MỤC LỤC MỤC LỤC MỞ ĐẦU TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .3 1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản .4 1.2.Tính tất yếu trình hình thành phát triển thị trường bất động sản .4 1.3.Phân loại thị trường bất động sản 1.4.Đặc điểm thị trường bất động sản 1.4.1 Thị trường bất động sản mang tính không tập trung, trải rộng tất vùng đất nước .5 1.4.2 Thị trường bất động sản dạng thị trường khơng hồn hảo 1.4.3 Việc tạo lập phận cấu thành BĐS đòi hỏi vốn đầu tư lao động lớn 1.4.4 Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn tài 1.4.5 Thị trường Bất động sản thị trường đầu vào, thị trường tư liệu sản xuất nên đa dạng hình thức 1.4.6 Thị trường Bất động sản chịu chi phối pháp luật .7 1.4.7.TTBĐS cung TTBĐS phản ứng nhanh chóng tương ứng với thay đổi cầu 1.5.Vai trò Thị trường Bất động sản 1.5.1 Thị trường Bất động sản nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho nhà kinh doanh BĐS 1.5.2 Thị trường Bất động sản cầu nối sản xuất tiêu dùng, xây dựng, mua bán BĐS mua bán nhà mua bán quyền sử dụng đất 1.5.3 Thúc đẩy áp lực khoa học-kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lượng nhà (BĐS), bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất 1.5.4 TTBĐS góp phần thúc đẩy trình đổi quản lý đất đai, nhà ở, cơng trình cơng cộng sở kinh tế-xã hội khác 10 1.5.5 Phát triển thị trường BĐS góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hoá sản xuất kinh doanh 10 1.5.6 Ngành kinh doanh BĐS nói chung, nhà đất nói riêng địi hỏi nhiều vốn, sức hấp dẫn cao 11 Chương 12 QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 12 2.1 Khái quát chung đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội ảnh hưởng đến trình phát triển thị trường bất động sản 12 2.1.1 Đặc điểm tự nhiên 12 2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội .13 2.1.3 Cơ sở hạ tầng kĩ thuật 14 2.2 Quá trình phát triển thị trường bất động sản: 16 2.3 Một số dự án lớn đầu tư xây dựng huyện Đông Anh: .19 DANH MỤC CÁC DỰ ÁN ƯU TIÊN ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN 23 HUYỆN ĐÔNG ANH GIAI ĐOẠN 2011- 2020 23 Chương 27 ĐÁNH GIÁ VỀ QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG 27 BẤT ĐỘNG SẢN Ở HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 27 TÀI LIỆU THAM KHẢO 28 MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản có vai trị quan trọng phát triển kinh tế xã hội quốc gia Trong năm gần đây, thị trường bất động sản Hà nội trở thành vấn đề quan trọng ngày ý dư luận Thủ đô Các phương tiện báo chí, truyền hình ln đề cập tới thị trường bất động sản, tới vấn đề cập nhật thị trường này; hoạt động thị trường bất động sản ngày sôi động với phát triển kinh tế nước nói chung thủ nói riêng Điều cho thấy rằng, tầm quan trọng ảnh hưởng thị trường bất động sản đến đời sống kinh tế xã hội to lớn Thật vậy, bất động sản nhu cầu thiết yếu thiếu được, đất ở, nhà vô quan trọng người Những vấn đề nóng bỏng, bất cập thị trường bất động sản thường đề cập đến vấn đề sốt đất, đầu đất, mua bán quyền sử dụng đất Từ cho thấy việc nghiên cứu q trình phát triển thị trường bất động sản cần thiết có ý nghĩa Thị trường bất động sản lĩnh vực rộng lớn, nên với trình độ cịn hạn chế khơng thể tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận ý kiến đóng góp q báu thầy, để em rút kinh nghiệm nghiên cứu làm việc sau Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm : Khái quát trình phát triển thị trường bất động sản huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội Chương TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1 Bất động sản Điều 181 Bộ luật Dân xác định khái niệm bất động sản sau: Bất động sản (BĐS) tài sản không di dời bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác phấp luật quy định Với tư cách vật chất thoả mãn nhu cầu sống người, BĐS mua bán lại nhanh chóng trở thành hàng hố thị trường 1.1.2 Thị trường bất động sản Khái niệm 1: Thị trường BĐS thị trường hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng sử dụng BĐS theo quy luật thị trường có quản lý Nhà nước Khái niệm 2: Thị trường bất động sản tổng hoà giao dịch dân vềBĐS địa bàn định, thời gian định Khái niệm 3: Thị trường BĐS tổ chức quyền có liên quan đến đất cho chúng trao đổi giá trị cá nhân thực thể Các quyền độc lập với đặc tính vật chất mà thường gọi đất 1.2.Tính tất yếu q trình hình thành phát triển thị trường bất động sản Quá trình hình thành phát triển thị trường BĐS trình tất yếu khách quan gắn liền với q trình phát triển sản xuất hàng hố Cơ sở kinh tế - xã hội đời tồn sản xuất hàng hoá phân công lao động người sản xuất người sản xuất khác, quan hệ khác tư liệu sản xuất quy định Con người nhu cầu ăn mặc, làm việc, lao động nhà nhu cầu thiếu đựơc sống Ổn định chỗ công việc người cần làm trước bắt tay vào thực dự định Hiện dân số tăng nhanh, trình thị hố diễn nhanh chóng, mức sống người ngày tăng lên nhu cầu nhà đất đai tăng lên, đất đai nhà lại có hạn việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hoạt động tất yếu phải diễn Bên cạnh yếu tố xã hội tâm lý, thói quen tập quán ảnh hưởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu BĐS Ngày sống đô thị ngày phát triển số hệ gia đình giảm đi, nhu cầu sống riêng tăng lên, lớn có mong muốn có phịng riêng nhu cầu xây dựng mở rộng chỗở tăng nên Điều nguyên nhân dẫn tới nhu cầu BĐS tăng lên Trong kinh tế thị trường mà có cầu, lợi nhuận mà cầu mang lại lại lớn, pháp luật lại khơng cấm tất yếu người ta tìm cách đáp ứng cung Cung cầu gặp sở pháp luật cho phép tất yếu hình thành thị trường Nền kinh tế vận hành theo chế thị trường yếu tố đầu vào sản xuất đầu sản phẩm trở thành hàng hố hình thành loại thị trường chun biệt phát triển mức độ khác Trong điều kiện khơng thừa nhận BĐS hàng hố, khơng thừa nhận thị trường BĐS tạo nên khuyết thiếu, đồng hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thúc đẩy chế thị trường tới vận hành kinh tế 1.3.Phân loại thị trường bất động sản Phân loại thị trường bất động sản Theo cấp thị trượng: Theo đối tượng thị trường: Theo mục đích sử dụng: -Thị trường cấp I -Thị trường nhà -Thị trường cấp II -Thị trường khách sạn -Thị trường mua bán -Thị trường cấp III -Thị trường cho thuê -Thị trường cho thuê -Thị trường chấp bảo hiểm -Thị trường văn phòng Theo khu vực: -Thị trường bất động sản đô thị -Thị trường bất động sản nông thôn -Thị trường bất động sản đô thị lớn 1.4.Đặc điểm thị trường bất động sản 1.4.1 Thị trường bất động sản mang tính không tập trung, trải rộng tất vùng đất nước TTBĐS thường không bao gồm thị trường lớn mà bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, thị trường mang chất địa phương quy mô trình độ khác có phát triển không đồng vùng, miền, điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác quy định TTBĐS thị có quy mơ trình độ phát triển cao TTBĐS nông thôn miền núi 1.4.2 Thị trường bất động sản dạng thị trường khơng hồn hảo Do khơng đồng thông tin yếu tố cấu thành thị trường Điều xuất phát từ đặc trưng riêng vùng, chịu chi phối điều kiện tự nhiên truyền thống tập quán sử dụng nhà đất BĐS nói chung Trong thị trường địa phương, hiểu biết giao dịch khơng hồn hảo, người mua người bán BĐS thường thiếu thông tin liên quan đến giao dịch trước Điều gây tượng độc quyền, đầu tạo tượng cung - cầu, giá giả tạo Đây đặc điểm chủ yếu TTBĐS 1.4.3 Việc tạo lập phận cấu thành BĐS đòi hỏi vốn đầu tư lao động lớn Mà vận động, vận hành yếu tố thị trường BĐS diễn chậm chạp cịn phụ thuộc vào: chế, sách Nhà nước; thủ tục hợp đồng, chuyển nhượng, đăng ký đất đai, nhà ở, 1.4.4 Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn tài Động thái phát triển thị trường tác động tới nhiều loại thị trường kinh tế.BĐS tài sản đầu tư đất bao gồm giá trị đất đai sau đầu tư Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS thu hồi nguồn vốn dài Khi BĐS tham gia lưu thông thịtrường BĐS, giá trị quyền BĐS đem trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư mang lại lợi nhuận cho bên giao dịch Điều chứng tỏ thị trường BĐS đầu quan trọng thị trường vốn Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt sởđể huy động nguồn tài lớn cho phát triển kinh tế thông qua chấp giải ngân (Theo thống kê, ởcác nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua chấp BĐS chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay) Ngoài ra, thị trường BĐS cịn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng qua mà bắc cầu tới thị trường vật liệu xây dựng đồ nội thất, thị trường lao động v.v dao động thị trường có ảnh hưởng lan toả tới phát triển ổn định kinh tế quốc dân Để tạo lập đưa BĐS vào sử dụng phải khoảng thời gian tương đối dài đòi hỏi phải có đầu tư vốn lớn Do việc thu hồi vốn chậm thường có nhiều rủi ro 1.4.5 Thị trường Bất động sản thị trường đầu vào, thị trường tư liệu sản xuất nên đa dạng hình thức Nó diễn dạng trao đổi, mua bán chuyển nhượng, cầm cố diễn hình thức cho th Trong điều kiện đất đai ngày khan nhu cầu sử dụng đất đai ngày tăng xu hướng cho thuê đất đai, BĐS trở nên phổ biến Việc cho thuê đất đai thực chất cho thuê quyền sử dụng đất đai Người thuê phải trả cho người cho thuê khoản tiền việc sử dụng đất đai, BĐS thời hạn thuê Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý, nên thực chất việc mua bán, trao đổi, chuyển nhượng, cầm cố, Đất đai trao đổi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước ta mở rộng phát triển hình thức cho thuê đất, tạo điều kiện thuận lợi cho người có nhu cầu đất, BĐS muốn thuê để sản xuất thủ tục, giá cả, thời hạn, , đặc biệt người nước muốn đầu tư nước ta 1.4.6 Thị trường Bất động sản chịu chi phối pháp luật TTBĐS nói chung thị trường đất đai nói riêng thị trường đặc biệt, khơng tự trao đổi thị trường hàng hố khác Nó hạn chế quản lý chặt chẽ nghiêm ngặt Nhà nước nhằm bảo vệ tài nguyên đất phạm vi quốc gia Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước người đại diện chế độ quản lý Nhà nước đất đai có vai trị vơ quan trọng việc thúc đẩy trình hình thành phát triển thị trường BĐS Điều thể việc quy định quyền lợi, nghĩa vụ người sử dụng đất, quy định việc đánh giá định giá đất đai chuyển mục đích quyền sử dụng đất Chế độ quản lý Nhà nước đất đai thể luật đất đai văn khác luật quy định hướng dẫn thihành điều khoản luật đất đai 1.4.7.TTBĐS cung TTBĐS phản ứng nhanh chóng tương ứng với thay đổi cầu Bởi việc tăng cung loại BĐS chẳng hạn nhà đất cho mục đích cụ thể thường nhiều thời gian Đó thời gian dành cho việc tạo nguồn cung cho thị trường như: mua đất, xin cấp giấy phép xây dựng, Những biến động xảy thị trường nhà đất chậm nhiều so với phần lớn thị trường khác.Trong thị trường BĐS, cầu phản ứng nhanh phản ứng chậm cần phải có thời gian tiếp cận, đáp ứng cầu Như vậy, cung BĐS co giãn, cầu co giãn nhiều Điều dẫn đến hậu cân cung cầu TTBĐS 1.5.Vai trò Thị trường Bất động sản Thị trường BĐS phát triển nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội đất nước nâng cao đời sống tầng lớp dân cư 1.5.1 Thị trường Bất động sản nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho nhà kinh doanh BĐS Trên thị trường BĐS, nhà kinh doanh BĐS người tiêu dùng thực việc mua bán Với vai trị hàng hố đặc biệt, BĐS nói chung mà chủ yếu đất đai nhà chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng từ người sang người khác Việc mua bán lại tạo khối lượng hàng hố khơng cạn cung cấp cho thị trường, làm cho thị trường hàng hoá BĐS ln ln phong phú Thị trường nơi chuyển hố vốn từ hình thái vật sang giá trị, nhân tố định tốc độ chu chuyển vốn, tăng trưởng kinh doanh tồn doanh nghiệp kinh doanh BĐS.Trong trình kinh doanh tạo sản phẩm nhà cơng trình gắn liền với đất đai, yếu tố sản xuất kể giá đất đai vật hố sản phẩm Để tiến hành qúa trình tái sản xuất chu kỳ tiếp theo, đòi hỏi phải chuyển hố hình thái vật thành hình thái tiền Cơng việc chuyển hố hình thái vốn thực thơng qua thị trường Thị trường BĐS nhìn từ góc độ xử lý đầu sản phẩm có ảnh hưởng định đến tốc độ, quy mô tăng trưởng kinh doanh tồn doanh nghiệp nơi thực chức hoàn trả vốn kinh doanh, tái sản xuất yếu tố sản xuất kinh doanh Quá trình thực việc tiêu thụ sản phẩm thị trường không đơn hồn trả chi phí sản xuất mà cịn quy trình thực hố giá trị sản phẩm thặng dư tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế 1.5.2 Thị trường Bất động sản cầu nối sản xuất tiêu dùng, xây dựng, mua bán BĐS mua bán nhà mua bán quyền sử dụng đất Trong điều kiện sản xuất hàng hoá, người sản xuất trước hết lo tổ chức sản xuất kinh doanh, sử dụng yếu tố sản xuất để sản xuất sản phẩm hàng hoá, sản phẩm đem bán Trong người tiêu dùng sản phẩm lại cần tìm mua loại sản phẩm Để giải mâu thuãn này, nơi gặp gỡ thị trường Thơng qua thị trường bán (bên cung) người mua (bên cầu) gặp gỡ thoả thuận với sản phẩm thực trình sản xuất diễn bình thường 1.5.3 Thúc đẩy áp lực khoa học-kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lượng nhà (BĐS), bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất Thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng, chịu tác động tương hỗ lẫn yếu tố cung cầu, giá cả, cạnh tranh Sụ tồn vận động thị trường biểu vận động yếu tố không tách rời Mỗi biến thiên yếu tố kéo theo vận động biến thiên yếu tố khác ngược lại Điều làm thúc đẩy doanh nghiệp áp dụng tiến khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức quản lý, thực biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao suất lao động, hạ giá thành nâng cao chất lượng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh thị trường mang lại lợi nhuận cao.Như sở quy luật vận hành kinh tế thị trường, nhờ việc áp dụng khoa học công nghệ, cải tiến cơng nghệ mà nguồn hàng hố BĐS ngày phong phú, đa dạng với chất lượng ngày cao nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng dân cư kinh tế quốc dân 1.5.4 TTBĐS góp phần thúc đẩy q trình đổi quản lý đất đai, nhà ở, công trình cơng cộng sở kinh tế-xã hội khác Thị trường BĐS hình thành phát triển góp phần bước xây dựng đồng loại thị trường kinh tế hàng hoá Trên sở đó, chế thị trường vận hành phát huy tác dụng Thông qua hoạt động thị trường BĐS, Nhà nước tiếptục bổ xung hoàn thiện pháp luật sách tổ chức quản lý tạo điều kiện chi thị trường mở rộng phát triển, góp phần khắc phục tình trạng “ kinh doanh ngầm”, tham nhũng, trốn thuế, đầu tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh BĐS có chiều hướng gia tăng nước ta Thị trường BĐS hình thành phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế Nhà nước người sử dụng đất cơng trình, tài sản gắn liền với đất đai, nâng cao hiệu sử dụng nguồn tài nguyên đất,khắc phục tình trạng phi kinh tế đầu tư xây dựng bản, tận dụng phát triển BĐS để đáp ứng nhu cầu tầng lớp dân cư, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách Nhà nước 1.5.5 Phát triển thị trường BĐS góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hố sản xuất kinh doanh Trên thị trường, nhà kinh doanh, người sử dụng có điều kiện tiếp xúc, có mối quan hệ qua lại tạo mở rộng quan hệ nội thị trường quan hệ với ngành, lĩnh vực khác xây dựng, Địa chính, ngân hàng, mơi trường thị, để mở rộng thị trường.Thị trường BĐS phận hệ thống thị trường Bởi vậy, hình thành phát triển thị trường BĐS góp phần phát triển loại thị trường Trên sở đó, chếthị trường vận hành phát huy tác dụng 10 Đóng địa bàn Huyện có 700 công ty TNHH, 355 công ty cổ phần, 105 doanh nghiệp tư nhân, gần 30 công ty nhà nước, 11 công ty TNHH nhà nước thành viên 13.000 hộ kinh doanh cá thể 2.1.3 Cơ sở hạ tầng kĩ thuật * Đường quốc lộ (do Trung ương quản lý), gồm: + Quốc lộ từ Hà Nội Thái Nguyên với đoạn chạy địa bàn huyện Đông Anh dài 15 km (từ Cầu Đuống đến Phủ Lỗ), mặt đường rộng 8m, đầu tư nâng cấp + Đường Thăng Long (từ đầu phía Bắc cầu Thăng Long nối với quốc lộ 3) dài 6km, mặt đường rộng 7-9m + Một số tuyến quốc lộ đầu tư xây dựng địa bàn huyện: quốc lộ kéo dài, quốc lộ đoạn Hà Nội - Thái Nguyên Mặc dù tuyến quốc lộ địa bàn Đông Anh đầu tư nâng cấp năm gần chủ yếu cải tạo mặt đường, chưa có tuyến đầu tư mở rộng Với gia tăng nhanh phương tiện vận tải nhu cầu lại, mật độ phương tiện tham gia giao thông hàng ngày tuyến quốc lộ lớn, tạo nên q tải khơng đảm bảo an tồn giao thơng * Đường Thành phố quản lý có tổng chiều dài khoảng 65km, gồm: + Đường 23 từ Đại Đô đến chợ Yên dài 5,5km, mặt đường rộng m + Đường từ Cổ Loa quốc lộ 23B, Tiền Phong (Mê Linh) dài 5km + Đường cao tốc Thăng Long - Nội Bài (đường từ trung tâm Hà Nội sân bay Nội Bài) với đoạn chạy địa bàn huyện Đông Anh dài 7,5 km, mặt đường rộng 21m + Đường Đào Duy Tùng + Đường Cao Lỗ (từ quốc lộ vào khu di tích Cổ Loa) + Đường từ Phà Đông Trù quốc lộ dài 3,5km (chạy địa bàn xã Đông Hội) + Đường Ngã tư biến - Chợ Yên dài 10km 14 + Tuyến mặt đê Sông Hồng, Sông Đuống dài 24km + Tuyến đường trục thị trấn, từ ga Đơng Anh - Nhà máy xích líp dài 3km + Tuyến đường từ Quốc lộ - qua Nguyên Khê - đến chợ Kim (xã Xuân Nộn) dài 3,5km + Tuyến đường từ quốc lộ đến Nhà máy in sách giáo khoa dài km *Đường sắt Giao thông đường sắt địa bàn huyện Đông Anh tuyến đường từ trung tâm Hà Nội Phú Thọ - Yên Bái - Lào Cai, Thái Nguyên Đây tuyến đường sắt quan trọng vận chuyển hàng hóa giao lưu Thủ Hà Nội với tỉnh Đông Bắc đất nước Tổng chiều dài đường sắt chạy địa bàn Đông Anh khoảng 30km (bằng 1/3 tổng chiều dài đường sắt chạy địa bàn Thủ đô Hà Nội) với nhà ga, gồm tuyến: + Hà Nội - Thái Nguyên, đoạn qua huyện dài 14km, tuyến có ga Cổ Loa ga Đông Anh + Đông Anh - Việt Trì - Phố Lu, đoạn qua huyện dài 9km + Tây Cầu Thăng Long đến ga Bắc Hồng, dài 8km, tuyến có ga Kim Nỗ, Bắc Hồng * Đường thủy: Trên địa bàn huyện Đơng Anh có sơng lớn chảy qua Sông Hồng, Sông Đuống Sông Cà Lồ với tổng chiều dài đoạn chảy qua huyện khoảng 33km, cụ thể: + Đoạn Sông Hồng chảy qua phía Nam huyện (dưới xã Đại Mạch, Võng La, Hải Bối, Vĩnh Ngọc, Tàm Xá) có chiều dài 15km + Đoạn Sơng Đuống chảy qua phía Nam huyện (dưới xã Xn Canh, Đơng Hội, Mai Lâm) có chiều dài 8,5km + Đoạn Sông Cà Lồ chảy qua phía Bắc huyện có chiều dài 9km 15 2.2 Q trình phát triển thị trường bất động sản: Cơng tác quy hoạch, quản lý đô thị tập trung đạo liệt Đã hồn thành cơng tác lập quy hoạch sử dụng đất Huyện đến năm 2020 quy hoạch sử dụng đất 23 xã địa bàn Phối hợp với Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội hồn thành việc lập quy hoạch phân khu thị; Phối hợp với số sở, ban, ngành Thành phố để triển khai số quy hoạch ngành địa bàn: ngành điện, thủy sản, xăng dầu, quy hoạch mạng lưới trường học, Phê duyệt quy hoạch điểm dân cư nông thôn xã: Dục Tú, Việt Hùng theo thẩm quyền Một số quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 khu đô thị lập (Khu đô thị Nam Hồng, khu nhà công nhân thuê xã Kim Chung, khu đô thị tái định cư phục vụ giải phóng mặt đường kéo dài, khu đấu giá quyền sử dụng đất, khu 4,4ha xã Liên Hà, Nguyên Khê, Tiên Dương, khu trung tâm xã Thụy Lâm, Làng đô thị sinh thái xã Liên Hà ) Sau Quy hoạch chung xây dựng Thủ đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, huyện phối hợp với Sở Quy hoạch Kiến trúc, Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội nghiên cứu, lập quy hoạch phân khu đô thị địa bàn, quy hoạch phân khu thị N5, N7, N8 Thành phố phê duyệt công bố Những năm qua, huyện thực hiệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thực tốt cơng tác cải cách thủ tục hành đất đai Huyện cấp khoảng 55.000 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đạt khoảng 88%) xã/ thị trấn; hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ đủ điều kiện theo quy định Việc đấu giá quyền sử dụng đất tích cực triển khai đạt kết tốt Đã tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất dự án tập trung huyện đất xen kẹt xã, thu cho ngân sách 687 tỷ đồng (trong thu từ đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt 300 tỷ đồng), góp phần tạo nguồn vốn lớn để đầu tư xây dựng sở hạ tầng nông thôn 16 Cơng tác giải phóng mặt triển khai liệt, tích cực từ huyện tới sở Đã triển khai nhiệm vụ giải phóng mặt 63 dự án với tổng diện tích đất thu hồi 770ha Đã hoàn thành bàn giao đất 13 dự án cho chủ đầu tư để triển khai dự án, với tổng số diện tích đất bàn giao khoảng 170 ha, kinh phí bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt 1.000 tỷ đồng; dự án lại tập trung đạo, giải Một số khó khăn, vướng mắc cịn tồn cơng tác giải phóng mặt dự án trọng điểm Trung ương Thành phố địa bàn như: Dự án quốc lộ mới, cầu Nhật Tân đường dẫn hai bên đầu cầu, dự án đường quốc lộ kéo dài, nâng cấp cải tạo đường chợ Sa Chợ Tó, giải quyết, đảm bảo tiến độ theo quy định Việc công bố Quy hoạch chung Xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 với định hướng phát triển hệ thống giao thông khiến Đông Anh trở thành tâm điểm ý giới đầu tư bất động sản (BĐS) vào cuối năm 2010 đầu 2011 Khi ấy, giá đất khu vực tăng nhanh Tuy nhiên, sau đợt "nổi sóng" đó, từ khoảng cuối năm 2011 đến nay, giá đất nhiều khu vực địa bàn huyện Đông Anh sụt giảm 50 - 70% giao dịch Qua khảo sát thị trường BĐS khu vực Đông Anh cho thấy, giá đất giảm sâu so với trước, song chênh lệch giá khu vực lớn Nhưng chênh lại xảy trục mặt đường lớn, hai lô đất cách mét giá chênh đến chục triệu đồng/m2, điều đáng bàn Sự chênh lệch diễn phổ biến khu vực quanh mặt đường Cao Lỗ, đoạn từ ngã tư biến đến chợ Tó Giá dao động 30 - 100 triệu đồng/m2 đất thổ cư, 80 100 triệu đồng/m2 đất phân lô liền kề Việc công bố Quy hoạch chung Xây dựng Thủ Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 với định hướng phát triển hệ thống giao thông khiến Đông Anh trở thành tâm điểm ý giới đầu tư bất động sản (BĐS) vào cuối năm 2010 đầu 2011 17 Khi ấy, giá đất khu vực tăng nhanh Tuy nhiên, sau đợt “nổi sóng” đó, từ khoảng cuối năm 2011 đến nay, giá đất nhiều khu vực địa bàn huyện Đông Anh sụt giảm 50 - 70% giao dịch Qua khảo sát thị trường BĐS khu vực Đông Anh cho thấy, giá đất giảm sâu so với trước, song chênh lệch giá khu vực lớn Nhưng chênh lại xảy trục mặt đường lớn, hai lô đất cách mét giá chênh đến chục triệu đồng/m2, điều đáng bàn Sự chênh lệch diễn phổ biến khu vực quanh mặt đường Cao Lỗ, đoạn từ ngã tư biến đến chợ Tó Giá dao động 30 – 100 triệu đồng/m2 đất thổ cư, 80 100 triệu đồng/m2 đất phân lô liền kề Lý giải điều này, ông Nguyễn Văn Dũng, Phó Chủ tịch HĐQT Công ty CP tư vấn đầu tư BĐS – Sàn giao dịch BĐS Bảo Tín (thị trấn Đơng Anh) cho rằng: Giá đất chênh quy hoạch Cùng trục đường, có khu đất quy hoạch xã, có khu lại thuộc đất quy hoạch thị trấn, đất dự án Đất vị trí đẹp, diện tích vừa phải, giá trị cao Với vị trí tâm điểm giới đầu tư hồi đầu năm 2011, Đông Hội, Vĩnh Ngọc, Hải Bối, đất xung quanh cầu lớn Đông Trù, Nhật Tân, Thăng Long giảm 1/3 giá trị Chẳng hạn, đất xã Vĩnh Ngọc - điểm xuống cầu Nhật Tân, thời đỉnh điểm lên đến 85 - 90 triệu đồng/m2 mặt đường dẫn, làng ngõ rộng 60 triệu đồng/m2, ngõ nhỏ 50 triệu đồng/m2 Tuy nhiên, đến nay, đất quanh khu vực ngưỡng 20 triệu đồng/m2 khơng có giao dịch Tương tự, đất thuộc xã Đông Hội, Võng La, Mai Lâm giá chào bán quanh ngưỡng 12 triệu đồng/m2, Hải Bối 16 - 23 triệu đồng/m2, Nam Hồng 12,5 - 14,5 triệu đồng/m2, Xuân Canh 13 - 15 triệu đồng/m2, Tiên Dương 10 - 12,5 triệu đồng/m2, Nguyên Khê - 13 triệu đồng/m2 Giảm 15 50% thời đỉnh điểm Thậm chí nhiều khu vực giá đất - triệu đồng/m2 18 Theo anh Nguyễn Hùng, môi giới nhà đất xã Uy Nỗ, so với năm trước, giá đất Đơng Anh giảm mạnh "Hiện thị trường có nhiều lô đất chào bán, giá quanh ngưỡng 20 triệu đồng/m2 đường rộng, ô tô vào được, mảnh đẹp chừng 30 - 40 triệu đồng/m2 người hỏi mua Nguyên nhân trước 90% giao dịch đầu tư lướt sóng, chạy theo quy hoạch, cầu đường, không bày hàng Hiện giao dịch, chào bán đất Đông Anh chủ yếu trường hợp bị siết nợ, vỡ nợ bán Giá rẻ thị trường triệu đồng Cịn hầu hết, cầm cự nhiều người cố để đợi thị trường ấm trở lại" - anh Hùng cho biết Ghi nhận từ thị trường giới kinh doanh BĐS khu vực Đông Anh, từ đầu năm 2013, có giao dịch thành cơng mảnh đất có điện tích từ 40 - 80m2, vị trí đẹp, gần trung tâm thị trấn Nhiều chuyên gia nhận định, với đẩy nhanh tiến độ dự án cầu Nhật Tân, cầu Đông Trù, Ga T2 Nội Bài, QL5 kéo dài, hoàn chỉnh hệ thống cầu đường phân khu quy hoạch, Đông Anh lại tiếp tục khu vực thu hút đầu tư nhiều người 2.3 Một số dự án lớn đầu tư xây dựng huyện Đông Anh: * Dự án quy hoạch phân khu đô thị GN phía Bắc sơng Hồng thuộc địa giới hành 30 xã thị trấn huyện Mê Linh, Đông Anh Gia Lâm, tỷ lệ 1/5000 Phân khu thị GN có diện tích đất nghiên cứu khoảng 5.426ha, dân số đến năm 2030 khoảng 136.000 người, tối đa đến năm 2050 vào khoảng 163.000 người Vị trí phân khu thị phía Bắc tiếp giáp với phân khu N6, phía Nam tiếp giáp đường vành đai 3, phân khu đô thị N7 GN, phía Tây giáp phân khu N5, phía Đơng giáp đất nông nghiệp xã Liên Hà 19 * Dự án xây dựng nhà cho công nhân cụm công nghiệp vừa nhỏ xã Nguyên Khê, nhà tái định cư dự án xây dựng tuyến đường giao thông Theo định, khu vực nghiên cứu lập quy hoạch chủ yếu thuộc địa giới hành xã Nguyên Khê phần nhỏ (nằm phạm vi đường quy hoạch) thuộc thị trấn Đông Anh - huyện Đông Anh Quy mơ diện tích đất nghiên cứu quy hoạch khoảng 16,72ha; Quy mô dân số dự kiến khoảng 7.690 người Quy hoạch nhằm mục tiêu cụ thể hóa đồ án quy hoạch phân khu đô thị N5 UBND thành phố phê duyệt quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt 20 *Ngày 28/3/2014, UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định số 1673/QĐUBND, phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu nhà thôn Dục Nội, xã Việt Hùng, huyện Đông Anh Theo đó, phạm vi nghiên cứu quy hoạch khu nhà diện tích 17,29ha với dân số khoảng 2.500 người Đây khu vực xây dựng mới, phát triển đô thị theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Quy hoạch phân khu đô thị N7, bao gồm chức như: Đất ở, xanh, thể dục thể thao, trường mầm non, cơng trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật, bãi đỗ xe, đường giao thông Công ty cổ phần Đầu tư tài Thành Việt (là đại diện cho liên danh Công ty cổ phần Đầu tư tài Thành Việt Cơng ty cổ phần Xuất nhập máy Hà Nội) giao tổ chức lập quy hoạch chi tiết có trách nhiệm thực theo quy định hành quản lý quy hoạch, đầu tư xây dựng * Tháng 10/2015, phê duyệt Dự án Khu Thương mại - Dịch vụ - Nhà 1/5 tổ 53 thị trấn Đông Anh, huyện Đơng Anh, Hà Nội Theo đó, Dự án Khu Thương mại - Dịch vụ - Nhà 1/5 Tổ 53 thị trấn Đông Anh, huyện Đông Anh CTCP Phát triển đô thị Đông Anh làm chủ đầu tư Diện tích dự án khoảng 76.702m2 với quy mô dân số khoảng 1.264 người Thời gian thực Dự án từ quý IV/2015 đến quý IV/2018 Dự án nhằm cụ thể hóa định hướng Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến 2050 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch phân khu đô thị N5 UBND thành phố Hà Nội phê duyệt 21 *Dự án Trung tâm hội nghị triển lãm quốc gia : nằm nút giao tuyến đường Nhật Tân- Nội Bài QL5 kéo dài, giáp đầm Vân Trì- sơng Thiếp, thuộc ranh giới hành xã Vân Nội, Tiên Dương Vĩnh Ngọc, huyện Đông Anh 22 DANH MỤC CÁC DỰ ÁN ƯU TIÊN ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG ANH GIAI ĐOẠN 2011- 2020 A Dự án thuộc lĩnh vực Công nghiệp - Dự án Khu công nghiệp Đông Anh - Các dự án sản xuất động điện, khí cụ điện - Dự án sản xuất máy biến áp - Dự án sản xuất thang máy, thang - Các Dự án công nghiệp hỗ trợ cho ngành khí - Dự án sản xuất sản phẩm may cao cấp - Dự án sản xuất sản phẩm giày thể thao, giày da cao cấp - Các Dự án công nghiệp hỗ trợ cho ngành dệt may - Các Dự án công nghiệp hỗ trợ cho ngành da giày - Khu công nghiệp Bắc Thăng Long (giai đoạn I, II III) - Đầu tư kinh doanh hạ tầng cụm công nghiệp Nguyên Khê (giai đoạn 2) - Xây dựng hạ tầng cụm sản xuất tiểu thủ công nghiệp tập trung xã Liên Hà - Xây dựng hạ tầng cụm sản xuất tiểu thủ công nghiệp tập trung xã Vân Hà - Quy hoạch, xây dựng cụm công nghiệp làng nghề xã Dục Tú - Quy hoạch, xây dựng cụm công nghiệp làng nghề xã Thụy Lâm - Quy hoạch, xây dựng cụm công nghiệp làng nghề xã Bắc Hồng B Dự án thuộc lĩnh vực Thương mại - dịch vụ - Dự án Trung tâm Hội chợ triển lãm thương mại quốc tế - Đầu tư cải tạo, nâng cấp kinh doanh khai thác chợ dân sinh - Đầu tư cải tạo, nâng cấp chợ trung tâm huyện - Đầu tư xây dựng chợ rau an toàn Vân Nội - Dự án xây dựng trung tâm mua sắm Đông Anh - Dự án xây dựng siêu thị - Dự án Trung tâm thương mại tài Bắc Sông Hồng - Dự án Trung tâm Logistics/tiếp vận khu vực Ga Bắc Hồng 23 - Dự án Khu dịch vụ du lịch giải trí đầm Vân Trì - Dự án Khu cơng viên vui chơi giải trí Cầu Đơi - Dự án Khu cơng viên văn hóa lịch sử (ở phía Nam xã Cổ Loa, cạnh trục đường kéo dài) C Dự án thuộc lĩnh vực Nông nghiệp - Lập quy hoạch xây dựng nông thôn xã - Dự án công viên nông nghiệp công nghệ cao Hà Nội - Xây dựng quảng bá thương hiệu nông sản Đông Anh - Dự án phát triển vùng rau an toàn - Dự án phát triển chăn ni bị thịt, lợn nạc - Dự án phát triển nuôi trồng thuỷ sản (dựa mạnh sông lớn sông Hồng, sông Đuống, sông Cà Lồ hồ, đầm địa bàn) -Dự án Điểm du lịch nông thôn gắn với làng nghề truyền thống - Dự án chuyển đổi lao động, đào tạo ngành nghề cho người lao động bị thu hồi đất D Dự án thuộc lĩnh vực Văn hoá - Xã hội - Bảo tồn, tôn tạo phát huy giá trị di tích khu thành Cổ Loa - Đầu tư tôn tạo xây dựng khu dịch vụ đền Sái - Đầu tư tôn tạo khu địa đạo Nam Hồng - Dự án Trường công nhân kỹ thuật cao Việt Nam - Hàn Quốc - Dự án cải tạo, nâng cấp Trung tâm dạy nghề, Trung tâm bồi dưỡng trị huyện - Phát triển trường Trung học chuyên nghiệp dạy nghề - Dự án trường THPT chuyên Đông Anh - Dự án trường quốc tế Đông Anh - Đầu tư xây dựng 10 trường tiểu học - Đầu tư xây dựng 10 trường trung học sở - Đầu tư xây dựng trường trung học phổ thông 24 - Nâng cấp, xây dựng TTGDTX, TTGDLĐ xã hội - Dự án đầu tư nâng cấp mở rộng Bệnh viện Đông Anh - Dự án Bệnh viện Y học lâm sàng bệnh nhiệt đới - Dự án Bệnh viện đa khoa Bắc Sông Hồng - Dự án Bệnh viện Tim Hà Nội - Dự án trạm cấp cứu vệ tinh Đông Anh - Xây dựng Trung tâm văn hóa TDTT huyện Đơng Anh - Dự án rạp hát theo kiến trúc cổ khu vực thành Cổ Loa (để trình diễn mơn nghệ thuật truyền thống tuồng, chèo, rối nước, ca trù ) - Dự án Bảo tàng nghệ thuật truyền thống Việt Nam - Dự án bảo tồn phát triển ca trù Lỗ Khê - Dự án bảo tồn phát triển rối nước Đào Thục - Xây dựng, nâng cấp nhà văn hóa xã, nhà thiếu nhi huyện - Dự án sân vận động Đông Anh - Dự án Trung tâm thể thao cổ truyền dân tộc Đông Nam Cổ Loa - Dự án xây dựng nhà cho công nhân thuê (xã Nguyên Khê) E Dự án thuộc lĩnh vực Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật - Lập quy hoạch phân khu đô thị - Cải tạo nâng cấp đường từ Quốc lộ III đến cụm công nghiệp nhỏ vừa - Cải tạo, nâng cấp đường Thiết Bình xã Vân Hà Thụy Lâm (đang thực hiện) - Cải tạo, nâng cấp đường chợ Sa Chợ Tó - Cải tạo, nâng cấp đường từ ngã tư Nguyên Khê ngã ba Kim - Xuân Nộn - Cải tạo, nâng cấp đường Nam Hà - Cải tạo, nâng cấp đường giao thông nông thôn xã - Đường kéo dài (cầu Chui – Đông Trù - Phương Trạch - Bắc Thăng Long) - Đoạn vành đai II Nhật Tân - Vĩnh Ngọc - Đông Hội - Cầu Chui - Đoạn vành đai III phía Bắc Cổ Loa - Việt Hùng - Tiên Dương - Đông Anh - Nam Hồng 25 - Đường trục đô thị Nhật Tân - Nội Bài - Đường trục thị Tứ Liên - Đơng Hội - Dục Tú - Vành đai III - Đường trục đô thị Vĩnh Ngọc - Cổ Loa - Việt Hùng - Nguyên Khê - Đường trục đô thị Cổ Bi - Việt Hưng - Cổ Loa - Vân Nội/ Vân Trì - Đường trục thị Việt Hùng - Vân Nội - Nam Hồng - Khu đô thị Mê Linh - Đường trục đô thị Vĩnh Ngọc - Vân Nội - Đường trục đô thị Nam Hồng - Vân Trì - Tiên Dương - Nguyên Khê - Bến xe khách Đông Anh - Bến xe khách Tây Đông Anh - Bến xe tải Nam Hồng - Trạm trung chuyển chất thải rắn sinh hoạt Vân Nội - Trạm trung chuyển chất thải rắn sinh hoạt Mai Lâm - Trạm xử lý nước thải Cổ Loa - Trạm xử lý nước thải Dục Tú - Trạm xử lý nước thải Sơn Du - Nguyên Khê - Nhà hoả táng Xuân Nộn - Nhà tang lễ Đông Anh - Cải tạo, nâng cấp trụ sở huyện trụ sở xã/thị trấn - Xây dựng trụ sở Công an xã cho xã/thị trấn - Xây dựng trụ sở Ban Chỉ huy quân doanh trại cho phân đội dân quân trực sẵn sàng chiến đấu cho xã/thị trấn ( Nguồn: http://donganh.hanoi.gov.vn/documents/2628574/4058325/Danh mục ưu tiên.doc) 26 Chương ĐÁNH GIÁ VỀ QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở HUYỆN ĐƠNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Nhìn chung, trình phát triển thị trường bất động sản có diễn biến theo chiều hướng khác qua giai đoạn Nhà nước quy hoạch đầu tư xây dựng dự án sở hạ tầng Huyện Đơng Anh tương đối hồn thành công tác xây dựng nông thôn mới, đại hơn, văn minh Do vị trí địa lý thuận lợi, hài hịa, nằm phía Đơng Hà Nội gần so với trung tâm thành phố nên huyện Đông Anh Nhà nước trọng định hướng hình thành dự án theo tầm nhìn đến năm 2030 Điều làm cho thị trường bất động sản tồn huyện bắt đầu có dấu hiệu chuyển biến nhẹ xây dựng cơng trình lớn cầu Nhật Tân cầu Đông Trù thu hút nhiều nhà đầu tư xây dựng, hình thành nhiều cơng ty mơi giới bất động sản Có thể nói tiềm phát triển bất động sản khu vực phía Đơng Hà Nội nói chung huyện Đơng Anh nói riêng yếu tố khách quan, khơng khu vực lăng xê nhằm thu hút nhà đầu tư khách hàng Thực tế khu vực phía Đơng Thành phố nhiều chủ đầu tư bất động sản bỏ vốn đầu tư hạ tầng giao thông, nhiều tuyến đường mở rộng xây Đặc biệt, Hà Nội liên tiếp cho xây dựng cầu bắc qua sông Hồng với mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội hai bên bờ sơng Tóm lại, xã hội phát triển nhà đất, đất có vai trị quan trọng TTBĐS phận cấu thành thị trường nước nhà, có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế Chắc chắn, việc xây dựng kinh tế thị trường nước ta cần nhiều thời gian cho việc hồn thiện TTBĐS Với lý trên, ta khẳng định: hình thành, tồn trình phát triển TTBĐS khơng phải trước mắt mà lâu dài 27 TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình mơn Thị trường bất động sản ( Trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội) Báo đầu tư xây dựng (http://baodautu.vn) 3.Kênh thông tin bất động sản ( http://www.landtoday.net/vn/tintuc/21961/index.aspx) Báo điện tử VnMedia Kênh truyền thông bất động sản Việt Nam Trang thông tin nhà đất (http://www.nhadatmocphong.vn/?page=newsdetail&Category=7&Id=4467) Tin tức thị trường "infotivi.net" Thị trường nhà đất Đông Anh ( batdongsan.com.vn/thi-truong-nha-dat-dong-anh ) Trang thông tin : Đất Đông Anh 24h.com 10 Báo Hà Nội (http://hanoimoi.com.vn/ chap-thuan-dau-tu-them-mot-du-an-thuong-mai dichvu nha-o) 11 Cổng thông tin giao dịch & địa ốc online Vn (http://www.bantinnhadat.vn/phe-duyet-phan-khu-hon-5400-ha-o-bac-songhong.html) 12 Trang thông tin chuyên ngành xây dựng & Kiến trúc Việt Nam (http://kientruc.vn/quy-hoach-xay-dung-trung-tam-hoi-cho-trien-lam-quoc-giamoi.html) 28 ... phát triển thị trường bất động sản huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội Chương TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1 Bất động sản Điều 181 Bộ luật Dân xác định khái. .. khu vực: -Thị trường bất động sản đô thị -Thị trường bất động sản nông thôn -Thị trường bất động sản đô thị lớn 1.4.Đặc điểm thị trường bất động sản 1.4.1 Thị trường bất động sản mang tính khơng... q trình hình thành phát triển thị trường bất động sản Quá trình hình thành phát triển thị trường BĐS trình tất yếu khách quan gắn liền với trình phát triển sản xuất hàng hố Cơ sở kinh tế - xã