ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT CAO TUẤN HƢNG HỆ THỐNG QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ THỂ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT CAO TUẤN HƢNG HỆ THỐNG QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ THỂ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Cảnh Quý HÀ NỘI – 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Cao Tuấn Hƣng MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA HỆ THỐNG QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ THỂ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 1.1 Khái niệm, đặc điểm vai trò hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể 1.2 Nội dung điều chỉnh tiêu chí đánh giá hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể 27 1.3 Quá trình hình thành phát triển hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể 33 1.4 Hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản số quốc gia kinh nghiệm vận dụng Việt Nam 39 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HỆ THỐNG QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ THỂ Ở VIỆT NAM 49 2.1 Những điểm bật hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể 49 2.2 Những hạn chế, bất cập hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể nguyên nhân 72 CHƢƠNG 3: CÁC QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ THỂ Ở VIỆT NAM 77 3.1 Các quan điểm hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể 77 3.2 Các giải pháp hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể 83 KẾT LUẬN 92 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ luật dân LKDBĐS : Luật kinh doanh bất động sản QPPL : Quy phạm pháp luật LỜI NÓI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hình thành phát triển loại thị trường hệ tất yếu việc phát triển kinh tế thị trường, có thị trường bất động sản Do đó, kinh tế Việt Nam phát triển, kéo theo xuất thị trường bất động sản Việt Nam Trong năm qua thị trường bất động sản nước ta có chuyển biến tích cực góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội đất nước với nhịp độ tương đối cao Nhiều dự án lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ phát huy nguồn vốn xã hội, bước nâng cao hiệu sản xuất kinh doanh Điều chứng tỏ thị trường bất động sản dần trở thành phận thiếu hệ thống loại thị trường kinh tế nước ta Cùng với việc hình thành phát triển thị trường bất động sản, xã hội Việt Nam xuất lớp người chuyên đứng làm trung gian môi giới giao dịch bất động sản Những chủ thể góp phần tích cực vào sôi động thị trường bất động sản Quan điểm, chủ trương Đảng Nhà nước vấn đề đất đai nói chung lĩnh vực bất động sản nói riêng thể rõ cần thiết phải tăng cường sách, pháp luật bất động sản nhằm hoàn thiện thị trường, giảm thiểu bất cập pháp luật thị trường bất động sản bảo vệ quyền lợi ích đáng chủ thể tham gia thị trường bất động sản Khi thị trường bất động sản nói chung nghề mơi giới bất động sản nói riêng phát triển mạnh mẽ, cần thiết phải có hệ thống quy phạm pháp luật để kiểm soát điều tiết vấn đề liên quan Để điều chỉnh quan hệ mơi giới bất động sản Nhà nước ban hành hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản nhằm định hướng cho hoạt động môi giới bất động sản theo vai trị Dưới góc độ lý luận, vấn đề hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể Việt Nam có số cơng trình nghiên cứu khía cạnh hay khía cạnh khác Tuy nhiên đến cịn cơng trình nghiên cứu cách đầy đủ tồn diện có hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể để xây dựng lên tảng lý luận để xây dựng hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể Việt Nam Dưới góc độ thực tiễn, hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể Việt Nam có ưu điểm Trong năm qua Nhà nước ban hành số quy phạm pháp luật môi giới bất động sản, điều chỉnh quan hệ số tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản Các quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể quy định tương đối cụ thể, đầy đủ điều chỉnh quan hệ mơi giới bất động sản, có quy định quyền nghĩa vụ chủ thể hoạt động môi giới bất động sản Tuy nhiên hệ thống quy phạm pháp luật thị trường bất động sản chứa đựng nhiều bất cập hạn chế mâu thuẫn, chồng chéo, chí khơng phù hợp với thực tế Việt Nam xu hướng phát triển khu vực giới Hiện có nhiều văn quy phạm pháp luật điều chỉnh vấn đề liên quan tới môi giới bất động sản, tồn nhiều điểm bất cập kìm hãm phát triển thị trường, việc áp dụng quy định gặp khơng khó khăn, trở ngại Trong hồn cảnh đó, pháp luật kinh doanh bất động sản cần phải nghiên cứu đặc biệt giới trung gian thị trường bất động sản cần đào tạo chuẩn hóa quản lý hoạt động trung gian có hiệu góp phần khơng nhỏ vào phát triển thị trường bất động sản Môi giới bất động sản trở thành nghề định xã hội, cần người nhìn nhận, đánh giá tơn vinh Hơn nữa, xu hội nhập mở cửa giai đoạn nay, hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể cần liên tục sửa đổi hoàn thiện cho phù hợp với hoàn cảnh thực tế Hoạt động môi giới bất động sản thay đổi phát triển ngày, việc hồn thiện hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể vấn đề có tính tất yếu Với lý trên, tơi lựa chọn đề tài “Hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể Việt Nam nay” để nghiên cứu viết luận văn Thạc sĩ Luật học chuyên ngành Luật Kinh tế Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội Tình hình nghiên cứu đề tài Vấn đề xây dựng thị trường bất động sản với thể chế kèm khơng cịn vấn đề nước có kinh tế thị trường phát triển Tuy nhiên Việt Nam cần thêm nhiều thời gian để thị trường bất động sản phát triển, có cơng trình nghiên cứu nhiên chưa nhiều, nội dung cơng trình nghiên cứu chủ yếu đề cập vấn đề thị trường bất động sản nói chung góc độ kinh tế, cơng trình nghiên cứu góc độ pháp luật số vấn đề thị trường bất động sản, ví dụ như: - Dự án VIE/97/016 Đề án phát triển thị trường bất động sản Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thực bảo trợ Chương trình phát triển Liên Hợp quốc - “Thị trường bất động sản – Lý luận thực tiễn Việt Nam” PGS.TS Thái Bá Cẩn Th.s Trần Nguyên Nam Nhà xuất Tài ấn hành năm 2003 - “Thị trường bất động sản Hà Nội từ mở rộng quy mô năm 2008”, Luận văn Thạc sĩ Phạm Ngọc Hương Quỳnh, Đại học Kinh tế – Đại học Quốc gia Hà Nội (2008) - “Vai trò Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ Phạm Minh Tuấn, Đại học Kinh tế – Đại học Quốc gia Hà Nội (2012) - “Pháp luật sàn giao dịch bất động sản”, Luận văn Thạc sĩ Lô Thị An Na, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2013) - “Pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ Phạm Xuân Hoàng, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2008) - “Hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ Vũ Thùy Liên, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2009) Liên quan tới vấn đề pháp luật mơi giới bất động sản có cơng trình nghiên cứu sau: - “Pháp luật hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ Đặng Văn Được, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2005) - “Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ Phùng Thị Thu Hà, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2013) - “Pháp luật tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản Việt Nam”, sách chuyên khảo PGS.TS Dỗn Hồng Nhung (2010) Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu mơi giới bất động sản pháp luật môi giới bất động sản, mà chưa có cơng trình nghiên cứu hệ thống quy phạm môi giới bất động sản chủ thể Do đó, việc nghiên cứu đề tài “Hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể Việt Nam nay” cơng trình khoa học nghiên cứu tổng thể, toàn diện hệ thống quy phạm pháp luật mơi giới bất động sản, có ý nghĩa mặt lý luận thực tiễn nhằm nâng cao chất lượng q trình nghiên cứu hồn thiện hệ thống pháp luật môi giới bất động sản bối cảnh hội nhập thị trường phát triển kinh tế Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 3.1 Mục tiêu nghiên cứu Luận văn nghiên cứu sở lý luận vấn đề thực tiễn pháp luật môi giới bất động sản nay, từ đề xuất giải pháp, kiến nghị hồn thiện pháp luật mơi giới bất động sản, đáp ứng yêu cầu phù hợp với phát triển chung thị trường bất động sản nước hội nhập thị trường quốc tế 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn xác định nhiệm vụ cụ thể sau đây: Một, phân tích, đánh giá mặt lý luận hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam, nêu lên khái niệm, đặc điểm, vai trị hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản, nghiên cứu tham khảo thêm hệ thống pháp luật quốc tế có liên quan tới mơi giới bất động sản, so sánh với hệ thống pháp luật Việt Nam nhằm phát triển pháp luật môi giới bất động sản Hai, nghiên cứu đánh giá thực trạng pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam, xem xét kết khả quan điểm hạn chế tồn nguyên nhân dẫn tới hạn chế, tồn pháp luật mơi giới bất động sản Việt Nam Ba, nêu quan điểm đề xuất giải pháp để hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam, nâng cao chất lượng tính hiệu hoạt động môi giới bất động sản bối cảnh phát triển kinh tế nước hội nhập thị trường quốc tế tới dựng hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể Việt Nam hiệu 3.2 Các giải pháp hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể Từ quan điểm hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể, ta đề xuất việc hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật theo nhóm quy phạm pháp luật riêng sau: 3.2.1 Hoàn thiện quy phạm pháp luật bảo vệ quyền lợi chủ thể môi giới bên giao dịch hoạt động môi giới bất động sản Cho tới tại, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 khơng có quy định cụ thể quyền nghĩa vụ bên môi giới hoạt động môi giới bất động sản Quyền nghĩa vụ chủ thể Bộ luật dân 2005 Luật Thương mại 2005 quy định Nhìn chung hệ thống quy phạm pháp luật Việt Nam, quy định quản lý nghề môi giới, chủ thể môi giới tương đối chi tiết, định hướng hoạt động nghề mơi giới đảm bảo quyền lợi ích đáng bên mơi giới Nhưng ngược lại, thiếu quy phạm pháp luật bảo vệ chủ thể mơi giới Khơng loại trừ thực tế, có trường hợp sau bên giao dịch bất động sản giao kết hợp đồng, họ thông đồng với không thực nghĩa vụ trả tiền thù lao cho bên môi giới Hiện tượng dễ xảy trường hợp hợp đồng giao dịch bất động sản diễn ngầm, trao tay Do đó, cần bổ sung thêm quy định quyền nghĩa vụ bên môi giới cách chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, phải thiết lập chế tài đủ mạnh rõ ràng chủ thể giao dịch bất động sản không thực hợp đồng với chủ thể môi giới phạt tiền, bồi thường thiệt 83 hại bên môi giới cố tình chậm trả thù lao mà khơng có lí đáng Một điều nữa, hợp đồng mơi giới bất động sản hợp đồng dân sự, đề cao thỏa thuận bên hợp đồng, áp dụng phương pháp thỏa thuận bên mơi giới thực nghĩa vụ trả thù lao trước, nâng cao tính an tồn cho bên môi giới Khi thành lập hợp đồng môi giới bất động sản, bên môi giới phải ghi rõ số tiền thù lao trả thù lao trước Ứng với điều này, cần nâng cao quy định chế tài trường hợp bên môi giới nhận thù lao thực không đủ, không hay không thực công việc theo hợp đồng Vấn đề thông tin thị trường bất động sản cần nâng cao Cần xây dựng thêm chế tài mạnh mẽ trường hợp sử dụng thông tin giả mạo nhằm trục lợi nhà môi giới liên kết với nhà thầu xây dựng nhằm đầu tích trữ bất động sản Cần phải có quy định đủ mạnh xem xét trách nhiệm hình hành vi sai trái quy mô lớn gây ảnh hưởng tới khách hàng Việc hoàn thiện quy phạm pháp luật để bảo vệ quyền nghĩa vụ bên hợp đồng môi giới bất động sản cách rõ ràng, góp phần thúc đẩy việc tổ chức mơi giới nước ngồi hoạt động Việt Nam, vừa có đủ chế tài để kiểm sốt hoạt động chủ thể môi giới này, ngăn chặn hành vi vi phạm pháp luật 3.2.2 Hoàn thiện quy phạm pháp luật xây dựng cấu tổ chức, đăng ký hành nghề chủ thể môi giới Nhìn chung, cần phải rà sốt, bổ sung, sửa đổi quy định việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản điều kiện cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản Các Bộ, ban ngành liên quan cần bổ sung thêm quy định đào tạo kỹ năng, nghiệp vụ hỗ trợ cho nghiệp vụ 84 môi giới bất động sản, nâng thời gian tập người có nhu cầu cấp chứng mơi giới bất động sản Là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, đối tượng nghiệp vụ thường có giá trị lớn, cần nâng cao u cầu trình độ điều kiện cấp chứng hành nghề Các chủ thể môi giới hoạt động kiểm sốt pháp luật, cần có am hiểu pháp luật cần thiết, nâng trình độ u cầu lên mức đại học sau đại học, bổ sung thêm yêu cầu chứng đào tạo pháp luật kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản Nền kinh tế Việt Nam coi kinh tế nổi, thị trường bất động sản phát triển ngày, thay đổi ngày Hơn nữa, quy phạm pháp luật kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản liên tục bổ sung, thay Do quy định chứng hành nghề cần thay đổi cho phù hợp với thực tế Chẳng hạn, quy định việc cấp chứng nên thay quy định thi lấy chứng hành nghề mơi giới Có đảm bảo đầu vào chất lượng nhà mơi giới Cũng việc hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản thay đổi ngày, cần thiết phải quy định giảm thời hạn sử dụng chứng hành nghề môi giới bất động sản, chủ thể hoạt động môi giới phải thi lấy chứng hành nghề môi giới bất động sản sau quãng thời gian định, đảm bảo tiếp cận hiểu biết đầy đủ họ với hệ thống pháp luật môi giới bất động sản 3.2.3 Hoàn thiện quy phạm pháp luật nhiệm vụ, quyền hạn tranh tra, kiểm soát chủ thể môi giới bất động sản Chính phủ cần phải xây dựng chi tiết kế hoạch ban hành quy phạm pháp luật phát triển thị trường bất động sản theo giai đoạn, quy định chặt chẽ vấn đề quản lý, tranh tra, kiểm sốt với chủ thể 85 mơi giới để đào tạo chủ thể môi giới có chất lượng uy tín đáp ứng nhu cầu khách hàng yêu cầu thị trường, với đề xuất biện pháp hạn chế loại bỏ dần chủ thể môi giới khơng đủ điều kiện, thiếu chun nghiệp nằm ngồi kiểm soát quan nhà nước Cần ban hành quy định để thống quan làm đầu mối quản lý toàn hoạt động môi giới bất động sản, tránh việc để nhiều quan quản lý phần việc dẫn tới quản lý không thống Việc tra, kiểm tra chất lượng chủ thể môi giới cần quản lý tập trung, cần xây dựng chế tài quan kiểm tra chất lượng để xảy sai phạm trình tra, kiểm tra Tiếp tục giữ quy định việc Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ việc đào tạo, quản lý môi giới bất động sản Đề xuất ban hành văn riêng quy định điều kiện, chất lượng đào tạo sở đào tạo hoạt động môi giới bất động sản tiêu chuẩn chương trình khung đào tạo môi giới bất động sản Các sở đào tạo, quản lý không đủ điều kiện theo quy định văn phải định hoạt động đào tạo Các sở vi phạm chương trình khung bị tra xử lý vi phạm theo pháp luật Cần quy định bổ sung chế tài mạnh để ngăn chặn hành vi mua bán chứng mà khơng qua đào tạo hành nghề 3.2.4 Hồn thiện quy phạm pháp luật kiểm soát chất lượng tư vấn môi giới bất động sản của chủ thể Để nâng cao chất lượng tư vấn môi giới bất động sản, nên ban hành quy định xây dựng Hiệp hội môi giới bất động sản nước, theo khu vực Các Hiệp hội chịu trách nhiệm trước Bộ Xây dựng việc đào tạo nghiệp vụ, bổ sung kinh nghiệm cho thành viên môi giới trực thuộc Việc xây dựng Hiệp hội môi giới bất động sản tạo môi trường cạnh tranh thúc đẩy phát triển tính hiệu hoạt động 86 mơi giới Các Hiệp hội có trách nhiệm tổng hợp thơng tin bất động sản khu vực mình, liên kết với Hiệp hội khu vực khác xây dựng hệ thống thông tin bất động sản phạm vi toàn quốc Người tham gia thị trường bất động sản tham khảo thơng tin từ hệ thống có quyền yêu cầu quan quản lý Nhà nước xác nhận thông tin bất động sản cần thiết Các Hiệp hội chịu trách nhiệm trước pháp luật tính trung thực thơng tin thành viên thuộc Hiệp hội cung cấp Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện trình độ việc cấp chứng hành nghề mơi giới trình độ phổ thơng trung học Cần phân cấp chủ thể môi giới thông qua việc sát hạch đào tạo theo khóa học nâng cao dần để đánh giá mức độ hiệu hoạt động nghiệp vụ môi giới chủ thể Cần tổ chức lớp đào tạo ngồi nước dịch vụ mơi giới bất động sản, nâng cao trình độ nghiệp vụ đưa cán có nghiệp vụ mơi giới vào cơng ty thương mại dịch vụ môi giới nhà đất cách yêu cầu công ty phải có tiêu chuẩn đầu vào cần thiết, khơng áp dụng khơng cấp giấy phép hoạt động Xem xét nâng cao địa vị pháp lý chủ thể môi giới bất động sản Ban hành quy tắc ứng xử, đạo đức, hành nghề nhà môi giới bất động sản Để xây dựng hệ thống chủ thể mơi giới chun nghiệp, cần phải có quy tắc đạo đức làm nền, nâng cao hình ảnh, uy tín chủ thể môi giới thị trường, tác động tới giúp cho thị trường công khai, minh bạch Trong thị trường bất động sản ln khó khăn vấn đề tiếp cận thông tin, vấn đề bảo mật thông tin khách hàng phải đặt lên hàng đầu Cần thiết lập hệ thống chế tài chủ thể mơi giới làm lộ thơng tin, bí mật nghề nghiệp khách hàng hay thực hành vi vi phạm pháp luật, gây ảnh hưởng tới quyền lợi ích khách hàng Các chủ thể môi giới cần phải có trình độ ngoại ngữ định Các chủ thể môi giới 87 người phải giao tiếp với khách hàng nước tùy theo thương vụ, trang bị trình độ ngoại ngữ định, họ tự tin tham gia vào giao dịch thực nghiệp vụ, nâng cao uy tín chất lượng nghề mơi giới Đối chiếu với thực tế, chế tài xử lý vi phạm hành lĩnh vực kinh doanh bất động sản Điều 34 Nghị định 23/2009/NĐ-CP đánh giá chưa đủ mạnh để kiểm soát việc cố tình phá vỡ quy định mục tiêu lợi nhuận Cần phải tăng mức xử phạt với trường hợp hành vi vi phạm, xem xét truy cứu trách nhiệm hình với hành vi gây thiệt hại lớn, hạn chế vi phạm xảy Bổ sung quy định phân định rõ hoạt động kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản, tránh việc tổ chức vừa bên môi giới bất động sản, vừa bên bán bất động sản 3.2.5 Nâng cao trình độ, lực đội ngũ cán bộ, công chức xây dựng hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể tăng cường sở vật chất, trang thiết bị, nguồn lực tài cho hoạt động Khi hệ thống quy phạm pháp luật không đầy đủ, không hiệu thực tế, cần xem xét nguyên nhân trực tiếp, chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức xây dựng hệ thống quy phạm pháp luật Cần bổ sung đào tạo, nâng cao trình độ, cấp, chất lượng đội ngũ cán xây dựng pháp luật, xem xét tham khảo đề xuất từ tổ chức, cá nhân môi giới thực tế Những người hoạt động môi giới bất động sản thực tế người hiểu rõ với tình hình kinh tế Việt Nam tại, quy định cần thiết, quy định nên thay để thúc đẩy phát triển thị trường Trước đưa văn quy phạm pháp luật vào thi hành tổ chức buổi hội thảo Bộ Xây dựng với tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản để trao đổi, đánh giá, sửa đổi 88 quy định chưa phù hợp với tình hình thực tế bổ sung quy định khác cần thiết Bên cạnh đó, sở vật chất, nguồn lực tài phục vụ việc nghiên cứu thực tế để xây dựng pháp luật quan trọng Cần xây dựng hệ thống sở vật chất, trang thiết bị phục vụ việc nghiên cứu tình hình phát triển thị trường, hệ thống thông tin quản lý, theo dõi nắm bắt hoạt động thị trường hoạt động chủ thể tham gia thị trường bất động sản 3.2.6 Xây dựng quy phạm pháp luật giải pháp hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản chủ thể Để phát triển nghề môi giới bất động sản Việt Nam, việc hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật quy định môi giới bất động sản, nên nghiên cứu bổ sung thêm quy định giải pháp hỗ trợ cho hoạt động môi giới bất động sản Thứ nhất, ban hành bổ sung thêm quy định nhằm mục tiêu phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản khác hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản Trong thực tế tổ chức hoạt động riêng lĩnh vực môi giới bất động sản mà thường bao gồm nhiều hoạt động khác kinh doanh sàn giao dịch bất động sản, định giá bất động sản hay tư vấn, quảng cáo bất động sản Do xây dựng quy phạm pháp luật nhằm phát triển nghề môi giới, cần xem xét việc xây dựng quy phạm pháp luật để phát triển hoạt động khác nằm kinh doanh dịch vụ bất động sản, đó, việc xem xét, đánh giá xây dựng quy định bổ sung sàn giao dịch bất động sản có vai trị quan trọng tính phổ biến ảnh hưởng tới thị trường bất động sản Để phát triển, hoàn thiện quy định sàn thực giải pháp như: 89 - Ban hành văn quy định thành lập sàn giao dịch bất động sản thuộc Nhà nước, xây dựng hệ thống quy định, tiêu sàn giao dịch chuẩn - Bổ sung quy định nhằm hướng dẫn xây dựng hệ thống quan quản lý sàn giao dịch bất động sản thống nhất, tập trung - Giảm thuế lệ phí giao dịch bất động sản diễn thông qua sàn - Hoàn thiện chế tài xử phạt sàn giao dịch vi phạm pháp luật - Nâng cao vai trị tính pháp lý sàn giao dịch bất động sản Thứ hai, nghiên cứu, đánh giá xem xét đổi quy định quản lý Nhà nước với thị trường bất động sản Một kinh tế đà phát triển, với phát triển thị trường bất động sản nói riêng làm xuất ngày nhiều tổ chức, cá nhân hoạt động lĩnh vực bất động sản Tuy nhiên từ thực tế pháp luật quản lý nhà nước lĩnh vực môi giới bất động sản nhận thấy quản lý quan nhà nước nhiều điểm rắc rối phức tạp vấn đề quản lý vốn thị trường, quản lý chủ thể tham gia thị trường quản lý xây dựng sách phát triển thị trường Theo quy định hệ thống pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lúc liên quan tới nhiều quản quản lý, bao gồm Cục Quản lý nhà thuộc Bộ Xây dựng quản lý bất động sản nhà ở, Bộ Tài nguyên Môi trường quản lý đất đai, Bộ Tài kiểm sốt sách tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước kiểm sốt tỉ giá ngoại tệ Nhìn chung, thị trường bất động sản phát triển, doanh nghiệp, cá nhân hoạt động thị trường bất động sản phát triển theo, cần thiết phải có nhóm quy phạm pháp luật việc quản lý tập trung để điều tiết hoạt động chủ thể Đổi mới, hoàn thiện quy phạm pháp luật quản lý Nhà nước thị trường bất động sản 90 hoạt động thị trường bất động sản việc làm quan trọng việc định hướng phát triển nghề mơi giới bất động sản nói riêng thị trường bất động sản nói chung Các sách, quy định, pháp luật quản lý Nhà nước cần thiết phải đảm bảo tuân theo đặc điểm kinh tế thị trường, quy hoạch phải dựa sở phát triển kinh tế xã hội đảm bảo tính ổn định Bên cạnh đó, bổ sung thêm quy định để thắt chặt quản lý, kiểm tra xử lý vi phạm với hoạt động thị trường bất động sản, xây dựng quy định hệ thống quản lý thị trường bất động sản đồng từ trung ương tới địa phương, nâng cao trình độ cán thi hành pháp luật bất động sản, đảm bảo thị trường minh bạch nghĩa 91 KẾT LUẬN Trải qua 10 năm pháp luật công nhận phát triển, nghề môi giới bất động sản thu hiệu định Sự đời, hoạt động phát triển nghề môi giới bất động sản kết tất yếu thị trường bất động sản phát triển Những tác động nghề môi giới bất động sản tới thị trường bất động sản kinh tế Việt Nam nói chung khơng thể phủ nhận Có thể thấy hệ thống văn pháp luật cơng trình nghiên cứu pháp luật đất đai đầy đủ, nhiên quy định pháp lý nghiên cứu chuyên sâu nghề môi giới bất động sản chưa có nhiều, đặc biệt nghiên cứu vấn đề tiềm ẩn nghề môi giới bất động sản, giai đoạn có biến tướng nghề môi giới trở thành lừa đảo Cùng với việc phát triển nghề môi giới bất động sản, việc lợi dùng nghề môi giới để mưu lợi cá nhân gây thiệt hại cho người khác phát triển tiềm tàng theo Thay cho Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đời có nhiều thay đổi tích cực, khắc phục vấn đề chưa phù hợp với thực tế tồn Tuy vậy, nhiều điểm chưa hợp lý tồn Vẫn nhiều vấn đề xem xét đề cập từ trước chưa có quan tâm nghiên cứu cụ thể Vẫn vấn đề dễ xảy bất cập lại chưa bổ sung sửa đổi cho phù hợp với tình hình phát triển thị trường bất động sản Các quy định chủ thể mơi giới nhìn chung tương đối đầy đủ, nhiên lại tương đối chồng chéo không tập trung, nhiều vấn đề chưa quy định cụ thể lại để sát tới tình hình thực tế Do đó, cần phải tiếp tục nghiên cứu bổ sung nghề môi giới bất động sản nhằm mục tiêu xây dựng thị trường bất động sản hướng, vững lành mạnh 92 Bằng đề tài nghiên cứu “Hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể Việt Nam nay”, nghiên cứu làm rõ vấn đề sau - Nghiên cứu lý luận chung bất động sản, môi giới bất động sản hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể - Nghiên cứu, so sánh, đánh giá hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể từ giai đoạn 2006 thông qua văn quy pháp pháp luật Từ nghiên cứu đánh giá tính hiệu văn quy phạm pháp luật môi giới bất động sản thời điểm vấn đề chưa giải - Tìm hiểu đánh giá kinh nghiệm, pháp luật môi giới bất động sản số quốc gia có thị trường bất động sản phát triển, từ tìm điểm phù hợp áp dụng Việt Nam - Kết hợp việc tìm hiểu kinh nghiệm nước nghiên cứu thực tế hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể giai đoạn nay, sở tơi phân tích ngun nhân cịn bất cập, đề xuất quan điểm hoàn thiện pháp luật đưa phương hướng hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản thời gian tới 93 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT Mai Anh (2005), “Môi giới nhà đất hướng tới chuyên nghiệp”, Báo Thương mại, tr 20-21 Nhật Anh (2005), Lừa đảo mua bán nhà đất Hà Nội: vụ chiếm đoạt 12 tỷ đồng, Báo Thương mại, tr.17-18 Th.s Vũ Anh (2004), “Một số vấn đề pháp luật thị trường bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (27), tr.12-13 Th.s Vũ Anh (2011), “Các giải pháp xây dựng hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, (8), tr.17 Bộ Tư pháp (2009), “Các giải pháp pháp lý bảo đảm tính minh bạch thị trường bất động sản”, Thông tin khoa học pháp lý, (5) Bộ Xây dựng, Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 ban hành chương trình đào tạo bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, định giá bất động sản quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản Bộ Xây dựng, Thông tư 13/2008/TT-BXD hướng dẫn số điều Nghị định 153/2007/NĐ-CP phủ hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản ngày 21/5/2008 Bộ Xây dựng, Báo cáo "Tổng hợp kinh nghiệm nước kinh doanh bất động sản" Chính phủ, Nghị số 06/2004/NQ-CP ngày 19/05/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản 10 Chính phủ, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 94 11 Chính phủ, Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở 12 PGS.TS Phan Thị Cúc, PGS.TS Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nhà xuất Đại học Quốc Gia TP Hồ Chí Minh, TP Hồ Chí Minh 13 Cục quản lý giá Bộ Tài chính, "Mơi giới bất động sản: Đơi điều cần phải suy nghĩ", Đề án tư vấn giá đất 14 PGS.TS Hoàng Văn Cường (2006), Thị trường bất động sản, Nhà xuất Xây dựng, Hà Nội 15 Đặng Văn Được (2005), Pháp luật hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 16 Th.s Nguyễn Hồ Phi Hà (2009), “Thực trạng huy động vốn từ thị trường bất động sản Việt Nam nay”, Tạp chí Nhà quản lý, (68) 17 Phạm Hà, “Cần thị trường bất động sản vững lành mạnh”, Báo Pháp luật, số ngày 9/9/2003 18 Phùng Thị Thu Hà (2013), Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 19 TS Nguyễn Minh Hằng (2013), Pháp luật đất đai hoạt động nghề luật sư, Nhà xuất Thông tin Truyền thông 20 Từ Lương (2004), “Môi giới nhà đất hay lừa đảo? Nhận diện loại tội phạm mới”, Thời báo Kinh tế Việt Nam, (191) 21 Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VIII (1996), Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội 95 22 Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ IX (2001), Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà nội 23 Đảng Cộng sản Việt Nam, Nghị 26/NQ-TW ngày 12/03/2003 tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước 24 Đảng Cộng sản Việt Nam, Nghị 19/NQ-TW ngày 31/10/2012 tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại 25 Đảng Cộng sản Việt Nam, Nghị 22/NQ-TW ngày 10/04/2013 hội nhập quốc tế 26 PGS TS Doãn Hồng Nhung (2010), Pháp luật tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản Việt Nam, Nhà xuất Lao động – Xã hội, Hà Nội 27 PGS TS Doãn Hồng Nhung (2013), Pháp luật định giá đất bồi thường, giải phóng mặt Việt Nam, Nhà xuất Tư pháp 28 PGS TS Hồng Thị Kim Quế (2005), Giáo trình lý luận chung nhà nước pháp luật, Nhà xuất Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 29 Quốc hội, Hiến pháp nước Cơng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001) 30 Quốc hội, Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 2013 31 Quốc hội, Bộ luật dân 2005 32 Quốc hội, Luật Doanh nghiệp 1999, 2005, 2014 33 Quốc hội, Luật Đất đai 1993, 2003, 2013 34 Quốc hội, Luật Đầu tư 2005, 2014 35 Quốc hội, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, 2014 36 Quốc hội, Luật Thương mại 2005 96 37 Đức Sơn, “Nghĩ cách nắm thị trường bất động sản”, Báo Pháp luật, số ngày 23 25/9/2003 38 Trần Minh Sơn (2005), “Thị trường bất động sản kiểm soát?”, Báo Pháp luật Việt Nam, (75) 39 GS TS Lê Minh Tâm (2009), Giáo trình lý luận nhà nước pháp luật, Nhà xuất Công an nhân dân, Hà Nội 40 Tạp chí Bất động sản nhà đất Việt Nam (2009), (64) 41 Thủ tướng Chính phủ, Chị thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08 tháng 01 năm 2008 số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường bất động sản 42 Trung tâm Đào tạo Hỗ trợ doanh nghiệp Davilaw (2009), Tài liệu đào tạo môi giới bất động sản 43 Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (2000), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 44 Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (2000), Giáo trình quản lý nhà nước đất đai nhà ở, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội TÀI LIỆU TIẾNG ANH 45 Gail Lyons, The U.S brokerage system and its operations, Tài liệu Hội thảo phát triển thị trường bất động sản Bộ Xây dựng tổ chức ngày 24/03/2005 46 Cliff Perotti (2009), The Real Estate Entrepreneur (Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản – Cẩm nang môi giới bất động sản), NXB Tổng hợp Thành phố Hồ Chí Minh 47 Donald Trump (2014), Trump: The Best Real Estate Advice I Ever Received (100 lời khuyên đầu tư bất động sản khôn ngoan nhất), NXB Lao động – xã hội 48 Rick Villani Clay Davis (2012), How to find, fix and sell houses for profit (Làm giàu nhờ kinh doanh địa ốc), NXB Tổng hợp Thành phố Hồ Chí Minh 97 ... thiện hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể Việt Nam CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA HỆ THỐNG QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ THỂ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY. .. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ THỂ Ở VIỆT NAM 77 3.1 Các quan điểm hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể. .. hoạt động môi giới bất động sản Hai là, hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản chủ thể nằm nhiều văn quy phạm pháp luật khác Hệ thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam