Thẩm định giá theo cách tiếp cận Thị trường Phương pháp so sánh TS Hay Sinh Đại học Kinh tế TP.HCM NỢI DUNG Khái niệm và mợt sớ thuật ngữ Nguyên tắc và trường hợp áp dụng Cách tiếp cận Thi trường Các bước tiến hành - Phương pháp So sánh Thu thập thông tin Cách thức điều chỉnh Bài tập vận dụng KHÁI NIỆM VÀ MỘT SỐ THUẬT NGỮ Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công thị trường vào thời điểm thẩm định giá gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá KHÁI NIỆM VÀ MỘT SỐ THUẬT NGỮ • Giao dịch phổ biến thị trường hoạt động mua, bán tài sản công khai thị trường • Giao dịch thành cơng thị trường hoạt động mua bán tài sản diễn ra, tài sản được chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng - đối với đất) từ bên bán sang bên mua; bên mua, bên bán hoàn thành nghĩa vụ giao dịch dân nghĩa vụ với ngân sách nhà nước KHÁI NIỆM VÀ MỘT SỐ THUẬT NGỮ Mức tiền điều chỉnh mức giá hình thành Giá trị ước Giá chuyển từ yếu tố khác tính bất nhượng ± = biệt giá bất động sản cần bất động sản động sản so sánh với thẩm định giá so sánh bất động sản cần thẩm định KHÁI NIỆM VÀ MỘT SỐ TḤT NGỮ •Các yếu tố so sánh thơng sớ kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý tài sản… có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản •Đơn vị so sánh chuẩn đơn vị tính tài sản mà quy đổi theo đơn vị về chuẩn để so sánh giữa tài sản loại với KHÁI NIỆM VÀ MỢT SỚ TḤT NGỮ •Mức giá dẫn: mức giá giao dịch thành công, được điều chỉnh theo yếu tố so sánh tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá Các mức giá chỉ dẫn sở cuối để ước tính mức giá tài sản cần thẩm định KHÁI NIỆM VÀ MỘT SỐ THUẬT NGỮ • Tổng giá trị điều chỉnh thuần: tổng mức điều chỉnh theo yếu tớ so sánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) dấu dương (điều chỉnh tăng), nghĩa không xét về giá trị tụt đới lần điều chỉnh • Tổng giá trị điều chỉnh gộp: tổng mức điều chỉnh theo yếu tố so sánh về giá trị tuyệt đối Ví dụ: giải thích thuật ngữ Giá bán A B C D 500 tr 580 tr 430 tr 480 tr Điều kiện bán TSTĐ - 20 tr Vị trí - 20 tr - 50 tr + 30 tr - 20 tr Quy mô - 10 tr + 10 tr + 20 tr + 10 tr Mức giá dẫn 470 tr 520 tr 480 tr 470 tr Tổng giá trị điều chỉnh - 30 tr - 60 tr + 50 tr - 10 tr Tổng giá trị điều chỉnh 30 tr gộp 80 tr 50 tr 30 tr NGUYÊN TẮC VÀ TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG • Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn • Những yếu tố tài sản so sánh so với tài sản cần thẩm định giá điều chỉnh tăng (+) mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh • Những yếu tớ tài sản so sánh thuận lợi so với tài sản cần thẩm định giá điều chỉnh giảm (-) mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh BÀI TẬP PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH 31 Bài 1: Tài sản thẩm định nhà gồm phòng ngủ, phòng tắm, phòng khách sân tennic Những nhà khu vực lân cận bán sau: Tài sản 1: gồm phòng ngủ, phòng tắm, phòng khách sân tennic bán với giá 480.000.000 đ Tài sản 2: gồm gồm phòng ngủ , phòng tắm, phòng khách sân tennic bán với giá 625.000.000 đ Tài sản : gồm phòng ngủ , phịng tắm , khơng phịng khách khơng có sân tennic, bán với giá 470.000.000 đ Được biết giá trị thị trường cơng trình có đặc điểm tương tự sau: - Phịng ngủ : 10.000.000 đ - Phòng tắm : 7.000.000 đ - Phòng khách : 8.000.000 đ - Sân tennic : 12.000.000 đ Giải: + Giá tài sản so sánh sau điều chnh - Tài sản = 480.000.000 + …………… - Tài sản = 625.000.000 ……………… - Tài sản = 470.000.000 …………………… + Giá trị tài sản cần thẩm định : 32 Bài 2: Tài sản thẩm định có diện tích 80m2 Được biết gần vị trí tài sản thẩm định có tài sản bán với giá 15 trđ/m2 Trong đó: - Pháp lý tài sản thẩm định tài sản so sánh - Vị trí tài sản so sánh thuận lợi tài sản thẩm định: 5% - Điều kiện kinh doanh tài sản so sánh thuận lợi tài sản thẩm định: 10% - Quy mơ hình dáng tài sản so sánh thuận lợi tài sản thẩm định: 7% Hãy ước tính giá trị tài sản thẩm định giá? Nguyên tắc điều chỉnh cách lấy bất động sản thẩm định giá làm chuẩn Những yếu tố diện bất động sản thẩm định không diện bất động sản so sánh cộng thêm ngược lại Số TT Yếu tố điều chỉnh TSSS Pháp lý 0% Điều kiện kinh doanh Vị trí Qui mơ, hình dạng Tổng mức điều chỉnh Giá tài sản sau điều chỉnh 33 Bài 3: Một bất động sản so sánh bán với giá 800.000.000 đồng, bên bán hỗ trợ cho người mua (dưới hình thức cho vay) khoản tiền 640.000.000 đồng với mức lãi suất 8% lãi suất thị trường 10%, thời hạn hợp đồng vay 15 năm 34 Bài 4: Tài sản cần thẩm định giá đất xây dựng nhà dân cư có diện tích 56m2 phường A thành phố X Qua thu thập thơng tin vịng 01 năm so với ngày thẩm định giá khu vực (thuộc phường A phường lân cận) có đất giao dịch thành cơng có yếu tố so sánh gần tương tự với đất cần thẩm định giá Cụ thể sau (bảng phụ lục) Ngoài ra, qua điều tra thị trường, thu thập thông tin sau: - Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất đất so sánh triệu đ/m2 - Giá đất mặt ngõ 10m cao mặt ngõ 8m:10%, mặt ngõ 8m: 5% - Giá đất nhìn cơng viên cao giá đất nhìn khu dân cư 5% - Giá đất khu vực thoát nước tốt cao khu vực thoát nước 10% - Giá đất đất nằm hướng Tây hướng Bắc nhau, đất nằm hướng Đông 5% đất nằm hướng Đông Nam 10% - Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn năm 20%/ năm 35 TT Yếu tố so sánh Thửa đất cần thẩm định giá Thửa đất so sánh Thửa đất so sánh Thửa đất so sánh Giá bán Chưa biết, cần thẩm định giá 1,1 tỷ đ 980 triệu đ 1,35 tỷ đ Tổng diện tích 56m2 50m2 49 m2 60m2 Giá bán/m2 Chưa biết, cần thẩm định giá 22 triệuđ/m2 20 triệuđ/m2 22,5 triệu đ/m2 Tình trạng pháp lý Đã cấp sổ đỏ Chưa hợp thức hóa quyền sử dụng đất Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Lợi kinh doanh Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 8m Giáp mặt ngõ m Cơ sở hạ tầng Điện ổn định, cấp nước tốt; thoát nước kém, hay bị ngập mưa to Điện ổn định, cấp thoát nước tốt Điện ổn định, cấp thoát nước tốt Điện ổn định, cấp thoát nước tốt Hướng tây Đông Dông nam Bắc Cảnh quan Nhìn khu đơng dân cư Nhìn khu đơng dân cư Nhìn khu đơng dân cư Nhìn cơng viên Điều kiện tốn Thanh tốn tiền mặt lần mua Thanh toán tiền mặt làm lần, 60% mua, 40% sau năm Thanh tốn tiền mặt lần mua Thanh toán tiền mặt lần mua 36 Bài 5: Lời giải tập 4: 1/ Phân tích thơng tin thu thập - Giá đất mặt ngõ 10 m cao mặt ngõ 8m 10%, mặt ngõ 8m 5%, điều cho thấy: ngõ 10m có tỷ lệ 100%; ngõ 8m 90%, mặt ngõ 8m 105% Tài sản thẩm định ngõ 10m, điều cho thấy: giá đất mặt ngõ 10m 100%, giá đất mặt ngõ 8m 90%, giá đất mặt ngõ 8m 110% Mức điều chỉnh cho tài sản sau: Điều chỉnh cho tài sản ngõ 8m: (100% - 90%) / 90% = Điều chỉnh cho tài sản mặt ngõ 8m: (100% - 105%)/105 = 37 Bài 5: - Giá đất nhìn cơng viên cao giá đất nhìn khu dân cư 5%, điều cho thấy nhìn cơng viên 1,05 lần nhìn khu dân cư Tài sản thẩm định nhìn khu dân cư, điều cho thấy: giá đất khu dân cư 100%, giá đất nhìn cơng viên 105% Mức điều chỉnh là: (100% - 105%) / 105% = - Giá đất khu vực thoát nước tốt cao khu vực thoát nước 10% Tài sản thẩm định nằm khu vực thoát nước kém, điều cho thấy: giá đất khu vực thoát nước 100%, khu vực thoát nước tốt 110% Mức điều chỉnh (100% - 110%) / 110% = 38 Bài 5: - Giá đất nằm hướng Tây hướng Bắc nhau, đất nằm hướng Đông 5% đất nằm hướng Đông Nam 10% Tài sản thẩm định nằm hướng tây, điều cho thấy: giá đất hướng Tây Bắc 100%, hướng Đông 105% hướng Đông Nam 110% Mức điều chỉnh là: Điều chỉnh cho tài sản nằm hướng Đông: (100% - 105%) / 105% = Điều chỉnh cho tài sản hướng Đông Nam: (100% -110%) / 110% = 39 Bài 5: BÀI GiẢI BÀI TẬP SỐ PP SO SÁNH TT Yếu tố so sánh A Giá bán Tổng diện tích Giá bán/m2 Điều chỉnh theo yếu tố so sánh Điều chỉnh yếu tố liên quan đến giao dịch D1 Điều kiện tóan B C D Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh D2 Tình trạng pháp lý Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Thửa đất Thửa đất cần thẩm so sánh định giá Chưa biết, cần 1,1 thẩm định giá 56 50.00 Chưa biết 22.00 Thửa đất Thửa đất so sánh so sánh Đơn vị tính 0.98 1,35 tỷ đ 49 20 60 22.5 Thanh tốn Khơng điều Không điều lần chỉnh chỉnh -1.47 0 20.53 20.00 22.50 Đã cấp sổ đỏ Chưa sổ đỏ 20 22.5 21.53 20.00 22.50 m2 trđ/m2 Trả trđ/m2 trđ/m2 trđ/m2 trđ/m2 trđ/m2 40 BÀI GiẢI BÀI TẬP SỐ PP SO SÁNH TT Yếu tố so sánh Thửa đất Thửa đất Thửa đất Thửa đất cần thẩm định giá so sánh so sánh so sánh Ngõ 10m 100% Ngõ 10m 100% 0.00% 0.00 Tốt Ngõ 8m 90% 11.11% 2.22 Tốt mặt ngõ m 105% -4.76% -1.07 Tốt 110% -9.09% -1.96 Đông 105% -4.76% -1.03 Dân cư 110% -9.09% -1.82 Đông Nam 110% -9.09% -1.82 Dân cư 110% -9.09% -2.05 Bắc 100% 0.00% Công viên 100% 0.00% 100% 0.00% 105% -4.76% -1.07 18.55 18.59 18.31 Số lần điều chỉnh 3 Số điều chỉnh (tr đ) -3.45 -1.41 -4.19 Đơn vị tính Điều chỉnh yếu tố liên quan đến tài sản D3 Vị trí (Lợi kd) Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Cơ sở hạ tầng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh D4 Bị ngập mưa 100% Hướng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh D6 Cảnh quan Tây 100% D5 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh E Nhìn dân cư 100% Mức giá dẫn/m2 Thống mức giá chỉ dẫn G trđ/m2 trđ/m2 trđ/m2 Bài Bất động sản (BĐS) cần thẩm định giá hộ có diện tích 56m2 nằm tầng chung cư tầng Chung cư xây dựng xong đưa vào sử dụng cách năm Qua thu thập thơng tin vịng 12 tháng so với ngày thẩm định giá khu vực có BĐS giao dịch thành sau: - BĐS nằm tầng chung cư có diện tích 84m2 trang trí nội thất tốt 42 BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, Bài - BĐS nằm tầng lô chung cư với BĐS có diện tích 84m2 trang trí nội thất tốt BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, bán với giá 717,2 triệu đồng - BĐS nằm lô chung cư cách chung cư có hộ cần thẩm định giá 150 m, vị trí thuận lợi hơn, chung cư tầng đưa vào sử dụng cách năm có diện tích 42m2, nằm tầng 3, trang trí nội thất tương 43 tự bất động sản cần thẩm định giá, bán LỜI GiẢI BÀI TẬP SỐ PP SO SÁNH TT Yếu tố so sánh tài sản cần thẩm định giá Chưa biết, cần thẩm định giá 56 Chưa biết tài sản so sánh tài sản so sánh tài sản so sánh tài sản so sánh tài sản so sánh 692.00 360 712.7 189 525 Đơn vị tính triệu đ 84.00 8.24 70 5.14 84 8.48 42 4.50 70 7.50 m2 trđ/m2 2 2 2 0 692.00 tốt -20 360.00 tốt -10 712.70 tốt -20 Giá sau điều chỉnh 672.00 350.00 692.70 189.00 525.00 trđ đơn giá sau điều chỉnh 8.00 5.00 8.25 4.50 7.50 trđ/m2 A Giá bán B C D Tổng diện tích Giá bán/m2 Điều chỉnh theo yếu tố so sánh D2 D3 D1 Điều chỉnh yếu tố liên quan đến tài sản Thời gian đưa vào sử dụng Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Trang trí nội thất Mức điều chỉnh Vị trí (Lợi kd) tầng Mức điều chỉnh Sử dụng PP so sánh cặp xác định hệ số tầng: trđ 189.00 525.00 giống TSTĐ giống TSTĐ 0 Chung cư 5A Chung cư 5A Chung cư 5B Chung cư 5B Chung cư 5C Chung cư 5C trệt chung cư 60.63% 5B = trệt trệt chung cư 60.00% 5C = Vậy giá bán hộ chung cư tẩng khoảng 61% giá bán hộ chung cư tầng 1, TSTĐ có hệ số tương tự 60% Giá trị TSTĐ ước tính = 272 triệu đồng 272 44 BÀI TẬP Bất động sản cần thẩm định cao ốc 15 tầng cho th làm văn phịng, vị trí toạ lạc khu thị sầm uất Diện tích khn viên 3000m2 (50mx60m), hình dáng vng vắn; mật độ xây dựng 60% Cơng trình đất có tuổi đời hiệu 10 năm, tuổi đời kinh tế lại 40 năm, đơn giá xây dựng cơng trình có kết cấu tương tự (bao gồm phần thiết bị bên trong) $500/m2 diện tích sàn xây dựng Biết khu vực có tài sản vừa giao dịch thành cơng: TS1: diện tích 1600m2, hình dáng vng vức, vị trí thuận lợi tài sản thẩm định 5%, cảnh quan tương tự tài sản thẩm định, giao dịch với giá 90 tỷ đồng TS2: diện tích 2000m2, bị tóp hậu, vị trí thuận lợi tài sản thẩm định 5%, cảnh quan tương tự tài sản thẩm định, giao dịch với giá 88 tỷ đồng TS3: diện tích 1800m2, hình dáng vng vức, vị trí tương tự tài sản thẩm định, cảnh quan nhìn bờ sơng, giao dịch với giá 110 tỷ đồng Thông tin thị trường cho biết thêm: lơ đất bị tóp hậu có giá thấp 15% so với lơ đất có hình dáng vng vức, lơ đất có cảnh quan nhìn bờ sơng có giá cao 5% so với lơ đất khơng có cảnh quan Tất tài sản so sánh có giấy tờ pháp lý đầy đủ, cơng trình đất cũ nát, gần sụp đổ Tỷ giá VND so với đồng đôla Mỹ 20.500đ/USD 45 ... sản cần thẩm định giá, bán LỜI GiẢI BÀI TẬP SỐ PP SO SÁNH TT Yếu tố so sánh tài sản cần thẩm định giá Chưa biết, cần thẩm định giá 56 Chưa biết tài sản so sánh tài sản so sánh tài sản so sánh. .. với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công thị trường vào thời điểm thẩm định giá gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá 1 KHÁI NIỆM... tài sản thẩm định: 10% - Quy mô hình dáng tài sản so sánh thuận lợi tài sản thẩm định: 7% Hãy ước tính giá trị tài sản thẩm định giá? Nguyên tắc điều chỉnh cách lấy bất động sản thẩm định giá làm