Đang tải... (xem toàn văn)
Một số vấn đề định giá đất giải phóng mặt bằng qua dự án nâng cấp, cải tạo, xây dựng học viện quốc phòng ở quận cầu giấy thành phố hà nội bao gồm: cơ sở lý luận về định giá giải phóng mặt bằng, thực trạng công tác định giá đất giải phóng mặt bằng tại quận cầu giấy, phương hướng và một số giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện công tác địn giá GPMB ở quận cầu giấy
Luận văn Một số vấn đề định giá đất giải phóng mặt qua dự án nâng cấp, cải tạo, xây dựng Học viện Quốc phòng Quận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội lời mở đầu Đất đai tài nguyên có hạn, vô quan trọng, đặc biệt thủ đô Hà Nội Để trở thành thành phố, xanh, sạch, đẹp tương lai, nhu cầu sử dụng đất đai cho mục đích mở rộng phát triển đô thị, khu dân cư, xây dựng cụm công nghiệp, du lịch, dịch vụ hạ tầng sở tăng cao Việc bố trí đất đai đáp ứng nhu cầu đòi hỏi phải có phương án QH sử dụng đất đai thống Khi phương án QH sử dụng đất đai phê duyệt ban hành chủ dự án, quan có thẩm quyền liên quan tiến hành giải phóng mặt (GPMB) để làm sở tiền đề cho việc xây dựng dự án QH GPMB phải trải qua nhiều giai đoạn Trong giai đoạn bồi thường thiệt hại cho dân, cho đơn vị quan bị thu hồi đất khâu định giá BĐS nói chung định giá đất nói riêng vấn đề gây nhiều khó khăn Bởi việc liên quan tới quyền lợi nhiều hộ dân, nhiều đơn vị bị thu hồi đất, liên quan đến quyền lợi, lợi ích lâu dài cộng đồng, hệ hôm mai sau Để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất, qua trình thực qua thực tiễn Ngày 24-4-1998 Chính phủ ban hành Nghị định số 22/1998NĐ-CP thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 20/1998 ngày 30-61998 sở phân cấp Chính phủ đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Theo Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ quy định khung giá loại đất áp dụng chung cho nước thời gian dài Trên thực tế, việc ban hành khung giá đất không hợp lý với điều kiện đất đai đa dạng nước ta đáp ứng thay đổi liên tục diễn địa bàn Theo quy định Nghị Định 22, giá đất để tính đền bù thiệt hại Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định sở giá quy định khung giá Chính Phủ nhân với hệ số K Việc xác định hệ số K lý thuyết thực tế khó khăn, phức tạp Để hiểu rõ thêm công việc định giá đất đền bù Nhà nước thu hồi đất để GPMB Em nghiên cứu đề tài: “Một số vấn đề định giá đất giải phóng mặt qua dự án nâng cấp, cải tạo, xây dựng Học viện Quốc phòng Quận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội ” Luận văn gồm chương: Chương I : Cơ sở lý luận định giá đất bồi thương GPMB Chương II :Thực trạng công tác định giá đất để GPMB địa bàn Quận Cầu Giấy - Hà Nội Chương III: Phương hướng số giải pháp hoàn thiện định giá đất bồi thường GPMB địa bàn Quận Cầu Giấy Hà Nội * Mục tiêu đề tài: + Trình bày kiến thức quy định, công tác tiến hành định giá đất đền bù Nhà nước thu hồi đất + Kiểm tra đánh giá thực trạng, tiềm đất đai để có sở phương pháp định giá loại đất cho phù hợp với giai đoạn + Làm sở để quản lý thống đất đai theo quy định pháp luật, bảo vệ tài nguyên đất, nhằm phát triển sử dụng đất lâu bền * Giới hạn đề tài Đối tượng nghiên cứu đề tài toàn diện tích đất tự nhiên Quận Cầu Giấy, tính toán phân bổ cho mục đích sử dụng Đặc biệt trọng tới phần diện tích đất đai để xây dựng, nâng cấp, cải tạo Học viện Quốc phòng Do tính chất phức tạp công việc định giá đất bồi thường GPMB nhiều khó khăn thực tế địa bàn, đòi hỏi tiết cụ thể nên dự án HVQP thực từ năm 1997 đến nay.: Đề tài tổng hợp kết nghiên cứu điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, trạng sử dụng đất thực trạng định giá đất bồi thường GPMB địa bàn Quận Cầu Giấy - Hà Nội thời gian qua Chủ trương Đảng Nhà nước, phương hướng nhiệm vụ thời gian tới Quận Cầu Giấy * Phương pháp nghiên cứu Đề tài trình bày sở lý luận Chủ nghĩa Mác Lê-nin quan điểm Đảng, nhà nước ta việc GPMB Nhà nước thu hồi đất Những phương pháp vận dụng chủ yếu: + Phương pháp vật biện chứng + Phương pháp thống kê + Phương pháp toán + Phương pháp phân tích CHƯƠNG I Cơ sở lý luận định giá đất bồi thường giải phóng mặt I Tính tất yếu định giá đất bồi thường Khái niệm định giá định giá đất bồi thường Có nhiều cách khác để hiểu định giá tài sản đất Thông thường người ta sử dụng khái niệm sau: - Định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm xác định, có cân nhắc tới tất đặc điểm tài sản xem xét tới tất yếu tố kinh tế thị trường bao gồm loại đầu tư lựa chọn - Định giá bất động sản công việc phức tạp không mang tính khoa học mà nghệ thuật đòi hỏi người làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên môn nghề nghiệp nhạy cảm tốt với thị trường Đất đai loại hàng hoá đặc biệt, Việt nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, gia đình, hộ cá nhân sử dụng lâu dài, định giá đất hiểu sau: Định giá đất ước tính giá trị lợi ích có từ quyền sử dụng đất hình thức tiền tệ cho mục đích sử dụng đất định Định giá đất bồi thường mục đích việc định giá đất thay tài sản bị thu hồi tiền vất (đất, ) Sự cần thiết phải định giá bồi thường 2.1 Sự cần thiết phải định giá Trên thực tế có nhiều lý khác đòi hỏi phải định giá tài sản Có thể có giá trị khác cho tài sản thời điểm cụ thể, điều phụ thuộc vào mục đích định giá Với mục đích xác định giá đất cần phải giải quyết, điều hoà hai lợi ích có tính đối lập nhau: Xác định giá đất để tính nguồn thu Ngân sách Nhà nước tính thuế, tiền giao đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ xác định giá đất để đền bù cho người sử dụng đất nhà nước thu hồi, chấp, bán đấu giá quyền sử dụng đất để trả nợ để thi hành án Đó hai mặt đối lập lợi Từ dẫn đến tình trạng, đất người sử dụng đất, họ làm nghĩa vụ muốn giá đất thấp tốt, để hưởng quyền đền bù, kê khai tài sản giá đất cao có lợi Trong giai đoạn thời gian tới khu đô thị phạm vi nước có quy mô tốc độ đầu tư - đô thị cao Các dự án mở rộng không gian thành phố, cải tạo nút giao thông, xây dựng tuyến đường, di chuyển xí nghiệp cũ, dự án xây dựng khu đô thị mới, phát triển nhà liên quan mật thiết với giải phóng mặt Định giá đền bù giải phóng mặt liên quan nhiều lĩnh vực kinh tế - xã hội, pháp luật tổ chức, gia đình thành viên cộng đồng, việc định giá quan trọng Nó góp phần đảm bảo công xã hội mà Nhà nước tiến hành đền bù góp phần hoàn thiện luật pháp Luật đất đai Như có khác gía địa phương, giá thị trường biểu tổng hợp nhân tố hình thành giá đất như: vị trí đất, địa hình đất, quan hệ tự nhiên, quan hệ cung cầu, sách điều tiết Nhà nước đất đai Việt nam có khác vùng mục đích sử dụng (đất nông nghiệp, đất đô thị, đất nông thôn ) Vì xác định giá đất cần xác định giá cho loại đất cụ thể theo phương pháp riêng cho phù hợp với mục đích sử dụng loại đất phải tuân theo nguyên tắc định giá định Mục đích đền bù đất trả lại phần đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất để họ tiếp tục sản xuất sở quy hoạch, kế hoạch, dự án Nhà nước phê duyệt Giá đất Chính phủ quy định nhằm phục vụ mục đích: - Tính thuế chuyển quyền sử dụng đất loại thuế khác theo luật định - Để thu tiền giao đất cho thuê đất - Để tính giá đền bù Nhà nước thu hồi Do đặc điểm phải ổn định, dễ thu, dễ làm dễ kiểm tra nên mục đích công tác định giá phục vụ việc tính thuế tiền giao đất cho thuê đất thường không sát với giá thực tế, điều làm cho người phải nộp khoản tiền dễ dàng chấp nhận họ có lời định giá tài sản cần đóng chấp Nhưng ngược lại việc đền bù phục vụ việc thu hồi đất tức chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng sang Nhà nước Chính mục đích đền bù định giá không thực tế người diện đền bù không thoả mãn định giá thấp không đủ điều kiện vật chất để tái tạo tư liệu sản xuất Đây nguyên nhân dẫn đến tình trạng chậm trễ việc đền bù giải phóng mặt 2.2.Giải phóng mặt giải pháp để sử dụng đất đai hợp lý hiệu Khi thu hồi đất Nhà nước thực đền bù đất tiền Đền bù tiền xác định dựa sở định giá đền bù quy định hướng dẫn Chính Phủ Đền bù đất việc dùng đất đai đền bù cho người có đất bị thu hồi Nguồn đất để đền bù gồm: quỹ đất chưa sử dụng, đất khai hoang vốn ngân sách, đất tạo lập, đất dùng để xây dựng sở hạ tầng phục vụ việc thu hồi, đất thu hồi từ người sử dụng đất không quy định đất công ích Việc thu hồi đất dựa quy hoạch Nhà nước phê duyệt, dự án xây dựng kinh tế, phát triển đất nước Do việc đền bù đất dựa sở quy hoạch tổng thể đất nước, địa phương, khu vực, nên đền bù đất đai thu hồi đất cách tốt để sử dụng đất đai hợp lý hiệu Chúng ta biết mục đích đền bù đất trả lại phần đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất để họ tiếp tục sản xuất sở quy hoạch, kế hoạch, dự án Nhà nước phê duyệt Trong dự án, quy hoạch, kế hoạch xác định rõ vị trí mức đất để đền bù thiệt hại thu hồi đất Đây phần đất chưa có mục đích sử dụng Vậy đền bù đất ta làm tăng tổng diện tích đất đưa vào sử dụng, nhiên cần phải nghiên cứu kỹ vấn đề để tránh làm lãng phí tiền của Nhà nước nhân dân, tránh việc sử dụng đất đai không hợp lý, làm suất sử dụng đất bị giảm Như đền bù đất yêu cầu phải thực theo quy hoạch phê duyệt quy hoạch phải xây dựng sở nghiên cứu kỹ lưỡng, có khoa học mục đích sử dụng cho có hiệu Bởi quỹ đất có giới hạn, đa dạng cho vấn đề sử dụng, quỹ đất nông nghiệp hạn chế Do thu hồi đất cần phải cân nhắc nghiên cứu thật kỹ sở quỹ đất có Thu hồi đất thực đền bù đất giúp Nhà nước thực việc tra, kiểm tra vấn đề sử dụng đất đai Khi đền bù đất dựa nguyên tắc đất sử dụng mục đích, có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định Nghị định 22/1998/NĐ- CP Chính Phủ Nhà nước thu hồi đất đền bù đất Như đất không đủ giấy tờ hợp lệ Nhà nước lấy lại phần đất mà không cần phải bồi thường thiệt hại Mặt khác, vấn đề sử dụng đất đai sai mục đích xảy nhiều nơi Do đó, đền bù đất phần đất sử dụng theo mục đích Nhà nước Nhà nước dễ dàng quản lý đất đai Điều giúp sử dụng đất đai hợp lý hiệu II Cơ sở khoa học thực tiễn việc định giá đất bồi thường GPMB A Cơ sở khoa học công tác định giá đất bồi thường Vấn đề giá đất nhân tố ảnh hưởng a Giá đất Giá đất phạm trù kinh tế mang tính khoa học, hình thành tác động ý thức chủ quan, mệnh lệnh hành ý chí Chỉ sở nắm vững yếu tố cấu thành giá loại đất, xây dựng mức giá phù hợp, khách quan có cách thức tác động vào đất theo mục tiêu kinh tế- xã hội * Bản chất giá đất: Khi tiến hành mua bán, trao đổi, chuyển nhượng đất đai hay chuyển dịch quyền sử dụng đất đai Nghĩa đất đai tham gia vào thị trường, loại hàng hoá đặc biệt Mà mức giá đất đai dựa vào mức địa tô xác định Địa tô phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu ruộng đất Nó hình thái quyền sở hữu ruộng đất thực mặt kinh tế tức đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất Để sử dụng đất địa chủ vào kinh doanh sản xuất, nhà tư phải trả cho chủ đất khoản tiền định theo hợp đồng Số tiền hình thành cách khách quan không phụ thuộc riêng vào ý muốn chủ ruộng hay chủ tư theo mặt chung lợi nhuận toàn kinh tế Như vậy, mặt chất kinh tế địa tô khoản tiền mà chủ tư phải trả cho chủ ruộng đất Vì vậy, giá phải trả cho sử dụng đất Trong chế độ sở hữu tư nhân ruộng đất địa tô thuộc chủ ruộng đất, chủ ruộng chủ sở hữu ruộng đất người sử dụng phải trả cho chủ ruộng Địa tô mà người sử dụng ruộng đất phải trả cho chủ ruộng quy định độ phì nhiêu vị trí đất đai, theo Mác địa tô chênh lệch I Đây sở cho việc quy định mức địa tô mà người sử dụng đất phải trả cho chủ sở hữu ruộng đất Khác với địa tô chênh lệch I hình thái địa tô có sở điều kiện tự nhiên thuận lợi Địa tô chênh lệch II hình thái địa tô có sở đầu tư thâm canh nhà tư kinh doanh, tức khoản đầu tư liên tiếp đám đất mà có Những khoản đầu tư làm tăng sản lượng ruộng đất biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thành ruộng đất tư Do đó, địa tô II thuộc người sử dụng đất Địa tô I địa tô II chênh lệch lợi nhuận việc kinh doanh đất đai khu khác Về chất hai loại địa tô khác có nguồn gốc khác nhau, có mối liên hệ mật thiết chuyển hoá cho Dù chế độ sở hữu nào, người sử dụng ruộng đất phải trả khoản tiền vào việc sử dụng đất tất yếu Trong điều kiện sở hữu ruộng đất sở hữu toàn dân mà Nhà nước người đại diện việc người sử dụng đất phải nộp khoản tiền việc sử dụng đất lẽ đương nhiên Nhà nước sử dụng khoản tiền đóng góp người sử dụng đất để điều tiết thu nhập người sử dụng đất điều kiện khác có đầu tư cải tạo đất vùng gặp khó khăn Trong điều kiện Nhà nước thu hồi đất phục vụ công trình công cộng lợi ích công cộng đơn vị quan phải nộp khoản tiền cho Nhà nước để sử dụng đất đai Số tiền dùng để bù đắp thiệt hại đất tài sản cho người bị thu hồi đất Việc thu hồi đất trường hợp giống hành vi chuyển quyền sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất, hành vi chuyển quyền sử dụng đất đặc biệt, tự nguyện mà bắt buộc phần bất lợi không mong muốn lại thuộc người bị thu hồi Bởi việc giải thoả đáng lợi ích người bị thu hồi đất cần thiết quan trọng thể việc đền bù thiệt hại đất tài sản đất bị thu hồi Như biết theo lý luận địa tô Mác độ phì nhiêu vị trí đất đai sở cho việc tính toán mức phải trả cho người sử dụng đất bị thu hồi Độ phì nhiêu vị trí đất đai bao gồm yếu tố tự nhiên nhân tạo tức vị trí mảnh đất sử dụng Như vậy, để tính mức phải trả ta phải vào yếu tố sau: - Loại đất bị thu hồi: dựa phân loại theo mục đích sử dụng hành đất nông nghiệp, đất đô thị, đất - Căn vào loại công trình xây dựng đất b Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất: - Mục đích sử dụng: tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng loại đất mà chúng mang giá trị khác thay đổi mục đích sử dụng giá trị đất bị thay đổi Ví dụ đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp có thay đổi mục đích sử dụng sang đất giá đất tăng lên nhanh khả sinh lợi từ đất cao nhiều lần so với đất nông nghiệp - Độ màu mỡ ruộng đất: Nhân tố thường dùng để xác định giá cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản Với vị trí làm điều kiện canh tác đất có chất đất tốt hơn, cho suất cao có giá thành cao khác Đối với đất nông thôn đất đô thị nhân tố chất đất khả kết cấu đất, độ bền vững tầng đất đai - Vị trí: điều kiện thiếu hay nói cách khác điều kiện việc xác định giá loại đất đặc biệt đất đô thị Vị trí đất có ý nghĩa lớn việc xác định giá trị mảnh đất Đất vị trí đẹp, có khả sinh lợi cao có giá nhiều mảnh đất có diện tích vị trí khác, xấu hơn, khả sinh lợi không cao - Địa hình: Giá trị đất phụ thuộc vào điều kiện địa hình, đương nhiên vùng đồng giá đất cao vùng trung du miền núi - Chính sách điều tiết Nhà nước: Điều chủ yếu vấn đề sách sử dụng đất, sách kinh tế, tài giá loại đất (thời hạn giao đất, cho thuê đất; diện tích đất theo hạn định, mức thu loại thuế ) chương trình quy hoạch đất đai Nhà nước (chương trình quy hoạch phát triển tổng thể, quy hoạch chi tiết khu vực, theo mục đích sử dụng ) Trong tất yếu tố có ảnh hưởng đến công tác định giá đền bù đất viết đề tài sâu vào phân tích yếu tố đặc biệt quan trọng sau: - Quan hệ cung cầu đất đai Đất đai loại hàng hoá đặc biệt Do vậy, loại hàng hoá khác chịu chi phối quy luật kinh tế cụ thể là: quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu quy luật giá trị Trong yếu tố tác động đến giá đất, có yếu tố lượng hoá có yếu tố lượng hoá Nhân tố cung cầu đất khó lượng hoá song lại nhân tố tác động mạnh đến giá đất, làm cho giá đất biến động Cũng cung cầu loại hàng hoá khác, cung cầu đất đai thị trường mang tính 10 phải làm thường xuyên để điều chỉnh nắm tình hình biến động đất đai trình sử dụng từ điều chỉnh kế hoạch, chủ trương sách cho hợp lý, phát giải tranh chấp đất đai, xác định quỹ đất có từ có kế hoạch sử dụng đất đai cho hợp lý hiệu cao, xúc tiến thực công tác đền bù đất đai thuận tiện nhanh chóng c Thực đền bù đất đối tượng, mục đích sử dụng quy định, theo yêu cầu pháp luật Điều đòi hỏi người có đất bị thu hồi phải có đủ điều kiện, sử dụng đất luật đòi hỏi người cán làm công tác đền bù đất phải hiểu rõ công việc họ làm, xác định quỹ đất có để đưa vào đền bù Khi tiến hành đền bù, xác định đối tượng đền bù đối tượng không đền bù để có định nhanh d Tăng cường công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây công việc để làm bước đệm xúc tiến việc đền bù đất nhanh chóng, kịp thời hiệu với người phải đền bù người đền bù Do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng từ pháp lý để định xem người sử dụng đất có đền bù hay không đền bù e Tăng cường công tác quản lý Nhà nước đất đai Do điều kiện nước ta đất thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Vì tăng cường quản lý Nhà nước vấn đề đặt lên hàng đầu, công tác quản lý tốt hạn chế tình trạng lấn chiếm đất đai f Thực đào tạo cán quản lý đất đai có lực chuyên môn cao Điều giúp cho việc đền bù đất đai thực thu hồi theo quy định Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch định Việc tiến hành nhanh chóng, thuận lợi Phương hướng xuất phát từ thực tiễn nay: đội ngũ cán quản lý đất đai trình độ trình độ kém, chuyên môn không vững vàng, không am hiểu luật pháp làm công tác đền bù đất gặp nhiều khó khăn g Tuyên truyền giáo dục quần chúng, tạo điều kiện cho họ thấy ý nghĩa công Có thể nói việc công nhận giá đất Chính phủ ban hành khung giá loại đất quy định Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 Nghị định 87 CP ngày 17/8/1996, Nghị định 22/CP ngày 24/41998 đổi quan trọng Nhà nước Đây không tính thu khoản thuế mà điều 74 kiện để giao dịch bất động sản phát triển Cơ chế giá Nhà nước có đóng góp quan trọng vào việc quản lý đất đai vào biện pháp kinh tế làm định hướng cho thị trường bất động sản phát triển rộng khắp nước chống tình trạng mua bán ngầm Nhà nước tăng nguồn ngân sách 2: Một số giải pháp hoàn thiện công việc định giá Xác định giá đền bù vấn đề nóng bỏng điều kiện gây nhiều tranh cãi, tác động đến đối tượng Để hoàn thiện sách xác định giá đền bù xem xét số giảp pháp sau: 2.1 Thu thập thông tin Phương pháp định giá đền bù Nhà nước tiến hành ngày hoàn thiện áp dụng giải phóng mặt Nhưng thực tế việc áp dụng khung giá đền bù nhiều tranh cãi, gây nhiều khó khăn việc giải phóng mặt Nguyên nhân sách đền bù giải phóng mặt bằng, văn bản, điều khoản hướng dẫn chưa đầy đủ đồng bộ, gây khó khăn việc xác định phân loại mức giá đền bù, giá đền bù đất có khu vực chưa hợp lý Do người làm công tác định giá phải tìm hiểu kỹ thông tin vị trí, hạng đường phố, loại đường phố, cấp đô thị để đưa mức giá cho phù hợp với thực tế 2.2 Về công tác tổ chức: a Thực cấp giấy tờ pháp lý đất thực sách hỗ trợ thu hồi đất Hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm địa phương nước việc người sử dụng đất không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận Để công tác nhanh chóng cần tiến hành đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu phạm vi cấp xã, phường, thị trấn Các đơn vị phải tiền hành thành lập hội đồng đăng ký cấp xã tiến hành thực công tác đăng ký - cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đối tượng sử dụng đất pháp luật Xúc tiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà để có sở xác đền bù Để tiến hành định giá đất xác kết dễ dàng sử dụng sống Nhà nước cần có quan chuyên trách thực vấn đề Có xây dựng bảng giá đất kịp thời điều chỉnh giá đất sát với thực tế theo chế thị trường có quản lý Nhà nước 75 Giá đất tỉnh Nhà nước nên xây dựng sở giá thị trường Tuỳ theo ý đồ khuyến khích hay kìm hãm việc chuyển đổi mà Nhà nước xác định giá đất mức độ giá thị trường cho mục đích sử dụng đất định Và xác định giá đền bù nên bỏ hệ số K Khi thực công tác đền bù đất người chưa có việc làm nơi tạo cho họ tìm kiếm việc làm thực việc dạy nghề cho họ để họ tự tạo lập sống nơi Thực sách hỗ trợ tài cho người bị thu hồi đất Thực miễn giảm thuế thời gian đầu (ba đến năm năm), cho họ vay vốn với mức lãi suất ưu đãi, tạo điều kiện cho việc đầu tư công nghệ xây dựng sở hạ tầng, kĩ thuật nơi Với đất nông - lâm nghiệp cần thông báo sớm để người nông dân có kế hoạch sử dụng cho hợp lý Trong đền bù nên có sách ưu tiên hộ gia đình cá nhân chuyển nơi khác sinh sống, hỗ trợ họ để chuyển ngành nghề làm quen với sống Mặt khác trưng dụng đất nên báo trước cho đơn vị cá nhân hộ gia đình để ổn định tinh thần, tuyên truyền sâu rộng đến người Vấn đề đền bù cần công khai hoá đảm bảo vai trò dân làm chủ, dân kiểm tra b Chuẩn bị sở vật chất tiền khả thi thực công tác đền bù đất Tiến hành khảo sát địa bàn để xây dựng phương án đền bù xác định nơi tiến hành đền bù thực xây dựng sở hạ tầng cho khu tái định cư sau đền bù Từ chuẩn bị sở vật chất để phục vụ cho việc đền bù, tái định cư, chuẩn bị quỹ đất để tiến hành đền bù, phương án đền bù phải xác định thời gian thi công Nếu thi công tiến hành đền bù tổng số tiền đó, thu hồi chưa sử dụng cần có biện pháp khai thác sử dụng đất giai đoạn chưa sử dụng, để người dân tiếp tục khai thác đất có thông báo để họ dừng đầu tư thêm vào đất c Phát huy vai trò tổ chức quần chúng, giáo dục, khuyến khích quần chúng tham gia công tác đền bù đất với quyền địa phương Để làm điều cần tiến hành công khai hoá nguyên tắc phương án thực công tác đền bù đất cho đối tượng liên quan biết thực Tiến hành điều tra ý kiến, nguyện vọng người sử dụng đất dự án lớn tiến hành thu hồi đất để từ điều chỉnh nội dung công tác đền 76 bù cho phù hợp Tạo niềm tin quần chúng sách đền bù Nhà nước, giải dứt điểm khiếu nại nhân dân Gắn việc đền bù đất với nhiệm vụ chung quan ngành, cấp, quyền địa phương, tăng cường trách nhiệm họ Với phương án thành lập hội đồng đền bù đất thực công việc cho xác, công pháp luật Thực gắn kết hợp quan, quyền địa phương, tổ chức kinh tế, tổ chức Đảng, Đoàn, Hội phụ nữ, phòng, ban để tạo nên sức mạnh tổng hợp trình thực công tác đền bù đất Tiến hành tuyên truyền, giáo dục quần chúng cán quản lý hiểu thực theo quy định pháp luật công tác đền bù đất Mở lớp đào tạo, nâng cao trình độ cho cán bộ, giải thích khuyến cáo cho người dân biết chủ động di dời công tác thu hồi đất đưa 2.3 Về tổ chức thực hiện: Cần có quan chuyên định giá đất để giúp Chính phủ thực chức quản lý mình, cụ thể: - Cấp Trung ương: thành lập Cục định giá đất (vừa làm nhiệm vụ quản lý Nhà nước vừa đơn vị nghiệp), Trực thuộc Bộ trực thuộc Chính phủ để làm chức định giá tổng quan nước làm chức tổng quan vùng theo giá trị yếu tố định giá đất cho loại sử dụng đất Qua xây dựng mặt giá sát với giá thị trường cho vùng cho nước, tạo công dễ dàng sử dụng, nghiên cứu chung - Cấp tỉnh: Phòng định giá đất có chức định giá đất đất loại đất sở giá đất vùng yếu tố định tới giá đất loại sử dụng, Cơ quan định giá đất cấp tỉnh trực thuộc Sở trực thuộc UBND tỉnh - Cơ quan định giá đất nên gắn với quan đất đai vì: Bảng giá đất đai gắn chặt với diện tích, loại hạng đất, loại sử dụng đất, chủ sử dụng chứng thư pháp lý đất đai - Những quan cần tăng cường số lượng chất lượng Cán định giá đất cần đào tạo cẩn thận cho kiến thức đất đai có kiến thức kinh tế sử dụng đất 2.4 Về tổ chức cán bộ: Nghị định số 22/1998/NĐ-CP định giá đền bù thiệt hại nhà nước quy định đầy đủ, với trình tự thành lập hội đồng đền bù thiệt hại, thành phần rõ ràng, có hội đồng thẩm định để trình UBND cấp tỉnh để trình phương án 77 đền bù mà giá đất đền bù quan trọng Song, đa số thành viên hội đồng làm việc theo chế độ kiêm nhiệm, không chuyên trách Đây hạn chế, thể việc định giá có tính hành chính, chưa vào nội dung, chất tài sản Thực tế giúp việc trực tiếp cho Hội đồng chuyên môn không khác mà số chuyên viên trực tiếp làm nghiệp vụ chuyên môn thực hiện, chuyên viên chưa đáp ứng yêu cầu, số lượng công việc hàng ngày lớn so với thực tế đòi hỏi nghiệp vụ; họ không đào tạo chuyên môn định giá, chủ yếu họ sử dụng khả kinh nghiệm nghề nghiệp, công việc Qua kết Đoàn công tác đặc biệt Chính phủ cuối năm 2000 vừa qua cho thấy giá đất đền bù không hợp lý nguyên nhân đáng kể dẫn đến tình trạng khiếu tố phức tạp Từ thực tế tổ chức thực xác định giá đất cho thấy, thay đổi khung giá, bảng giá đất không theo kịp xa biến động thị trường bất động sản, tạo nhiều mâu thuẫn, khiếu kiện Mặt khác, kinh tế thị trường, thị trường bất động sản thị trường nhạy cảm, đòi hỏi phải có tổ chức độc lập quản lý có việc định giá quyền sử dụng đất Vấn đề định giá tách rời vấn đề đăng ký, theo dõi biến động quy hoạch Nhà nước 2.5 Về phương pháp định giá đất khung giá đền bù Hiện nay, có nhiều ý kiến khác giá đất tính đền bù thiệt hại Có ý kiến cho rằng, nên lấy giá đất địa phương ban hành theo quy định Chính phủ làm giá đất để tính đền bù thiệt hại, Nhà nước giao đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá này, đồng thời đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất người trực tiếp làm nông nghiệp, nên thu hồi Nhà nước đền bù mức giá vừa phải Nhà nước định Trong thực tiễn đền bù số địa phương áp dụng giá này, phải có điều chỉnh lại bù đắp khoản hỗ trợ a Phương pháp xác định giá đất Trên giới có nhiều cách định giá khác nhau, bất động sản họ sử dụng hai phương pháp chủ yếu: thu nhập so sánh Tuy nhiên, để thực phương pháp đòi hỏi phải có chuẩn mực định giá 78 thống có đội ngũ tổ chức chuyên gia định giá đào tạo cách Việc định giá đất nước ta thoát khỏi quy tắc chung mà nước áp dụng, phải tính đến điều kiện cụ thể nước ta Các điều kiện cụ thể là: - Thị trường bất động sản nước ta chưa phát triển, nên lượng thông tin cần đủ cho việc định giá hạn chế - Các nguyên tắc, phương pháp, chuẩn mực định giá chưa cụ thể thiếu - Quan niệm giá đất thực tế chưa thống Xuất phát từ thực tiễn lâu dài Nhà nước cần có biện pháp: + Nhà nước cần quy định cụ thể công bố nguyên tắc phương pháp định giá bất động sản làm sở cho việc thực Bất kỳ tổ chức, cá nhân tham gia vào việc định giá phải tuân theo nguyên tắc chuẩn mực công bố + Hình thành tổ chức định giá độc lập để làm công tác định giá nhằm đảm bảo tính khách quan kết định giá trả chi phí theo quy định Giá đất theo nghị định 87/ CP lạc hậu với tình hình thực tế không điều chỉnh kịp thời mà phải xử lý hệ số K với khung giá rộng (từ 0,25 – 2,7) nên dễ dẫn đến tình trạng tuỳ tiện, chủ quan áp đặt giá gây nhiều thắc mắc, khiếu kiện dân Để khắc phục tồn việc xác định giá bồi thường đất, Thành phố cần nghiên cứu đề nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định này, việc xác định giá bồi thường thiệt hại cần cụ thể rõ ràng, tránh trịnh trạng hiểu khác dễ phát sinh mâu thuẫn Hạn chế việc văn bản, thông tư Bộ, ngành không phù hợp với thực tiễn sống gây khó khăn cho cấp quyền Thành phố thực hiện, không khả thi thời gian qua ( Thông tư 145 BTC) Giá đất ban hành sử dụng vào nhiều mục đích khác việc vận dụng hệ số K mục đích lại khác Hệ số K ý nghĩa ban đầu thể khả sinh lợi Thành phố cần sớm nghiên cứu hoàn thiện triển khai khung giá đất cách áp giá cho phù hợp với tình hình thực tế Đối với đất nông nghiệp, việc xác định giá đất theo thông tư 145/BTC sở giá trị sản lượng, thu nhập, lãi suất ngân hàng không khả thi, hệ số 79 K thường nhỏ Trong trường hợp đất nông nghiệp ven đô, giá trị chuyển nhượng thực tế cao nhiều lần so với khung giá quy định, việc áp dụng hệ số K theo nhận định nhiều chuyên gia không hợp lý Vì vậy, Thành phố cần sớm nghiên cứu điều chỉnh hệ số K áp dụng vào giá bồi thường đất nông nghiệp thay phải áp dụng nhiều biện pháp hỗ trợ phụ nay, mà không đáp ứng nguyện vọng người dân diện bị thu hồi đất nhằm tránh tình trạng người dân chây ỳ, khiếu kiện, chậm bàn giao mặt không đáp ứng thoả đáng giá bồi thường Thành phố sớm tổ chức khảo sát, điều tra việc sử dụng đất, tình hình thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều kiện xác định giá đất Hà nội để sớm sửa đổi theo giá đất hành theo quy định Chính phủ - Quy định cụ thể thêm phương pháp xác định giá đất theo khả sinh lợi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế Để đơn giản cách tính, giá đất tính theo khả sinh lợi xác định cho vùng theo mức sản lượng, chi phí thu nhập bình quân năm trước đó, có tham khảo suất phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp Đối với giá đất thực tế chuyển nhượng, địa phương cần ban hành mức giá chuẩn cho loại vị trí, loại đường phố , đồng thời quy định cụ thể yếu tố phải trừ cộng thêm vào mức giá chuẩn, yêu tố phải loại trừ định giá - Giá đất tính theo khả sinh lợi đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản mức giá chuẩn loại đất khác UBND cấp công bố vào tháng hàng năm áp dụng năm đó, điều chỉnh có biến động lớn (trên 15%) - Trường hợp giá đất UB cấp tỉnh ban hành theo quy định Chính phủ phù hợp với khả sinh lợi giá chuyển nhượng đất địa phương, sử dụng giá đất để làm giá để tính đền bù thiệt hại - Bộ Tài địa phương cần tổ chức tập huấn kịp thời đầy đủ cho đối tượng có liên quan đến công tác đền bù nói chung công tác định giá đền bù nói riêng; tăng cường công tác kiểm tra hướng dẫn thực quy định đền bù thiệt hại, nhằm tránh cách hiểu cách làm khác thời gian vừa qua b Về khung giá đền bù: Tuy nhiên đa số ý kiến cho vào mức quy định hành thực tiễn đền bù thời gian qua, giá đất đền bù phải phù hợp với khả 80 đất đai mang lại cho người giao quyền sử dụng đất (khả cho thu nhập giá trị chuyển nhượng) Các là: Thứ nhất, Hiến pháp năm 1992 khẳng định trưng mua, trưng dụng (thu hồi đất thực chất hình thức trưng thu) mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia, Nhà nước bồi thường theo thời giá thị trường Tuy nhiên nước ta thừa nhận thị trường bất động sản chưa thừa nhận thị trường đất đai; giá thị trường chưa có, Nhà nước cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên thực tế hình thành giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngay từ Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994, Nhà nước thừa nhận có giá đất thực tế Thứ hai, giá đất quy định nghị định 87/CP áp dụng cho nhiều mục đích khác nhau, đồng thời cho phép ban hành khung giá đất riêng trường hợp đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia Thứ ba, thực tế giá đất địa phương ban hành Chính phủ cho phép điều chỉnh giá đất thực tế có biến động, đồng thời mở rộng khung giá thông qua hệ số K, việc điều chỉnh thức tế gặp nhiều khó khăn so với giá đất thức tế có chênh lệch đáng kể Qua việc xác định hệ số K tính đền bù thiệt hại cho thấy điều Như vậy, việc quy định giá đất tính đền bù thiệt hại phải phù hợp với khả sinh lợi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phù hợp mặt lý luận thực tiễn Tuy nhiên vấn đề đặt phương pháp xác định tổ chức thực cho phù hợp với thực tế nước ta 2.6 Về sách phủ: Các sách phủ việc giải phóng mặt có tác động lớn tới việc định giá đền bù Bởi việc cấp giấy chứng nhận việc phân loại hạng đất tiến hành chậm trễ chưa cụ thể, công tác quy hoạch chưa quan tâm mức đến tính phức tạp công tác giải phóng mặt bằng, làm cho việc định giá thụ động Do Nhà nước phải hoàn thiện sách đền bù, sách giải phóng mặt tạo bước tiến việc quản lý, nâng cao lực quản lý quan quản lý đất Chính phủ cần phải có sách hỗ trợ tài chính, xây dựng khu tái định cư phục vụ cho hộ phải di dời Đồng thời thực sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp đối tượng bị giải toả nơi sống kinh doanh sản xuất bị thu hồi 81 đất, nhằm thực tốt công tác giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện cho kết định giá có tính thực tế cao Để làm giải pháp cần: - Kiến nghị với Chính phủ, đề xuất, sửa đổi, bổ xung nhằm hoàn thiện sách đền bù cho phù hợp với hoàn cảnh cụ thể đất nước, khu vực Kiến nghị Chính phủ việc điều chỉnh giá đền bù phù hợp với thị trường sớm xây dựng luật pháp lệnh GPMB Nguyên tắc để xây dựng chế sách kinh tế công tác GPMB đền bù sát giá thị trường bán lại nhà tái định cư phù hợp với giá thị trường hưởng tỷ lệ ưu đãi (quy định rõ ràng chuyển quyền sử dụng đất Các hộ gia đình sách, thu nhập thấp có khung giá hỗ trợ cụ thể, vấn đề xã hội cần quyền quan tâm giải Các hộ diện GPMB cần xác định đối tượng ưu tiên để đào tạo nghề, vay vốn ưu đãi giải việc làm - Công tác GPMB có tác động quan trọng đến công tác đầu tư xây dựng thành phố, vấn đề cộm cần giải đồng bộ, cần có biện pháp đạo tích cực Thành phố nên lập quan chuyên trách gồm tổ công tác, có đại diện biệt phái ngành liên quan, thường xuyên đạo triển khai giải phóng mặt toàn địa bàn Cơ quan có trách nhiệm thống trực tiếp giúp, hướng dẫn triển khai dự án giải phóng mặt bằng, từ khâu khảo sát thẩm định giá trị đất, xây dựng khu tái định cư hoàn tất yêu cầu GPMB dự án - Các quan chức năng, cán thực phải thống sách, quan điểm biện pháp tiến hành để tránh gây thắc mắc, so sánh, khiếu nại, khiếu kiện dân diện giải phóng mặt - Gắn kết nhiệm vụ giải phóng mặt với nhiệm vụ chung Quận, huyện, phân cấp rõ trách nhiệm quan chức năng, xây dựng chế độ phụ cấp hợp lý - Xúc tiến công tác quy hoạch chi tiết Quận, huyện, phường, xã - Chủ động kiên xử lý việc lấn chiến đất công đòi đền bù, nhằm trục lợi cá nhân gây trật tự, cảnh quan đô thị, tôn nghiên pháp luật Để tăng cường vai trò quản lý nên lập quan chuyên trách, tổ chức địa phương, thường xuyên đạo công tác đền bù đất đai, quan hướng dẫn triển khai, giúp đỡ công tác đền bù đất từ khâu xác định giá đất, xây khu tái định cư đến việc hoàn tất công tác Các quan chức năng, 82 cán thực phải thống quan điểm, mục tiêu, sách công tác đền bù đất Nhà nước, tạo lòng tin nhân dân Thống quan điểm đạo nhiệm vụ quan từ xuống đảm bảo đạo nhịp nhàng quyền nhiệm vụ cấp, ngành Thực việc công khai niêm yết quy hoạch, kế hoạch địa bàn, vùng, địa phương đặc biệt nơi chuẩn bị thu hồi đất nhân dân biết thực Tránh việc lãng phí tiền của nhân dân họ biết tiến hành đầu tư dài hạn khu đất chuẩn bị thu hồi Chủ động giải việc lấn chiếm đất công đòi đền bù nhằm làm khó khăn cho công tác đền bù đất đai (trường hợp cần có hành động kiên để xử lý) 83 Kết luận Quá trình đô thị hoá ngày diễn mạnh mẽ toàn quốc Nó tác động đến tất lĩnh vực kinh tế văn hoá trị môi trường Quá trình đô thị hóa liền với trình công nghiệp hoá dẫn đến việc phải mở rộng quy mô sản xuất Nhất điều kiện nay, kinh tế thị trường phát triển, vấn đề hợp tác giao lưu với quốc tế mở rộng Điều dẫn đến đầu tư dự án tăng đòi hỏi phải sử dụng nhiều đến tài nguyên đất Như vậy, việc Nhà nước trưng thu đất tất yếu khách quan Đất đai tài nguyên quý quốc gia Việt nam có diện tích đầu người nhỏ, tư liệu sản xuất thiếu ngành, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống người Do vậy, việc xác định giá đất để bồi thường thiệt hại đất đai Nhà nước thu hồi đất cần thiết Có liên quan tới nhiều ban ngành nhằm mục đích bảo đảm tính công bằng, đảm bảo lợi ích cho cá nhân, hộ gia đình tổ chức Nhà nước thu hồi đất đai phục vụ cho mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích công cộng Trong trình đền bù có sách phù hợp đền bù thiệt hại cho người dân ổn định sống, giúp Nhà nước nắm tình hình biến động đất, quỹ đất loại đặc biệt làm tăng quỹ đất đưa vào sử dụng, tăng quỹ đất sử dụng mục đích, từ đảm bảo cho đất đai sử dụng hợp lý hiệu Do vậy, đền bù đất đai nhằm hoàn thiện sách đất đai Mặt khác góp phần làm tăng trưởng kinh tế ta có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai hợp lý khoa học Cùng với nó, điều kiện nay, kinh tế mở làm thay đổi toàn bộ mặt kinh tế xã hội ngày, giờ, việc đòi hỏi sách liên quan đến đất đai sửa đổi bổ sung ngày hoàn thiện Trong sách quản lý đất đai vấn đề định giá đền bù vấn đề nóng bỏng thời đại, đòi hỏi ngành cấp phải quan tâm liên quan đến lợi ích đất nước quyền lợi đáng người sử dụng đất Điều đòi hỏi phải hoàn thiện sách liên quan đến đất đai 84 Tài liệu tham khảo Giá đất - quản lý nông sản Bộ tài GS.TSKH Lê Đình Thắng - Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất - NXB Chính trị quốc gia 2000 - Giáo trình Quản lý Nhà nước đất đai nhà - NXB Chính trị quốc gia 2000 PGS.TS Ngô Đức Cát - Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất - NXB nông nghiệp 2000 GS.TS Nguyễn Thế Bá - Quy hoạch đô thị Các phương pháp thẩm định giá trị Bất Động Sản - Đoàn Văn Trường Nghị định 1792/TTg ngày 11/01/1970 Phủ thủ tướng Nghị định số 80/CP ngày 06/11/1993 Chính phủ Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ 10.Nghị định 22/1998/NĐ - CP Chính phủ 11 Nghị định 151/TTg ngày 14/01/1959 Hội đồng Chính phủ 12 Luật đất đai năm 1993 sửa đổi năm 1998 13 Thông tư liên số 1424/TTLB ngày 06/07/1959 Uỷ ban kế hoạch Nhà nước 14 Thông tư liên 32/TTLB ngày 01/04/1994 Tài chính, Xây dựng, Tổng cục quản lí ruộng đất, ban Vật gía Chính phủ 15 Thông tư liên 145/1998/TT - BTC ngày 04/11/1998 Tài 16 Tạp chí Địa chính, tạp chí nghiên cứu kinh tế, tạp chí xây dựng, tạp chí kinh tế phát triển, tạp chí thông tin tài tài liệu khác 17 Mác- Anghen toàn tập - tập 25 phần II - NXB trị Quốc gia Hà nội 1994 18 Của cải dân tộc - Adam Smith - NXB Giáo dục Hà nội 1997 85 Mục lục Trang Lời nói đầu Chương I: Cơ sở lý luận định giá đất bồi thường giải phóng mặt I Tính tất yếu định giá đất bồi thường Khái niện định giá định giá đất bồi thường Sự cần thiết phải định giá bồi thường II Cơ sở khoa học thực tiễn việc định giá đất bồi thường giải phóng mặt A Cơ sở khoa học công tác định giá đất bồi thường Vấn đề giá đất nhân tố ảnh hưởng Các nguyên tắc phương pháp định giá đất 11 2.1 Nguyên tắc định giá đất 11 2.2 Phương pháp định giá đất bồi thường 12 Phương pháp xác định hệ số K để định giá bồi thường thiệt hại 15 3.1 Phạm vi đối tượng áp dụng, xác định hệ số K 15 3.2 Phương pháp xác định hệ số K 17 B Cơ sở pháp lý công tác định giá đất bồi thường 18 Thực chất giá đền bù 18 Cơ sở việc định giá đất đền bù 19 Cơ sở pháp lý 20 III Những quy định Nhà nước định giá đất bồi thường GPMB 23 A Những quy định chung 23 Phạm vi áp dụng 23 Đối tượng bồi thường 23 B Những quy định cụ thể định giá đất bồi thường GPMB 25 Phân loại loại đất cần phải định giá 25 Căn định giá đất GPMB 25 Quá trình định giá đất GPMB 32 86 chươngII: Thực trạng công tác định giá đất để GPMB dự án nâng cấp cải tạo xây dựng Học viện Quốc Phòng 39 I Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Cầu Giấy – Hà Nội 39 II Tổng quan sử dụng đất địa bàn quận Cầu Giấy 41 Thực trạng sử dụng đất 41 Chính sách phương án đền bù GPMB 45 III Thực trạng định giá đất thực định giá đất bồi thường Nhà nước thu hồi đất Học viện Quốc Phòng 49 Đặc điểm công tác GPMB Học viện Quốc Phòng 49 Tổ chức thực công tác bồi thường GPMB Học viện Quốc Phòng 50 Tổ chức quản lý đất xác định giá đất GPMB Học viện Quốc Phòng 53 IV Đánh giá tình hình thực công tác đền bù GPMB địa bàn quận Cầu Giấy 60 Kết đạt 60 Những thuận lợi khó khăn triển khai công tác đền bù GPMB 61 Nguyên nhân tồn vướng mắc 62 Một số học rút qua công tác GPMB 64 chươngIII: Phương hướng số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bồi thường GPMB 67 I Chủ trương Đảng Nhà nước 67 II Triển khải chủ trương Đảng Nhà nước thành phố Hà Nội 69 III Phương hướng số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bồi thường GPMB quận Cầu Giấy 70 Mục tiêu phương hướng 70 Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bồi thường GPMB quận Cầu Giấy 72 2.1 Thu thập thông tin 72 2.2 Về công tác tổ chức 73 2.3 Về tổ chức thực 74 2.4 Về tổ chức cán 75 2.5 Về phương pháp định giá đất khung giá đất đền bù 75 2.6 Về sách đền bù phủ 78 87 Kết luận 81 Tài liệu tham khảo 82 88 [...]... ổn định kinh tế- xã hội Thủ đô Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 72/2001/QĐ-UB quy định về trình tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Hà Nội Công tác giải phóng mặt bằng ở quận Cầu Giấy nói riêng và công tác giải phóng mặt bằng ở Hà Nội nói chung đều phải thực hiện qua các bước sau: a Bước 1: Thành lập Hội đồng Giải. .. Hội đồng Giải phóng mặt bằng Khi có quyết định thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân quận huyện nơi có đất thu hồi cần giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án, đồng thời báo cáo ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành phố để được chỉ đạo và tổng hợp Sau khi nhận hồ sơ giải phóng mặt bằng của chủ dự án, Chủ tịch... 190 180 170 Theo Giá đất Ngoài phạm vi 220 vùng nông thôn 200 m (Nguồn: Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 quy định về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội) 3 Quá trình định giá giải phóng mặt bằng Công tác giải phóng mặt bằng là một công việc vô cùng phức tạp và khó khăn Để tạo được sự chuyển biến mạnh mẽ, tích cực trong công tác giải phóng mặt bằng, thực hiện các dự án đầu tư, góp... Nghị định 90/CP nói trên Trong đó một số điều cơ bản đã được đề nghị sửa đổi như xác định mức đất ở để tính đền bù, giá đất đền bù, lập khu tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển đến nơi ở mới, chính sách hỗ trợ và các điều kiện bắt buộc phải có của khu tái định cư, hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng và thẩm định phương án đền bù giải phóng mặt bằng - Thông tư số 145/1998/TT-BTC... giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật - Có giấy tờ thanh lý, hoá giá, mua nhà thuộc sở hữu nhà nước phù hợp với quy định của pháp luật - Có quyết định giao ( cấp) nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc giao (cấp) nhà ở thuộc sở hữu nhà nước gắn liền với đất ở của cơ quan có thẩm quyền - Có bản án hoặc quyết định của TAND đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định giải. .. quyết định thu hồi đất * Thành phần Hội đồng Giải phóng mặt bằng Hội đồng Giải phóng mặt bằng hoạt động đến khi kết thúc công tác bồi thường thiệt hại bà tái định cư Khi đó, Chủ tịch UBND quận huyện ra quyết định giải tán Hội đồng * Nguyên tắc hoạt động của Hội đồng giải phóng mặt bằng - Hội đồng Giải phóng mặt bằng làm việc theo nguyên tắc tậ thể Các quyết định của Hội đồng phải được quá nửa so với thành. .. thực tế sự mua bán đất đã hình thành Đương nhiên khi thị trường bất động sản trong đó đất đai là một thành phần cơ bản xuất hiện thì các quy luật kinh tế khách quan trên thị trường nàycũng được hình thành để chi phối, điều tiết những hoạt động của giá cả đất đai Điều khẳng định là giá trị của đất là cơ sở hình thành và vận động của giá đất III :Những quy định của nhà nước về định giá đất bồi thường... trang, nghĩa địa và đất chuyên dùng khác d Đất ở: Đất để làm nhà cửa và các công trình phục vụ sinh hoạt khác đ Đất chưa sử dụng: Là đất có đủ điều kiện sử dụng nhưng chưa xác định được mục đích sử dụng 2 Căn cứ định giá đất giải phóng mặt bằng Khi định giá đền bù người làm công tác định giá phải dựa trên các căn cứ về định giá tài sản nhà đất và các quy định của Chính phủ để có được khung giá thích hợp... quỹ tiền tệ dân cư dùng để mua đất cũng lớn nên tương quan cung cầu về đất ở thành phố, đô thị cũng chênh lệch nhau lớn Để đảm bảo yêu cầu của quy luật cung cầu thì tất yếu giá đất cũng phải tăng cao hơn ngay trong một thành phố, nhu cầu đất đai giữa các quận cũng khác nhau, nên giá đất hình thành cũng khác nhau Ta có thể thấy giá đất tại các địa phương - vùng và ngay cả một khu vực nhỏ cũng có sự chênh... và giá đất trên thị trường ở từng khu vực, từng vị trí Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định hạng đất để xác định mức giá đất cho phù hợp thực tế ở từng địa phương Việc xác định hạng đất theo quy định ở mục này không áp dụng hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp d Đất khu dân cư ở đô thị (đất đô thị): + Loại đô thị: đô thị phân thành 5 loại theo quy định hiện hành của Nhà ... đất đền bù Nhà nước thu hồi đất để GPMB Em nghiên cứu đề tài: Một số vấn đề định giá đất giải phóng mặt qua dự án nâng cấp, cải tạo, xây dựng Học viện Quốc phòng Quận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội. .. dân quận phương án giá đất 36 làm bồi thường thiệt hại, giá đất, giá bán nhà tái định cư sở khung giá đất, giá bán nhà Nhà nước Uỷ ban nhân dân thành phố quy định - Sau ngày nhận phương án giá đất. .. III 33 Đất Đất Đất Đất Đất Đất Đất Đất Đất Đất Đất Đất có chưa có chưa có chưa có chưa có chưa có chưa sở có cơ có cơ sở có cơ sở có cơ sở có cơ sở có hạ sở sở sở hạ sở hạ sở hạ sở hạ sở tầng