TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  -ĐỒNG THỊ DIÊN HỒNG HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐẢM BẢO TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU CHI NHÁNH DUYÊN HẢI CHUYÊN NGÀNH: NGÂN HÀNG TÀI CHÍNH NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS ĐẶNG ANH TUẤN HÀ NỘI - 2011 MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG , SƠ ĐỒ DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản TMCP Thương mại cổ phần UBND Ủy ban nhõn dõn ACB Ngân hàng thương mại cổ phần Á Chõu GDBĐ Giao dịch bảo đảm DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU LỜI NểI ĐẦU 1.Tớnh cấp thiết đề tài luận văn Trong xu hướng toàn cầu hóa, đa dạng húa cỏc hoạt động kinh tế, lĩnh vực tài chớnh ngõn hàng lĩnh vực kinh tế then chốt, phỏt triển với tốc độ nhanh chúng Tại Việt Nam thời gian năm trở lại đây, ngân hàng, tổ chức tớn dụng ngày hoàn thiện quy mụ, loại hỡnh chất lượng cỏc dịch vụ tài chớnh Nhiều Ngân hàng nước đầu tư vào thị trường Việt Nam Từ cho thấy, mức độ cạnh tranh thị trường ngõn hàng cao mang lại lợi ớch nhiều cho người sử dụng dịch vụ tài chớnh, cỏc Ngõn hàng cạnh tranh thụng qua lói suất, phớ nhõn tố người … phương pháp hữu hiệu sử dụng cạnh tranh thụng qua hoạt động bảo đảm tiền vay Một số ngân hàng hoàn thiện họat động nhằm thu hút khách hàng vay đồng thời nõng cao sức cạnh tranh mỡnh Luận văn đề cập đến đề tài giỳp Ngõn hàng xõy dựng giải pháp nâng cao lực cạnh tranh, mở rộng mạng lưới khỏch hàng Đối với tài sản đảm bảo tiền vay, bất động sản loại hỡnh tài sản sử dụng nhiều nhất, phổ biến Ngõn hàng Việc cập nhật thụng tin bất động sản giá đất, quy hoạch đất đai, sách chủ trương bất động sản chớnh phủ cỏch quy củ, chắn đồng làm giảm thiểu rủi ro tớn dụng cho Ngân hàng Như vậy, đề tài nghiờn cứu hoạt động đảm bảo tiền vay bất động sản cần thiết cho Hoạt động tớn dụng Ngõn hàng 2.Mục đích nghiên cứu + Hệ thống húa lý luận số khỏi niệm đảm bảo tài sản: chấp, cầm cố ; cỏc hỡnh thức đảm bảo tiền vay, quy trỡnh nghiệp vụ đảm bảo tài sản; sở chớnh sỏch cho hoạt động đảm bảo tài sản: gồm thẩm định, định giỏ bất động sản, đăng ký giao dịch bảo đảm, quản lý bất động sản xử lý bất động sản trường hợp khoản vay phải thu hồi nợ + Phõn tớch thực trạng hoạt động đảm bảo tiền vay bất động sản Ngân hàng TMCP Á châu; để từ đánh giá nguyên nhân, kết quả, hạn chế + Kiến nghị cỏc giải phỏp chớnh sỏch nhằm hoàn thiện công tác đảm bảo tiền vay bất động sản, dựa trờn kết phân tích đánh giá Đối tượng phạm vi nghiờn cứu Như thể rừ từ tờn gọi, luận văn tập trung nghiờn cứu hoàn thiện công tác đảm bảo tiền vay Ngõn hàng TMCP Á Chõu Chi nhỏnh Duyờn Hải từ năm 2006 đến năm 2011 với số liệu chủ yếu lấy từ Bỏo cỏo hoạt động thẩm định bất động sản Phũng thẩm định định giỏ bất động sản; Số liệu hồ sơ bỡa đỏ, bỡa hồng cỏc giấy tờ liên quan đến bất động sản chấp Bộ phận Quản lý tài sản Tổng hợp cỏc vụ phỏt mại tài sản Ngõn hàng TMCP Á Chõu chi nhỏnh Duyờn Hải Phương Pháp Nghiên cứu Cỏc phương pháp nghiên cứu chủ yếu sử dụng luận văn + Phương phỏp thống kờ tổng hợp: vào số liệu từ phũng kế toỏn phũng tớn dụng , luận văn có số liệu tỡnh hỡnh hoạt động kinh doanh (huy động, dư nợ, Lợi nhuận) qua năm nghiên cứu Mặt khác để đánh giá hiêu xử lý tài sản, luận văn sử dụng phương pháp để thu thập số liệu tớnh toỏn +Phương pháp khảo sát điều tra : luận văn nghiên cứu tỡnh hỡnh định giỏ bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Á Chõu chi nhỏnh Duyờn Hải cỏch khảo sỏt cỏch thức phương pháp định giỏ tài sản + Phương pháp nghiên cứu tỡnh huống: vào thực tế phỏt sinh đơn vị, luận văn đưa ví dụ điển hỡnh để thấy rừ cụng tỏc bảo đảm tiền vay từ rút nhận xột học kinh nghiệm 5.Kết cấu luận văn Luận văn gồm Ba chương: Chương 1: Cỏc vấn đề hoạt động đảm bảo tiền vay bất động sản Ngõn hàng thương mại Chương 2: Thực trạng họat động đảm bảo tiền vay bất động sản Ngõn hàng thương mại cổ phần Á Chõu Chi nhỏnh Duyờn Hải Chương 3: Giải phỏp hoàn thiện họat động đảm bảo tiền vay bất động sản Ngõn hàng Thương mại cổ phần Á Chõu Chi nhỏnh Duyờn Hải CHƯƠNG 1: Lí LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẢM BẢO TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khỏi quỏt bảo đảm tiền vay ngõn hàng thương mại 1.1.1 Khỏi niệm bảo đảm tiền vay Hoạt động tớn dụng ngõn hàng hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro Mặc dù, trước định cho vay, ngân hàng trải qua cỏc khõu thu thập, xử lý, phõn tớch thẩm định khả trả nợ khỏch hàng chưa thể loại bỏ rủi ro tớn dụng Do vậy, bảo đảm tiền vay cú thể sử dụng cỏch thức nhằm gia tăng khả thu hồi nợ giảm thiểu rủi ro tớn dụng Trước ngày 13/10/2007, Bảo đảm tớn dụng hay bảo đảm tiền vay hướng dẫn theo nghị định 178/1999/NĐCP ngày 29/12/1999 Chớnh phủ bảo đảm tiền vay cảu cỏc tổ chức tớn dụng, khỏi niệm bảo đảm tiền vay quy định cụ thể sau: “Bảo đảm tiền vay việc tổ chức tớn dụng ỏp dụng cỏc biện phỏp nhằm phũng ngừa rủi ro, tạo sở kinh tế phỏp lý để thu hồi cỏc khoản nợ cho khỏch hàng vay.” Hiện nay, Bảo đảm tiền vay Giao dịch bảo đảm hướng dẫn theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm cựng với quy định Bộ luật dõn 2005 văn quy phạm phỏp luật cú liờn quan 10 1.1.2 Cỏc hỡnh thức bảo đảm tiền vay Trong nhiều trường hợp, ngõn hàng yờu cầu khỏch hàng phải cú tài sản đảm bảo nhận tớn dụng Lý khỏch hàng luụn phải đối đầu với rủi ro kinh doanh, cú thể khả trả nợ cho ngõn hàng thu nhập từ hoạt động kinh doanh giảm sỳt mạnh Những biến cố không mong đợi cú thể gõy cho khỏch hàng tổn thất lớn Chớnh vỡ vậy, trừ khỏch hàng cú uy tớn cao, nhiều khỏch hàng phải cú tài sản đảm bảo nhận tớn dụng ngõn hàng Yờu cầu phải cú tài sản đảm bảo, ngõn hàng muốn có nguồn trả nợ thứ hai nguồn thứ thu nhập từ hoạt động không đảm bảo trả nợ 1.1.2.1 Cỏc hỡnh thức tài sản đảm bảo Thứ nhất, vào tớnh chất an toàn, ngõn hàng phõn chia tài sản đảm bảo thành hai loại: loại loại Loại cỏc tài sản thuộc sở hữu sử dụng lõu dài khỏch hàng, bảo lónh bờn thứ ba cho khỏch hàng ngõn hàng Những đảm bảo không hỡnh thành từ khoản tớn dụng ngân hàng Đảm bảo loại cú thể cú giỏ trị lớn hơn, nhỏ hơn, giỏ trị khoản tớn dụng tựy thuộc vào dự đoán ngõn hàng rủi ro Cỏc khoản tớn dụng dựa trờn tài sản đảm bảo loại thường đảm bảo an toàn cho ngõn hàng, song gây khó khăn cho ngõn hàng lẫn khỏch hàng việc định giỏ, bảo quản, làm cho thời gian phõn tớch tớn dụng thường bị kộo dài Loại tài sản hỡnh thành từ nguồn tài trợ 89 trỏch nhiệm cụ thể mà bờn vi phạm phải gỏnh chịu, cỏc biện phỏp ngõn hàng ỏp dụng nhằm sớm chấm dứt tỡnh trạng vi phạm… cú chữ ký đầy đủ khỏch hàng bờn thứ ba +Bỏo cỏo việc cho lónh đạo đề xuất biện phỏp xử lý thớch hợp +Gửi công văn đến khỏch hàng thụng bỏo biện phỏp ACB nhằm chấm dứt tỡnh trạng vị phạm +Mỗi lần kiểm tra tài sản bảo đảm, cỏn tớn dụng cần lập biờn kiểm ta cú chữ ký bên liên quan lưu giữ hồ sơ đầy đủ Đối với công tác đăng ký giao dịch bảo đảm, ACB tuõn thủ nghiêm túc hướng dẫn nghị đinh 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đồng thời yờu cầu cỏn ngõn hàng trực tiếp thực đăng ký chấp quận, huyện nơi bất động sản tọa lạc 3.2.5 Tăng cường mối quan hệ hợp tỏc lõu dài bền vững với cỏc ngõn hàng bạn quan chức ACB cần chủ động việc củng cố tạo lập mối quan hệ bền vững với cỏc bộ, ngành hữu quan quan chức nhằm nắm bắt kịp thời thụng tin phục vụ cụng tỏc bảo đảm tiền vay, đảm bảo hoạt động kinh doanh định hướng phự hợp với xu Ngoài đặc biệt chỳ ý tạo hài hũa quyền lợi nghĩa vụ hợp tỏc cỏc bờn liờn quan để hoạt động đánh giá lại tài sản, bỏn tài sản, thu hồi giỏ trị tài sản diễn nhanh chúng, thuận lợi đảm bảo an toàn hiệu cho nguồn vốn liờn 90 quan Đối với công tác tín dụng nguồn thông tin quan trọng.Thực sự, thông tin khách hàng cung cấp, cán tín dụng gặp nhiều khó khăn với kênh thông tin khách hàng Rất khó kiểm chứng toàn tất thông tin mà khách hàng cung cấp cho Ngân hàng Tâm lí số cán muốn đẩy phần rủi ro cho Ngân hàng khác cách cung cấp thông tin tốt khách hàng ngân hàng bạn hỏi thăm.Giữa ngân hàng với chưa có liên kết kể ngân hàng chưa có liên thông với quan khác thuế, hải quan để kiếm chứng thông tin tài khách hàng cung cấp Do vậy, ACB cần tăng cường mối quan hệ với ngân hàng quan chức 3.2.6 Giải phỏp nhõn Thứ nhất, Nâng cao kiến thức tổng hợp, trình độ chuyên môn cho cán tín dụng, đặc biệt cán thẩm định Yếu tố người đóng vai trò then chốt, quan trọng tồn tại, phát triển tổ chức kinh tế, thể chế xã hội Ngân hàng thương mại tổ chức kinh doanh tiền tệ, đặc biệt hoạt động lĩnh vực đầy rủi ro, với chức cung cấp sản phẩm dịch vụ nên yếu tố người đề cao có ý nghĩa chiến lược sống Do đó, ACB cần có chiến lược đào tạo nguồn nhân lực phù hợp nhằm xây dựng đội ngũ cán thành thạo chuyên môn, kiến thức tổng hợp sâu rộng, có khả 91 phân tích dự đoán xu hướng thay đổi môi trường kinh tế, đáp ứng nhu cầu công việc cụ thể: đào tạo chỗ nhằm nâng cao trình độ nhận thức cho cán để đổi phong cách, lề lối làm việc động hơn, hiệu Cử cán nhiệt tình tham giá lớp tập huấn Ngân hàng nhà nước, ACB, phủ tổ chức phi phủ nhằm nâng cao lực tổ chức, quản lí điều hành nắm bắt cập nhật văn pháp quy, nghị định thông tư cấp có thẩm quyền ACB nên cử cán học lớp nghiệp vụ kỹ thuật, xây dựng để nắm bắt thông số kỹ thuật cần thiết, phương pháp xác định giá trị công trình dở dang, giúp cán tín dụng chủ động việc thẩm định dự án đơn vị thi công công trình Thường xuyên tổ chức buổi toạ đàm, khuyến khích tham luận khó khăn, vướng mắc, hay kinh nghiệm quí báu, thiết thực việc thực quy chế cho vay, tuân thủ quy định đảm bảo tiền vay Từ đó, lãnh đạo cập nhật tâm tư, nguyện vọng nhân viên, tập hợp nhiều ý kiến đề xuất, đưa giải pháp kịp thời nhằm nâng cao chất luợng tín dụng hiệu công tác thẩm định Hai là, quản lý cỏn Trường hợp khỏch hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ lỗi chủ quan cỏn quỏ trỡnh cho vay thỡ chớnh cỏn tớn dụng phải 92 chịu trỏch nhiệm việc xử lý, giải hậu ACB cần cú quy chế cụ thể mức độ trỏch nhiệm mức độ xử phạt, kỷ luật, đền bự thụi việc lỗi chủ quan người thẩm định gây ra, đặc biêt hành vi thông đồng cựng khỏch hàng, cố tỡnh sai lệch thụng tin thẩm định, nhằm tư lợi cỏ nhõn 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 3.3.1 Đối với chớnh phủ 3.3.1.1 Liờn tục cập nhật ban hành bảng khung giá đất giỏ tối thiểu xõy dựng nhà Trờn thị trường bất động sản, cung - cầu vận động hỡnh thành nờn giỏ cả, đến lượt nú, giỏ lại tác động ngược trở lại cung - cầu làm thay đổi cung-cầu bất động sản Bất động sản hàng hoá đặc biệt, cung bất động sản thường biến đổi chậm biến đổi cầu Khi cầu nhà ở, văn phũng, nhà xuởng sản xuất tăng lên thỡ khụng phải cú cung mà phải cú thời gian sau cung đáp ứng cầu, vỡ cầu tăng mạnh thỡ giảm tăng giá bất động sản trờn thị trường Nhưng thị trường bất động sản, nước ta nay, chẳng hạn việc xác định cung, cầu bất động sản trờn thị trường việc khó khăn làm được, vỡ chỳng dạng đơn lẻ, manh mún nhà nước chưa kiểm soát được, dẫn tới khó khăn việc xác định giỏ trị bất động sản cách xác Cho nên bất động sản chấp ngân hàng vào khung giỏ nhà nước để xác định giỏ trị thỡ thấp, không đáp ứng 93 nhu cầu vốn vay khỏch hàng, điều khách hàng phía ngân hàng khụng muốn Do để cải thiện tỡnh hỡnh trờn cỏc ngõn hàng thường xác định giỏ bất động sản chấp theo nhận định mỡnh, việc tồn khung giỏ mới, tương ứng với thị trường để làm sở mong mỏi ngân hàng Và cú khung giỏ chớnh phủ, cỏc UBND tỉnh nên đưa biên độ giá giao động thớch hợp mức giá để ỏp dụng vào định giỏ bất động sản chấp Hiện với khung giỏ “cứng nhắc” ỏp dụng vào định giỏ bất động sản chấp nhiều làm cho giỏ trị tài sản thời điểm định giỏ chấp khỏc xa so với giỏ trị tài sản thời điểm phỏt mói, đặc biệt cỏc tài sản cú biến động lờn xuống thị trường Biên độ giao động khác loại tài sản, biên độ giao động lớn tài sản cú nhạy cảm với biến động thị trườngvà nhỏ biên độ giao động tài sản biến động, để đảm bảo việc định giỏ sỏt với thực tiễn Một khung giá có biên độ giao động giỳp cho giỏ trị bất động sản chấp khụng quỏ chờnh lệch so với gớa thị trường thời điểm định giỏ khụng quỏ thấp phỏt mói đề thu nợ Bờn cạnh khung giá đất, bảng giỏ tối thiểu xõy dựng nhà bộc lộ bất cập trong thực tế nay, bất cập chớnh mức giá quy định thấp so với tỡnh hỡnh thị trường Để xoỏ bỏ điều này, chớnh phủ cỏc cần phối hợp ban hành 94 khung giỏ khỏc phự hợp 3.3.1.2 Cải cỏch hành chớnh thành lập quan định giỏ bất động sản Sự đổi đường lối phỏt triển kinh tế dẫn tới chuyển dịch cấu kinh tế phỏt triển nhanh khoa học cụng nghệ đặt nhu cầu phải đổi tổ chức mỏy quản lý Bộ mỏy tổ chức quản lý phải xõy dựng theo hướng gọn nhẹ, tinh giảm biờn chế; phẩm chất, lực trỡnh độ, trỡnh độ nghiệp vụ đội ngũ cỏn phải ngày nâng cao đáp ứng ngày tốt yêu cầu cụng tỏc quản lý Cải cỏch hành chớnh phải thực trờn mặt, ngành Những phận quan sỏp nhập thỡ sỏp nhập, thiếu thỡ phải bổ sung đáp ứng đũi hỏi thực tiển Hiện chớnh phủ quan chức nổ lực nhiều biện pháp thúc đẩy quản lý thị trường bất động sản Trong thị trường bất động sản thỡ giỏ bất động sản quan trọng, khụng nú cũn quan trọng quản lý đất đai, phục vụ cho quản lý nhà nước đất đai thông qua điều tra, xác định giỏ cỏc loại đất với cỏc mục đích khác thị trường Vậy tồn quan chuyên định giỏ bất động sản điều cần thiết Cơ quan làm tham mưu cho quan, tổ chức thường xuyên đụng chạm đến vấn đề định giỏ, chịu trỏch nhiệm trước phỏp luật kết luận mỡnh 3.3.1.3 Cần đưa sách cụ thể xử lý tài sản chấp 95 - Quy định hỡnh thức xử lý bất động sản chấp mà cỏc bờn cú thể thoả thuận, lựa chọn ký kết hợp đồng như: Bên bảo đảm chấp nhận bỏn tài sản; Cả hai bờn cựng bỏn tài sản; Giao cho ngõn hàng bỏn tài sản ; Gỏn nợ tài sản tài sản chấp; Thoả thuận phương pháp khác - Nõng cao quyền hạn ngân hàng quyền chủ động bỏn tài sản chấp trường hợp tài sản chấp không xử lý theo hướng tớch cực để thực nghĩa vụ trả nợ như: + Bỏn trực tiếp cho người cú nhu cầu mua tài sản + Bán đấu giỏ qua trung tõm doanh nghiệp bán đấu giỏ tài sản thành lập hoạt động theo quy định phỏp luật + Tổ chức tớn dụng tổ chức bán đấu giỏ tài sản nơi mà chưa có trung tâm xa trung tâm bán đấu giỏ tài sản để thu nợ cỏch nhanh + Thu nợ chớnh tài sản chấp ngân hàng đồng ý thấy cần thiết để dựng vào kinh doanh, khai thác cho thuê để bỏn thu tiền Khi Phỏt mói tài sản chấp thụng quan hỡnh thức đấu giá, đề nghị nhà nước nờn: - Thành lập trung tâm bán đấu giỏ trờn nước, đáp ứng yờu cầu xử lý bất động sản chấp đấu giỏ quyền sử dụng đất - Quản lý lệ phí bán đấu giỏ tài sản phải nộp cho trung tõm hay doanh nghiệp án đấu giỏ với tài sản cú giỏ trị cao - Giao thờm chức năng, nghiệp vụ cho trung tâm bán đấu giá 96 quyền định giỏ khởi điểm, lập hoạ đồ bất động sản, xỏc minh bất động sản khụng bị tranh chấp, giải toả - Đơn giản hoỏ cỏc thủ tục hành chớnh, phỏp lý khụng cần thiết tạo điều kiện để tài sản mua bỏn chuyển nhượng dễ dàng 3.3.2 Kiến nghị với ngân hàng nhà nước Ngân hành nhà nước cần sớm trỡnh lờn chớnh phủ quốc hội việc ban hành luật lệ chấp tài sản văn hướng dẫn việc xác định quyền sở hữu tài sản đặc biệt nhà cửa, cỏc tài sản khỏc gắn đất, sớm hoàn tất cỏc giấy tờ liên quan đến bất động sản chấp như: thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sử hữu nhà tạo điều kiện cho cỏc ngõn hàng khỏch hàngthuận tiện vay vốn Đối với tài sản dùng để chấp nhiều lần để vay vốn bên cho vay, ngân hàng nhà nước quy định, lần chấp phải đóng dấu quan nhà nước cú thẩm quyền cỏc lần vay sau lập hợp đồng bổ sung phải cú chứng thực quan công chứng nhà nước Nhưng điều thực tế phức tạp cỏc doanh nghiệp chấp để vay vốn ngắn hạn, trường hợp doanh nghiệp phải lập nhiều hợp đồng khế ước vay vốn, phải đưa công chứng phiền hà tốn cho đơn vị, trờn thực tế chưa ngân hàng thực điều Vậy đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét điều khoản để cú chấn chỉnh cú văn để hướng dẫn để quỏ trỡnh hướng dẫn dễ dàng thuận lợi 97 Ngân hàng Nhà nước sớm có quy định việc lập quỹ bù đắp rủi ro tớn dụng, việc trớch dự phũng cú tỏc dụng bù đắp phần vốn bị bỏn tài sản chấp mà khụng thu hồi dư nợ Quỹ bù đắp cú thể thiết lập với quy định : + Trớch lập theo kỳ với mức tỷ lệ thớch hợp khỏc thay vỡ trớch lập từ đầu năm + Việc trớch lập dựa vào số dư quý trước bảng phân tích dư nợ qua hạn + Cần xem xột lại tỷ lệ tư quy định trớch lập quỹ dự phũng Trờn sở mối tương quan tỷ lệ nợ quỏ hạn số rủi ro cú thể xảy cần phải xử lý đồng thời phõn loại thớch hợp cho loại tài sản theo tớnh chất chỳng + Giỏ trị dự phũng nờn trớch lập theo nhúm tài sản cú phõn loại Trước đõy, Quyết định 217 ngõn hàng ngày 17/05/1996 Ngân hàng Nhà nước có điều 341, 359 Bộ luật dõn 2005, Thông tư liên số 03/TTLB- BTP-BCH-TCD xử lý tài sản đảm bảo, cho phép ngân hàng bán đấu giỏ bất động sản chấp đáo hạn mà nợ không toán Nhưng thực tế khó khăn áp dụng, vỡ bờn bỏn tự phỏt mói mà khụng phũng trước bạ cụng nhận nờn khụng chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng cho người mua Nếu yờu cầu trung tõm bán đấu giỏ tài sản thỡ phải ký hợp đồng uỷ quyền ba bên: trung tâm bán 98 đấu giỏ, ngõn hàng, nợ Vỡ nợ bỏ trốn trỏnh khụng ký hợp đồng thỡ trung tõm bỏn đấu giỏ khụng dỏm nhận bỏn nợ không giao nhà cho người trúng đấu giỏ Theo quy định để đảm bảo thu hồi nợ ngõn hàng phải thực theo thủ tục sau gồm bước: + Khiếu kiện nợ án để cú phỏn cho phỏt mói tài sản; + Làm đơn xin thi hành án; + Đề nghị phũng thi hành ỏn ký hợp đồng với trung tâm bán đấu giỏ Thời gian bước kộo dài thỏng cú thể lâu nữa, nợ cho người trả giá cao không mua, dù bị tiền ký quỹ Vậy kiến nghị Ngân hàng Nhà nước, Bộ tư pháp, Tổng cục địa chớnh, Tũa ỏn nhõn dõn tối cao phối hợp nghiờn cứu giải vấn đề trờn nhằm rỳt ngắn thời gian hạn chế thất thoỏt ứ động vốn cho ngõn hàng 99 KẾT LUẬN Nền kinh tế Việt Nam phỏt triển hội nhập với môi trường kinh giới Là thành phần then chốt kinh tế đất nước, hoạt động Ngân hàng thương mại dần lớn mạnh, hũa nhập cựng giới Với phỏt triển vậy, cỏc cỏ nhõn, tổ chức kinh tế khụng ngừng mở rộng quy mụ sản xuất kinh doanh,đa dạng húa ngành nghề hoạt động, tranh thủ thời để lớn mạnh Kéo theo nhu cầu vay vốn người dõn khụng ngừng tăng cao Trên thực tế chấp bất động sản, số trường hợp khụng thể thiếu vay cho vay vỡ hỡnh thức quan trọng để Ngõn hàng quản trị rủi ro tớn dụng Do đó, việc nghiờn cứu tỡm hiểu cụng tỏc hoạt động đảm bảo tiền vay bất động sản cần thiết nghiệp vụ ngõn hàng Cỏc hoạt động liên quan đến bất động sản chấp gồm : Thẩm định, định giỏ, quản lý xử lý, theo lụgic thỡ cụng việc trước tiến hành cẩn thận chu đáo thỡ cụng việc sau thuận lợi Nhưng thực tế nhiều bất động sản chấp gặp nhiều khó khăn xử lý để thu hồi nợ, nguyờn nhõn thỡ nhiều việc định giỏ chấp chưa chớnh xỏc quản lý thời gian chấp chưa chặt chẽ cỏc nguyờn nhõn chớnh Vỡ theo tỡnh hỡnh chung ngõn hàng phải đầu tư, tỡm giải phỏp hoàn thiện 100 hoạt động liên quan đến bất động sản chấp Với việc tỏch phũng thẩm định hoạt động độc lập, cụng tỏc thẩm định tài sản bảo đảm ngân hàng thương mại cổ phần Á Chõu chuyờn mụn húa nõng cao chất lượng thẩm định Thực trạng công tác định giỏ, quản lý xử lý bất động sản chấp ACB cú bước tiến quan trọng, :Giá trị bất động sản chấp xác định dựa sở thị trường thời điểm định giá có xu hướng tiến gần tới giỏ thị trường, đáp ứng nhu cầu vốn người vay; Hồ sơ pháp lý kiểm duyệt chặt chẽ cộng với quản lý nghiờm ngặt thời gian chấp cho nờn tỷ lệ nợ xấu ACB địa bàn Hải Phũng mức thấp so với tũan hệ thống Tuy nhiờn hoạt động định giỏ xử lý bất động sản chấp tạiACB cũn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, phần chế, chớnh sỏch, phần thõn ngõn hàng Muốn khắc phục vấn đề thỡ cần phải cú phối hợp đồng quan, ban ngành chức năng, nỗ lực từ phớa ngõn hàng Với đề tài em khỏi quỏt đưa hệ thống lý luận bảo đảm tiền vay cụ thể đảm bảo tiền vay bất động sản ngõn hàng núi chung ACB núi riờng Luận văn đánh giá toàn diện cỏc mặt cỏc hoạt động quy trỡnh bảo đảm tiền vay bất động sản, 101 ưu điểm hạn chế cần khắc phục cụng tỏc thẩm định ACB đưa số giải phỏp nhằm khắc phục hạn chế Luận văn em hoàn thành với hướng dẫn thầy giáo Đặng Anh Tuấn giúp đỡ đồng nghiệp công tác Ngõn hàng thương mại cổ phần Á Chõu chi nhỏnh Duyờn Hải Qua em xin gửi tới thầy Tuấn tất thầy cụ mụn Tài chớnh ngõn hàng, trường Đại học kinh tế quốc dõn , cỏc anh chị em ngõn hàng lời cảm ơn chân thành 102 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS.TS Phan Thị Thu Hà (2009), Quản trị ngân hàng thương mại, NXB Giao thụng vận tải, Hà Nội TS Nguyễn Minh Hoàng (2007), Nguyên lí chung định giỏ tài sản giỏ trị doanh nghiệp, NXB Tài chớnh, Hà Nội PeterS Rose (2004), Quản trị Ngân hàng thương mại, NXB Kinh tế quốc dõn, Hà Nội Báo cáo thường niờn ACB chi nhỏnh Duyờn Hải năm 2007, 2008, 2009, 2010, tháng năm 2011 Quy trỡnh tớn dụng Ngõn hàng thương mại cổ phần Á Chõu Quy trỡnh thẩm định tài sản đảm bảo Ngõn hàng thương mại cổ phần Á Chõu Luật số 13/2003/QH11 Quốc hội nước Cồng hũa xó hội chủ nghĩa Việt Nam đất đai ngày 10/12/ 2003, ngày hiệu lực 1/7/2004 Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chớnh phủ ngày 29/12/1999 giao dịch bảo đảm Nghị định 181/2004/NĐ-CP Chớnh phủ ngày 29/10/2004 thi hành luật đất đai 10 Nghị đinh 83/2010/NĐ-CP Chớnh phủ ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm 103 11 Giới thiệu tổng quỏt[Trực tuyến] Hồ Chí Minh: Ngân hàng thương mại cổ phần Á Chõu Địa chỉ:http:// www acb.com.vn/gthieu/gthieu.htm[Truy cập: 20/10/2011] 12 Khỏi niệm, đặc điểm, phõn loại bất động sản [Trực tuyến] Hà Nội: Cục quản lý nhà – Bộ xõy dựng Địa chỉ: http://thongtinphapuatdansu.wordpress.com/2008 [Truy cập: 20/10/2011] [...]... có ý nghĩa tác động đến việc sử dụng vốn vay và việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của khỏch hàng 1.2 Bảo đảm tiền vay bằng bất động sản trong Ngân hàng thương mại 1.2.1 .Bất động sản và vai trũ của bảo đảm tiền vay bằng bất động sản trong ngõn hàng 1.2.1.1.Khỏi quỏt về bất động sản 22 Việc phõn loại tài sản thành bất động sản và động sản cú nguồn gốc từ Luật cổ La Mó, theo đó bất động sản khụng chỉ... nếu giỏ trị tài sản bảo đảm mà nhỏ hơn nghĩa vụ được bảo đảm (bao gồm vốn gốc, lói kể cả lói quỏ hạn và cỏc chi phớ khỏc nếu cú) sẽ khụng bảo đảm được đầy đủ tỏc dụng và ý nghĩa của bảo đảm tiền vay, người đi vay dễ có động cơ không trả nợ, gây khó khăn cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại Hai là, tài sản bảo đảm phải cú sẵn thị trường tiờu thụ.Tức là, tài sản bảo đảm phải cú tớnh thanh... khụng ngõn hàng phải có kho để cất giữ hàng đảm bảo Ngõn hàng phải nắm giữ hàng hoặc giấy tờ lưu kho để đảm bảo người vay khụng mang thế chấp cho ngõn hàng khỏc, hoặc rỳt hàng ra bỏn Ngõn hàng cũng xem xột 12 việc đảm bảo này cú thể đó mang đảm bảo cho tổ chức tớn dụng khác để vay vốn Khi cú nhu cầu vay, người vay phải trỡnh cho ngõn hàng kiểm soỏt hàng húa trong kho( sau khi trừ đi hàng hóa đảm bảo nợ... tỏc động trở lại cung, cầu, giải thớch sự khỏc nhau về giỏ cả bất động sản giữa cỏc vựng, giữa các đô thị hay giữa các đường phố trong một đô thị Như vậy, khi định giỏ bất động sản người định giỏ phải tiến hành phõn tớch cung, cầu về bất động sản, đánh giá các nhân tố tác động đến cung- 36 cầu bất động sản tại thời điểm định giỏ, dự báo xu hướng vận động của cung- cầu bất động sản 1.3.1.3 Phương pháp... bảo khác như cầm cố tài sản + Tớnh ảnh hưởng lẫn nhau: cỏc bất động sản thường có tác động qua lại với nhau và cú ảnh hưởng cỏc hoạt động kinh tế- xó hội Nhà nước phải thụng nhất quản lý về bất động sản Khi định giỏ bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trỡnh bất động sản khác ra đời * Phõn loại bất động sản thế chấp Để tạo điều kiện thuận lợi cho khỏch hàng và linh hoạt. .. hoàn tất cỏc thủ tục cần thiết Tựy theo hỡnh thức bảo đảm và tài sản bảo đảm mà hợp đồng bảo đảm cú thể lập riờng hoặc nằm trong hợp đồng tớn dụng và cũng tựy từng loại hỡnh bảo đảm theo quy định của phỏp luật mà hợp đồng bảo đảm phải cụng chứng và tài sản bảo đảm phải đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan nhà nước cú thẩm quyền Việc quản lý tài sản bảo đảm bao gồm việc bảo quản, đánh giá lại tài sản. .. khỏc, hàng kộm phẩm chất, hàng hóa được tài trợ bằng nguồn vốn tự cú… khoảng 70-80% phần cũn lại mới là đối tượng cho vay của ngân hàng- đồng thời đảm bảo cho khoản vay) +Tớnh thị trường của hàng hóa đảm bảo Ngân hàng quan tâm đến tớnh ổn định giỏ trị thị trường của đảm bảo: Hàng húa phải dễ bỏn và giỏ phải tương đối ổn định +Khả năng bảo quản, định giá hàng đảm bảo Rất nhiều hàng hóa đũi hỏi kỹ thuật bảo. .. năng đánh giá đảm bảo Nếu định giỏ quỏ cao, quy mụ tài trợ cú thể lớn cú thể gõy rủi ro cho ngân hàng ngược lại, nếu định giỏ quỏ thấp, sẽ ảnh hưởng đến khả năng vay 19 của khách hàng Sau khi định giỏ, ngõn hàng và khỏch hàng phải thỏa thuận về nội quy sử dụng đảm bảo, quyền của ngân hàng giám sát đảm bảo, phỏt mại đảm bảo khi khỏch hàng vi phạm hợp đồng tài trợ Thứ ba, đặt cọc là việc bờn bảo đảm giao... chất * Đảm bảo bằng hàng hóa trong kho như nguyên nhiên vật liệu, sản phẩm…Đây là hỡnh thức rất thuận lợi cho khỏch hàng và ngõn hàng nếu cú kho bói riờng hoặc có phương thức bảo quản thớch hợp Nhõn tố tác động đến việc chấp nhận hàng húa làm đảm bảo: + Khả năng kiểm soát hàng hóa đảm bảo Nếu hàng hóa đảm bảo thuộc kho người vay, hoặc khi người vay thuờ, ngõn hàng phải nắm quyền kiểm soỏt việc bán hàng. .. trỡnh cho vay cú bảo đảm bằng tài sản mà cụ thể là bất động sản Bao gồm các bước chủ yếu sau: Bước 1 Nhận hồ sơ Ngõn hàng tiếp nhận giấy đề nghị vay vốn, hồ sơ vay vốn và những tài liệu liên quan đến việc vay vốn Sau đó kiểm tra kỹ lưỡng nhằm đảm bảo giấy tờ, hồ sơ hợp lệ theo đúng quy định Bước 2 Phõn tớch tớn dụng: Trong cho vay cú tài sản đảm bảo, ngoài việc đánh giá khách hàng và phân tích các hồ sơ ... họat động đảm bảo tiền vay bất động sản Ngõn hàng thương mại cổ phần Á Chõu Chi nhỏnh Duyờn Hải Chương 3: Giải phỏp hoàn thiện họat động đảm bảo tiền vay bất động sản Ngõn hàng Thương mại cổ phần. .. đánh giá thực trạng đề cỏc giải phỏp hoàn thiện khâu xử lý tài sản bảo đảm tiền vay CHƯƠNG THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẢM BẢO TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 51 CỔ PHẦN Á CHÂU CHI. .. nghĩa tác động đến việc sử dụng vốn vay việc thực nghĩa vụ trả nợ khỏch hàng 1.2 Bảo đảm tiền vay bất động sản Ngân hàng thương mại 1.2.1 .Bất động sản vai trũ bảo đảm tiền vay bất động sản ngõn hàng