TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ KHOA TÀI NGUYÊN ĐẤT VÀ MÔI TRƯỜNG NÔNG NGHIỆP KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP TÊN ĐỀ TÀI: Tìm hiểu đánh giá dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng Sinh viên thực hiện: Huỳnh Lâm Thiên Lớp: Quản lý thị trường bất động sản 45 Giáo viên hướng dẫn: Th.sĩ Nguyễn Thị Lan Hương Bộ môn: Quy hoạch kinh tế đất NĂM 2015 PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Bất động sản gắn liền với sống thành viên xã hội ngày Cùng với phát triển kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày hình thành phát triển Ngày nay, thị trường bất động sản trở thành phận thiếu hệ thống loại thị trường kinh tế quốc dân, có đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội thúc đẩy kinh tế đất nước Thời gian qua, hoạt động thị trường bất động sản nước ta có nhiều diễn biến phức tạp Đặc biệt thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội có khu vực giá bất động sản bị đẩy giá trị thực nó, dẫn đến giá bất động sản nước ta liệt vào cao giới Việc giá bất động sản bị đẩy lên cao tạo nên sốt giá ảo, đầu cơ, dẫn đến bất ổn cho xã hội Việc giá bất động sản tăng cao gây không khó khăn cho công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư, quản lý thị trường Thành phố Đà Nẵng trung tâm kinh tế - xã hội miền Trung Trong năm qua, với phát triển vượt bậc sở hạ tầng kỹ thuật, giao thông, đô thị thông thoáng thủ tục hành sách đầu tư nên Đà Nẵng thu hút nhiều nhà đầu tư nước, lĩnh vực bất động sản Đà Nẵng thành phố có kinh tế, an ninh, xã hội ổn định, có lợi trung tâm khu vực, lợi biển, lợi gần di sản giới nên có nhiều hội việc phát triển thị trường bất động sản thị trường dịch vụ bất động sản Thị trường dịch vụ bất động sản Đà Nẵng đời sau thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội, vào hoạt động mười năm gần nên quy mô hoạt động mang tính nhỏ lẻ, tự phát thiếu chuyên nghiệp Sự phát triển loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản Đà Nẵng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, minh bạch tạo nên thị trường dịch vụ chuyên nghiệp, hiệu quả, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Xuất phát từ thực tế nêu trên, đồng ý khoa Tài nguyên đất Môi trường nông nghiệp thuộc trường đại học Nông Lâm Huế đặc biệt hướng dẫn giáo viên Thạc sĩ Nguyễn Thị Lan Hương, tiến hành nghiên cứu đề tài “Tìm hiểu đánh giá dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng” Đề tài đánh giá thực trạng phát triển loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản địa bàn quận Hải Châu, Thành phố Đà Nẵng, nghiên cứu kinh nghiệm thành phố khác nước, quận huyện khác thành phố để đưa giải pháp nhằm góp phần định hướng phát triển thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng thời gian tới 1.2 Mục đích nghiên cứu - Khảo sát đánh giá thực trạng dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng - Làm rõ tác động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản đến thị trường bất động sản địa bàn quận Hải Châu, Thành phố Đà Nẵng - Đưa số giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản địa bàn quận Hải Châu phát triển ổn định, lành mạnh 1.3 Yêu cầu đề tài - Phải phản ánh rõ thực trạng dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản địa bàn quận Hải Châu,Thành phố Đà Nẵng - Đánh giá cách khách quan khoa học tình hình thực tại, đồng thời đề xuất giải pháp mang tính khả thi phù hợp để thúc đẩy phát triển dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản địa bàn quận Hải Châu, Thành phố Đà Nẵng PHẦN TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Những vấn đề chung bất động sản 2.1.1.1 Khái niệm bất động sản Có nhiều quan điểm xung quanh khái niệm bất động sản, tùy vào trạng thái thực tế tài sản quan điểm trị nước, bất động sản có khái niệm cụ thể khác Nhưng hầu cho bất động sản đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời khỏi đất đai, xác định vị trí địa lý đất [2] Theo khoản 1, điều 174 Bộ luật dân năm 2005: “Bất động sản loại tài sản bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản khác pháp luật quy định” [2] 2.1.1.2 Đặc điểm hàng hóa bất động sản Bất động sản tài sản khác, trở thành hàng hóa trao đổi thị trường Một bất động sản trở thành hàng hóa có giá trị giá trị sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu người Tuy nhiên hàng hóa bất động sản hàng hóa đặc biệt, đặc điểm chung hàng hóa có đặc điểm riêng biệt, cụ thể: - Tính cố định mặt vị trí, di dời Bất động sản có tính cố định mặt vị trí, di dời theo ý muốn chủ sỡ hữu, đem bất động sản từ nơi đến nơi khác để giao dịch Đặc điểm có ảnh hướng lớn đến việc đầu tư giá trị bất động sản khả sinh lợi chúng nơi khác khác - Có tính lâu bền Những hàng hóa thông thường khác bị hao mòn, xuống cấp nhanh theo thời gian bất động sản thường dùng nhiều năm, tốc độ hao mòn chậm bị hủy hoại có thiên tai xói lở, vùi lấp Vật kiến trúc tồn đến hàng chục năm đến hàng trăm năm [9] - Là loại hàng hóa có tính cá biệt khan Đặc điểm bất động sản xuất phát từ tính cá biệt khan đất đai Tính khan đất đai giới hạn diện tích vùng, khu vực, lãnh thổ… Chính tính khan hiếm, cố định mặt vị trí, chịu ảnh hưởng yếu tố xung quanh… Chính điều tạo nên tính cá biệt bất động sản Khó tìm hai bất động sản giống hệt nhau, chí khu vực, có hai bất động sản liền kề giống hệt kiến trúc khác vị trí không gian Ngay tòa nhà cao ốc phòng có hướng cấu tạo khác Do vậy, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến điều để tạo hấp dẫn khách hàng thỏa mãn sở thích cá nhân [9] - Có tính thích ứng chịu ảnh hưởng lẫn Trong trình sử dụng bất động sản điều chỉnh công sử dụng bất động sản mà giữ nguyên đặc trưng đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh hoạt động khác Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị bất động sản bị tác động bất động sản khác Đặc biệt trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng công trình kết cấu sở hạ tầng làm tang vẻ đẹp, nâng cao giá trị sử dụng bất động sản khu vực Trên thực tế, việc xây dựng bất động sản làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn bất động sản phụ cận lên tượng phổ biến [9] - Chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước Bất động sản muốn tham gia vào thị trường cần phải đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật Bất động sản có tầm quan trọng hoạt động kinh tế xã hội, nên phủ quan tâm đến thị trường bất động sản thường xuyên đưa sách lĩnh vực để điều chỉnh phù hợp với việc sử dụng đất, giao dịch sử dụng bất động sản - Mang nặng yếu tố tâm lý tập quán thị hiếu Với phát triển kinh tế, sức ép việc gia tăng dân số nhu cầu bất động sản ngày cao Tuy nhiên, nhu cầu bất động sản vùng, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào tập quán sinh sống, tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh nên việc lựa chọn loại bất động lựa chọn kĩ càng, lưu ý nhiều đến vấn đề: không gian, kiểu dáng công trình, phong thủy [9] 2.1.1.3 Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa thị trường a Điều kiện bất động sản đất đai - Thuộc đối tượng phép kinh doanh - Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật - Không có tranh chấp - Trong thời hạn sử dụng đất - Không bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền - Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có công trình hạ tầng tương ứng với nội dung tiến độ dự án phê duyệt [7] b Điều kiện bất động sản nhà, công trình xây dựng - Thuộc đối tượng phép kinh doanh - Đối với nhà, công trình xây dựng phải bảo đảm chất lượng theo quy định pháp luật xây dựng; nhà, công trình xây dựng qua sử dụng yêu cầu chất lượng bên thỏa thuận hợp đồng - Không có tranh chấp quyền sở hữu - Không bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền - Không nằm khu vực cấm xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng - Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng quyền sử dụng đất giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định pháp luật nhà, công trình xây dựng có sẵn; giấy phép xây dựng hồ sơ dự án thiết kế vẽ thi công phê duyệt nhà, công trình xây dựng; thiết kế vẽ thi công, hồ sơ hoàn công biên nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng phê duyệt nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai [7] 2.1.2 Những vấn đề chung thị trường bất động sản 2.1.2.1 Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản a Khái niệm thị trường bất động sản Có thể thấy thân thị trường bất động sản không tự dưng mà có, phụ thuộc vào yếu tố bất động sản coi hàng hóa, trao đổi, mua bán, cho thuê, chuyển nhượng,… Nói chung hoạt động kinh doanh bất động sản tranh luận lên số ý kiến sau: Khái niệm 1: Thị trường bất động sản thị trường hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật thị trường có quản lý Nhà nước Khái niệm : Thị trường bất động sản tổng hòa giao dịch dân bất động sản địa bàn định, thời gian định [1] Khái niệm 3: Thị trường bất động sản tổ chức quyền có liên quan đến đất, cho chúng trao đổi giá trị cá nhân thực thể Các quyền độc lập với đặc tính vật chất mà thường gọi đất [15] Nhìn khái quát thị trường bất động sản phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản tổng hòa giao dịch bất động sản đạt khu vực địa lý định thời điểm định Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản b Đặc điểm thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch thân bất động sản mà thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản Luật đất đai 1993 quy định rõ: “Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý” Do Nhà nước người đại diện có quyền định đoạt đất đai, thành viên khác xã hội có quyền sử dụng hưởng lợi từ việc sử dụng đất Như vậy, thị trường bất động sản, hàng hóa tham gia vào thị trường quyền lợi ích chứa đựng tài sản bất động sản Cho dù bất động sản chuyển từ người sang người khác hay nhiều lần thực giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất sở hữu công trình đất Nhà nước người có quyền định đoạt quỹ đất - Thị trường bất động sản thị trường không tập trung, mang tính vùng tính khu vực sâu sắc Bất động sản có đặc điểm di dời được, gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội vùng, khu vực Do đó, cung - cầu bất động sản vùng, khu vực phong phú đa dạng từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô Mặt khác, bất động sản chịu sử ảnh hưởng phong tục tập quán, tâm lý, thị hiếu nên hoạt động thị trường bất động sản nơi khác khác điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế, văn hóa - xã hội khác Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản đô thị, vùng trình đô thị hóa, trung tâm kinh tế, trị, văn hóa, du lịch…thường có quy mô, trình độ phát triển cao so với vùng khác [9] - Thị trường bất động sản thị trường có nội dung phong phú dạng thị trường không hoàn hảo Thị trường bất động sản có nội dung phong phú bao gồm giao dịch chuyển quyền sỡ hữu nhà công trình đất, giao dịch chuyển đổi, giao dịch cho thuê, chấp, giao dịch dùng bất động sản để góp vốn liên doanh Nhưng thị trường bất động sản có nội dung phong phú thị trường không hoàn hảo Sở dĩ thông tin hàng hóa bất động sản thị trường bất động sản không đầy đủ phổ biến rộng rãi loại hàng hóa khác Tuy thị trường có nội dung không phong phú, thị trường bất động sản thông tin yếu tố cấu thành không đồng với Điều xuất phát từ đặc trưng riêng vùng, chịu chi phối điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, phong tục, tập quán sử dụng bất động sản vùng, địa phương Ngoài thông tin giao dịch bất động sản không hoàn hảo, người mua lẫn người bán thiếu thông tin liên quan, thị trường bất động sản thị trường không hoàn hảo - Thị trường chịu chi phối mạnh mẽ, chặt chẽ pháp luật, quản lý Nhà nước Bất động sản hàng hóa có giá trị mặt kinh tế, văn hóa, trị, quân nên chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật, quản lý Nhà nước Nhà nước quản lý thị trường bất động sản pháp luật: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản… Bất động sản muốn trở thành hàng hóa thực giao dịch thị trường chẳng pháp luật quy định quyền mua, bán, chấp, góp vốn mà pháp luật hướng dẫn (quy định) biện pháp hợp đồng giao dịch dân sự, quy định nộp thuế, đăng kí giao dịch với quan Nhà nước có thẩm quyền - Cung thị trường bất động sản không phản ứng kịp với với thay đổi cầu Trong thị trường hàng hóa bình thường, nhu cầu tăng lên cung tăng theo Tuy nhiên, thị trường bất động sản cung phản ứng nhanh chóng tương ứng với thay đổi cầu việc tạo lập bất động sản nhiều thời gian phức tạp như: thời gian tìm hiểu thị trường, mua đất, xin giấy phép xây dựng Tuy nhiên ngắn hạn, cung loại bất động sản tăng lên cách chuyển từ mục đích sử dụng sang mục đích sử dụng khác Nhưng việc thay đổi mục đích sử dụng thực quy hoạch cho phép ngược lại [9] - Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn Bất động sản hàng hóa có giá trị cao, người mua cần có khối lượng tiền lớn để đáp ứng khả toán Do cần phải huy động vốn từ Ngân hàng, tổ chức tài Thị trường vốn phát triển làm cho lượng vốn huy động tăng lên, thị trường bất động sản phát triển ngược lại - Thị trường bất động sản cần có tư vấn chuyên gia với trình độ cao Thị trường bất động sản thị trường không hoàn hảo, thông tin thị trường không đầu đủ, thiếu minh bạch làm cho người mua thiếu thông tin, thiếu niềm tin đầy tư lượng vốn lớn vào bất động sản Hơn nữa, bất động sản thường có giá trị lớn, người mua người bán thường có kinh nghiệm họ có hội mua bán (trừ người kinh doanh chuyên nghiệp) Thực tế cho thấy, lực lượng tư vấn môi giới kém phát triển vận hành thị trường bất động sản kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản cao Do cần phải có người tư vấn với trình độ cao, kiến thức sâu rộng, am hiểu pháp luật nhiều kinh nghiệm lĩnh vực bất động sản [9] - Tổng cung đất đai cho tất mục đích cố định Bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất Đất đai sản phẩm có nguồn gốc từ tự nhiên với số lượng giới hạn Nhìn chung tổng cung đất đai không đổi 2.1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản Có nhiều cách phân loại thị trường bất động sản, nhìn chung mang tính chất tương đối, tóm tắt bảng đây: a Căn vào hình thái vật chất đối tượng trao đổi Trên thị trường hàng hoá bất động sản đối tượng trao đổi hàng hoá bất động sản gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất quyền sử dụng đất có điều kiện Thị trường lại chia thành thị trường thị trường bất động sản tư liệu sản xuất thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng - Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trường bất động sản mặt nhà xưởng công nghiệp - Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường bất động sản nhà ở, bất động sản thương mại, văn phòng, cửa hàng bán lẻ - Vừa thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng như: đường xá, cầu cống…[16] b Căn vào khu vực có bất động sản - Khu vực đô thị: thị trường đất đô thị, thị trường nhà đô thị, thị trường nhà xưởng công nghiệp, thị trường thương mại, thị trường bất động sản công cộng… - Khu vực nông thôn: thị trường đất nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh, thị trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng - Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường bất động sản công cộng [16] c Căn theo công dụng bất động sản - Thị trường đất đai (nông nghiệp phi nông nghiệp) - Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng ) công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá ) - Thị trường công trình công nghiệp - Thị trường nhà (đô thị nông thôn) - Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản bất động sản phi vật thể coi tài nguyên khai thác di sản văn hoá, di tích lịch sử…[16] > tỷ = 0,3 2% > tỷ = 0,3 2% 1% 1% EVN < tỷ = DMT 1-3% < tỷ = đến 5% giá trị HĐ 1-3% 1-3 tỷ = 1-2% 1-3 tỷ = 1-2% > tỷ = 0,3 - 2% > tỷ = 0,3 - 2% Bảng 4.13 Mức hoa hồng môi giới bất động sản số sàn giao dịch bất động sản (Nguồn: Số liệu điều tra, năm 2014) Đối chiếu bảng 4.13 thấy rằng: mức hoa hồng sàn giao dịch bất động sản khoản sau: + Hoa hồng hưởng từ bên bán: từ 0,3 đến 3% giá trị bất động sản + Hoa hồng hưởng từ bên mua: từ 0,3 đến 3% giá trị bất động sản + Hoa hồng cho thuê thuê bất động sản: thu bên cho thuê từ tháng tiền thuê từ đến 5% giá trị hợp đồng cho thuê bất động sản - Với môi giới bất động sản sàn, mức hoa hồng từ 0,1 đến 2% giá trị bất động sản Mức hoa hồng cho thuê thu bên cho thuê với mức tháng tiền thuê - Mức thù lao hoa hồng sàn giao dịch bất động sản sàn tùy vào tình hình thị trường bất động sản mà điều chỉnh linh hoạt Khi thị trường bất động sản sôi động, nhu cầu mua nhiều, hoạt động môi giới miễn giảm phí thù lao cho bên bán bất động sản để thu nhập nhiều thông tin nhiều bất động sản cần bán, thị trường bất động sản đóng băng hoạt động môi giới bất động sản thay đổi chiến thuật giảm thù lao môi giới chí giảm hoa hồng môi giới cho bên mua bên bán * Thù lao từ loại hình định giá bất động sản Bảng 4.13 Mức thù lao định giá bất động sản số sàn giao dịch bất động sản SGD BĐS Thù lao định giá BĐS (% giá trị BĐS) Cường Hưng Thịnh < tỷ = 800.000 – 1.050.000 đồng – tỷ = 1.200.000 – 3.000.000 đồng > tỷ = 0,2 – 1% EVN 0,5 % < 1tỷ = 1.050.000 – 1.300.000 đồng DMT – tỷ = 1.500.000 – 3.550.000 đồng > tỷ = 0,3 – 1% (Nguồn: Số liệu điều tra, năm 2014) Qua bảng 4.13 cho thấy mức thù lao định giá bất động sản sàn sau: Đối với bất động sản có giá trị tỷ đồng: từ 800.000 đồng đến 0,5 % giá trị bất động sản Đối với bất động sản có giá trị từ tỷ đồng đến tỷ đồng: từ 1.200.000 đồng đến 0,5 % giá trị bất động sản Đối với bất động sản có giá trị từ tỷ đồng trở lên: từ 0,2 % đến % giá trị bất động sản - Qua điều tra cho thấy mức thù lao định giá bất động sản sàn thấp, cao % giá trị bất động sản 4.2.5 Đặc điểm giá bất động sản thị trường quận Hải Châu Từ sau có Luật đất đai 2013 nghị định 44/2014/NĐ-CP phủ ban hành khung giá mới, tình hình giá nhà đất dần ổn định Theo số liệu điều tra, giá đất thị trường chênh lệch so với giá quy định Nhà nước nhiều, hệ số chênh lệch từ 2,16- 3,27 lần Hiện nay, địa bàn quận Hải Châu có khu vực giá đất cao đường Nguyễn Văn Linh, đường Hùng Vương, đường Lê Duẩn Ở khu vực có giá cao vậy, khu vực tập trung dân cư, hệ thống sở hạ tầng phát triển, vùng trung tâm thành phố Đà Nẵng Chợ Hàn, chợ Cồn, siêu thị Big.C nằm tuyến đường Tuy nhiên, lý sinh lời cao mà khu vực người dân có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất Qua điều tra giá bất động sản thị trường quận Hải Châu cho thấy, giá đất thị trường chênh lệch nhiều so với giá quy định Nhà Nước Điều chứng tỏ công tác định giá, công tác quản lý quan chức chưa đạt hiệu cao Đồng thời khả sinh lời từ bất động sản cao, thay đổi ngày nên giá thị trường biến động lên xuống cách thất thường Tình hình giá bất động sản quận Hải Châu thể qua bảng 4.14 Bảng 4.14 Giá bất động sản địa bàn quận Hải Châu năm 2014 Số thứ tự Mã phiế u Loạ i đườ ng Vị trí H ệ số Diệ n tích Giá Giá nhà chuyển (nghìn bất động đồng) sản (nghìn đồng) Giá đất Giá đất Hệ số thị theo quy chênh lệch trường định giá thị trường (nghìn (nghìn giá quy đồng/m2) đồng/m2 định ) Nhà nước (lần) 4 1 80 1.320.000 440.000 11.000 3.700 2,97 1 72, 1.106.500 396.000 9.800 3.700 2,65 35 0, 70, 773.880 267.000 7.200 3.330 2,16 54 0, 101 1.242.600 475.000 7.600 3.330 2,28 57 1 72 1.004.000 410.000 8.250 3.700 2,23 6 1, 50, 1.959.920 332.000 32.300 11.440 2,82 15 1, 157 6.131.500 558.000 35.500 13.520 2,63 18 1 66, 2.487.000 273.000 33.200 10.400 3,19 31 1 114 3.806.800 535.000 28.700 10.400 2,76 10 43 1 63, 2.182.500 428.000 27.500 10.400 2,64 11 10 1, 132 4.012.240 835.000 24.070 7.440 3,24 12 11 1, 59, 1.782.040 430.000 22.800 7.440 3.06 13 22 0, 58 1.174.800 415.000 13.100 4.960 2.64 14 49 1 56 1.361.400 387.000 17.400 6.200 2,81 15 52 1, 52, 1.397.650 370.000 19.500 6.820 2,86 16 1 0, 66, 3.196.450 445.000 41.500 15.120 2,74 17 14 1 1, 50, 4.444.800 780.000 72.000 25.200 2,85 18 26 1 1, 66 3.963.240 670.000 49.300 18.480 2,67 19 27 1 1, 86 4.984.600 497.000 52.000 18.480 2,81 20 58 1 1, 127 8.548.500 865.000 60.500 18.480 3,27 (Nguồn: Số liệu điều tra, năm 2014) Căn vào bảng 4.14 cho thấy, giá chuyển nhượng bất động sản thực tế cao so với giá quy định Nhà nước Tính loại đường, vị trí , hệ số khác chênh lệch giá thị trường giá quy định Nhà nước lớn Ví dụ loại đường 1, ví trí 1dao động từ 2,67 lần đến 3,27 lần Giá thị trường cao giá quy định Nhà nước tượng phổ biến, địa bàn quận Hải Châu, quận trung tâm thành phố Đà Nẵng chệnh lệch hai giá cao Trên thực tế giao dịch chuyển nhượng bất động sản, có nhiều trường hợp bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng thường vào bảng giá Nhà nước hành để thỏa thuận ghi giá hợp đồng thấp so với giá quy định Nhà nước nhằm lách luật để giảm chi phí thuế sang tên, thuế trước bạ… Đây tượng phổ biến, làm gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước, nhiên để khắc phục tình trạng khó chưa có quy định hành quy định việc Mặt khác, quan hệ buôn bán quan hệ dân sự, thỏa thuận hai bên, nên khó ngăn cấm hành vi Để khắc phục tượng giá ghi hợp đồng thấp so với giá quy định Nhà nước, quan chức cần thường xuyên theo dõi biến động, theo dõi giá bất động sản thị trường để ban hành khung giá nhà đất, nhằm giảm chênh lệch giá thị trường giá Nhà nước quy định Điều làm giảm thiểu thất thu cho Ngân sách Nhà nước, tạo công hoạt động sản xuất kinh doanh nói chung mua bán bất động sản nói riêng 4.3 Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản quận Hải Châu 4.3.1 Giải pháp xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản Qua thực trạng dịch vụ bất động sản Hải Châu, thấy khâu quản lý thông tin thị trường bất động sản nói chung thị trường dịch vụ bất động sản nói riêng nhiều hạn chế Các số liệu số lượng giao dịch, giá trị giao dịch thống kê đăng ký công khai thông tin qua sàn giao dịch bất động sản, giao dịch với số lượng bao nhiêu? Giá nào? không tổ chức, cá nhận thông kê Và doanh nghiệp không muốn công khai thông tin hoạt động Vì vậy, để phát triển thị trường bất động sản thị trường dịch vụ bất động sản, Thành phố cần đổi công tác thu thập quản lý thông tin thị trường Phương pháp thu thập thông tin chủ yếu thu thập trực tiếp, có nhược điểm cần chi phí triển khai lớn nên áp dụng dài hạn mà song song với việc trực tiếp thu thập thông tin thị trường, nên xây dựng mạng kết nối thông tin nội quan quản lý thông tin thị trường bất động sản với tổ chức, cá nhân có hoạt động kinh doanh bất động sản dịch vụ bất động sản, để sau chuyển sang hình thức cung cấp quản lý thông tin qua mạng Bên cạnh đó, phải tiến hành kiểm tra đột xuất để phát trường hợp che dấu giao dịch giao dịch giả tạo xử lý nghiêm đảm bảo thực kế hoạch Nếu hệ thống thông tin thị trường thu thập đầy đủ, minh bạch, nhà nước không quản lý thị trường mà chống thất thu ngân sách khai thác lợi ích kinh tế từ việc quản lý lưu trữ sở liệu thông tin thị trường qua hoạt động cung cấp thông tin, tư vấn, nghiên cứu xuất 4.3.2 Giải pháp chuyên nghiệp hóa hoạt động tổ chức, cá nhân cung ứng dịch vụ bất động sản 4.3.2.1 Đối với dịch vụ môi giới Đối với cá nhân hành nghề môi giới, cần đáp ứng tiêu chuẩn theo quy định pháp luật hành hành nghề Tuy nhiên, để theo đuổi nghề môi giới chuyên nghiệp, họ cần đáp ứng yêu cầu sau: Thứ nhất, tính cách, họ phải người làm việc chăm chỉ, kiên nhẫn, tự giác, có óc tổ chức, động trung thực; người môi giới cần rèn luyện kỹ giao tiếp thuyết phục, họ nên có bề dễ nhìn, lịch để tạo niềm tin thiện cảm ban đầu khách hàng Thứ hai, nâng cao hiểu biết khu vực, địa bàn hành nghề điều kiện môi trường, sở hạ tầng kỹ thuật, sở hạ tầng xã hội, khả sinh lời bất động sản Thứ ba, người môi giới cần xây dựng mối quan hệ tin cậy với nhà cung ứng dịch vụ khác ngân hàng, định giá, xây dựng, quản lý, kiểm tra chất lượng công trình, tư vấn pháp lý,… Thứ tư, hiểu biết tôn trọng pháp luật Đối với người hành nghề, nên làm việc hướng dẫn người môi giới chuyên nghiệp để học hỏi kinh nghiệm, tôn trọng cam kết với người sử dụng lao động, tuân thủ quy định pháp luật đạo đức nghề nghiệp Khai thác hình thức quảng bá nhờ khách hàng làm người cung cấp thông tin tham khảo người môi giới cho khách hàng sau, tham gia hoạt động xã hội, cộng đồng, từ thiện để xây dựng mối quan hệ tìm kiếm khách hàng tiềm Đối với tổ chức kinh doanh môi giới bất động sản, cần thể khác biệt tổ chức môi giới chuyên nghiệp dịch vụ môi giới nhỏ lẻ số lượng, chủng loại BĐS môi giới phong cách chất lượng dịch vụ Mỗi tổ chức nên có điều kiện riêng tuyển dụng nhân viên môi giới, xây dựng quy tắc hành nghề, tổ chức bồi dưỡng kiến thức, kỹ đạo đức cho nhân viên Có biện pháp hợp lý, hữu hiệu để quản lý xử lý nhân viên vi phạm pháp luật, đạo đức hành nghề Đa dạng hóa dịch vụ cung ứng, cân nhắc biện pháp sáp nhập, hợp nhiều doanh nghiệp nhỏ lẻ để tạo nên doanh nghiệp cung ứng dịch vụ BĐS lớn Tham gia tổ chức nghề nghiệp để khai thác tiện ích thành viên Hiệp hội thể tính chuyên nghiệp, vượt trội tổ chức 4.3.2.2 Đối với dịch vụ định giá bất động sản a Về quy trình định giá Phải tuân theo qui trình định giá chung: định giá khoa học bước thực hiên qui trình định giá bất động sản logic chặt chẽ tuân theo qui trình định giá chung giải pháp quan trọng việc nâng cao tính chuyên nghiệp tính xác cùa kết định giá công ty Chuyên viên định giá không tự cắt bỏ trình hay công đoạn định giá phải mà phải tiến hành dựa sở có bất động sản b Tăng tính xác, hợp lý thông tin sử dụng trình định giá bất động sản Thông tin xác đóng vai trò quan trọng thị trường bất động sản nói chung đặc biệt quan trọng với nghiệp vụ định giá bất động sản nói riêng Hơn đóng vai trò bước đầu trình định giá, để có kết xác, thuyết phục đòi hỏi khắt khe khách hàng chuyên viên định giá phải tiến hành thu thập thông tin bất động sản mục tiêu Chuyên viên định giá không hoàn toàn dựa vào thông tin, liệu mà khách hàng cung cấp mà phải tiến hành điều tra, xác minh làm rõ tính hợp lý thông tin, tránh đưa vào sử dụng thông tin thiếu xác chịu ảnh hưởng ý kiến khách hàng Bên cạnh đó, chuyên viên định giá phải điều tra thu thập thông tin thị trường Công việc khó khăn đòi hỏi kĩ kinh nghiệm chuyên viên định giá Tuy nhiên giảm bớt hạn chế cách tiến hành điều tra cẩn thận, cụ thể rộng rãi thực tế địa phương thị trường tiếp đến sau thu thông tin cần thiết việc đánh gía thông tin thu vô quan trọng Nó thể trình định giá Chuyên viên định giá phải lựa chọn, điều chỉnh liệu đưa định toán hợp lý 4.3.2.3 Giải pháp dành cho người sử dụng dịch vụ bất động sản Người sử dụng dịch vụ cần phải tự trang bị kiến thức cho việc lựa chọn người cung ứng dịch vụ bất động sản Đối với dịch vụ môi giới, khách hàng nên thương lượng cụ thể hoa hồng môi giới, môi giới độc quyền, lợi ích khác mà người môi giới hưởng liên quan đến giao dịch môi giới, lợi ích liên quan người môi giới bên tham gia giao dịch Không nên ngại tốn chi phí hoa hồng mà sử dụng dịch vụ cá nhân, tổ chức thiếu chuyên nghiệp,… Đối với khách hàng dịch vụ định giá bất động sản, nên sử dụng dịch vụ người định giá có cấp chuyên môn tốt, chứng hành nghề hợp pháp, kinh nghiệm định giá lâu năm, có am hiểu thị trường, nên cân nhắc quy mô độ tin cậy sở liệu mà nhà cung cấp dịch vụ sử dụng để định giá 4.3.2.4.Giải pháp quản lý thị trường dịch vụ bất động sản - Nâng cao chất lượng hoạt động quản lý nhà nước dịch vụ bất động sản - Tăng cường số lượng chất lượng đội ngũ nhân lực chuyên trách quản lý lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản đầu tư kinh phí để thực đợt kiểm tra, xử lý tuyên truyền phổ biến thông tin phương tiện thông tin đại chúng PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Qua trình thực tập thực đề tài : ‘‘Tìm hiểu đánh giá dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng’’ đề tài rút số kết luận sau: - Hải Châu quận trung tâm thành phố Đà Nẵng, có điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội phát triển thị trường bất động sản nói chung, thị trường dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản nói riêng Cơ sở hạ tầng ngày hoàn thiện nâng cấp Mức sống người dân cao nên nhu cầu bất động sản tăng lên Điều gây nên áp lực quỹ đất quận công tác quản lý Nhà nước đất đai việc quản lý thị trường bất động sản - Trên địa bàn quận Hải Châu, chủ thể tham gia mua bán chuyển nhượng bất động sản chủ yếu hộ gia đình cá nhân, số lượng giao dịch hộ gia đình cá nhân ngày diễn nhiều phổ biến Trong năm 2014, quận Hải Châu có 12.427 trường hợp giao dịch bất động sản, hộ gia đình cá nhân có 2.928 trường hợp, chiếm 23,56% tổng số trường hợp giao dịch bất động sản - Các công ty kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng cho kinh tế quận Trên địa bàn quận có 83 công ty kinh doanh bất động sản Các công ty tổ chức theo nhiều hình thức khác công ty kinh doanh nhà đất, công ty đầu tư phát triển nhà đất, công ty kinh doanh phát triển kết cấu hạ tầng, công ty kinh doanh địa ốc hầu hết công ty có kinh doanh đầy đủ dịch vụ bất động sản - Trên địa bàn quận Hải Châu có 33 sàn giao dịch bất động sản tập trung nhiều phường Hải Châu 1, Bình Hiên Có 26 công ty định giá bất động sản, phường Hải Châu có nhiều công ty Có 68 công ty tư vấn môi giới bất động sản tập trung nhiều phường Hải Châu 1, phường Phước Ninh, phường Thuận Phước Nhìn chung, công ty phân bố không đồng tất 13 phường quận Hải Châu, có chêch lệnh công ty thường tập trung nơi đông dân cư, có sở hạ tầng pháy triển đường xá tốt phường trung tâm quận Hải Châu để tạo thuận lợi cho việc kinh doanh phát triển - Theo điều tra, địa bàn quận Hải Châu có 25 ngân hàng với nhiều chi nhánh, phòng giao dịch khác Ngân hàng thực việc cho chủ đầu tư bất động sản vay vốn, chấp tài sản, ngân hàng tham gia vào thị trường bất động sản thông qua hình thức đầu tư xây dựng, tạo lập bất động sản… Qua cho thấy rằng, định chế tài chính, tổ chức kinh doanh tiền tệ đóng vai trò thiếu thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy kinh doanh dịch vụ bất động sản - Giá giao dịch chuyển nhượng bất động sản năm 2014 cao giá quy định Nhà nước, dao động từ 2,16 lần đến 3,27 lần Giá thị trường cao giá quy định Nhà nước tượng phổ biến, địa bàn quận Hải Châu, quận trung tâm thành phố Đà Nẵng chệnh lệch hai giá cao - Hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản địa bàn quận Hải Châu diễn sôi Trong 60 hộ gia đình, cá nhân điều tra có đến 54 trường hợp tham gia giao dịch bất động sản thị trường có sử dụng loại hình dịch vụ bất động sản khác nhau, dịch vụ môi giới bất động sản tin dùng nhiều Qua điều tra thấy dịch vụ bất động sản quận Hải Châu dần đáp ứng yêu cầu cần thiết bất động sản cho khách hàng cách kịp thời, bên cạnh không thiếu sót nhiều mặt khác, đặc biệt thông tin bất động sản bán thường không đầy đủ, minh bạch để người mua thật yên tâm lựa chọn bất động sản cho - Qua số liệu điều tra sàn giao dịch bất động sản cho thấy mức thù lao dịch vụ bất động sản tương đối thấp, hoa hồng môi giới bất động sản hưởng cao 3% giá trị bất động sản giảm dần giá trị bất động sản lớn, dịch vụ định giá bất động sản cao % giá trị bất động sản Đối với dịch vụ môi giới sàn giao dịch mức hoa hồng từ 0,1 đến 2% giá trị bất động sản phụ thuộc vào thị trường để điều chỉnh mức hoa hồng cách linh hoạt - Tóm lại, thị trường bất động sản địa bàn quận Hải Châu sôi động, có nhiều tiềm năng, có nhiều đơn vị kinh doanh dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp Các trung tâm môi giới, kinh doanh bất động sản mở nhiều tạo điều kiện thuận lợi cho người dân có nhu cầu mua bán, xây dựng bất động sản đồng thời góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa bàn quận Hải Châu nói riêng, thành phố Đà Nẵng nói chung 5.2 Kiến nghị 5.2.1 Đề xuất số chủ trương chung thị trường bất động sản dịch vụ bất động sản Nền móng thị trường bất động sản rõ ràng hoàn thiện luật liên quan, thống chế hoạt động, vai trò quản lý, kiểm tra, giám sát quan chức năng, thông thoáng hành lang pháp lý, động thị trường tài tiền tệ Đây hội cho đội ngũ nhà môi giới bất động sản, định giá bất động sản phát triển trưởng thành nhanh chóng 5.2.1.1 Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản Bất động sản hàng hóa đặc thù nên hệ thống thông tin đóng vai trò quan trọng vận hành phát triển thị trường bất động sản Hệ thống thông tin thị trường bất động sản toàn thông tin liên quan đến bất động sản, bao gồm thông tin về: luật pháp, sách đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Chính phủ, vị trí bất động sản, môi trường, nhu cầu, mức cung, tâm lý, tập quán Ở nước ta có hệ thống thông tin đất đai cấp tỉnh quản lý chi tiết thông tin đất xây dưng sở liệu đất đai phục vụ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ yếu phục vụ cho công tác quản lý, chưa phục vụ cho hoạt động thị trường bất động sản Vì đề nghị xây dựng hệ thống thông tin đất đai bất động sản sở ứng dụng công nghệ thông tin theo hướng phủ điện tử để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai thị trường bất động sản, nhu cầu cấp thiết giai đoạn 5.2.1.2 Xây dựng quy định việc kê khai đăng ký bất động sản Việc kê khai đăng ký bất động sản để quyền đất đai bất động sản bảo đảm Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, quán tập trung, thống liệu địa Ứng dụng công nghệ thông tin phần mềm tin học GIS: hệ thống thông tin địa lý LIS: hệ thống thông tin đất đai để xây dựng hệ thống hồ sơ đại, dễ dàng việc tìm kiếm 5.2.1.3 Việc đào tạo chuyên môn cấp chứng hành nghề môi giới, định giá,quản lý sàn bất động sản Nên bổ sung quy định chặt chẽ điều kiện hành nghề, lực chuyên môn tiêu chuẩn nghề nghiệp cho người hành nghề môi giới, định giá,quản lý sàn bất động sản Sự phát triển thị trường bất động sản kéo theo ngày nhiều yêu cầu, nhiệm vụ Sự phát triển buộc nhà dịch vụ bất động sản phải thực ngày nhiều dịch vụ cho khách hàng Nó đòi hỏi nhà làm dịch vụ môi giới, định giá, sàn giao dịch bất động sản phải tự học hỏi liên tục hoàn thiện lực Dịch vụ môi giới, định giá bất động sản thực tế hình thành nghề nghiệp đòi hỏi người thực phải trang bị kiến thức khác như: luật, marketing, kĩ đàm phán, kinh tế, kiến thức xây dựng… Để thực tốt nghề bắt buộc phải có tầm nhận thức rộng, kiến thức thích hợp Ngoài vấn đề quan trọng khác thuộc phạm trù tính cách có liên quan đến nghề môi giới văn hóa thân, lịch thiệp nhã nhặn tuân thủ nguyên tắc đạo đức chung 5.2.2 Đối với sàn giao dịch bất động sản Việc đời sàn giao dịch bất động sản định hướng cho dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động hoạt động chuyên nghiệp, lành mạnh có hiệu thời gian tới, cần tiếp tục kiểm tra, quản lý, sửa chữa sai sót kịp thời Bởi nay, theo quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải đưa sản phẩm vào sàn giao dịch, chưa có chế tài cụ thể doanh nghiệp không giao dịch qua sàn Bên cạnh đó, sàn có hoạt động theo quy định hay không, thông tin sàn cung cấp minh bạch hay không chưa có quy định chế tài cụ thể Nếu không quản lý tốt dẫn tới tiêu cực, có đơn vị quản lý chặt chẽ, thông tin thị trường thu thập, báo cáo thường xuyên, ấy, người có nhu cầu thực có điều kiện tham khảo thông tin quy hoạch, dự án, giá cách xác Để tăng thêm tính minh bạch cho sàn giao dịch kích thích phát triển sàn đủ tiêu chuẩn với chất lượng cao cần xây dựng sàn kiểu mẫu, đạt tiêu chuẩn đủ chất lượng, để làm sở đánh giá sàn có chất lượng tốt sàn không đạt chuẩn Nếu việc hành nghề chưa tuân thủ theo chuẩn mực chung việc nơi làm kiểu, người làm cách dẫn tới vận động khập khiễng thị trường, khiến người dân chưa tin tưởng vào hoạt động sàn giao dịch bất động sản với vai trò tổ chức tư vấn, trung gian môi giới giao dịch 5.2.3 Đối với môi giới bất động sản sàn Để đảm bảo cho hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản thực theo nguyên tắc chuyên nghiệp, công khai, trung thực tuân thủ pháp luật cần có quy định cụ thể nghiêm ngặt mang tính chất bắt buộc, áp dụng toàn tổ chức, cá nhân đã, tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản Những quy định tạo sở pháp lý cho hoạt động tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản, đồng thời góp phần vào việc phát triển nghề môi giới bất động sản cách chuyên nghiệp lành mạnh Tổ chức hoạt động môi giới bất động sản phải chịu quản lý quan nhà nước có thẩm quyền, phải có đăng ký kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản có người tổ chức có chứng hành nghề môi giới bất động sàn theo quy định pháp luật Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới phải có hợp đồng chịu trách nhiệm trước khách hàng thông tin, chất lượng tính hợp pháp bất động sản cung cấp cam kết hợp đồng Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản phải thực nghĩa vụ tài nhà nước Tuy vậy, việc quản lý đưa hoạt động “cò nhà đất" vào khuôn khổ chuyện không đơn giản Các giao dịch bất động sản không qua sàn giao dịch, Nhà nước biết phạt chúng môi giới chưa có chứng Tình trạng thiếu minh bạch thông tin giao dịch ngầm phổ biến thị trường bất động sản hỗ trợ cho “cò nhà đất" phát triển Thói quen mua bán trao tay, không chấp hành đầy đủ pháp luật người dân khó dứt bỏ sớm chiều nên cần thêm thời gian để hoạt động môi giới bất động sản quỹ đạo 5.2.4 Đối với khách tham gia giao dịch Để góp phần lành mạnh hóa dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản giải pháp quan trọng thái độ đối tượng tham gia giao dịch bất động sản Một số điểm mà người tham gia giao dịch bất động sản cần ý là: Người mua phải biết rõ muốn gì, có đầy đủ thông tin từ nhiều nguồn không phụ thuộc vào người môi giới định mua bán Thực ra, công việc người môi giới nối hai bên mua bán lại với làm cho hai bên hài lòng Nhưng không hẳn họ đặt lợi ích khách hàng lên hàng đầu Người môi giới bất động sản chịu khó săn đón người mua người bán, khách hàng phải cảnh giác với thông tin người môi giới, người môi giới cung cấp cho khách hàng thông tin có lợi cho ý đồ thành công thương vụ, gặt hái hoa hồng, thông tin có khả hiệu trái lại họ giấu không cho khách hàng biết Cách tốt nhất, liên hệ với thật nhiều công ty môi giới hàng xóm để có thêm thông tin tự đưa xét đoán cho Trong định giá bất động sản vậy, khách hàng nên thuê nhiều công ty tổ chức định giá cho mình, để so sánh kết với Việc định giá bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố nên dễ dẫn đến sai số khác nhau, lựa chọn kết định giá khách quan gần so với giá trị thật Khách hàng nên chọn nhà môi giới, nhà định giá, sàn giao dịch bất động sản có uy tín, có kinh nghiệm khu vực cần mua, bán, cho thuê, thuê bất động sản không nhà môi giới, nhà định giá hay sàn giao dịch bất động sản có kiến thức tất bất động sản khu vực khác Chọn nhà môi giới, nhà định giá, sàn giao dịch bất động sản tích cực tìm hiểu yêu cầu bất động sản mà cần nắm rõ thông tin sách liên quan đến thị trường đất đai Chọn nhà môi giới có khả tư vấn hiểu biết tình trạng bất độn g sản TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Thái Bá Cẩn - Trần Nguyên Nam, Thị trường Bất động sản – Những vấn đề Lý luận thực tiễn Việt Nam, NXB Tài Chính [2] Nguyễn Thị Lan Hương, Bài giảng Phân tích thị trường bất động sản, năm 2013 [3] Nguyễn Thị Như Liêm, Báo cáo khoa học Phát triển dịch vụ địa bàn thành phố Đà Nẵng đến năm 2020, Đà Nẵng năm 2010 [4] Phòng Tài nguyên môi trường quận Hải Châu, Báo cáo tình hình sử dụng đất , năm 2013 [5] Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, Bộ Luật Dân sự, năm 2005 [6] Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật đất đai 2013 [7] Quốc Hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, Luật Kinh doanh bất động sản, ngày 29/6/2006 [8] Lê Đình Thắng, Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, năm 2000 [9] Nguyễn Thanh Trà – Nguyễn Đình Bồng, Giáo trình Thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp Hà Nội, năm 2005 [10] Ủy ban nhân dân quận Hải Châu, Báo cáo thống kê đất đai , năm 2013 [11] Ủy ban nhân dân quận Hải Châu, Báo cáo tình hình thực phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng năm 2014 phương hướng, nhiệm vụ 2015, năm 2014 [12] Ủy ban nhân dân quận Hải Châu, Niên giám thống kê , năm 2013 [13] Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất quận Hải Châu, Sổ theo dõi biến động giai đoạn 2010 – 2014 Website: [14] http://www.haichau.danang.gov.vn [15] http://tailieu.vn [16] http://thongtinphapluatdansu.edu.vn [17] http://www.vi.wikipedia.org [...]... kinh doanh dịch vụ bất động sản Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản [7] 2.1.3.2 Vai trò của dịch vụ bất động sản đối với thị trường bất động sản hiện... bất động sản 2.1.2.4 Điều kiện đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản Tổ chức hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật Tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít... hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất kinh doanh) - Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản - Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất - Thị trường cho thuê bất động sản - Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản - Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, đấu giá bất động. .. chủ yếu lấy số liệu 2 năm 2013 và 2014 để nghiên cứu 3.3 Nội dung nghiên cứu -Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng - Nghiên cứu thực trạng của dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng về số lượng giao dịch thông qua các dịch vụ, các chủ thể tham gia dịch vụ, giá cả giao dịch, các yếu tố ảnh hưởng - Đề xuất... có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản 2.2 Cơ sở thực tiễn 2.2.1 Tình hình hoạt động các dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản ở Việt Nam Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội... luật Việc đào đạo chuyên môn, kiến thức về môi giới, định giá, tư vấn, sàn giao dịch bất động sản được triển khai đáp ứng trình độ cho nhân lực cho việc kinh doanh dịch vụ bất động sản Các sàn giao dịch bất động sản được thành lập, các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản, định giá bất động sản cũng tham gia học đào tạo chuyên môn và nghề môi giới bất động sản cấp đăng ký kinh doanh và hoạt động theo... hoạch hoặc giá cả bất động sản của giới môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố Kết quả là, nhu cầu nhà đất tăng đột biến đẩy giá nhà ở và đất ở tăng lên một cách nhanh chóng Từ khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời, số lượng doanh nghiệp đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản tăng lên đáng kể Trong thời gian này, các loại hình dịch vụ bất động sản cũng trở nên đa dạng hơn Các doanh nghiệp... đến dịch vụ đấu giá, sàn giao dịch bất động sản Đã xuất hiện một số sàn giao dịch bất động sản như: sàn giao dịch bất động sản Thiên Kim, sàn giao dịch bất động sản Cường Hưng Thịnh, sàn giao dịch bất động sản DMT… Kể từ sau năm 2007, đội ngũ những người làm các dịch vụ bất động sản đã bắt đầu được đào tạo và có kinh nghiệm Trong hai năm 2007 và 2008, Sở Xây dựng Đà Nẵng đã cấp chứng chỉ môi giới bất. .. thúc đẩy sản xuất phát triển Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất nhằm phục vụ cho nhu cầu phát triển bất động sản của các nhà kinh doanh bất động sản Thị trường bất động sản là nơi hoàn trả vốn kinh doanh, tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh bất động sản Bất động sản được chuyển từ người này sang người khác thông qua các loại hình giao dịch mua... Nam giáp quận Cẩm Lệ Hình 4.1 Sơ đồ vị trí của quận Hải Châu Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng có phía Bắc giáp Vịnh Đà Nẵng; phía Tây giáp quận Thanh Khê và huyện Hòa Vang; phía Đông giáp quận Sơn Trà và quận Ngũ Hành Sơn; phía Nam giáp quận Cẩm Lệ Quận Hải Châu là một trong những quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng Với diện tích tự nhiên: 2.328,27 ha; chiếm 1,66% diện tích toàn thành phố Quận Hải ... tài Tìm hiểu đánh giá dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng” Đề tài đánh giá thực trạng phát triển loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản địa bàn quận. .. tác động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản đến thị trường bất động sản địa bàn quận Hải Châu, Thành phố Đà Nẵng - Đưa số giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động. .. động hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản,