá đất giới Việt Nam 31 1.2.5 Đặc điểm thị trường đất đai Việt Nam năm vừa qua 35 1.2.6 Xu biến động giá đất Huyện yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 36 1.3 Cơ sở pháp lý 37 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40 2.1 Đối tượng nghiên cứu 40 2.2 Địa điểm tiến hành 40 2.3 Nội dung nghiên cứu 40 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Yên Sơn 40 2.3.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai huyện yên Sơn giai đoạn 2009 - 2012 40 2.3.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Yên Sơn 40 2.3.4 Đề xuất số giải pháp 40 iv 2.4 Phương pháp nghiên cứu 40 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 40 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 41 2.4.3 Phương pháp điều tra liệu thị trường theo mẫu phiếu 42 2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 42 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 44 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Yên Sơn 44 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 44 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội sở hạ tầng 44 3.2 Tình hình sử dụng, quản lý đất đai địa bàn huyện Yên Sơn 49 3.2.1 Tình hình sử dụng đất đai 49 3.2.2 Tình hình cấp GCN quyền sử dụng đất huyện Yên Sơn 52 3.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất dự án xây dựng trung tâm huyện lỵ 56 3.3.2 Khái quát số nội dung giá đất lại khu vực quy hoạch trung tâm huyện lỵ Yên Sơn 59 3.3.3.Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất dự án xây dựng trung tâm huyện Yên Sơn 60 3.3.4 Ảnh hưởng vị trí, khu vực loại đường đến giá đất 66 3.3.5 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 75 3.3.6 Đề xuất số giải pháp 75 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79 1.Kết luận 79 Kiến nghị 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 v DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 3.1 Kết thực tiêu kinh tế - xã hội huyệnnăm 2011 .47 Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Sơn (01/01/2012) .50 Bảng 3.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất hộ gia đình cá nhân 53 huyện Yên Sơn đến năm 2012 .53 Bảng 3.4 Kết định giá đất số trục giao thông địa bàn huyện từ năm 2009 đến năm 2012 (Đơn vị: 1000 đồng/m2) 57 Bảng 3.5 Giá đất ven trục Quốc lộ 37 Đường Thanh niên giai đoạn 2009-2012 (Đơn vị: 1000 đồng/m2) 58 Bảng 3.6 Tổng hợp cấu quy hoạch trung tâm huyện(Đơn vị tính m2) 60 Bảng 3.7 Chi tiết phân nhóm, khu vực vị trí đất khu vực quy hoạch xây dựng trung tâm thị trấn huyện lỵ Yên Sơn 61 Bảng 3.8: Đặc điểm số khu dân cư 63 Bảng 3.9: Giá đất thị trường số khu dân cư trước sau thực 64 dự án (Đơn vị: 1000/m2) 64 Bảng 3.10 Giá đất bình quân thị trường địa bàn nghiên cứu giai đoạn năm 2009 năm 2012 66 Bảng 3.11 So sánh giá đất thị trường giá đất theo quy định 68 khu vực đ ất thuộc nhóm I 68 Bảng 3.12 So sánh giá đất thị trường giá đất theo quy định khu vực đất thuộc nhóm II 70 Bảng 3.13 So sánh giá đất thị trường giá đất theo quy định khu 73 vực đất thuộc nhóm III 73 Bảng 3.14 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 75 vi DANH MỤC CÁC HÌNH, ĐỒ THỊ Hình Đồ thị cung cầu đất đai Hình 2: Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn 10 Hình 3.1 Cơ cấu sử dụng ba nhóm đất huyện Yên Sơn tính đến 01/01/2012 51 Hình 3.2 Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận QSD đất số nhóm đất huyện Yên Sơn tính đến năm 2012 54 Hình 3.3 Tốc độ tăng dân số năm 2009 năm 2011 65 Hình 3.4 Giá đất bình quân thị trường địa bàn nghiên cứu giai đoạn năm 2011 năm 2012 67 Hình 3.5 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình khu vực thuộc nhóm I 69 Hình 3.6 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình khu vực thuộc nhóm II 72 Hình 3.7 Giá đất thị trường trung bình khu vực, vị trí nhóm III 74 vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT UBND : Ủy ban nhân dân GCN : Giấy chứng nhận BĐS : Bất động sản QSD : Quyền sử dụng QLĐĐ : Quản lý đất đai TƯ : Trung ương XHCN : Xã hội chủ nghĩa THCS : Trung học sở 10 THPT : Trung học phổ thông 11 CN&XD : Công nghiệp xây dựng 12 KH : Kế hoạch 13 TN&MT : Tài nguyên Môi trường 14 VT : Vị trí 15 KT – XH : Kinh tế xã hội MỞ ĐẦU ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai tài nguyên quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn đất nước, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng Cùng với phát triển không ngừng kinh tế xã hội như: xây dựng phát triển hệ thống sở hạ tầng, bùng nổ dân số làm cho nhu cầu người đất nhà ngày tăng lên Tuy nhiên, ngược lại với trình khả cung cấp đất đai có hạn di chuyển được, khoảng cách cung cầu đất đai ngày mở rộng Điều làm cho giá đất đai ngày tăng đất đai khu đô thị, điểm dân cư ven trục đường giao thông Chính từ Luật Đất đai 2003 đời, công nhận đất đai loại hàng hoá đặc biệt đặc điểm di dời, cho phép người sử dụng đất được: mua bán chuyển nhượng, cho thuê, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, làm cho nhu cầu xúc lâu người dân giải phóng Đất đai thức tham gia vào thị trường bất động sản loại hàng hoá trao đổi qua lại người sử dụng đất với theo quy định pháp luật Đi với việc công nhận đất đai loại hàng hoá điều đặt phải có quy định giá cho loại hàng hoá để làm cho việc quản lý điều tiết thị trường Và quy định định giá đất đai đời nội dung Luật Đất đai 2003 nhằm góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản hướng Ở trung tâm kinh tế lớn Việt Nam Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, đất đai vấn đề nóng bỏng quan tâm nhiều ngành, nhiều lĩnh vực Điều mà người dân quan tâm đất đai giá Các sàn giao dịch bất động sản hình thành phát triển cách chóng mặt thời gian ngắn Ở giá trị đất đai định giá cách chuyên nghiệp thay đổi ngày Giá đất đai thị trường thường xuyên thay đổi, nhiên khung giá quy định nhà nước đất đai mức thấp chậm điều chỉnh gây ảnh hưởng xấu đến công tác quản lý đất đai thúc đẩy thị trường bất động sản Định giá đất công việc quan trọng, tạo móng công tác quản lý nhà nước đất đai đặc biệt lĩnh vực giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất Kết công tác định giá đất có tác động trực tiếp tới quyền lợi nghĩa vụ vủa người dân trình sử dụng đất Luật Đất đai 2003 quy định giá đất đai phải tiến hành thường xuyên liên tục theo chu kỳ năm lần sửa dổi sau sáu tháng khu vực có biến động lớn giá Các UBND tỉnh công bố quy định giá cụ thể cho khu vực, vị trí đất vào ngày 1/1 hàng năm Cơ quan quản lý nhà nước địa phương chủ động xây dựng kế hoạch khảo sát, phân loại khu vực, vị trí loại đất định giá đất cho phù hợp với điều kiện thực tế địa phương Yên Sơn huyện miền núi thuộc tỉnh Tuyên Quang có đặc điểm địa hình có nhiều đồi núi phức tạp, hệ thống giao thông lại huyện nhiều nơi khó khăn hạn chế Cơ sở hạ tầng nhìn chung yếu Dân số huyện 187.402 người, mật độ dân số trung bình 155 người/km2 Người dân lao động chủ yếu nghề nông nghiệp, trình độ chuyên môn hoá thấp, đặc biệt khu vực vùng sâu vùng xa huyện Trong giai đoạn năm năm chở lại đây, quan tâm Đảng nhà nước, tỉnh Tuyên Quang có nhiều ưu đãi phát triển kinh tế đặc biệt sau công nhận đạt tiêu chuẩn đô thị loại III Các đồ án quy hoạch xây dựng vùng có nhiều thay đổi làm cho giá đất đai số nơi địa phương có nhiều thay đổi đáng kể, cá biệt có nơi, giá đất tăng lên từ ba đến bốn lần thời gian ngắn Tuy nhiên, công tác định giá đất chưa quan tâm cách mức nên 70 phần lớn người dân, tâm lý chủ sử dụng nhu cầu chuyển đổi chỗ Trên thực tế cho thấy, giá đất thị trường năm tiến hành điều tra không đồng vị trí khác tuyến đường yếu tố chủ quan yếu tố khách quan mang lại Yếu tố chủ quan đất gần trung tâm thành phố hơn, sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể đất diện tích phù hợp,… có giá chuyển nhượng cao Yếu tố khách quan qua tìm hiểu là: yếu tố người, trình sử dụng, yếu tố tín ngưỡng… Những yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đất 3.3.4.2 Biến động giá đất thuộc nhóm II số yếu tố ảnh hưởng Các khu vực thuộc nhóm II bao gồm: Các tuyến đường ngangđấu nối từ QLộ đến đường cứu nạn (QLộ mới) Những tuyến phố có hệ thống sở hạ tầng tốt, bố trí tập trung nhiều công trình, nhà mang lại thuận tiện cho người sử dụng đất đời sống sinh hoạt phát triển sản xuất kinh doanh Bảng 3.12 So sánh giá đất thị trường giá đất theo quy định khu vực đất thuộc nhóm II KV VT KV1 VT1 KV1 VT2 KV2 VT1 KV2 VT2 KV3 VT1 KV3 VT2 Giá TT trung bình qua năm Giá QĐ qua năm Mức chênh lệch (1000 đ/m²) (1000 đ/m²) [Giá TTTB/Giá QĐ (lần)] 2009 2010 2011 2012 2009 2010 2011 2012 2009 2010 2011 2012 500 1.000 3.500 3.500 300 300 300 300 1,67 3,33 11,67 11,67 500 850 3.000 3.500 250 250 250 250 2,00 3,40 12,00 14,00 400 700 3.000 3.000 180 180 200 200 2,22 3,89 15,00 15,00 400 600 2.500 2.500 150 150 150 150 2,67 4,00 16,67 16,67 350 550 2.500 2.500 96 96 100 100 3,65 5,73 25,00 25,00 300 500 2.500 2.500 80 80 80 80 3,75 6,25 31,25 31,25 71 Kết đối chiếu giá đất bàng 3.12 thể chênh lệch lớn giá giá quy định nhà nước với giá thị trường với biên độ từ 1,67 lần đến 31,25 lần Tuy nhiên số tiền chênh lệch từ 200 nghìn đồng đến 3,2 triệu đồng/m2 Năm 2009 mức chênh lệch lớn 3,75 lần số lượng giao dịch vào thời điểm không nhiều Sang năm 2010, số lượng người quan tâm đến mua bán quyền sử dụng đất bắt đầu tăng lên, đẩy giá đất đai tăng lên gần gấp đôi khu vực, vị trí từ 3,33 đến 6,25 lần Giá đất tăng vọt vào cuối năm 2010, sau lượng lớn người đầu mua đất giữ đất, người có nhu cầu thực bán bán thấy giá Tại khu vực nhóm II chủ yếu tuyến đường nội thị đường trung tâm, người nơi khác có nhu cầu mua đất gần khu vực quan công tác người đầu đất Việc mua bán đất số khu vực bám tuyến đường nội thị trung khu vực quy hoạch diễn lý công trình thu hồi khác chưa có thông báo chủ trương thu hồi đất nên người dân có quyền mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Tuy giá đất thị trường bị đẩy lên cao giá ảo bị tác động chủ yếu giới đầu cơ, lướt sóng giá đất nhằm thu lợi nhuận Hậu việc làm từ cuối năm 2012 giá đất mức cao tỉ lệ nhứng trường hợp chuyển nhượng thành công Bên cạnh việc kiểm kê thu hồi đất xây dựng trung tâm huyện tiến hành đồng loạt diện tích lớn Việc tăng khung giá đất khu vực vị trí gặp nhiều khó khăn việc bảo đảm công người bị thu hồi đất công trình khác thời điểm khác Đơn giá 72 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 KV1 KV2 KV3 2009 2010 2011 2012 Thời gian Hình 3.6 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình khu vực thuộc nhóm II Hình 3.6 thể rõ tăng mạnh giá đất năm 2011 đến năm 2012 cho thấy mức giátại năm 2011 mức cao thời thị trường mà người dân bỏ để thực giao dịch đất đai Giá đất đồng loạt tăng mạnh năm 2010 2011 Lợi nhuận thu từ việc bán đất khiến nhiều người dân nơi thu khoản tiền lớn nhiều so với việc bán mảnh đất vào trước năm 2009 Việc mua bán đất diên nhanh chóng, mua đôi lúc không quan tâm đến việc đất cấp GCN hay chưa không cần thông qua chứng nhận quyền địa phương nên việc thu thập, quản lý số liệu đất đai gặp nhiều khó khăn 3.3.4.3 Biến động giá đất ven trục đường khu vực thuộc nhóm III số yếu tố ảnh hưởng Qua thống kê thu thập số liệu giao dịch quyền Sử dụng đất, tiến hành điều tra tổng hợp bảng giá đất thuộc nhóm III thời gian từ 2009 đến 2012 tuyến đường vị trí thuộc nhóm III: Đường trung tâm nội thị đường cứu nạn (Quốc lộ mới) 73 Bảng 3.13 So sánh giá đất thị trường giá đất theo quy định khu vực đất thuộc nhóm III KV - Giá TT trung bình qua năm Giá QĐ qua năm Mức chênh lệch VT (1000 đ/m²) (1000 đ/m²) [Giá TTTB/Giá QĐ (lần)] KV1 VT1 KV1 VT2 KV2 VT1 KV2 VT2 KV3 VT1 KV3 VT2 2009 2010 2011 2012 2009 2010 2011 2012 2009 2010 2011 2012 350 1.000 3.000 3.000 300 300 300 300 1.17 3.33 10.00 10.00 350 800 2.600 2.800 250 250 250 250 1.40 3.20 10.40 11.20 350 750 2.300 2.500 180 180 200 200 1.94 4.17 11.50 12.50 300 600 2.300 2.300 150 150 150 150 2.00 4.00 15.33 15.33 250 600 2.000 2.000 96 96 100 100 2.60 6.25 20.00 20.00 250 600 2.000 2.000 80 80 80 80 3.13 7.50 25.00 25.00 (Nguồn: Số liệu thu thập từđiều tra, vấn) Giá đất bảng 3.13 tương tự thuộc nhóm I nhóm II, giá đất quy định có thay đổi qua năm Nhưng giá đất khoảng cách xa với thực tế Năm 2009, vị trí khu vực có chênh lệch = 1,40 giá đất 350 nghìn đồng/m2, đến năm 2012 tỷ lệ đạt mức = 11,2 với giá 2,8 triệu đồng/m2, giá thị trường có xu hướng tăng nhanh qua năm giá quy định Nhà nước chưa đáp ứng để sát với thực tế Do định tỉnh khung giá đất quy định cần nhanh chóng có thay đổi phù hợp sát với diễn biến thị trường 74 Đơn giá 3500 3000 2500 KV1 KV2 KV3 2000 1500 1000 500 2009 2010 2011 Thời gian 2012 Hình 3.7 Giá đất thị trường trung bình khu vực, vị trí nhóm III Hình 3.7 cho thấy mức tăng giá đất giứa ba vị trí 1, 2, có khoảng cách chênh lệch tương đối lớn Tuy nhiên xu hướng tăng trưởng giá gần giống với mức tăng nhóm I nhóm II Khu vực tuyến đường nội thị giai đoạn có giá thấp khu vực khác chút điều kiện sở hạ tầng chưa hoàn thiện hết, mật độ công trình, nhà thấp nên gây ảnh hưởng không tốt tới tâm lý người mua xu hướng phát triển tuyến đường tương lai Hiện việc mua bán chuyển nhượng khu vực quy hoạch trung tâm huyện lỵ số nơi khác địa bàn tình diễn phức tạp nhu cầu bột phát thị trường Tâm lý người mua không muốn mua đất vườn sợ vi phạm quy hoạch sử dụng đất phải tốn tiền chuyển mục đích sử dụng sau nhận chuyển nhượng Vì vậy, để bán đất với giá cao, người có đất có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang làm đất Mặt khác chuyển mục đích sang đất hợp thức hóa công trình xây dựng đất để chờ hội bồi thường với lợi nhuận cao Trong giai đoạn vừa qua, Ủy ban nhân dân tỉnh văn đạo tạm thời 75 dừng công tác chuyển mục đích sử dụng đất đất nông nghiệp mà nhà có nhà xây dựng từ sau 01 tháng năm 2004 không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất 3.3.5 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Để đánh giá mức độ ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất, lựa chọn số ô đất liền kích thước chiều mặt tiền khác sử dụng phương pháp điều tra theo mẫu phiếu để vấn trực tiếp người dân Kết thể bảng đây: Bảng 3.14 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Từ 3m – 4m Quốc lộ đoạn từ km11 đến km15 Giá bán (1000 đ) Từ km 11 đến Từ 12 đến km Từ km 13,5 đến km12 13,5 km 15 1.500 – 2.000 2.500 – 3.000 1.500 – 2.000 Từ 5m – 6m 2.000 – 3.000 3.000 – 4.000 2.000 – 3.000 Từ trên6m 3.000 – 3.500 4.000 – 5000 3.000 – 3.500 Độ rộng mặt tiền (m) (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn năm 2011) Qua điều tra thực tế với kết bảng 3.14 cho thấy, với chiều dài ô đất ô đất có chiều rộng mặt tiền bé giá bán /1m2 thấp ô đất có chiều rộng mặt tiền lớn Với lô đất có diện tích lớn giá đất tăng cao Diện tích mặt tiền lớn có lợi kinh doanh, mang lại lợi nhuận cao Những đất có chiều rộng từ – m mặt tiền có tỷ lệ tham gia thị trường mua bán chuyển nhượng nhiều mức chi phí đầu tư mức trung bình 3.3.6 Đề xuất số giải pháp Qua trình điều tra, tìm hiểu thực tế cho thấy địa bàn huyện Yên Sơn có nhiều tiềm để phát triển kinh tế xã hội cách mạnh mẽ theo cấu kinh tế: thương mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp đặc biệt nông nghiệp Để thực thành công nhiệm vụ này, công tác QLĐĐ công tác 76 quản lý đất thành phố giữ vai trò thiết yếu Thực tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất cần phải đẩy lùi nạn đầu đất đai chuyển nhượng đất trái phép đồng thời thu hút vốn đầu tư dân vào mục đích phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế ổn định, bền vững, ngăn chặn tình trạng sốt đất, đóng băng thị trường quyền sử dụng đất thời gian vừa qua Điều đòi hỏi quan chức cần có biện pháp triệt để công tác QLĐĐ địa phương + Trước hết, với việc hoàn tất thủ tục đáp ứng nhu cầu thực quyền chuyển quyền người sử dụng đất chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất Các quan QLĐĐ ban ngành có liên quan cần tạo hành lang pháp lý thông thoáng điều kiện thuận lợi nhằm mục đích để: - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không dừng quanhệ giao dịch dân mà phát triển thành quan hệ thương mại, dịch vụ, thúc đẩy nhanh trình theo hướng khuyến khích đầu tư làm tăng giá trị sử dụng đất đai sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt đáp ứng nhu cầu chuyển đổi cấu kinh tế, phân công lại lao động - Việc cho thuê, cho thuê lại QSD đất cần khuyến khích với cải tiến thủ tục kê khai, đăng ký, đảm bảo thông thoáng gắn liền với tuân thủ pháp luật - Việc chấp QSD đất cần pháp luật qui định chi tiết quyền nghĩa vụ bên quan hệ tín dụng quan hệ phải chịu giám sát chặt chẽ Nhà nước với phương thức định giá, đăng ký chấp giải chấp - Việc góp vốn giá trị QSD đất hình thức mới, giúp cho người có quyền sử dụng đất dùng đất đai để tham gia kinh doanh, khai thác phát triển nhà cửa, đất đai, sản xuất, xây dựng đòi hỏi pháp luật phải có qui định chi tiết giá đất, chế độ quản lý, sử dụng đất, cổ phần, quyền nghĩa vụ người góp cổ phần QSD đất, việc phân chia lợi nhuận 77 + Đối với nạn đầu đất đai Nhà nước cần: - Có liên kết quan QLĐĐ quan thuế, đưa hình thức thu thuế lệ phí phù hợp - chìa khóa để điều tiết thị trường, khuyến khích hoạt động đầu tư, sử dụng đất mục đích, xóa bỏ hình thức chuyển nhượng đất trái phép dựa nguyên tắc người sử dụng đất phải chia sẻ nghĩa vụ trì sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, sử dụng nhiều mức thuế cao giao dịch đất đai phải chịu thuế chuyển quyền thuế giá trị gia tăng Hoạt động đầu tư, sử dụng mục đích, xóa bỏ hình thức chuyển nhượng đất trái phép dựa nguyên tắc người sử dụng đất phải chia sẻ nghĩa vụ trì sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, sủ dụng nhiều mức thuế cao giao dịch đất đai phải chịu thuế chuyển quyền thuế giá trị gia tăng - Tổ chức tốt hệ thống đăng ký đất đai bao gồm đăng ký ban đầu đăng ký biến động thật thuận tiện để đảm bảo giao dịch đất đai phải đăng ký thời hạn quy định, không dao dịch vô hiệu không hợp pháp Một đất đăng ký, giao dịch kiểm soát giá tác động tiêu cực đầu đất đai hạn chế tới mức thấp + Đối với tình trạng đóng băng thị trường QSD đất, quan có thẩm quyền cần: - Tăng cường hiệu công tác quản lý đất đai cách xóa bỏ tình trạng quy hoạch "treo", quy hoạch không ổn định thiếu sót, ý giám sát công tác thực quy hoạch, kế hoạch - Mở rộng nâng cao chất lượng dịch vụ đất đai cách xác, hạn chế bất cập làm giảm tiến độ cấp giấy chứng nhận QSD đất - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua đất giá bị đẩy lên cao 78 + Bên cạnh quan chức phải trọng tới việc đưa hệ thống pháp luật đất đai vào sống thực tế thông qua công tác hoàn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cương công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên sử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Song song với việc tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai cách thường xuyên mở lớp nâng cao nghiệp vụ quản lý cho cán địa chính, đặc biệt cán địa cấp xã, đồng thời phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1.Kết luận Từ kết nghiên cứu cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh dịch vụ, tập trung đông dân cư, nằm phạm vi quy hoạch trung tâm huyện, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Tại khu vực quy hoạch trung tâm huyện việc đầu đất đai nhằm thu lợi nhuận làm cho giá thị trường tăng đột biến từ 11 đến 30 lần điều kiện sở hạ tầng yếu tố thuận lợi Tỷ lệ rủi ro đầu tư đất đai cao Trong nguyên nhân ảnh hưởng đến giá đất dự án quy hoạch khu trung tâm huyện vị trí lô đất độ rộng mặt tiền có ảnh hưởng nhiều đến giá đất Mức tăng bình quân giá đất ven trục đường giao thông từ năm 2009 đến năm 2012 khu dự án tăng từ 1,5 đến lần so với giá quy định Sự quy hoạch khu dân cư làm tăng giá đất từ 500 đến 3500 nghìn đồng/m2 Yếu tố quy hoạch kết đầu tư xây dựng sở hạ tầng yếu tố ảnh hưởng tác động làm thay đổi giá đất, đặc biệt việc quy hoạch xây dựng khu trung tâm hành mở tuyến đường giao thông Việc tăng dân số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhu cầu nhà kinh doanh dịch vụ Mức độ ảnh hưởng tùy theo khu vực, vị trí khả sinh lợi ổn định Kiến nghị Giá đất phải điều chỉnh cho phù hợp kịp thời với giá đất thị trường 80 Việc phân loại khu vực, vị trí cần điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, phân loại khu vực, vị trí theo khu vực trung tâm, cận trung tâm, ven đô, cần bổ sung hệ số điều chỉnh hình thể đất, bề rộng mặt tiền, khả sinh lợi, Cụ thể địa bàn nghiên cứu tai khu vực trung tâm huyện lỵ Yên Sơn đầu tư lớn sở hạ tầng đại nên cần xem xét để điều chỉnh mức giá hợp lý Tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSD đất, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất để khắc phục hạn chế giá đất UBND tỉnh thành phố ban hành thấp giá thực tế chuyển nhượng thị trường, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất thực tế dần phù hợp với phát triển kinh tế nước ta phù hợp với mức thu nhập người dân Việc điều chỉnh giá đất xác định giá đất công việc phức tạp, nhạy cảm ảnh hưởng đến nhiều mặt KT - XH ổn định người dân Vì trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị mới, cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính toán giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Vũ Kiên (2005),Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh, Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp – Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008) Giáo trình Định giá đất Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Luật Đất đai 1993, Nxb Lao động Luật Đất đai 2003, Nxb Lao động Phạm Hoài Nam (2006), Nghiên cứu thực trạng giá đất đô thị địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội - Luận văn thạc sỹ khoa học ngành quản lý đất đai- Đại học Quốc gia Hà Nội Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai năm 2003 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ bồi thường hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 10 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 11 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 12 Quyết định số 05/2007/QĐ - UBND ngày 06 tháng năm 2007 Bộ trưởng, Chủ nhiệm Uỷ ban Dân tộc công nhận khu vực vùng dân tộc thiểu số 82 miền núi theo trình độ phát triển 13 Quyết định số 301/2006/QĐ - UBND ngày 27 tháng 11 năm 2006 Bộ trưởng, Chủ nhiệm Uỷ ban Dân tộc công nhận khu vực vùng dân tộc thiểu số miền núi theo trình độ phát triển 14 Quyết định số 37/QĐ - CT ngày 10 tháng 01 năm 2005 Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang việc thu hồi đất xây dựng Khu Du lịch Suối khoáng Mỹ Lâm, xã Phú Lâm, huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 15 Quyết định số 4162/QĐ - CT ngày 29 tháng 11 năm 2006 Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện Yên Sơn việc phê duyệt dự toán kinh phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt công trình đường giao thông từ ngã ba trụ sở UBND xã Kim Phú đến điểm giao với đường từ Trường Chính trị Quốc lộ 37 xã Kim Phú, huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 16 Quyết định số 545/QĐ - CT ngày 22 tháng 11 năm 2007 Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang việc thu hồi đất xây dựng công trình đường Quốc lộ đoạn tránh thị xã Tuyên Quang xã Kim Phú xã An Tường, huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 17 Quyết định số 235/QĐ - CT ngày 27 tháng năm 2008 Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang việc thu hồi đất xây dựng công trình đường Quốc lộ 37 đoạn Bình Thuận – Mỹ Lâm, xã Phú Lâm, huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 18 Thông tư số 114/2004/TT - BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 19 Thông tư số 116/2004/TT - BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ bồi thường hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất 20 Thông tư số 117/2004/TT - BTC ngày 17 tháng 12 năm 2004 Bộ Tài 83 hướng dẫn thực Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 21 Thông tư số 145/2007/TT - BTC ngày tháng 12 năm 2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP 22 Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT - BTC - BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 liên Tài - Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ 23 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình Thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp 24 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, Nxb Nông nghiệp 25 Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Yên Sơn - phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2009), Sổ mục kê 2009 26 UBND tỉnh Tuyên Quang (2008), Quyết định số 41/2007/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2007 việc Quy định phân loại đất giá loại đất địa bàn tỉnh Tuyên Quang năm 2008 27 UBND tỉnh Tuyên Quang (2008), Quyết định số 25/2008/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2008 việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Tuyên Quang năm 2009 28 UBND tỉnh Tuyên Quang (2009), Quyết định số 24/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 ban hành giáđất năm 2010 địa bàn tỉnh Tuyên Quang 29 UBND tỉnh Tuyên Quang (2009), Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 29 tháng 10 năm 2009 việc quy định sách hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế địa bàn tỉnh Tuyên Quang 84 30 UBND tỉnh Tuyên Quang (2009), Quyết định số 24/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 việc ban hành giá đất năm 2010 địa bàn tỉnh Tuyên Quang 31 UBND tỉnh Tuyên Quang (2009), Quyết định số 25/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 việc ban hành quy định phân vùng, phân khu vực, phân loại đường phố phân vị trí đất địa bàn tỉnh Tuyên Quang 32 UBND tỉnh Tuyên Quang (2009),Quyết định số: 16/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 10 năm 2009 Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang việc ban hành quy định trình tự, thủ tục thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế địa bàn tỉnh Tuyên Quang 33 UBND tỉnh Tuyên Quang (2010), Quyết định số 38/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm2010 việc ban hành giái đất năm 2011 địa bàn tỉnh Tuyên Quang 34 UBND tỉnh Tuyên Quang (2011), Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2011 ban hành giá đất năm 2012 địa bàn tỉnh Tuyên Quang 35 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2010), Sổ mục kê 2010 36 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2011), Sổ giao giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2011 37 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất (2011) Sổ thống kê số vụ chuyển quyền sử dụng đất 38 Webside sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Tuyên Quang: http://www.tnmttuyenquang.gov.vn 39 Đặng Hùng Võ (2006) Chính sách pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright [...]... Thái Nguyên chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại dự án xây dựng trung tâm huyện lỵ Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2009 - 2012 nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, trên toàn địa bàn tỉnh Tuyên Quang nói chung cũng như tại huyện Yên Sơn nói riêng 2 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà... trên địa bàn huyện Yên Sơn - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại dự án xây dựng trung tâm huyện Yên Sơn Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường - Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên... đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 cũng thuận lợi nhiều so với Luật đất đai 1993 (Phạm Hoàng Nam, 2006).[5] 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.1.3.1 Yếu tố thông thường Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho... dụng đất Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá đất Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nới lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm. .. hiện tại của tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất Giá trị hiện tại của các Giá trị xây dựng mới = tài sản trên đất tại thời điểm định giá − Phần giá trị hao mòn * Bước 4: Tính toán giá trị các thửa đất của BĐS đã lựa chọn ở bước 1 ị của thửa đất = Đơn giá của thửa đất Giá chuyển nhượng BĐS = Giá trị của thửa đất Diện tích thửa đất − Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất 24 * Bước 5: Xác định giá. .. thân thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, cho nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả... đất tổng thể Sự can thiệp này có ảnh hưởng lớn đến giá đất Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt: 12 Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng. .. có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó Vị trí: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực... thành giá đất Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Ở nước ta, đất. .. và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó Hình dáng của thửa đất: Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc hình