ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ VIỆT HƯNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2007 - 2011 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Thái Nguyên, năm 2012 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ VIỆT HƯNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2007 - 2011 Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 60 62 16 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC GS TS Nguyễn Thế Đặng Thái Nguyên, năm 2012 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thái nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Vũ Việt Hưng năm 2012 ii LỜI CẢM ƠN Trong trình hoàn thành luận văn này, Tôi quan tâm, giúp đỡ quý báu tập thể thầy cô giáo Đào tạo sau Đại học, Khoa Tài nguyên Môi trường, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, quan tâm, động viên, giúp đỡ bạn bè, đồng nghiệp, đặc biệt giúp đỡ, dẫn tận tình GS.TS Nguyễn Thế Đặng, người hướng dẫn khoa học, giúp đỡ Tôi hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ đồng chí lãnh đạo UBND Phòng, Ban thành phố Tuyên Quang, UBND phường Tân Quang, Phan Thiết Tân Hà nhiệt tình giúp đỡ Tôi thời gian điều tra số liệu có ý kiến đóng góp quý báu cho luận văn Tôi Tôi xin chân thành cảm ơn quan tâm, giúp đỡ quý báu kịp thời bạn bè, đồng nghiệp gia đình động viên, khuyến khích Tôi thời gian học thực đề tài.! Thái Nguyên, ngày tháng Học viên Vũ Việt Hưng năm 2012 iii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục từ viết tắt v Danh mục bảng vi Danh mục hình vii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích đề tài Yêu cầu đề tài Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Khái niệm bất động sản thị trường bất động sản 1.2 Giá đất, định giá đất thị trường bất động sản giới 1.3 Đất đai, nhà thị trường BĐS năm qua 14 1.4 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất Việt nam 20 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 2.1 Đối tượng nghiên cứu 33 2.2 2.3 Phạm vi nghiên cứu Nội dung nghiên cứu 33 33 2.4 Phương pháp nghiên cứu 34 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 35 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang 35 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 3.1.2 Hiện trạng phát triển kinh tế - xã hội thành phố Tuyên Quang 36 3.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Tỉnh Tuyên Quang 38 iv 3.2.1 Các văn quy phạm pháp luật Tuyên Quang đấu giá quyền sử dụng đất 38 3.2.2 Kết đấu giá quyền SDĐ thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2007-2011 52 3.3 Kết đấu giá số dự án điều tra 3.3.1 Khu điều chỉnh QH tiểu khu I thuộc khu dân cư Phan Thiết - Phường Phan Thiết - Thành phố Tuyên Quang 3.3.2 53 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu dân cư tổ 33, phường Tân Quang, Thành phố Tuyên Quang 3.3.3 53 58 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu dân cư xóm 2,5 (Nay tổ 2,5), phường Tân Hà, Thành phố Tuyên Quang 62 3.4 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 65 3.4.1 Hiệu kinh tế 65 3.4.2 Hiệu xã hội 68 3.4.3 Hiệu công tác quản lý Nhà nước 71 3.5 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất Tuyên Quang 72 3.5.1 Công tác tổ chức 72 3.5.2 Đối với người tham gia đấu giá 73 3.5.3 Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị: 73 3.6 Một số đề xuất công tác đấu giá đất 74 3.6.1 Phương thức đấu giá 74 3.6.2 Giá đấu giá 75 3.6.3 Kế hoạch đấu giá QSDĐ 75 3.6.4 Khi có kế hoạch đấu giá thức phải sớm thông báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá, phát tờ rơi để người dân có thêm thông tin 76 KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 78 Kết luận Kiến nghị TÀI LIỆU THAM KHẢO 78 79 v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT NGHĨA BĐS Bất động sản QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất LĐĐ Luật Đất đai GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TW Trung ương BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường VBQPPL Văn quy phạm pháp luật NĐ Nghị Định TT Thông Tư QĐ Quyết Định TCĐC Tổng cục địa BTC Bộ Tài UBND Uỷ ban nhân dân CP Chính Phủ CSHT Cơ sở hạ tầng UBDSGĐ&TE Uỷ ban dân số Gia đình Trẻ em THCS Trung học sở BQLDA Ban quản lý dự án ĐTH Đô thị Hoá KHĐT Kế hoạch đầu tư TTLT Thông tư liên tịch vi DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 1.1 So sánh diện tích loại đất Việt Nam giai đoạn 1990-2010 3.1 Thành phần hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất TP Tuyên Quang 41 3.2 Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2007 đến 31/12/2011 địa bàn thành phố Tuyên Quang 3.3 60 Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư xóm 2, (nay tổ 2, 5), phường Tân Hà, thành phố Tuyên Quang 3.6 55 Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư tổ 33 – phường Tân Quang - thành phố Tuyên Quang 3.5 52 Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu điều chỉnh QH tiểu khu I thuộc khu dân cư Phan Thiết - thành phố Tuyên Quang 3.4 18 63 Hiệu kinh tế dự án đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Tuyên Quang 63 Phụ lục Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2007 đến 31/12/2011 địa bàn thành phố Tuyên Quang 85 vii DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang 1.1 Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản Nhật Bản 13 1.2 Đồ thị cung cầu đất đai - ngắn hạn 16 1.3 Đồ thị cung cầu đất đai thị trường đặc thù 17 3.1 Cơ cấu kinh tế năm 2011 thành phố Tuyên Quang 36 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong trình đổi kinh tế - xã hội nước ta, chế kinh tế thị trường bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu phải trở thành hàng hoá, đất đai ngoại lệ Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hóa đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng Hình thức thực tế đạt số thành làm thay đổi mặt số địa phương, trình thực bộc lộ số khó khăn tồn việc định giá cho khu đất dùng để toán chưa có sở, việc giao đất toán tiến hành không chặt chẽ…[1] Để khắc phục tồn năm gần Nhà nước thay đổi chế việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất Mặc dù thực thí điểm số tỉnh, thành phố số bất cập chưa tạo hội cho người thu nhập thấp, dễ để xảy tình trạng rửa tiền… Tuy vậy, công tác đấu giá quyền sử dụng đất thực hướng cho thị trường bất động sản nước ta Đối với địa bàn thị xã Tuyên Quang (nay thành phố Tuyên Quang) nơi công tác, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2001 đến Việc đấu giá quyền sử dụng đất thực nhiều hình thức, chế khác nhau, hình thức có thành công hạn chế khác Vì cần tiến hành nghiên cứu đánh giá hiệu công tác đấu giá đất qua dự án khác với phương án đấu giá khác đồng thời phân tích, đánh giá sở pháp lý, chế thực hiệu kinh tế, xã hội 65 Khi tổ chức đấu giá khu vực này, người tham gia đấu giá dè dặt Khi vào đấu phiên đấu giá lô (lô số 41) có người tham gia Giá trúng đấu giá chênh lệch so với giá khởi điểm 0,2 triệu đồng Sau ông Nguyễn Văn Hiến - người trúng lô số 41 - muốn mua tiếp nhiều lô lân cận nên bắt đầu có cạnh tranh với người tham gia khác dẫn đến giá có tăng lên cao Nhưng khu vực giá trúng đấu giá chênh lệch cao lên 35 triệu đồng Các lô đất số 14, 16, 19, 39, 42 có số người tham gia đấu giá đông từ 8-10 người Những lô đất 37, 38 41 có 2-3 người tham gia đấu giá Sở dĩ, giá đất tính cạnh tranh dự án đấu giá không cao khu vực đất không thuận tiện đường giao thông (chỉ gần trục đường dẫn cầu Tân Hà kêu gọi đầu tư theo phương thức đổi đất lấy hạ tầng) Phường Tân Hà phường thành lập, trước năm 2008 khu vực nông thôn, tâm lý người có nhu cầu đầu tư xem xét cân nhắc đến quy hoạch định hướng phát triển lâu dài khu vực Đồng thời giá khởi điểm đầu giá khu vực xác định tương đối cao so với giá đất khu dân cư lân cận Tổng số tiền theo giá quy định 20 lô 1.217,4 triệu đồng , Tổng số tiền theo giá khởi điểm đấu giá 2.434,8 triệu đồng, Tổng số tiền theo giá trúng đấu giá 2.815 triệu đồng So với giá đất theo giá quy định 231,2 % giá trị, so với giá khởi điểm đấu giá 115,6 % giá trị 3.4 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất Hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất đánh giá qua hiệu kinh tế, xã hội, môi trường quản lý nhà nước đất đai 3.4.1 Hiệu kinh tế - Đối với Nhà nước: Đấu giá quyền sử dụng đất tạo hội cho địa phương khai thác hợp lý quỹ đất, huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư xây dựng, phát triển sở hạ tầng Nhà nước đầu tư cho vay để giải phóng mặt bằng, làm sở hạ tầng; đưa đấu giá người dân 66 nhà đầu tư bỏ vốn để tham gia Số tiền thu sử dụng vào việc trả nợ tiền vay Nhà nước phát triển sở hạ tầng địa phương Đấu giá quyền sử dụng đất với nguyên tắc tạo cạnh tranh lành mạnh người tham gia đấu giá, người trả giá cao người nhận quyền sử dụng đất Do vậy, diện tích đất sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, áp dụng chế đấu giá mang lại hiệu kinh kế gấp nhiều lần so với chế giao đất có thu tiền sử dụng Điểm ta thấy rõ qua số liệu minh chứng thể bảng 1.7 Trong giai đoạn 2007-2011 từ đấu giá quyền sử dụng đất ngân sách thành phố Tuyên Quang thu 102,396 tỷ đồng, tổng số tiền chênh lệch so với giá khởi điểm 13,226 tỷ đồng (tăng 133,4 %) Thực tế qua dự án đấu giá nghiên cứu cho thấy: Hiệu kinh tế thu từ dự án nghiên cứu trình bày bảng 3.6 Theo số liệu bảng 3.6 ta thấy qua đấu giá 86 lô đất với diện tích 8.579m2 nhà nước thu 35,8 tỷ đồng tăng so với giá quy định 21 tỷ (tương đương 245,5%) tăng so với giá khởi điểm đấu giá 140% Trong ba dự án đấu giá thực dự án khu dân cư tổ 33, phường Tân Quang có diện tích đất giao dịch thấp đưa lại hiệu kinh tế cao Trong dự án giao đất theo giá quy định thu 4,35 tỷ đồng, qua đấu giá thu 18,20 tỷ đồng vượt so với giá quy định 423% vượt so với giá khởi điểm 5,2 tỷ đồng Như với m2 đất đấu giá nhà nước thu thêm 707.000 đồng so với giá giao đất 67 Bảng 3.6: Hiệu kinh tế dự án đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Tuyên Quang Đơn vị tính: Triệu đồng Tổng STT diện Tên dự án tích (m2) Khu điều chỉnh tiểu khu I thuộc khu dân cư Phan Thiết (46 lô) Khu dân cư tổ 33, phường Tân Quang (20 lô) Khu dân cư xóm (nay tổ 2,5), phường Tân Hà (20 lô) Tổng (86 lô) Tổng số Tổng tiền tiền theo theo giá giá khởi quy định điểm đấu giá Tổng tiền Số tiền Số tiền chênh theo giá chênh lệch lệch so với giá trúng đấu so với giá khởi điểm đấu giá quy định giá 4.600 9.200,0 12.417,0 14.792,0 5.592,0 2.375,0 1.950 4.350,0 13.000,0 18.200,0 13.850,0 5.200,0 2.029 1.217,4 2.434,8 2.815,0 1.597,6 380,2 8.579 14.767,4 27.851,8 35.807,0 21.039,6 7.955,2 (Số liệu thu thập UBND thành phố Tuyên Quang) 68 Với hai dự án lại, dự án Khu dân cư xóm 2,5 phường Tân Hà có hiệu kinh tế thấp hạn chế chủ yếu sở hạ tầng Nhưng với dự án thành phố thu 1,59 tỷ đồng vượt so với giá quy định 0,38 tỷ đồng tăng so với giá khởi điểm Điều cho thấy rõ hiệu kinh tế việc đấu giá quyền sử dụng đất lớn thu lại khoản tiền lớn cho Nhà nước - Đối với người sử dụng đất: Đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác Trước đấu giá tiến hành, đối tượng tham gia đấu giá qua nghiên cứu hồ sơ đấu giá, thăm thực địa nhìn nhận, đánh giá giá trị thực tế mảnh đất đem đấu giá Do vậy, họ mua đất với giá xác định Thông qua mua đấu giá, người trúng đấu giá không phí hoa hồng môi giới loại phí khác mà trung tâm môi giới thường đặt Ngoài người sử dụng đất thuế chuyển quyền sử dụng đất Với ưu đấu giá QSDĐ bước thu hút ngân hàng, tổ chức tín dụng, doanh nghiệp vừa nhỏ tham gia, góp phần cho thị trường nhà đất quy phát triển nguồn vốn cho trình phát triển kinh tế đất nước 3.4.2 Hiệu xã hội Khi đấu giá khu đất phát triển đô thị, khu đất bắt buộc phải quy hoạch đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch thành phố Chính khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật môi trường cảnh quan tốt nhiều khu dân cư phát triển tự phát Chúng ta thấy hình ảnh minh họa từ khu đất đấu giá tổ 33 phương Tân Quang phát triển khu dân cư với đường sá có vỉa hè rộng rãi, nhà dân quy hoạch theo chiều cao kích thước chung nên tránh tình trạng nhà siêu méo, mỏng, cao thấp lô xô 69 Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa Nguồn vốn huy động từ đấu giá quyền sử dụng đất hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mô hình sản xuất nông nghiệp Nhiều mô hình sản xuất nông nghiệp (trồng rau sạch, chăn nuôi thú rừng) phổ biến, chuyển giao rộng rãi đến người nông dân góp phần nâng cao hiệu sản xuất, tăng thu nhập cho bà nông dân Cụ thể: + Số tiền thu qua đấu giá quyền sử dụng đất khu Tổ 33 Phường Tân Quang, Thành phố trích lại tỷ để góp phần xây dựng sở hạ tầng cho khu Tiểu khu Bình Thuận, tỷ cho việc sửa chữa mua trang thiết bị đồ dùng học tập Trường Trung học sở Trường Tiểu học Bình Thuận + Số tiền thu qua đấu giá quyền sử dụng đất khu Phan Thiết II – Phường Phan Thiết , Thành phố trích 2,5 tỷ đầu tư nâng cấp trụ sở UBND nâng cấp trạm y tế phường Phan Thiết + Số tiền thu qua đấu giá quyền sử dụng đất khu tổ 2, Phường Tân Hà, Thành phố trích 1,2 tỷ để xây dựng sở hạ tầng cho khu Đường vào khu dân cư quy hoạch, xây nhà tình Nghĩa cho gia đình sách 70 đầu tư vào sở hạ tầng để xây dựng khu trồng rau Ỷ La rau Tân Hà cung cấp lượng rau lớn cho nhân dân quanh Thành phố Tuyên Quang lân cận Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất góp phần làm phong phú cho hoạt động thị trường bất động sản Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận quyền sử dụng đất (mua mảnh đất) chế thị trường định Thị trường bất động sản nước ta giai đoạn đầu trình hình thành phát triển Sự đời hình thức đấu giá góp phần làm sôi động cho thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản nước ta Đấu giá đất cách xã hội hoá để người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ tạo nguồn vốn để giải sách xã hội khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ gia đình sách khó khăn cải thiện chỗ Giá đất công bố đấu giá QSDĐ loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động giá đất chủ thể tham gia thị trường, tạo minh bạch thị trường, xây dựng niềm tin người có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xoá “giá ảo” BĐS, góp phần tạo bình 71 ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững Đối với người có nhu cầu sử dụng đất ở, sau đấu giá quyền sử dụng đất sử dụng lô đất Nhà nước giao vùng có quy hoạch ổn định, nhận giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất nhanh gọn, đơn giản kịp thời tạo nên tâm lý yên tâm thỏa mái Điều lý giải điều thường thực đấu giá giá khởi điểm khảo sát tương đối sát giá thị trường khu vực lân cận, thực đấu giá giá đất đa số tăng so với thực tế, người có nhu cầu sử dụng có chấp nhận trả khoản tiền cao so với lô đất không đấu giá chấp nhận tham gia mua đất đấu giá 3.4.3 Hiệu công tác quản lý nhà nước Ngoài hiệu mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSDĐ mang lại hiệu việc quản lý sử dụng đất đai, thể nội dung sau: Đất đai, tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản quốc gia với đặc điểm đặc thù riêng, đất đai tham gia vào thị trường khai thác triệt để tiềm giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nước, khẳng định đấu giá QSDĐ biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu Kết thu từ đấu giá QSDĐ khẳng định vai trò đất đai kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai, QSDĐ hàng hoá hoạt động thị trường BĐS Thông qua đấu giá QSDĐ, công tác cấp GCNQSDĐ triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi quan quản lý đất đai, tạo niềm tin người SDĐ Trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, lô đất đưa đấu giá chủ yếu thuộc lô đất quy hoạch từ năm 2004 đến Sau hộ trúng đấu giá nộp đủ tiền trúng đấu giá theo quy định, vòng 30 ngày UBND thành phố thực xong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá Đấu giá QSDĐ, với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, qua nhiều cấp chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, làm 72 ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án đổi đất lấy hạ tầng, gây lãng phí thời gian, tiền của Nhà nước nhân dân Đấu giá QSDĐ sở, để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường BĐS Nếu đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành thường xuyên, liên tục phạm vi nước giúp Nhà nước thống kê giá đất chuyển nhượng thực tế vùng, khu vực khoảng thời gian định Đây cứ, sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ yếu tố tiêu cực chế " Xin, cho" tồn nhiều địa phương nước, góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chính, đẩy nhanh trình công nghiệp hoá, đại hoá đất nước Giải chuyển mục đích cho khu vực đất nông nghiệp nằm xen kẹt khu dân cư, khu vực đất đơn vị không sử dụng, đất nằm kẹt công trình khác Sử dụng tiền thu từ đấu giá đất để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật làm việc sử dụng đất khu vực đầu tư công trình kỹ thuật vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép 3.5 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất Tuyên Quang 3.5.1 Công tác tổ chức - Việc điều tra xác định nhu cầu sử dụng đất khu vực xây dựng giá khởi điểm đưa đất vào đấu giá quyền chưa khoa học, mang nặng tính hành nên thường chiếm nhiều thời gian (kéo dài từ tháng đến năm) - Đối với việc tránh thông thầu thực đấu giá chưa có quy 73 định để phòng tránh, chưa có chế tài để xử phạt; khâu bảo mật thông tin người tham gia đấu giá chưa thật tốt có trường hợp người tham gia đấu giá biết danh sách tham gia đăng ký đấu giá tự thương lượng với trước vào đấu giá, chí có trường hợp vừa tham gia đấu giá vừa bố trí thỏa thuận giá để giảm giá trúng đấu, gây thất thu cho ngân sách) - Việc công khai quy hoạch quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa thực tốt nên số người biết thông tin không cao Nhiều người thông tin phải nhận chuyển nhượng lại với giá cao người trúng đấu giá nhà đầu cơ, dẫn đến việc giao đất đấu giá chưa thực với người có nhu cầu thiết thực - Chưa khắc phục tượng tạo sốt đất ảo: Có số người có nhiều đất quanh khu đất đấu giá chủ động tham gia đấu giá, bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên 3.5.2 Đối với người tham gia đấu giá - Thời hạn toán, xây dựng quy định chặt chẽ, người sử dụng đất gặp khó khăn không lường trước vốn thương lượng lại - Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá đất để tính thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá đấu giá (giá thường cao nhiều lần so với giá quy định) - Người nghèo khó tiếp cận hình thức chuyển nhượng vốn bỏ lớn Ngoài tiền tham gia đấu giá đất phải chuẩn bị tiền để xây dựng trúng đấu giá 3.5.3 Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị - Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích công cộng chủ đầu tư sau trúng đấu giá diễn phổ biến, tỷ lệ phép xây dựng bị vi phạm tất công trình - Hiện chưa có thống cách quản lý khu đất sau đưa đấu giá đất, việc xây dựng sai so với giấy phép, lấn chiếm đất xảy nhiều dự án đấu giá đất Một khu khu vực đấu giá đất xong 74 nhiều người trúng đấu giá chưa sử dụng xây dựng nhà ngay, để lãng phí đất đai Qua thực tế đánh giá Tuyên Quang thấy có 50 % lô đất vòng 12 tháng sau trúng đấu giá chưa đưa vào sử dụng xây dựng nhà Cụ thể: Đối với Khu dân cư Phan Thiết II có 46 lô đấu giá ngày 28/3/2009 đến 18 tháng có 25 lô triển khai xây dựng; Khu dân cư tổ 2, phường Tân Hà đấu giá 20 lô ngày 24/10/2009 đến 12 tháng có hộ triển khai làm thủ tục xây dựng gần Khu dân cư Tổ 33 phường Tân Quang đấu giá 20 lô ngày 28/3/2010 tháng có hộ làm thủ tục xin phép để triển khai xây dựng 3.6 Một số đề xuất công tác đấu giá đất 3.6.1 Phương thức đấu giá a/ Phương thức đấu giá theo lô lớn hình thức “bán buôn”, đơn vị trúng thầu phải đầu tư xây dựng thêm hạ tầng sau bán lại cho người có nhu cầu nhà nên giá thấp giá giao dịch thị trường nhiều Phương thức cho phép doanh nghiệp đủ lực, có đăng ký kinh doanh tham gia Do vậy, luợng người tham gia đấu giá hạn chế, 75 chí số phiên đấu giá phải tạm dừng không đủ đơn vị tham gia b/ Phương thức đấu giá theo đất bất cập, nhiều đất đưa đấu giá có tượng thông đồng người tham gia đấu giá với có tượng tham gia đấu giá để đẩy giá lên cao c/ Do bất cập vậy, thành phố cần điều chỉnh lại phương thức đấu giá đất Đối với đất xây dựng nhà chung cư, cần đấu giá lô thực vòng, với đất cần tiến hành lô nhỏ theo nhiều vòng Qua tham khảo số, nơi thấy có thực đấu giá 01 vòng thành phố Thái Bình, thành phố Phủ Lý (Hà Nam), việc đấu dễ gây tiêu cực thành viên Hội đồng đấu giá người tham gia đấu giá, không đưa lại khả cạnh tranh cao, thường dẫn đến kết thu giá trị trúng đấu giá thấp, không hiệu Ngoài ra, để chống tình trạng thông đồng đấu giá, người tham dự đăng ký phiên đấu giá, rút ngắn thời gian đấu gía phút Để thống quy chế đấu giá dự án để người dân đỡ công tìm hiểu tham gia dự án khác Tôi có kiến nghị nên có văn pháp quy Chính phủ quy định riêng đấu giá quyền sử dụng đất 3.6.2 Giá đấu giá Qua việc tổng hợp số liệu giá đất theo quy định dự án so sánh với giá trúng đấu giá, thấy chênh lệch rõ rệt giá trúng đấu giá giá theo quy định (giá trúng đấu 242,5 % so với giá quy định); giá trúng đấu giá cao giá khởi điểm đấu giá 28,6 % Thực tế cho thấy, giá khởi điểm lô đất số vị trí thấp so với giá thị trường nhằm bình ổn thị trường bất động sản Tuy nhiên, cần thay đổi số phương thức định giá khởi điểm đấu giá để đảm bảo công mở rộng đối tượng tham gia Với lẻ giá khởi điểm vừa phải, lô giá khởi điểm phải sát giá thị trường để chống tiêu cực 3.6.3 Kế hoạch đấu giá QSDĐ Thành phố cần bước tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu sử dụng đất, thông qua quy hoạch chỉnh trang đô thị thiết 76 lập hệ thống sở hạ tầng đồng Tạo liên kết hạ tầng khu vực khác nhau, từ nâng cao giá trị quyền sử dụng đất Kiểm kê đầy đủ diện tích loại đất, đầu tư cho quy hoạch chi tiết sử dụng đất đến xã, phường, xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu Trước mắt cần khẩn trương hoàn thiện dự án để sớm thực đấu giá nhằm phục vụ nhu cầu nhà người dân Trên sở dự án đuợc phê duyệt quy hoạch, thành phố tiến hành công khai thông tin quy hoạch để người dân tham khảo, công khai kế hoạch đấu giá dự kiến để người dân chuẩn bị mặt tài thực 3.6.4 Khi có kế hoạch đấu giá thức phải sớm thông báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá, phát tờ rơi để người dân có thêm thông tin Từng bước giao công tác đấu giá đất cho đơn vị chuyên trách để người dân dễ dàng tìm hiểu thông tin, việc giao cho Trung tâm đấu giá tỉnh thực Các quan chuyên môn UBND cấp thực nhiệm vụ chuyên môn mình, có sách tạo điều kiện cho đơn vị giao tổ chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá Chính điều này, từ tháng 12/2010, thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, việc đấu giá QSD đất thành phố Tuyên Quang chuyển giao cho Trung tâm bán đấu giá tài sản tỉnh Tuyên Quang thực Đối với dự án đấu giá đất cần đầu tư hạ tầng trước đưa đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để sau trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ Tránh tình trạng chậm thu tiền sau đấu diễn thời gian vừa qua nhiều dự án không kịp hoàn thiện hạ tầng để giao đất cho người trúng đấu giá; Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên Trên sở cung cầu thị trường khu vực có thể: thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác (Ví dụ dự án đấu giá 77 đất nhỏ nên chia nhỏ diện tích (60 đến 100 m2) không nên để diện tích lớn), đưa đấu giá theo phương thức khác nhau; việc xây dựng giá khởi điểm bước giá cần điều chỉnh theo nhu cầu (Ví dụ: với đất lẻ giá khởi điểm cần xây dựng vừa phải, lô lớn giá khởi điểm phải sát giá thị trường để chống tiêu cực) Trích phần kinh phí thu từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà cho đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư Các quy trình dự án đấu giá QSDĐ cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đường để triển khai dự án 78 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận 1.1 Công tác đấu giá QSD đất Tuyên Quang tiến hành tương đối tốt Thành phố xây dựng quy trình đấu giá riêng tiến hành quy củ giám sát chặt chẽ Trong giai đoạn từ 2007-2011, thành phố tiến hành 21 đấu giá, đấu giá 423 lô đất tương đương 41.000 m2 đất 1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất đem lại hiệu to lớn kinh tế, xã hội công tác quản lý nhà nước đất đai Trong giai đoạn 2007-2011 công tác đấu giá đưa cho ngân sách thành phố Tuyên Quang 102,396 tỷ đồng,tăng so với giá khởi điểm 13.226,6 triệu đồng (133,4 %) - Về mặt xã hội: Các dự án đấu giá QSDĐ tạo nguồn thu hỗ trợ cho phát triển lĩnh vực giáo dục, y tế địa phương, góp phần làm giảm sức ép nhà ở, đất xã hội, nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất trích phần để phát triển quỹ nhà xã hội, quỹ nhà cho thuê Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án góp phần lành mạnh hoá, minh bạch hóa thủ tục hành giao dịch đất đai, góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường BĐS Đấu giá quyền sử dụng đất với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, giúp cho công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi, việc quản lý đất đai chặt chẽ 1.3 Các hạn chế công tác đấu giá QSDD Tuyên Quang: Chưa kiểm soát triệt để tương thông thầu, công tác phổ biến thông tin trước phiên đấu giá chưa đạt hiệu cao, sở hạ tầng nhiều khu vực đấu giá chưa đầu tư mức dẫn đến giá đấu chưa cao gây lãng phí quỹ đất Kiến nghị 2.1 Để nâng cao hiệu qủa hoạt động bán đấu giá nói chung bán đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng cần tập trung số giải pháp sau: 79 - Tiếp tục tăng cường công tác tuyên truyền tổ chức tập huấn văn pháp luật có liên quan bán đấu giá tài sản đấu giá quyền sử dụng đất - Uỷ ban nhân dân huyện, thành phố có trách nhiệm phối hợp chặt chẽ với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp địa bàn tỉnh thực tốt công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hành - Các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp đề cao trách nhiệm, tuân thủ quy định pháp luật hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất để tạo uy tín thương hiệu tổ chức - Sở Tư pháp thông báo rộng rãi tổ chức bán đấu giá danh sách đấu giá viên tạo cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng việc ký kết, tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất - Tiếp tục tăng cường công tác quản lý nhà nước, quan hệ phối hợp công tác tra, kiểm tra công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất để có chấn chỉnh kịp thời hạn chế, tồn đọng bán đấu giá quyền sử dụng đất, góp phần nâng cao hiệu công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất thời gian tới 2.2 Các giải pháp đề xuất nhằm hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất Tuyên Quang Cần phải tiến hành tổng hợp nhiều biện pháp trọng vào biện pháp sau: - Tập trung thống kê đầy đủ diện tích loại đất xã, phường, tạo lập nguồn quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu - Từng bước tiến hành chỉnh trang đô thị, thiết lập hệ thống sở hạ tầng đồng đặc biệt khu vực có dự án đấu giá để nâng cao giá trị dự án - Đẩy mạnh công tác quảng bá thông tin dự án đấu giá đất phương tiện thông tin đại chúng kéo dài thời gian nộp hồ sơ để thu hút thêm nhiều nguời tham gia - Giám sát chặt chẽ quy trình lập thực dự án đấu giá, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy ra./ [...]... liên quan đến đấu giá QSD đất, tình hình quản lý sử dụng đất của thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2007 – 2011 - Đánh giá được trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất - Phân tích được giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất - Đánh giá được kết quả đấu giá: số khu vực, số lô, số tiền sử dụng đất trúng đấu giá - Nghiên cứu một số vấn đề có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất tại các... "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2007 - 2011" 2 Mục đích của đề tài Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2007 – 2011, từ đó đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình, tăng cường hiệu quả công tác đấu giá đất 3 Yêu cầu của đề tài - Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh... tại các khu vực đấu giá đất: Hoàn thiện hồ sơ giao đất cho các hộ trúng đấu giá; việc xây dựng nhà ở, sản xuất kinh doanh; việc chuyển nhượng QSD đất sau khi trúng đấu giá - Đánh giá được hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các mặt - Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện tốt hơn công tác đấu giá QSD đất trong giai đoạn tiếp theo 3... lý đất đai qua việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn để đề xuất giải pháp giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và hiệu quả nhất Xuất phát từ yêu cầu trên, nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai qua việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài "Đánh giá công tác đấu giá quyền. .. định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá[ 5]; Gần đây nhất, ngày 04/3/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản Đến thời điểm tháng 12/2010 tại tỉnh Tuyên Quang đã triển khai thực hiện[17] Theo các quy định này giá đất để thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá Giá trúng đấu giá là mức giá đấu giá. .. giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định cho một số tập thể hoặc cá nhân và những đối tượng này có nghĩa vụ nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng đất [10] Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền sử dụng đất của... định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn Đấu giá quyền sử dụng đất được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng... thị trường 1.2 Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản trên Thế giới 1.2.1 Khái quát về giá đất trên Thế giới Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sử dụng đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất 5 đó trong không gian và thời gian xác định Trên thực tế luôn... phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công Đối với quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây: + Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng hợp đồng và đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai, 10 đối với công trình... 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường [25, 26, 28] Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan; giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động