MỤC LỤC Trang LỜI NÓI ĐẦU Bất động sản nguồn tài sản lớn quốc gia, kinh tế, gia đình cá nhân Nó có vai trò quan trọng tất ngành sản xuất xã hội, tư liệu sản xuất đặc biệt đảm bảo cho ngành hoạt động hiệu phát triển, đảm bảo cho trình tái sản xuất hàng hóa Ở Việt Nam, thị trường bất động sản thức hình thành từ năm 1993, sau luật đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến năm 1996, lần khái niệm “thị trường bất động sản” thức đề cập Văn kiện đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII Việt Nam xem nước có kinh tế tăng trưởng cao hàng đầu giới Đặc biệt hơn, Việt Nam thức nhập WTO vốn đầu tư từ nước vào bất động sản ngày cao trở nên sôi động đặt thị trường bất động sản Việt Nam vào thách thức xu hướng toàn cầu hóa Tuy nhiên, thị trường bất động sản văn phòng cho thuê Việt Nam giai đoạn phát triển, tồn nhiều vấn đề cộm thị trường cần giải nhiều: mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu quán văn pháp lý; sách nhà nước chưa thực tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường; thủ tục hành rườm rà, rắc rối Đặc biệt vấn văn phòng cho thuê có ảnh hưởng lớn đến phát triển thị trường văn phòng nói riêng thị trường bất động sản nói chung Thực tế nay, vấn đề văn phòng cho thuê vấn đề quốc gia phát triển, đặc biệt vấn đề ngày trở nên nghiêm trọng với thành phố lớn trình hội nhập diễn cách nhanh chóng, doanh nghiệp nước mở với quy mô ngày lớn, doanh nghiệp nước tìm địa điểm kinh doanh môi trường phát triển Cuốn theo chiều xoáy phát triển, Hà Nội địa điểm hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư có nhiều yếu tố thuận lợi thành phố đà phát triển, tình hình kinh tế - trị ổn định… Do vậy, việc nghiên cứu chuyên đề: “một số vấn đề thị trường văn phòng cho thuê địa bàn thành phố Hà Nội” trở nên cấp thiết có ý nghĩa bối cảnh nay, góp thêm công cụ việc tìm lời giải cho toán lớn vấn đề văn phòng cho thuê thành phố Hà Nội năm Mục tiêu nghiên cứu Phân tích, hệ thống hóa lý luận thị trường bất động sản Việt Nam, tìm hiểu thực trạng nguyên nhân văn phòng cho thuê, từ đưa giải pháp phát triển cho thị trường Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu tình hình thực tế trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê địa bàn thành phố Hà Nội Phạm vi nghiên cứu Chuyên đề nghiên cứu thực trạng văn phòng cho thuê địa bàn thành phố Hà Nội khoảng năm trở lại (từ năm 2005 đến năm 2010) Phương pháp nghiên cứu Phương pháp điều tra thu thập số liệu, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phân tích… Ngoài tham khảo, sử dụng thêm nguồn số liệu thống kê quan Nhà nước, tạp chí bất động sản, trang Web chuyên ngành… Kết cấu nội dung chuyên đề: lời mở đầu, kết luận, mục lục tài liệu tham khảo; chuyên đề bao gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận thị trường bất động sản văn phòng cho thuê Chương 2: Thực trạng thị trường văn phòng cho thuê thành phố Hà Nội Chương 3: Những giải pháp chủ yếu cho việc phát triển thị trường văn phòng cho thuê thành phố Hà Nội Em xin chân thành cảm ơn T.S Nguyễn Minh Ngọc tận tình hướng dẫn giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề Chương I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG CHO THUÊ Tổng quan thị trường bất động sản 1.1 Các khái niệm bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Theo luật Dân số 33/2005/QH11 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 bất động sản tài sản bao gồm đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; tài sản gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 bất động sản định nghĩa đất đai công trình người tạo nên gắn liền với đất đai 1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản dựa quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn không gian thời gian định Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường nhắc tới nơi diễn quan hệ giao dịch bất động sản, người mua người bán tác động qua lại lẫn để xác định giá số lượng hàng hóa dịch vụ bất động sản giao dịch Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” đơn địa điểm mà bao hàm yếu tố không gian thời gian quan hệ giao dịch bất động sản diễn 1.2 Vai trò đặc điểm thị trường bất động sản 1.2.1 Vai trò thị trường bất động sản Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Nó chịu ảnh hưởng tốc độ tăng trưởng kinh tế mặt khác trực tiếp ảnh hưởng đến kinh tế Những ảnh hưởng thị trường bất động sản đến kinh tế quốc dân thể qua mặt: Thứ nhất, phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Thị trường bất động sản nơi gặp gỡ cung cầu bất động sản, cầu nối sản xuất tiêu dung bất động sản Đó nơi thực hện trình tái sản xuất yếu tố sản xuất đáp ứng cho hoạt động kinh doanh thân bất động sản Thị trường bất động sản nơi thực chuyển hóa vốn từ hình thái vật sang hình thái giá trị (đối với nguồn kinh doanh bất động sản) từ hình thái giá trị sang hình thái vật (đối với người tiêu dùng bất động sản) Khi thị trường bất động sản không thông suốt, ngưng trệ chuyển hóa gặp khó khăn làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến trình tái sản xuất chu kỳ sản xuất ngược lại Thứ hai, phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển Trước hết, thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển than trình tăng vốn đầu tư cho phát triển phát triển tăng lên tài sản cố định xã hội nguồn vốn đầu tư phát triển quan trọng Tiếp nữa, thị trường bất động sản phát triển, tốc độ chu chuyển vốn nhanh cách bổ sung thêm vốn cho đầu tư phát triển Cuối cùng, giao dịch chấp bất động sản để vay vốn, góp vốn liên doanh bất động sản giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển Thứ ba, phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước Sự phát triển diễn theo hai hướng: là, tăng lượng hang hóa bất động sản thị trường giao dịch; hai là, mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch, làm tăng quan hệ giao dịch lam cho khối lượng giao dịch nhiều trình mua đi, bán lại,… Cả hướng phát triển thị trường bất động sản dẫn đến góp phần tăng thu cho nhà nước thông qua thuế Thứ tư, phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường nước nước, mở rộng quan hệ quốc tế Thị trường chung quốc gia thể thống loại thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa, thị trường bất động sản Do phát triển thị trường bất động sản có ảnh hưởng đến tất thị trường đến thị trường chung quốc gia Khi thị trường bất động sản phát triển yêu cầu thị trường vốn phát triển theo để đầu tư phát triển, thị trường lao động thị trường hàng hóa có hàng hóa đầu vào cho thị trường bất động sản phát triển theo tương ứng Trong hội nhập quốc tế, thị trường nước gắn chặt với thị trường nước Sự phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường nước cách vượt khỏi phạm vi quốc gia tạo điều kiện cho chủ thể người nước tham gia giao dịch bất động sản nước, đồng thời cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh chí định cư Thứ năm, thị trường bất động sản góp phần vào ổn định xã hội Ở quốc gia nào, thị trường bất động sản thị trường quan trọng góp phần tạo ổn định xã hội Thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh dẫn đến rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá làm cho giá lên xuống thất thường… Điều tác động xấu đến niềm tin người dân chủ trương, sách, hạn chế phát triển bất động sản, ảnh hưởng đến sản xuất đời sống người hoạt động xã hội nói chung Thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh góp phần điều hòa cung cầu, bình ổn giá bất động sản, góp phần làm cho xã hội ổn định Thứ sáu, thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống nhân dân Thị trường bất động sản phát triển buộc người sản xuất kinh doanh bất động sản phải không ngừng nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi công nghệ sản xuất không góp phần đáp ứng cho sản xuất mà đáp ứng cho tiêu dùng nhân dân thông qua công trình phục vụ cho hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hóa, thể thao, vui chơi, giải trí… Hơn góp phần thỏa mãn nhu cầu ngày cao nhân dân nơi ăn, chốn ở, giao thông, thông tin liên lạc… Sự phát triển thị trường bất động sản tác động mạnh mẽ đến phát triển thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa nói chung tác động tốt đến phát triển thị trường chung đáp ứng nhu cầu đa dạng người, qua nâng cao đời sống nhân dân Thứ bảy, phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi sách, có sách đất đai, sách bất động sản Chỉ có thông qua hoạt động thị trường đất đai, thị trường bất động sản ta thấy bất cập sách Quan hệ đất đai quan hệ kinh tế, quan hệ xã hội, thực chủ yếu thông qua thị trường, Nhà nước thấy rõ bất cập sách, hệ thống quản lý Qua đó, Nhà nước đổi mới, bổ sung hoàn thiện sách, công tác quản lý đất đai, bất động sản Từ đó, khắc phục tình trạng ngầm bất động sản, tình trạng hành hóa quan hệ dân đất đai 1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản Hàng hóa bất động sản loại hàng hóa đặc biệt, khác với loại hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản có đặc điểm riêng Thứ nhất, tính cách biệt hàng hóa với địa điểm giao dịch Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường nơi diện hàng hóa giao dịch, hàng hóa bất động sản, địa điểm giao dịch lạ cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch Đó đặc điểm hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, di dời Do vậy, hoạt động giao dịch bất động sản thường tiến hành chợ hàng hóa bất động sản ảo Các chợ đa dạng, trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc), địa điểm nhỏ hẹp với vật dụng đơn sơ tối thiểu, nhà riêng, nhà hàng, quán nước, qua mạng internet… tạo nên chợ giao dịch bất động sản Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất thị trường giao dịch quyền lợi lợi ích chứa bất động sản Đặc điểm đặc điểm đất đai quy định Đặc điểm đấ đai không hao mòn hay không (trừ trường hợp đặc biệt) người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai hàng hóa khác Điều mà họ mong muốn quyền hay lợi ích đất đai mang lại Do đó, xem xét giá đất đai, xác định giá trị xác định giá trị loại hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa khả sinh lời đất đai khả sinh lời vốn đầu tư vào đất đai Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng tính khu vực sâu sắc Bất động sản có đặc điểm di dời, gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội vùng Do đó, cung cầu bất động sản vùng phong phú đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô trình độ phát triển Mặt khác, bất động sản có đặc điểm phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu nên vùng có đặc trưng riêng cung cầu Thứ tư, thị trường bất động sản thị trường không hoàn hảo Sở dĩ thông tin hàng hóa bất động sản thị trường bất động sản không đầy đủ phổ biến rộng rãi loại hàng hóa khác Sự so sánh bất động sản loại khó xác tiêu chí đánh giá bất động sản không xác hàng hóa khác Bất động sản mang tính vùng tính khu vực, chúng không liền kề không tìm bất động sản loại để so sánh cạnh tranh cách đầy đủ Hơn nữa, số lượng người tham gia vào cung cầu loại bất động sản có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo Thứ năm, cung bất động sản phản ứng chậm so với biến động cầu giá bất động sản Đối với hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu giá thường diễn theo quy luật chung là: cầu tăng đẩy giá tăng lên kích thích tăng cung cân với cầu kéo giá quay trở lại mức cân Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản, cầu tăng, cung bất động sản phản ứng nhanh loại hàng hóa khác Đó đặc điểm bất động sản cần có thời gian để tạo chúng Thứ sáu, thị trường bất động sản thị trường khó thâm nhập Sở dĩ hàng hóa bất động sản không bày bán thị trường loại hàng hóa khác, người mua – người bán hội đủ thông tin để lựa chọn thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch Hơn nữa, bất động sản thường có giá trị lớn, người mua người bán bất động sản thường có kinh nghiệm Do vậy, thực giao dịch thị trường bất động sản cần phải có nhà tư vấn, môi giới, người đào tạo bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiêm Với tham gia họ, giao dịch bất động sản trở nên dễ dàng Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu chi phối pháp luật Bất động sản loại tài sản có giá trị lớn, đó, việc quản lý Nhà nước chúng luật pháp sở để đảm bảo an toàn cho giao dịch bất động sản Mọi bất động sản Nhà nước quản lý đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng biến động Mọi giao dịch bất động sản phải có giám sát Nhà nước, đặc biệt khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật làm cho thị trường bất động sản ổn định an toàn Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường bất động sản, Nhà nước tăng nguồn thu giao dịch bất động sản Thứ tám, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn Đặc điểm bắt nguồn từ đặc điểm bất động sản có giá trị lớn, đó, giao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi lượng vốn lớn, lượng vốn phải huy động từ thị trường vốn Thực tế cho thấy, thị trường vốn phát triển lành mạnh ổn định thị trường bất động sản phát triển bình thường Những khủng hoảng tài giới nhiều tác động đến thị trường bất động sản, bất động sản sụt giá nhanh dẫn đến gia tăng khoản nợ khó đòi, kéo theo tổ chức tài tín dụng vào vòng xoáy khủng hoảng Thứ chín, thị trường bất động sản thị trường mà tham gia hay rút lui khỏi thị trường khó khăn, phức tạp cần có nhiều thời gian Sở dĩ bất động sản thường có giá trị lớn, người mua thị trường không đông, việc mua bán đơn giản nhanh chóng loại hàng hóa khác Bất động sản yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công tính chất, không dễ dàng thay đổi định hướng đầu tư khai thác công trình bất động sản Đặc điểm đòi hỏi nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ chu kỳ kinh tế tuổi thọ vật lý để định hướng đầu tư 1.3 Tổng quan thị trường văn phòng cho thuê 1.3.1 Cung văn phòng cho thuê Cung bất động sản thị trường toàn khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng đưa thị trường để trao đổi thời điểm với mức giá giới hạn định Các điều kiện hình thành cung bất động sản thị trường: người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán, giá phải phù hợp với sức mua (khả toán) coi giá thị trường người mua người bán bất động sản chấp nhận Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, doanh nghiệp, quan Nhà nước đầu tư xây dựng nhà nguồn vốn ngân sách quỹ nhà khác thuộc sở hữu nhà nước Thông qua khu vực công cộng, Nhà nước can thiệp, điều tiết vào quan hệ cung cầu bất động sản thị trường Bên cạnh khu vực Nhà nước, nguồn cung bất động sản chủ yếu hình thành từ khu vực tư nhân Đây khu vực hoạt động phát triển bất động sản không nguồn vốn ngân sách Nhà nước tổ chức, công ty cá nhân thực tuân thủ theo quy tắc thức Nhà nước quản lý xây dựng phát triển nhà Nhà nước điều tiết khu vực thông qua quy hoạch, quy tắc quy định tiêu chuẩn xây dựng Mục đích công ty phát triển nhà tư nhân thu lợi nhuận tối đa Do vậy, để phát triển tự khu vực nhà tư nhân hướng vào việc xây dựng khu nhà có lợi nhuận thu nhập lớn, không ý đến tính xã hội môi trường Khu vực nhà không thức hoạt động xây dựng nhà hoàn toàn độc lập với khuôn khổ, quy tắc, quy định Chính phủ Trong điều kiện luật pháp không quy định chặt chẽ, rõ rang, quy định quyền sở hữu quyền sử dụng nhà không đầy đủ hoạt động kinh doanh nhà không thức phát triển làm giàu cho nhóm người thâu tóm “thị trường đen” Đây nhà chưa có điều kiện đên thừa nhận theo quy định pháp lý Điều đòi hỏi tăng cường quản lý Nhà nước thông qua công cụ pháp luật, quy hoạch, kế hoạch… Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản thị trường, nhân tố có tính chất định cung quỹ đất phát triển bất động sản quy hoạch Chính phủ Đây sở quan trọng định đến tổng cung nhà đất Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng nhân tố quan trọng làm thay đổi lượng cung nhà đất Các yếu tố đầu vào chi phí phát triển nhà Nguồn nguyên vật liệu cho xây dựng nhà sẵn có, phong phú làm cho tốc độ xây dựng nhà mạnh Giá nguyên vật liệu xây dựng nhà thấp giá thành xây dựng thấp làm tăng khả cung nhà Pháp luật sách Nhà nước không làm thay đổi yếu tố vật chất song lại có vai trò lớn việc đưa nguồn bất động sản vào lưu thông làm thay đổi nguông cung bất động sản thị trường Đối với hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường có co giãn thuận chiều so với nhân tố giá cả, cung hàng hóa bất động sản lại không hoàn toàn Độ co giãn cung nhà đất so với biến động giá nhà đất nói chung nhỏ, chí nhận giá trị âm nhỏ? Điều do: giá đất tăng lên đến phận đất đai thuộc quy hoạch cho đất tăng lên loại đất khác chuyển sang mục đích sử dụng cho đất tăng lên Nhưng số lượng cung đất bị hạn chế tổng quỹ đất rang buộc chặt chẽ pháp luật sách Chính phủ Khi giá nhà đất tăng lên cung nhà đất không phản ứng mau lẹ theo tăng lên giá cả, việc xây dựng nhà đòi hỏi vốn lớn thời gian xây dựng dài nên lượng cung nhà đất đưa vào thị trường bị hạn chế 1.3.2 Cầu văn phòng cho thuê Cầu bất động sản khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả toán với mức giá định để nhận bất động sản thị trường thời điểm định Cầu bất động sản có nhiều loại khác nhau, song cầu đất đai nhà lượng cầu chủ yếu thị trường bất động sản Cầu đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thong, công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu đất xây dựng loại nhà công trình bất động sản khác Cầu đất nhà cầu xuất rộng rãi sôi động thị trường bất động sản Trên thị trường bất động sản, quan hệ thương mại, cầu nhà đất thong thường, xuất cầu giả tạo người buôn bán bất động 11 quan hệ mang tính chất quy luật, để nhận biết vận động cung cầu thị trường yêu cầu phải xem xét đầy đủ đặc tính nhân tố tác động đến lượng cung cầu bất động sản Như trình bày, cung cầu bất động sản chịu tác động nhiều nhân tố, thay đổi yếu tố có ảnh hưởng đến lượng cung lượng cầu, làm cung cầu dịch chuyển giá cân thị trường bất động sản thay đổi theo Mặc dù tổng cung tổng cầu bất động sản cố định, nhiên, cung đất cho mục đích sử dụng cụ thể thay đổi Việc xây dựng nhà thường nhiều thời gian, cung nhà đất phản ứng nhanh chóng thay đổi cầu Trong ngắn hạn: cung loại nhà đất cụ thể hoàn toàn không co giãn Ví dụ: văn phòng cho thuê, văn phòng cho thuê thành phố với số lượng định, thời gian ngắn, cầu thuê văn phòng tăng lên làm cho giá thuê tăng theo Cung ngắn hạn co giãn cung dài hạn thay đổi lượng cầu làm cho giá nhà đất ngắn hạn thay đổi mạnh dài hạn Trong dài hạn: tiền thuê nhà cao khuyến khích người ta sửa sang xây them nhà cho thuê, nên lượng cung tăng dẫn đến giá thuê nhà giảm xuống Trong ngắn hạn, cầu tăng, cung nhà đất co giãn nên giá tăng mạnh, dài hạn, cung dài hạn co giãn nhiều cung ngắn hạn nên giá tăng so với ngắn hạn Với phân tích cho thấy, việc dịch chuyển đường cung sang phải hay sang trái chịu nhiều tác động nhiều nhân tố Những nhân tố chủ yếu là: sách nhà đất Chính phủ (chính sách giao đất quyền sử dụng đất ở, sách cho thuê đất, quy hoạch đất đai, phát triển đô thị…), kết cấu hạ tầng, đầu tư xây dựng phát triển kinh doanh nhà Mặc dù cung nhà đất có xu hướng làm dịch chuyển đường cung bên phải bối cảnh đường cầu luôn tăng lên chí tăng nhanh hơn, thường xuyên so với gia tăng tính thời điểm Do vậy, đường cung có xu hướng dịch chuyển sang phải song giảm giá nhà đất tạm thời, thị trường nhah lấy lại cân cung cầu giá nhà đất lại tăng lên xu hướng bền vững 12 Quản lý Nhà nước thị trường bất động sản 2.1 Vai trò quản lý Nhà nước Để quản lý vĩ mô kinh tế, Nhà nước cần phải kiểm soát trình quản lý, sử dụng cải tạo đất đai, nhà Sự kiểm soát Nhà nước có vai trò to lớn sau đây: - Qua kiểm soát để đôn đốc việc thực nhiệm vụ theo khối lượng, chất lượng quy định Nhà nước ngành, lĩnh vực, địa phương, doanh nghiệp… nước - Kiểm soát để phát cân đối, thiếu đồng trình thực mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội ngành, cấp để Nhà nước điều chỉnh, bổ sung hoàn chỉnh - Qua kiểm soát mặt yếu công tác để tổ chức thực thi nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội quan quản lý Nhà nước - Nhà nước phải thực chức kiểm soát để giám sát việc quản lý, sử dụng nguồn lực, nguồn tài nguyên đất nước đơn vị, tổ chức cá nhân xã hội cho hiệu - Trong kinh tế thị trường, Nhà nước phải giám sát việc chấp hành pháp luật, sách quy chế quản lý Nhà nước ban hành nhằm ngăn chặn mặt tiêu cực thị trường ảnh hưởng đến kinh tế theo định hướng vạch - Nhà nước thực chức kiểm soát để đảm bảo công xã hội sản xuất kinh doanh, lưu thông phân phối, tiêu dung tích lũy ngành, vùng, lĩnh vực, địa phương nước Kiểm soát với chức quản lý khác Nhà nước, để thực thắng lợi mục tiêu phát triển Chức gắn bó mật thiết với quan quản lý chuyên ngành quản lý đất đai, quản lý nhà Vai trò Nhà nước việc điều tiết thị trường bất động sản thể trước hết chủ trương, đường lối sách Đảng Nhà nước thị trường bất động sản Cũng nhờ cho phép xuất quan hệ giao dịch bất động sản, văn pháp luật Nhà nước tạo hành lang pháp lý để giao dịch đất đai trở thành quan hệ giao dịch công khai, khuôn khổ kiểm soát Nhà nước tạo thị trường bất động sản thức Vai trò trì, điều tiết Nhà nước thị trường bất động sản thể việc Nhà nước kiểm soát việc sử dụng đất đai mục đích, thực trì việc 13 bảo vệ, bồi bổ, cải tạo, sử dụng khai thác hợp lý đất đai cách có hiệu tiết kiệm, theo định hướng ổn định lâu dài Đây đặc tính vai trò vượt trội Nhà nước việc hình thành định hướng phát triển thị trường bất động sản kinh tế thị trường 2.2 Nội dung quản lý Nhà nước thị trường bất động sản * Ban hành hệ thống văn pháp luật lam sở quản lý thị trường bất động sản Bất động sản tham gia vào hầu hết quan hệ kinh tế - xã hội, có nhiều quy định pháp luật có liên quan chi phối nhiều đến hoạt động thị trường bất động sản Trong số đó, hệ thống văn pháp luật có vai trò chi phối trực tiếp đến hoạt động thị trường bất động sản, bao gồm: Luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu giao dịch đất đai, bất động sản… Việc ban hành văn pháp luật này, đặc biệt đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp văn luật việc điều tiết quan hệ bất động sản lĩnh vực khác có vai trò quan trọng, đảm bảo cho văn pháp luật thực thi sống * Xây dựng chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội định hướng chiến lược cụ thể hóa định hướng Chúng công cụ chủ yếu quản lý Nhà nước bất động sản, cứ, sở quan trọng cho phát triển thị trường bất động sản Các nhà kinh doanh bất động sản phải dựa vào sở để phát triển thị trường Cũng thông qua quy hoạch, kế hoạch, hệ thống bất động sản thị trường bất động sản đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi hiệu * Thành lập kiểm soát hệ thống giao dịch bất động sản Khác với thị trường hàng hóa thông thường, nơi gặp gỡ người mua người bán với diện hàng hóa giao dịch, thị trường bất động sản phải giao dịch sàn giao dịch Thực chất, sàn giao dịch “chợ” bất động sản Khởi đầu, chợ thường hình thành tự phát theo quan hệ giao dịch thị trường, nhiên trở thành tất yếu, Nhà nước cần phải đứng tổ chức điều tiết Không thể để sàn giao dịch tự phát hình thành hoạt động tự thị trường Nhà nước cần định hướng, tổ chức hệ thống sàn giao dịch theo hướng xã hội hóa, đảm bảo đáp ứng yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả, để cung gặp cầu, để thị trường tiềm trở thành thực 14 * Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện máy quản lý Nhà nước thị trường bât động sản - Tổ chức máy quản lý bất động sản từ trung ương đến địa phương Bộ trực tiếp thực chức quản lý bất động sản? - Tổ chức quan chuyên quản lý thị trường bất động sản: Trung ương, Ủy ban quản lý thị trường bất động sản, địa phương quan quản lý thị trường bất động sản chịu lãnh đạo trực tiếp Ủy ban nhân dân cấp - Tổ chức tổ chức dịch vụ công hoàn thiện thủ tục giấy tờ liên quan đến giao dịch bất động sản… Phân loại thị trường * Thị trường đất sản xuất nông nghiệp: Thị trường chủ yếu xuất địa phương mà sản xuất nông nghiệp ngành kinh tế chủ yếu Thị trường phát sinh nhu cầu chuyển dịch tích tụ đất sản xuất nông nghiệp nội nhân dân Thị trường chưa quan tâm mức nên thiếu thông tin có hệ thống loại thị trường * Thị trường nhà ở: Đây thị trường sôi động nay, vùng đô thị hóa Thị trường phân thành nhóm: - Nhà biệt thự - Nhà vườn - Nhà phố riêng biệt phố liền kề - Nhà chung cư * Thị trường nhà xưởng công nghiệp: Hiện thường hình thành khu vực ven đô ngoại thành quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm khu công nghiệp tập trung nhà máy đơn lẻ Quy mô đất rộng thường hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất nông nghiệp đất hoang hóa Xu phát triển khu công nghiệp tập trung chuyên ngành đa ngành để dễ quản lý xử lý ô nhiễm môi trường * Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng: 15 Thị trường chủ yếu trung tâm đô thị lớn có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị bất động sản thị trường thường cao có khả sinh lợi lớn yếu tố khan cao thị trường khác Các lực lượng tham gia thị trường 4.1 Nhà nước Trong thực tiễn đất nước ta nay, Nhà nước lực lượng có vai trò to lớn việc tham gia tác động đến thị trường bất động sản, thể số điểm sau: - Nhà nước ban hành quy định quản lý bất động sản, nghĩa vụ tài có kiên quan đến quyền sử dụng đất đặc biệt vạch quy hoạch việc sử dụng đất xây dựng nhà xưởng; - Trong trình cải tổ xếp lại doanh nghiệp Nhà nước chỉnh trang đô thị có số nhà xưởng, trụ sở làm việc doanh nghiệp quan Nhà nước cần bán Đây nguồn cung ứng quan trọng cho thị trường bất động sản 4.2 Nhà đầu tư Bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản vào ngành kinh tế khác - Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản: vai trò họ đặc biệt quan trọng thị trường bất động sản, hoạt động họ làm cho thị trường trở nên sôi động phát triển Trên thị trường họ vừa đóng vai trò người mua vừa đóng vai trò người bán, đóng vai trò người bán chủ yếu Họ mua bất động sản bao gồm đất tài sản đất, đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp sau chuyển nhượng lại; - Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh tế khác vai trò họ thị trường chủ yếu người mua Họ tạo nên cầu thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường nhà xưởng công nghiệp thị trường bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục… 4.3 Người mua người bán người dân bình thường có nhu cầu mua bán bất động sản nhiều lý khác Họ là: - Người mua đơn - Người bán đơn thuần: bán bất động sản để chuyển hóa thành vốn dùng cho việc đầu tư khác 16 - Vừa bán vừa mua: bán bất động sản nơi để mua bất động sản nơi khác có nhu cầu chuyển nơi sinh sống Họ đối tượng quan trọng mà nhà kinh doanh bất động sản nhắm tới, đặc biệt nhà kinh doanh thị trường nhà 4.4 Người môi giới Họ người cung cấp cho người mua, người bán thông tin cần thiết việc giao dịch mua, bán bất động sản thị trường Nhờ họ mà hoạt động thị trường bất động sản trôi chảy Họ nguồn để khai thác thông tin Trong tình hình nước ta, việc môi giới mua bán bất động sản thường thông qua nhà môi giới cá nhân không đào tạo nghiệp vụ chuyên môn quản lý Nhà nước, cần sớm hình thành công ty môi giới bất động sản để đưa hoạt động môi giới bất động sản vào nề nếp, tạo điều kiện thuận lợi phát triển thị trường bất động sản 17 Chương II THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI HÀ NỘI Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội Hà Nội 1.1 Đặc điểm tự nhiên Hà Nội Thành phố Hà Nội sau mở rộng địa giới hành chính, có toạ độ địa lý: vĩ độ bắc từ 20O35’ đến 21O35’, kinh độ đông từ 105O15’ đến 106O05’ Phía Bắc giáp tỉnh Thái Nguyên tỉnh Vĩnh Phúc, phía nam giáp tỉnh Hà Nam tỉnh Hoà Bình, phía đông giáp tỉnh Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên, phía Tây giáp tỉnh Hoà Bình tỉnh Phú Thọ Thành phố Hà Nội nằm khu vực đồng Bắc Bộ, có địa hình tương đối phẳng, độ cao trung bình khoảng 13 mét so với mặt nước biển; có nhiều sông, hồ Phía bắc có địa hình đồi núi tiếp giáp với phía nam dãy núi Tam Đảo gồm xã Bắc Sơn, Nam Sơn, Minh Phú, Minh Trí, Hồng Kỳ, Phù Linh, Hiền Ninh huyện Sóc Sơn (đỉnh Hàm Lợn có độ cao 468mét) Phía tây gồm huyện Ba Vì, Thạch Thất có địa hình gò đồi tiếp giáp với vùng núi Tây Bắc; đỉnh cao đỉnh Ba Vì có độ cao 1.295mét Phía Tây Nam dãy núi đá vôi thuộc huyện Mỹ Đức Thành phố Hà Nội sau mở rộng có diện tích 334.924,09 ha, với dân số 6.232.940 người Các đơn vị hành trực thuộc gồm: 29 quận, huyện thành phố trực thuộc với 577 phường, xã thị trấn, cụ thể: - Các quận: Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ, Hoàng Mai, Long Biên; - Các huyện: Từ Liêm, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh, Sóc Sơn, Ba Vì, Phúc Thọ, Đan Phượng, Hoài Đức, Quốc Oai, Thạch Thất, Chương Mỹ, Thanh Oai, Thường Tín, Phú Xuyên, Ứng Hoà, Mỹ Đức Mê Linh; - Các thành phố trực thuộc: Hà Đông, Sơn Tây Ngày 05/05/1998, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2050 Theo đó, thủ đô Hà Nội bao gồm toàn ranh giới hành thủ đô Hà Nội tỉnh: Hà Tây, Hòa Bình, Hà Nam, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Hải Dương, Bắc Ninh với diện tích tự 18 nhiên khoảng 13.436 km2, bán kính ảnh hưởng từ 100 – 150 km Dự báo dân số toàn vùng đến năm 2020 khoảng 15 triệu người, đến năm 2050 khoảng 18,2 triệu người Tỷ lệ đô thị hóa toàn vùng đến năm 2020 đạt khoảng 55% - 62,5%, đến năm 2050 vào khoảng 80% - 85% Vùng Thủ đô Hà Nội phát riển theo hướng vùng đô thị đa cực tập trung: liên kết không gian Hà Nội (vùng đô thị hạt nhân trung tâm với vùng phụ cân) tỉnh xung quanh (vùng phát triển đối trọng) 1.2 Đặc điểm kinh tế Hà Nội GDP Hà Nội năm 2007 tăng 12%, cao từ 10 năm trở lại đây, tăng trưởng GDP năm 2009 đạt 6,67%, đặc biệt khu vực đầu tư nước kinh tế Nhà nước lĩnh vực công nghiệp tăng trưởng cao 30% Hà Nội mở quan hệ giao thương với 180 quốc gia vùng lãnh thổ giới, xuất tăng đến 22%, đạt tỷ USD Thành phố đón 1,2 triệu khách du lịch, giá trị tăng thêm ngành tài - ngân hàng đạt mức kỷ lục khoảng 20% Hà Nội hai địa phương nước dẫn đầu thu hút vốn FDI (vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài) với 290 dự án tổng vốn đăng ký 1,7 tỷ USD Tổng kim ngạch xuất địa bàn thành phố năm 2007 đạt 4,7 tỷ USD, xuất địa phương đạt 2,649 tỷ USD Hiện có 1600 văn phong đại diện nước có trụ sở đặt Hà Nội Trong năm 2007, thành phố thu hút ngân sách khoảng 45.709 tỷ đồng, tăng 19,2% so với năm 2006, tổng vốn huy động địa bàn tăng 36% so với năm 2006 lên 341,7 nghìn tỷ đồng Các ngành bảo hiểm, du lịch, dịch vụ giữ vai trò quan trọng cấu kinh tế thành phố Trong vài năm vừa qua, Hà Nội hoàn thành khu công nghiệp, 11 cụm công nghiệp vừa nhỏ Nhiều sản phẩm công nghiệp có chỗ đứng thị trường nước thị trường nước Trong tốc độ đô thị hóa tăng nhanh, nông nghiệp phải chuyển dịch cấu để tăng suất, chất lượng hiệu Mặc dù chiếm diện tích dân số không lớn (khoảng 3,9% dân số toàn nước 0,3% diện tích toàn lãnh thổ) Hà Nội đóng góp 8,4% vào GDP nước; 8,3% giá trị kim ngạch xuất khẩu; 8,2% giá trị sản xuất công nghiệp; 9,6% tổng mức bán lẻ hàng hóa doanh thu dịch vụ tiêu dung; 10,2% vốn đầu tư xã hội; 14,1% vốn đầu tư nước đăng ký 14,9% thu ngân sách Nhà nước Dự kiến năm tới, tốc độ tăng GDP bình quân/năm Hà Nội khoảng từ 10,5 – 11,5%; GDP bình quân đầu người đạt khoảng 2500 USD; cấu 19 kinh tế theo GDP: nông nghiệp chiếm khoảng 1,5%, dịch vụ khoảng 60% công nghiệp khoảng 38,5% Qua số liệu ta thấy tranh kinh tế Hà Nội đà tăng trưởng cao có hiệu 1.3 Đặc điểm xã hội Hà Nội 1.3.1 Dân cư dân số Hà Nội Dân cư huyện ngoại thành Hà Nội phần quận Tây Hồ chủ yếu dân gốc, quận cũ nội thành, dân hầu hết tập hợp từ tỉnh thành khắp đất nước sinh sống làm việc quan Trung ương Cư dân Hà Nội chủ yếu người Kinh, song có số dân tộc người khác Dân số Hà Nội khoảng 3,4 triệu người, dân nông thôn chiếm khoảng 35%, lại thành thị với mật độ tương đối cao Năm 2005, Hà Nội có mật độ bình quân 3386 người/km2, năm 2008 khoảng 3651 người/km2, riêng nội thành mật độ khoảng 11.314 người/km2 Trong thành phố quận Hoàn Kiếm coi trung tâm thương mại với khu phố cổ trung tâm thương mại tấp nập, đó, quận có mật độ dân cao thành phố với 33.913 người/km2 Huyện Từ Liêm Thanh Trì hai huyện ngoại thành có mật độ dân cao nhất, vào khoảng 2500 người/km2 1.3.2 Tốc độ tăng dân số Những năm gần đây, tốc độ tăng dân số tự nhiên Hà Nội khoảng 1,5% tăng học 1,6%/năm Tốc độ tăng dân số nhanh, mật độ dân cư cao, phân bố không đồng đều, đó, sở hạ tầng lạc hậu, không đồng gây sức ép lên mặt đời sống xã hội Bên cạnh vận động giảm sinh, nâng cao chất lượng dân số nhiệm vụ quản lý dân số phân bố lại dân cư vấn đề cần quan tâm chương trình dân số Hà Nội 1.3.3 Thu nhập dân cư Về thu nhập, Hà Nội có đến khoảng 560000 hộ, tương đương với khoảng 70% số hộ gia đình có mức thu nhập mức trung bình 825000đ/người/tháng, xấp xỉ 10 triệu đồng/người/năm Nếu xét theo mức chuẩn nghèo mà Hà Nội ban hành vào năm 2005 để áp dụng cho giai đoạn 2006 – 2010 năm 2006 Hà Nội có tới 8% dân số có thu nhập mức nghèo, thành thị 3% nông thôn 20% 20 Năm 2008, thu nhập bình quân đầu người Hà Nội khoảng 2500 USD/người/năm, gấp 2,2 lần mức bình quân chung nước Dự kiến năm 2020, mức thu nhập vào khoảng 7500 USD/người/năm Thực trạng bất động sản văn phòng cho thuê Hà Nội 2.1 Tình hình sử dụng đất Theo số liệu thống kê đất đai năm 2007 địa phương, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường phê duyệt công bố Quyết định số 1475/QĐBTNMT ngày 28/9/2007 trạng sử dụng đất địa bàn Thành phố Hà Nội sau mở rộng sau: * Tổng diện tích đất nông nghiệp: 192.774,48 ha, gồm: - Đất sản xuất nông nghiệp: 156.695,01ha; đất trồng lúa 120.126,55 ha; đất trồng cỏ cho chăn nuôi 641,84 ha; đất trồng hàng năm khác 20.320,99 ha; đất trồng lâu năm 15.605,62 ha; - Đất lâm nghiệp: 24.051,91 ha; đất rừng sản xuất 9.618,44 ha; đất rừng phòng hộ 3.753,62 ha; đất rừng đặc dụng 10.679,85 ha; - Đất nuôi trồng thuỷ sản: 10.158,52 ha; - Đất nông nghiệp khác : 1.869,29 * Tổng diện tích đất phi nông nghiệp: 131.245,13 ha, gồm: - Đất ở: 32.599,53 ha; đất nông thôn: 26.588,78 ha; đất đô thị 6.010,75 - Đất chuyên dùng: 66.973,82 ha; đất trụ sở quan, công trình nghiệp 2.165,54 ha; đất an ninh quốc phòng 9.673,45ha; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 10.750,74 ha; đất có mục đích công cộng 44.384,0 - Đất tôn giáo, tín ngưỡng: 788,48 ha; - Đất nghĩa trang, nghĩa địa: 2.889,83 ha; - Đất sông mặt nước chuyên dùng: 27.527,97 ha; - Đất phi nông nghiệp khác: 465,5 * Diện tích đất chưa sử dụng : 10.832,52 gồm: - Đất chưa sử dụng (bãi non, bãi cát, cồn cát sông): 5.158,05 ha; - Đất đồi núi chưa sử dụng: 2.794,11 ha; - Đất núi đá rừng : 2.880,36 21 2.2 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố Hà Nội - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thành phố Hà Nội đến năm 2010 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quyết định số 1447/QĐ-TTg ngày 9/11/2001 - Kế hoạch sử dụng đất năm (2001-2005) Thành phố Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quyết định số 1115/QĐ-TTg ngày 25/11/2002 7.237ha đất Hàng năm UBND Thành phố xây dựng Kế hoạch sử dụng đất điều chỉnh báo cáo Hội đồng nhân dân Thành phố nghị thông qua trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt - Kế hoạch sử dụng đất năm kỳ cuối (2006-2010) Thành phố Hội đồng thẩm định Nhà nước Bộ Tài nguyên Môi trường chủ trì thẩm định Hội đồng nhân dân Thành phố thông qua kỳ họp thứ 13 khoá XIII Nghị số 08/2008/NQ-HĐND ngày 19/4/2008 Bộ Tài nguyên Môi trường có Tờ trình số 27/TTr-BTNMT ngày 9/7/2008 trình Chính phủ phê duyệt, với tiêu bản: đơn vị tính: TT Diện Diện tích năm kỳ kế hoạch tích trạng Tổng diện tích đất tự năm 92.180 92.180 92.180 92.180 92.180 92.180 nhiên 2005 Đất nông nghiệp 47.025 46.054 45.373 44.168 42.176 40.805 Loại đất Trong đó: Đất trồng lúa 28.914 28.267 27.533 26.169 24.207 22.776 Đất phi nông nghiệp 43.058 43.968 44.658 45.868 47.919 49.466 Đất chưa sử dụng 2.097 2.159 2.149 2.144 2.086 1.909 Trong kế hoạch chuyển đất nông nghiệp sang mục đích phát triển đô thị công nghiệp 5.812 ha; kế hoạch thu hồi đất nông nghiệp phi nông nghiệp 6.409ha có diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp 250ha 2.3 Thực trạng đặc điểm văn phòng cho thuê Hà Nội 22 Cuộc khủng hoảng kinh tế khu vực năm 1997 làm cho thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội đình trệ, giá thuê văn phòng hạng A thời điểm cao khoảng gần 15 USD/m2/tháng Nhà đầu tư bị lỗ nặng, công trình xây dựng dở phải hoãn thi công Đến cuối 2003, thị trường dần hồi phục từ đến thị trường trở nên sôi động với nhu cầu thuê văn phòng nhiều thời điểm tăng cao đột biến Nguyên nhân phần Hà Nội thành phố có tình hình mặt ổn định, ngày có sức hấp dẫn doanh nghiệp nước Với tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, FDI tăng, có nhiều doanh nghiệp nước công ty nước mở rộng hoạt động nên đòi hỏi phải có văn phòng chất lượng cao đảm bảo an toàn Bên cạnh nhà cung cấp dịch vụ bán lẻ tìm kiếm địa điểm kinh doanh phù hợp, lĩnh vực tài nhiều ngân hàng, công ty chứng khoán nước tích cực mở rộng mạng lưới chi nhánh Đó nguyên nhân làm cho nhu cầu thuê văn phòng gian hàng trung tâm thương mại, tòa cao ốc văn phòng tăng cao thời gian qua thời gian tới Hà Nội Về giới hạn mặt tài nên nguồn cung cho thuê thị trường bị điều phối công ty nước Singapore, Trung Quốc, Hàn Quốc…, công ty với hàng loạt dự án có số vốn hàng trăm triệu USD xây dựng hàng loạt trung tâm thương mại, tòa cao ốc văn phòng nhiều năm trở lại Hiện nay, chưa có tiêu chuẩn chung cho việc phân định cấp độ thị trường văn phòng cho thuê, việc thuê văn phòng chủ yếu dựa vào thỏa thuận chủ đầu tư khách hàng Tiêu chuẩn văn phòng hạng A, hạng B, hạng C nhà đầu tư, đơn vị quản lý tòa nhà dựa vào trang thiết bị, vị trí, đơn vị quản lý chuyên nghiệp, … tòa nhà để phân định chuẩn cho sản phẩm mức giá theo ấn định Cụ thể là: - Văn phòng cho thuê hạng A: tòa nhà nằm trung tâm thành phố, tiện lợi cho doanh nghiệp giao dịch với khách hàng, đối tác; có thiết kế đẹp, trang thiết bị tốt; có diện tích sàn lớn khoảng 1000 m2, vấn đề quản lý dịch vụ (như phòng cháy chữa cháy, điện nước, thiết bị viễn thông, bảo vệ tài sản…) phải đạt chuẩn Giá thuê văn phòng hạng A vào khoảng từ 40 – 60 USD/m2/tháng 23 - Văn phòng cho thuê hạng B: tòa nhà văn phòng có điều kiện giống văn phòng hạng A, sai lệch về vị trí hay thua tiện ích bên Giá văn phòng hạng B vào khoảng từ 30 – 40 USD/m2/tháng - Văn phòng cho thuê hạng C: thông thường tòa nhà có quy mô nhỏ, vị trí xa khu trung tâm hay vị trí không thuận lợi lắm, trang thiết bị không đại… Giá thuê văn phòng hạng C từ 20 – 30 USD/m2/tháng Tình hình hoạt động thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội 3.1 Cung thị trường văn phòng cho thuê Năm 2005: theo khảo sát Công ty quản lý bất động sản CBRE Việt Nam, diện tích văn phòng cho thuê tháng đầu năm 2005 tăng không đáng kể nhu cầu tiếp tục tăng mạnh Theo tính toán công ty tư vấn bất động sản Hà Nội, diện tích văn phòng cho thuê tăng thêm hai quý I II vừa qua khoảng 8.500 m2, so với mức tăng gần 30.000 m2 trước đó, đưa tổng diện tích văn phòng cho thuê đạt khoảng 180.000 m2 Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam cho biết, lượng cung văn phòng cho thuê Hà Nội từ đến cuối năm dao động khoảng 20.000 m2, song giới hạn tòa nhà hạng B không nằm khu vực trung tâm; tòa nhà hạng A hoàn thành vào hoạt động trước quý IV năm 2006 Điều cho thấy lượng cung văn phòng hạng A B khu vực trung tâm Hà Nội khan Được biết Hà Nội có tòa nhà hạng A 32 tòa nhà hạng B, C với tổng diện tích khoảng 130.000 m2 trình xây dựng, dự kiến đưa vào sử dụng từ quý IV năm 2005 đến năm 2007, bao gồm số dự án tiêu biểu Pacific Place, VIT Tower, Opera Center, Hacinco Tower Devyt Tower Theo ông Marc Townsend, gia tăng mạnh mẽ đầu tư trực tiếp nước ngoài, mở rộng hoạt động kinh doanh tập đoàn đa quốc gia, tổ chức phi phủ quan ngoại giao Hà Nội yếu tố thúc đẩy nhu cầu sử dụng điều tiết thị trường văn phòng hạng A B Hà Nội Trong quý II vừa qua, hầu hết văn phòng hạng A B Hà Nội đạt hiệu suất cho thuê cao, lên tới 97%, lượng cung hạn chế nhu cầu lại liên tục gia tăng Năm ngoái, 80.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê đưa vào thị trường gần 100% lượng cung cho thuê 24 Năm 2008: thị trường văn phòng Hà Nội rơi vào cảnh trầm lắng từ vài tháng nay, giá thuê giảm 25%, nguồn cung dự báo tăng thêm triệu m2 vài năm tới Với cao ốc văn phòng cao cấp, vốn thông báo thiếu hàng giá đắt đỏ, nhu cầu không lớn Giá thuê văn phòng hạng tốt 66 USD m2, giữ nguyên mức trước Hiện Hà Nội có 55 tòa nhà hạng A - B (giá 30 USD đến 60 USD m2) với tổng diện tích khoảng 375.000 m2 Hiện văn phòng có giá 20 - 26 USD m2 tìm thuê nhiều nhất, doanh nghiệp tìm thuê thuộc loại vừa nhỏ Hầu hết khách hàng thuê dạng văn phòng tìm nơi có diện tích 200 m2, số công ty tìm loại 500 - 600 m2, tiện đường lại, có thang máy đủ chỗ gửi xe cho nhân viên Tuy nhiên, mức giá này, văn phòng đáp ứng yêu cầu người cần thuê Thống kê hãng quản lý bất động sản Savills cho thấy, mức tăng trưởng văn phòng có giá 30 USD m2 tháng chậm lại, đạt 7% Con số tháng đầu năm 11% Giá thuê, dù giảm nhiều, vượt ngân sách nhiều công ty Trong trường hợp đáp ứng giá này, công ty không sẵn sàng mạnh tay chi tiền cho mặt trước Mặt khác, bối cảnh kinh tế có biến động, doanh nghiệp tỏ thận trọng mở rộng hoạt động, khiến cầu giảm mạnh Nhiều doanh nghiệp tìm văn phòng khống chế chi phí mức không 25 USD m2 Họ chuyển sang lựa chọn tòa nhà văn phòng tư nhân xây dựng tự vận hành, tòa nhà nằm xa trung tâm thành phố Những công ty có đủ tiềm lực tài thuê văn phòng cao cấp tìm thuê diện tích nhỏ Chủ cao ốc trung tâm lại muốn cho thuê trọn gói diện tích lớn, nên người cần thuê khó tìm văn phòng, mà chủ cao ốc chưa tìm khách Hiện thời điểm doanh nghiệp tạm ngừng kế hoạch di chuyển hay nâng cấp văn phòng, mà tập trung vào giải khó khăn kinh doanh Vì thế, thị trường văn phòng rơi vào thời kỳ trầm lắng, phải nửa năm phục hồi trước Công ty Savills ước tính, có khoảng 1,3 triệu m2 văn phòng dự kiến có mặt thị trường năm tới, khoảng 900.000 m2 hoàn thiện trước thời điểm cuối năm 2012 Nhiều dự án bất động sản tương lai Hà Nội xây dựng khu ngoại thành 25 Thị trường văn phòng Hà Nội có tỷ lệ trống cao năm gần đây, tòa nhà hạng A B có tỷ lệ trống trung bình 18,27%, với gần 80.000m2 sàn trống Đó số thống kê mảng thị trường văn phòng CBRE quý năm 2010 Trong quý vừa qua, thị trường văn phòng tiếp tục ghi nhận tình hình ảm đạm, đà xuống dốc Chỉ có tòa nhà văn phòng hạng B gia nhập thị trường quý tòa nhà Capital Tower, cung cấp 21.000m2 Thực tế nay, giao dịch cho thuê thị trường chậm, quý đạt khoảng 8.000m2 sàn CBRE giả định kinh tế có phục hồi, giả sử mức thuê quý đạt khoảng 20.000m2 sàn với nguồn cung tăng lên mạnh mẽ đến cuối năm có khoảng 150.000m2 sàn văn phóng trống (kể nguồn cung mới) Cung cầu văn phòng có lệch pha, tỷ lệ trống ngày tăng cao Dự kiến đến cuối năm có đến 150.000m2 sàn văn phòng trống Khu vực Mỹ Đình đón nhận nhiều dự án văn phòng vào hoạt động thời gian tới Với tòa nhà vào hoạt động có chất lượng, khách thuê có hội để lựa chọn đàm phán với chủ thuê giá Trong đó, thị trường mặt bán lẻ ổn định trì với nhu cầu cao, nguồn cung hạn chế Tổng nguồn cung mặt khoảng 100.000m2 Trong quý vừa qua dự án khai trương Theo dự đoán năm 2011 2012 thời điểm bùng nổ thị trường với dự án Indochina Plaza Hà Nội, Sovico Plaza, Ciputra Mall, Keangnam, TTTM Chợ Mơ,…đi vào hoạt động Nhiều doanh nghiệp lo ngại quy định cấm sử dụng hộ làm sở sản xuất, kinh doanh, văn phòng ảnh hưởng đến thị trường văn phòng cho thuê Tuy nhiên, theo khẳng định nhiều chuyên gia, động thái không làm thị trường văn phòng chao đảo khan Theo dõi thị trường quý IV/2009, Savills Việt Nam ghi nhận tổng lượng cung văn phòng Hà Nội đạt 600.000 m2, tăng khoảng 23% so với quý III/2009 Trong quý IV/2009, văn phòng vào vận hành quận cung cấp thêm lượng diện tích văn phòng đáng kể (chiếm khoảng 18% tổng nguồn cung), khiến công suất thuê tiếp tục suy yếu, giảm khoảng 2% so với quý III/2009, công suất thuê văn phòng hạng A giảm 18% có nguồn cung từ hai dự án thuộc quận Hòa Kiếm Công suất thuê văn phòng hạng B giảm 1%, công suất thuê văn phòng hạng C giảm 10% so với quý III/20 [...]... triển thị trường bất động sản 17 Chương II THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI HÀ NỘI 1 Khái quát về đặc điểm tự nhiên, kinh tế và xã hội của Hà Nội 1.1 Đặc điểm tự nhiên của Hà Nội Thành phố Hà Nội sau khi mở rộng địa giới hành chính, có toạ độ địa lý: vĩ độ bắc từ 20O35’ đến 21O35’, kinh độ đông từ 105O15’ đến 106O05’ Phía Bắc giáp tỉnh Thái Nguyên và tỉnh Vĩnh Phúc, phía nam giáp tỉnh Hà. .. Tình hình hoạt động của thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội 3.1 Cung của thị trường văn phòng cho thuê Năm 2005: theo khảo sát của Công ty quản lý bất động sản CBRE Việt Nam, diện tích văn phòng cho thuê trong 6 tháng đầu năm 2005 tăng không đáng kể trong khi nhu cầu tiếp tục tăng mạnh Theo tính toán của các công ty tư vấn bất động sản tại Hà Nội, diện tích văn phòng cho thuê tăng thêm trong hai... hội của Hà Nội 1.3.1 Dân cư và dân số của Hà Nội Dân cư ở các huyện ngoại thành của Hà Nội và một phần quận Tây Hồ chủ yếu là dân gốc, còn ở các quận cũ của nội thành, dân hầu hết đều tập hợp từ các tỉnh thành khắp đất nước về sinh sống và làm việc trong các cơ quan Trung ương Cư dân Hà Nội chủ yếu là người Kinh, song cũng có một số dân tộc ít người khác Dân số của Hà Nội hiện nay khoảng 3,4 triệu người,... ở những vùng đô thị hóa Thị trường này có thể phân thành 4 nhóm: - Nhà biệt thự - Nhà vườn - Nhà phố riêng biệt và phố liền kề - Nhà chung cư * Thị trường nhà xưởng công nghiệp: Hiện nay thường hình thành ở các khu vực ven đô và ngoại thành được quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ Quy mô đất rộng thường được hình thành từ việc chuyển... với gần 80.000m2 sàn trống Đó là con số thống kê về mảng thị trường văn phòng của CBRE trong quý 1 năm 2010 Trong quý vừa qua, thị trường văn phòng tiếp tục ghi nhận tình hình ảm đạm, và đang trên đà xuống dốc Chỉ có một tòa nhà văn phòng hạng B gia nhập thị trường trong quý là tòa nhà Capital Tower, cung cấp 21.000m2 Thực tế hiện nay, giao dịch cho thuê trên thị trường rất chậm, mỗi quý chỉ đạt khoảng... các cơ quan ngoại giao tại Hà Nội là những yếu tố thúc đẩy nhu cầu sử dụng và điều tiết thị trường văn phòng hạng A và B ở Hà Nội Trong quý II vừa qua, hầu hết các văn phòng hạng A và B ở Hà Nội đều đạt hiệu suất cho thuê rất cao, lên tới 97%, do lượng cung hạn chế trong khi nhu cầu lại liên tục gia tăng Năm ngoái, trên 80.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê được đưa vào thị trường và gần 100% lượng... mục đích phát triển đô thị và công nghiệp là 5.812 ha; kế hoạch thu hồi đất nông nghiệp và phi nông nghiệp là 6.409ha trong đó có diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp là 250ha 2.3 Thực trạng và đặc điểm văn phòng cho thuê ở Hà Nội 22 Cuộc khủng hoảng kinh tế khu vực năm 1997 làm cho thị trường văn phòng cho thuê ở Hà Nội đình trệ, giá thuê văn phòng hạng A thời điểm... loại thị trường * Thị trường đất sản xuất nông nghiệp: Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất sản xuất nông nghiệp trong nội bộ nhân dân Thị trường này chưa được quan tâm đúng mức nên rất thiếu thông tin có hệ thống về loại thị trường này * Thị trường nhà ở: Đây là thị trường. .. cấp độ của thị trường văn phòng cho thuê, việc thuê văn phòng chủ yếu dựa vào thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng Tiêu chuẩn văn phòng hạng A, hạng B, hạng C là do những nhà đầu tư, những đơn vị quản lý tòa nhà dựa vào trang thiết bị, vị trí, đơn vị quản lý chuyên nghiệp, … của tòa nhà để phân định chuẩn cho sản phẩm này và mức giá theo đó cũng được ấn định Cụ thể là: - Văn phòng cho thuê hạng A:... là những tòa nhà văn phòng có điều kiện giống như văn phòng hạng A, chỉ sai lệch về một ít về vị trí hay thua kém về các tiện ích bên trong Giá của văn phòng hạng B này vào khoảng từ 30 – 40 USD/m2/tháng - Văn phòng cho thuê hạng C: thông thường là những tòa nhà có quy mô nhỏ, ở vị trí xa khu trung tâm hay vị trí không thuận lợi lắm, trang thiết bị không được hiện đại… Giá thuê của văn phòng hạng C ... chuyên đề: một số vấn đề thị trường văn phòng cho thuê địa bàn thành phố Hà Nội trở nên cấp thiết có ý nghĩa bối cảnh nay, góp thêm công cụ việc tìm lời giải cho toán lớn vấn đề văn phòng cho thuê. .. thị trường bất động sản văn phòng cho thuê Chương 2: Thực trạng thị trường văn phòng cho thuê thành phố Hà Nội Chương 3: Những giải pháp chủ yếu cho việc phát triển thị trường văn phòng cho thuê. .. triển thị trường bất động sản 17 Chương II THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI HÀ NỘI Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội Hà Nội 1.1 Đặc điểm tự nhiên Hà Nội Thành phố Hà Nội