BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG NGƠ HUY BẢO HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÁC CHI NHÁNH NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Chuyên ngành: Tài ngân hàng Mã số: 60.34.02.01 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH Đà Nẵng - Năm 2015 Cơng trình đƣợc hồn thành ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Hịa Nhân Phản biện 1: PGS.TS Hồng Tùng Phản biện 2: TS Trần Ngọc Sơn Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm Luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Quản trị kinh doanh họp Đại học Đà Nẵng vào ngày 19 tháng 12 năm 2015 Có thể tìm hiểu luận văn tại: - Trung tâm Thông tin - Học liệu, Đại học Đà Nẵng - Thư viện trường Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hoạt động cho vay bảo đảm tài sản hoạt động kinh doanh chủ yếu đóng góp tỷ trọng không nhỏ tổng lợi nhuận ngân hàng Trước tình hình kinh tế thị trường có nhiều biến động, cơng tác phân tích, thẩm định để sàn lọc lựa chọn khách hàng vay đặc biệt quan trọng, có cơng tác TĐG TSBĐ cho khoản vay TSBĐ hoạt động cho vay xem nguồn trả nợ thứ cấp Dưới áp lực cạnh tranh ngày khốc liệt, việc cho vay dựa giá trị TSBĐ vấn đề phổ biến nhiều ngân hàng thương mại Do đó, chất lượng cơng tác TĐG TSBĐ hoạt động cho vay đáng quan tâm Giá trị TSBĐ cho vay thẩm định cho hợp lý, sát với giá trị thực tài sản thời điểm TĐG Bởi, định giá thấp ảnh hưởng đến quy mô vốn vay khách hàng khả cạnh tranh ngân hàng Nếu định giá cao dẫn đến việc ngân hàng gặp rủi ro thu hồi nợ vay trường hợp khách hàng khả toán Vì vậy, việc kiểm sốt cơng tác TĐG TSBĐ hoạt động cho vay góp phần hạn chế rủi ro hoạt động kinh doanh ngân hàng Từ nhận thức tầm quan trọng công tác TĐG tài sản bảo đảm, kết hợp với hiểu biết thực tế q trình cơng tác chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng, việc chọn đề tài “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá tài sản bảo đảm hoạt động cho vay chi nhánh ngân hàng thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam địa bàn thành phố Đà Nẵng” mang nhiều ý nghĩa sâu sắc lý luận thực tiễn 2 Mục tiêu nghiên cứu Hệ thống hoá sở lý luận công tác TĐG tài sản Nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác TĐG tài sản bảo đảm hoạt động cho vay chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng Trên sở lý luận thực tiễn nghiên cứu, đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác TĐG TSBĐ hoạt động cho vay Eximbank Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: vấn đề lý luận công tác TĐG TSBĐ cho vay NHTM thực trạng công tác TĐG TSBĐ cho vay chi nhánh Eximbank thành phố Đà Nẵng Phạm vi nghiên cứu: đề tài tập trung nghiên cứu đề giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác TĐG TSBĐ bất động sản động sản sử dụng để bảo đảm vay vốn chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2012 - 2014 Phƣơng pháp nghiên cứu Trên sở phương pháp luận vật biện chứng, luận văn sử dụng tổng hợp phương pháp cụ thể: phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích tổng hợp…để nghiên cứu phân tích Bố cục đề tài Ngoài phần mở đầu kết luận, nội dung luận văn gồm: Chương 1: Cơ sở lý luận công tác TĐG tài sản bảo đảm hoạt động cho vay NHTM Chương 2: Thực trạng công tác TĐG tài sản bảo đảm hoạt động cho vay chi nhánh Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam địa bàn thành phố Đà Nẵng Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác TĐG tài sản bảo đảm hoạt động cho vay chi nhánh Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam địa bàn thành phố Đà Nẵng Tổng quan tài liệu nghiên cứu Trong trình thực đề tài, tác giả nghiên cứu số đề tài liên quan đến lĩnh vực TĐG tài sản, kể đến là: Luận án tiến sĩ Ngô Thị Phương Thảo, “Định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại Việt Nam nay” Luận án mang tính chuyên sâu nghiệp vụ TĐG, đưa nhận xét hoạt động TĐG NHTM, đồng thời khó khăn, vướng mắc cơng tác nguyên nhân nó; hay luận án Trần Thị Thanh Vinh, “Phát triển dịch vụ TĐG Việt Nam” hệ thống hóa lý luận TĐG, dịch vụ TĐG, kết hợp lý thuyết cung – cầu kinh tế học, lý thuyết cạnh tranh kết hợp với mơ hình nghiên cứu nhân tố tác động đến phía cung phía cầu dịch vụ TĐG để phân tích, đánh giá thực trạng thị trường dịch vụ TĐG Việt Nam Ngoài ra, tác giả tham khảo thêm số luận văn, cơng trình nghiên cứu khác như: Luận văn thạc sĩ Nguyễn Thị Thu Thuỷ, “Công tác TĐG tài sản bảo đảm nhà ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc”, luận văn thạc sĩ Phan Nguyễn Linh Đa, “Hồn thiện cơng tác TĐG bất động sản công ty TNHH TĐG dịch vụ tài Đà Nẵng”, hay nghiên cứu TS Nguyễn Ngọc Vinh, “Vai trò TĐG hạn chế phát sinh nợ xấu ngân hàng”, nghiên cứu TS Nguyễn Văn Thọ, “Nâng cao lực phát triển nghề TĐG Việt Nam”, TS Nguyễn Chí Đức, “Vấn đề tài sản bảo đảm ngân hàng thương mại Việt Nam nay”… CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 KHÁI QUÁT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1.1.1 Khái niệm Thẩm định giá Khi nghiên cứu TĐG, giới nghiên cứu giới đưa nhiều định nghĩa khác Tuy nhiên, hiểu TĐG khoa học ước tính giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định, cho mục đích định theo tiêu chuẩn cơng nhận thông lệ quốc tế quốc gia 1.1.2 Đối tƣợng Thẩm định giá Đối tượng thẩm định giá bao gồm 04 loại sau: Bất động sản; Động sản; Doanh nghiệp; Quyền tài sản 1.1.3 Cơ sở giá trị Thẩm định giá Giá trị tài sản mang tính chủ quan khách quan Nếu tiếp cận từ góc độ khách quan, sở giá trị TĐG dựa vào giá trị thị trường Và ngược lại, tiếp cận từ góc độ chủ quan, sở giá trị TĐG dựa vào giá trị phi thị trường Giá trị thị trường tài sản Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính để tài sản trao đổi, mua bán thời điểm định, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường Giá trị phi thị trường tài sản Giá trị phi thị trường tài sản mức giá ước tính xác định theo khác với giá trị thị trường, mua bán, trao đổi theo mức giá không phản ánh giá trị thị 1.1.4 Các nguyên tắc thẩm định giá tài sản - Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu - Nguyên tắc cung cầu - Nguyên tắc thay - Nguyên tắc đóng góp - Ngun tắc dự tính lợi ích tương lai 1.1.5 Các phƣơng pháp TĐG tài sản a Phương pháp so sánh: phương pháp TĐG dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần TĐG giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm TĐG gần với thời điểm TĐG để ước tính giá trị thị trường tài sản cần TĐG b Phương pháp chi phí: phương pháp TĐG dựa sở chi phí tạo tài sản tương tự tài sản cần TĐG để ước tính giá trị thị trường tài sản cần TĐG c Phương pháp thu nhập: phương pháp TĐG dựa sở chuyển đổi dòng thu nhập ròng tương lai nhận từ việc khai thác tài sản cần TĐG thành giá trị vốn tài sản để ước tính giá trị thị trường tài sản cần TĐG d Phương pháp thặng dư: phương pháp TĐG mà giá trị thị trường tài sản cần TĐG xác định vào giá trị vốn có cách lấy giá trị ước tính phát triển giả định tài sản (tổng doanh thu) trừ tất chi phí phát sinh để tạo phát triển e Phương pháp lợi nhuận: phương pháp TĐG dựa khả sinh lợi việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường tài sản cần TĐG Phương pháp lợi nhuận chủ yếu áp dụng TĐG tài sản mà việc so sánh với tài sản tương tự gặp khó khăn giá trị tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả sinh lời tài sản khách sạn, nhà hàng … 1.1.6 Quy trình Thẩm định giá tài sản - Bước 1: Xác định tổng quát tài sản cần TĐG - Bước 2: Lập kế hoạch TĐG - Bước 3: Khảo sát trường, thu thập thơng tin - Bước 4: Phân tích thơng tin - Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần TĐG - Bước 6: Lập báo cáo kết TĐG 1.2 CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NHTM 1.2.1 Khái niệm cần thiết TĐG TSBĐ hoạt động cho vay a Khái niệm: việc xác định giá trị TSBĐ hình thái tiền tệ thời điểm cụ thể, làm xác định mức cho vay ngân hàng dựa giá trị TSBĐ b Sự cần thiết TĐG TSBĐ hoạt động cho vay - Là sở để đưa mức cho vay khách hàng vay, nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt động tín dụng NHTM - Là sở để NHTM khách hàng thực giao kết, quan trọng để giải tranh chấp liên quan đến TSBĐ có xảy - Tăng tính cạnh tranh ngân hàng, đồng thời tạo nên tính chuyên nghiệp hoạt động tín dụng NHTM 1.2.2 Đối tƣợng công tác TĐG TSBĐ hoạt động cho vay Trong nghiệp vụ TĐG TSBĐ hoạt động cho vay NHTM, đối tượng TĐG chủ yếu phân loại thành: - Bất động sản bao gồm: Đất đai; nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai … - Động sản tài sản bất động sản (máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, dây chuyền công nghệ… 1.2.3 Công tác tổ chức TĐG TSBĐ hoạt động cho vay Các ngân hàng lựa chọn, kết hợp ba hình thức phù hợp với điều kiện hoàn cảnh ngân hàng mình: - Cơng tác TĐG TSBĐ phận tín dụng đảm nhiệm, tức cán tín dụng kiêm nhiệm vụ TĐG TSBĐ - Công tác TĐG TSBĐ thực đơn vị TĐG trực thuộc ngân hàng, hoạt động độc lập tách biệt hẳn phận tín dụng ngân hàng mang tính chất khách quan - Hình thức thứ ba thuê tổ thức, doanh nghiệp TĐG bên ngân hàng thực cơng tác TĐG TSBĐ 1.2.4 Quy trình TĐG TSBĐ NHTM - Bước 1: Xác định vấn đề - Bước 2: Lên kế hoạch TĐG - Bước 3: Khảo sát trạng, thu thập thông tin liên quan - Bước 4: Phân tích tài liệu, ứng dụng phương pháp TĐG - Bước 5: Xác định giá trị TSBĐ cần thẩm định - Bước 6: Hoàn thành báo cáo TĐG, trình cấp phê duyệt gửi kết TĐG đến bên liên quan 1.2.5 Các phƣơng pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm a Phương pháp so sánh Phương pháp so sánh thường sử dụng TĐG tài sản có giao dịch phổ biến thị trường Các bước tiến hành - Nghiên cứu thông tin thị trường giá tài sản cần TĐG - Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu yếu tố so sánh - Lựa chọn đơn vị so sánh xây dựng bảng phân tích thơng tin - Điều chỉnh giá tài sản so sánh so với tài sản cần TĐG - Phân tích tổng hợp mức giá dẫn tài sản so sánh, rút mức giá dẫn đại diện để ước tính xác định mức giá tài sản cần thẩm định Ưu điểm hạn chế phương pháp - Ưu điểm: Phương pháp tương đối đơn giản, dễ áp dụng thuyết phục khách hàng Kết phương pháp phản ánh thực tế, phản ánh đánh giá khách quan thị trường - Hạn chế: Phương pháp phụ thuộc lớn vào số lượng chất lượng thông tin thu thập Mặc khác, thông tin thường mang tính lịch sử, nhanh chóng trở nên lạc hậu b Phương pháp chi phí Phương pháp chi phí áp dụng TĐG tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt, tài sản khơng đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh Các bước tiến hành Đối với BĐS - Ước tính riêng giá trị lô đất thuộc BĐS (1) - Ước tính chi phí để xây dựng mới, để cải tạo, thay cơng trình xây dựng có đất - Xác định ước tính giá trị hao mịn cơng trình xây dựng có đất - Ước lượng giá trị lại Đối với động sản - Đánh giá tồn diện tình trạng động sản - Ước tính chi phí tái tạo chi phí thay tài sản tương tự tài sản cần thẩm định thời điểm TĐG (2) - Ước tính hao mịn tích luỹ tài sản cần TĐG (3) - Ước tính giá trị tài sản cần 10 - Hạn chế: Việc xác định xác tỷ suất vốn hóa khó Lợi nhuận ước tính khơng phản ánh mức độ thu nhập thực Kết định giá có độ nhạy lớn trước thay đổi tham số tính tốn Trường hợp đó, kết tính tốn có phần chủ quan d Phương pháp thặng dư Phương pháp sử dụng để TĐG BĐS có tiềm phát triển Phương pháp sử dụng cho đất trống để xây dựng đất có cơng trình đất cải tạo phá dỡ xây dựng cơng trình đất Các bước tiến hành - Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt hiệu dự án - Ước tính tổng doanh thu phát triển (DT) tổng chi phí (CP) tạo phát triển đó, chuyển đổi tất giá thời điểm TĐG - Xác định giá đất công thức: V = DT - CP Ưu điểm hạn chế phương pháp - Ưu điểm: Phương pháp dựa liệu thị trường nên thuyết phục khách hàng - Hạn chế: Khó khăn việc xác định sử dụng cao tốt nhất, giá trị lại cuối nhạy cảm việc ước tính chi phí giá bán e Phương pháp lợi nhuận Phương pháp lợi nhuận sử dụng TĐG cho tài sản đặc biệt khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng …hoặc tài sản khác mà việc so sánh với tài sản tương tự gặp khó khăn giá trị tài sản thẩm định chủ yếu phụ thuộc vào khả sinh lời 11 Các bước tiến hành - Xác định tổng doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ - Xác định tổng chi phí - Xác định thu nhập thực từ BĐS - Xác định giá trị BĐS theo cơng thức vốn hóa: Vo = I/R Ưu điểm hạn chế phương pháp - Ưu điểm: Phương pháp khơng địi hỏi ước tính giá trị cụ thể tài sản, thích hợp với việc xác định giá trị tài sản khơng có giao dịch thị trường - Hạn chế: Rất khó để xác định tỷ suất vốn hố 1.2.6 Các tiêu chí đánh giá kết công tác TĐG TSBĐ hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại + Khối lượng hồ sơ thẩm định giá + Thời gian thực hồ sơ TĐG + Tỷ lệ giá trị thẩm định so với giá trị thị trường tài sản TĐG + Tỷ lệ hồ sơ TĐG không đáp ứng yêu cầu hợp lý khách hàng 1.3 CÁC NHÂN TỔ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CÔNG TÁC TĐG TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NHTM 1.3.1 Các nhân tố bên a Nhận thức lãnh đạo NHTM cơng tác TĐG b Trình độ, lực tư cách đạo đức cán TĐG c Cách tổ chức, quy trình TĐG d Hệ thống thơng tin làm sở cho công tác TĐG 1.3.2 Các nhân tố bên a Nhân tố thị trường b Nhân tố pháp lý c Các nhân tố khác 12 CHƢƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TSBĐ TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÁC CHI NHÁNH EXIMBANK TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 2.1 TỔNG QUAN VỀ EXIMBANK VÀ CÁC CHI NHÁNH EXIMBANK TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 2.1.1 Giới thiệu Eximbank chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng Eximbank thành lập ngày 24/05/1989 Hiện nay, Eximbank có Hội sở chính, 44 chi nhánh nước Tại Đà Nẵng, Eximbank có 02 chi nhánh chi nhánh Đà Nẵng chi nhánh Hùng Vương, tổng cộng 08 phịng giao dịch trực thuộc 2.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh chi nhánh Eximbank thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2012 – 2014 Chi nhánh Eximbank Đà Nẵng Chỉ tiêu Tổng tiền gửi huy động khách hàng (Đơn vị tính: Triệu đồng) Năm Năm Năm 2012 2013 2014 891.080 843.466 1.024.524 1.943.626 2.213.876 2.377.134 7.120 14.520 30.775 0,37% 0,66% 1,29% Tổng thu nhập hoạt động 459.644 333.445 278.604 Tổng chi phí hoạt động 366.079 278.273 219.892 93.565 55.172 58.712 Tổng dư nợ cho vay Nợ xấu Tỷ lệ Nợ xấu / Tổng dư nợ Chênh lệch thu - chi 13 Chi nhánh Eximbank Hùng Vương (Đơn vị tính: Triệu đồng) Năm Năm Năm Chỉ tiêu 2012 2013 2014 Tổng tiền gửi huy động 400.533 514.462 751.867 khách hàng Tổng dư nợ cho vay 918.915 923.038 1.260.718 3.526 11.856 45.648 0,38% 1,28% 3,62% Tổng thu nhập hoạt động 241.595 156.815 119.591 Tổng chi phí hoạt động 210.486 159.457 127.047 31.109 -2.642 -7.456 Nợ xấu Tỷ lệ Nợ xấu / Tổng dư nợ Chênh lệch thu - chi 2.1.3 Sơ lƣợc đơn vị thực công tác TĐG TSBĐ Eximbank Eximbank số NHTM có phận TĐG độc lập tách biệt tương phận tín dụng Việc thực cơng tác TĐG tài sản cho vay Eximbank thực cán TĐG cấp quản lý, kiểm sốt riêng cơng tác TĐG TSBĐ Hiện Trung tâm TĐG Tài sản có 58 nhân sự, Trung tâm TĐG Tài sản Hội sở 43 nhân sự, Khu vực miền Bắc nhân sự, Khu vực miền Trung nhân Khu vực miền Tây nhân 2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TĐG TSBĐ TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÁC CHI NHÁNH EXIMBANK TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 2.2.1 Quy định Eximbank cho vay bảo đảm tài sản 14 2.2.2 Thực trạng công tác TĐG TSBĐ hoạt động cho vay chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng a Quy định tổ chức hoạt động TĐG TSBĐ Eximbank Quy định tài sản công tác TĐG Eximbank: Tài sản công tác TĐG Eximbank bao gồm bất động sản động sản Nguyên tắc TĐG TSBĐ hoạt động cho vay Eximbank: Ngoài nguyên tắc TĐG nói chung cơng tác TĐG Eximbank cịn tuân theo số nguyên tắc: Nguyên tắc độc lập, nguyên tắc trực, nguyên tắc khách quan, nguyên tắc bí mật… Thẩm quyền cơng tác tổ chức TĐG TSBĐ Eximbank: Trong phạm vi thẩm quyền giao, Giám đốc Chi nhánh bố trí nhân sự, tổ chức TĐG TSBĐ cho khách hàng vay vốn Chi nhánh phòng giao dịch trực thuộc Đối với tài sản không thuộc thẩm quyền Chi nhánh, Trung tâm TĐG tài sản khu vực trực thuộc thực thẩm định, phê duyệt kết cho Chi nhánh b Thực trạng công tác tổ chức TĐG TSBĐ hoạt động cho vay chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng Công tác TĐG thực hai đơn vị Tổ TĐG tài sản chi nhánh Trung tâm TĐG tài sản – Khu vực miền Trung Việc tổ chức công tác TĐG chi nhánh Eximbank tổ chức theo hình thức đơn vị TĐG trực thuộc ngân hàng có độc lập tách biệt khỏi phận tín dụng Tuy nhiên, số lượng cán TĐG chi nhánh hạn chế (01 cán trực tiếp TĐG), điều ảnh hưởng đến khả đáp ứng kịp thời kết TĐG hoạt động cho vay chi nhánh c Thực trạng quy trình cơng tác TĐG TSBĐ hoạt động cho vay chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng Tiếp nhận phân cơng hồ sơ TĐG 15 Quy trình TĐG TSBĐ Eximbank - Bước 1: Xác định tổng quát tài sản cần TĐG - Bước 2: Lập kế hoạch TĐG - Bước 3: Khảo sát trường, thu thập thông tin - Bước 4: Phân tích thơng tin - Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần TĐG Công tác nội nghiệp: bao gồm việc nhập liệu, thông tin, kết khảo sát thực tế, kết phân tích, đánh giá; việc kiểm sốt, phê duyệt hồ sơ… cán TĐG thao tác trang web https://thamdinhgia.eximbank.com Công tác bàn giao kết TĐG lưu trữ hồ sơ TĐG Quy trình cơng tác TĐG Eximbank thể tương đối đầy đủ bước, có chi tiết hố việc phân định chức nhiệm vụ đối tượng Tuy nhiên, quy trình khơng đề cập đến việc phân tích thơng tin, phân tích cụ thể yếu tố dẫn đến việc xác định giá tài sản TĐG Quy trình khơng thể thời gian cụ thể phải hồn thành giai đoạn cơng tác TĐG TSBĐ d Thực trạng việc áp dụng phương pháp TĐG công tác TĐG TSBĐ hoạt động cho vay chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng Theo quy định Eximbank, TĐG tài sản việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế Theo đó, phương pháp TĐG TSBĐ Eximbank tuân theo văn quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, bao gồm: Tiêu chuẩn số 07 – Phương pháp so sánh, Tiêu chuẩn số 08 – Phương pháp chi phí, Tiêu chuẩn số 09 – Phương pháp 16 thu nhập, Tiêu chuẩn số 10 – Phương pháp thặng dư, Tiêu chuẩn số 11 – Phương pháp lợi nhuận Đối với TSBĐ bất động sản Phương pháp so sánh phương pháp áp dụng hầu hết công tác TĐG BĐS phương pháp tương đối đơn giản mặt kỹ thuật, lại đưa kết cách nhanh chóng Phương pháp chi phí cán TĐG chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng áp dụng riêng lẻ việc xác định giá trị BĐS cơng trình xây dựng gắn liền với đất nhà phố, chung cư, nhà xưởng, nhà kho… Phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp lợi nhuận ít, chí không sử dụng công tác TĐG BĐS chi nhánh Eximbank thành phố Đà Nẵng Đối với TSBĐ động sản Đối với động sản, phương pháp cán TĐG áp dụng chủ yếu phương pháp so sánh phương pháp chi phí với bước thực tương tự công tác TĐG BĐS Tuy nhiên, việc áp dụng phương pháp so sánh phương pháp chi có đặc trưng riêng theo loại tài sản Nhìn chung, việc áp dụng phương pháp TĐG chi nhánh Eximbank tương đối hợp lý loại tài sản thẩm định Tuy nhiên, cán TĐG thường xuyên áp dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí để nhanh chóng đưa kết Vì thế, kết TĐG đưa khơng có so sánh, đối chiếu với kết thực theo phương pháp khác, nên kết bộc lộ số hạn chế phương pháp áp dụng e Kết tình hình TĐG TSBĐ hoạt động cho vay chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2012 – 2014 17 Dư nợ phân theo loại hình TSBĐ cho vay chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2012 – 2014 Chỉ tiêu / Năm Dư nợ bảo đảm BĐS Dư nợ bảo đảm ĐS Dư nợ bảo đảm chứng từ có giá Dư nợ bảo đảm tài sản khác Dư nợ bảo đảm khơng tài sản (tín chấp) Tổng dư nợ cho vay khách hàng Năm 2012 Số tiền Tỷ (triệu trọng đồng) (%) Năm 2013 Số tiền Tỷ (triệu trọng đồng) (%) Năm 2014 Số tiền Tỷ (triệu trọng đồng) (%) 1.816.680 63,46 1.852.322 59,05 2.361.308 64,91 208.450 7,28 251.267 8,01 305.943 8,41 644.229 22,51 825.852 26,33 688.864 18,94 140.865 4,92 98.083 3,13 257.827 7,09 52.317 1,83 109.390 3,48 23.910 0,65 2.862.541 100,00 3.136.914 100,00 3.637.852 100,00 Tỷ trọng khoản cho vay bảo đảm BĐS cao hẳn so với loại TSBĐ khác (hơn 50%) Phần lớn công tác TĐG tài sản thực Phòng TĐG Hội sở phận TĐG khu vực trực thuộc Ngoài ra, tỷ trọng khoản vay bảo đảm động sản có xu hướng tăng Một số số phản ánh kết công tác TĐG TSBĐ cho vay chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2012 – 2014 Chỉ tiêu / Năm Hồ sơ Khu vực miền Trung trực tiếp thẩm định Năm 2012 Số Giá trị lƣợng thẩm (bộ) định (triệu đồng) 961 3.038.972 Năm 2013 Số Giá trị lƣợng thẩm (bộ) định (triệu đồng) 1.265 3.696.098 Năm 2014 Số Giá trị lƣợng thẩm định (bộ) (triệu đồng) 1.006 3.254.881 18 Hồ sơ chi nhánh Eximbank Đà Nẵng tự thẩm định phê duyệt Hồ sơ chi nhánh Eximbank Hùng Vương tự thẩm định phê duyệt Hồ sơ Khu vực miền Trung kiểm soát/phê duyệt chi nhánh Eximbank Đà Nẵng Hùng Vương Tổng cộng 120 148.384 116 138.535 348 445.023 724 698.584 101 89.869 904 940.160 209 543.081 312 904.758 67 283.058 2.014 4.429.021 1.794 4.829.260 2.325 4.923.122 Số lượng hồ sơ giá trị thẩm định có xu hướng tăng, đó, trội vai trò Trung tâm TĐG tài sản – Khu vực miền Trung thực 40% tổng số lượng hồ sơ thẩm định Những hồ sơ TĐG chi nhánh tự thẩm định phê duyệt kết quả, hồ sơ Khu vực miền Trung trực tiếp thẩm định có xu hướng tăng chiếm tỷ trọng ngày lớn Thống kê số lượng hồ sơ TĐG theo thời gian thực Thời gian thực Dưới ngày Từ ngày – ngày Từ ngày – ngày Trên ngày Tổng cộng Năm 2012 Số Tỷ lƣợng trọng (bộ) (%) 318 15,8 Năm 2013 Số Tỷ lƣợng trọng (bộ) (%) 294 16,4 Năm 2014 Số Tỷ lƣợng trọng (bộ) (%) 393 16,9 1.255 62,3 1.179 65,7 1.593 68,5 266 13,2 205 11,4 204 8,8 175 2.014 8,7 100,0 116 1.794 6,5 100,0 135 2.325 5,8 100,0 (Nguồn: Trung tâm Dữ liệu – Eximbank) Kết thể bảng cho thấy số lượng hồ sơ thực hạn theo quy định chiếm tỷ lệ cao tổng hồ sơ (xấp xỉ 80%) Số lượng hồ sơ chậm trễ (trên ngày) giảm dần qua năm tỷ trọng hồ sơ chậm trễ giảm dần 19 Thống kê số lượng hồ sơ TĐG phải thực điều chỉnh Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Số Tỷ Số Tỷ Số Tỷ Năm lƣợng trọng lƣợng trọng lƣợng trọng (bộ) (%) (bộ) (%) (bộ) (%) Hồ sơ phải 10 0,50 0,39 0,26 điều chỉnh (Nguồn: Trung tâm Dữ liệu – Eximbank) Số lượng trường hợp hồ sơ phục hồi điều chỉnh kết chiếm tỷ trọng nhỏ tổng số lượng hồ sơ TĐG thực hiện, số lượng giảm dần qua năm giai đoạn 2012 - 2014 Những kết thể vai trị cơng tác TĐG TSBĐ hoạt động cho vay ngày trở nên quan trọng Quy mô, chất lượng thể cho thấy chất lượng công tác TĐG TSBĐ dần cải thiện, góp phần nâng cao hiệu công tác cho vay chi nhánh 2.3 ĐÁNH GIÁ CHUNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TSBĐ TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÁC CHI NHÁNH EXIMBANK TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 2.3.1 Những kết đạt đƣợc - Cơng tác TĐG TSBĐ có tăng trưởng số lượng chất lượng - Công tác TĐG tổ chức chặt chẽ, tuân theo quy trình, quy định Eximbank ban hành Các hồ sơ TĐG có tham gia, kiểm sốt chặt chẽ, có tham gia lãnh đạo - Công tác TĐG thực cách độc lập, giá trị TSBĐ thẩm định sát với giá thị trường, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng vay, đảm bảo tỷ lệ cho vay giá trị TSBĐ - Áp dụng hợp lý phương pháp TĐG TSBĐ 20 - Công tác TĐG tiến hành cách có khoa học, nhanh chóng thuận tiện nhờ có ứng dụng phần mềm TĐG 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân - Việc áp dụng quy định pháp luật liên quan đến công tác TĐG sơ sài, quy định, văn hướng dẫn nghiệp vụ chưa chặt chẽ, chưa bao quát Do văn đúc kết, tổng hợp giải pháp xử lý trường hợp xảy ra, lại không thường xuyên cập nhật, dẫn đến tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo áp dụng áp dụng - Việc tổ chức công tác TĐG chưa thật hợp lý, gây khó khăn trình tác nghiệp khơng qn bên chịu chi phối mục tiêu tăng trưởng với bên chịu ảnh hưởng mục tiêu hạn chế rủi ro - Quy trình TĐG cịn nhiều công đoạn khiến cho thời gian tác nghiệp kéo dài việc ban hành quy trình TĐG Eximbank hồn tồn rập khn theo quy trình TĐG Hệ thống tiêu chuẩn TĐG Bộ Tài ban hành mà có liên hệ đến tình hình thực tiễn Chi nhánh - Việc áp dụng phương pháp TĐG tài sản nhiều bất cập vướng mắc, thiếu linh hoạt Nguyên nhân do: Thời gian thực hồ sơ TĐG không đủ để đảm bảo chất lượng kết TĐG; Nhân TĐG cịn tương đối mỏng; Trình độ chun mơn cán TĐG chưa thật tốt để ứng dụng nhiều phương pháp TĐG khác… - Phần mềm TĐG đôi lúc bộc lộ số hạn chế: phụ thuộc vào mạng internet, thơng tin liệu bị đánh cắp tin tặc, phần mềm thường bị tải có nhiều lượt truy cập… 21 CHƢƠNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC TĐG TSBĐ TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÁC CHI NHÁNH EXIMBANK TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 3.1 CƠ SỞ ĐỀ XUẤT Những nghiên cứu tình hình hoạt động, cách thức tổ chức, quy trình, kết đạt hạn chế với nguyên nhân hạn chế công tác TĐG TSBĐ sở để đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác TĐG chi nhánh Eximbank địa bàn Đà Nẵng Ngồi ra, cịn dựa trên:  Định hướng hoạt động kinh doanh Eximbank - Tận dụng hội để trì tốc độ tăng trưởng bề vững, cung cấp đa dạng sản phẩm, dịch vụ tài ngân hàng có chất lượng cao - Tận dụng thời cơ, sử dụng hiệu mạnh nguồn vốn chủ sở hữu, mạnh quan hệ, đặc biệt đối tác từ Nhật Bản - Phát triển sản phẩm dịch vụ phù hợp với nhu cầu thị trường, tăng cấu thu nhập từ dịch vụ tổng thu nhập ngân hàng - Tiếp tục phát huy mạnh lĩnh vực tài trợ thương mại, tài trợ xuất nhập khẩu, kinh doanh vàng, ngoại hối… - Đẩy mạnh hoạt động ngân hàng bán lẻ  Định hướng hoạt động thẩm định giá Eximbank - Nâng cao chất lượng cơng tác TĐG bảo đảm hài hồ lợi ích mục tiêu tăng trưởng kinh doanh mục tiêu kiểm sốt rủi ro - Phát triển cơng tác TĐG thành công cụ hữu hiệu, nhằm tư vấn, giám sát; - Tạo môi trường pháp lý ổn định thuận lợi để thành lập doanh nghiệp thẩm định giá trực thuộc hệ thống Eximbank 22 3.2 GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÁC CHI NHÁNH EXIMBANK TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 3.2.1 Hoàn thiện việc tổ chức công tác TĐG TSBĐ hoạt động cho vay Eximbank Trong trình tác nghiệp, cần tăng cường kết hợp Bộ phận tín dụng Bộ phận TĐG Các đơn vị TĐG chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng cần thiết lập mối quan hệ với quan, tổ chức có liên quan để tăng cường thuận tiện trình tác nghiệp 3.2.2 Phát huy hiệu thực bƣớc quy trình Các cán TĐG cần tuân thủ đầy đủ bước quy trình TĐG nhằm nâng cao tính xác kết định giá Quy trình TĐG cần quy định cụ thể điều chỉnh, tỷ lệ điều chỉnh phương thức điều chỉnh hồ sơ TĐG Công tác tái thẩm định cần thực cách khách quan, giá trị tài sản cần đánh giá sát với giá giao dịch thị trường thời điểm tái TĐG 3.2.3 Ứng dụng linh hoạt phƣơng pháp TĐG TSBĐ Cán TĐG cần phải thu thập thông tin từ nguồn đáng tin cậy có độ xác cao Đối với phương pháp chi phí, Eximbank cần có quy định rõ ràng việc xác định chất lượng lại tài sản Cán TĐG cần kết hợp sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp chi phí với phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp lợi nhuận để công tác TĐG đạt hiệu cao 3.2.4 Tăng cƣờng hệ thống thông tin phục vụ công tác TĐG TSBĐ Các cán TĐG phải thường xuyên cập nhật thông tin giao dịch tài sản thị trường thông qua nguồn khác như: Khách hàng vay mua tài sản; giao dịch mua bán BĐS thực 23 sàn giao dịch BĐS; đơn vị có chức định giá Nhà nước như: Bộ Tài chính, sở Tài chính; thông tin rao bán tài sản phương tiện thông tin đại chúng Các thông tin giao dịch tài sản thị trường cần phải thu thập cách nghiêm túc, phân loại, xử lý lưu trữ thơng tin cách có hệ thống, có ngun tắc tìm kiếm sử dụng dễ dàng 3.2.5 Các giải pháp bổ trợ - Nâng cao nhận thức cấp lãnh đạo công tác TĐG TSBĐ - Đào tạo đội ngũ nhân lực có trình độ cao cơng tác TĐG - Xây dựng sách lương thưởng hợp lý cho cán TĐG 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ Hoạt động TĐG tài sản nói chung công tác TĐG TSBĐ hoạt động cho vay NHTM nước ta mẻ, nên cần có văn quy định, hướng dẫn cụ thể hoạt động thẩm định giá TSBĐ cho vay NHTM Các quan nhà nước cần tăng cường kiểm tra, kiểm soát chất lượng hoạt động TĐG TSBĐ việc chấp hành quy định Nhà nước TĐG, tổ chức triển khai công tác tra, kiểm tra hoạt động TĐG theo quy định Bộ Tài Nhà nước cần xây dựng Trung tâm Dữ liệu quốc gia, bồi dưỡng nghiệp vụ giá thẩm định giá, cần quan tâm mở thêm nhiều trường đào tạo nhân lực cho lĩnh vực Ngoài việc tổ chức đào tạo nước, trường đại học nên liên kết đào tạo với nước có ngành định giá phát triển Singapore, Anh, để học hỏi thêm kinh nghiệm, đào tạo đội ngũ thẩm định viên đạt tiêu chuẩn quốc tế 24 KẾT LUẬN Công tác TĐG TSBĐ cho vay NHTM hoạt động quan trọng Qua thời gian công tác, nghiên cứu Bộ phận TĐG miền Trung thuộc Trung tâm TĐG tài sản Eximbank, kết hợp với nghiên cứu mặt sở lý luận, tác giả nhận thấy rằng, công tác TĐG TSBĐ Eximbank nói chung chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng nói riêng đạt số kết định góp phần thực mục tiêu chung tăng trưởng tín dụng đơi với việc kiểm soát, giảm thiểu rủi ro Tuy nhiên, bên cạnh đó, cịn hạn chế định mà thời gian tới cần thực đồng số giải pháp nêu với hỗ trợ cấp, quan quản lý vĩ mơ, để hồn thiện cơng tác TĐG TSBĐ cho vay, nâng cao chất lượng tín dụng, phát triển bền vững mơi trường kinh tế có nhiều biến động Trong trình thực hiện, luận văn hẳn khơng thể tránh khỏi thiếu sót xuất phát từ hạn chế nhận thức thời gian nghiên cứu thân tác giả Nhưng tác giả mong thông tin, tư liệu nguồn tài liệu tham khảo cho nghiên cứu tổng hợp thẩm định giá tài sản ngân hàng thương mại; đồng thời, giải pháp nêu góp phần tháo gỡ khó khăn cơng tác thẩm định giá TSBĐ cho vay chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng nói riêng tồn hệ thống Eximbank nói chung Rất mong nhận góp ý từ quý thầy giáo, giáo để luận văn hồn chỉnh